ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2019 NEMOVITÁ VĚC: nemovitost na LV 18 v k.ú. Zděchov Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Zděchov, k.ú. Zděchov Adresa nemovité věci: Zděchov 165, Zděchov Vlastnické údaje: Monika Uxa, Zděchov 165, Zděchov, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, Bystřice p. Hostýnem IČ: telefon: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ fax: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 14 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne Ing. Jaroslav Fojtů

2 NÁLEZ Znalecký úkol odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro dražbu Přehled podkladů 1) SÚP obce v platném znění 2) vlastní databáze realizovaných prodejů 3) nabídka místních RK 4) ZP č.7263/ ze dne znalce Danielise Místopis Obec Zděchov asi 10 km JZ od okresního města Vsetín s minimální občanskou vybaveností a kompletní infrastrukturou. Oceňovaný RD po pravé straně silnice při vjezdu do obce od Huslenek asi 200 m od křižovatky s místní komunikací - viz. situace v příloze. V místě oceňovaného RD možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4813/1 Zlínský kraj, Ředitelství silnic Zlínského kraje,příspěvková organizace, K Majáku 5001, Zlín Celkový popis Znalci nebyl umožněn vstup do objektu, ocenění je provedeno náhradní metodikou.bližší popis viz. výše citovaný posudek. Silné stránky - dostatečně velký pozemek Slabé stránky - odlehlá lokalita,nedostatečná dopravní obslužnost - nutnost celkové rekonstrukce objektu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou - 2 -

3 NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavni právo smluvní - viz. výpis z LV v příloze Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána - 3 -

4 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. venkovní úpravy 3. Hodnota pozemků 3.1. pozemek 4. Výnosová hodnota 4.1. výnosová hodnota současná 5. Porovnávací hodnota 5.1. rodinný dům na p.č.st.555 OBSAH - 4 -

5 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st.555 Věcná hodnota dle THU OCENĚNÍ Užitná plocha Název I.NP podkroví Užitná plocha 105,09*0,8 = 84,07 m 2 44,64*0,8 = 35,71 m 2 119,78 m 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Konstr. Zastavěná výška [m] plocha I.NP 2,70 9,30*9,30+3,0*6,20 = 105,09 m 2 podkroví 2,70 9,30*4,80 = 44,64 m 2 149,73 m 2 Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor vrchní část 9,30*9,30*3,20+3,0*6,20*3,00 = 332,57 m 3 střešní část 9,30*4,80*2,70+9,30*4,80*2,50/2+9,30*4,50*4,5 0/2 = 270,49 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní část NP 332,57 m 3 střešní část Z 270,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 603,06 m 3 Jednotková cena Kč/m 3 Množství 603,06 m 3 Reprodukční cena Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy 7, ,48 2. Zdivo 22, ,50 3. Stropy 8, ,85 4. Střecha 5, ,48 5. Krytina 3, ,37-5 -

6 6. Klempířské konstrukce 0, ,84 7. Vnitřní omítky 6, ,53 8. Fasádní omítky 3, ,27 9. Vnější obklady 0, , Vnitřní obklady 2, , Schody 2, , Dveře 3, , Okna 5, , Podlahy obytných místností 2, , Podlahy ostatních místností 1, , Vytápění 4, , Elektroinstalace 4, , Bleskosvod 0, , Rozvod vody 3, , Zdroj teplé vody 1, , Instalace plynu 0, , Kanalizace 2, , Vybavení kuchyně 0, , Vnitřní vybavení 5, , Záchod 0, , Ostatní 3, ,00 Upravená reprodukční cena Kč Množství 603,06 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 105 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 120 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 603,06 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 49 Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. venkovní úpravy vedlejší stavba dílny ve dvoře, přípojky inženýrských sítí a venkovní úpravy kolem domu. Věcná hodnota příslušenství stanovená procentem z ceny staveb Hodnota staveb Kč ,50 Procento příslušenství % 15,00 Věcná hodnota příslušenství Kč ,83 3. Hodnota pozemků - 6 -

7 3.1. pozemek Porovnávací metoda Zastavěná plocha pod stavebním objektem p.č.386. Obvyklá cena: 1 500,- Kč/m 2 Přehled srovnatelných pozemků: Název: pozemky Krhová Popis: Prodej stavebního pozemku 974 m2 ulice Pod Kameněm, Krhová - část obce Krhová Kč (1 495 Kč za m2) Ve výhradním zastoupení nabízíme k prodeji zasíťovaný stavební pozemek č. 20 pravidelného tvaru o výměře 971m2 (š.22m, hl. 46m) určený pro výstavbu samostatně stojícího RD v jižní části obce Krhová. Stavební pozemek se nabízí jako zasíťovaný s obslužnou komunikací s asfaltovým povrchem. Inženýrské sítě - vodovod, plynovod, kanalizace splašková i dešťová, veřejné osvětlení, elektřina (kolaudace vše podzim 2017). Koeficienty: redukce pramene ceny - 1,00 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] ,38 1, ,38 Zjištěná průměrná jednotková cena 1 495,38 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků cenu pozemků se v dané lokalitě pohybuje kolem 1 500,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a , nádvoří ostatní plocha 1390/ , Celková výměra pozemků 945 Hodnota pozemků celkem Výnosová hodnota 4.1. výnosová hodnota současná Obvyklá cena pronájmu by se mohla pohybovat kolem ,- Kč měsíčně Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů - 7 -

8 č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Obytné prostory RD ,00 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč Porovnávací hodnota 5.1. rodinný dům na p.č.st.555 Oceňovaná nemovitá věc Porovnání provedeno z realizovaných prodejů a nabídky RK podobných nemovitostí v okolí obce. Užitná plocha: 119,78 m 2 Obestavěný prostor: 603,06 m 3 Zastavěná plocha: 105,09 m 2 Plocha pozemku: ,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: RD Janová Popis: Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 724 m2 Janová okres Vsetín Kč Nabízíme ke koupi ideální polovinu rodinného domu v obci Janová v klidné části obce. Ke koupi je určeno spodní patro domu, každé patro má svůj vodoměr i elektroměr. Spodní patro domu má dispozici 2+1 a je po částečné rekonstrukci, je zde nová kuchyňská linka, nová prostorná koupelna se sprchovým koutem a - 8 -

9 samostatné WC. Dále je zde technická místnost s bojlerem na vodu a dvě samostatné neprůchozí místnosti. Dům je podsklepený a má novou střechu. K domu náleží záhrada o výměře 624 m2, k užívání pro majitele spodního patra je polovina zahrady. Pozemek: 724,00 m 2 Užitná plocha: 150,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: RK K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC , , Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] RD Francova Lhota Prodej rodinného domu 200 m2, pozemek 446 m2 Francova Lhota Kč Cena k jednání. Prodej včetně veškerého vybavení, které je na fotografiích - rodinný dům Francová Lhota z roku průběžně rekonstruován. Dispozice 5+1. Vlastní studna. Soukromí na pozemku. Vstupní hala, velkou kuchyň s obývacím pokojem a velký krb, ložnice, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. Mezipodlaží - prostor, který lze využít jako pracovnu nebo šatnu. Ve 2.NP se nachází 3 samostatné ložnice, koupelna s rohovou vanou a bidetem a samostatné WC. Dům je celo podsklepený + garáž pro dvě auta. Zahrada o rozloze 446 m2, kterou lemují vzrostlé túje. V obci je: školka, škola, obchod, restaurace, služby. Pozemek: 446,00 m 2 Užitná plocha: 200,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Popis: RD Leskovec Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 500 m2 Leskovec Kč Exkluzivně nabízíme k prodeji krásný rodinný dům v obci Leskovec, která je vzdálená jen 5 km od města Vsetín. Dům prošel vkusnou a nákladnou rekonstrukcí, která obsahovala zateplení pláště budovy, nová plastová okna, renovaci střechy, vnitřní omítky, kompletní rozvody elektroinstalace, vodo-topo, nové podlahové krytiny ( plovoucí podlaha a dlažba ), osazení interierových dveří, nové koupelny - 9 -

10 včetně zařizovacích předmětů, kuchyňská linka na míru se spotřebiči značky Elektrolux. Dům je dispozičně řešen jako 4+kk, a to velkou vstupní chodbou, kuchyní s jídelnou, která je propojena s prostorným obývacím pokojem, dále se v 1.NP nachází šatna a koupelnou s WC. Ve 2.NP se nachází 3 neprůchozí pokoje z toho hlavní ložnice má vlastní koupelnu. K domu náleží rovinatý pozemek o rozloze cca 500 m2. V podkroví domů jsou další velké prostory. Užitná plocha: 120,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 Zdroj: RK K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC , , Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] RD Valašská Senice Prodej rodinného domu 160 m2, pozemek 960 m2 Valašská Senice Kč V exkluzivním zastoupení klienta nabízíme rodinný dům ve Valašské Senici. Nemovitost se nachází v malé obci u Slovenské hranice a vybízí ke klidnému bydlení s možností sportovního vyžití v krásném Valašském kraji. Dispozice RD 5+1. V přízemní se nachází veranda, vstupní chodba, prostorná kuchyň, pokoj pro hosty, obývací pokoj, ložnice, WC, koupelna, dvě tech.místnosti. Kotelna na tuhá paliva, nový kotel a kompletní rozvody v mědi. Dvě dílny a sklad dřeva s dílnou jsou součástí RD a nachází se v přízemí. Na patře se jsou dvě ložnice, prostorná půda s možností vybudování bytové jednotky, dřevěné schodiště na půdu. Okna dřevěná, podlahy betonové. Střešní krytina pálené tašky. Ve dvoře menší hospodářská budova s přístupem z hlavní komunikace. Druhá hospodářská budova o výměře 90m2 slouží jako garáž a sklad materiálu. Příjezd k RD z hlavní komunikace. Pozemek: 960,00 m 2 Užitná plocha: 160,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m

11 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 119,78 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st ,20 Kč 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. venkovní úpravy ,80 Kč 3. Hodnota pozemků 3.1. pozemek ,- Kč 4. Výnosová hodnota 4.1. výnosová hodnota současná ,- Kč 5. Porovnávací hodnota 5.1. rodinný dům na p.č.st ,80 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Výnosová hodnota Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu nemovitosti zapsané na LV 18 v k.ú. Zděchov: LV 18 k.ú. Zděchov rodinný dům č.p. 165 a pozemky p.č.st.555 a p.č.1390/ ,-- Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Bystřici pod Hostýnem Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko Bystřice p. Hostýnem telefon: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

13 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze foto

14 - 14 -