ZNALECKÝ POSUDEK č /2018

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 08775/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku p.č. 12 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba RD č.p. 5 (Radslavičky č.p. 5), včetně této stavby, a pozemku p.č. 13 zahrada, k.ú. Radslavičky, obec Radslavice, okres Vyškov, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení na základě usnesení Č.j. 018 EX 08775/14-048, ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 bylo předáno objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 25 stran, z toho 11 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku p.č. 12 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba RD č.p. 5 (Radslavičky č.p. 5), včetně této stavby, a pozemku p.č. 13 zahrada, k.ú. Radslavičky, obec Radslavice, okres Vyškov, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by znalecký posudek měl být použit v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku p.č. 12 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba RD č.p. 5 (Radslavičky č.p. 5), včetně této stavby, a pozemku p.č. 13 zahrada, k.ú. Radslavičky, obec Radslavice, okres Vyškov, LV č. 297, byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Pozn: obvyklá cena zahrnuje i příslušenství (venkovní úpravy - oplocení) a trvalé porosty. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: Přístup do oceňovaného RD nebyl umožněn, povinný rovněž nezastižen. Byla možná pouze venkovní obhlídka s omezenou možnosti zaměření předmětného RD. Ocenění bude provedeno na základě dodaných podkladů a venkovní obhlídky. Vzhledem k charakteru a technickému stavu oceňovaného domu nebude tato skutečnost zohledněna žádnou srážkou Podklady předané objednavatelem: - Usnesení soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, Č.j.: 018 EX 08775/14-048, ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Radslavičky, LV č. 297, vyhotovený dálkovým přístupem dne Znalecký posudek č /2016 ze dne , který vypracovala společnost Odhadci a znalci CZ, s.r.o., Hradec Králové - Znalecký posudek č /2016 ze dne , který vypracovla Jaroslav Drbal, Pustiměř. - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Radslavičky, vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne pouze z venkovní obhlídky za účasti starosty obce Radslavice PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku p.č. 12 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba RD č.p. 5 (Radslavičky č.p. 5), včetně této stavby, a pozemku p.č. 13 zahrada, k.ú. Radslavičky, obec Radslavice, okres Vyškov, LV č. 297.

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Radslavičky, LV 297 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: Harakalová Alžběta, Tyršova 13/17, Ivanovice na Hané - podíl 1/2 Obec Radslavice, č.p. 91, Radslavice - podíl 1/ OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Radslavičky, LV č. 297 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz příloha posudku Omezení vztahující se k nařízené exekuci a zástavní právo smluvní a z rozhodnutí správního orgánu jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nejsou známa jiná omezení vztahující se k předmětným nemovitým věcem. Skutečnost, že je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je zohledněna srážkou ve výši 10 %. Spoluvlastnické podíly jsou obtížně obchodovatelné. Přístup do oceňovaného RD nebyl umožněn, povinný rovněž nezastižen. Byla možná pouze venkovní obhlídka s omezenou možnosti zaměření předmětného RD. Ocenění bude provedeno na základě dodaných podkladů a venkovní obhlídky. Vzhledem k charakteru a technickému stavu oceňovaného domu nebude tato skutečnost zohledněna žádnou srážkou.

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění jsou: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku p.č. 12 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba RD č.p. 5 (Radslavičky č.p. 5), včetně této stavby, a pozemku p.č. 13 zahrada, k.ú. Radslavičky, obec Radslavice, okres Vyškov, LV č POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Radslavice leží přibližně 3 km severovýchodně od města Vyškov v mérně svažitém terénu. Obec, která má cca 430 obyvatel a je dostupná autobusovou dopravou, má základní občanskou vybavenost a infrastrukturu, kompletní je dostupná ve městě Vyškov. V obci je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Oceňovaný RD je situován v zastavěné části obce Radslavice (část obce zvaná Radslavičky). V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě mimo plynovodu. Příjezd po zpevněné obecní komunikaci. Parkování možné podélné před RD. Z hlediska polohy v obci se jedná o polohu podprůměrnou Rodinný dům č.p. 5 Přístup do oceňovaného RD nebyl umožněn, povinný rovněž nezastižen. Byla možná pouze venkovní obhlídka s omezenou možnosti zaměření předmětného RD. Ocenění bude provedeno na základě dodaných podkladů a venkovní obhlídky. Vzhledem k charakteru a technickému stavu oceňovaného domu nebude tato skutečnost zohledněna žádnou srážkou. Jedná se o řadový, zděný, nepodsklepený, dvoupodlažní rodinný dům, který je k datu ocenění po požáru a stavbu tvoří pouze zbytky (torza) prvků - zbytky obvodového zdiva bez stropních konstrukcí a střechy. Většina prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti nefunkčních či chybějících. Vzhledem ke stávajícímu technickému stavu je rodinný dům vhodný k demolici. Rekonstrukce se jeví jako neekonomická. Z tohoto důvodu nebude proveden stavebně-technický popis stavby.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Pozemky zapsané na LV č. 297 Pozemek p.č. 12 o výměře 154 m2 je z části zastavěn stavbou č.p. 5 a z části tvoří dvůr za RD. Pozemek p.č zahrada o výměře 489 m2 slouží jako zahrada, která je v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem. Na pozemcích o celkové výměře 643 m2 (průměrná šířka 9,50 m) se nachází mimo výše uvedené stavby venkovní úpravy (oplocení) a trvalé porosty. Cena těchto položek bude zohledněna ve výsledné obvyklé ceně SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Oceňovaný rodinný dům je v havarijním technickém stavu, k datu ocenění po požáru a stavbu tvoří pouze zbytky (torza) prvků - zbytky obvodového zdiva bez stropních konstrukcí a střechy. S ohledem na skutečnosti zjištěné při místním šetření a informace z dodaných podkladů je objekt vhodný k demolici. Rekonstrukce se jeví jako neekonomická. Po demolici vznikne volný stavební pozemek v řadové zástavbě, který je možné zastavět stavbou RD, popř. využít pro potřeby vlastníka sousední stavby.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S ohledem na charakter a technický stav objektu bude provedeno ocenění pozemku, od kterého budou odečteny náklady na demolici STAVEBNÍ POZEMKY Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. stavební pozemky pro RD, uvedené velikosti, předpokládaného technickému stavu, provedení, vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka mírně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejich předpokládanému technickému stavu, vybavení, provedení a možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovité věci obchodovatelné. Pozemky k porovnání: Stavební pozemek, Radslavice, m2 Uskutečněný prodej pozemku p.č. 127/1 a 489/20, LV 1214, k.ú. Radslavice u Vyškova na základě kupní smlouvy ze dne Pozeme orná půda dle územního plánu k zastavění. Inženýrské sítě pravděpodobně v dosahu. Přístup po obecní komunikaci. Cena: ,- Kč Zdroj: údaje o dosažených cenách 319,- Kč/m2 - Stavební pozemek, Radslavice, m2 Uskutečněný prodej pozemku p.č. 478/1 a 478/46 (podíl 1/2 na komunikaci), LV 1203 a 1204, k.ú. Radslavice u Vyškova na základě kupní smlouvy ze dne Pozemek orná půda dle územního plánu k zastavění. Inženýrské sítě pravděpodobně v dosahu. Přístup po obecní komunikaci. Cena: ,- Kč Zdroj: údaje o dosažených cenách 404,- Kč/m2 - Stavební pozemek, Radslavice, m2 Uskutečněný prodej pozemku p.č. 478/13 a 489/14, LV č a 10001, k.ú. Radslavice u Vyškova na základě kupní smlouvy ze dne Pozemek orná půda dle územního plánu k zastavění. Inženýrské sítě pravděpodobně v dosahu. Přístup po obecní komunikaci. Cena: ,- Kč 433,- Kč/m2 Zdroj: údaje o dosažených cenách -

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 9 Stavební pozemek, Ondratice, m2 Nabízíme výhradně na prodej stavebního pozemek o velikosti 1.784m2, parcela číslo 516/58, katastrální území Ondratice, obec Ondratice. Na hranici pozemku je elektřina, plyn a voda. Přístup na pozemek je z asfaltové komunikace. Jedná se o klidnou obec s výhodnou polohou nedaleko dálnice mezi Vyškovem a Prostějovem. Cena: ,- Kč 555,- Kč/m2 Zdroj: realitní inzerce Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Přepočtená Poloha Využití Velikost Přístup Zdroj Ostatní cena (Kč) Radslavice 319 1,05 1,15 1,12 1,00 1,00 1, Radslavice 404 1,05 1,00 1,04 1,00 1,00 1, Radslavice 433 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1, Ondratice 555 1,05 1,00 1,07 1,00 0,95 1, Průměrná cena: 486 V současné době se tedy srovnatelné pozemky v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí přepočtených jednotkových cen od 431,- Kč/m2 do 592,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu v průměrné výši: 486,- Kč/m2. Srovnávací hodnota tedy činí: 486,- Kč/m2 * 643 m2 = ,- Kč. Dále uplatňuji srážku 10 %, která zohledňuje, že je předmětem ocenění podíl o velikosti 1/2. Srovnávací hodnota podílu 1/2 tak činí: ,- Kč * 0,90 (srážka) * 1/2 = ,- Kč. Náklady na demolici: Výsledná obvyklá cena bude stanovena jako rozdíl ceny volného stavebního pozemku a nákladů na demolici. Objekt je v havarijním technickém stavu, část konstrukcí dlouhodobé i krátkodobé životnosti již chybí, jedná se o torzo stavby po požáru. Náklady na demolici stanovuji odborným odhadem s ohledem na výše uvedené skutečnosti ve výši ,- Kč. Pro podíl 1/2 je to tedy: ,- Kč. Výsledná srovnávací hodnota: Výsledná srovnávací tedy činí: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč.

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Předmět ocenění spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku p.č. 12 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba RD č.p. 5 (Radslavičky č.p. 5), včetně této stavby, a pozemku p.č. 13 zahrada, k.ú. Radslavičky, obec Radslavice, okres Vyškov, LV č. 297 Srovnávací hodnota Obvyklá cena ,- Kč ,- Kč Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí je stanovena ve výši srovnávací hodnoty. 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Radslavičky, LV č. 297 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz příloha posudku Omezení vztahující se k nařízené exekuci a zástavní právo smluvní a z rozhodnutí správního orgánu jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nejsou známa jiná omezení vztahující se k předmětným nemovitým věcem. Skutečnost, že je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je zohledněna srážkou ve výši 20 %. Spoluvlastnické podíly jsou obtížně obchodovatelné. Přístup do oceňovaného RD nebyl umožněn, povinný rovněž nezastižen. Byla možná pouze venkovní obhlídka s omezenou možnosti zaměření předmětného RD. Ocenění bude provedeno na základě dodaných podkladů a venkovní obhlídky. Vzhledem k charakteru a technickému stavu oceňovaného domu nebude tato skutečnost zohledněna žádnou srážkou. 9. STANOVENÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Nejsou známé takovéto závady.

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBVYKLÁ CENA Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku p.č. 12 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba RD č.p. 5 (Radslavičky č.p. 5), včetně této stavby, a pozemku p.č. 13 zahrada, k.ú. Radslavičky, obec Radslavice, okres Vyškov, LV č ,- Kč Pozn: obvyklá cena zahrnuje i příslušenství (venkovní úpravy - oplocení) a trvalé porosty. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. J. Zrzavého Prostějov

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 13 Usnesení Situační plánek Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Doručenky 12. PŘÍLOHY

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí Nález Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Obvyklá cena Znalecká doložka Přílohy Obsah... 14