ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2018 NEMOVITÁ VĚC: rodinný dům čp.541 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Mikulov, k.ú. Mikulov na Moravě Adresa nemovité věci: Školní, Mikulov Vlastníci stavby: Ctibor Mlýnek, Školní 541, Mikulov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jarmila Mlýnková, Školní 541, Mikulov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Ctibor Mlýnek, Školní 541, Mikulov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jarmila Mlýnková, Školní 541, Mikulov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, Bystřice p. Hostýnem IČ: telefon: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ fax: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu dle zák.26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: vlastníka a znalce

2 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne Ing. Jaroslav Fojtů NÁLEZ Znalecký úkol odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro dražbu Místopis Oceňovaná nemovitost je situovaná po pravé straně ulice Školní ve stávající řadové zástavbě jako středový s dvorní přístavbou a je přímo přístupná z této ulice.nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.541 s pozemkem p.č.1017/1 a příslušenstvím, sestávajícím z dřevěného přístřešku a venkovních úprav ve dvoře. Rodinný dům na SV okraji města asi 500 m od náměstí. Ve městě kompletní občanská vybavenost a kompletní infrastruktůra. V místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Bližší popis: viz. posudek č.5236/41/2013 ze dne znalce Ing.Kostky SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3277/1 Město Mikulov, Náměstí 158/1, Mikulov Celkový popis Dispoziční řešení : rodinný dům řešen se dvěma BJ v I.NP a jednou BJ ve II.NP dvorní přístavby Technické řešení Přízemni, z části podsklepený řadový střední objekt s hambálkovým krovem z ulice a dvoupodlažní dvorní přístavbou založený na základových pasech,svislé nosné konstrukce zděné pravděpodobně z cihel, stropy dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem v přístavbě keramické, střecha sedlová se střešní pálenou krytinou, klempířské konstrukce úplné z FeZn plechu,schodiště do II.NP dřevěné s podstupnicemi, fasáda z ulice hladká ze dvora hrubá,vnitřní omítky štukové, okna dřevěná kastlová, dveře dřevěné hladké do ocel. zárubní, podlahy kombinace keramické dlažby a PVC, výtápění ústřední plynovým kotlem a kombinace radiátorů a otopných panelů,standardní hygienické vybaveni- splachovací obložené WC,obložené koupelny, v koupelnách vana a umyvadlo - vše standartní. V kuchyních standartní kuch.linky a plynové sporáky Objekt RD s pozemkem p.č.1017/1 zast.plocha a nádvoří a malou zahradou p.č.1017/2. Ve dvoře dřevěný přístřešek s venkovním krbem, dále betonové zpevněné plochy,oplocení a přípojky IS do ulice Školní. Silné stránky - zvýšená poptávka Slabé stránky - rodinný dům bez pozemku - nutná postupná modernizace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: viz. LV v příloze Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č Hodnota pozemků 2.1. pozemek na LV Výnosová hodnota 3.1. rodinný dům čp. 541 na LV Porovnávací hodnota 4.1. porovnávací metoda OBSAH 1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. rodinný dům na p.č.1862 Věcná hodnota dle THU Přízemni, z části podsklepený řadový střední objekt s hambálkovým krovem z ulice a dvoupodlažní dvorní přístavbou založený na základových pasech,svislé nosné konstrukce zděné pravděpodobně z cihel, stropy dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem v přístavbě keramické, střecha sedlová se střešní pálenou krytinou, klempířské konstrukce úplné z FeZn plechu,schodiště do II.NP dřevěné s podstupnicemi, fasáda z ulice hladká ze dvora hrubá,vnitřní omítky štukové, okna dřevěná kastlová, dveře dřevěné hladké do ocel. zárubní, podlahy kombinace keramické dlažby a PVC, výtápění ústřední plynovým kotlem a kombinace radiátorů a otopných panelů,standardní hygienické vybaveni- splachovací obložené WC,obložené koupelny, v koupelnách vana a umyvadlo - vše standartní. V kuchyních standartní kuch.linky a plynové sporáky Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha I.PP 44,28 m 2 2,00 m I.NP 146,66 m 2 3,10 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha 117,33 m 2 1,00 117,33 m 2 Užitná plocha celkem: 117,33 m 2 II.NP 52,36 m 2 3,10 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha 41,89 m 2 1,00 41,89 m 2 Užitná plocha celkem: 41,89 m 2 Obestavěný prostor - 3 -

4 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP 5,40*8,20*2,00 = 88,56 m 3 vrchní část 11,50*8,20*3,10+8,95*5,85*6,20 = 616,95 m 3 střešní část 11,50*8,20*3,20/2+8,95*5,85*1,20/2 = 182,29 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP 88,56 m 3 vrchní část 616,95 m 3 střešní část 182,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 887,80 m 3 Konstrukce Popis 2. Zdivo betonové pasy izolované 3. Stropy zděné tl. do 60 cm 4. Střecha dřevěné s omítaným podhledemi 5. Krytina hambálkový krov 6. Klempířské konstrukce pálená krytina 7. Vnitřní omítky pozinkovaný plech 8. Fasádní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 9. Vnější obklady vápenné dvouvrstvé omítky 10. Vnitřní obklady sokl z kabřince 11. Schody běžné keramické obklady 12. Dveře dřevěné 13. Okna hladké plné dveře 14. Podlahy obytných místností dřevěná špaletová 15. Podlahy ostatních místností PVC 16. Vytápění keramická dlažba 17. Elektroinstalace ústřední topení 18. Bleskosvod třífázová 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody ocelové trubky, studená i teplá voda 21. Instalace plynu bojler 22. Kanalizace zemní plyn 23. Vybavení kuchyně plastové potrubí 24. Vnitřní vybavení plynový sporák 25. Záchod umyvadlo, vana, WC 26. Ostatní splachovací Ostatní chybí Jednotková cena Kč/m 3 Množství 887,80 m 3 Reprodukční cena Kč - 4 -

5 Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 2. Zdivo 24, ,29 3. Stropy 9, ,68 4. Střecha 4, ,37 5. Krytina 3, ,12 6. Klempířské konstrukce 0, ,73 7. Vnitřní omítky 6, ,66 8. Fasádní omítky 3, ,43 9. Vnější obklady 0, , Vnitřní obklady 2, , Schody 3, , Dveře 3, , Okna 5, , Podlahy obytných místností 2, , Podlahy ostatních místností 1, , Vytápění 4, , Elektroinstalace 4, , Bleskosvod 0, , Rozvod vody 2, , Zdroj teplé vody 1, , Instalace plynu 0, , Kanalizace 2, , Vybavení kuchyně 0, , Vnitřní vybavení 5, , Záchod 0, , Ostatní 3, ,00 Ostatní 3, ,54 Upravená reprodukční cena Kč Množství 887,80 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 147 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 159 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 887,80 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 98 Další životnost roků 52 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Hodnota pozemků 2.1. pozemek na LV

6 Porovnávací metoda Obvyklá cena pozemků: 1 500,- Kč/m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 1017/ ,00 1 / nádvoří zahrada 1017/ ,00 1 / Celková výměra pozemků 438 Hodnota pozemků celkem Výnosová hodnota 3.1. rodinný dům čp. 541 na LV 671 Obvyklá cena nájemného v daném místě se dle nabídky RK pohybuje za podobné objekty mezi 5 a 10 tisici Kč měsíčně. Pro daný objekt započítávám částku ,- kč měsíčně. Při této výši je výnosová hodnota prakticky nulová. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory ,00 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,08 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 2,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč Porovnávací hodnota 4.1. porovnávací metoda - 6 -

7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 159,22 m 2 Obestavěný prostor: 887,80 m 3 Zastavěná plocha: 146,66 m 2 Plocha pozemku: 438,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: rodinný dům Poštorná Popis: Přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou velikosti 3+1 k rekonstrukci. Prodej 2017: ,- Kč Užitná plocha: 105,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - oceňovaný objekt: 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,20 K4 Provedení a vybavení - v lepším vybavební a ST stavu 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,10 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - oceňovaný objekt: 1; Poloha - v lepší poloze 1,3; Provedení a vybavení - v lepším vybavební a ST stavu 1,2; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,2; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: rodinný dům Břeclav Popis: nemovitost situovaná po pravé straně ulice Nádražní ve stávající řadové zástavbě jako středový s dvorní přístavbo. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.322 s pozemkem p.č.1862 a příslušenstvím, sestávajícím ze zděného přístřešku a venkovních úprav ve dvoře. Prodej 2016: ,- Kč Pozemek: 232,00 m 2 Obestavěný prostor: 534,00 m 3 Užitná plocha: 105,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - oceňovaná nemovitost 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,30 K4 Provedení a vybavení - v lepším provedení a ST stavu 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - oceňovaná nemovitost 1; Poloha - v lepší poloze 1,3; Provedení a vybavení - v lepším provedení a ST stavu 1,2; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,1; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Popis: rodinný dům Mikulov Prodej rodinného domu 198 m2, pozemek 438 m2 Školní, Mikulov Kč - 7 -

8 zděný řadový rodinný dům s částečným podsklepením v rozsahu 1/2 zastavěné plochy 1NP. Dům sestává z přízemní uliční části se sedlovou střechou bez využití podkroví a z dvoupodlažního dvorního křídla, nepodsklepeného, s nízkou pultovou střechou.zdivo je standardní cihelné nebo ve dvorní části z tvárnic. Stropy jsou dřevěné trámové s rovnými omítanými pohledy. Okna v objektu jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové s povlaky nebo s dřevotřísky, v příslušenství z keramické dlažby. V domě jsou provedeny rozvody studené i teplé vody, kanalizace do všech zařizovacích předmětů, rozvody EI a zemního plynu. Koupelna v přízemí je z 60. let a je vybavena vanou, umyvadlem a keramickými obklady, WC je splachovací. Koupelna v patře je nová také s vanou, umyvadlem a keramickými obklady, WC v koupelně splachovací. Kuchyně jsou vybaveny keramickými obklady u kuchyňské linky a sporáky. V přízemí je v uliční části domu bytová jednotka 2+1, ve dvorní části 1+1, koupelna a WC jsou společné pro obě jednotky. V patře dvorního křídla je bytová jednotka 2+1 s vlastním hyg. přísluše Užitná plocha: 198,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná nemovitost 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení - v lepším provedení a St stavu 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,9; Velikosti objektu - oceňovaná nemovitost 1; Provedení a vybavení - v lepším provedení a St stavu 1,2; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,1; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: rodinný dům Mikulov Popis: Prodej rodinného domu 170 m2, pozemek 292 m2 ulice Pavlovská, Mikulov Kč Prodej rodinného domu nedaleko centra města na ulici Pavlovská. CP 292 m2. Objekt který je před vnitřní rekonstrukcí se skládá ze dvou obytných místností, kuchyně, koupelny a toalety. Dále se skládá z průjezdné vrátnice do dvora kde jsou zděné technické místnosti. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Užitná plocha: 170,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaný objekt 1,00 K3 Poloha - v horší poloze 0,90 K4 Provedení a vybavení - v podobném provedení a ST stavu 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobný RD 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,9; Velikosti objektu - oceňovaný objekt 1; Poloha - v horší poloze 0,9; Provedení a vybavení - v podobném provedení a ST stavu 1; Vliv pozemku - podobný pozemek 1; Úvaha zpracovatele ocenění - podobný RD 1; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: rodinný dům Břeclav Popis: Prodej rodinného domu 127 m2, pozemek 362 m2 Mikulov, okres Břeclav Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1 v Mikulově nedaleko centra města. Dům určený k rekonstrukci má užitnou plochu 127 m2 + sklep, půda a garáž. Nachází se na pozemku o výměře 362 m 2. Pozemek: 362,00 m 2-8 -

9 Užitná plocha: 127,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaný RD 1,00 K3 Poloha - v horší poloze 0,90 K4 Provedení a vybavení - v horším provedení a st stavu 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný RD; Poloha - v horší poloze; Provedení a vybavení - v horším provedení a st stavu; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 159,22 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č ,- Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek na LV ,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. rodinný dům čp. 541 na LV ,- Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. porovnávací metoda ,- Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Rodinný dům v dobrém st.tech.stavu ale se zanedbanou údržbou k postupné modernizaci zejména prvků krátkodobé živottnosti. Obvyklou cenu RD na LV 671 v k.ú. Mikulov odhaduji na částku ,- Kč Obvyklá cena Kč - 9 -

10 slovy: Dvamilionydvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Bystřici pod Hostýnem Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko Bystřice p. Hostýnem telefon: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 4 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 1 výpis z LV 0 interiery

11 interiéry

12 exteriéry

13 dvorní pohled uliční pohled ulice Školní Kopie katastrální mapy ze dne

14 Pozemek p.č. 1017/1 v k.ú. č

15 - 15 -