ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2019. Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci EX 14/19

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2019 o obvyklé ceně nemovité věci pozemek p.č.st.993, jehož součástí je stavba č.p.667 s příslušenstvím a pozemek p.č.770/28 v katastrálním území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Strakonice JUDr. Erik Smola, soudní exekutor Palackého náměstí Strakonice Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci EX 14/19 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním znění, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 10.června 2019 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 11.června 2019

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je rodinný dům, je cena zjištěná určena porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění zákona) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně srovnávací

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - pozemek s rodinným domem a další pozemek ve funkčním celku se nalézají ve Svobodných Dvorech, části obce Hradec Králové a je přímo přístupná z místní komunikace Spojovací. Nemovitou věc tvoří: - pozemek p.č.st.993, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Svobodné Dvory č.p stavba č.p.667, rodinný dům s příslušenstvím - pozemek p.č.770/28, orná půda - vedlejší stavba - přístřešek - venkovní úpravy a trvalé porosty vše v katastrálním území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové. Vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty jsou oceněny spolu se stavbou hlavní. Hradec Králové je statutární město v Královéhradeckém kraji a podle Malého lexikonu obcí v něm žije stálých obyvatel. Svobodné Dvory se nachází v obvodu obce, na jejím západním okraji. Dostupnost obce prostředky hromadné dopravy je dobrá, k dispozici je jak autobusová doprava, tak i vlak. V obci je provozována MHD. V obci Hradec Králové jsou dostupné všechny základní i nadstavbové služby a úplná sestava inženýrských sítí. V Katastru nemovitostí je k oceňované nemovité věci zapsáno Omezení vlastnického práva. Typ omezení: předkupní právo, zástavní právo smluvní a zástavní právo exekutorské. Tato omezení nemají na obvyklou cenu nemovitosti vliv. Dále je jako omezení vlastnického právo zapsáno Věcné břemeno bytu. Toto je oceněno v souladu se zněním 16b zákona č.151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku v aktuálním znění. Přes opakovanou osobní žádost vlastník nemovité věci, paní Blanka Saksová odmítla znalci potřebnou součinnost a nemovitou věc odmítla zpřístupnit. Veškeré dále v posudku uvedené podklady a informace znalec získal na odboru výstavby Úřadu města Hradec Králové. Nemovitá věc byla shlédnuta z veřejných ploch. 2. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové, list vlastnictví č.12904, vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové. Výkresová dokumentace: - Rodinný dům řadový D104, dokumentace skutečného provedení, potvrzená Úřadem města Hradec Králové, odborem výstavby, datováno zjednodušená, rozměrové schéma, vypracoval znalec při místním šetření. Fotodokumentace, vypracoval znalec při místním šetření. Údaje zjištěné na odboru výstavby Úřadu města Hradec Králové a ve stavebním archivu. Místní šetření znalce provedené bez účasti vlastníka nemovité věci dne

4 3. Vlastnictví Podle Výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č pro katastrální území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové zapsána Blanka Saksová identifikátor /3067 Spojovací 667/ Hradec Králové 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Příklady porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemky: - p.č.st.993 o výměře 209 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba Svobodné Dvory č.p.667, objekt bydlení. - p.č.770/28 o výměře 363 m 2, orná půda, ZPF Pozemky jsou užívány spolu se stavbou a tvoří jeden funkční celek, nezastavěné pozemky tvoří okrasnou a užitkovou zahradu ke stavbě. 1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku = m Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu - 5 -

6 5. Ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu předpoklad rychlé návratnosti investice 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce Znak není posuzován 8. Poloha obce Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak 0.23 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu vyhledávaná a dále se rozvíjející se dobře dostupná lokalita předurčená pro rezidenční bydlení Celkem * 0.10 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 =

7 1.6 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.881,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.544,99 Po vynásobení redukčním koeficientem x = Kč 2.534,81 R = (200 + (0.8 * 1021)) / 1021 = Cena za celou výměru m 2 = Kč ,32 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,- 2. Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 35 vyhlášky. 2.1 Popis Rodinný dům č.p.667 s příslušenstvím, součást pozemku p.č.st.993 katastrálním území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové. Řadový rodinný dům (koncový v řadě) je součástí původní zástavby lokality. Objekt má jedno nadzemní podlaží a mezonetové podkroví (v dokumentaci chybně uvedeno 1.np, 2.np a studio). Objekt je realizován tradiční technologií, použity jsou běžné zdící materiály a obvyklé stavební detaily. Střecha je členitá nad větší částí valbová s vikýři, nad menší je šikmá pultová, opět s vikýři. Podle dostupných informací byl objekt kolaudován v roce 1996, ve společné kolaudaci "Obytný řadový dům č.5-11 o sedmi sekcích s prodejnou potravin v 1.np prostřední sekce, vč. přípojek EL, vody a kanalizace". Objekt je užíván v souladu s právním stavem. Technický stav odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání a jen základní údržby. Při vizuální kontrole byly zjištěny žádné závažné statické poruchy - viz foto. Znalec upozorňuje na skutečnost, že přes opakovanou osobní žádost vlastník nemovité věci, paní Blanka Saksová, odmítla znalci potřebnou součinnost a nemovitou věc odmítla zpřístupnit. Veškeré dále v posudku uvedené podklady a informace znalec získal na odboru výstavby Úřadu města Hradec Králové. Nemovitá věc byla shlédnuta z veřejných ploch. Vybavení objektu je standardní. Výjimku tvoří vestavěný bazén (nadstandard). 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.3 Obestavěný prostor Podrobný výpočet je uložen v archivu znalce. Obestavěný prostor = m 3 celkem = m 3-7 -

8 2.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP m m 2.75 m 2.NP - podkroví m m 2.55 m 3.NP - studio m m 1.90 m Celkem žádné podzemní a 3 nadzemní podlaží. Průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a průměrná výška podlaží je 2.63 m. 2.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 18. Bleskosvod chybí % * Instalace plynu chybí % * Vnitřní hygienické vybavení nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvodových stěn cm - ekvivalent 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové 7. Základní příslušenství v RD d) Úplné nadstandardní, resp. více základního příslušenství standardního provedení 8. Ostatní vybavení v RD Vnitřní bazén - 8 -

9 9. Venkovní úpravy Nadstandardní provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 23 let) Celkem * 0.33 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.072,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 4.892,10 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,19 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 3. Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. 3.1 Popis Věcné břemeno bytu ze dne , právní účinky vznikly dnem Oprávnění pro Blanku Novotnou, r.č /018 a Vladimíra Novotného, r.č /061. Povinnost k pozemku p.č.st. 993 a pozemku p.č.770/28, podle listiny: Smlouva o věcném břemeni V3 409/1998. Věcné břemeno je stanoveno na dobu dožití. Hodnota věcného břemene je oceněna výnosovým způsobem na základě ročního užitku. Roční užitek z věcného břemene odpovídá obvyklému nájemné v dané lokalitě a k datu ocenění. Vzhledem k tomu, že srovnatelné nemovité věci jsou v dané lokalitě běžně pronajímány pouze výjimečně, je obvyklá cena užitku vzhledem k okolnostem stanovena na částku Kč/měs., tj Kč/rok viz Příklady porovnatelných nemovitých věcí

10 2.3.2 Výpočet ceny věcného břemene Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč ,- Roční užitek za celou výměru 1.00 m 2 = Kč ,- Roční užitek zjištěný ze smlouvy = Kč 0,- Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč ,- Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč ,- Počet let užívání práva podle smlouvy = po dobu života Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 10 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč ,- Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Cena zjištěná celkem Kč ,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 3) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Cena zjištěná celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

11 METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci pozemky p.č.st.993, vč. rodinného domu č.p.667, a p.č.770/28, vše v katastrálním území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové, je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu srovnatelné nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány rodinné domy, které jsou lokalizovány v obci Hradec Králové, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně interiéru), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální vytápění na tuhá paliva, rozvodem vody, kanalizace do žumpy či septiku, samostatně stojící, s vedlejšími stavbami bez vlivu na cenu, s možností parkování, s přístupem po zpevněné komunikaci, s velikostí pozemku cca 600 m 2 a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. Hodnota věcného břemene je oceněna výnosovým způsobem na základě ročního užitku. Roční užitek z věcného břemene odpovídá obvyklému nájemné v dané lokalitě a k datu ocenění

12 i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] KRC Jednotková cena po KRC [Kč/m 2 ] 2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav budovy Technický stav bytového prostoru , ,00 Svobodné Dvory 1,00 dobrý 1,05 po rekonstrukci , ,95 Stěžery 1,00 dobrý 1,00 dobrý , ,00 HK 1,00 dobrý 1,00 dobrý , ,00 HK 1,00 dobrý 0,95 původní , ,95 Stěžery 1,05 po rekonstrukci 1,05 po rekonstrukci k4 k5 k6 k7 k8 i Typ konstrukce Typ oken Typ vytápění Vybavení Inženýrské sítě 1 1,00 cihlová 1,00 standard 1,05 2 1,00 cihlová 1,00 standard 1,05 Ústřední plyn Ústřední plyn 1,00 standardní 1,05 1,00 standardní 1,05 3 1,00 cihlová 1,00 standard 1,00 Lokální plyn 1,00 standardní 1,05 4 1,00 cihlová 0,95 původní 1,05 Ústřední plyn 1,00 standardní 1,05 5 1,00 cihlová 1,00 standard 1,00 Lokální plyn 1,00 standardní 1,05 elektro, vodovod, kanalizace, plyn elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, vodovod, kanalizace, plyn elektro, vodovod, kanalizace, plyn elektro, vodovod, kanalizace, plyn k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCO Typ domu Možnost parkování Vedlejší stavby Velikost pozemku [m2] Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,00 řadový 0,95 2 1,05 samostatně stojící Stání na pozemku 1,00 bez vlivu na cenu 1, ,00 1,00 garáž 1,03 nbj 1, ,00 3 1,00 řadový 1,00 garáž 1,03 dílna 0, ,00 4 1,00 řadový 1,00 garáž 1,03 přístavba 1, ,85 5 1,05 samostatně stojící 0,95 Stání na pozemku 1,03 přístavba 1, ,00 bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu nedokončená přístavba bez vlivu na cenu 1, , , , ,

13 3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] Směrodatná odchylka 4536 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 259 SJT C Kč Lokalita Svobodné Dvory k 1 1,00 Technický stav budovy dobrý k 2 1,00 Technický stav bytového dobrý prostoru k 3 1,00 Typ konstrukce cihlová k 4 1,00 Typ oken standard k 5 1,00 Typ vytápění ústřední, etážové, krb k 6 1,00 Vybavení standardní k 7 1,00 Inženýrské sítě elektro, vodovod, kanalizace k 8 1,00 Typ domu řadový, koncový v řadě k 9 1,00 Možnost parkování garáž k 10 1,00 Vedlejší stavby přístřešek, bez vlivu k 11 1,00 Velikost pozemku [m 2 ] 572 k 12 1,00 neznámý stav vnitřního vybavení Další vlivy - jinde nezahrnuté (pouze odhad) k 13 0,97 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 0,97 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] Celková srovnávací cena oceňovaného objektu [Kč]

14 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění jsou pozemky p.č.st.993, vč. rodinného domu č.p.667, a p.č.770/28, vše v katastrálním území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové. Celková výměra pozemků je 572 m 2. Stavba rodinného domu je v dobrém technickém stavu. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita část statutárního města - Dobrý technický stav Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Široká nabídka nemovitých věcí stejného charakteru - Řadový dům, koncový v řadě - Věcné břemeno Pro tento konkrétní případ je cena nejprve určena podle platné oceňovací vyhlášky, na základě porovnávacího způsobu. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky pozemky s rodinným domem. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč ,- 2) Cena zjištěná nemovité věci se započtením hodnoty věcného břemene Kč ,- 3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč ,- 4) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací se započtením hodnoty věcného břemene Kč ,

15 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci pozemek p.č.st.993, jehož součástí je stavba č.p.667 s příslušenstvím a pozemek p.č.770/28 v katastrálním území Svobodné Dvory (kód:761125), obec Hradec Králové, po zaokrouhlení, je: ,- Kč Slovy: čtyři miliony jedno sto šedesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území. - objekt není v oblasti s běžným výskytem přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (předkupní právo, věcné břemeno bytu, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, je: ,- Kč 2. Na nemovité věci váznou žádná práva ani závady věcné břemene bytu. Hodnota věcného břemene je ,- Kč. 3. Nemovitá věc, ani žádná její část, není kulturní památkou ve smyslu zvláštního právního předpisu. 4. Cena zjištěná nemovité věci po započtení věcného břemene podle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 10.června vypracoval

16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2019. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz