Úloha porovnávací metody při oceňování majetku

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Obor Oceňování nemovitostí Úloha porovnávací metody při oceňování majetku Diplomová práce Autor: Bc. Tomáš Holobrada Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha Březen, 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 25. dubna 2011 Tomáš Holobrada

3 Poděkování: Tímto bych rád poděkoval panu Ing. Petru Ortovi Ph. D. za cenné rady, připomínky a dohled nad touto diplomovou prací a celé své rodině za podporu při psaní této práce.

4 Anotace: Tato diplomová práce poskytuje ucelený přehled o porovnávací metodě a jejím vyuţití. Zabývá se praktickou i teoretickou povahou této metody. Charakterizuje, popisuje a analyzuje tuto metodu. Práce obsahuje teoretické základy, rozbor a aplikaci porovnávací metody. Podává přehled o databázích a také o hospodářské krizi v letech Annotation: This thesis provides a comprehensive overview of the market method and utilization of this method. It deals with practical and theoretical nature of this method. Characterizes, describes and analyzes this method. The work includes theoretical foundations, analysis and application of market method. It gives an overview of databases and also on the economic crisis in

5 Obsah: Úvod Teoretické základy oceňování nemovitostí Metody oceňování Nákladová metoda (Cost method, Cost approach) Příjmová metoda (income method, income approach) Porovnávací metoda (Market Metod, Market approach) Sestavení konečné trţní hodnoty Vymezení pojmů trţní cena a trţní hodnota Účel ocenění Rozbor porovnávací metody Základní charakteristika Průběh porovnávacího procesu Podmínky aplikace Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech Aplikace porovnávací metody Algoritmus výpočtu trţní hodnoty porovnávací metodou pozemku Algoritmus výpočtu trţní hodnoty porovnávací metodou majetku jako celku Korekční činitelé Informační systémy Vlastní zdroje dat Externí databáze Databáze MOISES Databáze RPN Cenové mapy stavebních pozemků

6 Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu Databáze cen nájmů IRI Jiné externí databáze a cenové podklady Analýza lokálního trhu města Dobříš jako podklad pro ocenění Vliv světové hospodářské krize Ekonomická krize ve světě Krize v České republice Vliv krize na realitní trh v ČR Faktické ocenění bytu Ocenění bytu Dobříš za rok Ocenění bytu Dobříš za rok Přehled úprav (korekcí) Vyhodnocení Porovnání ocenění bytu za rok 2009 a Vhodnost pouţití porovnávací metody Závěr

7 Úvod V první řadě bych Vás rád informoval o cíli této práce, kterým byl popis, analýza a komentář porovnávací metody. Tato metoda je dnes jednou z nejpouţívanějších a má nezastupitelnou roli na poli oceňování na trţních principech. Tento způsob však byl zpočátku 90. let přijímán s nedůvěrou. Bylo to především zapříčiněno chybějícími databázemi porovnatelných prodejů a méně rozvinutým trhem s nemovitostmi. Postupem času se trh v České republice rozvinul na takovou úroveň, ţe bylo moţno metodu vyuţívat plnohodnotným způsobem. V současnosti je porovnávací metoda jednou z nejvíce pouţívaných. První kapitola pojednává o teoretických základech oceňování. Věnuje se zejména metodám v oceňování a také popisuje sestavení konečné trţní hodnoty. Dále je zde zmíněn rozdíl mezi trţní hodnotou a trţní cenou a v neposlední řadě jsou zde uvedeny účely ocenění. Ve druhé části je rozebrána samotná porovnávací metoda. Základní charakteristika popisuje tuto metodu a pojednává o souvislostech s ostatními metodami. Další bod je věnován analýze průběhu porovnávacího procesu. Dále jsou zde uvedeny podmínky aplikace a pouţití porovnávací metody ve zvláštních případech. Třetí kapitola je zaměřena na samotnou aplikaci porovnávací metody. Jsou zde rozebrány především algoritmy výpočtů trţní hodnoty pro pozemek a pro majetek jako celek. V posledním bodu této kapitoly jsou popsány korekční činitelé, kterými se upravuje hodnota majetku. Čtvrtá kapitola je zaměřena na vlastní a externí databáze, které jsou nutným podkladem ke stanovení trţní hodnoty porovnávacím způsobem. Poslední bod pojednává o analýze lokálního trhu města Dobříš, který slouţí jako jeden z podkladů pro ocenění v následující kapitole

8 V páté části je práce zaměřena na hospodářskou krizi, která měla vliv na utváření cen nemovitostí na trhu. Rozdělena je na ekonomickou krizi ve světě, v České republice a poté na přímý vliv ekonomické krize na realitní trh. Dále je zde vypracováno faktické ocenění bytu. Tato nemovitost je oceněna v rozlišných období a to zhruba na dnu realitního cyklu hospodářské krize u nás v roce 2009 a v roce 2011, kdy hospodářská krize pomalu doznívá. Ekonomika a související realitní trh se pomalu oţivuje. Poslední část vyhodnocuje pouţití porovnávací metody a také provedeného trţního ocenění

9 1. Teoretické základy oceňování nemovitostí Metody oceňování V současné době se v procesu moderního oceňování nemovitostí vyuţívají tři základní mezinárodně uznávané metody trţního ocenění a to nákladová metoda, příjmová metoda, porovnávací metoda. Při stanovení hodnoty oceňovaného majetku mohou být vyuţity všechny tři metody, nebo jejich vzájemné kombinace na povaze majetku či jeho účelovosti. Minulost Současnost Budoucnost Nákladová metoda Porovnávací metoda Příjmová metoda S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali Jaká je současná hodnota majetku Jaký je očekávaný výnos v budoucnosti Tabulka 1 Tři základní metody oceňování 1 Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D

10 Nákladová metoda (Cost method, Cost approach) Základní princip spočívá v rámci porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou, která je oceňována. Dá se říci, ţe tato metoda se zabývá minulostí a odpovídá na otázku jak majetek vznikl. Ke stanovení reprodukce musíme stanovit ještě místo majetku v ekonomickém systému. To se provádí nepřímo pomocí funkčních ekonomických nedostatků. Trţní hodnota, stanovena nákladovou metodou, by měla být rovna mnoţství vynaloţené práce sníţené o její znehodnocení s respektováním konkrétních a obecných trţních vlivů. Tato metoda spočívá v tom, ţe ţádný ekonomicky myslící investor nepostaví stavbu neekonomicky. Nákladový způsob ocenění se pouţívá především při stanovení náhrady škody pojistné události, při stanovení pojistné hodnoty a také v oceňování na trţních principech. Důvody pro pouţití této metody mohou být následující. V případě zástavy úvěru musí být stanovena reprodukční cena majetku za cenu novou. Metoda nám také dává podrobné informace o technickém stavu budovy, jako je například ţivotnost, opotřebení či náklady vynaloţené ke zhotovení budovy. Dalšími důvody mohou být informace pro developera či facility managera, který se bez stanovení nákladů nemůţe obejít a v neposlední řadě to můţe být stanovení funkčních nedostatků. Postup při výpočtu 1) Popis majetku a) Identifikace majetku b) Popis pozemku c) Popis stavby a rozdělení stavby d) Stanovení vedlejších staveb a venkovních úprav 2) Výpočet obestavěného prostoru 3) Stanovení typu objektu a) Způsob uţití b) Druh konstrukce 4) Výpočet reprodukční ceny pomocí

11 a) Vlastní databáze reprodukčních cen b) Pouţití cenového předpisu c) Pouţití ceníku stavebních prací d) Rozpočtování e) Přepočtu pořizovací ceny na současnou hodnotu f) Porovnání 5) Stanovení ţivotnosti a) Technické doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání b) Právní doba, od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci c) Ekonomické doba, od moţného komerčního vyuţití do doby ukončení tohoto vyuţití d) Morální doba, od moţného komerčního vyuţití do doby funkčního zastarání 6) Stanovení opotřebení a) Lineární metodou stavba se s přibývajícím věkem lineárně znehodnocuje b) Nelineární metodou spočívá v různém opotřebení v různých letech c) Analytická metoda rozbor celé stavby na jednotlivé prvky a stanovení opotřebení 7) Stanovení funkčních nedostatků 8) Stanovení ekonomických nedostatků 9) Stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetků nákladovým způsobem, popřípadě kontribuce s další metodou oceňování

12 Příjmová metoda (income method, income approach) Tato metoda vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Vychází také z koncepce zhodnocování či znehodnocování peněz v čase. Jde zde především o výši rizika investice. K pochopení této metody je nutné si uvědomit, ţe investor nakupuje budoucí příjem toků nejlepšího a nejvyššího vyuţití. Trţní hodnota se potom rovná veškerým budoucím příjmům po dobu své ţivotnosti. Jedná se zejména o komerčně vyuţitelné prostory a budovy. Avšak touto metodou lze jen těţko stanovit trţní hodnotu u nekomerčně vyuţívaných budov či prostor. Proto musíme při oceňování přihlíţet ke všem způsobům ocenění. Postup při výpočtu I. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku Tento název je převzat z anglického překladu Highest and Best Use. Zároveň neplatí, ţe vyuţití musí být zároveň nejvyšší a nejlepší. Někdy tato situace není ani moţná. Při analýze se hodnotí čtyři následující kritéria a to: dodrţení právních předpisů, technická proveditelnost, investiční proveditelnost a maximální ziskovost. Pokud jsou tyto čtyři kritéria splněna a je posouzena nájemní smlouva z právního a komerčního hlediska, lze pokračovat dále ke stanovení trţní hodnoty výpočtem. II. Stanovení čistého provozního příjmu - NOI (Net Operating Income) 1. Hrubý příjem Je především součinem nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného podle nájemní smlouvy a komerčně vyuţitelné plochy. K tomu jsou připočítány další příjmy, jako například umístění reklamní billboardů na volných fasádách, umístění reklam na střešní římse, instalace antén, venkovních skladových či parkovacích ploch a další. Všechny tyto příjmy a jiné další se připočítávají k hrubému příjmu

13 Hrubý příjem 2. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Při stanovení hodnoty musíme počítat ze ztrátami. Tyto ztráty se dají předpovídat pomocí znalostí trhu v daném místě. 3. Efektivní hrubý příjem Výpočet: ztráty vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného - hrubý příjem 4. Rezerva na renovace Výpočet: Rezerva na renovace = reprodukční cena/ţivotnost 5. Provozní náklady Náklady související s provozem objektu, jako například pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie a ostatní provozní náklady. Se všemi těmito náklady se musí počítat a musejí se vyčíslit do konkrétní podoby 6. Čistý provozní příjem Výpočet: rezerva na renovace + provozní náklady - efektivní hrubý příjem III.. Kapitalizační míra (R) R 1 kapitalizační míra bezrizikové investice R 2 inflační míra R 3 míra rizika R 4 míra ţivotnosti Je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku(nemovitosti). IV. Trţní hodnoty majetku Posledním krokem je dosazení do hodnot do čistého provozního příjmu a kapitalizační míry. Nejčastějším případem je věčná renta, kde se předpokládá soustavní příjem po delší dobu. Vzorec vypadá poté takto: V (value) = NOI / R

14 Porovnávací metoda (Market Metod, Market approach) Základním předpokladem pro pru tuto metodu je existence databází s porovnatelnými nemovitostmi. Nutno dodat, ţe kvalitní databáze se vytváří zhruba po 30 letech za normálních trţních podmínek s vyloučením větších makroekonomických či mikroekonomických vlivů. V České republice nebylo moţno tuto metodu pouţit před polovinou 90. let, kdy vhodné databáze neexistovaly. Byly proto pouţity jiné metody jako Neagelli či Samet a další (poměrové metody). Problémy při stanovení: 1. úplnost informací 2. pravdivost informací Postup při výpočtu Jde o aplikaci korekčních činitelů, které musí být podloţeny relevantními dokumenty a cenotvornou argumentací. Kaţdý činitel musí být podloţen. Zjednodušený postup při výpočtu dle jednotlivých kapitol: Pozemek: I. Identifikační údaje II. III. IV. Základní údaj pro porovnání, cena za 1m 2 v tisících Kč Právní údaje Technické parametry V. Ostatní parametry

15 Majetek jako celek: I. Identifikační údaje II. III. IV. Údaje o pozemku Základní údaj pro porovnání, m 2 celkově zastavěné plochy podlaţí Právní údaje V. Technické parametry VI. VII. Ostatní parametry Výsledná porovnávací metoda 1.2. Sestavení konečné tržní hodnoty Ještě před sestavením konečné trţní hodnoty je vhodné se věnovat kontrole všech dílčích výsledků, které jsou k dispozici. Mezi tyto údaje patří například výměry, aplikace cenotvorných faktorů a zejména korelace mezi jednotlivými metodami. Tedy porovnat, jestli jsme všude pouţili stejné vstupní údaje. Sestavením konečné trţní hodnoty se rozumí kontribuce jednotlivých metod. Trţní hodnoty se liší podle oceňovaného majetku. Pro sestavení poměru neexistuje ţádný přesný vzorec a je pouze na osobě, která ocenění provádí, jak bude k sestavení poměrů přistupovat. METODA Poměr v % Indikace Porovnávací metoda x % x Příjmová metoda y % y Nákladová metoda z % z CELKEM 100% Výsledná trţní hodnota Tabulka 2 Tabulka s poměrem (kontribucí) jednotlivých metod oceňování

16 1.3. Vymezení pojmů tržní cena a tržní hodnota 2 Trţní hodnota (Fair Market Value) Tento ekonomický pojem vyjadřuje průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, ţe prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji. Samozřejmě za předpokladu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých trţních podmínek a obě strany jednají na základě znalostí, (opatrně a z vlastní vůle). Z pohledu statistického vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Trţní cena (Market Price) Na rozdíl od výše uvedené trţní hodnoty, která je veličinou ekonomicky obecnou (průměrnou, obvyklou). Trţní cena je veličinou ekonomicky konkrétní. Je to konkrétní přesný údaj o tom, ţe v určitý okamţik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. Pokud byla trţní hodnota správně indikována odhadcem majetku, znalcem nebo realitním makléřem, neměla by se příliš lišit od trţní ceny. 2 Čerpáno z učebnice: Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D., str

17 1.4. Účel ocenění Ocenění se provádí pro různé účely v různých oblastech: soudy: soudní spory v občansko-právním řízení pojišťovny: stanovení výše hodnoty a stanovení nákladů na odstranění pojistné události soudní exekutoři: stanovení ceny obvyklé pro exekuční řízení nepeněţité vklady: ocenění nemovitého majetku pro navýšení základního jmění odstranění staveb: stanovení hodnoty demoličních nákladů ekonomické činnosti: rozdělení výtěţku zpeněţení pro uspokojení věřitelů bankovní úvěry: zjištění obvyklé ceny pro úvěrová a hypoteční řízení

18 2. Rozbor porovnávací metody 2.1. Základní charakteristika Porovnávací metoda v některých případech srovnávací metoda a v anglickém jazyce pak Market method (Market approach), je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Nutno dodat, ţe tato metoda je zaloţena na předpokladu, ţe absolutní shodnost je jiţ předem vyloučena. V případě nemovitosti o plnou shodu v ţádném případě nemůţe jít. Vzhledem k její jedinečnosti a neopakovatelnosti. Na tuto metodu lze pohlíţet, jako na jeden z hlavních obecných principů vyuţívaných při oceňování v nejrůznější dílčích situací nebo jako na jeden ze tří základních přístupů uţívaných při hledání trţní hodnoty. Nákladový přístup je odhadem reprodukčních nákladů na výstavbu oceňovaných staveb. V podstatě není zaloţen na ničem jiném neţ na porovnání s jiţ vynaloţenými náklady na obdobné či podobné stavby. Obdobně je tomu i u přístupu výnosového, kde se obvykle nemovitosti odhadují do výše výnosů a rizika jejich výpadků či velikost provozních nákladů, tak i míry výnosnosti či kapitalizace. Souvislosti mezi nákladovým a výnosovým přístupem lze chápat jako dva vzájemné doplňující se protipóly. Minulou příčinu a budoucí následek. Oproti tomu porovnávací přístup vychází ze současnosti a je přímou reflexí momentální situace na trhu

19 Podstatou porovnávacího přístupu je reakce na cenotvorné diference, jimiţ se oceňovaný subjekt liší od subjektů porovnatelných, u nichţ jsou potřebné parametry známy. Z těchto odlišností je potom nutno cenově korigovat známou cenu k srovnatelnému vzorku a tímto způsobem dospět k porovnávací hodnotě. Souvztaţnost a provázanost těchto tří metod ukazuje toto schéma: MINULOST PŘÍTOMNOST BUDOUCNOST Čas Vynaloţené náklady na pořízení pozemku a staveb Aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí Očekávaný prospěch a z něho plynoucí výnosy Transformace PH Transformace SH TRŢNÍ HODNOTA VH PŘÍČINA ÚČEL OCENĚNÍ, limity, předpoklady DŮSLEDEK

20 SH věcná hodnota PH porovnávací hodnota VH výnosová metoda Porovnávací přístup nelze chápat ve smyslu jedné metody, ale pouze jako směr, v jehoţ intencích 3 je porovnávání nejrůznějšími způsoby vyuţíváno. Reprezentuje jej neuzavřený počet způsobů, metod, technik a jejich vzájemných kombinací, které lze v jeho rámci vhodně aplikovat. Jejich volba závisí na konkrétních okolnostech a podmínkách. Zejména na charakteru nemovitostí, na situaci v příslušném segmentu trhu (v němţ působí) a na kvalitě a kvantitě dat, které jsou pro porovnání k dispozici. Protoţe situace v jednotlivých segmentech můţe být značně odlišná nelze dát zaručený recept k striktnímu vymezení tohoto prostoru a je nutno tedy postupovat individuálně případ od případu. V odhadní praxi často nebývá srovnatelných nemovitostí nazbyt a bez hlubší analýzy vyřadit některý vzorek jen proto, ţe není zcela aktuální, se v řadě případů můţe projevit jako nemoudré zřeknutí se nabízejících se záchytných bodů. Protoţe nepsanou zásadou odhadce by mělo být neodmítat ţádné nabízející se informace. 4 3 Vysvětlivka slova: intence - tvůrčí záměr, úmysl, cíl 4 Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, vydání I. 2006, [cit ]

21 2.2. Průběh porovnávacího procesu Aplikace porovnávacího přístupu představuje postupný a systematický analytický proces, jehoţ cílem je odhad hodnoty nemovitosti, indikovaný na základě dosaţitelných cen u nemovitostí podobných. Průběh i dílčí procedury tohoto přístupu mohou mít celou řadu nejrůznějších variant. Nicméně obecně bývá rozdělen do tří etap a obvykle se při něm postupuje takto: 1. Přípravná fáze a. Sběr informací 2. Porovnávací fáze a. Výběr vzorků b. Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání c. Nalezení cenotvorných diferencí d. Výběr a aplikace porovnávací analýzy 3. Závěrečná fáze a. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků b. Výsledná indikace porovnávací metody Jednotlivé kroky se mohou prolínat, neboť mezi nimi nejsou pevné podmiňovací vazby. Charakter dat je podřízen jejich zdrojům. Výběr vzorků je podmíněn mnoţstvím. Volba způsobu porovnání je limitovaná jejich kvalitou a spolehlivostí. Výběr porovnávací analýzy je závislý na formě dat. Jde-li a sloţitější problém, můţe být samozřejmě doplněn o další dílčí procedury

22 Následující diagram znázorňuje postup a základní moţnosti volby dílčích metod a technik: VLASTNÍ DATA PŘEBÍRANÁ DATA ÚČELOVÝ VLASTNÍ PROFESNÍ SEKUNDÁRNÍ SBĚR DAT DATABÁZE DATABÁZE DATA VÝBĚR VZORKŮ VÝBĚR TYPU A JEDNOTEK POROVNÁNÍ PŘÍMÉ NEPŘÍMÉ VÝBĚR PRVŮ POROVNÁNÍ A JEJICH DIFERENCÍ VÝBĚR A APLIKACE POROVNÁVACÍ ANALÝZY KVANTITATIVNÍ KVALITITAVINÍ KOMBINOVANÁ VÝSLEDNÁ INDIKACE POROVNÁVACÍ HODNOTY

23 2.3. Podmínky aplikace Výsledek aplikace porovnávací metody je objektivní právě tehdy, kdyţ jsou splněny následující podmínky: Srovnatelnost nemovitosti Aktuálnost cen Dostatečný počet realizovaných obchodů Stejné podmínky Nemovitosti oceňované porovnávací metodou, musí být skutečně srovnatelnými a to ze všech hledisek. Pokud není moţno najít srovnatelnou nemovitost na trhu, kde se nachází oceňovaná nemovitost, lze najít srovnatelnou nemovitost na jiném místně příslušném trhu. Ceny pro porovnání by měly být aktuální. Mezi ceny, které se dají povaţovat z hlediska realitních obchodu za aktuální se povaţují ceny se stářím 3 měsíců. Za aktuální lze povaţovat také ceny se stářím jednoho roku, ale nesmí dojít k větším dramatickým cenotvorným posunům. Pro účely ocenění porovnávacím způsobem je dobré mít k dispozici co největší počet realizovaných obchodů. Pro tyto účely jsou tvořeny různé databáze soukromými, podnikatelský a státními subjekty. Srovnávané nemovitosti by měli mít stejné podmínky jako ostatní účastníci daného segmentu či oblasti. Tabulka 3 Podmínky aplikace porovnávací metody Jestliţe není splněna některá z následujících podmínek, je aplikace porovnávacím způsobem těţší a můţe být i zkreslena. Situace u kaţdého ocenění je jiná a odhadce se s ní vţdy musí správně vypořádat

24 2.4. Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech 5 Základním problémy při aplikaci oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech je existence: Trhu s příslušným druhem nemovitosti Dostupné nebo vytvořitelné databáze porovnávaných nemovitostí Nemovitost, pro kterou je těţké najít příslušný segment finálních klientů, je jedním ze zvláštních případů. Pokud tento jev nastane, je moţné porovnávací metodu stále pouţít. Musíme však buď rozšířit sektor hledaných nemovitostí typově nebo rozšířit teritorium, na němţ hledáme porovnatelné nemovitosti. Příklady nemovitostí s obtíţnou aplikací porovnávací metody: Sakrální stavby kostely, kaple, synagogy Inţenýrské stavby mosty, přehradní hráze, komunikace Technologické stavby čističky odpadních vod, vodní elektrárny, teplárny Jednoúčelové výrobní objekty a areály válcovny, cementárny Stavební části důlních areálů Kulturní památky zříceniny, pomníky Pokud porovnávací metodu z nějakého zvláštního důvodu nelze vůbec pouţít, lze se například odvolat na atypičnost nemovitosti a tuto metodu vůbec nevyuţít. 5 Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., str

25 3. Aplikace porovnávací metody 3.1. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty porovnávací metodou pozemku 6 Tabulka pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou by měla být sestavena následujícím způsobem: 1. Identifikační údaje 7 a. Pořadové číslo porovnávaného pozemku b. Název pozemku vhodné označení dvěma slovy: typ pozemku a místní název c. Parcelní číslo zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí d. Adresa pozemku - někdy stanovena identifikátorem (např. křiţovatka Slunečná) e. Katastrální území zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí f. Obec - zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí g. Okres podle současného členění okresů, můţe zde být i identifikátorem starší hranice okresů h. Cena pozemku nejlépe prodejní cena 6 Čerpáno z učebnice: Cvičení z oceňování nemovitostí, oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., str Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., str

26 2. Základní údaj pro porovnání, cena za 1m 2 v tisících Kč a. Cena za 1 m 2 cena se získá vydělením ceny rozlohou b. Datum transakce datum, kdy se začal pozemek nabízet, či se uskutečnil obchod 3. Právní údaje a. Druh transakce Prodej není nutné ho nijak upravovat Draţba je nutné zjistit, jestli se nemovitost opravdu vydraţila a za jakou cenu, jakým způsobem Nabídka zde se uţ předem musí počítat s větší korekcí, převáţná část nabízejících cenu zvyšuje oproti reálné hodně Cenová mapa spíše se pouţívá jako podpůrný argument, ve většině případů nezobrazuje aktuální situaci na trhu b. Vlastnická práva jestliţe je právo k nemovitosti nějak omezeno a to například pronájmem, stanovíme poměr ekonomické vyuţitelnosti oceňovaného pozemku a pozemku porovnávaného c. Existence věcných břemen sniţují hodnotu oceňovaného majetku, mohou být zřízeny za úplatu nebo bezúplatně, mohou být trvalá a dočasná d. Vyuţití podle územního plánu je jedním z hlavních faktorů určujících cenu pozemku, dle územního plánu zjišťujeme k jakému účelu je pozemek určen, cena se mění v závislosti na tomto účelu e. Územní rozhodnutí - lze-li získat územního rozhodnutí pro určitý druh výstavby, korekčními činiteli jsou náklady spojené s projektovou a inţenýrskou činností, které jsou nutné k jeho získání f. Jiná právní omezení a závazky ostatní korekce jako například: zástavní právo ve prospěch třetí osoby, pozemek zastavený stavbou jiného vlastníky atd

27 4. Technické parametry a. Lokalita hodnotu pozemku převáţně utváří atraktivita lokality, závisí zejména na znalosti trhu b. Tvar a orientace pozemku největší hodnotu má pozemek, který umoţňuje, co největší komerční vyuţitelnost c. Svaţitost čím je pozemek více svaţitý, tím větší jsou náklady na zakládání, terénní úpravy d. Dostupnost a kapacita inţenýrských sítí korekcí jsou zde náklady, které jsou potřeba na vybudování sítí nebo na jejich dostupnost e. Kontaminace půdy stanovení korekce u ekologické zátěţe f. Dopravní obsluţnost dostupnost pozemku hromadou dopravou, určení dochůzné vzhlednosti a četnosti spojů g. Dopravní obsluţnost včetně parkování určení korekcí pro jinou neţ hromadou dopravu, zejména počet parkovacích míst h. Nutnost demolice stávajících objektů korekcí jsou náklady na demolici i. Jiná technická korekce pomocná rubrika 5. Ostatní parametry a. Velikost pozemku pro korekci je nutné vycházet z trţních podmínek: čtvereční metr menšího pozemku je draţší neţ čtvereční metr většího b. Zastavitelnost dána technickými a právními podmínkami 6. TRŢNÍ HODNOTA POZEMKU ZJIŠTĚNA POROVNÁVACÍ METODOU

28 3.2. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty porovnávací metodou majetku jako celku Problematika vymezení porovnávací metody 8 U nemovitosti není vţdy jasné (jako u pozemku) jakou jednotku pro porovnání pouţít. U pozemku se vţdy pouţívá čtvereční metr a u nemovitosti to bývají čtyři následující jednotky porovnání: BA Building area zastavěná plocha Plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Hlavní problematika se nachází v tom, jaké všechny části zahrnout od zastavěné plochy. Jestli například zahrnout vykonzolované části budovy,schodiště, přístřešky atd. Metoda je vhodná zejména pro oceňování jednopodlaţních staveb. GFA Gross floor area celková zastavěná plocha Je metodou s největším vyuţitím pro oceňování nemovitostí. Není nutná prohlídka vnitřních částí a určíme jí jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemích podlaţí. Metoda je vhodná zejména při oceňování vícepodlaţních budov, jako jsou administrativní budovy či výrobní haly. NFA Net floor area čistá podlahová plocha Celková zastavěná plocha bez ploch nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šatech atd. Jde tedy o plochy kam lze šlápnout. Je jednotkou, která dokáţe lépe určit cenotvorný faktor oproti celkové zastavěné ploše. Všechen ostatní balast jako plocha nosných a dělících konstrukcí atd. sniţuje vyuţitelnost budovy. NRA Net rentable area čistá pronajímatelná plocha Je cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem stavby a následně i na její trţní hodnotu. Jestliţe není v nájemní smlouvě uvedeno jinak, počítá se čistá pronajímatelná plocha jako čistá podlahová plocha bez společně přístupných částí budovy. Pokud je pronajímatelná 8 čerpáno z učebnice Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort Ph. D., str

29 plocha například v jedné menší části většího komplexu a vlastník této plochy chce pouţívat i ostatní společné prostory, je výměra těchto společních prostor komplexu rozpuštěna ve vyšším nájemném. Tabulka pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou by měla být sestavena následujícím způsobem: 1. Identifikační údaje 9 a. Pořadové číslo nemovitosti vhodné označovat arabskými číslicemi b. Název nemovitosti c. Adresa nemovitosti d. Katastrální území - z výpisu z katastru nemovitostí e. Obec f. Okres 2. Údaje o pozemku a. Plocha pozemku stanovena v m 2 b. Hodnota za 1 m 2 pozemku hodnota v Kč za 1 m 2 c. Hodnota pozemku celkem předchozí dva údaje vynásobené mezi sebou 9 Čerpáno z učebnice: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., Analýza realitního, Ing. Petr Ort, Ph. D

30 3. Základní údaj pro porovnání, m 2 celkově zastavěné plochy podlaţí a. Počet srovnávacích jednotek b. Prodejní cena celkem c. Prodejní cena bez ceny pozemku d. Cena za 1 porovnávací jednotku e. Datum transakce datum kdy se uskutečnil obchod nebo datum, kdy se začal nabízet 4. Právní údaje a. Druh transakce draţba, nabídka, cenová mapa, prodej b. Vlastnická práva v určitém smyslu můţe hodnotu sniţovat (například jestliţe je majetek pronajat na určitou dobu) c. Existence věcných břemen sniţuje hodnotu nemovitosti d. Vyuţití podle územního plánu významná korekce e. Stavební povolení korekce pro to, jestli je stavební povolení či není f. Jiná právní omezení a závazky 5. Technické parametry a. Lokalita vychází ze znalosti realitního trhu b. Technický stav objektu korekce je zaloţena na stanovení nákladů u porovnávaného objektu, pokud je oceňovaný objekt v horším stavu, počítáme s náklady na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém je oceňovaný objekt c. Technická vybavenost budovy tato korekce je závislá na typu budovy, pokud budeme například oceňovat výrobní halu, můţe být korekcí vybavenost (jako rozvody kyslíku, vytápění haly, technické vybavení) d. Funkční vyuţitelnost budovy spočívá v efektivnosti vyuţívání oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávané

31 e. Další moţný rozvoj nemovitosti tato korekce se zabývá maximálním vyuţití nemovitosti a oproti předešlé korekci můţeme modelovat různá vylepšení, rozšíření nemovitosti a její šíři zohlednit v tomto činiteli f. Dopravní obsluţnost- obdobné jako u pozemku g. Atraktivita objektu způsobem jak stanovit a porovnat nemovitost můţe být výše dosaţitelného nájmu, při analýze se musejí započítat i náklady spojené s udrţováním a zvyšováním atraktivity h. Jiná technická korekce 6. Ostatní parametry a. Korekce pro velikost nemovitosti korekce pro posouzení velikosti, nejlepší volbou je obdobná velikost s korekcí 1 b. Jiná korekce je pomocnou rubrikou pro stanovení ostatních korekčních činitelů, které nejsou zohledněny výše 7. TRŢNÍ HODNOTA MAJETKU JAKO CELKU ZJIŠTĚNA POROVNÁVACÍ METODOU

32 3.3. Korekční činitelé 10 Při stanovení korekčních činitelů musí platit v zásadě to, ţe jednotlivé cenotvorné prky musí být: Podloţeny relevantními dokumenty Zdůvodněny cenotvornou argumentací Některé předměty ocenění mohou být majetky s mnohamilionovými hodnotami a kaţdá korekce hraje velmi důleţitou roli. Všechny korekční činitelé musí být přesně stanoveny a musí být vţdy podloţeny relevantními dokumenty či cenotvornou argumentací (jako například: statickou analýzou, výpočtem nákladů na demolici, výpočtem nákladů jiného rázu, statistickou analýzou a dalšími). Vţdy je nutné mít na paměti, ţe kaţdá korekce můţe představovat mnohatisícové rozdíly. Hlavní úlohou korekčních činitelů je zohlednit rozdíly mezi porovnávanou a oceňovanou nemovitostí. Všechny tyto korekce je vhodné uspořádat do tabulky a upravit jejich hodnoty. Výsledkem všech korekcí je trţní hodnota oceňované nemovitosti. Základní doporučené podmínky pro stanovení korekčních činitelů: Odchylka korekce by neměla přesáhnout 50% Cena za 1 m 2 by se neměla příliš lišit Oceňovaná nemovitost by měla být porovnávána s lepší a horší nemovitostí Korekce musí být vţdy podloţeny 10 Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D, str. 17, Analýza realitního, Ing. Petr Ort, str

33 4. Informační systémy Základem oceňování na trţních principech je získávaní a shromaţďování informací. Tyto údaje musí být pravdivé a úplné. Jedině potom můţe být databáze skutečně funkční. Data lze získat buď vlastním sběrem informací, či pouţít některou z externích databází. V reálném světě a v reálném trţním prostředí neexistuje ani absolutní pravda ani absolutně úplná informace o zkoumaném jevu. Při tvorbě databáze je třeba se spokojit jak s relativní pravdou, tedy s takovou informací, která alespoň přibliţně souhlasí s poznávanou skutečností, tak s neúplnými a nepřesnými informacemi Vlastní zdroje dat Tyto data lze získávat přímo od účastníků konkrétního realizovaného obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků na trhu. Lze je tedy rozdělit do dvou skupin a to na přímo získaná data a nepřímo získaná data. Přímo získané informace od konkrétní transakce a účastníků jsou nejvíce ceněním zboţím. Tyto data nejsou nijak zkresleny dalším postupováním a mají nejlepší vypovídající schopnost. Znalec je můţe získat sledováním vývoje výsledné ceny a podmínek dohody při obchodu. Pro další zpracování má jiţ předem ve svém posudku důleţitá data, která můţe následně vyuţít. Dále se dají pouţít jiná starší data jako například podklady k posudku. Mezi nevýhody přímo získaných dat patří neochota účastníků prodeje ke zveřejňování informaci a také problematika s informacemi, které nemají písemnou podobu a tudíţ je nelze pouţít jako plnohodnotné podklady. Nepřímo získaná data transakcí, při nichţ odhadce osobně neparticipoval, nezískal je přímo a jejichţ zdroji jsou údaje ostatních účastníků trhu, jiţ obvykle nejsou tak přesná, neboť jde o data více či méně zprostředkovaná, nicméně pravděpodobně budou typická pro největší skupinu potenciálních vzorků. Tato data lze čerpat z údajů realitních kanceláří, realitních periodik 12, z novinové i vývěskové inzerce, z webových stránek realitních serverů, z teletextu či z nejrůznějších prospektů a propagačních materiálů Ing. Petr Ort, Ph.D., Oceňování na trţních principech, Praha 2007, [cit ] 12 Např.: Reality, Reality kontakt, Real-city, Grand Reality, apod. 13 Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, Vydání I. Praha 2006, [cit ]

34 4.2. Externí databáze 14 Nemá-li odhadce k dispozici svou vlastní databázi cen nemovitostí existuje řada externích databází v nichţ si potřebné informace můţe obstarat. Data v těchto databázích jsou systematicky naplňovaná, jsou sloţité na údrţbu a jejich sestavování a distribuce představuje náročnou práci. V poslední době tuto práci velmi zrychlila postupně se vylepšující výpočetní technika, ale pořád se zde vyskytují základní problémy, jak navrhnout celkovou koncepci, aby vyhovovala všem zúčastněným. Jde tedy o to jaká data sbírat a jakých způsobem je zařazovat do databáze, v jaké kvalitě a mnoţství. Sběr a kvalita dat tady hraje zásadní roli ve tvorbě databází, ale mimo jiné musejí být správně optimalizované a aby nedocházelo k pozdním omylům, musí být informace obsaţené v databázích pravdivé, objektivní a nezkreslené. V České republice lze najít dva základní typy rozdělení databází a to: 1. Databázi obchodovatelných cen nemovitostí (spravovány především soukromými subjekty) 2. Databázi sekundárních dat nemovitostí (spravovány státními institucemi pro potřeby státní správy) Mezi členy první skupiny se řadí databáze MOISES, která je v ČR k dispozici od roku 1997 a která funguje na principu protisluţby uţivatelům. Dále v současné době probíhá plnění databáze RPN, která bude podávat informace za finanční poplatek. V druhé skupině lze najít databáze jako jsou cenové mapy stavebních pozemků, databáze Českého statistického úřadu ve spolupráci s Ministerstvem financí a finančními úřady a s ní neodvratně související základy ceny vybraných typů nemovitostí, obsaţené v postupně vydávaných prováděcích vyhláškách k zákonu č. 157/97Sb Čerpáno z učebnice: Porovnávací hodnota nemovitostí, Zbyněk Zazvonil, str Zákon 151/1997 Sb. O oceňování majetku

35 Databáze MOISES Představuje informační systém, který je zaloţen a spravován firmou REAiA cosulding s.r.o. se sídlem v Kroměříţi. Jehoţ hlavní účelem je sestavování, shromaţďování, zpracování, uchovávání a zpřístupňování informací o obchodech s nemovitostmi v České republice. Ke dni je v centrální databázi IS MOISES záznamů o prodaných nemovitostech v ČR. Z celkového počtu připadá cca na: rodinné domy nájemní domy rekreační objekty byty provozní objekty cca 50% záznamů cca 4% záznamů cca 7% záznamů cca 7% záznamů cca 20% záznamů pozemky cca 12% záznamů 16 Průběh celého procesu mezi databází a přispěvatelem probíhá v elektrické podobě pomocí internetu. Příspěvek odešle přispěvatel do centrály, kde jsou data vloţena do systému, zpracována a následně aktualizovaná. 16 REAIA. [online]. [cit ]. Dostupné z:

36 Systém funguje na způsobu finanční úhrady za uţívání systému. Cena je závislá na počtu bodů, které můţe přispěvatel obdrţet. Čím více přispívá, tím menší finanční obnos musí zaplatit a zase naopak. Uţivatel, který v kalendářním čtvrtletí splní svou minimální informační povinnost (3000 bodů, resp. více) uhradí poplatek 1.000,-Kč 17. Hlavní členění je následující: číslo záznamu, segment trhu, cenu, foto, základní charakteristika, stavby a pozemky, velikost, nájemné a stáří, časové a jiné údaje. Systém lze zobrazit ve dvou základní rovinách a to v klasické databázové formě nebo jako jednotlivý list s podrobnými informacemi. Databáze je propojená s databází obcí, takţe k dispozici jsou údaje Českého statistického úřadu. Mezi nejhlavnější údaje patří informace o počtu obyvatel, infrastruktuře, lokalitě a tak dále. Vyhledávání vhodných vzorků se provádí prostřednictvím nastavitelných filtrů. Systém také dokáţe zobrazit marketingovou situaci na příslušeném trhu pomocí četností a stáří obchodů. Systém rozděluje nemovitosti do sedmi základním segmentů a další podtypy. Druhá úroveň zahrnuje především popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Dále je zde popsána vybavenost katastrálního území a vybavenost příslušené lokality. Nutno dodat, ţe databáze je přístupná pouze uţivatelům, kteří s firmou REAiA cosulding s.r.o. mají sjednán smluvní vztah. V tomto vztahu se zavazují, ţe nesmí šířit data hromadně. 17 REAIA. [online]. [cit ]. Dostupné z: -

37 Ukázka hlavní oken databáze IS MOISES 18 Obrázek 1 Editace záznamu Obrázek 2 Prohlíţení záznamu 18 REAIA. [online]. [cit ]. Dostupné z:

38 Databáze RPN Registr porovnávacích nemovitostí ČR je společností s.r.o. se sídlem v Táboře. V současné době probíhá dokončování této databáze, která byla zaloţena za účelem sběru, zpracování a poskytování dat pro oceňování. Databáze spočívá v rozsáhlém objemu dat, tak aby měl znalec k dispozici dostatečně velké mnoţství porovnávatelných nemovitostí. Databázi plní různé realitní kanceláře z celé ČR, které jsou smluvně vázané se společností RPN s.r.o. Databáze bude zpřístupněna na internetu 19. Databáze funguje na systému filtrů. Po zadání vybraných hodnot, vyhledá systém porovnatelné nemovitosti. Poté si uţivatel vybere nejvhodnější vzorek a můţe si ho prostřednictví internetového obchodu zakoupit. Podle předběţných informací má být cena jedné informace okolo 200 Kč/kus. Ukázka dat, které budou v databázi: stavba obec cena konstrukce a vybavení zatřídění interní číslo počet obyvatel realizovaná v Kč základy druh stavby číslo uživatele vzdálenost k městu datum prodeje stropy lokalita číslo nemovitosti přípojky administrativní cena krov počet bytů stav záznamu vzdálenosti přípojek datum ocenění střecha druh konstrukce počet použití věcná břemena jméno znalce schody technický stav naposledy použité omezení hodnoty interní poznámky dveře Tabulka 3 Ukázka dat v databázi RPN a další obestavěný prostor 19 RPN. [online]. [cit ]. Dostupné z:

39 Cenové mapy stavebních pozemků Místě příslušné orgány vytvářejí, spravují cenové mapy pozemků ve smyslu zákona č. 151/97 Sb. Mapy jsou graficky znázorněny v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším měřítkem s cenami za jeden m 2. Měly by být aktualizovány kaţdý rok a příslušné úřady jej musí na poţádání veřejně zpřístupnit. Mapy větších měst jsou obvykle dostupné na internetu. Ukázka cenové mapy části hlavního města Prahy Smíchov: Obrázek 3 Cenová mapa Praha Tématické mapy Praha. [online]. [cit ]. Dostupné z: %2C &SELECT=cmp08.cmp08% %3A %29&WIDTH=625&HEIGHT=509&m_map_size=middle_map&m_stype=par&m_year=2011&m_cty pe=map&m_x= &m_y= &m_imgx=227&m_imgy=

40 Ukázka cenové mapy části města Ostrava: Obrázek 4 Cenová mapa - Ostrava 21 Ceny uvedené na cenové mapě jsou cenami, které jsou skutečně sjednané a obsaţeny v konkrétních kupních smlouvách. Obce spolupracují s Katastrálními úřady a vytvářejí databázi v grafické podobě. Pro účely trţního oceňování je nutno chápat tyto ceny spíše jako orientační. Je zde několik důvodů, proč se k těmto údajům chovat obezřetně. Mezi hlavní důvody patři aktuálnost dat, problematické extrakce ceny pozemku z ceny celkové a riziko zkreslení v důsledků odlišných podmínek transakce. Tyto problémy mají za následek, ţe mapy neodráţejí aktuální situaci na realitním trhu. Vykazují velké rozdíly na různé makroekonomické či mikroekonomické změny. Ve většině případů reagují s dlouhodobým zpoţděním. Avšak je třeba říci, ţe cenové mapy vytvářejí značný pokrok v oceňování. 21 Mapový server města Ostravy. [online]. [cit ]. Dostupné z:

41 Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu Český statistický úřad monitoruje na vazbě s Ministerstvem financí ČR ceny nemovitostí a to na základně ustanovení odst.3, 33 zákona, č. 151/97 Sb., která ukládá předávat cenové údaje a nemovitostech v souvislosti s daňovými přiznáními. Mezi hlavní cíle statistického zpracování se řadí stanovení průměrné jednotkové ceny nemovitostí v závislosti na území. Tyto ceny by měly reprezentovat především kupní cenu, která vzejde ze skutečně realizovaných obchodů. Závislou proměnou je průměrná cena a od ní odvíjející se další nezávislé proměnné, které jsou zvoleny podle dostupných dat v podobě času, poloze, opotřebení stavby a koeficientu vybavení stavby. Veřejná databáze ČSÚ zpracovává v oboru stavebnictví například tyto databáze: Zahájené, dokončené, rozestavěné byty v krajích Index stavební produkce Velikosti dokončených bytů v krajích, okresech, městských částí Prahy Zaměstnanci stavebních podniků a průměrná hrubá měsíční mzda Vydaná stavební povolení podle krajů Struktura majetku a kapitálu stavebních podniků Stavební práce provedené v tuzemsku, podle kraje a místa stavby Stavební práce podniků podle sektoru a počtu zaměstnanců Zakázky stavebních prací podle doby realizace a směru výstavby A další

42 Ukázka databáze cen ČSÚ dokončené byty v krajích pro rok Dokončené byty celkem v rodinných domech v bytových domech v nástavbách k rodinným domům v tom: v nástavbách k bytovým domům v domech s pečovatelskou službou a domovechpenziónech v nebytových stavbách (budovách) v stavebně upravených nebytových prostorách Modernizace bytové -ho fondu Česká republika Hlavní město Praha Středočeský kraj Jihočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Vysočina Tabulka 4 Databáze cen ČSÚ 22 Veřejná databáze ČSÚ. [online]. [cit ]. Dostupné z: 030PU_KR&voa=tabulka&cas_1_29=2009&str=tabdetail.jsp

43 Databáze cen nájmů IRI Ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech určuje ceny bytů a výši nájemného. IRI (institut regionálních informací s.r.o. monitoruje situaci na české trhu od roku 2000). Mapa v tomto okamţiku obsahuje údaje o výši nájemného v 10% z celkem 639 určených obcí, ve kterých skončila účinnost zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytů a které mají víc neţ 2000 obyvatel. Údaje budou do mapy doplňovány v průběhu celého roku Základním údajem, který je zveřejňován pro kaţdou obec, je výše nájemného zjištěná posudkem soudního znalce. Všechny posudky pro mapu nájemného zajišťuje znalec, spolupracující s IRI. Kromě toho budou do mapy nájemného zapracovány mimo jiné i údaje o skutečně sjednaném trţním nájemném, získané od majitelů bytů i od nájemníků. 23 Mimo rámec mapy nájemného zajišťuje IRI v rámci svých standardních činností mj. zpracování expertních i znaleckých posudků, výši obvyklého nájemného ve všech obcích ČR a zpracování odborného vyjádření pro dědická řízení. Technologie: Kromě běţného kancelářského software je IRI vybaven speciálními databázovými a geografickými informačními systémy, které jsou vyuţívány pro zpracování územně orientovaných informací Institut regionálních informací. [online]. [cit ]. Dostupné z: 24 Institut regionálních informací. [online]. [cit ]. Dostupné z: -

44 Jiné externí databáze a cenové podklady Mezi další databáze patří například databáze průmyslových zón v České republice, kterou pouţívá agentura pro podporu podnikání a investic (CzechInvest). Mezi podnikatelské nemovitosti, které se nacházejí v zorném poli agentury CzechInvest patří bezesporu průmyslové zóny. Průmyslové zóny s sebou přináší kvantitativní ekonomický přínos v podobě nově vytvořených pracovních míst a efektů vyplývajících z výše investovaného kapitálu přicházejících investorů na zóny. Nově vytvořená pracovní místa mají vysokou přidanou hodnotu a to obzvláště v regionech s vyšší nezaměstnaností. Investice a přímo vytvořená pracovní místa přinášejí další synergické efekty v podobě nových pracovních příleţitostí u subdodavatelů a navazujících sluţeb pro přicházející investory CzechInvest. [online]. [cit ]. Dostupné z:

45 4.3. Analýza lokálního trhu města Dobříš jako podklad pro ocenění Dobříš je město ve Středočeském kraji v okrese Příbram v podhůří Brdské vrchoviny. Se svými obyvateli ( ) je druhým největším městem v okrese (první je Příbram). Ve městě převaţuje strojní, dřevozpracující a koţedělný průmysl. Nejvýznamnější stavbou je zámek s přilehlým francouzským parkem. Okres Příbram (zkráceně Příbramsko) se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. S rozlohou 1692,05 km² je v rámci kraje nejrozlehlejším okresem a 3. největším v rámci republiky. Počtem obyvatel k mu v rámci kraje patří 4. místo. Hustota zalidnění 65,21 obyvatel na 1 km² je v rámci kraje 3. nejniţší. Okres se skládá ze 121 obcí, z toho 7 měst (Příbram, Dobříš, Sedlčany, Roţmitál pod Třemšínem, Březnice, Sedlec-Prčice a Nový Knín), 1 městyse (Jince) a jednoho vojenského újezdu (Brdy). Sousedí se středočeskými okresy Beroun, Benešov a Praha-západ, plzeňskými okresy Plzeňjih a Rokycany a jihočeskými okresy Strakonice, Písek a Tábor. Od 1. ledna 2003 se okres dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností: Dobříš Příbram Sedlčany

46 Pozemky Proluky okolo náměstí se takřka nevyskytují. Jediná moţnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost další výstavby je dále determinována poţadavky památkové péče. V širším intravilánu města je volných proluk více. Obecně lze říci, ţe v této části města je nabídka vyrovnána s poptávkou. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb. Jedinou moţností vzniku nových proluk na atraktivních místech je moţná demolice současných nevyuţitých staveb (brownfieldech). Lze tedy předpokládat, ţe se tento sektor trhu zúţí a prodeje budou spíše ojedinělé, ale za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky se vyskytují v širším intravilánu města a to v oblasti Větrníku 2 700,- Kč za metr čtvereční(v nové zástavbě RD v klidné lokalitě Větrník - Za ţidovským hřbitovem. Asfaltová příjezdová cesta. Dokončené IS na pozemku. BUS a vlak směr Praha vzdálen 500m. Les vzdálen 200m), Brodcích 800 Kč za m 2 (chybí inţenýrské sítě). Ostatní stavební pozemky se nacházejí v přilehlých vesnicích a jejich cenu lze vyčíslit v rozmezí Kč za metr čtvereční. Budovy Poptávka po bytech stále převyšuje nabídku. Nabízejí se jak byty v panelových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech tak nové developerské projekty jako je přestavba starého pivovaru poblíţ Větrníku. V současné době nejsou k dispozici malé byty nebo naopak větší byty v městě Dobříš. Byt 1 + kk Byt 2 + kk u Pivovaru Byt postaven pan. tech. (70., 80.) Kč, Kč, Kč,- Tabulka 5 Ceny bytů Dobříš Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády) např. na Mírovém náměstí