Byty nacházející se na ul. Horní v Ostravě Bělském Lese, k.ú. Dubina u Ostravy

Transkript

1 Důvodová zpráva Předmět: Vlastník: Byty nacházející se na ul. Horní v Ostravě Bělském Lese, k.ú. Dubina u Ostravy statutární město Ostrava Problematika: Smlouvy o smlouvách budoucích kupních uzavřené s budoucími kupujícími (případně jejich právními nástupci), kteří jsou v současné době nájemci bytů GENEZE VÝSTAVBA BYTŮ NA UL. HORNÍ V letech 1998 až 2002 město realizovalo výstavbu domů s byty a nebytovými prostory na ul. Horní v Ostravě Dubině. Jedná se o celkem 10 bytových domů. Z celkového počtu domů jsou byty ve dvou domech (čp./če. 3032/100 a 3033/102 celkem 36 bytových jednotek) vyčleněny jako byty zvláštního určení s tím, že slouží pro zdravotně postižené občany a jsou bezbariérové. Tyto byty jsou pronajímány na základě nájemních smluv. Byty a nebytové prostory ve zbývajících 8 domech (čp./če. 3030/ 96, 3031/98, 3034/104, 3035/106, 3036/108, 3037/110,3038/112, 3039/114) byly prohlášením vlastníka rozděleny na samostatné bytové a nebytové jednotky. Jedná se o celkem 212 bytových jednotek a 50 nebytových jednotek garáží. STÁTNÍ DOTACE Na výstavbu domů čerpalo město dotaci Ministerstva pro místní rozvoj ČR v rámci Programu podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury. Jednou z podmínek poskytnuté dotace je povinnost, že domy musí být po dobu 20 let od kolaudace užívány k trvalému nájemnímu bydlení. Pro zajištění této povinnosti je k nemovitostem zřízeno zástavní právo. V roce 2014 se město obrátilo na MMR s dotazem na možnost zkrácení vázací délky nájemního bydlení s tím, že město by přivítalo možnost byty již prodat. Tím důvodem je také to, že domy/byty vyžadují náklady na rekonstrukci, modernizaci a opravy. MMR odpovědělo, že u těchto domů nelze vázací dobu nájemního bydlení zkrátit. SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ KUPNÍ Město v té době (roky ) přistoupilo k tomu, že se zájemci o byt uzavřelo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a budoucí smlouvě nájemní, dle které bylo sjednáno, že za dvacet let od kolaudačního souhlasu spolu smluvní strany uzavřou kupní smlouvu. Následně byla se zájemci uzavřena také nájemní smlouva. KUPNÍ CENA Součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla stanovena také kupní cena a způsob její úhrady, a to úhrady předem, před uzavřením kupní smlouvy. Část se hradila zpravidla v souladu s uzavřením budoucí kupní smlouvy, zbytek buď v krátké lhůtě po uzavření budoucí kupní smlouvy, nebo ve splátkách (poslední splátky budou uhrazeny v roce 2018). V 74% smluv o smlouvách budoucích kupních již byla kupní cena zcela uhrazena. 1/6

2 SMLOUVA O POSTOUPENÍ PRÁV A POVINNOSTÍ A PŘEVZETÍ ZÁVAZKŮ Záhy (ihned po uzavření smluv o smlouvách budoucích kupních) se začaly objevovat případy budoucích kupujících / nájemníků, kteří již dál byt nechtěli, tedy chtěli převést svá práva na budoucí koupi a nájem bytu na jinou osobu. Město v té době k tomu zaujalo vstřícný postoj a takové převody začalo umožňovat. Smluvní strany k tomu používaly institut postoupení práv a převzetí závazků, a to podle tehdy platného občanského zákoníku, k čemuž právě podle zákona město udělovalo souhlas (rozhodovalo o tom zastupitelstvo města). Finanční ujednání mezi stranami tudíž město nikdy neznalo, jen bylo v obecném podvědomí známo, že jakési finanční zvýhodnění oproti původně zaplacené kupní ceně je mezi původním budoucím kupujícím a novým zájemcem sjednáváno. Tento postup města byl v minulosti patrně zvolen proto, aby bylo budoucím kupujícím vyhověno, pokud již dál nechtějí být budoucí kupní smlouvou vázáni a byt chtějí opustit. Postupně se tato praxe mezi budoucími kupujícími velice rozmohla. Tento postup je zastáván až do nynějška. V minulém roce se na odbor majetkový obrátili další z řady budoucích kupujících a zájemců. Právní zástupce zájemce o koupi bytu po prostudování spisové dokumentace dospěl k závěru, že je pravděpodobné, že smlouva o smlouvě budoucí kupní a o smlouvě budoucí nájemní je absolutně neplatná. Obrátil se tudíž na město s tím, že v posledních letech soudy opakovaně judikovaly, že není-li součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní také úprava poměrů ke společným částem domu (tedy určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek a stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy), není smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena platně. Odbor majetkový postoupil tuto věc k řešení odboru legislativnímu a právnímu. Významné judikáty Nejvyššího soudu: 33 Cdo 1407/2010, 33 Cdo 466/2012, 29 Cdo 3321/2012. Právní věta z posledně zmiňovaného judikátu přiléhá na výše uvedený konkrétní sledovaný případ, kdy ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní bylo uvedeno, že spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku budou následně před uzavřením kupní smlouvy vypočteny a smluvní strany k tomu uzavřou dodatek. V uvedeném judikátu stojí: Pokud si strany ve smlouvě o smlouvě budoucí o převodu spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku ujednaly, že velikost spoluvlastnického podílu bude stanovena do podpisu kupní smlouvy, a že společné části domu budou konkrétně určeny a spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na společných částech domu bude stanoven (poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě) prohlášením vlastníka a uvedeny budou v kupní smlouvě, pak společné části domu ani velikost spoluvlastnického podílu budoucího kupujícího na nich (určitým způsobem) určeny nebyly, a proto nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky ani smlouva o budoucí převodní smlouvě. Odbor legislativní a právní na základě těchto pozdějších judikátů závěr právního zástupce zájemce potvrdil. DÍLČÍ PRÁVNÍ ZÁVĚR: Smlouvy o smlouvách budoucích kupních, uzavřené mezi městem jakožto budoucím prodávajícím a budoucími kupujícími, postrádající od svého počátku určení společných částí domu a stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, jsou od počátku neplatné. Všechny následně provedené postoupení pohledávek a převzetí závazků z takových neplatně uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních rovněž nemohly vyvolat předpokládané právní následky, když nelze postoupit pohledávku, která nikdy nevznikla, stejně tak nelze platně převzít neexistující závazek. 2/6

3 K PROBLEMATICE DÁLE OBECNĚ: Nastíněný problém se týká celkem 138 bytů z celkového počtu 209 na ul. Horní, proto je zapotřebí přijmout návrh komplexního řešení a začít s jednotlivými stranami jednat o nápravě. Situace je urgentní, neboť se stále na město obracejí současní nájemci a noví zájemci o byt se žádostí o udělení souhlasu s postoupením smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Jako nejvhodnější řešení byl vydefinován postup, kdy by Ministerstvo pro místní rozvoj souhlasilo se zkrácením doby nájemního bydlení a město mohlo začít uzavírat se všemi kupní smlouvy a v rámci toho situaci narovnávat. Za tím účelem oslovil pan primátor paní ministryni Šlechtovou svým dopisem, ve kterém celou vážnou situaci popsal. Paní ministryně však svým dopisem městu oznámila, že v případě předmětné dotační akce není změna podmínek o dotaci možná. V odpovědi bylo dále uvedeno, že MMR hledá řešení, které by umožnilo zkrácení vázací doby, avšak z reakce MF ČR vyplývá, že změna dotačních podmínek je možná jen cestou legislativní úpravy. Legislativní proces byl již započat, avšak až do nabytí účinnosti zákona (kdy se tak stane, nelze nejspíš ani odhadnout), nelze vázací dobu zkrátit. S ohledem na uvedené proto muselo být nalezeno jiné řešení, které by přineslo vzájemné narovnání nastalé nežádoucí situace. POPIS KONKRÉTNÍHO / ŘEŠENÉHO PŘÍPADU: V roce 2001 byla mezi městem a panem V... uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní o budoucí smlouvě nájemní. Následně byla uzavřena nájemní smlouva. Smlouva budoucí kupní nebyla v intencích výše uvedeného platně uzavřena. Pan V... v roce 2001 uhradil celou výši budoucí kupní ceny, tedy celkem ,80 Kč. V roce 2008 se na město obrátil pan V... s panem D... s tím, že mezi sebou uzavřeli smlouvu o postoupení práv a povinností a převzetí závazků ve vztahu k výše uvedené budoucí kupní smlouvě a požádali orgány města o udělení souhlasu, které téhož roku souhlas udělily. O finančním vypořádání, které mezi stranami proběhlo, není městu nic známo, jen to, což bylo oběma potvrzeno, že finanční vypořádání překračovalo zaplacenou kupní cenu, tedy překračovalo částku ,80 Kč. V roce 2015 se pan D... dohodl s novým zájemcem panem K na postoupení práv a povinností a převzetí závazků ve vztahu k výše uvedené budoucí kupní smlouvě Pan D... má stále zájem ukončit jakékoliv vztahy k předmětnému bytu, pan K.. má stále zájem stát se budoucím kupujícím a nájemcem bytu. Ke dni byla znaleckým posudkem č zpracovaným Ing. Helenou Zálešákovou vyčíslena cena obvyklá bytu na částku ,- Kč, která tedy již dnes zásadně překračuje cenu zaplacenou panem V... v roce PRÁVNÍ SOUVISLOSTI VE VAZBĚ NA JEDNOTLIVÉ ZÚČASTNĚNÉ: Pan V... zaplatil městu částku ,80 Kč. Smlouva o smlouvě budoucí kupní však byla neplatná. Takto zaplacenou částku lze považovat za zálohu na kupní cenu. Dle judikatury platí, že záloha musí být vydána zpět poté, co odpadne důvod jejího převzetí, tzn. v posuzovaném případě lze mít zato, že město bylo povinno zálohu vrátit ve chvíli, kdy prokazatelně pan V... projevil svou vůli neuzavřít nikdy v budoucnu s městem kupní smlouvu, což je okamžik, kdy pan V... s panem D... uzavřel smlouvu o postoupení práv a povinností a převzetí závazku. Jelikož i pro navrácení zálohy běží promlčecí lhůta, je třeba se přiklonit k tomu, že povinnost města 3/6

4 vydat panu V... zpět částku ,80 Kč byla promlčena v objektivní promlčecí době 3 let (tedy v roce 2011). Byť tedy byla mezi městem a panen V... uzavřena neplatná smlouva o smlouvě budoucí kupní a město si ponechalo zálohu na zaplacení kupní smlouvy, ač bylo zřejmé, že pan V... upustil od úmyslu s městem kupní smlouvu uzavřít, povinnost města vrátit částku ,80 Kč je promlčena a pan V... by se nároku na zaplacení této částky domáhala u soudu bezúspěšně. Pan D... zaplatil panu V... finanční částku převyšující ,80 Kč za postoupení práv a povinností a převzetí závazků z neplatné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, proto je zřejmé, že se pan V... na úkor pana D...a bezdůvodně obohatil, ovšem právo pana D...a na vydání bezdůvodného obohacení ve výši převyšující částku ,80 Kč je rovněž promlčeno a pan D... by se svého nároku u soudu dovolával bezúspěšně. Pan D... měl za to, že postoupením práv a povinností a převzetím závazku s panem K získá peníze zaplacené panu V... zpět (nejspíše opět s určitým navýšením). Pan K. a nikdo jiný v důsledku zjištění neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní panu D... nikdy nezaplatí, neboť jakékoliv právně relevantní postoupení práv a povinností a převzetí závazků z neplatné smlouvy není možné. Pan D... vynaložil finanční prostředky ve výši převyšující částku ,80 Kč a zároveň není oprávněným ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní a je pouze nájemcem bytu. POSTOJ MĚSTA I když město v dané záležitosti vystupovalo jako jedna smluvní strana a nelze mu proto přičítat k tíži nastalou situaci, neboť druhá smluvní strana (budoucí kupující) byl vždy subjekt svobodně vstupující do právního vztahu, vyjadřující svou vůli sjednat smlouvu o smlouvě budoucí kupní o uvedeném obsahu, lze mít za to, že je namístě v této záležitosti přijmout taková opatření, aby byly v co největší míře eliminovány dopady do sfér soukromých osob. Takový postoj by měl být přijat z důvodu právní jistoty, narovnáním vzniklých vztahů bude nastolen režim souladný s právními předpisy, který bude vyvolávat předvídané a předvídatelné následky. Dalším důvodem je jakési očekávání zainteresovaných osob, které na obec nazírají jako na orgán veřejné správy, který se měl o blaho svých občanů / klientů postarat a udělat nyní vše pro nápravu. Navíc tyto zainteresované osoby argumentují tím, že to bylo právě město, které připravilo návrhy smluv o smlouvách budoucích kupních. V neposlední řadě se jedná o rozsáhlou záležitost, která nepostihuje jen tento konkrétní případ, ale 138 neplatně uzavřených (v některých případech také neplatně postoupených) smluv o budoucích smlouvách kupních na ulici Horní v Ostravě-Dubině. Zainteresovaným subjektům bylo samozřejmě zdůrazněno, že město smlouvy připravilo v dobré víře, že se jedná o platné dokumenty, když posléze začaly soudy judikovat jiné právní závěry. Stejně tak mohli budoucí kupující do návrhu smlouvy jakkoliv vstoupit, třeba za současného poskytnutí právní pomoci advokátem. Odborem majetkovým bylo potvrzeno, že smluvních stran zastoupených advokátem bylo mnoho. Na základě výše uvedeného navrhujeme uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nově, a to s p. D... Postup: Pan D... je dnes tím, kdo před 7 lety vynaložil finanční prostředky převyšující částku ,80 Kč s tím, že měl důvodně za to, že je oprávněným z budoucí kupní smlouvy uzavřené s městem a město bude povinno mu byt po uplynutí dvaceti let od kolaudace prodat, přičemž kupní cena již byla uhrazena a on nebude muset již ničeho městu zaplatit. Nyní je právní vztah takový, že pan D... je pouze nájemcem bytu. Město se zaváže vrátit částku ,80 Kč panu V..., přičemž tato povinnost se stane splatnou k okamžiku převodu vlastnického práva k bytu z města na budoucího kupujícího. 4/6

5 Pan V... se rovněž zaváže panu D... vrátit částku minimálně ,80 Kč. Město uzavře s panem D... novou smlouvu o smlouvě budoucí kupní s ujednáním o kupní ceně. Ač nyní obvyklá kupní cena činí ,-Kč, město přistoupí na sjednání ceny původní s odůvodněním odchylky od ceny obvyklé. Pokud by město požadovalo cenu odpovídající ceně obvyklé, bylo by to právě město, které by profitovalo na neplatně uzavřené budoucí kupní smlouvě, neboť po letech by za byt získalo více peněz na úkor pana D...a. Kupní cena by byla splatná až po uzavření kupní smlouvy. K tomu, aby nedošlo k žádnému finančnímu toku peněz, by byl využit právní institut postoupení pohledávky a započtení. Pan V... by postoupil svou pohledávku za městem ve výši ,80 Kč na pana D...a za úplatu rovnající se hodnotě pohledávky a jelikož by byl povinen panu D... vrátit peníze ve stejné výši, bylo by ve stejné smlouvě sjednáno započtení úplaty za postoupenou pohledávku na povinnosti zaplatit panu D ,80 Kč. Vztah mezi městem a panem V... a panem V... a panem D... by byl zcela narovnán. Ponecháváme teď stranou případnou dohodu o kompenzaci toho, co pan D... panu V... zaplatil nad rámec částky ,80 Kč. Pokud by byla kompenzace smlouvou sjednána, došlo by k její faktické úhradě na účet pana D...a ze strany pana V... Pan D... by v danou chvíli byl oprávněným z pohledávky za městem, dle které by bylo město povinno panu D... ke dni převodu vlastnického práva k bytu zaplatit částku ,80. Z nově uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní by zároveň vyplývala povinnost uzavřít kupní smlouvu a zaplatit kupní cenu, přičemž tyto částky by byly vzájemně započteny. Jak již bylo výše uvedeno, pan D... má úmysl byt opustit. Pro tento případ pan D... po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní může tuto celou postoupit na pana K.., na kterého zároveň postoupní v rámci jejich finančního vypořádání pohledávku za městem na ,80 Kč. Orgány města zároveň k postoupení smlouvy dají souhlas. Do obdobného postavení se tedy dostane pan K., bude oprávněným ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní a zároveň povinným po uzavření kupní smlouvy zaplatit městu ,80 Kč. Obě pohledávky by byly v okamžiku jejich splatnosti započteny, a proto nebude nikdo nikomu nic v budoucnu platit. Blíže ke kupní ceně ve výši ,80 Kč 1) Odůvodnění odchylky od ceny obvyklé Město v současné době uzavírá smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě které bude v budoucnu převedeno vlastnické právo k jednotce budoucímu oprávněnému za kupní cenu ve výši ,80 Kč, ač obvyklá cena v daném místě a čase dle znaleckého posudku činí ,- Kč. Město mělo v úmyslu již v minulosti uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě které vzniklo budoucímu oprávněnému právo koupit v budoucnu bytovou jednotku za kupní cenu ,80 Kč. Taková smlouva o smlouvě budoucí kupní byla také uzavřena, avšak neplatně. Budoucí oprávněný a další osoby (domnělí právní nástupci) tak učinili sérii právních jednání, kteréžto jsou v důsledku neplatnosti budoucí kupní smlouvy stižena rovněž neplatností. Mezi smluvními stranami proto vznikly pohledávky na vrácení zaplacených plnění, z nichž některé jsou již promlčeny. Sjednáním ceny stejné, jakou mělo město v úmyslu sjednat v roce 2001 při uzavření neplatné smlouvy o smlouvě budoucí kupní (a sjednáním dalších dohod), dojde ke spravedlivému narovnání nastalé nežádoucí situace. V případě opačného postupu by bylo město nespravedlivě zvýhodněno na úkor současného domnělého oprávněného z budoucí kupní smlouvy, který provedl finanční vypořádání, ale skutečně mu k dnešnímu dni nenáleží právo na budoucí koupi bytové jednotky. 2) Zdůvodnění úhrady promlčeného dluhu Ve věci zdůvodnění úhrady promlčeného dluhu lze odkázat na výše uvedené s dodatkem, že aby mohlo dojít k jedinému možnému vypořádání nastalé nežádoucí situace, musí dohodu o vzájemném vypořádání uzavřít 5/6

6 všechny dotčené subjekty, a to včetně města. Bez jediného subjektu není možné vypořádání provést, stejně tak není možné uzavřít novou (platnou) smlouvu o smlouvě budoucí kupní a nežádoucí situaci napravit. Uzavření dohody o skončení nájmu bytu a smlouvy o nájmu bytu Spolu s výše uvedeným řešením daného problému je nutné také uzavřít Dohodu o skončení nájmu se současným nájemcem panem D... a následně uzavřít Smlouvu nájemní s panem K. O uzavření zmiňovaných smluv rozhodla rada města dne usnesením č /RM1418/38 za podmínky, že zastupitelstvo města rozhodne o uzavření Dohody dle bodu 1) tohoto materiálu a vysloví souhlas s postoupením smlouvy dle bodu 2) tohoto materiálu. 6/6