Moderní aplikace porovnávací metody

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Moderní aplikace porovnávací metody Diplomová práce Autor: Bc. Klára Mede Finance, oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2009

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne Klára Mede 2

3 Poděkování: Tato diplomová práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta Ph.D., jemuţ tímto děkuji za jeho rady, sdělené informace a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji svému otci Ing. Miroslavu Bartůňkovi za jeho znalosti a zkušenosti z oboru, do kterých mě zasvětil a dále za poskytnuté podklady, svému zaměstnavateli České spořitelně, a.s. za umoţnění studia a především celé své rodině za podporu po dobu celého studia a za trpělivost při vytváření tohoto díla. 3

4 Anotace práce Jméno a příjmení autora: Klára Mede Instituce: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Název díla: Moderní aplikace porovnávací metody Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Ph.D. Počet stran: 98 Počet příloh: 2 Počet titulů bibliografie: 14 Klíčová slova: Trţní hodnota a zjištěná cena Porovnávací metoda Oceňovací předpisy Trţní a administrativní princip oceňování Odhad trţní hodnoty a znalecký posudek Diplomová práce je rozdělena do čtyř hlavních částí. První části teoretické, uvádějící základní pojmy o oceňování majetku. Ze dvou částí popisujících ocenění porovnávací metodou na dvou různých principech a to principu trţního ocenění a administrativního ocenění nemovitostí. A naposledy z části vyhodnocující rozdíly mezi těmito principy. Ve druhé a třetí části práce jsou uvedeny citace části zákona o oceňování a části aktuální oceňovací vyhlášky a jsou provedeny rovněţ i dvě praktické ukázky ocenění. Jde o vlastní ocenění jedné shodné nemovitosti na základě obou představovaných principů ve snaze o názornost jejich provedení se zdůrazněním rozdílů obou principů. Ocenění jsou zpracovány běţně pouţívanými metodami a způsoby pouţívanými v současné době při oceňování majetku. Ve čtvrté části práce jsou porovnány a zhodnoceny konkrétní výsledky získané z praktických ukázek a je popsán zásadní rozdíl mezi stanovením trţní hodnoty nemovitosti a zjištěním ceny nemovitosti podle oceňovacího předpisu. 4

5 Name and surname of the author: Institutions: Klára Mede Banking Institute University, a.s., Prague Name of work: Modern methods of comparison Supervisor: Ing. Petr Ort Ph.D. Number of pages: 98 Number of enclosures: 2 Number of titles bibliography: 14 Keywords: Market value and observed price Comparative method Valuation rules Market-based pricing principle and administrative Estimated market value and expert advice Thesis is divided into four main sections. The first part of the theoretical, indicating the basic concepts of pricing property. Of two parts describing the comparative valuation method on two different principles and the principle of market valuation, property valuation and administration. And as part of evaluating the differences between these principles. In the second and third parts of the work are given citations of law on the valuation and the current valuation of the decree are carried out and also two practical valuation. It is a self-consistent valuation of a property on the basis of the principles presented in an attempt to illustrate their implementation, emphasizing the difference between the two principles. Awards are processed commonly used methods and the methods currently used in the valuation of assets. In the fourth part of the work are compared and evaluated the results obtained from specific examples and describes the fundamental difference between the determination of market value of the property and finding the price of the property under valuation. 5

6 Obsah Prohlášení:... 2 Poděkování:... 3 Anotace práce... 4 Úvod Základní pojmy při oceňování nemovitostí Trţní hodnota Definice trţní hodnoty podle komunitárního práva Definice trţní hodnoty podle IVSC a TEGoVA Definice obvyklé ceny z českého zákona o oceňování majetku Cena a hodnota Porovnávací metoda při oceňování na trţních principech Základní charakteristika a principy Podklady pro porovnání Výběr vzorků, jednotky porovnání a způsobu porovnání Výběr prvků porovnání a indikace cenotvorných odlišností Aplikace porovnávací analýzy Vzorový odhad trţní hodnoty rekreační chaty Porovnávací metoda při oceňování podle cenového předpisu Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu Legislativa Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška Ministerstva financí č. 456/2008 Sb Vzorový posudek o ceně rekreační chaty Vyhodnocení způsobů oceňování pomocí porovnávací metody Závěr Seznam pouţité literatury Seznam tabulek a diagramů Ukázky formulářů pro stanovení porovnávací hodnoty Příloha oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. č. 18a91 Zadání diplomové práce

7 Úvod Rozhodla jsem se v této diplomové práci představit jednu z běţně pouţívaných metod oceňování majetku na trţních principech, porovnávací metodu. Cílem je zhodnotit pouţívané způsoby při oceňování nemovitostí pomocí porovnávací metody, porovnat pouţití této metody při oceňování na trţních principech a při oceňování podle cenového předpisu. Dále popsat tuto metodu, uvést základní principy a předpoklady jejího pouţití, nastínit jakými způsoby lze tuto metodu v praxi aplikovat, zjistit úskalí spojená s aplikací této metody a rozpoznat klady a zápory této metody. Jde o metodu běţně pouţívanou, v zahraničním prostředí dobře známou, avšak v našem českém prostředí relativně novou. Jde mi o to, ţe často je tato metoda spojována v praxi s pouhým jakýmsi vizuálním dojmem a její aplikace pak bývá ve skutečnosti nepřesná. Chci zde zdůraznit, ţe tato metoda, pokud je uţívána při trţním oceňování, je zaloţena na velmi dobré znalosti trţního prostředí, na existenci otevřeného trhu s nemovitostmi, ale i upřesnit, ţe při jejím pouţití jde o celou řadu výpočtů a ne jen o prosté srovnání na základě subjektivních dojmů. Rovněţ chci uvést jakým způsobem je tato metoda pouţívána v oceňování podle cenového předpisu a upozornit na poměrně zásadní rozdíly mezi administrativním a trţním ocenění porovnávací metodou. Tuto skutečnost chci znázornit pomocí provedení dvou praktických ukázek trţního a administrativního ocenění rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky. V těchto praktických ukázkách je pouţito i metody nákladové běţně pouţívané při oceňování nemovitostí. Mojí největší snahou však bylo provést názorné ukázky aplikace porovnávací metody různými přístupy, tyto modelové příklady by měly slouţit k porovnání těchto dvou přístupů k oceňování. 7

8 1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí Pro lepší pochopení problematiky pouţívání porovnávací metody při oceňování majetku je nutné na počátku uvést trochu teorie a několik definic. 1.1 Tržní hodnota Cílem práce všech odborníků k tomu určených, tedy odhadců majetku, je stanovit trţní hodnotu oceňovaného majetku, respektive přiblíţit se co nejvíce k jeho moţné realizační ceně. Jde tedy vlastně o stanovení jakési fiktivní obecné ceny, za kterou by bylo moţné majetek prodat respektive získat při běţném obchodním styku v dané době, v daném místě a za daného právního stavu. 1.2 Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva 1 Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednání o prodeji. 1.3 Definice tržní hodnoty podle IVSC a TEGoVA 2 Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 1 práva evropské unie 2 IVSC (Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy s celosvětovou působností) a TEGoVA (Evropská organizace sdruţující jednotlivé národní asociace odhadců) jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců 8

9 1.4 Definice obvyklé ceny z českého zákona o oceňování majetku Obvyklou cenou 3 se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. Se všemi výše uvedenými definicemi se lze běţně setkat a je třeba je znát. Definici z českého zákona musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, kterými je oceňován majetek na území České republiky a vycházejí z ní všechny vyhlášky o oceňování majetku. Definice podle komunitárního práva je z důvodu členství České republiky v Evropské unii i pro nás závazná a to z důvodu nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním. Definice podle IVSC a TEGoVA je platná i na těch trzích kde neplatí komunitární právo, z této definice vychází většina metodik, které se týkají ocenění na trţních principech pouţívaných v prostředí Evropské unie. 1.5 Cena a hodnota Pro správné pochopení problematiky oceňování majetku na trţních principech je na tomto místě nutné upozornit na dva velmi podobné termíny, které jsou však významově zásadně odlišné a to pojmy trţní hodnota a trţní cena. 3 obvyklá cena = trţní hodnota 9

10 Tržní hodnota je pojmem, který je nutno chápat v obecnější poloze. Trţní hodnota vyjadřuje jakýsi střed mezi dolní a horní hodnotou předpokládaných trţních cen. Nelze tedy hovořit o přesném čísle. Trţní hodnota je reakcí na trţní prostředí, které vytváří trh a ve kterém působí komplexně rozsáhlá řada nejrůznějších cenotvorných stimulů. Naproti tomu tržní cena je pojem konkrétní, jde o cenu skutečně dosaţenou v konkrétním čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Jde tedy o pevně danou částku přesné číslo. Hodnota je stanovována na základě návrhu nebo názoru, zatímco cena je dosaţený či realizovaný fakt. Trţní hodnota se můţe ale taky nemusí rovnat ceně, mohou o ní být různé představy. Je zřejmé, ţe jinou představu o trţní hodnotě bude mít strana prodávající a jinou strana poptávající respektive kupující. Teprve aţ v procesu dalšího vyjednávání a v okamţiku uskutečnění konkrétního obchodu vyústí konkrétní cena z původního rozptylu předpokládaných a navrhovaných hodnot. Uvedené schéma názorně ukazuje rozdíl mezi těmito dvěma pojmy: Diagram 1 Trţní hodnota a trţní cena nejniţší předpokládaná tržní hodnota nejvyšší předpokládaná trţní cena (obvyklá cena) trţní cena respektive nejniţší nabídka respektive nejvyšší poptávka Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy cena Po předchozím vysvětlení obecně pouţívaných pojmů a definic je třeba uvést, ţe hledání trţní hodnoty je proces náročný, vyuţívající větší mnoţství metod, postupů, přístupů a principů a vyţadující od zpracovatele velmi dobrou znalost trhu, dostatečné informační zázemí, profesionalitu, nezávislost, poctivost a v neposlední řadě také jistou dávku nadhledu. 10

11 Trţní oceňování je sice systematický, avšak individuální tvůrčí proces, který spočívá převáţně v hledání cenotvorných stimulů, jejich analýze, zváţení všech vlivů, které působí na hodnotu nemovitostí a to vše v konkrétním trţním prostředí, ve kterém se oceňovaná nemovitost nachází a je v něm tedy obchodovatelná. V trţním oceňování neexistují a ani nemohou existovat přesné návody a vzorce, do kterých by bylo moţno mechanicky bez vlastní úvahy dosazovat a dospět tak k opatrnickému výsledku ve snaze vyhnout se vlastní odpovědnosti. V trţním oceňování se sice pouţívají určitá postupová schémata, jejich výběr je však nutné dobře zvaţovat, přizpůsobovat konkrétním situacím a individuálně je uzpůsobovat. Zjednodušeně řečeno, trţní hodnota se nedá stanovit či zjistit, dá se pouze odhadnout. Úkolem odhadce je hledat úlohu konkrétní oceňované nemovitosti na trhu. Přičemţ je nezbytné vyhledat, zhodnotit, pojmenovat, analyzovat a zváţit stimuly působící na hodnotu této nemovitosti a které mají přímý a nebo zprostředkovaný vliv na její trţní hodnotu. Mezi tyto cenotvorné stimuly patří např. stav nabídky a poptávky, stabilita či rozkolísanost trţního prostředí, konkurenční prostředí, očekávání, předpokládané změny, pravděpodobné trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o co nejlepší vyuţití, působení ekonomických, fyzikálních, sociálně demografických a politicko správních vlivů. Vlastní proces oceňování se v průběhu svého vývoje ustálil na třech základních přístupech a to: přístup na bázi porovnání (Sales comparison approach, Comparative approach, Market approach, Market method) přístup na bázi očekávaných výnosů příjmů (Income approach, Income method) přístup na bázi vynaloţených nákladů (Cost approach, Cost method ) Přístup na bázi porovnání porovnávací metoda je zaloţen na principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí v nedávné době zobchodovaných anebo v současnosti obchodovaných na trhu. Výsledkem tohoto přístupu je porovnávací hodnota. 11

12 Přístup na bázi výnosů výnosová (příjmová) metoda je zaloţen na ekonomickém pohledu na oceňovanou nemovitost, dává přednost uţitnému hledisku a to součtu všech předpokládaných budoucích výnosů, které bude nemovitost schopna vyprodukovat po dobu své existence. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou úroveň pomocí tak zvané kapitalizace. Výsledkem tohoto přístupu je výnosová hodnota. Přístup na bázi nákladů nákladová metoda je zaloţen převáţně na technickém pohledu na nemovitost. Jde o to zjistit, jaké by byly současné náklady na znovuzřízení oceňované nemovitosti včetně nákladů na nákup pozemku. Výsledkem tohoto přístupu je věcná hodnota resp. reprodukční cena 4. Všechny tři přístupy jsou sjednocovány hlavně nutností vycházet z trţní analýzy, tedy z trţního prostředí v příslušném segmentu a z jeho očekávaného vývoje. Zde je nutné uvést, ţe největší chybou je chápání jednotlivých přístupů jako samostatné, neprovázané metody. Výsledky jednotlivých přístupů, ačkoliv jsou vyjádřeny číselnými hodnotami, vyjadřují především názor na hodnotu oceňované nemovitosti z různých pohledů a slouţí jako orientační údaje, které je třeba vyhodnotit analyzovat v souvislosti se situací v daném trţním prostředí. Uvedený diagram poměrně dobře vyjadřuje princip, na kterém jsou zaloţeny jednotlivé přístupy metody běţně pouţívané při stanovování trţní hodnoty nemovitostí: Diagram 2 Metody oceňování v souvislosti s časem čas (time) minulost (past) současnost (present age) budoucnost (future) NÁKLADOVÁ METODA POROVNÁVACÍ METODA VÝNOSOVÁ METODA Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy 4 Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná cena = časová cena je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení. 12

13 2. Porovnávací metoda při oceňování na tržních principech Tato část práce je jiţ zaměřena na vlastní porovnávací metodu, je zde popsána teorie, principy, charakteristika porovnávací metody a postupy procesu porovnání při pouţití této metody v trţním oceňování majetku. V závěru této části práce je uvedeno vzorové trţní ocenění rekreační chaty postavené na porovnávací metodě. 2.1 Základní charakteristika a principy Uplatnění principu porovnání má v obecné rovině neomezené moţnosti, porovnávací metodu je moţné povaţovat za klíčovou při hledání trţní hodnoty nemovitostí. Na rozdíl od dvou dalších výše popsaných přístupů (nákladové a výnosové metody) jsou v porovnávací metodě zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak je skutečně uznává trh. Při správné aplikaci porovnávací metody je výsledek skutečným obrazem stavu trhu. Avšak toto tvrzení je limitováno předpokladem existence trhu. To znamená, ţe musí existovat konkrétní trh pro danou skupinu nemovitostí. V opačném případě nelze tuto metodu indikovat. Uplatnitelnost a míra přesnosti závisí na četnosti transakcí a typu staveb. U speciálních jednoúčelově zaměřených nemovitostí zpravidla podmínky pro porovnání neexistují. Porovnání neboli komparace je analytický 5 proces, při kterém je posuzovaný subjekt rozloţen na jednotlivé parametry a tyto jsou pak hodnoceny a srovnávány se shodnými parametry podobných (srovnatelných) subjektů. Tato metoda je zaloţena na předpokladu, ţe jsou li dva nebo více subjektů ve většině parametrech shodné nebo podobné, budou pak shodné nebo podobné i jejich parametry zbývající. Princip tedy vychází ze substitučních 6 zásad a předpokládá, ţe subjekty podobného uţitku, rozsahu a podobných moţností vyuţití jsou účastníky trhu vnímány jako nahraditelné a zaměnitelné. 5 Analýza je rozbor, rozklad na jednotlivé prvky nebo sloţky, opak syntézy. 6 Substituce má význam zastoupení, náhrady nebo záměny. 13

14 Metoda porovnání se neomezuje jen na odbornou stránku oceňování, ale je běţně vyuţívána ať uţ přímo či nepřímo všemi účastníky trhu. Poptávající porovnává jednotlivé nabídky z různých hledisek, především však z hlediska výhodnosti nabízené ceny. Nabízející pak porovnává jím nabízenou cenu s konkurenčními nabídkami, vyhodnocuje reakce poptávajících a na základě těchto indicií ji přizpůsobuje. Proto z hlediska oceňování je velmi důleţité pochopit a umět se vcítit do chování účastníků trhu, chápat jejich motivace a předvídat jejich argumentace. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ tři roky. To proto, ţe za delší dobu údaje jiţ ztrácí svoji vypovídací schopnost a jsou nepouţitelné pro porovnání. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto procesu je porovnávací hodnota respektive odhadovaná trţní hodnota se zohledněním současné situace na trhu. Vlastní proces porovnání, jeho průběh a dílčí procedury mohou mít celou řadu nejrůznějších variant, nicméně obecně ho lze rozdělit do tří základních fází s tímto postupem: 1. fáze přípravná sběr dat a informací 2. fáze porovnávací výběr vzorků volba vhodného způsobu a jednotky porovnání rozpoznání cenotvorných rozdílů aplikace porovnávací analýzy 3. fáze závěrečná vyhodnocení dílčích výsledků indikace porovnávací hodnoty. 14

15 Jednotlivé kroky celého procesu se mohou vzájemně prolínat nebo mohou být v praxi dokonce slučovány a to díky tomu, ţe mezi nimi existují úzké vazby. Charakter dat je závislý na jejich zdroji, výběr vzorků je závislý na jejich mnoţství, volba způsobu a jednotky porovnání je závislá na kvalitě a spolehlivosti dat, výběr analýzy je závislý na formě dat. Obecný postup porovnávací analýzy je zřejmý z následujícího diagramu: Diagram 3 Obecný postup porovnávacího procesu 1. sběr informací vlastní databáze profesní databáze 2. výběr vzorků výběr způsobu porovnání a jednotky porovnání indikace cenotvorných rozdílů výběr a aplikace porovnávací analýzy 3. vyhodnocení výsledků a stanovení porovnávací hodnoty Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy 15

16 2.2 Podklady pro porovnání Základním předpokladem moţnosti pouţití porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí, proto nelze tuto metodu aplikovat na nově vzniklých trzích. Tyto databáze mohou být jak vlastní, to znamená vytvořené vlastním sběrem informací a zařazením do své evidence, tak lze pouţít i data v externích databází. Úskalím při vytváření vlastní databáze porovnatelných nemovitostí jsou dva zásadní problémy: úplnost získaných informací o porovnatelné nemovitosti pravdivost informací o porovnatelné nemovitosti. Při sběru dat má odhadce dvě základní moţnosti k jejich získání a to: přímo od konkrétních účastníků realizovaného obchodu tato data bývají nejcennější, protoţe jsou získány přímým kontaktem a zpravidla nedochází k jejich významnému zkreslení; velkou výhodou je skutečnost, pokud se odhadce přímo spoluúčastní obchodu tím, ţe zpracovává odhad trţní hodnoty, má moţnost tuto konkrétní realizovanou nemovitost fyzicky prohlédnout, změřit potřebné výměry, identifikovat účel uţití a polohu a lokalitu nemovitosti zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, například od nabízejících, poptávajících a zprostředkovatelů, ale i od zástupců soukromých, státních nebo samosprávních institucí, které jsou spojeny nějakým způsobem s trhem nemovitostí anebo s ním nějak souvisejí tato data zpravidla jiţ nejsou tak přesná a rovněţ nemohou být tak rozsáhlá; tato data jsou zpravidla získávána od realitních kanceláří, realitního tisku, prospektů a propagačních materiálů, z novinové a vývěskové inzerce a v neposlední řadě (respektive v současné době převáţně a na prvním místě) z webových stránek realitních serverů 7 ; problémem těchto údajů bývá to, ţe jde většinou o ceny nabídkové jednostranně ovlivněné představami prodávajících a dále pak, ţe identifikace nemovitostí bývá v důsledku stručného popisu a často i chybějících poměrně zásadních informací výrazně chudší, nesourodá a nekomplexní. 7 Například: a další, případně webové stránky jednotlivých realitních kanceláří; zobrazují i jiţ na trhu realizované nemovitosti včetně uskutečněných prodejních cen 16

17 Z tohoto důvodu, je nutné se této situaci přizpůsobit a při jejich pouţití ve výpočtu porovnávací metody s těmito daty odpovídajícím způsobem nakládat, to znamená vhodně aplikovat korekční činitele. Pokud odhadce není schopen získat vhodný vzorek k porovnání z vlastních zdrojů, můţe se pokusit vyhledat vhodný vzorek z externích databází. V ČR existují dva základní typy externích databází pouţitelných při aplikaci porovnávací metody: databáze obchodovaných cen nemovitostí včetně jejich základních vlastností a podmínek prodejů, které jsou účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování nemovitostí a jsou vytvářené a udrţované převáţně soukromými subjekty; například databáze MOISES 8 nebo databáze RPN 9. databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené především státními institucemi se zaměřením zejména na potřeby státní správy; například cenové mapy stavebních pozemků 10, databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu 11 nebo databáze cen a nájmů bytů Institutu regionálních informací s.r.o. 12. Vytvoření externí databází, jejich naplňování daty, jejich údrţba a distribuce jsou dlouhodobou, systematickou a velmi náročnou činností. Tuto činnost sice poměrně zrychlilo a částečně i usnadnilo vyuţívání výpočetní techniky, nicméně stále má tato činnost řadu úskalí. Mezi hlavní patří výběr celkové koncepce a organizace dat, jde o to, jaká data sbírat, jakým způsobem je zaznamenávat tak, aby byla pouţitelná a vhodná pro uţivatele a jednak, aby tato data neztrácela během svého zpracovávání potřebnou kvalitu a také mnoţství. V principu jde o nalezení optimální míry jakou hloubku podrobností dat zvolit, protoţe rámcová data jsou pro potřeby porovnání nedostatečná, ale naproti tomu přílišné mnoţství nepodstatných detailních dat způsobí nepřehlednost a obtíţnost pouţití takové databáze. 8 Databáze vytvořená a spravovaná společností REAiA consulting s.r.o. se sídlem v Kroměříţi. 9 Registr porovnávacích nemovitostí ČR coţ je i název společnosti s r.o. se sídlem v Táboře. 10 Cenové mapy stavebních pozemků dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. 11 Český statistický úřad ve vazbě s Ministerstvem financí ČR monitoruje ceny nemovitostí v ČR v souvislosti s daňovými přiznáními. 12 Institut regionálních informací s.r.o. se sídlem v Brně monitoruje ceny bytů a výši nájemného, aktuální výstupy jsou přístupné na internetu 17

18 2.3 Výběr vzorků, jednotky porovnání a způsobu porovnání Hlavním předpokladem pro výběr ideálně vhodného vzorku pro porovnání je shodný segment trhu, toto vymezení by mělo zajistit podobnost vzorku s posuzovaným subjektem především v následujících charakteristických znacích: velikost sídla a význam polohy sídla v lokalitě (samota, osada, vesnice, obec, město, spádové sídlo, centrum, region, region, vnitrozemí, příhraničí, městské aglomerace a podobně) typ nemovitosti (bydlení, administrativa, skladování, výroba, rekreace, ochod, sluţby a podobně) velikost a rozsah vyuţití (jednobytové, o více bytech, kombinované s provozními prostory, vhodné pro soukromé účely, vhodné pro drobné ţivnosti, vhodné pro větší společnosti a podobně) stav a moţnost vyuţití (volné, obsazené, okamţitě či podmíněně vyuţitelné, s omezeným vyuţitím, s moţností dalšího rozvoje a podobně) kvalita a vybavenost (běţné kvality, komfort, podřadné, zcela jedinečné podobně) působnost na trhu (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) řádová kategorie hodnoty ve vztahu k moţným rozpočtovým představám a omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč a tak dále). Z hlediska správného pouţití korekčních činitelů je třeba vybrat vhodné vzorky pro porovnání tak, aby byly dodrţeny následující podmínky: cena za předem stanovenou jednotku (1 m 2 celkové podlahové plochy, 1 m 2 zastavěné plochy podobně) by se neměla příliš lišit od oceňovaného subjektu ţádná z pouţitých korekcí by neměla být vyšší neţ 50 %, protoţe se vzrůstající odchylkou vrůstá i nepřesnost korekce není vhodné vybírat vzorky tak, ţe všechny jsou horší a nebo naopak, ţe všechny jsou lepší neţ oceňovaný subjekt, tato skutečnost, můţe způsobit zásadní zkreslení a výsledkem je číslo zcela odtrţené od reality. 18

19 Obecně lze doporučit pro výběr vzorků tyto pravidla: vyuţívat především vzorky z vlastní databáze respektive vzorky u nichţ je záruka vysoké verifikace 13 upřednostňovat vzorky z blízkého okolí, aby následné pouţití korekčních činitelů mělo co nejmenší vliv na hodnotu, pokud nejsou k dispozici, je nutné okruh hledání přiměřeně rozšířit volit vzorky ze stejného segmentu trhu, jen v případě nouze z příbuzných segmentů upřednostňovat vzorky co nejvíce podobné oceňovaným, aby následné pouţití korekčních činitelů mělo vzhledem k odlišnostem minimální vliv na hodnotu preferovat vzorky, u kterých lze očekávat sousměrnější zastoupení odlišností (v principu tak, aby se porovnávací hodnota pohybovala někde uvnitř zavřeného intervalu), pokud by porovnávací hodnota leţela v intervalu otevřeném, snaţit se hledání rozšířit i o vzorky vzdálenější a v případě nouze vyuţít i vzorky z příbuzného segmentu trhu tak, aby byla alespoň rámcově doplněna chybějící mez při výběru polohy není nutné respektovat správní uměle vytvořené celky, je nutné vycházet ze znalosti trhu respektive regionu a jeho členění na oblíbené a méně oblíbené části upřednostňovat co nejaktuálnější vzorky, při pouţití starších je pak následně nutné pouţití patřičného korekčního činitele, viz tabulka 2, ze které vyplývá nutnost pouţití korekčních činitelů a v návaznosti na to i pouţitelnost vzorku upřednostňovat vzorky, které se neliší v podmínkách transakce u nemovitostí typu areálů upřednostňovat vzorky na bázi celků, pouze ve výjimečných případech připustit vzorky zastupující dílčí porovnatelné komponenty. 13 Verifikace je ověřování, kontrola pravdivosti výroku, argumentu, platnosti úsudku. 19

20 Tabulka 1 Aplikace korekčních činitelů v návaznosti na stáří vzorků a jejich pouţitelnost stáří vzorku korekce, použitelnost 3 měsíce není nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny 1 rok je nutné studovat, zda byly důvody k dramatickému posunu cen například z obavy ze změny DPH 14, změny devizového kurzu nebo neočekávané události v regionu, pokud tomu tak není, není nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny nad 1 rok je vţdy nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny, minimálně o inflaci nad 3 roky vzorky prakticky nepouţitelné pro porovnání Zdroj: vlastní úpravy Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichţ prostřednictvím se porovnávání provádí. U pozemku je porovnávací jednotka jednoznačná čtvereční metr rozlohy. U nemovitosti respektive stavby to nemusí být úplně jednoznačné. Porovnávací jednotka by měla co nejlépe zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného subjektu. Obvykle je vycházeno z toho, co lze o porovnávaných subjektech zjistit prohlídkou všech prostor, zaměřením zastavěných ploch, podlahových ploch, pronajímatelných ploch, sečtením podlaţí, studiem projektových podkladů, plánů a studií. Obvyklými porovnávacími jednotkami jsou: zastavěná plocha (building area) 15 plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu, tato jednotka je vhodná při oceňování jednopodlaţních staveb typu skladové a výrobní haly, supermarkety a podobně celková zastavěná plocha (gross floor area) 16 součet zastavěných ploch všech podzemních a nadzemních podlaţí, je to zřejmě v praxi nejvíce pouţívaná jednotka, je vhodná při oceňování vícepodlaţních objektů typu bytové domy, administrativní budovy, vícepodlaţní výrobní haly a podobně 14 DPH je daň z přidané hodnoty, také je někdy nazývána univerzální daň. 15 Zkratka BA. 16 Zkratka GFA. 20

21 čistá podlahová plocha (net floor area) 17 celková zastavěná plocha mimo plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet a podobně, prakticky pro zjednodušení a pochopení lze tuto plochu definovat jako plochu kam jde šlápnout, tato jednotka je na rozdíl od celkové zastavěné plochy přesnější, její pouţití je shodné jako u celkové zastavěné plochy čistá pronajímatelná plocha (net rentable area) 18 čistá podlahová plocha bez společně přístupných částí budovy (schodiště, společné chodby a podobně, v některých případech je spornou otázkou zda do společných ploch započítávat i například společnou vrátnici, kuchyňky, sociální zařízení, recepci a podobné prostory, v těchto případech je třeba vycházet z obvyklých trţních podmínek), tato jednotka je nejpřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu. Zvolená jednotka porovnání musí být samozřejmě u obou stan shodná. V úvahu připadají dvě hlavní moţnosti, a to, ţe za jednotku porovnání je povaţována celková cena vybraného vzorku nebo jednotková cena přepočtená na zvolený znak tohoto vzorku. Pro porovnávací přístup je charakteristické, ţe se při něm vyšetřují jednotlivé vlastnosti porovnávaného subjektu, jehoţ porovnávací hodnota se hledá a tyto vlastnosti se porovnávají s vlastnostmi porovnávacího vzorku, u něhoţ je cena známa a i s podmínkami, za kterých byla ujednána. U jednotlivých znaků, atributů či parametrů je zjišťováno zda se shodují, jejich podobnost nebo zda vykazují zásadnější odlišnosti. V závislosti na zjištěných výsledcích se pak provádějí příslušné cenové úpravy, které vyjadřují předpokládané cenové rozdíly od známých cen vzorků, aby ve výsledku indikovaly porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. 17 Zkratka NFA. 18 Zkratka NRA. 21

22 Způsobů, kterými lze indikovat porovnávací hodnotu je neuzavřený počet, nicméně obecně je lze rozdělit podle toho s jakou formou je porovnáván oceňovaný subjekt. Z tohoto hlediska lze porovnání rozdělit do těchto dvou základních skupin: porovnání přímé toto porovnání spočívá v porovnání oceňovaného subjektu s konkrétním vybraným vzorkem jednotlivě a přímo, porovnání tedy probíhá ve dvojicích a počet dvojic je roven počtu vybraných vzorků porovnání nepřímé (zástupné) posuzovaný subjekt není porovnáván přímo s konkrétními vzorky, ale pouze s jediným zástupným vzorkem, který je reprezentantem vybraného souboru vzorků, porovnání se tak provádí nepřímo prostřednictvím referenčního vzorku, ve kterém jsou vybrané typické vlastnosti všech vzorků uvaţovaného souboru zprůměrňovány a kumulovány a jsou povaţovány za standard. Přímé a nepřímé porovnání ukazují poměrně názorně následující schematické diagramy 3 a 4: Diagram 4 Přímé porovnání VZOREK 1 VZOREK 2 VZOREK 3.. VZOREK n OCEŇOVANÝ SUBJEKT Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy Diagram 5 Nepřímé porovnání VZOREK 1 VZOREK 2 VZOREK 3.. VZOREK n REFERENČNÍ VZOREK OCEŇOVANÝ SUBJEKT Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy 22

23 2.4 Výběr prvků porovnání a indikace cenotvorných odlišností Jsou li vybrány vhodné vzorky, je nutno vyhledat jejich diference, jimiţ se liší od oceňovaného subjektu. Jde však pouze o ty rozdíly (jak kvantitativní tak kvalitativní), u kterých lze předpokládat, ţe jejich působení pozitivně, neutrálně nebo negativně porovnávací hodnotu ovlivňují. Tyto diference lze rozdělit do dvou hlavních skupin, podle příčinné podstaty a to: podle odlišných podmínek transakcí, za nichţ byly ceny konkrétních vzorků dohodnuty, navrhnuty, plánovány a podobně podle odlišných cenotvorných vlastností, kterými se jednotlivé nemovitosti mezi sebou liší. Čím jsou rozdíly v podmínkách transakcí i ve vlastnostech nemovitostí větší, tím se dají očekávat větší rozdíly mezi známou cenou vzorků a hledanou porovnávací hodnotou, je zřejmé, ţe totéţ platí i naopak. Aby odhadce při porovnání postupoval systematicky, aby neopomenul ve svém hodnocení ţádnou důleţitou odlišnost a zároveň, aby případný efekt plynoucí z příslušného rozdílu nehodnotil duplicitně 19 hledají se cenotvorné rozdíly na základě prvků porovnání (unit of comparison). Tyto prvky představují základní oblasti, které jsou během porovnávacím procesu analyzovány a obvykle je pouţíváno následujících deseti prvků porovnání uvedených v tabulce 2: Tabulka 2 Prvky porovnání 1. přejímaná vlastnická práva k nemovitostem odlišné podmínky transakce odlišné vlastnosti nemovitostí 2. finanční podmínky 3. podmínky prodeje 4. trţní podmínky 5. daňové podmínky 6. poloha 7. technické faktory 8. ekonomické faktory 9. způsob a moţnost vyuţití 10. nerealitní faktory (ostatní) Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy 19 Duplicita je dvojitost, téţ dvojsmyslnost. 23

24 2.5 Aplikace porovnávací analýzy Do prodejních cen nemovitostí se promítají různé faktory, které ovlivňují jejich hodnotu v různých směrech a s odlišnou intenzitou. Jsou-li vybrány vhodné vzorky pro porovnání, je moţno přistoupit k dalšímu kroku, v němţ je nutno tyto vzorky s oceňovaným subjektem porovnat se snahou najít vzájemné cenotvorné diference, vyhodnotit je a výsledky promítnout do závěrů, které vedou ke stanovení porovnávací hodnoty. K tomuto analytickému procesu je pouţíváno různých porovnávacích analýz, jejichţ volba je závislá na vstupních údajích, tedy typu vzorků, na mnoţství vzorků a na kvalitě dat, která jsou k nim k dispozici. Většinou lze rozlišit dvě základní techniky porovnávacích analýz a jejich kombinaci. Jde o tyto dvě základní techniky: kvantitativní spočívající ve kvantifikaci 20 zjištěných diferencí mezi vzorky a oceňovaným subjektem, to znamená, ţe tato analýza se snaţí na nalezené rozdíly přímo reagovat cenovými úpravami (adjustací 21 ) ve formě sráţek či přiráţek z prodejních cen vzorků, adjustace můţe být prováděna v absolutní podobě přímo v Kč nebo v podobě relativní pomocí procentuálního vyjádření změn cen nebo pomocí korekčních koeficientů kvalitativní spočívající ve snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního 22 hodnocení rozdílů mezi vzorky a oceňovaným subjektem bez opory v kvantifikaci, podle cenotvorného významu jsou vzájemné rozdíly hodnoceny jako více či méně horší nebo lepší neţ posuzovaný subjekt a porovnávací hodnota je indikována v úrovni cen vzorků s nejmenšími rozdílnostmi; jinými slovy tato technika rozděluje vzorky do dvou skupin na horší a lepší a předpokládá, ţe porovnávací hodnota je na rozhraní obou skupin. 20 Kvantifikace je zavedení číselných pojmů a vztahů. 21 Adjustace je náleţitá úprava. 22 Kvalitativní nebo-li jakostní, týkající se kvality. Kvalitativní analýza je analýza určující povahu sledovaného předmětu. 24

25 V souvislosti s výše uvedeným rozdělením technik je nutno poznamenat, ţe jejich výběr není třeba chápat tak vyhraněně, v praxi se obě techniky mohou docela dobře vzájemně prolínat a vhodně doplňovat. Při tom lze uţít toto jednoduché pravidlo: u prvků porovnání, kde lze rozdíly měřit, je moţno pouţít principu kvantitativní analýzy u prvků porovnání u nichţ je kvantifikace obtíţná nebo nemoţná, lze pouţít kvalitativních technik. Základní rozdíl mezi kvantitativními a kvalitativními technikami porovnávacích analýz je zřejmý z následujících tabulek: Tabulka 3 Kvantitativní analýza Kvantitativní analýza Vzorek Cena (mil. Kč) 2,000 2,300 2,600 Poloha korekce 1,0 korekce 1,1 korekce 0,9 Velikost korekce 1,2 korekce 1,1 korekce 0,9 Stav korekce 1,1 korekce 1,0 korekce 1,0 Indikace 2,640 2,780 2,100 Moţný závěr (2,640+2,780+2,100)/3 = 2,500 Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy Tabulka 4 Kvalitativní analýza Kvalitativní analýza Vzorek Cena (mil. Kč) 2,000 2,300 2,600 Poloha srovnatelný horší lepší Velikost horší horší lepší Stav horší srovnatelný srovnatelný Hodnocení negativní negativní pozitivní Indikace 2,000 2,300 2,600 Moţný závěr (2,300+2,600)/2 = 2,450 Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy 25

26 Následující tabulka názorně ukazuje řešení výše uvedených příkladů pomocí kombinací obou technik: Tabulka 5 Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy Vzorek Cena (mil. Kč) 2,000 2,300 2,600 Velikost korekce 1,2 korekce 1,1 korekce 0,9 Cena upravená 2,400 2,530 2,340 Poloha srovnatelný horší lepší Stav horší srovnatelný srovnatelný Hodnocení negativní negativní pozitivní Indikace 2,400 2,530 2,340 Moţná indikace porovnávací hodnotu lze očekávat v intervalu 2,340 až 2,400 Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, vlastní úpravy Z uvedených tabulek řešících shodný případ a zvláště pak z tabulky 5 (kombinační technika) je názorně vidět chyba výběru částečně jednostranně zaměřených vzorků, respektive vzorků s jednostranně zaměřenými prvky porovnání a dále je výsledek zkreslen pouţitím jen malého počtu prvků porovnání; avšak pro účel názorného zobrazení rozdílu mezi těmito základními technikami jsou tyto tabulky dostačující. Mezi častěji v praxi pouţívané techniky patří kvantitativní analýzy a i řada bankovních ústavů ve svých metodikách upřednostňuje kvantitativní analýzu. V příloze č. 1 této diplomové práce jsou uvedeny příklady formulářů běţně pouţívaných v praxi trţního oceňování, jde o formulář uţívaný pro stanovení porovnávací hodnoty pozemku a dále jsou uvedeny formuláře pouţívané pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí jako celku. Tyto formuláře představují pouze malý vzorek z moţných způsobů aplikace této metody a pracují na principu kvantitativní analýzy. 26

27 2.6 Vzorový odhad tržní hodnoty rekreační chaty Tabulka 6 Odhad trţní hodnoty nemovitosti číslo xxx/2008 Odhad tržní hodnoty nemovitosti NEMOVITOST: číslo xxx/2008 Objekt individuální rekreace, rekreační chata če. 78 na st.č. 817 a pozemky st.č. 817, zahrada č. 241/26, spoluvlastnický podíl 1/9 na zahradě č. 241/40 Adresa nemovitosti: Pod Černou Skálou 78, Klecany Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Klecany, k.ú. Klecany, kód ČSÚ: , LV: 907, 930 Ostatní stavby: Pozemky: st. 817, 241/26, 241/40 Vlastník stavby: Pan X a paní Y, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Pan X a paní Y, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Paní Z Adresa objednatele: xxx IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Bc. Klára Mede Adresa zhotovitele: Ţiţkova Brána 53, Čáslav telefon: klarkon@atlas.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 98 stran 7 Počet příloh: 7 v Čáslavi, dne Otisk razítka Bc. Klára Mede 27

28 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udrţovaná neudrţovaná SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Vyuţití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Vyuţití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD ţeleznice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř REKREAČNÍ NEBO ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA SOUČASNÝ STAV Typ PP Garáţ Pozemky OP ZP Rozesta- Typ RCH výměra věnost Obytná/ Nebyt. PP RCH Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáţ Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2+kk 69 / ,00 / KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kč Z ústního sdělení objednavatelky odhadu vyplývá budoucí kupní cena ve výši Kč, kterou povaţuji za objektivní, kupní cena v relaci s obvyklou cenou. RIZIKA právní záplavová riziko věcná ostatní negativní vlivy okolní zástavby zánik stavby (zánik čp/čo) a zátopová oblast přístupu a příjezdu břemen a předkup ní právo omeze ní eviden ce v KN ZP záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne 28

29 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Budoucí stav Minimální cena v x rekonstrukci Vklad investice do 0 Kč x nemovitosti Reprodukční cena pro Kč pojištění - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je stanovena na základě porovnání - vyhodnocení verifikovaných cen z nabízených rekreačních chat s pozemky v lokalitě převzatých z vlastní databáze. Obchodované ceny jsou v této lokalitě v blízkosti Hl. města Prahy poměrně stabilizovány a lze je pouţít ke kvalifikovanému stanovení obvyklé ceny nemovitostí. Podmínka vhodnosti zástavy Jedná se o zástavu vhodnou, viz rizika (zajištění přístupu členstvím v Místní organizaci Českého zahrádkářského svazu). NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 907, 930, 1003 ze dne Snímek katastrální mapy z Fotodokumentace nemovitosti. Mapy oblasti. Prohlídka a měření nemovitostí provedená dne a údaje sdělené a podklady předané vlastníky. 29

30 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Klecany jsou nejmenším městem okresu Praha - východ. Leţí na zvlněném svahu nad Vltavou, proti Roztokům u Prahy. Na druhý břeh Vltavy je moţné se dopravit jedním z posledních přívozů v Klecánkách, který je hojně vyuţíván hlavně v letních měsících cykloturisty. Okolí láká k pěkným vycházkám a skýtá atraktivní pohled na Prahu, meandry Vltavy i historický Levý Hradec s vrchem Řivnáčem v pozadí. Předmětem ocenění je rekreační chata če. 78 s příslušenstvím a pozemky nacházející se v obci a k.ú. Klecany, v lokalitě zvané Pod Černou Skálou, v zahrádkářské kolonii. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v Riziko nezjištěno okolní zástavbě Záplavová Riziko nezjištěno oblast/zátopové území Riziko přístupu Přístup je po komunikaci ve vlastnictví Místní organizace a příjezdu českého zahrádkářského svazu v Klecanech I a vlastní přístup k chatě je po nezpevněném úzkém pozemku, na kterém mají vlastníci chaty s pozemky a příslušenstvím spoluvlastnický podíl ve výši 1/9. Přístup tedy uvaţuji bezproblémový za podmínky, ţe se budoucí vlastníci stanou členy zmíněné organizace (MOČZS v Klecanech I). Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Riziko nezjištěno Evidence v KN Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící podsklepený zděný objekt o jednom nadzemním podlaţí a podkroví se sedlovým krovem zakrytým osinkocementovými šablonami. Z hlediska obvyklé ceny jde o dobrou nemovitost umístěnou v klidné lokalitě v dosahu Hlavního města Prahy. Přístup je po provizorně zpevněné komunikaci ve vlastnictví Místní organizace Českého zahrádkářského svazu v Klecanech I umoţňující příjezd osobním automobilem a vlastní přístup k chatě je po nezpevněném úzkém pozemku, na kterém mají vlastníci chaty s pozemky a příslušenstvím spoluvlastnický podíl ve výši 1/9. Druh stavby Rekreační chata. 30

31 Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Dispozičně je řešen v 1.PP chodba, sklad paliva, dílna, koupelna, sklad, WC, v 1.NP je obytná místnost, kuchyňský kout, chodba, v podkroví pokoj a terasa. Objekt byl vystavěn jako zahrádkářská chata v roce 1994, v roce 2003 byl rozšířen přístavbou, je běţně udrţovaný a vybavený pro rekreační účely. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (ţumpa, kanalizační přípojka, vodovodní přípojka, vodoměrná šachta, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, trativod, venkovní a předloţené schody, opěrná zídka). Konstrukce Popis 1. Základy včetně běţné zakládání s izolací zemních prací 2. Svislé konstrukce zděné z cihel tl. 34,5 cm 3. Stropy dřevěné, hurdis, v P šikmé 4. Krov, střecha dřevěný vázaný sedlový 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské FeZn plech konstrukce 7. Úprava vnitřních vápenné omítky povrchů 8. Úprava vnějších zateplovací systém povrchů 9. Vnitřní obklady běţné obklady v koupelně a kuchyně keramické 10. Schody ocelová konstrukce s dřevěnými stupni se zábradlím 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře 12. Okna dřevěná zdvojená okna 13. Povrchy podlah cem. potěr, keramické dlaţby, plovoucí lamino, textilní 14. Vytápění ústřední s krbovými kamny s výměníkem 15. Elektroinstalace světelná třífázová 16. Bleskosvod chybí 17. Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody 18. Vnitřní kanalizace odkanalizováno z kuchyně a koupelny 19. Vnitřní plynovod rozvod PB 20. Ohřev teplé vody bojler 21. Vybavení kuchyní dvouvařič na PB 22. Vnitřní hygienické WC pouze chemické, umyvadlo, sprchová vana vybavení 23. Ostatní ţaluzie, nucená ventilace Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou svaţité k severu pravidelného obdélníkového tvaru. V místě je moţnost napojení na elektro, vodovod, kanalizace je do vlastní provizorní ţumpy, v dosahu cca 120 m obecní kanalizace, plyn není k dispozici. Pozemky jsou osázeny trvalými porosty. Okolní zástavbu tvoří převáţně rekreační objekty a dále rodinné domy. 31

32 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotkovou cenu pozemků uvaţuji na základě porovnání s internetovými nabídkami, údajů a informací spolupracujících odhadců a realitních makléřů a údajů z vlastní databáze ve výši 500 Kč/m 2, pozemek zahrada č. 241/40 ve spoluvlastnictví je do obvyklé ceny jiţ zahrnut, jeho hodnota není samostatně vyjádřena, spoluvlastnický podíl by odpovídal výměře 12 m 2 Jde o zajištění přístupu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a st nádvoří zahrada 241/ zahrada 241/ Hodnota pozemků celkem Výpočet porovnávací hodnoty majetku jako celku Lokalita Uţitná Pozemek Poţadovaná Jednotková Koeficient plocha cena cena celkový Upravená cena Popis rekreační chaty a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Praha - Dolní 58, , Chabry Rekreační chata Praha 8, Dolní Chabry Zdiby - Brnky 80, , Rekreační chata 2+1, PV, Zdiby-Brnky, pozemek 360 Zdiby 105, , Rekreační chata Praha východ, Zdiby Průměrná cena Kč/m 2 Celková uţitná plocha oceňované nemovitosti 68,59 m 2 Porovnávací hodnota Kč 32

33 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní (2,6*2+4,7*5,65)*(2,60) = 82,56 m 3 vrchní (2,6*2*2,4)+(4,7*5,65)*(2,40+1,5) = 116,04 m 3 zastřešení (4,7*5,65)*(1,6)/2 = 21,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 219,85 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 32 Obestavěný prostor [m 3 ] 219,85 Jednotková cena [Kč/m 3 ] (JC) Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční Kč hodnota (RC) Stáří roků 14 Další ţivotnost roků 40 Opotřebení % 25,93 Věcná hodnota Kč (VH) Budoucí stav Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 907, 930, 1003 ze dne Snímek katastrální mapy z 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Prohlídka a měření nemovitostí provedená dne a údaje 0 sdělené a podklady předané vlastníky. Koncesní listina: Vydal: Městský úřad Čáslav, odbor Obecní ţivnostenský úřad Č. j.: 1939/08/Ba, ev. č.: , dne: Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: , telefon: klarkon@atlas.cz Certifikovaná dne BIVŠ, a.s. Certifikačním orgánem pro certifikaci osob akreditovaným podle normy ČSN EN ISO / IEC u Českého institutu pro akreditaci, o.p.s. pod registračním číslem 3022; certifikát odhadce nemovitostí QON ev.č. 1612/07 s platností certifikátu do Zdroj: Česká spořitelna, a.s., vlastní úpravy 33

34 LV Zdroj: Česká spořitelna, a.s. 34

35 35

36 36

37 Snímek katastrální mapy Zdroj: , time h. 37

38 Fotodokumentace nemovitosti 38

39 39

40 40

41 Mapa oblasti Zdroj: bar=e, , time h. 41

42 3. Porovnávací metoda při oceňování podle cenového předpisu Na úvod a pro lepší pochopení problematiky administrativního oceňování majetku je nutné na počátku uvést stručný přehled historie a vývoje oceňování podle předpisu v České republice, přehled legislativy - zákonů a zákonů souvisejících s oceňováním, přehled prováděcích vyhlášek pro oceňování a citaci části zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a citaci části aktuální oceňovací vyhlášky (Vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.) se zaměřením na oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem. Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) je poslední zásadní a platnou změnou z hlediska vývoje oceňování, platí od V závěru této části práce je uvedeno vzorové administrativní ocenění rekreační chaty pomocí porovnávacího přístupu. Jde o ocenění shodné nemovitosti, která je v této práci jiţ oceněna v kapitole 2.6 na principu trţního ocenění. 3.1 Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu První předpisy související s oceňováním majetku byly spojeny s tereziánskými a josefovskými reformami a se vznikem moderního právního systému. Ve druhé polovině 19. století vznikaly jiţ podrobné odhadní řády. Prvním důleţitým cenovým předpisem bylo Nařízení předsedy vlády č. 175 ze dne O zákazu zvýšení cen, nazývané také stopceny. Toto nařízení přeţilo v některých případech oceňování aţ do roku 1984 (u staveb v osobním vlastnictví 26 postavených do do roku 1964, u staveb v soukromém vlastnictví do roku 1984). Svůj význam má i pro restituce majetku. Účelem tohoto nařízení bylo zmrazit ceny a zamezit jejich nekontrolovatelnému 26 Předmětem osobního vlastnictví byly věci určené osobní spotřebě občanů. Tento druh vlastnictví byl určen pro věci uspokojující hmotné a kulturní potřeby občanů, kteří je nabývali za peníze získané prací. V osobním vlastnictví byly příjmy a úspory z práce a sociálního zabezpečení, vybavení domácnosti, věci osobní potřeby, rodinné domky a rekreační chaty. 27 Soukromé vlastnictví bylo povaţováno za pozůstatek kapitalistické vlastnické soustavy, bylo řazeno mimo socialistickou vlastnickou soustavu. Jeho předmětem bylo zejména individuální vlastnictví výrobních prostředků a půdy, v menší míře bylo umoţňováno pouze tam, kde bylo spojeno s vlastní prací vlastníka např. u samostatně hospodařících rolníků či v jiné malovýrobě. Soukromé vlastnictví bylo upraveno v občanském zákoníku a byla stanovena určitá omezení při nakládání s ním. 42

43 růstu a z toho vyplývajícímu hospodářskému zhroucení ve válečném období a v období závaţných krizí. Dalším důleţitým mezníkem v historii administrativního oceňování byl rok 1964, kdy byla přijata nová ústava a byl budován celý nový právní systém jehoţ součástí byl i Občanský zákoník. Z hlediska oceňování byla důleţitá existence dvou typů vlastnictví vlastnictví osobního a soukromého. Do osobního vlastnictví patřily věci spojené s uspokojováním vlastních potřeb občana, např. jedna chata, jeden rodinný domek, jediný automobil v rodině a podobně. Do soukromého vlastnictví náleţely všechny ostatní věci, věci v soukromém vlastnictví se směly prodávat či darovat jen státu, ale mohly se dědit, podléhaly náhradě při vyvlastnění. Pro pozemky bylo zavedeno osobní uţívání, coţ znamenalo, ţe pozemek byl ve vlastnictví státu a občanu byl pouze státem trvale přidělen do osobního uţívání. Tato instituce osobního a soukromého vlastnictví byla zrušena aţ v roce 1990 novou ústavou. V souvislosti s novou ústavou a Občanským zákoníkem v roce 1964 byla vydána vyhláška č. 73/1964. Sb., ve které základní princip oceňování vycházel z tříd kvality stavby. Vyhláškou byla stanovena základní cena stavby za jeden metr čtvereční obytné popřípadě zastavěné plochy podle tříd kvality stavby uvedenými příslušnými tabulkami na základě charakteristických znaků kvality. V roce 1969 byla nahrazena vyhláškou č. 43/1969 Sb., zaloţenou shodně na třídách kvality. Dnešní význam pro oceňování je za účelem restituce majetku oprávněným osobám. Od roku 1984 byly oceňovací vyhlášky tvořeny podle zcela odlišné metodiky, byl opuštěn princip ocenění podle tříd kvality a byly zaveden princip ocenění podle bodů. Tento princip závisel na počtu podlaţí a typu konstrukce a provedení stavby. První vyhláškou, která byla zpracována podle této metodiky, byla vyhláška č. 128/1984 Sb. platná od V roce 1988 byla tato vyhláška nahrazena vyhláškou č. 182/1988 Sb. platnou od Rokem 1990 skončilo období socialistické centrálně plánované ekonomiky a Československá republika se začala pomalu postupně vracet ke standardní trţní ekonomice Byla přijata nová Ústava a v návaznosti byla provedena i novelizace základních zákonů včetně občanského zákoníku. Z hlediska oceňování byla stávající vyhláška z roku 1988 nahrazena důleţitou novelizací a to vyhláškou č. 316/1990 Sb. platnou od

44 V této vyhlášce došlo ke sjednocení oceňování všech obytných domů, došlo ke změně oceňování jiných staveb neţ obytných, tato vyhláška byla dále novelizována a posledními vyhláškami zaloţenými na bodovacím systému jsou vyhlášky č. 393/1991 Sb. platná od s novelizacemi č. 110/1992 Sb. a č. 611/1992 Sb. Metodiku při výpočtu vyvolávacích cen nemovitostí ve vlastnictví státu pro účely veřejné draţby řešila vyhláška č. 40/1991 Sb., kde jako základ pro výpočet ceny je uvaţována pořizovací cena z účetnictví. Tato vyhláška má význam pro ocenění aktiv podniku pro účely privatizace. Od roku 1994 aţ do dnešní doby platí oceňovací vyhlášky, které opustily bodovací systém a zavedly nový princip postavený na jednotkové ceně závisející na účelu budovy, která je násobena obestavěným prostorem a následně je upravována různými koeficienty. První vyhláškou vytvořenou podle této nové metodiky byla vyhláška č. 178/1994 Sb. platná od s novelizací vyhláškou č. 295/1995 Sb., která platila aţ do konce roku Touto vyhláškou bylo nově zavedeno vedle základního nákladového přístupu k výpočtu ceny i pouţití výnosové metody, avšak pouze omezeně a to pro bytové domy s nájemními byty. Následovala vyhláška č. 279/1997 Sb. s novelizacemi č. 127/1999 Sb., č, 173/2000 Sb., č. 338/2001 Sb a č. 325/2002 Sb. Poslední zásadní změnou z hlediska vývoje oceňování je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s novelizacemi č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., platný od Zákon je poměrně stručný a obecný, je konstruován tak, aby platil pokud moţno obecně a po delší časové období. Konkrétní cenotvorné údaje nejsou obsaţeny přímo v zákoně, protoţe kaţdá jejich změna by se musela zdlouhavě a sloţitě projednávat jako změna zákona, ale jsou uvedeny v prováděcí vyhlášce, která se dá relativně jednoduše změnit rozhodnutím Ministerstva financí. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, jako základní způsob ocenění majetku a sluţeb zákon stanovuje ocenění obvyklou cenou. 44

45 Zákon dále mimo obvyklou cenu uvádí i jiné způsoby oceňování a to způsob nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kursové hodnoty a oceňování cenou sjednanou. Zákon upravuje oceňování skoro všech druhů majetku, jedinou podstatnou výjimkou je oceňování přírodních zdrojů mimo lesů, které zákon neupravuje. Oceňováním nemovitostí se zabývá celá Hlava II zákona, která se dělí na tři díly. Díl první se zabývá oceňováním staveb, díl druhý se zabývá oceňování pozemků a díl třetí se zabývá oceňováním trvalých porostů. Vyhlášku č. 279/1997 Sb. nahradila vyhláška č. 540/2002 Sb. platná od s novelizacemi č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb. a č. 76/2007 Sb. Tato vyhláška je z hlediska pouţívání porovnávací metody při oceňování zásadní, zavádí nově oceňování některých staveb a bytů porovnávacím způsobem. Konkrétně jde o výpočet ceny samostatné nebo řadové, jednopodlaţní nebo dvoupodlaţní garáţe a jejího vybavení, která netvoří příslušenství jiné stavbě a výpočet ceny bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů 28 v budově typu J a K 29, jeho vybavení a příslušenství 30 včetně podílu na společných částech domu 31 a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby. Tento způsob výpočtu ceny byl dále upraven v novele č. 452/2003 Sb., kde bylo upřesněno, ţe tento způsob ocenění se pouţije u dokončených garáţí a bytů, v případě ocenění rozestavěných staveb a bytů se nadále dodnes pouţívá ocenění na základě nákladového principu. Dále došlo v této novele k rozšíření výpočtu ceny staveb porovnávacím způsobem na rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejich vybavení, případně venkovní úpravy kromě některých vybraných poloţek (venkovních úprav). 28 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. 29 Typ J domy vícebytové (typové), typ K domy vícebytové (netypové) odst. 2 občanského zákoníku písm. e) a 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. 45

46 Aktuální platnou vyhláškou o oceňování majetku je vyhláška č. 3/2008 Sb. s novelizací č. 456/2008 Sb. Toto novela vyhlášky nabyla účinnosti dnem a došlo v ní k zásadnímu rozšíření pouţití porovnávacího způsobu ocenění na výpočet ceny dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do m 3. Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jeho příslušenství, kromě některých vybraných poloţek (venkovních úprav) a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m 2. Obecně lze konstatovat, ţe v poslední době je snahou tvůrců oceňovacích vyhlášek zjednodušení způsobu oceňování nemovitostí a přiblíţení ocenění podle cenového předpisu ocenění trţnímu. Tato snaha o zjednodušení oceňování se zásadně projevila ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. respektive v její novelizaci č. 617/2006 Sb., kde bylo nově zavedeno ocenění venkovních úprav na pozemcích ve funkčním celku s některými vybranými stavbami (vícebytový dům typový a netypový nebo rodinný dům, popřípadě vedlejší stavba a garáţ), tvoří-li tyto venkovní úpravy příslušenství k těmto stavbám, s výjimkou některých poloţek (venkovních úprav) zjednodušeným způsobem v různé procentuální výši ze zjištěné ceny těchto vybraných staveb a z ceny stavby nebo staveb tvořících k nim příslušenství. Dále bylo nově zavedeno v některých případech zjednodušené ocenění lesního porostu a trvalých porostů (ovocných dřevin a okrasných rostlin). Kdy při ocenění pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí nebo pro účely určené zvláštním právním předpisem se cena lesního porostu zjistí jako podíl na ceně lesního pozemku, jehoţ je nedílnou součástí. Rovněţ se pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí nebo pro účely určené zvláštním právním předpisem cena jiných trvalých porostů (ovocných dřevin, okrasných rostlin a smíšených trvalých porostů ovocných dřevin a okrasných rostlin) s výměrou do m 2 na pozemcích, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem ocení různým procentuálním podílem ze zjištěné ceny pozemku, jehoţ je oceňovaný trvalý porost nedílnou součástí. 46

47 3.2 Legislativa Pro přehlednost a lepší orientaci v problematice a historii oceňování majetku podle cenového předpisu je v následujícím uveden stručný přehled legislativy (zákonů a zákonů souvisejících s oceňováním) a přehled prováděcích vyhlášek pro oceňování majetku. Tabulka 7 - Zákony - cenotvorba zákony od do změna 151/1997 Sb zákon o oceňování majetku 265/1991 Sb /1997 Sb. o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen 265/1991 Sb /1994 Sb. o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen 265/1991 Sb o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen 134/1973 Sb o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen /1939 Sb Zákaz zvýšení cen /1939 Sb o zřízení nejvyššího úřadu cenového Zdroj: , time: 9.24 h Tabulka 8 Zákony - ostatní zákony od do změna 36/1967 Sb. 37/1967 Sb. 344/1992 Sb. 265/1992 Sb. 338/1992 Sb. 190/1996 Sb o znalcích a tlumočnících k provedení zákona o znalcích a tlumočnících 11/1985 Sb., 184/1990 Sb., 77/1993 Sb., 432/2002 Sb /2000 Sb. katastrální zákon /2000 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem /2000 Sb. o dani z nemovitostí /2000 Sb. vyhláška kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. Zdroj: , time: 9.24 h 47

48 Tabulka 9 Prováděcí vyhlášky pro oceňování nemovitostí platnost vyhláška ve znění od do /2008 Sb. 456/2008 Sb /2008 Sb /2002 Sb. 452/2003 Sb., 640/2004 Sb., 617/2006 Sb., 76/2007 Sb /2002 Sb. 452/2003 Sb., 640/2004 Sb., 617/2006 Sb /2002 Sb. 452/2003 Sb., 640/2004 Sb /2002 Sb. 452/2003 Sb /2002 Sb /1997 Sb. 127/1999 Sb., 173/2000 Sb., 338/2001 Sb., 325/2002 Sb /1997 Sb. 127/1999 Sb., 173/2000 Sb., 338/2001 Sb /1997 Sb. 127/1999 Sb., 173/2000 Sb /1997 Sb. 127/1999 Sb /1997 Sb /1994 Sb. 295/1995 Sb /1994 Sb /1991 Sb. 110/1992 Sb., 38/1993 Sb., 611/1992 Sb /1991 Sb. 110/1992 Sb., 38/1993 Sb /1991 Sb. 110/1992 Sb /1991 Sb /1988 Sb. 316/1990 Sb., 589/1990 Sb., 40/1991 Sb /1988 Sb. 316/1990 Sb., 589/1990 Sb /1988 Sb. 316/1990 Sb /1988 Sb /1984 Sb /1969 Sb. 122/1984 Sb /1969 Sb /1964 Sb /1939 Sb. (stop ceny) /1933 Sb. 167/1949 Sb.(odhadní řád) /1933 Sb. (odhadní řád) /1897 ř.z. (odhadní řád) Zdroj: , time: 9.24 h 48

49 3.3 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku V následujícím je uvedena citace části zákona o oceňování majetku s důrazem na pouţití porovnávání při oceňování majetku podle cenového předpisu. ČÁST PRVNÍ HLAVA PRVNÍ ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ 1 Předmět úpravy 1 (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy 32. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro oceňování majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté aţ deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. 1 (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen 33 a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. 1 (3) Ustanovení tohoto zákona se nepouţijí a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování 34, b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu odst. 2 zákona č. 248/1992 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech. 5 odst. 2 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 242/1994 Sb. 33 zákona č. 42/1994 Sb., o penzijním připojištění se státním příspěvkem a o změnách některých zákonů souvisejících s jeho zavedením. 2 odst. 1 a 3 vyhlášky Federálního ministerstva financí č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č. 612/1992 Sb., o odměnách notářů a správců dědictví. 2, 4 aţ 9 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 81/1996 Sb., o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na produkčních funkcích lesa. 33 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. 34 Např. 24 aţ 26 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, nařízení vlády ČR č. 20/1992 Sb., kterým se stanoví způsob výpočtu výše náhrad za ţivý a mrtvý inventář a zásoby, ve znění nařízení vlády ČR č. 57/1993 Sb., 5 odst. 1 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 315/1993 Sb., 24, 29 odst. 1 písm. a) aţ c) zákona ČNR č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, vyhláška Ministerstva financí č. 224/1996 Sb., o výpočtu hodnoty cenných papírů majetku v podílovém fondu nebo majetku investičního fondu. 49

50 2 Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2 (2) Sluţbou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. 2 (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitulace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, 35 Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů. 50

51 f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. HLAVA DRUHÁ N EMOVITOSTI Díl první Stavby 3 Členění staveb 3 (1) Pro účely oceňování se stavby člení na a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. 3 (2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. 51

52 Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí 36 a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad 37. Oceňování stavby 4 4 (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část 38 (dále jen "stavba") se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška. 4 (2) Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího uţití stejným způsobem jako stavba nemovitá stejného uţití. 5 5 (1) Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění pouţitelného materiálu z jejího odstranění sníţeného o náklady na odstranění, b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrţe a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c) z technického opotřebení stavby. 5 (2) Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického opotřebení stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. 36 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů. 3 odst. 3 vyhlášky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., a zákona č. 90/1996 Sb. a zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb a 104 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 38 Např. 2 písm. f) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). 52

53 6 Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. 7 Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru 8 (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství 39, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu 40, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné uţívání. 8 (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům neţ k bydlení se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakoţ i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné uţívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. 8 (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhoţ se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíţí k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. 8 (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby slouţící výhradně společnému uţívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněţ započte do ceny stavby odst. 2 občanského zákoníku písm. e) a 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. 53

54 8 (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Díl druhý Pozemky 9 Členění pozemků 9 (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění 41 ; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina zákona č. 50/1976 Sb. 54

55 9 (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. 9 (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 10 Oceňování stavebního pozemku 10 (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle 2, které stanoví vyhláška. 10 (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. 10 (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. 55

56 10 (4) Jestliţe nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. 10 (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. 10 (6) Koncem kaţdého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel uţití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce (7) Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí kaţdému, kdo o to poţádá. 11 Oceňování zemědělského pozemku 11 (1) Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. 11 (2) Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překáţky a vyhlášení zvláště chráněných území 42, stanoví vyhláška. 12 Oceňování lesního pozemku 12 (1) Lesní pozemek 43 se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. 12 (2) Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů 44 a další vlivy působící na vyuţitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška a 19 zákona č. 138/1973 Sb., o vodách (vodní zákon). 14 zákona ČNR č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. 43 příloha č. 1 kód 10 vyhlášky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 190/1996 Sb. a 1 odst. 1 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 84/1996 Sb. o lesním hospodářském plánování aţ 10 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). 56

57 13 Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Pozemky vodních nádrţí, vodních toků a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Díl třetí Trvalé porosty 14 Č lenění trvalých porostů Pro účely oceňování se trvalé porosty člení na a) lesní porosty 45, b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu, d) okrasné rostliny. 15 Oceňování lesního porostu 15 (1) Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. 15 (2) Postup zjištění základních cen lesních porostů a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesa, hospodářský tvar lesa, stupeň poškození porostu, sortimentaci porostu a další vlivy, které působí na produkci dřeva, stanoví vyhláška. 15 (3) Při oceňování se vychází z údajů o lesním porostu obsaţených v závazném podkladu zpracovaném podle zvláštního předpisu 46. Není-li tento podklad zpracován nebo údaje v něm uvedené neodpovídají skutečnosti, zjistí se potřebné údaje podle skutečnosti písm. c) zákona č. 289/1995 Sb aţ 27 zákona č. 289/1995 Sb. 57

58 16 Oceňování ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin 16 (1) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny vinné a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic. 16 (2) Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem. 16 (3) Základní ceny podle odstavců 1 a 2 a jejich úpravu vyjadřující zejména zdravotní stav porostů, stupeň poškození, jejich ekonomickou ţivotnost a ceny zařízení vinic a chmelnic stanoví vyhláška. 3.4 Vyhláška Ministerstva financí č. 456/2008 Sb. Vyhláška č. 456/2008 Sb. ze dne 29. prosince 2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. je aktuální oceňovací vyhláškou. Touto novelizací došlo k rozšíření pouţití porovnávacího přístupu k oceňování nemovitostí a to dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do m 3. Jakým způsobem se v současnosti ocenění nemovitostí (staveb a bytů) na porovnávacím principu týká a jakým způsobem je prováděn výpočet jejich ceny je uvedeno v následující citaci části vyhlášky. 58

59 ČÁST DRUHÁ OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ HLAVA TŘETÍ OCEŇOVÁNÍ STAVEB POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM 24 Garáž (1) Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlaţní nebo dvoupodlaţní garáţe, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle 26 a 26a, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 47, základní cenou uvedenou v příloze č v tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně garáţe je zahrnuto její vybavení uvedené v příloze č (2) Základní cena se vynásobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU... základní cena upravená za m 3 obestavěného prostoru, ZC... základní cena podle přílohy č. 18 tabulky č. 1, I... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I P x I V kde I T... index trhu se stanoví podle vzorce: I T = 1 + Σ 3 i=1 T i kde T i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a 50 tabulky č Příloha č. 1 - Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí. 48 Příloha č Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáţe. 49 Příloha č. 9 - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáţí a jejich standardní vybavení. 50 Příloha č. 18a Trh s nemovitostmi, hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty. 59

60 Pro garáţe, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle 26 a 26a, se pouţije hodnota indexu trhu stanovená pro tuto stavbu; I p... index polohy se stanoví podle vzorce: I P = 1 + Σ 4 i=1 P i kde P i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 2. Pro garáţe, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle 26 a 26a, se pouţije hodnota indexu polohy stanovená pro tuto stavbu; I V... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: I V = ( 1 + Σ 6 i=1 V i ) x V 7 kde V i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení podle přílohy č. 18a tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (3) Cena garáţe zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje popřípadě i cenu jejího příslušenství, jako venkovní úpravy, uvedené v příloze č , kromě poloţky (4) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m 2 nebo stavba má více neţ dvě podlaţí, zjistí se cena garáţe podle (5) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté Příloha č Základy ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení. 52 Poloţka Odlučovače ropných látek, plastové, bez obetonování, osazení na bet. desku. 53 Nákladovým způsobem. 54 Část třetí oceňování pozemků, část pátá oceňování trvalých porostů. 60

61 25 Byt ve vícebytovém domě (1) Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2 55, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č. 2 (2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU... základní cena upravená za m 2 podlahové plochy bytu, ZC... základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1, I... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I P x I V kde I T... index trhu se stanoví podle vzorce: I T = 1 + Σ 3 i=1 T i kde I P = 1 + Σ n i=1 P i kde T i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1. I p... index polohy se stanoví podle vzorce: P i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 4 nebo č. 5 nebo č. 6 v návaznosti na velikost obce, ve které se byt nachází. n... celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18a; I V... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: 55 Příloha č. 2 - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. 56 Příloha č Základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu. 61

62 I V = ( 1 + Σ 9 i=1 V i ) x V 10 kde V i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 19 tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa. (3) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání. (4) Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté. 26 Rekreační chata a zahrádkářská chata (1) Cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty je zahrnuto její standardní vybavení uvedené v příloze č Příloha č Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty. 58 Příloha č. 7 - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat a jejich standardní vybavení. 62

63 (2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU... základní cena upravená za m 3 obestavěného prostoru, ZC... základní cena podle přílohy č. 20 tabulky č. 1, I... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I P x I V kde I T... index trhu se stanoví podle vzorce: I T = 1 + Σ 3 i=1 T i kde I P = 1 + Σ 10 i=1 P i kde T i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1. I p... index polohy se stanoví podle vzorce: P i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 3. I V... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: I V = ( 1 + Σ 9 i=1 V i ) x V 10 kde V i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 20 tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (3) Není-li základní cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v příloze č. 20 tabulce č. 1, zjistí se jejich cena podle 6. 63

64 (4) Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě poloţek č. 3.2, 15, 19, 21, 23 a 34 59, a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m 2. (5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rekreační chatě nebo zahrádkářské chatě větší neţ 25 m 2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé 60. (6) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté. 26a Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek 1) Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do m 3, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 20a 61 a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku je zahrnuto její standardní vybavení uvedené v příloze č Poloţky: trafostanice, 15 zemní sklep, 19 skleníky a fóliovníky, 21 bazén venkovní, 23 altán zahradní, 34 terasy venkovní. 60 Nákladovým způsobem. 61 Příloha č. 20a - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků. 62 Příloha č. 6 - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardní vybavení a základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. 64

65 (2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU... základní cena upravená za 1 m 3 obestavěného prostoru, ZC... základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č. 1, I... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I P x I V kde I T... index trhu se stanoví podle vzorce: I T = 1 + Σ 3 i=1 T i kde I P = 1 + Σ n i=1 P i kde T i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a 63 tabulky č. 1. I p... index polohy se stanoví podle vzorce: P i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 3, 4, 5 a 6 v návaznosti na účel uţití stavby a podle toho, ve které obci se byt nachází; n... celkový počet znaků v příslušné tabulce I V... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: I V = ( 1 + Σ 12 i=1 V i ) x V 13 kde V i... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 20a tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v tabulkách příslušných příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. 63 Příloha č. 18a Trh s nemovitostmi, poloha nemotosti. 65

66 Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (3) Není-li základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v příloze č. 20a tabulce č. 1 nebo je-li na pozemcích ve funkčním celku s nimi stavba určená pro podnikání, zjistí se jejich cena podle (4) Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu uţití. (5) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jeho příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě poloţek č. 3.2, 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší neţ 25 m 2. (6) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rodinnému domu, rekreační chalupě nebo rekreačnímu domku větší neţ 25 m 2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. (7) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté. 64 Nákladovým způsobem. 66

67 3.5 Vzorový posudek o ceně rekreační chaty Posudek o ceně č. xxx/2008 o ceně rekreační chaty če. 78 s příslušenstvím, pozemky a porosty nacházející se v obci a k.ú. Klecany, v lokalitě Pod Černou Skálou, okres Praha - východ. Objednatel posudku: Účel posudku: Paní V xxxxx xxxxx pro převod majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Bc. Klára Mede Ţiţkova Brána Čáslav tel.: klarkon@atlas.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu98 9 stran textu a 0 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Čáslavi

68 A. Nález 1. Úkol Zjištění ceny rekreační chaty če.78 s příslušenstvím, pozemky a porosty nacházející se v obci a k.ú. Klecany, v lokalitě Pod Černou Skálou, okres Praha - východ. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rekreační chata če. 78 na st.č. 817 a pozemky st.č. 817, zahrada č. 241/26 a spoluvlastnický podíl 1/9 na zahradě č. 241/40 Adresa nemovitosti: Pod Černou Skálou 78, Klecany Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Klecany Katastrální území: Klecany Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 43,1183 Kč/m 2, kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 43,12 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníků. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí pro LV č. 907 a LV č. 930 ze dne Snímek katastrální mapy z Fotodokumentace nemovitosti. Kupní smlouva vloţená do KN pod č.j. V- 7958/ s právními účinky vkladu vzniklými dnem Prohlídka, měření nemovitostí a údaje sdělené a podklady předané vlastníky nemovitostí. 68

69 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 907 pro obec a k.ú. Klecany SJM Pan X a paní Y LV č. 930 pro obec a k.ú. Klecany SJM spoluvlastnický podíl 1/9 Pan X a paní Y spoluvlastnický podíl 8/9 ostatní vlastníci 6. Celkový popis nemovitosti Není uveden, je shodný s odhadem trţní hodnoty rekreační chaty uvedeným v předcházejícím textu, v kapitole Obsah posudku LV 907 a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rekreační chata če. 78 b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty c) Pozemky c 1 ) Pozemky LV 930 a) Pozemky a 1 ) Pozemek - podíl 1/9 69

70 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. LV 907 a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rekreační chata če Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rekreační chata Poloha objektu: Středočeský kraj - nad do obyvatel Technické a morální opotřebení: sniţující cenu částečně Základní cena ZC (příloha č. 20): 2 984,- Kč/m 3 Koeficient cenového rozpětí (K CR ): 0,4500 Obestavěný prostor: spodní: (2,6*2+4,7*5,65)*(2,60) = 82,56 m 3 vrchní: (2,6*2*2,4)+(4,7*5,65)*(2,40+1,5) = 116,04 m 3 zastřešení: (4,7*5,65)*(1,6)/2 = 21,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 219,84 m 3 Výpočet koeficientů cenového porovnání: Koeficient Vztah Hodnota Koeficient K CPn pro I. kvalitativní KCPI = 1 - KCR 0,5500 pásmo Koeficient K CPn pro II. kvalitativní KCPII = 1 - (KCR / 2) 0,7750 pásmo Koeficient K CPn pro III. kvalitativní KCPIII = 1 1,0000 pásmo Koeficient K CPn pro IV. kvalitativní KCPIV = 1 + (KCR / 2) 1,2250 pásmo Koeficient K CPn pro V. kvalitativní KCPV = 1 + KCR 1,4500 pásmo 70

71 Popis a hodnocení objektu: Název znaku Popis znaku Pásmo 1. Trh s rekreačními a Poptávka je s nabídkou v rovnováze. III zahrádkářskými chatami 2. Přírodní lokalita Les nebo vodní tok či plocha v okruhu nad 1000 III m. 3. Ţivotní prostředí Příznivé ţivotní prostředí, hlučnost z leteckého V provozu. 4. Dopravní dostupnost Nezpevněná komunikace resp. provizorně IV zpevněná komunikace, vzdálenost od veřejné dopravy do 1500 m. 5. Typ stavby AB (zděná v tl. nad 15 cm) V 6. Vybavení stavby Teplá a studená voda, bojler, propan butan, V kanalizace z kuchyně a koupelny, sprcha, umyvadlo, WC chemické, el. proud světelný i motorový, dvouvařič. 7. Podsklepení Podsklepená nad polovinu ZP. V 8. Podkroví Podkroví nad 2/3 ZP. V 9. Venkovní úpravy dle Venkovní úpravy bez výrazného vlivu na cenu III přílohy č. 11, kromě pol.č. 2.5, 3.2, 19, 21, 23 chaty. 10. Právní vztahy Pozemek vlastní. V 11. Posouzení širších vztahů Průměrná nemovitost - běţně provedený rekreační objekt s průměrnou údrţbou s poměrně dobrým umístěním. III Výpočet koeficientu cenového porovnání: Název znaku Pásmo Váha [v n ] KCPn Součin [v n *KCPn] 1. Trh s rekreačními a zahrádkářskými III 10 1, ,0000 chatami 2. Přírodní lokalita III 10 1, , Ţivotní prostředí V 8 1, , Dopravní dostupnost IV 8 1,2250 9, Typ stavby V 20 1, , Vybavení stavby V 5 1,4500 7, Podsklepení V 2 1,4500 2, Podkroví V 3 1,4500 4, Venkovní úpravy dle přílohy č. 11, III 5 1,0000 5,0000 kromě pol.č. 2.5, 3.2, 19, 21, Právní vztahy V 4 1,4500 5, Posouzení širších vztahů III 10 1, ,0000 Σ v n 85 Σ v n *KCPn 105,

72 Ocenění: 10 n = 1 (K CPn * v n ) Koeficient cenového porovnání K CP = = 1, n = 1 v n Základní cena upravená ZCU = ZC * KCP = 2 984,- Kč/m 3 * 1,2435 = 3 710,60 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 710,60 Kč/m 3 * 219,84 m 3 = ,30 Kč Rekreační chata če zjištěná cena = ,30 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,32 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 391 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 350 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,57 Cena porostů je ve výši 5,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,055 porostů: Cena smíšeného porostu: = 2 068,09 Trvalé porosty - zjištěná cena = 2 068,09 Kč 72

73 c) Pozemky c 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st ,00 43, ,84 Součet 1 379,84 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % - 137,98 Mezisoučet 1 241,86 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 3,0350 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0310 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 7 654,93 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 43,12 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 241/26 359,00 43, ,08 Součet ,08 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % ,01 Mezisoučet ,07 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 3,0350 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0310 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,39 Pozemky - zjištěná cena = ,32 Kč 73

74 LV 930 a) Pozemky a 1 ) Pozemek - podíl 1/ Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 43,12 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 241/40 108,00 43, ,96 Součet 4 656,96 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -10 % - 465,70 Mezisoučet 4 191,26 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 3,0350 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0310 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem , ,11 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 9 Pozemek - podíl 1/9 - zjištěná cena = 1 148,23 Kč 74

75 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: LV 907: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rekreační chata če. 78 = ,30 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty = 2 068,09 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky LV celkem: = ,32 Kč ,71 Kč LV 930: a) Pozemky a 1 ) Pozemek - podíl 1/9 = 1 148,23 Kč LV celkem: Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 148,23 Kč ,94 Kč ,00 Kč slovy: osmsetšedesáttisícdevětsetšedesát Kč V Čáslavi, Bc. Klára Mede Ţiţkova Brána Čáslav tel.: klarkon@atlas.cz D. Koncesní listina Není uvedena, je shodná s odhadem trţní hodnoty rekreační chaty uvedeným v předcházejícím textu, v kapitole 2.6. E. Seznam příloh Není uveden, je shodný s odhadem trţní hodnoty rekreační chaty uvedeným v předcházejícím textu, v kapitole

76 4. Vyhodnocení způsobů oceňování pomocí porovnávací metody Z výše provedených vzorových ocenění vzorového odhadu trţní hodnoty a vzorového posudku o ceně, tedy z ocenění provedených na dvou různých principech principu trţního ocenění a administrativního ocenění podle cenového předpisu, vyplývají následující výsledky: Obvyklá cena (tržní hodnota majetku) rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky indikovaná na základě porovnávací metody na principu tržního oceňování je stanovena ve výši Kč. Tato hodnota odpovídá skutečně zrealizované kupní ceně, přičemž tato skutečnost byla následně doložena příslušnou kupní smlouvou. Cena shodného majetku zjištěná porovnávacím přístupem na základě výpočtů provedených podle cenového předpisu je ve výši Kč. Z těchto hodnot je zcela zřejmé, ţe výsledky obou ocenění se poměrně výrazně liší. Při nákupu či prodeji nemovitosti se pracuje často se znaleckým posudkem i odhadem tržní hodnoty. Je ovšem potřeba tyto dvě různá ocenění rozlišovat. Přestoţe je velmi často zpracovávají shodní odborníci, kaţdé se vyuţívá k jinému účelu. Kaţdé z těchto ocenění znamená něco jiného a nelze je tedy zaměňovat, protoţe rozdíly mezi nimi jsou zásadní. Liší se zásadně v účelu a někdy i v tom, kdo je zpracovává. Uţ i sám název napovídá, ţe znalecký posudek zhotovuje soudní znalec. Tím můţe být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministrem financí. Znalci jsou přitom jmenovaní pro různé obory a jejich seznam je k dispozici na oficiálních stránkách českého soudnictví. K jakému účelu je třeba soudního znalce pro obor stavebnictví - posuzování provádění staveb dobře vypovídá následující příklad. Pokud dojde k soudním sporu má soudce rozhodnout o tom k jaké škodě došlo při stavbě domu. Soudce rozumí právu, avšak nerozumí jiţ stavebním materiálům a technologickým postupům a nemůţe tedy vědět, například za jakých 76

77 teplotních podmínek je správné betonovat základy domu. Aby mohl ve sporu o nekvalitně provedené stavbě domu správně rozhodnout mezi stavbu provádějící stavební firmou a investorem, který si na nedostatky a poruchy stěţuje, poţádá soudního znalce o znalecký posudek. V tomto posudku znalec vyjádří své odborné stanovisko a soud na jeho základě rozhodne, kdo má ve sporu pravdu. Nutno uvést, ţe znalec nikdy nerozhoduje o daném sporu, vţdy jen dodává své odborné stanovisko. Ovšem pokud jde o znalecký posudek vyuţívaný při běţné koupi a prodeji nemovitosti je jeho účelem výběr daně státem při převodech nemovitostí. Kdy stát vybírá daň ve výši tří procent buď ze sjednané ceny uvedené v kupní smlouvě nebo právě stanovené znaleckým posudkem. Znaleckým posudkem je stanovována cena právě z důvodu obrany proti snahám o sniţování daňových odvodů z převodu nemovitostí. Daň je totiţ placena z ceny vyšší. Pokud by některého prodávajícího napadlo, ţe do smlouvy o prodeji nemovitosti napíše jen minimální částku, aby byla daň co nejniţší a zbytek skutečné kupní ceny si s kupujícím předají vedle, slouţí znalecký posudek právě ke stanovení ceny převáděné nemovitosti. Znalec nemovitost navštíví, změří ji (nebo rozměry přečte z výkresů), prozkoumá její stav a následně podle zákona o oceňování majetku a navazující vyhlášky vypočítá cenu. Tato cena, ale nemá velmi často s trţní hodnotou respektive s realizovanou kupní cenou nemovitosti příliš mnoho společného. Znalec podle v zákoně a příslušné navazující vyhlášce jasně stanoveného postupu vypočítá zjistí cenu nemovitosti zaokrouhlovanou na desetikoruny. I vyhláška sice přihlíţí k velikosti obce, vybavenosti sídla, moţnosti vyuţití nemovitosti, stáří nemovitosti, pouţitému stavebnímu materiálu, vybavenosti nemovitosti a podobně, ale protoţe se tento výpočet provádí podle vyhlášky nepravidelně aktualizované Ministerstvem financí, výsledné číslo často nevypovídá nic o tom, jak velký je zájem o tuto nemovitost na trhu, tedy jaká je její trţní hodnota. Ta by zohledňovala i ostatní individuální cenotvorné faktory jako například skutečnost, ţe pod okny oceňovaného domu projíţdí kaţdý den tisíce těţkých nákladních aut nebo přítomnost kravína způsobujícího stálý nepříjemný zápach a z tohoto důvodu je dům nabízen jiţ dva roky a přesto ho nikdo nechce koupit. Anebo naopak třeba skutečnost, ţe se jedná o poslední byt ve velmi oblíbené lokalitě a potencionální kupující tedy zájemci o koupi majetku se ve svých nabídkách předhánějí. Ani jedno, ovšem tabulky vyhlášky neobsahují. 77

78 Tyto informace by měl určitě zohledňovat odhad trţní hodnoty majetku, ať uţ zhotovovaný pro banku za účelem získání hypotéčního úvěru anebo z jakéhokoliv jiného důvodu. V trţním ocenění jde totiţ o to, za kolik by se nemovitost dala prodat. Banka, půjčuje-li někomu finanční prostředky na nákup například bytu, chce znát, ţe kdyţ nebude kupující respektive vlastník hypotéční úvěr splácet, bude schopna jeho byt prodat a své poskytnuté peníze tak získat zpět. Banka proto vyţaduje odhad trţní ceny, někdy také nazývaný odhad obvyklé ceny. Tento odhad můţe často zpracovávat pouze osoba příslušnou bankou pověřená ke stanovení této hodnoty. Seznam pověřených osob je k dispozici v kaţdé bance, zpravidla to je buď zaměstnanec banky nebo odhadce, který pro ni smluvně pracuje. Při zpracovávání odhadu trţní hodnoty odhadce jiţ neurčuje hodnotu na desetikorunu přesně. Bere v úvahu samozřejmě i stavební materiál pouţitý na stavbě a způsob provedení stavby, ale mnohem více jej zajímá situace na realitním trhu v dané lokalitě, tedy za kolik se prodaly obdobné nemovitosti či byty v okolí. Případně za kolik se tyto nabízejí a potom je jeho úkolem zhodnotit do jaké míry jsou nabídky objektivní. Právě tyto informace totiţ rozhodují o trţní hodnotě majetku, tedy o tom, kolik by mohla být třetí osoba nezávislý poptávající ochoten zaplatit za odhadovaný majetek. Zjednodušeně řečeno - znalecký posudek vypovídá často o tom, kolik se toho prostavělo, před jakým časem s přihlédnutím pouze částečně k dalším cenotvorným faktorům, zatímco odhad trţní hodnoty se zabývá především cenami, ať uţ jiţ realizovanými či právě nabízenými, porovnatelných nemovitostí v blízkém okolí. Znalecký posudek zpracovaný na základě cenového předpisu a odhad trţní hodnoty jsou tedy dva odlišné dokumenty. V běţné praxi je mnohdy zpracovávají sice stejné osoby, protoţe soudní znalci často působí zároveň i jako odhadci. Avšak suma, která je v dokumentech k dané oceňované nemovitosti stanovena, je ve většině případů odlišná. 78

79 Závěr Jak jsem jiţ uvedla v úvodu, rozhodla jsem se představit v této bakalářské práci porovnávací metodu, která je v současnosti běţně pouţívaná jak při oceňování majetku na trţních principech, tak i při oceňování podle cenového předpisu. Tuto metodu jsem se snaţila popsat teoreticky a i praktickými ukázkami doloţit rozdílné způsoby její aplikace. Výsledkem tohoto snaţení je zjištění, ţe tato metoda je při oceňování nemovitostí na trţním principu stěţejní, výsledky získané porovnávací analýzou jsou v závěru často hlavním indikátorem trţní hodnoty majetku. Zároveň jsem ovšem dospěla k názoru, ţe tato metoda není jednoduše proveditelná, při její aplikaci vzniká řada potíţí, z nichţ je největší problém při výběru vhodného porovnatelného vzorku, to v praxi znamená nutnost vedení vlastních databází uskutečněných prodejů, popřípadě zakoupení údajů z profesních databází a velmi dobrou znalost trţního prostředí, ve kterém se pohybujeme. Problematickým jevem je v případě vybíraných vzorků pro porovnání věrohodnost uvedených údajů, tento problém je mnohonásobně větší v případě porovnávání s nabízenými, dosud na trhu nezrealizovanými nemovitostmi. Tyto nabídky jsou velmi často získávány z realitních internetových serverů, kde se poměrně často vyskytují nepřesné, zkreslené anebo i zcela mylné informace. Naproti tomu pouţití této metody při administrativním oceňování podle předpisu je jakýmsi relativně mechanickým dosazením příslušných stanovených hodnot a údajů do vzorců a tabulek. Je pravdou, ţe i oceňovací předpis umoţňuje do jisté míry zhodnocení situace na trhu spojené s konkrétní oceňovanou nemovitostí a dává moţnost jistého rozpětí při hodnocení cenotvorných faktorů avšak na zcela odlišném principu. Podle mého názoru je zavedení porovnávacího způsobu oceňování do cenových předpisů jistým přínosem a snahou o zkvalitnění a zjednodušení administrativního oceňování. Na druhou stranu vzhledem ke znalosti běţné praxe je mně známa skutečnost, ţe velice často jsou tyto posudky zhotovovány zcela rutinně podle příslušných vzorců a tabulek daných vyhláškou, naprosto bez přihlédnutí k ostatním cenotvorným faktorům, bez dostatečné znalosti realitního trhu v lokalitě, bez vedení jakýchkoliv databází o uskutečněných prodejích nemovitostí a bez tak zvaně zdravého rozumu. Na závěr je třeba zdůraznit, ţe při zpracování jakéhokoliv ocenění, odhadu trţní hodnoty nebo znaleckého posudku je třeba odborného a odpovědného přístupu odhadců i znalců. 79

80 Díky této diplomové práci jsem dospěla k názoru, ţe oceňování nemovitostí, ať uţ kteroukoliv metodou, je prací sloţitou a odpovědnou, nejde o pouhé dosazování do vzorců a pouţívání nějakých univerzálních metodik, ale jde o činnost tvůrčí. Odhadce musí umět vyhodnocovat celou řadu informací, musí umět naslouchat trhu a nesmí ustrnout na zavedených úředních úkonech, i kdyţ vychází z obecně platných ekonomických zákonů. Z charakteru oceňovaného majetku, tedy charakteru nemovitostí, je zřejmé, ţe kaţdá je jedinečná a i kaţdý obchod je uskutečňován za jedinečných podmínek, tak i kaţdé ocenění musí být jedinečné. V jednotlivých případech se ocenění musí lišit o konkrétní podmínky konkrétní nemovitosti a konkrétní situace na trhu. Odhadci a kaţdému zájemci o oceňování majetku by mělo být zřejmé, ţe nikdy nenastane doba, kdy by si mohl být jistý, ţe zcela ovládl svojí profesi. 80

81 Seznam použité literatury 1. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN ZAZVONIL, Zbyněk, Ing.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, CEDUK spol. s r.o., ISBN ZAZVONIL, Zbyněk, Ing.. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha, EKOPRESS, s.r.o., ISBN BRADÁČ, Albert, Prof., Ing., DrSc.; KREJČÍŘ, Pavel, Ing.; SCHOLZOVÁ, Vlasta, Ing.. Úřední oceňování majetku Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., leden ISBN LOPATA, Oldřich, Ing.; KVÍČALA, František; CHALUPA, Radek. Program pro oceňování nemovitostí Nem 3000, verze Praha, LOPATA, Oldřich, Ing.; KVÍČALA, František; ZRADIČKA, Lukáš, Ing.. Program pro oceňování nemovitostí Nem Express, verze Praha, LAMPA, Petr. Bakalářská práce. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., Materiály z 11. odborné konference odhadců, Čelákovice, listopad Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., oddělení certifikace, KRATOCHVÍL, Pavel, Ing.. Přednáška Registr porovnávacích nemovitostí. Praha, ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Přednášky v rámci předmětu Oceňování majetku studia na Bankovním institutu vysoká škola, a.s.. Praha, akademický rok 2008/ ŘEHULKA, Pavel, Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti 2009 on-line. Dostupné z WWW: 81

82 13. Mapy on-line. Dostupné z WWW: 14. Nahlíţení do Katastru nemovitostí 2009 on-line. Dostupné z WWW: 82

83 Seznam tabulek a diagramů Tabulka 1 Aplikace korekčních činitelů v návaznosti na stáří vzorků a jejich pouţitelnost Tabulka 2 Prvky porovnání Tabulka 3 Kvantitativní analýza Tabulka 4 Kvalitativní analýza Tabulka 5 Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy Tabulka 6 Odhad trţní hodnoty nemovitosti číslo xxx/ Tabulka 7 - Zákony - cenotvorba Tabulka 8 Zákony - ostatní Tabulka 9 Prováděcí vyhlášky pro oceňování nemovitostí Diagram 1 Trţní hodnota a trţní cena Diagram 2 Metody oceňování v souvislosti s časem Diagram 3 Obecný postup porovnávacího procesu Diagram 4 Přímé porovnání Diagram 5 Nepřímé porovnání

84 Příloha č. 1 Ukázky formulářů pro stanovení porovnávací hodnoty Zdroj: Ing. Miroslav Bartůněk, vlastní úpravy Oceňované pozemky Parcela číslo Druh Výměra (m2) 225 stavební Základní údaje Poloha Pozemek (pozemky) srovnávací oceňovaný sídlo obyvatel sídlo 6000 obyvatel Popis stavebně připravený, centr. náměstí, střední školy stavebně připravený, centr. náměstí Výměra m Cena Kč Jednotková cena Kč/m 2 50 Porovnání indexů A - územní struktura 1,05 1,00 B - typ stavebního pozemku 1,00 1,00 C - třída velikosti obce 1,10 1,00 D - obchodní, resp. průmyslová poloha 1,00 1,00 E - územní připravenost, infrastruktura 1,00 0,95 F - speciální charakteristiky 1,00 1,00 Součin indexů 1,16 0,95 Výpočet ceny Výchozí jednotková cena (srovnávacího pozemku) 50 Kč/m2 Jednotková cena 50 Kč/m2 x 0,95 / 1,16 41 Kč/m2 Cena pozemku 41 Kč/m2 x 625 m Kč Cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku zaokrouhlena Kč Kč 84

85 Srovnatelná nemovitost dle záznamu MOISES č. Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru ( způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu,použit k=1,00 Objekt č.1 Město - obec Č. Případný Rozmezí Hodno- Přezletice Kritérium popis koef. k cení Vrbová 272 Pol. kritéria min. max. objektu Popis objektu A - OBEC Poloha (řadový,...) samost. 1 Velikost obce - lepší 0,85 1,25 1,01 obyvatel: Konstrukce dřevěná 2 Správní funkce lepší 0,97 1,03 1,01 Počet PP (nebo 0 3 Poptávka nemovitostí lepší 0,90 1,10 1,01 podíl ze zast.plochy 1.NP) Počet NP 1 4 Přírodní okolí 0,94 1,06 1 Podkroví -počet 1 5 Obchod a sluţby lepší 0,94 1,06 1,01 nebo podíl ze zast.plochy 1.NP Pozemky celkem Školství lepší 0,94 1,06 1,01 m 2 Zast. pl. objektu m Zdravotnictví lepší 0,94 1,06 1,01 Poměr pozemků 5,850 8 Kultura, sport lepší 0,94 1,06 1,01 OP celkem m Hotely a p. lepší 0,98 1,02 1,01 ZP všech podlaţí celkem m2 PP všech podlaţí celkem m Struktura lepší 0,94 1,06 1,01 zaměstnanosti Ţivotní prostředí horší 0,94 1,06 0,99 B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha k centru lepší 0,94 1,06 1,01 Výtah ne 13 Dopravní podmínky lepší 0,94 1,06 1,01 Přípojky ano 14 Orientace k svět. 0,94 1,06 1 stranám Tech. 5,00 15 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1 stav(opotřeb.%) Příslušenství ano 16 Převládající zástavba bydlení 0,94 1,06 1 Stáří roků 5 17 Parkovací moţnosti lepší 0,94 1,06 1,01 Poţadovaná cena Obyvatelstvo v okolí 0,94 1,06 1 Kč 000 Pramen zjištění MOISES 19 Územní plán 0,94 1,06 1 Koef.úpravy ceny 1 20 Inţenýrské sítě lepší 0,6 1,05 1,01 Cena po úpravě C - VLASTNÍ NEMOVITOST Kč 000 Jednotkové ceny JCS i 21 Typ stavby shodný 0,94 1,06 1 srovnávacího objektu 22 Dostupnost jednotlivých 0,90 1,

86 - za OP (Kč/m 3 ) podlaţí - za PP (Kč/m 2 ) Regulace nájemného 0,90 1, za ZP (Kč/m 2 ) Výskyt radonu 0,93 1,05 1 Jednotkové ceny propočteny 25 Další moţnosti 0,6 1,00 1 dle ohroţení záznamů MOISES z realizační 26 Příslušenství lepší 0,90 1,10 1,01 nemovitosti ceny včetně pozemků! 27 Moţnost dalšího horší 0,98 1,02 0,98 rozšíření Jednotkové ceny SJTC i po 28 Technická hodnota horší 0,20 1,00 0,97 po přepočtení I S 29 Údrţba stavby 0,85 1,10 0,98 - za OP (Kč/m 3 ) Pozemky k objektu 5,850 0,85 1,15 1,15 celkem (násobek zast.plochy x ZP) - za PP (Kč/m 2 ) D - SPECIFICKÁ KRITÉRIA - NÁZOR ODHADCE - za ZP (Kč/m 2 ) Názor odhadce lepší 0,90 1,10 1,01 Součin dílčích koeficientů - index I s 1,19 Nevyplněná kritéria v pravé části tabulky nejsou pro daný typ stavby hodnocena. 86

87 Stanovení indexu oceňovaného objektu (nemovitosti) I o Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru ( způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu,použit k=1,00 Obec : Č. Případný Rozmezí Hodno- Jeníkovice Kritérium popis koef. k cení Adresa:čp. 8 Pol. kritéria min. max. objektu Popis objektu A - OBEC Poloha samost. 1 Velikost obce - 0,85 1,25 1 (řadový,...) obyvatel: Konstrukce zděná 2 Správní funkce 0,97 1,03 1 Počet PP (nebo 0,1 3 Poptávka 0,90 1,10 1 podíl ze zast.plochy 1.NP) nemovitostí Počet NP 1 4 Přírodní okolí 0,94 1,06 1 Podkroví -počet 0 5 Obchod a sluţby 0,94 1,06 1 nebo podíl ze zast.plochy 1.NP Pozemky celkem Školství není 0,94 1,06 0,99 m 2 Zast. pl. objektu Zdravotnictví horší 0,94 1,06 0,99 m 2 Poměr pozemků 7,580 8 Kultura, sport 0,94 1,06 1 OP celkem m Hotely a p. 0,98 1,02 1 ZP všech podlaţí celkem m2 PP všech podlaţí celkem m Struktura zaměstnanosti 0,94 1, Ţivotní prostředí horší 0,94 1,06 0,99 B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha k centru 0,94 1,06 1 Výtah ano/ne ne 13 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1 Přípojky voda,kan.plyn 14 Orientace k svět. 0,94 1,06 1 stranám Tech. 75,00 15 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1 stav(opotřeb.%) Příslušenství ano 16 Převládající 0,94 1,06 1 zástavba Stáří roků Parkovací moţnosti 0,94 1,06 1 Tato tabulka slouţí pro stanovení 18 Obyvatelstvo 0,94 1,06 1 v okolí koeficientu - indexu oceňovaného 19 Územní plán 0,94 1,06 1 objektu oproti standardnímu 20 Inţenýrské sítě lepší 0,6 1,05 1,01 provedení objektů a to včetně C - VLASTNÍ NEMOVITOST 87

88 pozemků náleţejících k objektu. 21 Typ stavby část.zeměděl. stavby 0,94 1,06 0,98 22 Dostupnost 0,90 1,05 1 jednotlivých Bliţší popis objektu podlaţí (nemovitostí) je v kapitole stanovení věcné 23 Regulace 0,90 1,10 1 nájemného hodnoty a v úvodních kapitolách 24 Výskyt radonu 0,93 1,05 1 tohoto ocenění. 25 Další moţnosti 0,6 1,00 1 ohroţení 26 Příslušenství 0,90 1,10 1 nemovitosti 27 Moţnost dalšího 0,98 1,02 1 rozšíření 28 Technická hodnota 0,20 1,00 0,54 29 Údrţba stavby část.zhoršená 0,85 1,10 0,9 30 Pozemky k objektu celkem (násobek zast.plochy x ZP) 7,580 0,85 1,15 1,15 D - SPECIFICKÁ KRITÉRIA - NÁZOR ODHADCE 31 Názor odhadce 0,90 1,10 1,1 Součin dílčích koeficientů - index I s 0,59 Nevyplněná kritéria v pravé části tabulky nejsou pro daný typ stavby hodnocena. 88

89 Propočet hodnoty porovnávacím způsobem ze známých výměr Zjištění standardních jednotkových cen SJTC Objekt číslo Přepočtená jednotková cena SJTC(Kč/m 3 ),(Kč/m 2 ) za: OP (m 3 ) PP(m 2 ) ZP(m 2 ) SJTC - minimum Kč/jednotku SJTC - průměr Kč/jednotku SJTC - maximum Kč/jednotku Poznámka :pokud je znak * tak u uvedeného objektu příslušná cena chybí ( chybí výměry) nebo je pouţit pro srovnání ceny menší počet objektů neţ 5. Propočet srovnatelné hodnoty nemovitosti (objektu) Index oceňovaného objektu I o 0,588 0,588 0,588 Jednotková JCO minimum cena oceňované JCO průměr nemov.(objektu) JCO maximum Výměra oceňované nemovitosti - objektu Cena oceňované nemovitosti - objektu dle OP (m 3 ) dle PP (m 2 ) dle ZP (m 2 ) Ceny oceňované minimum nemovitosti průměr (objektu) v Kč maximum Cena nemovitosti (objektu) zjištěná minimální Kč porovnáním a to z hodnocených výměr průměrná Kč (zaokrouhleno) maximální Kč Cena nemovitosti (objektu) dle metodiky Kč

90 90