ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13. o ceně pozemků zapsaných na LV č.301, katastrální území a obec Vamberk, okres Rychnov nad Kněžnou. (LV č.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 o ceně pozemků zapsaných na LV č.301, katastrální území a obec Vamberk, okres Rychnov nad Kněžnou. (LV č.301) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: Martina Brožová k 1/4 Bravinné Bílovec 1 Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení k č.j. 043 EX 572/09 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 20.září 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 27 stran textu včetně obálky a příloh.

2 V Ostravě, dne 2. října

3 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Rychnově nad Kněžnou, dne 7.prosince 2012, LV č.301. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne pod č.j.043 EX 572/09. Kopie katastrální mapy. Vyjádření Stavebního úřadu MěÚ Vamberk ze dne k územnímu plánu města. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří 2) Ostatní plochy-místní a účelové komunikace 3) Trvalý travní porost (BPEJ 52212) 4) Trvalý travní porost (BPEJ 52212) 5) Orná půda (BPEJ 74300) 6) Orná půda (BPEJ 52212) 7) Orná půda (BPEJ 54310) 8) Orná půda (BPEJ 54300) 9) Ovocný sad (BPEJ 52212) 10) Zahrada (BPEJ 52212) - 3 -

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Oceněno podle 32, 28 vyhlášky. parc.č.654 zahrada o výměře 1687 m 2 Dle platného územního plánu se pozemek nachází v zastavěném území v ploše bydlení čistého - rodinné domy a může být tedy takovou stavbou zastavěn. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 32, 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 124,57 (35 + ( ) x ) x 2.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 124,57 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 115,85 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 248,61 Po vynásobení koeficientem 0.30 = Kč 74,58 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,70 Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Cena celkem Kč ,- 2) Ostatní plochy-místní a účelové komunikace Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. parc.č.649/7 ostatní plocha, silnice o výměře 4 m 2 parc.č.1793/1 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 647 m 2 parc.č.1793/3 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 322 m 2 parc.č.1794/1 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 484 m 2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m 2 Poz.komun.se zpev.,prašným povrchem (až -45%; až -45%) -45% - 4 -

5 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 124,57 (35 + ( ) x ) x 2.00 Po započtení % přirážek a srážek = Kč 68,51 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 61,83 Ceny dle odst.7: min.= 74.74, max.= Po úpravě na minimální cenu dle odst.7 = Kč 74,74 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,09 Ostatní plochy-místní a účelové komunikace Cena celkem Kč ,- 3) Trvalý travní porost (BPEJ 52212) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.478 trvalý travní porost o výměře 333 m 2 Dle platného územního plánu pozemek není určen k zastavění. Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=52212) = Kč 4,43 Cena za celou výměru m 2 = Kč 1.475,19 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč 2.360,30 Trvalý travní porost (BPEJ 52212) Cena celkem Kč 2.360,

6 4) Trvalý travní porost (BPEJ 52212) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.478 trvalý travní porost o výměře 333 m 2 parc.č.650/1 trvalý travní porost o výměře 409 m 2 parc.č.652/1 trvalý travní porost o výměře 872 m 2 Dle platného územního plánu pozemky nejsou určeny k zastavění. Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku = m 2 Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=52212) = Kč 4,43 Cena za celou výměru m 2 = Kč 7.150,02 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč ,03 Trvalý travní porost (BPEJ 52212) Cena celkem Kč ,- 5) Orná půda (BPEJ 74300) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.571/20 orná půda o výměře 4361 m 2 Dle platného územního plánu pozemky nejsou určeny k zastavění. Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% - 6 -

7 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74300) = Kč 6,77 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,97 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč ,35 Orná půda (BPEJ 74300) Cena celkem Kč ,- 6) Orná půda (BPEJ 52212) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.643/1 orná půda o výměře m 2 z toho BPEJ = m = m = m 2 Dle platného územního plánu pozemky nejsou určeny k zastavění. Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=52212) = Kč 4,43 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,98 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč ,57 Orná půda (BPEJ 52212) Cena celkem Kč ,

8 7) Orná půda (BPEJ 54310) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.643/1 orná půda o výměře m 2 z toho BPEJ = m = m = m 2 Dle platného územního plánu pozemky nejsou určeny k zastavění. Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=54310) = Kč 7,30 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,70 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč ,72 Orná půda (BPEJ 54310) Cena celkem Kč ,- 8) Orná půda (BPEJ 54300) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.643/1 orná půda o výměře m 2 z toho BPEJ = m = m = m 2 Dle platného územního plánu pozemky nejsou určeny k zastavění

9 Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=54300) = Kč 8,89 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,99 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč ,78 Orná půda (BPEJ 54300) Cena celkem Kč ,- 9) Ovocný sad (BPEJ 52212) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.649/2 ovocný sad o výměře 2550 m 2 parc.č.649/3 ovocný sad o výměře 2729 m 2 parc.č.649/4 ovocný sad o výměře 722 m 2 Dle platného územního plánu pozemky nejsou určeny k zastavění. Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku = m 2 Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=52212) = Kč 4,43 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,43 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč ,09 Ovocný sad (BPEJ 52212) Cena celkem Kč ,

10 10) Zahrada (BPEJ 52212) Oceněno podle 29 vyhlášky. parc.č.651 zahrada o výměře 4617 m 2 Dle platného územního plánu pozemek není určen k zastavění. Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=52212) = Kč 4,43 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,31 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč ,30 Zahrada (BPEJ 52212) Cena celkem Kč ,

11 C. REKAPITULACE 1) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Kč ,- 2) Ostatní plochy-místní a účelové komunikace Kč ,- 3) Trvalý travní porost (BPEJ 52212) Kč 2.360,- 4) Trvalý travní porost (BPEJ 52212) Kč ,- 5) Orná půda (BPEJ 74300) Kč ,- 6) Orná půda (BPEJ 52212) Kč ,- 7) Orná půda (BPEJ 54310) Kč ,- 8) Orná půda (BPEJ 54300) Kč ,- 9) Ovocný sad (BPEJ 52212) Kč ,- 10) Zahrada (BPEJ 52212) Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliondevětsetpadesátdevěttisícdvěstědevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé pozemku pro výstavbu: Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.301 pro katastrální území a obec Vamberk, je rovinatý, situovaný na okraji zastavěné části obce. Pozemek parc.č.654 se nachází v urbanizované části obce dle platného územního plánu zóna bydlení čistého rodinné domy, poblíž areálu řadových garáží. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.301 pro katastrální území Vamberk vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.043 EX 572/09 dle nařízení exekuce č.j. 57 Nc 270/2009 vydaného Okresním soudem v Novém Jičíně dne a další závady na listu vlastnictví uvedené

12 V obci Vamberk a okolí jsou nabízeny následující obdobné stavební pozemky : - Vamberk, v rušné části obce, výměra m2, pozemek pro výstavbu, neoplocený, rovinatý, příjezd po zpevněné obecní komunikaci, přípojky vody a elektro na hranici pozemku 248,- Kč/m2 - Vamberk, ul.jugoslávská, výměra 750 m2, pozemek pro individuální bydlení, klidné místo na okraji obce, neoplocený, přípojky vody a kanalizace na hranici pozemku 400,- Kč/m2 - Libel, výměra 1000 m2, pozemek pro individuální bydlení, příjezd po zpevněné obecní komunikaci, přípojky inženýrských sítí jsou na hranici pozemku, 350,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemek parc.č.654 se nachází v urbanizované zóně pro bydlení, odhaduji cenu obvyklou pozemku parc.č.654 ve výši 300,- Kč/m2, (300,- Kč/m2 x 1687 m2) tj. celkem : ,- Kč

13 Stanovení ceny obvyklé pro zemědělské pozemky: Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovanou nemovitostí jsou pozemky zapsané na LV č.301 pro katastrální území a obec Vamberk situované mimo zastavěnou část obce a dle platného územního plánu jsou pozemky pod obchvatem směrem k městu v plochách smíšených nezastavěného území a nad obchvatem jsou v plochách zemědělských orná půda. Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť se jedná o zemědělské pozemky, které nejsou určeny pro výstavbu. S majetkem tohoto druhu a velikosti se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem. Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemky zapsané na LV č.301 se nachází mimo zastavěnou část obce a dle současného územního plánu není možno tyto pozemky ani výhledově zastavět, odhaduji cenu obvyklou zemědělských pozemků zapsaných na LV č.301 ve výši 10,- Kč/m2, ( m2 x 10,- Kč/m2), tj. celkem : ,- Kč

14 Stanovení ceny obvyklé pro komunikace: Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovanou nemovitostí jsou pozemky zapsané na LV č.301 pro katastrální území a obec Vamberk situované mimo zastavěnou část obce jsou vedeny jako ostatní komunikace a silnice. Nejedná se však o zpevněný povrch a užití těchto pozemků je velmi omezené. Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť se jedná o ostatní komunikace, kde užívání pozemků je specifické a prodej velmi obtížný. S majetkem tohoto druhu a velikosti se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem. Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že ostatní komunikace a silnice zapsané na LV č.301 mají pouze specifické využití, odhaduji cenu obvyklou ostatních komunikací a silnice zapsaných na LV č.301 ve výši 20,- Kč/m2, (1457 m2 x 20,- Kč/m2), tj. celkem po zaokrouhlení: ,- Kč

15 REKAPITULACE 1. Pozemek parc.č.654 pro výstavbu ,- Kč 2. Zemědělské pozemky ,- Kč 3. Ostatní komunikace a silnice ,- Kč C e l k e m ,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 ke všem pozemkům zapsaným na LV č.301 pro kat.území a obec Vamberk ke dni ocenění činí ,50 Kč Pozn. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 2.října

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc