ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 s pozemky, Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava Adresa nemovité věci: Sokolská třída 1944, Moravská Ostrava Vlastník stavby: MEDICO společnost s ručením omezeným, Sokolská třída 1944/51, Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: MEDICO společnost s ručením omezeným, Sokolská třída 1944/51, Ostrava, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Prokonzulta, a.s., RČ/IČO: Adresa objednavatele: Křenová 299/26, Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Luboš Šimůnek Pražská 120, Žebrák IČ: nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: zástupce vlastníka Počet stran: 8 Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Žebráku dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znaleckého ocenění je ocenění stavby občanské vybavenosti č.p. 1944, ulice Sokolská třída, v obci Ostrava - Moravská Ostrava, stojící na pozemku parcelního čísla 882/7 a pozemky ve funkčním celku se stavbou parc. číslo 882/7 a 882/3. Katastrální území Moravská Ostrava. Základní pojmy a metody ocenění Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č.2592 ke dni podklady získané při místním šetření podklady poskytnuté zástupcem vlastníka - přehled nájmů a služeb

3 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je stavba občanské vybavenosti č.p stojící na pozemku 882/7 a dále pozemek parc.č. 882/7 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 844m 2 a pozemek parc.č.882/3 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 223m 2, vše v katastrálním území Moravská Ostrava. Jedná se o městskou část města Ostrava, kde se nachází kompletní občanská vybavenost. Dopravní dostupnost je pomocí MHD. Zastávky jsou vzdáleny od budovy cca 0,2 až 0,5km. Příjezd je po zpevněné místní komunikaci ulice Sokolská třída. Prakování je možné na okraji silnice Gregorova a na vlastních pozemcích, kde je parkování omezené. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a stavby občanské vybavenosti. Stavba č.p je stavbou občanské vybavenosti, která byla původně lékařským domem/poliklinikou. V tuto chvíli je objekt v horším stavebně technickém stavu a v tuto chvíli je pronajato 845m2. V budově jsou předně kancelářské prostory, ordinace, bývalé laboratoře, 3 bytové jednotky a restaurace. Nájemníků je ke dni ocenění 15, přičemž 2 končí v průběhu dvou měsíců. Výše nájmu za období 9/2016 je ,-Kč a ,-Kč tvoří zálohy na služby. Roční náklady (údaje sdělené vlastníkem) na provoz stavby jsou: teplo ,-, voda/odpad ,-, pojištění ,-, odpady ,-, elektřina ,-. Dále náklady spojené s provozem kotelny a celkovou správou domu včetně režijních oprav a nutné havarijní údržby činí cca ,-/rok. Pozemek parc.č. 882/7 zastavěná plocha a nádvoří - na tomto pozemku stojí stavba č.p Pozemek parc.č. 882/3 zastavěná plocha a nádvoří na kterém stojí stavba bez čp/če, obč. vyb., bez LV - jedná se o trafostanici, která je ve vlastnictví ČEZ. Silné stránky lokalita, užitná plocha, využitelnost stavby Slabé stránky stavebně technický stav RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území

4 území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba občanské vybavenosti č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 882/3 a 882/7 3. Výnosové ocenění 3.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Moravská Ostrava: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin suterén 656,32 m 2 2,90 m 1 903,33 1.NP 656,32 m 2 2,90 m 1 903,33 2.NP 656,32 m 2 2,90 m 1 903,33 3.NP 656,32 m 2 2,90 m 1 903,33 4.NP 656,32 m 2 2,90 m 1 903,33 5.NP 295,63 m 2 2,90 m 857,33 Součet 3 577,23 m ,98 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = ,98 / 3 577,23 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 3 577,23 / 6 = 596,21 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor

5 suterén (656,32)*(2,90) = 1 903,33 m 3 1.NP (656,32)*(2,90) = 1 903,33 m 3 2.NP (656,32)*(2,90) = 1 903,33 m 3 3.NP (656,32)*(2,90) = 1 903,33 m 3 4.NP (656,32)*(2,90) = 1 903,33 m 3 5.NP (295,63)*(2,90) = 857,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor suterén NP 1 903,33 m 3 1.NP NP 1 903,33 m 3 2.NP NP 1 903,33 m 3 3.NP NP 1 903,33 m 3 4.NP NP 1 903,33 m 3 5.NP NP 857,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: ,98 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1, Vnitřní kanalizace P 3, ,46 1, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy P 1, ,46 0,60

6 25. Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9311 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0241 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1330 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 866,02 Plná cena: ,98 m 3 * 5 866,02 Kč/m 3 = ,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 166 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 166 = 51,8 % Koeficient opotřebení: (1-51,8 % / 100) * 0,482 Stavba občanské vybavenosti č.p zjištěná cena = ,55 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 882/3 a 882/7 Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 882/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří 882/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = ,- Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%]

7 1.Ostatní prostory podlaží 1-5.NP ,50 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění Kč/rok Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení Kč do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč Výnosová hodnota Cv Kč

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba občanské vybavenosti č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 882/3 a 882/ ,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Stavba občanské vybavenosti č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Sedmnáctmilionůšestsettisíc Kč V Žebráku Luboš Šimůnek Pražská Žebrák telefon: simunek.simunek@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku.