ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo dodatek

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo dodatek NEMOVITÁ VC: Byt. 2934/1 v dom.p a 2935 na parcele.2647 v k.ú. Hodonín, okr. Hodonín Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Hodonín, k.ú. Hodonín Adresa nemovité vci: I. Olbrachta 2934/4, Hodonín Vlastník stavby: Paní Šárka Demeterová, Revoluní 164, Stráž pod Ralskem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 14 Vlastník pozemku: Paní Šárka Demeterová, Revoluní 164, Stráž pod Ralskem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 14 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚEL OCENNÍ: Exekutorský úad v Litomicích Masarykova 679/33, Litomice Ing Pavel Škrobák Partyzánská 14, Hodonín I: telefon: skrobakpavel@centrum.cz Informace o 1/14 obvyklé cen nemovitosti (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA K Stav ke dni : Datum místního šetení: Poet stran: 14 stran Poet píloh: 2 Poet vyhotovení: 2 V Hodonín, dne Ing Pavel Škrobák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat obvyklou cenu bytu.3563/19 v dom.p na parcele.5776/1 a 5776/6 v k.ú. Hodonín, okr. Hodonín, odhad slouží jako informace o obvyklé cen nemovitosti pro poteby objednatele posudku Základní pojmy a metody ocenní 1. V tomto znaleckém posudku je ocenní provedeno dle platné cenové vyhlášky. 443/1967 Sb. Toto administrativní ocenní slouží pro daové úely pro pípad prodeje nemovitosti. 2. Je proveden odhad obvyklé ( tržní ) ceny bytu. Obvyklá cena je v zákon. 151/1997 Sb. definována následujícím zpsobem: Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi obdobných prodejích stejného, popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolnosti trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí nap. stav tísn prodávajícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Standardn se k odhadu obvyklé ceny nemovitých vcí dle odborné literatury používají nákladový, výnosový a porovnávací zpsob ocenní. Zákon. 151/97 Sb. v uvedené definici pímo preferuje porovnávací zpsob ocenní. U byt je toto pln v souladu s odbornou literaturou. Vcná hodnota zejména u starších byt pln neodpovídá tržní cen. V tomto ocenní je proveden odhad obvyklé ceny porovnávacím zpsobem. Tento zpsob vychází porovnáním s prodeji stejných nebo obdobných nemovitostí a cenami sjednanými pi prodeji. Údaje o tchto prodejích pochází z vlastní databáze znalce, z kupních smluv a údaje z realitní kanceláe ( prodej byt z nedávné doby ne starší 2 msíc ). Pehled podklad - prohlídka a zamení nemovitosti - databáze znalce - údaje zjištné na Mstské bytové správ v Hodonín - údaje majitel bytu - údaje realitní kanceláe Okno nemovitostí v Hodonín Místopis Pedmtem ocenní je byt, který je v osobním vlastnictví 6 majitel. Tento byt se nachází v dom.p a 2935 ulici Olbrachtova v Hodonín. Byt je v osobním vlastnictví se spoluvlastnickým - 2 -

3 podílem na spolených ástech domu a pozemku (parcely podíl iní 6718/ ) V územním plánu msta Hodonín je dm.p uren k bydlení v bytových domech. Nebyla pedložena projektová dokumentace SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t. silnice II.,III.t. Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Celkový popis Objekt bytové jednotky se nachází v obytné lokalit bytových dom ( lokalita Bažantnice ) v zastavné ásti obce, v bytovém dom.p. 2934,2935 s dobrým pístupem. Jedná se o samostatný bytový dm se dvma vchody, suterénem a temi nadzemními podlažími a sedlovou stechou, bytová jednotka. 1 se nachází v 2.1NP. Je možnost napojení na všechny inženýrské sít. Hodonín je okresní msto, má plnou infrastrukturu, spojení autobusy i železnicí. Celkový popis domu a bytu: Dm.p.2934,2935 je samostatn stojící cihelný dm. Dm má suterén a 3 nadzemní poddlaží. Byl postaven v roce 1960, stáí domu a bytu je tedy 57 let. Ped temi lety byla provedeno zateplení domu vetn fasády Konstrukní ešení: základy betonové, nosná konstrukce z cihel,, stropy rovné, stecha sedlová, krytina tašková, klempíské konstrukce pozinkované, vnjší omítky strkové toené, okna plastová, schodišt betonové s povrchem z terasa, je provedena elektroinstalace, vytápní ústední, má rozvody vodoinstalace, plynu a kanalizace, Dm nemá výtah. Dispoziní ešení bytu: Pvodn se jednalo o dvoupokojový byt. V ásti chodby byla provedena kuchy a místo ní je tato místnost užívána jako obytná místnost. Jedná se o típokojový byt v prvním nadzemním podlaží. Obsahuje chodbu, ti obytné místnosti, kuchy, koupelnu, Wc, lodžii Byt má ústední vytápní, teplou vodu, kuchy má plynový sporák, zdné sociální zaízení vetn keramického obkladu, podlahy keramické, plovoucí, PVC a parketové Výmry bytu viz administrativní odhad. Silné stránky - 3 -

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vci: nejsou NE Nemovitá vc je ádn zapsána v katastru nemovitostí ANO Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy NE Skutené užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Pístup k nemovité vci je zajištn pímo z veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovité vci: nejsou NE Nemovitá vc není situována v záplavovém území Komentá: Nejsou rizika Vcná bemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá vc není pronajímána OBSAH Obsah ocenní provádného podle cenového pedpisu 1. Byt. 2934/1 2. Pozemky Obsah tržního ocenní majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Byt. 2934/1-4 -

5 OCENNÍ Ocenní provádné podle cenového pedpisu Název pedmtu ocenní: Byt. 2934/1 v dom.p a 2935 na parcele.2647 v k.ú. Hodonín, okr. Hodonín Adresa pedmtu ocenní: I. Olbrachta 2934/ Hodonín Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hodonín Katastrální území: Hodonín Poet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 148,00 K/m 2 Oceovací pedpis Ocenní je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 344/2013 Sb. a. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF R. 441/2013 Sb. ve znní vyhlášky. 199/2014 Sb.,. 345/2015 Sb.,. 53/2016 Sb. a. 443/2016 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými vcmi Název znaku. P i 1. Situace na dílím trhu s nemovitými vcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 souástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Zmny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztah na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vliv II 0,00 6. Povodové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpeím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodásko-správní význam obce: Obce s potem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec, jejíž nkteré katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovanou v tabulce. 1 (krom Prahy a Brna) 9. Obanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, I 1,05 služby, zdravotnická zaízení, škola, pošta, bankovní (penžní) služby, sportovní a kulturní zaízení aj.) V pípadech ocenní nemovitých vcí vyjmenovaných ve tetí poznámce pod tabulkou.1 pílohy. 3 oceovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,082 i = 1-5 -

6 V ostatních pípadech ocenní nemovitých vcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenní stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku. P i 1. Druh a úel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkním I 1,00 celku 2. Pevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostedí: I 0,04 Rezidenní zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové ásti obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sít, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sít v obci nebo obec bez sítí 5. Obanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité vci je II -0,01 ásten dostupná obanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Píjezd po zpevnné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo píjezd po nezpevnné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m vetn, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerní využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezamstnanost: Prmrná nezamstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vliv - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,980 i = 2 V pípadech ocenní nemovitých vcí vyjmenovaných ve tetí poznámce pod tabulkou.1 pílohy. 3 oceovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,060 V ostatních pípadech ocenní nemovitých vcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Byt. 2934/1 Zatídní pro poteby ocenní Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Hodonín Stáí stavby: 57 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (píloha. 27): ,- K/m 2-6 -

7 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 14,35 * 1,00 = 14,35 m 2 pokoj: 17,31 * 1,00 = 17,31 m 2 pokoj: 10,22 * 1,00 = 10,22 m 2 pedsí: 6,05 * 1,00 = 6,05 m 2 kuchy: 3,8 * 1,00 = 3,80 m 2 koupelna: 2,79 * 1,00 = 2,79 m 2 wc: 1,44 * 1,00 = 1,44 m 2 sklep: 3,02 * 0,10 = 0,30 m 2 sklep: 5,24 * 0,10 = 0,52 m 2 sklep: 2,96 * 0,10 = 0,30 m 2 Zapoítaná podlahová plocha bytu: 57,08 m 2 Výpoet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku. V i 1. Typ stavby: Budova - zdná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Spolené ásti domu: Kolárna, koárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Píslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístní bytu v dom: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke svtovým stranám: Ostatní svtové II 0,00 strany - ástený výhled 6. Základní píslušenství bytu: Píslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápní bytu: Dálkové, ústední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáí 57 let: s = 1-0,005 * 57 = 1,000 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 1,000 = 1,090 i = 1 Nemovitá vc je souástí pozemku Index trhu s nemovitými vcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 9 Ocenní Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- K/m 2 * 1,090 = ,46 K/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 57,08 m 2 * ,46 K/m 2 * 1,000 * 0,980= ,86 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = ,86 K Byt. 2934/1 - výchozí cena pro výpoet vlastnického podílu = ,86 K - 7 -

8 Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 14 Byt. 2934/1 - zjištná cena = ,49 K 2. Pozemky Stavební pozemek 1x, podíl na pozemku iní celého bytu je 6718/104116, 1/14 je podíl 6718/104116*14 Ocenní Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 Výpoet indexu cenového porovnání Index omezujících vliv pozemku Název znaku. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 vetn; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chránná území a ochranná pásma: Mimo chránné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vliv - nez dalšíchvliv II 0,00 6 Index omezujících vliv I O = 1 +Σ P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 Stavební pozemek zastavné plochy a nádvoí ocenný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Pehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zatídní Zákl. cena [K/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [K/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavná plocha a nádvoí 4 odst ,- 0, ,04 Typ Název Parcelní Výmra Jedn. cena Cena íslo [m 2 ] [K/m 2 ] [K] 4 odst. 1 zastavná plocha a nádvoí , , ,02 Stavební pozemek - celkem 69, ,02-8 -

9 Pozemky - výchozí cena pro výpoet vlastnického podílu = ,02 K Úprava ceny vlastnickým podílem * / Pozemky - zjištná cena = 359,49 K Tržní ocenní majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Byt. 2934/1 Oceovaná nemovitá vc Užitná plocha: 55,96 m 2 Srovnatelné nemovité vci: Název: Byt. 3563/4 Lokalita: Hodonín - Národní tída Popis: Jedná se o dm v panelovém dom s 12. nadzemními podlažími postaveném v roce Dm je po revitalizaci, je zateplen vetn fasády, má plastová okna, Srovnávaný byt má stejnou podlahovou plochu jako byt oceovaný, nachází se ve stejném dom. Je po rekonstrukci a je vybaven. Prodán byl v ervenci Kupní cena inila ,00 K. Byt se nachází ve 2 nadzemním podlaží. Užitná plocha: 67,33 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva. okno nemovitostí 1,00 K2 Velikosti objektu - pceovaný byt je menší 0,95 K3 Poloha - dobrá poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 0,95 K5 Celkový stav - horší 0,95 K6 Vliv pozemku - stejné pozemky 1,00 Zdroj: Realitní kancelá K7 Úvaha zpracovatele ocenní - uvaha znalce 1,05 Okno nemovitostí Cena [K] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena K/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [K/m 2 ] , ,

10 Název: Byt. 3349/5 Lokalita: Hodonín Popis: Jedná se o típokojový byt ve 3 nadzemním podlažím. Celková podlahová plocha bytu 83 m 2. Dm je zdný se 4 nadzemními podlažími a plochou stechou. Byt byl rekonstruován. Byt byl prodán v ervenci 2017 za celkovou kupní cenu ,00 K. Byt se nachází cca 200 m 2 od centrálního Masarykova námstí v Hodonín. Užitná plocha: 83,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kuupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - oceovaný objekt je menší 0,90 K3 Poloha - velmi dobrá lokalita oceovaného bytu 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 0,95 K5 Celkový stav - horší 0,95 K6 Vliv pozemku - stejný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní - uvaha znalc e 1,05 Zdroj: Neuvedeno Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [K] [m 2 ] K/m 2 K C , , Upravená j. cena [K/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena K/m 2 Prmrná jednotková porovnávací cena K/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena K/m 2 Výpoet porovnávací hodnoty na základ užitné plochy Prmrná jednotková cena oceované nemovité vci K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovité vci 55,96 m 2 Porovnávací hodnota ped korekcí ceny Výsledná porovnávací hodnota * 1,00 / 14,00 = , K

11 REKAPITULACE OCENNÍ Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu: 1. Byt. 2934/ ,50 K 2. Pozemky 359,50 K Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šedesátšesttisícdevtsetsedmdesát K ,- K ,- K Cena zjištná dle cenového pedpisu K Rekapitulace tržního ocenní majetku slovy: Šedesátšesttisícdevtsetsedmdesát K 1. Porovnávací hodnota 1.1. Byt. 2934/ ,50 K Porovnávací hodnota K Komentá ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 1/6 bytu. 2934/1 v dom.p v Hodonín je stanovena porovnáním s obdobnými prodeji byt v poslední dob v Hodonín,nebo tato nejlépe vystihuje prodej obdobných nemovitostí.z výše uvedených dvod a vzhledem k velikosti, umístnní v obci a regionu, vybavení a stavu bytu odhaduji obvyklou cenu 1/14 bytu.2934/1v dom.p. 2934,2935 na pozemku p v k.ú. Hodonín, okr. Hodonín porovnáním ve výši ,00 K po zaokrouhlení. Obvyklá cena K slovy: Sedmdesátpttisíc K zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Hodonín 10,

12 Ing Pavel Škrobák Partyzánská Hodonín telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím pedsedy Krajského soudu v Brn ze dne ,.j.Spr. 4679/85 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po oprava znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dokladem