Vliv změn územního plánu na cenu pozemků v okrese Prachatice

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Vliv změn územního plánu na cenu pozemků v okrese Prachatice Bakalářská práce Autor: Václav Nováček oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha Duben 2010

2 Prohlášení literatury. Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené V Týnci, dne 23.dubna 2010 Václav Nováček

3 Poděkování Tímto bych rád poděkoval panu Ing. Petru Ortovi vedoucímu bakalářské práce, za cenné rady a odborný dohled při tvorbě této práce. Dále děkuji panu Ing. Františkovi Kottovi za předané zkušenosti a důleţité informace týkající se trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice. Václav Nováček

4 Anotace Práce se zabývá územním plánováním a jeho vlivem na ceny pozemků. Obsah práce je rozdělen do tří částí. První je zaměřena na samotné stavební pozemky a metody jejich oceňování. Dále přibliţuje nástroj územního plánování. Protoţe se jedná o rozsáhlý a sloţitý proces, který přizpůsobuje vývoj území současným potřebám při zachování hodnot v území, přikládám této části značnou důleţitost. Pro znázornění vlivu územního plánování na ceny pozemků uvádím příklady ze dvou obcí v okrese Prachatice. V praktické části pak provádím ocenění řadového rodinného domu ve městě Prachatice a souboru pozemků určených k zastavění v atraktivní lokalitě obce Zdíkov. Poslední část práce tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice. Annotation This work deals with land use planning and its impact on land prices. This work is divided into three parts. First is focused on building plots and method of valuation.furthermore, approaching planning instrument. Since this is a vast and complex process, which adapts the current development needs while maintaining the values in the area, attach great importance to this part. To simulate the effect of planning on the price of land I give examples from two municipalities the district of Prachatice. The practical part is devoted to the valuation of terraced in the town of Prachatice and file of land intended to be built in a attractive village location Zdíkov. The last part consists of analysis of the real estate market in the district of Prachatice.

5 Obsah Úvod... 7 A. Teoretická část... 8 Definice pojmů... 8 Pozemky... 8 Pozemky z hlediska oceňování... 8 Rozdělení pozemků... 9 Stavební pozemky... 9 Ostatní druhy pozemků Katastr nemovitostí Teorie oceňování pozemků Trţní hodnota a trţní cena Faktory působící na hodnotu pozemků Vliv očekávání a změn Nabídka a poptávka Nejvyšší a nejlepší vyuţití Substituce Konformita Kontribuce Rovnováha a váţení Omezení vlastnických práv Význam polohy Metody vhodné pro ocenění pozemků Metoda porovnávací Indexová porovnávací metoda Metoda třídy polohy Naegeliho metoda Ocenění pomocí cenových map Podle cenových předpisů Územní plánování Co je to územní plánování Historie Orgány územního plánování a jejich působnost Orgány obce Orgány kraje Ministerstvo obrany Ministerstvo pro místní rozvoj Cíle a úkoly územního plánování Nástroje územního plánování Územně plánovací podklady (ÚPP) Politika územního rozvoje Územně plánovací dokumentace (ÚPD) Územní rozhodnutí Územní souhlas Územní plánování v praxi Postup při tvorbě územního plánu obce Pořízení Zadání Koncept Návrh... 32

6 Řízení Vydání Aktualizace Vliv územního plánu a jeho změn na cenu pozemků Analýza zájmového území Situace v okrese Prachatice Územní plán města Prachatice Územní plán obce Stoţec Ocenění vybraných pozemků Území města Prachatice Území obce Stoţec Vyhodnocení výsledků B. Praktická část trţní ocenění Řadový rodinný dům Soubor pozemků C Analytická část Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice Závěr Pouţitá literatura Přílohy

7 Úvod Volba tématu Vliv změn územního plánu na cenu pozemků nebyla jednoduchá. Předcházelo jí několik konzultací s odborníky, kteří se zabývají pozemky a s nimi souvisejícími činnostmi. Po přiblíţení problematice územního plánování jsem se rozhodl pro vyhotovení práce na toto téma. Cílem práce je porozumění rozsáhlé problematice územního plánování a jeho vlivu při oceňování nemovitostí, zejména pozemků. Z toho vychází i členění a zaměření jednotlivých částí práce. Na úvod povaţuji za důleţité seznámení s problematikou pozemků. Ty se mohou rozdělovat na několik druhů. Díky oboru, pro který tuto práci zpracovávám, jsem zvolil členění podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dále se zabývám oceňováním pozemků, faktory působícími na jejich hodnotu a metodami oceňování. Díky tomu, ţe nástroj územního plánování má na hodnotu pozemků značný vliv, věnuji mu v další části práce velkou pozornost. Strukturu a členění této části jsem koncipoval podobně jako je provedena v zákoně č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. Vím, ţe pojem územní plánování má velice širokou problematiku, kterou není moţné v této práci podrobně rozebrat a popsat. Proto se věnuji a největší pozornost přikládám základním nástrojům územního plánování a samotnému postupu připravování, schvalování a vydávání územního plánu. Za velice důleţitou pak povaţuji následující část analyzující vliv územního plánu a jeho změn na území a na hodnotu pozemků. Protoţe nejlépe se ukazují teoretické závěry na konkrétních příkladech v praxi, poslední část teoretického úseku provedu analýzu území okresu Prachatice z hlediska územního plánování, pak vyberu konkrétní obce s vydaným územním plánem. U kaţdého z nich se pokusím uvést příklad působení územního plánu. 7

8 A. Teoretická část Definice pojmů Pozemky V počátku této práce povaţuji za důleţité vymezit a definovat několik základních pojmů týkajících se pozemků. Jako první zmiňuji pojmy pozemek a parcela, které se v praxi často nerozlišují, a je jim přisuzován stejný význam. Pozemek je definován v 27 písm. a) katastrálního zákona č. 344/1992 jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcelou se podle katastrálního zákona 27 písm. b) rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemky z hlediska oceňování Pozemky a půda jako taková je velice specifické zboţí. Při jejich oceňování je potřeba brát v úvahu, ţe pozemky jsou jedinečné v těchto směrech: 1 - jsou základním výrobním faktorem - jsou nereprodukovatelné - neopotřebovávají se - mají nekonečnou ţivotnost - jsou nepřemístitelné - jejich nabídka je konečná V ekonomii je pojem půda jako základní výrobní faktor chápán široce a zástupně pro všechny přírodní zdroje. Půdu nelze ničím nahradit, jde o prvotní faktor. Její existencí jsou podmíněny další výrobní faktory, které by bez ní nemohly existovat. Při oceňování musíme vycházet také z předpokladu, ţe pozemky nelze vyrábět, tudíţ se jejich vznik neváţe s ţádnými výrobními či reprodukčními náklady. S přihlédnutím k těmto předpokladům vyplývá i jejich nemoţné zastarání či opotřebení. Toto tvrzení však nelze vyvrátit v případech špatného vyuţití pozemků, kdy dojde k jejich 1 Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání, Praha VŠE 2007, ISBN , str. 13 8

9 znehodnocení např. kontaminací pozemku chemikáliemi. Pozemek můţe ztratit svoji hodnotu i při jiných externích vlivech jako je např. vývoj ekonomiky (při níţ můţe v některých oblastech cena pozemků klesat), či vytěţením nerostných surovin na pozemku. Pro kaţdý pozemek je specifická jeho poloha mající na jeho cenu velký vliv a dávající kaţdému pozemku jeho unikátnost, originalitu a neopakovatelnost. Všechny jejich hranice mají vţdy své sousední pozemky, které nelze přemístit. Hranici můţeme upravit pouze technicky, např. výstavbou plotu. V oceňování chápeme pozemky jako dvojrozměrné. Samozřejmě nelze zanedbat jejich terénní konfiguraci, ale pro zjednodušení je jejich hlavní parametr pouze plocha a terén zohledňujeme aţ v dalších krocích ocenění. Z pohledu mnoţství pozemků je jejich nabídka konečná, limitovaná plochou zemského povrchu. Z toho vyplývá jejich vzácnost. Kaţdý vyspělý stát zachází se svým půdním fondem opatrně. Jak jiţ bylo zmíněno, pozemky nelze přemisťovat, proto kdyţ dochází např. stavební pozemky, je potřeba přeurčit jiný typ pozemků k zastavění. Nástrojem k regulaci vyuţití a ochrany území se povaţuje územní plánování. Z těchto důvodů není oceňování pozemků jednoduchou disciplínou, naopak ji můţeme zařadit mezi nejtěţší. Rozdělení pozemků Pozemky lze rozdělit do skupin podle jejich vyuţití. Lze je rozdělit na dva základní druhy, a to stavební a ostatní pozemky. Druhy pozemků, se kterými se můţeme setkat, určuje katastrální zákon č. 344/1992 Sb. V oboru oceňování se jednotliví odhadci setkávají nejvíce se stavebními pozemky. Není to tím, ţe by jich bylo největší mnoţství, ale jsou nejţádanější a nejčastěji se s nimi obchoduje. Přesné vymezení stavebního pozemku potřebné pro odhadce je uvedeno v zákoně č. 151/1997 o oceňování majetku, kde najdeme i rozdělení dalších druhů pozemků. Zákon také udává, ţe pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí a skutečným stavem, se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Stavební pozemky Tento druh pozemků je pro odhadce jeden z nejtěţších pro ocenění a zároveň nejvíce oceňovaný typ pozemku. 9

10 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje stavební pozemky takto: 2 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí Zároveň povaţuji za důleţité zmínit, jaké pozemky zákon o oceňování definuje jako nestavební. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Ostatní druhy pozemků 1. zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, 2. lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, 3. pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky 4. jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina 2 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 9 10

11 Katastr nemovitostí O tomto tématu by se nechala napsat celá bakalářská práce. Zde chci pouze upozornit na několik základních pojmů. Nutno říci, ţe katastr nemovitostí je pevně spjat s pozemky i ostatními nemovitostmi. Slouţí k jejich evidenci, grafickému zobrazení a záznamu práv k nemovitostem. Řídí se katastrálním zákonem č. 344/1992 Sb., v současnosti katastrální operát obsahuje soubor geodetických informací (SGI), soubor popisných informací (SPI), souhrnné přehledy o půdním fondu a dokumentace. Pro praxi oceňování majetku je katastr nemovitostí důleţitý zdroj informací. Avšak údaje v něm uvedené nemusí být vţdy správné a přesné (např. výměry nemusí odpovídat skutečnosti, coţ můţe být způsobeno mnoha faktory souvisejícími se samotnou tvorbou katastrálních map). Údaje katastru, závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí v něm vedených, kterými jsou parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území vymezuje katastrální zákon. Teorie oceňování pozemků Úkol odhadce spočívá ve správném zjištění trţní hodnoty majetku. Z ekonomického hlediska se jedná o velmi důleţitou činnost. Zjištění správné hodnoty je předpoklad k další moţné směně majetku. Zjišťovanou trţní hodnotou je pak cena, kterou lze teoreticky získat při realizované směně odhadovaného majetku. Odhadce se můţe setkat s několika výklady trţní hodnoty. Nejdůleţitějšími a v praxi nejpouţívanějšími jsou tyto: 1. Definice vycházející ze zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v 2 3 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí 3 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 11

12 zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) 4 Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. 3. Definice dle IVSC/TEGoVA 5 Trţní hodnota je odhadnutelná částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Trţní hodnota a trţní cena Tyto dva pojmy mohou být snadno zaměněny. Jejich význam je podobný, ale je velmi důleţité oba pojmy rozlišovat. Jak jiţ bylo zmíněno úkolem odhadce je správně určit trţní hodnotu. Ta pak vyjadřuje jakousi střední hodnotu z předpokládaných trţních cen běţně dosahovaných na trhu. Střední hodnotu proto, ţe záleţí na konkrétních podmínkách realizovaného prodeje a ceny se mohou pohybovat v určitém rozmezí. Trţní cenu narozdíl od trţní hodnoty odhadce nemůţe stanovit. Trţní cena je totiţ dohodnuta při samotném prodeji mezi kupujícím a prodávajícím za určitý majetek v určitém čase. Faktory působící na hodnotu pozemků Jak jiţ bylo zmíněno, na hodnotu všech nemovitostí působí hned několik různých faktorů současně. Ve své práci uvedu hlavní faktory podílející se na vytváření hodnoty pozemků. Jde hlavně o následující vlivy: 6 4 Ort, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, str Ort, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, str Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání, Praha VŠE 2007, ISBN , str

13 Vliv očekávání a změn Trh s nemovitostmi je jako kaţdý jiný třeba chápat jako dynamický kontinuálně probíhající komplexní proces, který se neustále vyvíjí a mění. Působí na něj nejrůznější síly a zájmy z mnoha oblastí, přičemţ i jejich intenzita podléhá změnám. Změny mohou nastat např. v souvislosti s politickou a hospodářskou situací, daňovou politikou, s výší úrokových měr na úvěry a hypotéky, s výší státních příspěvků, s územním plánováním, se změnami ţivotního prostředí, s vývojem techniky apod. Hodnota pozemků se mění především v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jejich vyuţití a jaký je moţno podle toho očekávat prospěch spojený s jejich vlastnictvím či moţností uţívání. Hodnota je značně závislá na stupni vývoje daného pozemku a jeho schopnosti plnit funkce vytvářející jeho zhodnocení. Pozemek například projde vývojem, kdy je nejdříve vyuţíván jako zemědělská půda, jejíţ hodnota je relativně nízká. S postupnou urbanizací a rozvojem území je určen k zastavění v krátkodobém horizontu, jeho hodnota skokově vyroste. Další zvýšení hodnoty přichází s přípravou inţenýrských sítí na pozemku a konečný stupeň jeho vývoje je zastavění stavbou. Tyto vlivy jiţ nepůsobí na hodnotu tak razantně jako změna z nezastavitelného pozemku na stavební. Nabídka a poptávka Se stoupající nabídkou a sniţující se poptávkou ceny pozemků klesají, se stoupající poptávkou a sniţující se nabídkou ceny stoupají. Změny nabídky a poptávky jsou důsledkem průběţného a nepřerušovaného působení trţních sil, které ceny v závislosti na mnoţství posunují k rovnováţnému stavu. Proto dočasná nerovnováha můţe hodnotu pozemků výrazným způsobem ovlivnit. Na poptávku i nabídku působí velké mnoţství jevů mezi něţ patří např. územní plánování, vývoj a ceny stavebnictví a další. Pro odhadce je velice důleţité sledovat poměr nabídky a poptávky, který má na aktuální cenu pozemku značný vliv. Tento poměr lze obecně popsat na příkladě, kdy po stavebních pozemcích v místě s nějakou výhodou je poptávka převyšující nabídku a ceny zde stoupají výše, zatímco se zvyšující vzdáleností od místa výhody se poptávka sniţuje a ceny zde nedosahují tak vysokých hodnot. Rychleji a pruţněji se projevují změny poptávky, nabídka na tyto změny však ve většině případů nestačí reagovat okamţitě. Změna např. zemědělských pozemků na stavební neproběhne nikterak rychle díky sloţitosti celé operace. 13

14 Nejvyšší a nejlepší vyuţití Moţnost vyuţití má úzkou souvislost s moţnostmi zhodnocení pozemku a je poplatné buď stávajícímu, nebo plánovanému funkčnímu vyuţití území. Proto prověrka souladu vyuţití posuzovaného pozemku s územně plánovací dokumentací je neodmyslitelnou součástí při trţním oceňování zejména nezastavěných stavebních pozemků a znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytných předpokladem. Klíčový význam pak má analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití, které je jednou z podmínek definice trţní hodnoty ve smyslu Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů, přičemţ nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální uţití nemovitostí, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřené a směřující k nejvyšší hodnotě nemovitosti. Analýzu nejlepšího a nejvyššího vyuţití provádíme jak u dosud nezastavěných pozemků, kde je jeho moţné vyuţití dáno územním plánem. Proto je důleţité vţdy při tvorbě této analýzy s územním plánem pracovat a respektovat jeho moţnosti a omezení, které definuje. U pozemků jiţ zastavěných analýzu provádíme také, zejména pokud je zřejmé, ţe stavba na pozemku nepředstavuje jeho nejlepší a nejvyšší vyuţití. Substituce Jde o pravidlo spočívající v tom, ţe v podmínkách volného trhu poptávající nejsou ochotni zaplatit vyšší cenu, neţ je cena kvalitativně i kvantitativně podobného pozemku, který by mohl být povaţován za jeho variabilní náhradu. Je-li moţno dva pozemky povaţovat ze strany poptávky za substituční, dá přirozeně poptávající přednost tomu, který je nabízen za niţší cenu. Konformita Naznačuje, ţe pokud se trh ustálí, ceny podobných pozemků v jednotlivých lokalitách se mohou také ustálit a rapidní rozdíly v jejich cenách zmizet. Na cenu těchto pozemků pak můţe působit změna provedená v jejich blízkosti či ovlivňující jejich kvalitu buď pozitivně, ale také negativně. Vybudováním čističky odpadních vod či rekonstrukcí kanalizace se cena všech pozemků v lokalitě změny zvýší, naopak rozhodnutí o vybudování skládky komunálního odpadu cenu pozemků rapidně sníţí. Kontribuce Většinou se objevuje u jiţ zastavěných pozemků. Základem kontribuční úvahy jsou různé vlivy působící na výslednou cenu nemovitosti, nelze však říci, ţe všechny vlivy na 14

15 cenu působí kladně, některé ji mohou i sniţovat. Názorným příkladem jsou právě jiţ zastavěné pozemky, kde mohlo dojít k volbě nevhodné stavby jak z legislativního hlediska, tak z pohledu nejlepšího a nejvyššího vyuţití. Tato nevhodná stavba pak cenu pozemku nezvyšuje, ba naopak ji můţe značně sníţit díky nutnosti objekt odstranit nebo rekonstruovat pro přijatelné vyuţití. Rovnováha a váţení Vychází z principu, ţe nemovitost lze teoreticky rozdělit na dílčí komponenty, u kterých se pak vyjádří jejich finanční hodnota. Tento princip úzce souvisí s kontribucí. Pro pouţití u pozemků se nemovitost rozdělí na dvě základní komponenty a to na pozemek a objekt stojící na něm. Náklady spojené s výstavbou objektu jsou aţ na drobné rozdíly podobné v centru města i na venkově. Ceny pozemků se v těchto lokalitách značně liší, v centru města je cena několikrát vyšší neţ na venkově. Z těchto předpokladů jsme schopni určit poměr mezi náklady na pozemek a na stavbu. Za předpokladu konformity trhu a dostatečně zdůvodněnému výsledku trţními důkazy lze pomocí principu rovnováhy a váţení odhadnout hodnotu pozemku. Omezení vlastnických práv V současnosti se omezení vlastnických práv objevuje poměrně často. Omezení představují různé druhy věcných břemen, které vlastníkovi nemovitosti určují, ţe musí něco strpět, něčeho se zdrţet či něco konat. Nejčastěji se jedná např. o právo chůze, právo vedení a údrţby inţenýrských sítí atd. Dalším častým omezením vlastnických práv jsou např. uzavřené nájemní smlouvy, které není moţno bez značných sankcí vypovědět. V současnosti s oblibou a dobrou dostupností hypotéčních úvěrů vzrost také počet zástavních práv k uspokojení pohledávky v případě jejich nesplácení. Dalším významným vlivem na hodnotu pozemků důsledkem omezení vlastnických práv jsou různé druhy podílového vlastnictví. Obzvláště při větším počtu spoluvlastníků jsou různé operace prováděné s pozemkem sloţitější a trvají delší dobu. K vykonání např. prodeje podílu jednoho spoluvlastníka je potřeba souhlas všech, díky této komplikaci se celá operace prodluţuje. Díky minulému reţimu a pochybení např. stavebního úřadu se můţeme setkat i se stavbou buď celou, nebo jen částí stojící na pozemku jiného vlastníka. Tyto problémy jsou jen obtíţně řešitelné a zuţuje se i segment poptávky a nabídky prakticky na vlastníky těchto dvou dotčených nemovitostí. S přihlédnutím k těmto okolnostem prakticky u těchto pozemků nelze určit trţní cenu. 15

16 Význam polohy Kaţdý pozemek má svoji určitou polohu. Za předpokladu nepřemístitelnosti pozemku tvoří jeho poloha značný vliv na hodnotu pozemku. Pro pozemky jsou nejvhodnější oceňovací metody na porovnávací bázi. Tyto metody však vychází z předpokladu, ţe v místě a blízkém okolí oceňovaného pozemku nalezneme ceny pozemků srovnatelných či podobných parametrů. Polohu pak analyzujeme s ohledem na : 7 - umístění v rámci obce - urbanistické vztahy k okolí - dopravní dostupnost a parkovací moţnosti - konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho vyuţití, orientaci ke světovým stranám - moţnosti napojení na infrastrukturu - ostatní významnější vlivy okolí Pokud pozemky pro porovnání v blízkém okolí chybí, můţeme pouţít pozemky vzdálenější či v obdobné lokalitě. Při výběru takovýchto pozemků je důleţité soustředit pozornost, aby vybraná lokalita byla co nejpodobnější lokalitě, kde se nachází oceňovaný pozemek. Jde hlavně o parametry týkající se velikosti a významu obce i např. polohy v rámci státu a další. Metody vhodné pro ocenění pozemků Pozemek, jakoţto část zemského povrchu sám o sobě sice reprezentuje určitou hodnotu, danou jeho existencí a přírodou, tedy vlastní půdou včetně nerostných, vodních či jiných zdrojů a původních porostů, avšak tato hodnota má na svém prvopočátku pouze latentní formu. Reálně vzniká aţ teprve v důsledku následné lidské činnosti nebo poznání uţitečnosti, ať jiţ jde pouze o prosté vyuţívání přírodních zdrojů, přes kultivaci půdy či smysluplnou výsadbu kultur, aţ po jeho rozvoj formou nejrůznější zástavby. Tato činnost směrově orientovaná na, pod i nad povrch pozemku, bývá označována jako zhodnocení pozemku a je základní hnací silou, která působí na tvorbu hodnoty nemovitostí. 8 Oceňování pozemků je jeden z nejtěţších úkolů pro odhadce. Na pozemky působí mnoho faktorů utvářejících jejich hodnotu, proto je důleţité správně vybrat hlavní faktory, které působí na hodnotu více a kterým je nutno přisuzovat větší váhu a pozornost. To však 7 Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání, Praha VŠE 2007, ISBN , str Zazvonil, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha CEDUK 1996, str

17 neznamená, ţe ostatní faktory nejsou důleţité a nemůţou na hodnotu působit, avšak jejich vliv jiţ není tak významný. Z trţního hlediska pozemky můţeme chápat jako jakékoliv obchodované zboţí, ale díky své povaze je řadíme mezi nemovitosti a to zejména díky tomu, ţe jsou: - unikátní a jedinečné vzhledem ke své poloze - nepřemístitelné - jejich ţivotnost je teoreticky neomezená (pozemek můţe ztratit svoji hodnotu nevhodným vyuţíváním např. znečištěním chemickými látkami) - jejich nabídka je konečná a limitovaná rozlohou zemského povrchu Pro odhadce není jednoduchá ani volba metody ocenění, kterých bylo vyvinuto velké mnoţství. Orientace mezi nimi však není jednoduchá. Díky jejich neustálenosti a nedefinování jsou jejich názvy a tudíţ i postupy zaměňovány. Metody oceňování pozemků vychází ze třech základních přístupů k oceňované nemovitosti, a to z : - porovnávacího přístupu - výnosového přístupu - nákladového přístupu Pokud uvaţujeme, ţe pozemek je jedinečný a nenahraditelný, nelze u jeho ocenění pouţít metodu vztaţenou k nákladům na jeho vybudování. Tento druh metod lze pouţít pouze na stavby či úpravy jako vybudování inţenýrských sítí, přizpůsobení terénu atd. vybudovaných na pozemku. Zjištěnou hodnotu pak připočteme k jiţ jinak zjištěné hodnotě. Výnosový přístup se jiţ z vypovídacího hlediska jeví pro pouţití k ocenění pozemku lépe. Největší roli zde přikládáme k určení nejlepšího a nejvyššího vyuţití, které má značný vliv na budoucí moţné příjmy z pozemku plynoucí. Nejlepší a nejvyšší vypovídací schopnost poskytují metody, které jsou zaloţeny na porovnávacím přístupu. Můţeme porovnávat přímo, např. s pozemky obdobného rázu s podobnými parametry za pouţití koeficientů nebo nepřímo např. pomocí cenových map. Jako důleţité povaţuji zmínit ještě moţnost ocenění podle cenového předpisu, který je ale spíše vyuţíván znalci, protoţe jeho zjištěný výsledek neodpovídá trţní hodnotě. Metoda porovnávací Jak jsem jiţ zmínil, má porovnávací metoda při oceňování pozemků nejvyšší vypovídací schopnost a je nejčastěji vyuţívána zejména pro odhady hodnot stavebních 17

18 pozemků v konformním prostředí. Díky těmto vlastnostem má i největší váhu v případě, kdyţ pouţijeme více metod pro ocenění pozemku. Samotná metoda spočívá v komparaci, tzn. porovnání oceňovaného pozemku s tzv. vzorky, které jsou dle parametrů upravovány pomocí koeficientů. Vzorky pak vybíráme za předpokladu, ţe se snaţíme vybrat takové, aby co nejvíce parametrů bylo podobných či obdobných. Jiţ zmiňovaná jedinečnost kaţdého pozemku zaručuje, ţe vzorek nebude nikdy stejný jako oceňovaný pozemek. Pro zvýšení vypovídací schopnosti je doporučeno pro porovnání vybrat vzorky parametry jak lepší, tak horší. Kaţdý odhadce by měl disponovat databází jiţ realizovaných prodejů či alespoň nabídek. Tvorba takovýchto databází není jednoduchá. Předpokladem k vytvoření spolehlivé databáze je neustálé získávání informací o pohybech na trhu. Dalším důleţitým aspektem je úplnost a pravdivost údajů. Lze získat např. realizovanou při prodeji pozemku z kupní smlouvy, ale i tento údaj nemusí být zcela přesný. Můţe zde sehrát svoji roli daňová povinnost při převodu nemovitostí a cena ve smlouvě můţe být uzpůsobena pro účel tuto povinnost optimalizovat. Nabídkové ceny jsou opakem cen realizovaných, většinou bývají nadsazeny aţ o cca 10%. Odhadce téţ můţe pouţít i informace z externích databází. Jednotkou pro komparaci se nejčastěji vyuţívá Kč/m 2, při níţ odpadají problémy s kvantitavní rozdílností. Lze vyuţít i jiné jednotky, jejich pouţití je ale omezeno a mohou přinášet problémy pro vytvářené ocenění. U této metody je důleţité vyhledat všechny podstatné rozdíly mezi oceňovaným pozemkem a jednotlivými vzorky. Obvykle se vyuţívá těchto deseti prků porovnání: 9 1. přejímaná vlastnická práva k nemovitostem 2. finanční podmínky 3. podmínky prodeje 4. trţní podmínky 5. daňové podmínky 6. poloha 7. technické faktory 8. ekonomické faktory 9. způsob a moţnosti vyuţití 10. nerealitní faktory 9 Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání, Praha VŠE 2007, ISBN , str

19 Při odhadu výčet těchto prvků slouţí spíše k orientaci. Můţe se stát, ţe odhadce nemá dostatek dat nebo naopak u speciálních druhů pozemků bude nutné tento výčet rozšířit. Výběr vzorků by se měl řídit také pravidlem, aby jejich parametry byly co moţná nejpodobnější s oceňovaným pozemkem. Aby odhad hodnoty měl co největší vypovídací schopnost, je potřeba vzorky nevybírat vzorky pouze kvalitativně lepší či horší. Výsledek odhadu by pak mohl být zkreslený. Proto je doporučeno pro porovnání vybrat vzorky jak kvalitativně lepší, tak horší. Doporučený počet třech vybraných vzorků, které by měly splňovat ještě několik poţadavků: - podobná lokalita - podobný účel vyuţití - podobná velikost - podobná kvalita Můţe se stát, ţe u nějakých poţadavků bude nutno slevit na nárocích z důvodu neexistence takovýchto vzorků. U speciálních druhů pozemků je moţné pro porovnání vybrat i vzdálenější vzorky. Můţeme se setkat i s případy, kdy porovnávací metodu nelze pouţít. Srovnávané parametry pak na hodnotu působí kladně či záporně. U kaţdého parametru pouţijeme koeficient, kterým pak násobíme cenový základ pozemku. Pokud má koeficient hodnotu menší neţ jedna, značí, ţe vzorek je lepší neţ oceňovaný pozemek, proto redukuje hodnotu vzorku na přiměřenou, která odpovídá parametru pozemku. U shodných parametrů se pouţívá koeficient s hodnotou jedna. Pokud je vzorek horší neţ oceňovaný pozemek, hodnota koeficientu bude větší neţ jedna. Výhodou této metody je přímá vazba na ceny utvářené v trţním prostředí. Pokud nejsou splněny předpoklady pro její pouţití, můţe vést ke zkreslenému výsledku. Nutno dodat, ţe porovnávací metoda v prostředí českého trhu s pozemky má výhradní postavení a pouţití jiné metody je aţ na výjimky nemoţné. Indexová porovnávací metoda Vznikla při tvorbě cenových map pozemků v SRN. Vycházela z principu vytvoření tzv. směrných cen, na jejichţ základě bylo moţné hrubé odhadnutí přibliţné ceny stavebních pozemků. Směrná cena se pak násobí indexy vyhodnocených dle vlastností oceňovaného pozemku pro jednotlivá kriteria. 19

20 V České republice se s názvem indexová metoda uváděla původně metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN publikovaná p. Brachmannem. Základ tvořila průměrná cena, ze které se provádělo odvození pomocí indexů. Tuto metodu pak lze vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou pozemku oceňovaného. Pro zpřesnění a větší vypovídací schopnost se doporučuje provést porovnání s více prodanými nebo nabízenými pozemky. Metoda třídy polohy Naegeliho metoda Tuto metodu vytvořil švýcarský architekt W. Naegeli, který její princip zaloţil na poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Ke zjištění relativní hodnoty pozemku metoda pouţívá klíčů třídy polohy. Klíčům je přiřazena hodnota 1 8, přičemţ se pouţívá klíčů třídy polohy jsou to: 1. všeobecná situace 2. intenzita vyuţití pozemku 3. dopravní relace k velkému centru 4. obytný sektor 5. výroba, průmysl, administrativa, obchod 6. povyšující faktory 7. redukující faktory Zjištěný průměrný klíč pak stanovuje poměr hodnoty zastavěné části pozemku k celkové hodnotě nemovitosti. Metodu lze aplikovat i na nezastavěné pozemky, je ale nutné nejdříve správně určit nejlépe a nejvýše vyuţitelný objekt a vyčíslit náklady na jeho výstavbu (reprodukční náklady). Stejný způsob bychom mohli aplikovat na pozemek např. bez inţenýrských sítí, jejichţ reprodukční náklady bychom odečetli ze zjištěné ceny. Značná výhoda metody třídy polohy spočívá v moţnosti její pouţití i v místech, kde nejsou k dispozici ţádné prodeje srovnatelných pozemků pro pouţití porovnávací metody. Lze ji pouţít prakticky pro kaţdý druh stavebních pozemků v jakékoli lokalitě. Ocenění pomocí cenových map Pro odhadce je oceňování pomocí cenových map spíše doplňující metoda, kterou nelze povaţovat za příliš přesnou. Její vypovídací schopnost není také velká, coţ je 20

21 způsobeno i samotnou tvorbou map samotných. Ocenění touto metodou definuje jiţ několikrát zmiňovaný zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v 10. Cenové mapy jsou vytvářeny pro stavební pozemky obecními úřady ve spolupráci s katastrálními úřady. Jejich tvorba spočívá ve sledování realizovaných prodejů v dané lokalitě a vynesením těchto cen do mapy. Členění se většinou provádí podle druhu staveb, např. pro stavby rodinných domů, pro rekreaci apod. Ceny jsou uváděny v Kč/m 2 a dotištěny do katastrálních map s měřítkem 1:5000. Obecní úřad kaţdý rok tyto podklady aktualizuje a následně zasílá ke schválení ministerstvu financí české republiky. Vypovídací schopnost cenové mapy značně závisí na počtu realizovaných prodejů. Vyšší počet prodejů zajišťuje vyšší míru vypovídací schopnosti. Další významnou roli hraje velikost území, pro které je cenová mapa vytvářena. Na hodnotu pozemku má významný vliv jeho poloha, pokud vytvořená mapa zahrnuje rozsáhlé území, můţe ceny v jednotlivých lokalitách zkreslovat. Další výrazný problém při vytváření cenových map tvoří získávání dostatečného mnoţství informací a jejich věrohodnost. Prodávané stavební pozemky jsou také často zastavěny, coţ způsobuje ovlivnění ceny. Pro pouţití při tvorbě cenové mapy je nutno cenu této stavby odečíst od realizované ceny a tím zjistit ceny samotného pozemku. Jednu z největších nepřesností cenových map pak tvoří aktuálnost cen v nich uvedených. Málokdy se stává, ţe by se pozemek prodával např. kaţdý rok. Proto cena uvedená v cenových mapách můţe být stará i několik let, z čehoţ vyplývá jejich zastaralost a nemoţnost vyuţití pro trţní ocenění. Z těchto problémů vyplývají i výhody, jedna z nich je moţnost sledování vývoje cen pozemku. S kaţdým jeho prodejem se zaznamená prodejní cena, kterou při kaţdém dalším prodeji nahrazuje cena aktuální. V praxi můţeme zjistit i neexistenci cenové mapy a to hlavně u pozemků potencionálně zastavitelných. Problémem můţe být i fakt, ţe cenové mapy neřeší moţnou míru zastavění pozemku, která hlavně u rozsáhlých pozemků značně působí na jejich cenu. Podle cenových předpisů Tato metoda má za sebou v České republice bohatou historii. Její pouţití a metodika byla upravována několika zákony a vyhláškami. K přiblíţení ocenění touto metodou trţní ceně, byly vypracovány tzv. koeficienty prodejnosti členěné dle okresů do jednotlivých obcí podle velikosti. Výpočet a vypracování koeficientů zajišťuje statistický úřad ze zpráv finančních úřadů. 21

22 V současnosti se tato metoda ocenění řídí zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Vzhledem k povaze a způsobu toho ocenění, neslouţí k určení trţní hodnoty. Proto metodu vyuţívají hlavně znalci ke zjištění administrativních cen. Územní plánování Co je to územní plánování Nástroj územního plánování vznikl na základě potřeby chránit a komplexně řešit území a jeho udrţitelný rozvoj. Spočívá v souhrnu opatření týkajících se moţností a mezím vyuţívání území. Je to proces, jehoţ úkolem a účelem je ve veřejném zájmu komplexně a zároveň soustavně řešit funkční vyuţití území, stanovit zásady jeho organizace a věcně a časově koordinovat činnost v území ovlivňující jeho rozvoj, zejména výstavbu za současného zachování či rozvíjení hodnot území. 10 S trochou nadsázky můţeme říci, ţe územní plánování tvoří základ realizace staveb. Chrání veřejné i soukromé zájmy a disponuje souborem nástrojů a technik vedoucí ke správnému rozvoji území z prostorového, časového a v neposlední řadě osidlovacího hlediska. V současnosti územní plánování upravuje a definuje zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu, kde lze nalézt i úpravu samotné procedury územního plánování. Vyhláška č. 500/2006 o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, slouţí jako prováděcí předpis k tomuto zákonu. Není však jediná, v samotném zákoně lze nalézt odkaz na několik dalších zákonů a vyhlášek. Historie Za počátky územního plánování lze povaţovat jiţ zakládání starověkých měst. V této době byla nejvíce řešena obranná schopnost města, které se přizpůsobovala i výstavba. Dále byly vymezovány i veřejné prostory, akvadukty a další. Ve středověku se začala objevovat diferencovaná struktura města, jiná pro střed a jiná pro okrajové části. Určité vlivy se objevují při zakládání nových vesnic, pro které je typická jejich dobrá 10 Kliková, A., Havlan, P., Valachová, K., Hamplová, E., Stavební právo praktická příručka, Praha Linde a.s. 2007, str

23 poloha blízko zdroji vody. Postupem času se sniţuje význam opevnění obranné funkce. Roste zájem o pohodlné bydlení a jsou zakládány parky. S vyvíjejícím se průmyslem roste počet dělníků v továrnách, pro které je nutno zajistit ubytování. Začínají se objevovat první činţovní domy. Ve 20. století se mnoho architektů a urbanistů snaţí vymyslet ideální koncepci města a nově vznikajících kolonií a sídlišť pro dělníky. Po 2. světové válce je největší pozornost soustředěna na likvidaci důsledků války. Zatímco v západní Evropě dochází díky dostupnosti hypoték k výstavbě nových nízkopodlaţních domů, ve východní Evropě jsou stavěny velká sídliště s levnými byty pomocí nekvalitních technologií a materiálů. Po uvolnění socialistického reţimu dochází k postupné revitalizaci a úpravě těchto funkčních budov. Tímto stručným průřezem historií bych rád poukázal na fakt, ţe územní plánování není nový obor. Jedná se o činnost která se vyvíjela postupně s vývojem samotného lidstva a jeho poţadavky na rozvoj a vyuţití území. Orgány územního plánování a jejich působnost Díky rozsáhlosti a sloţitosti územního plánování se na jeho činnosti podílejí orgány od nízkých stupňů samosprávy jako např. obce s rozšířenou působností aţ po Ministerstvo pro místní rozvoj nebo Ministerstvo obrany na území vojenských újezdů. Pořizování územně plánovací dokumentace se řídí principem hospodárnosti a přiměřenosti. O potřebě jejího pořízení rozhoduje orgán územního plánování na základě vlastního či jiného podnětu. Rozhodnutí provede zákonem pověřený orgán. Orgány obce Obecní úřad obce s rozšířenou působností pořizuje v přenesené působnosti územní a regulační plán, územně plánovací podklady a vymezení zastavěného území pro rozsah území obce. Pokud se na jejím území nenachází místo s nadmístním významem a zákon tak dovolí, můţe tyto podklady i schvalovat. Zpracovatelem územního plánování můţe být i obecní úřad, který splní předepsané kvalifikační podmínky pro výkon této činnosti. Obce, které splňují tyto podmínky, mohou na základě smlouvy zpracovávat územně plánovací činnost i pro ostatní obce leţící ve stejném správním obvodu. Pokud zpracování provádí jiná obec, je dotčená obec povinna poskytnou poţadované údaje a data. 23

24 Při této činnosti samostatně působí zastupitelstvo obce jako schvalovací orgán. Úkolem zastupitelstva obce je rozhodování o pořízení územně plánovací dokumentace, schvalování v různých stupních pořizování a její konečné schválení a vydání. Stavební úřad vydává územní rozhodnutí, územní souhlas, poskytuje informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace. Orgány kraje Krajský úřad v přenesené působnosti pořizuje zásady územního rozvoje, v případech stanovených zákonem pořizuje regulační plán pro plochy a koridory nadmístního významu. Územně plánovací podklady určuje stavební úřad příslušný k územnímu řízení v zákonem stanovených případech a vkládá data do evidence územně plánovací činnosti za svůj správní obvod. Dále je dotčeným orgánem v územním řízení, v nichţ se rozhoduje o změnách v území, které se dotýkají více správních obvodů obcí s rozšířenou působností a v územním řízení o záměrech, které vyţadují posouzení vlivu na ţivotní prostředí. V samostatné působnosti pak zastupitelstvo kraje vydává zásady územního rozvoje, schvaluje zadání, v případech stanovených zákonem regulační plán. Zpracovává návrh zásad územního rozvoje a zprávu o jejich uplatňování. Rada kraje v samostatné působnosti můţe vydat např. opatření o stavební uzávěře. Ministerstvo obrany Jeho působnost je omezena pro území vojenských újezdů, pro které vydává územní a regulační plán. Dále má oprávnění pro projednání územně analytických podkladů a územní studie. Můţe podat návrh na vloţení dat do evidence územně plánovací činnosti. Ministerstvo pro místní rozvoj Ve věcech zemního plánování je ústředním správním orgánem. Vykonává státní dozor, vede evidenci územně plánovací činnosti, ze které analyzuje výsledky a pracuje na vývoji politiky územního rozvoje a územně plánovacích podkladů. Sleduje a sbírá poznatky o nových trendech a tyto poznatky pak metodicky předává k menším orgánům. Má oprávnění zasahovat do rozhodování orgánů krajů i obcí pouze v záleţitostech týkajících se rozvoje státu. I při takovémto zásahu je však povinno spolupracovat s dotčenými orgány. 24

25 Dále zřizuje ústav územního rozvoje, který se zabývá několika okruhy z oblasti územního plánování, regionální politiky, bydlení atd. Jeho hlavní okruhy činnosti jsou: - zpracování podkladů pro operativní činnost zřizovatele - metodická, konsultační a rešeršní činnost - studijní, informační, dokumentační a publikační činnost - příprava podkladů pro legislativu - tvorba informačních systémů - organizace mezinárodního odborného styku a účast v mezinárodních organizacích - další úkoly podle rozhodnutí Ministerstva pro místní rozvoj Cíle a úkoly územního plánování Cílem územního plánování je neustálé, komplexní řešení všech změn prováděných v území. K této činnosti a dosaţení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů při rozvoji území vyuţívá všech dostupných nástrojů územního plánování. Ve veřejném zájmu pak má chránit a rozvíjet přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. V souběhu s touto činností vytváří předpoklady pro trvale udrţitelný rozvoj. Ten spočívá v udrţování vyváţeného stavu mezi ţivotním prostředím, hospodářským rozvojem a soudrţnosti společenství obyvatel. Pojem trvale udrţitelný rozvoj je nerozlučně spojen s vizí uspokojování potřeb současné generace, aniţ by ohroţoval podmínky pro ţivot budoucí generace. Přesné cíle územního plánování jsou uvedeny v zákoně č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu 18. Úkolem je pak neustálé sledování a vyhodnocování rozvoje území a podrobné porovnávání s předpoklady, které jsou definovány. Podle zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu 19 je úkolem územního plánování zejména: 11 - zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty - stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území - prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, ţivotní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné vyuţívání 11 Zákon č. 183/2006 o územním plánování a stavebním řádu 19 25

26 - stanovovat urbanistické, architektonické a estetické poţadavky na vyuţívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb - stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území - stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci) - vytvářet v území podmínky pro sniţování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem - vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn - stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení - prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území - vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany - určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území - vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak - regulovat rozsah ploch pro vyuţívání přírodních zdrojů - uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování a ekologie a památkové péče Nástroje územního plánování K dosahování cílů a provádění úkolů územního plánováni slouţí soubor územně plánovacích nástrojů. Jejich výčet uvádí jiţ zmiňovaný zákon č. 183/1997, kterým jsou i přesně definovány. Zde je jejich přehled: a) územně plánovací podklady vyhodnocují stav, moţnosti a podmínky změn v území, zahrnují: b) územně analytické podklady c) územní studie d) politika územního rozvoje strategický nástroj územního plánování na celostátní úrovni, řeší problematiku státních priorit (stanovuje např. silniční koridory) 26

27 e) územně plánovací dokumentace stanoví parametry pro rozhodování a schvalování změn ve vyuţívání území, koordinují veřejné zájmy chráněné dotčenými orgány, obsahuje: a. zásady územního rozvoje b. územní plán c. regulační plán f) územní rozhodnutí g) územní souhlas Územně plánovací podklady (ÚPP) Slouţí především jako podklad pro pořizování a změny politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a pro rozhodování v území. Jejich povahou podkladů se jedná o nejobecnější materiály v územním plánování. ÚPP se skládají z územně analytických podkladů a územní studie. Územně analytické podklady Jedná se ucelený soubor informací o území vytvořený na základě údajů o území předaných a garantovaných jejich poskytovateli. Mají charakter prostorově orientovaných, datových informací, berou v potaz ochranná pásma, památkové ochrany a další. Slouţí jako podklady pro územně plánovací činnost to je pro pořizování politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a rozhodování o změnách v území. Mimo tento účel plní i funkci podkladu pro zpracování zásad územního rozvoje, územních a regulačních plánů. Jejich pořizovatelem jsou obce s rozšířenou působností a kraje, které je zpracovávají pro správní obvod v jejich působnosti na základě provedených průzkumů a údajů o území. Nejčastěji jsou zpracovány ve formě GIS nebo městských informačních systémů. Ze zákona vyplývají i povinnosti poskytovatelů údajů. Jsou průběţně plně aktualizovány kaţdé dva roky a projednávají se s Radou obcí pro udrţitelný rozvoj území nebo krajským zastupitelstvem. Územní studie Vyuţívá se k ověření poţadavků na ochranu hodnot území, záměrů a změn v jeho vyuţití. Navrhuje a prověřuje moţné varianty řešení vybraných problémů a úprav či rozvoje některých funkčních systémů v území. 27

28 Politika územního rozvoje Jedná se o dokument na národní úrovni. Důleţitým faktem je, ţe není ani územně plánovacím podkladem a ani dokumentací. Tento nástroj stanovuje priority územního plánování a to v republikovém měřítku. Dále vymezuje koridory dopravní a technické infrastruktury národního i nadnárodního významu, rozvojové oblasti a oblasti, které mají specifické hodnoty a z nich vyplývající specifické problémy. U těchto vymezených lokalit stanoví podmínky a kriteria pro rozhodování o změnách v území. Politiku územního rozvoje pořizuje Ministerstvo pro místní rozvoj a po projednání, které můţe být i v mezinárodním měřítku je předkládá ke schválení vládě české republiky. Po 4 letech se provádí vyhodnocení, posléze se rozhoduje, zda politiku pouze aktualizovat nebo zpracovat novou verzi. Územně plánovací dokumentace (ÚPD) Územně plánovací dokumentace je vydávaná ve formě obecně závazné vyhlášky. Zákon stanovuje i její strukturu, postup při jejím projednávání a v neposlední řadě i role jednotlivých účastníků řízení. Zásady územního rozvoje Úkolem tohoto nástroje je řešení staveb a koridorů nadmístního významu a koordinace udrţitelného rozvoje. Jeho role pak spočívá v řešení: - struktury osídlení - regionálního územního systému ekologické stability - dopravní a technické vybavenosti vyššího významu - vyhodnocování navrţených řešení v předchozích bodech Podklady se zpracovávají s přesností na jednotlivá katastrální území či jejich částí pro celý kraj. Výsledky se pak graficky znázorňují do map o měřítku 1: nebo 1: Návrhy jsou pak projednávány s jednotlivými ministerstvy, ale i s veřejností. Kaţdé dva roky probíhá posouzení nutnosti jejich aktualizace. Schválené návrhy zavazují územní plány jednotlivých obcí. Územní plán Jedná se tzv. hlavní rozvojový dokument obcí. Úkolem územního plánu je stanovení funkčního vyuţití území a řešení územně technického rozvoje obce s ohledem na technické a urbanistické moţnosti vyuţití území. Stavoví podmínky vyuţití ploch, které rozděluje na : 28

29 - zastavěné území území jiţ dotčené zástavbou - zastavitelné území území, které je moţno podmíněně zastavět, ale není to nutné - nezastavitelné území území nevyuţitelné pro zástavbu Dále vymezí rozvojové plochy, plochy zvláštního významu, moţnosti a způsoby jejich ochrany. Pomocí tzv. funkčních celků a funkčních ploch stanoví moţné funkce území. Přičemţ funkční celek vyjadřuje ucelený urbanistický útvar plnící hlavní nebo převaţující funkci, ale jsou zde přípustné i další funkce (např. sídliště se školou a obchodem). Funkční plochy pak vymezují individuální plochy plnící stejnou funkci (např. hřiště), pro které pak platí stejné regulativy. Rozsah jeho působnosti spočívá v řešení celého správního území jeho pořizovatele. Pracuje vţdy s přesností na jednotlivé pozemky. Grafická podoba je zapracována do map o měřítku 1:2 880 nebo 1:5 000, pokud se zpracovává pro velká města, můţe být v měřítku 1: Územní plán pořizuje úřad obce s rozšířenou působností, pokud splní kvalifikační předpoklady jiná obec, můţe pořídit územní plán i ona. Schvalování provádí zastupitelstvo obce. Regulační plán Jeho zpracování se provádí pouze pro část obce a to většinou pro rozvojové lokality, historická jádra, pro místa se soustředěnou výstavbou nebo pro přestavbová území. Nejčastěji se pouţívá v měřítku 1:500 nebo 1:1000. ÚPD pořizuje obec s rozšířenou působností, který pak schválí zastupitelstvo obce. Můţe nahrazovat i územní rozhodnutí. Nejčastěji řeší podrobné umístění stavby na pozemku. Územní rozhodnutí Jedná se o výsledek procesu projednávání územního řízení vydané stavebním úřadem po ukončení projednávání. Slouţí jako podklad pro stavební řízení a definuje podmínky pro umístění stavby na pozemku nebo změnu ve vyuţití území. Musí být přizpůsoben územnímu či regulačnímu plánu, který musí respektovat. Pokud není schválen územní plán, předpoklady pro územní rozhodnutí vychází z potřeb vyuţití území. Vydává se s platností dvou let, ale jeho platnost lze prodlouţit o další dva roky. 29