ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 04357/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti 2/20 na pozemcích p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 oba orná půda, k.ú. Hranice, obec Hranice, okres Přerov, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 04357/ ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 19 stran, z toho 4 strany příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti 2/20 na pozemcích p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 oba orná půda, k.ú. Hranice, obec Hranice, okres Přerov, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (spoluvlastnický podíl o velikosti 2/20 na pozemcích p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 oba orná půda, k.ú. Hranice, obec Hranice, okres Přerov, LV č. 1351) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku ve výši: 8.310,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 04357/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hranice, LV č. 1351, vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Hranice, ze dne Situační plánek ze dne Informace z veřejného registru půdy LPIS. - Pachtovní smlouva ze dne Územní plán města Hranice. - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne , při m.š. byl přítomen pracovník soudního exekutora. - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu o velikosti 2/20 na pozemcích p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 oba orná půda, k.ú. Hranice, obec Hranice, okres Přerov, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Hranice, LV č jsou oceňované nemovité věci ve spoluvlastnictví:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Hranice, LV č. 1351, ze dne jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6 Dle veřejného registru půdy LPIS jsou pozemky p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 orná půda, pronajaty zemědělskému obchodnímu družstvu se sídlem v Černotíně. Pachtovní smlouva byla zpracovateli předložena. Pacht je sjednán na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou ve výši 10 %. Skutečnost, že se jedná o ocenění obtížně obchodovatelného spoluvlastnického podílu o velikosti 2/20 je zohledněna srážkou ve výši 20 %. Oceňované nemovitosti jsou dotčeny změnou právních vztahů (plomba). Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ: 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je dle LV č. 1351, k.ú. Hranice, ideální 1/20 pozemků: 4.2. POPIS OCEŇOVANÝCH POZEMKŮ Oceňované zemědělské pozemky p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 orná půda jsou situovány jihovýchodně mimo zastavěnou část města Hranice v zemědělském honu. Dle platného územního plánu města Olomouce jsou situovány v zemědělských plochách. Na pozemcích nejsou žádné stavby, venkovní úpravy ani trvalé porosty. Dle veřejného registru půdy LPIS jsou tyto zemědělské pozemky pronajaty zemědělskému obchodnímu družstvu se sídlem v Černotíně. Pachtovní smlouva byla zpracovateli předložena. Pacht je sjednán na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ POZEMKŮ Pozemky jsou užívány jako zemědělské pozemky k zem. produkci, jejich další možné využití je možné v souladu s platným územním plánem.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY POZEMKŮ Výpočet věcné hodnoty pozemků: Výměra pozemků celkem: m 2 Výměra ideální 2/20 pozemků: 516 m 2 Věcná hodnota pozemků je stanovena ve výši průměrné ceny bonitovaných pozemků v k.ú. Hranice, platné od podle vyhlášky 298/2014 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. Průměrná cena bonitovaných pozemků v k.ú. Hranice: 7,81 Kč/m 2 Výpočet ceny: (516,00 m 2 * 7,81 Kč/m 2 ) = 4.032,- Kč Celková věcná hodnota podílu 2/20 na pozemcích v k.ú. Hranice, LV č činí: 4.032,- Kč

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti Zemědělské pozemky: Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. spoluvlastnický podíl o velikosti 2/20 na zemědělských pozemcích uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k těmto skutečnostem jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížně obchodovatelné. Okruh případných poptávajících lze předpokládat zúžený pouze na ostatní spoluvlastníky pozemků. Porovnatelné pozemky: Zemědělské pozemky, Dolní Nětčice, m 2 Prodej pozemků v katastru obce Dolní Nětčice. Jedná se o soubor pozemků vedených jako orná půda. Pozemky jsou o celkové rozloze m2. Pozemky jsou pronajaty místnímu zemědělskému družstvu jen do srpna tohoto roku. Posléze možný pronájem za 3.000,- Kč plus DPH. Průměrná bonita 11,66. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce (23,- Kč/m 2 ) Zemědělské pozemky, Hranice, m 2 Nabízíme k prodeji soubor zemědělských pozemků nedaleko města Hranice, okres Přerov. Celková výměra polností je m². V současné době obhospodařovány s nájemním vztahem. Parcely jsou převážně zahrnuty v LPISu - možnost dotace. Název katastrálního území je Velká u Hranic. V případě zájmu nás kontaktujte. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce (17,- Kč/m 2 ) Zemědělské pozemky, Horní Těšice, m 2 Prodám zemědělské pozemky a zahrady KÚ Horní Těšice, okres Přerov. Parcely číslo 282/1, 282/2, 285/1, 285/2, 293, 302, 324, 327, 328, 332, 713/3 a 713/9 mají charakter orné půdy ( 6492m2 ), zahrady (951m2 ) a ostatní plochy ( 448m2 ). Celková výměra 7891m2. Zapsáno na LV č. 19. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce (12,- Kč/m 2 )

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 10 Tabulka srovnávací hodnoty: Jednotková cena (Kč/m2) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Přepočtená jednotková cena (Kč/m2) Poloha Využití Velikost Přístup Zdroj Ostatní zem. půda Dolní Nětčice 23 1,10 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 23 zem. půda Hranice 17 1,00 1,10 1,00 1,00 0,95 1,00 18 zem. půdahorní Těšice 12 1,10 1,15 1,00 1,00 0,95 1,00 14 Průměrná cena: 18 V současné době se srovnatelné pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen od 14,- Kč/m 2 do 23,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu při horní hranici uvedeného rozpětí ve výši: 23,- Kč/m 2. Výpočet celkové srovnávací hodnoty: 5163 m 2 * 23,- Kč/m 2 * (2/20)= ,- Kč Dále uplatňuji srážku 20 % zohledňující obtížnější obchodovatelnost spoluvlastnického podílu 2/20 a srážku 10 % zohledňující pronájem pozemků. Celková srážka tak činí 30 %. Výpočet srovnávací hodnoty se zohledněním srážky: ,- Kč * 0,7 (srážka 30 %) = 8.310,- Kč (po zaokrouhlení)

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Hranice, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva (viz. oddíl 3.4.): Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Dle veřejného registru půdy LPIS jsou pozemky p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 orná půda, pronajaty zemědělskému obchodnímu družstvu se sídlem v Černotíně. Pachtovní smlouva byla zpracovateli předložena. Pacht je sjednán na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let., tato skutečnost je v ocenění zohledněna. 8. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle veřejného registru půdy LPIS jsou pozemky p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 orná půda, pronajaty zemědělskému obchodnímu družstvu se sídlem v Černotíně. Pachtovní smlouva byla zpracovateli předložena. Pacht je sjednán na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let, tato skutečnost je v ocenění zohledněna. 9. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideální 2/20 pozemků v k.ú. Hranice, LV č. 1351: 4.032,- Kč Srovnávací hodnota ideální 2/20 pozemků v k.ú. Hranice, LV č. 1351: 8.310,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí (ideální 2/20 pozemků) stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí.

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: spoluvlastnický podíl o velikosti 2/20 na pozemcích p.č. 1701/1 a p.č. 1701/2 oba orná půda, k.ú. Hranice, obec Hranice, okres Přerov, LV č ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Situační plánek Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Popis nemovitých věcí: Popis oceňovaných pozemků Současné a příhodně možné využití pozemků Stanovení věcné hodnoty nemovitých věcí Stanovení věcné hodnoty pozemků Stanovení srovnávací hodnoty nemovitých věcí Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 15