Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech Diplomová práce Autor: Bc. Eva Holá Finance, oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha březen 2012

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Plzni dne: Bc. Eva Holá -2-

3 Poděkování Velmi děkuji vedoucímu diplomové práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za jeho vstřícnost, cenné připomínky, ochotu a pomoc při zpracovávání této práce. Děkuji také mé rodině za podporu a toleranci při celém studiu. -3-

4 Anotace práce Jméno a příjmení autora: Bc. Eva Holá Instituce: Bankovní institut vysoká škola Praha, a.s. Název díla: Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech Diplomová práce Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Počet stran: 130 Počet příloh: 0 Počet titulů bibliografie: 10 Klíčová slova: Cenový předpis Trţní principy Trţní hodnota Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Annotation Author: Institution: Title of the work: Bc. Eva Holá Banking institute college of banking Prague Comparison Appraisement According to Principle of Price and on Market Principles Head: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Number of page: 130 Number of attachment: 0 Number of bibliography: 10 Keywords: Price Provision Market Principles Market Value Comparative method Income Method Cost Method -4-

5 OBSAH ÚVOD SYSTÉMY OCEŇOVÁNÍ V ČESKÉ REPUBLICE Definice pojmů Vybrané pojmy uţívané v zákoně a prováděcí vyhlášce Další vybrané pojmy uţívané v trţním oceňování CHARAKTERISTIKA SYSTÉMŮ Cenový předpis Stručný náhled do historie Období do roku Období roků Období roků 1990 aţ po současnost Současnost Koeficient prodejnosti Věcná břemena Míra kapitalizace Trţní principy Stručný náhled do historie Období do roku Období roků Období roků 1990 aţ po současnost Současnost Uţívané metody ocenění zaloţené na trţním principu Celkové hodnocení ocenění nemovitosti KOMPARATIVNÍ ANALÝZA OBOU SYSTÉMŮ Nákladový způsob Výnosový způsob Porovnávací způsob Ocenění stavebního pozemku Koeficient prodejnosti

6 Věcná břemena Výpočet obestavěného prostoru Přístupové komunikace Shrnutí rozdílnost obou systémů závěry PRAKTICKÉ PŘÍKLADY vliv obou systémů na výsledek ocenění Ocenění stavebního pozemku Ocenění bytové jednotky Ocenění rodinného domu s věcným břemenem Ocenění pozemku pro vyvlastnění státem NÁMĚTY K ÚPRAVĚ CENOVÉHO PŘEDPISU ZÁVĚR SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A DALŠÍCH ZDROJŮ

7 ÚVOD Téma: Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech, je téma nesmírně široké a zahrnuje veškerou problematiku, která se můţe při oceňování vyskytnout. Ve své práci jsem si vytyčila úkol se více soustředit na rozdílnosti v přístupu obou systémů oceňování, neţ zpracovat přesný návod, jak oceňovat. V diplomové práci si napřed ujasním několik základních pojmů, poté krátce nahlédnu do historie oceňování, kdy se tak striktně neodděloval náhled na nemovitosti z pohledu cenového předpisu a z pohledu trhu. Následně rozeberu současnou situaci, kdy je vhodné pouţít spíše trţní pohled a kdy je právními normami předepsáno hodnocení dle cenového předpisu a zda to v některém případě nevyvolá křivdu na vlastnících předmětných nemovitostí. Samostatným celkem bude podrobnější rozebrání případů z praxe a zhodnocení řešení. Cílem práce je rozklíčování obou principů oceňování a vybrat hlavní zásady principů. Pro komparaci je nutno zjistit, ve který zásadách se principy rozcházejí a ve kterých shodují. V praktické části uvedu některé příklady ocenění (ocenění pozemku, bytu, rodinného domu s věcným břemenem doţití), kdy ukáţi rozdílné postupy ocenění, rozdílné náhledy na oceňované nemovitosti a hlavně rozdílné výsledky ocenění. Dané téma je zpracováno do takové míry, aby rozdílnosti obou oceňovacích systémů byly zřejmé, aby bylo patrno, v kterém případě se pouţívá ocenění dle cenového předpisu (např. kdy je jinými právními předpisy nařízeno) a kdy je objednatelem odhadu či posudku poţadováno spíše trţní ocenění. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen zákon o oceňování, zákon), je spíše obecné povahy, to znamená, ţe vymezuje předmět úpravy, způsoby oceňování, členění staveb, pozemků, majetkových práv a ostatního majetku. Konkrétnější je jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., a s účinností od ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. (tato novelizace je bez zásadních změn) - dále jen prováděcí vyhláška, vyhláška. Práce je určena pro širší veřejnost, která ale jiţ má určité podvědomí o tom, ţe existují nemovitosti s rozdílným uţitkem, a také trh s nemovitostmi, který dle moţného uţitku nemovitosti ohodnocuje. -7-

8 I v tomto oboru platí, ţe čím více víme o dané problematice, tím více nás tlačí pocit odpovědnosti za kvalitní zpracování odhadu nemovitosti nebo znaleckého posudku. Proto je třeba se v oboru nestále vzdělávat, konzultovat s kolegy. Oceňování nemovitostí je obor, kdy člověk nikdy nemůţe říci, ţe je vţdy připraven na řešení kaţdého nového případu (ocenění), ale naopak, stále se vyskytují nové a nové problémy v řešení, ať uţ v souvislosti s vývojem legislativy nebo ekonomiky naší země. 1. SYSTÉMY OCEŇOVÁNÍ V ČESKÉ REPUBLICE V České republice se pro oceňování majetku vyuţívají dva oceňovací systémy: a) Oceňování dle tzv. cenového předpisu, tj. zákon č. 151/1997 Sb. s prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., a s účinností od ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. (tato novelizace je bez zásadních změn). Pro toto oceňování se také často pouţívají mezi veřejností názvy: vyhláškové ocenění, administrativní ocenění. Oceňování dle cenového předpisu se uţívá zejména pro fiskální potřeby státu nebo v případech, kdy je to vyţadováno některými právními předpisy (např. dle zákona o daních z příjmů). b) Trţní ocenění pro toto ocenění neexistuje ţádný přesně návodný právní předpis, jsou dána pouze určitá schémata, respektují se obvyklé zvyklosti a obecná doporučení. Trţní ocenění se pouţívá například při vypořádání společného jmění manţelů, při vypořádání spoluvlastnických podílů, pro sjednání ceny do kupních smluv, tedy v případech, kdy je potřeba odhadnout skutečnou hodnotu předmětného majetku na trhu. To totiţ cenový předpis neumí. Oba uvedené systémy se v oceňovací praxi vyskytují jiţ velmi dlouho, i kdyţ veřejnost trţní ocenění vnímá jako něco nového. Jiţ před rokem 1900 měl znalec za úkol zjistit hodnotu prodejovou, obvyklou, trţní. Vývoj obou systémů je popsán v této diplomové práci, jsou konkretizovány rozdílné, ale i shodné náhledy obou systémů na nemovitosti. -8-

9 1.1 DEFINICE POJMŮ Vybrané pojmy uţívané v zákoně o oceňování a prováděcí vyhlášce V základních ustanoveních vyhlášky jsou vymezeny některé pojmy, např.: OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvaţuji všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Atd. podrobněji v cenovém předpise. BUDOVY - stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Toto ustanovení je třeba respektovat obzvláště při oceňování rozestavěného bytu v bytovém domě. Pokud není bytový dům prostorově uzavřený (tj. hlavně zastřešení) nelze vnitřní prostory povaţovat za vzniklé byty. HALA - je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m 3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m 2. Daná velikost zastavěné plochy a obestavěného prostoru je určitým mezníkem, od kdy se třeba i zděná stodola u rodinného domu musí dle cenového předpisu ocenit jako hala a není ani jiţ vedlejší stavbou nebo budovou. VEDLEJŠÍ STAVBA - stavba, která tvoří příslušenstv 1) stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku a jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 100 m². Vedlejší stavbou není garáţ a zahrádkářská chata. -9-

10 REKREAČNÍ CHATA - chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m 3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m 2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA - chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m 3 a se zastavěnou plochou nejvýše 25 m 2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví V praxi je třeba na začátku oceňování napřed rekreační objekt správně zařadit a teprve poté pokračovat v oceňování a správnému přiřazování různých koeficientů. REKREAČNÍ DOMEK - domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m 2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí, popřípadě jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jedno podzemní podlaţí. RODINNÝ DŮM - vyhláška vyuţívá definici dle vyhl. č. 501/2006 Sb., a následně č. 269/2009 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území. 2 a) stavby pro bydlení, odst. 2.: je rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Dále je při oceňování důleţité rozlišovat funkční celek a jednotný funkční celek. FUNKČNÍ CELEK - je soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně uţívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením. Ve funkčním celku můţe být i více zastavěných pozemků. JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK - je celek pozemků, kde jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. -10-

11 Funkční celek je tedy větší mnoţina moţností seskupení pozemků a jednotný funkční celek je menší podmnoţina se striktním určením. Při oceňování dle oceňovacího předpisu je opět nutno dbát na správné zařazení pozemků. STAVEBNÍ POZEMKY - jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Tato definice je pro praxi obzvláště důleţitá. Např. některé realitní kanceláře nabízejí a prodávají některé pozemky jako stavební. Při následném ocenění dle cenového předpisu pro daň z převodu nemovitostí pak ale pozemek nelze zařadit a ocenit jako stavební a je oceněn například jako orná půda s výrazně niţší cenou zjištěnou. Pojmy: stavba, vznik a zánik stavby, pozemek, parcela aj. jsem se podrobně zabývala ve své dřívější bakalářské práci 1, proto zde uvádím jen některé pojmy. 1 HOLÁ, Eva. Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (stavebního zákona) na oceňování nemovitostí (Bakalářská práce). Praha : Vl. n., s. -11-

12 1.1.2 Další vybrané pojmy uţívané v trţním oceňování TRŢNÍ HODNOTA 2 - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotných prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozváţně a bez nátlaku. TRŢNÍ HODNOTA 3 - je pojem ekonomicky obecný vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. TRŢNÍ CENA 3 - je pojem ekonomicky konkrétní cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Zde lze navázat na myšlenku Ing. Petra Orta, Ph.D.: Obvyklá cena je právní termín adekvátní ekonomické kategorii tržní hodnota. v jeho skriptech 3. CENA 4 - cena sjednaná při nákupu a prodeji zboţí. Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí ze dne , sp.zn. 28 Cdo 2401/2008 uvádí, ţe:..problematiku vyhovění platným právním předpisům ze strany prodejce, jenž nezajistil potřebnou dokumentaci pro uvedení zboží na trh. Tyto dokumenty přitom osvědčují technickou a bezpečnostní způsobilost zboží. Zanedbání těchto aspektů činí zboží absolutně nezpůsobilým k nabízení, prodeji a užívání, což má přímý a určující vliv na obecnou cenu, odpovídající ceně tržní. Cena obvyklá je vymezena v 2 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, a tato definice odpovídá ceně tržní, na niž má pak fatální vliv, pokud zboží na území ČR vůbec nabízet a prodávat nelze V tomto směru dovolací soud přitakává názoru žalované, která ve svém vyjádření k dovolání odkazuje na 2 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, jenž definuje pojem cena obvyklá, jako cenu obvykle požadovanou v daném místě a čase, čímž lze vymezit i cenu tržní. Čili dle NS cena obvyklá a cena trţní jsou dva totoţné pojmy. 2 Dle standardů odborné organizace IVSC/TEGoVA 3 ORT, Petr. Teorie oceňování. Vyd. 1. Praha : BIVŠ, a.s Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, s ISBN: odst. 2 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. -12-

13 REPRODUKČNÍ HODNOTA - hodnota, za kterou by bylo moţno pořídit stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. VĚCNÁ HODNOTA - je reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání (někdy téţ uţíváno: časová cena) ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku) Pro odhad nebo návrh trţní hodnoty nemovitostí se obvykle uţívají tyto metody: POROVNÁVACÍ METODA 3 - je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek PŘÍJMOVÁ METODA 5 - analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu. NÁKLADOVÁ METODA - analyzuje náklady na pořízení majetku nového v rozhodném období. Náklady jsou sníţeny o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Jiným znehodnocením můţe být např. zdraví ohroţující materiál (azbest, formaldehyd). 2. CHARAKTERISTIKA SYSTÉMŮ V tomto stručném náhledu na charakteristiky systémů mi nejde o to popsat všechny historické vyhlášky, ale spíše chci naznačit časový vývoj období, kdy cenový předpis více respektoval trţní prostředí a s trochou nadsázky by se dalo říci, ţe cenové předpisy vyhláškové oceňování - šly ruku v ruce se situací na trhu a trţním oceňováním; dále kdy se od sebe oddělily a trh byl násilně zdeformován; a kdy se zase pomalu oba systémy přibliţují. Je-li tématem této diplomové práce porovnání dvou oceňovacích systémů, je třeba nejdříve oba systémy alespoň stručně vysvětlit a popsat. 5 ORT, Petr. Příjmová metoda. Vyd. 1. Praha : BIVŠ, a.s Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, s ISBN:

14 2.1 CENOVÝ PŘEDPIS Stručný náhled do historie Mezi nejstarší cenové přepisy bychom mohli zařadit Bibli, kde dle Starého zákona odhadoval domy kněz. Samozřejmě kořeny oceňování sahají aţ do doby před naším letopočtem. Do této části práce jsou vybrány spíše předpisy, které významněji ovlivnily princip oceňování v Čechách za posledních přibliţně sto let. Období do roku 1900 Odhadní řád nemovitostí č. 175 z roku 1897 je jeden z prvních podrobnějších předpisů, jak postupovat při šetření a ocenění nemovitosti a kdo ocenění můţe provádět. Je zajímavé, jak v 19. století byli tvůrci zákonů moudří a některé zásady ze zákonů mají praktickou platnost dodnes. V článek III. nařízení O zásadách, kterých jest šetřiti při odhadu ukládá znalci povinnost zjistit hodnotu prodejovou (hodnotu obchodní, trţní) podle jednotek míry plošné (u objektů) nebo kapitalizováním ročního čistého výtěţku. Zjištění hodnoty prodejové se dělo zvláště při nezastavěných pozemcích, kterých podle jejich polohy zužitkovali jest za staveniště. Při určení hodnoty prodejové bylo hleděno k obvyklým v té krajině cenám prodejovým základ současné porovnávací metody. Počátky dnešní výnosové metody jsou v odhadním řádu také patrné: např. činţovní objekty se posuzovaly dle svého výtěţku. Vrchní soud zemský musel kaţdý rok určit pro celý svůj obvod úrokovou míru, kterou se znalci museli při ocenění řídit (dnes si výnosové míry musí znalec zajistit sám, a je to jedna z nejtěţších disciplín při oceňování). Do výtěţku z nájemného bylo započteno také nájemné, které by bylo dosaţeno za místnosti toho času nepronajaté (toto ustanovení se v současnosti vrátilo do cenového předpisu platí od roku 2008). Od hrubého nájemného se odečetly roční náklady. Do odhadního protokolu se zanesly okolnosti, které měly vliv na hodnotu, např. u stavení: zastavěná plocha, druh budovy, výška pater, stavební materiál, počet okenních otvorů, popis místností, stavební stav, místní poloha a jiné. Období v letech Nařízení č. 175/1939 Sb. zákona a nařízení o zákazu zvyšování cen ( stopceny ) Tímto nařízením bylo ke dni zakázáno zvyšovat ceny nemovitostí při převodu staveb mezi občany na území české republiky postavených v letech 1939 aţ 1964 (u staveb -14-

15 v osobním vlastnictví) a v letech 1939 aţ 1984 (u staveb v soukromém vlastnictví). Některé soudobé restituce majetku se ještě tímto přepisem řídily. Osobní a soukromé vlastnictví - rozdíl mezi osobním a soukromým vlastnictví byl ten, ţe osobní vlastnictví zahrnovalo majetek k uspokojení potřeb občana (např. jeden rodinný domek, jedna chata ) a soukromé vlastnictví byl ostatní majetek (např. druhý rodinný domek, druhá chata, druhý automobil, továrny, velkostatky ). Věci v soukromém vlastnictví se mohly darovat nebo prodat pouze státu (nikoliv mezi občany). Pozemky byly v osobním uţívání, tedy ve vlastnictví státu. Přesná metodika, jak stopceny stanovit, nebyla vydána, u pozemků se vycházelo z cenových map. Je s podivem, jak jednostránkové nařízení bylo dlouho při oceňování vyuţíváno. V roce 1960 vznikla ČSSR, byla dokončena normalizace, nová ústava, nové zákony. V roce 1964 nabyl účinnosti nový občanský zákoník č. 40/1964 Sb. A ten s sebou přinesl i významné změny v oceňovaných předpisech. Významný a na svoji dobu první podrobnější předpis byla Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Zde byly poprvé zavedeny třídy kvality stavby od I. do IV. třídy. Zásady pro zařazení rodinných domků do jednotlivých tříd byly podrobně popsány, domek byl rozdělen dle konstrukcí a vybavení (např. zdivo, fasáda, schodiště, podlahy, kuchyně, vytápění ) a tyto konstrukce posouzeny dle kvality. Např. hodnocení prádelny: - třída I. v domě s pračkou, kotlem, necky, stůl, vytápění - třída II. v domě, kotel malý - třída III. v domě bez kotle - třída IV. bez prádelny Kaţdé třídě náleţela daná sazba ceny za 1 m² obytné plochy. Cena objekt se přiměřeně sníţila o jeho opotřebení. Měrnou jednotnou u rodinných domků zde byl m² obytné plochy. V historickém výčtu nemohu opomenout dominantní Vyhlášku č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastňování nemovitostí. Tato vyhláška nabyla účinnosti dnem (nahradila vyhlášku č. 73/1964 Sb.) a platila aţ do -15-

16 , tedy celých 15 let. Ve vyhlášce zůstaly třídy kvality stavby I. aţ IV. ale s podstatně vyššími jednotkovými cenami za 1 m² obytné plochy. Byl zpřesněn výklad pojmu podlahové plochy (předtím jen odkaz na předpis s hospodařením s byty, nyní přidány místnosti k přechodnému ubytování a jiné místnosti v rodinném domku). Dále byl předpis zjednodušen pro ocenění při náhradě za stavby v osobním vlastnictví. Měrnou jednotnou u rodinných domků i nadále zůstává m² obytné plochy. Obestavěný prostor uvaţovaný při ocenění při stopcenách Ocenění v reţimu stopcen vycházelo buď ze zastavěné plochy jednotlivých podlaţí nebo z obestavěného prostoru celého objektu. Do roku 1939 neexistovala ţádná právní norma, která by určovala způsob výpočtu obestavěného prostoru objektů. Postupy měření se předávaly mezi znalci spíše ústně a časem se v oceňovací praxi vţily. Teprve v roce 1940 byla vydána ČSN Předběţné rozpočty stavebních nákladů pozemních staveb, kde v úvodu normy stanoven postup měření a výpočtu obestavěného prostoru. Tento postup vycházel ze zaţité a léty ověřené praxe měření a výpočtů, tj. ţe obestavěný prostor se vypočte jako součin zastavěné plochy jednotlivých podlaţí a jejich konstrukční výšky, k tomu se připočte část objemu střešního prostoru (cca 40 %). Objem sklepení se vypočetl zvlášť a oceňoval se niţší cenou cenou za sklepy. Obestavěný prostor uvaţovaný v současnosti popsán viz níţe. Vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků - vyhláška nabyla účinnosti od Tato vyhláška zcela změnila dosavadní metodiku oceňování. Jiţ se neuţívaly třídy kvality, ale bylo zavedeno tzv. bodové hodnocení a dle počtu bodů i celkové ocenění. Počet bodů závisel na počtu podlaţí objektu, typu jeho konstrukcí a provedení. Hodnota 1 bodu byla 1,- Kčs (koruna československá). Počet bodů pro jednotlivé konstrukce a vybavení byl neměnný (např. okna dvojitá nebo zdvojená hliníková za 130 bodů, okna jednoduchá dřevěná za 25 bodů). Počet zjištěných bodů se vynásobil zastavěnou plochou podlaţí v m² a hodnotou bodu 1,- Kčs. V této vyhlášce se objevil nový trţní pohled na nemovitosti. V 21 se uvádí: Ceny staveb zjištěné dle předchozích ustanovení mohou být zvýšeny až o 20 %, zejména vzhledem k místu, poloze a zvláštnímu vybavení. Ceny nelze takto zvýšit, jestliže byly již zvýšeny podle 18 nebo 19 odst

17 18 lze sjednat vyšší cenu s přihlédnutím k moţnému vyuţití stavby. Tato sjednaná cena však nesmí překročit náklady na pořízení stavby. 19 odst. 4 Socialistické organizace mohou sjednávat v mimořádných případech vyšší ceny neţ ceny zjištěné dle této vyhlášky. Ustanovení 21 umoţňovalo občanům, kteří mezi sebou uzavírají kupní smlouvu, sjednat po vzájemné dohodě vyšší cenu staveb, neţ byla cena zjištěná dle cenového předpisu. Zvýšení se pokládalo za cenu sjednanou dohodou mezi převodcem a nabyvatelem a nebylo na něj ţádné právo. V případech, kdy o zvýšení rozhodoval státní orgán (notářství, soud), byl odhadce vyzván k vyjádření a provedení návrhu ceny. Vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků - Účinnost od U rodinných domků byla důleţitá zastavěná plocha podlaţí, u ostatních obytných domů se uvaţovala podlahová plocha obytných místností a obestavěný prostor. Stále zůstalo bodové ohodnocení. Období od roku 1990 aţ po současnost Od revoluce v roce 1989, kdy došlo k pádu komunistického reţimu, se začalo politické zřízení v zemi přeměňovat více v souladu s demokratickými principy. V roce 1990 byla vydána nová ústava a tím skončilo období socialistické centrální plánovací ekonomiky. Bylo potřeba přeměnit řízené hospodářství na trţní model, započal proces privatizace státního majetku do soukromého vlastnictví, vlna restitucí soukromého majetku původním majitelům vyvlastněným během znárodnění. Od 1. září 1990 nabyla účinnosti vyhláška č. 316/1990 Sb., která mění a doplňuje vyhlášku č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. V této vyhlášce je sice stále bodový systém, ale pro ocenění zemědělských pozemků se zde zavádí bonitovaná půdně ekologická jednotka BPEJ jako základní mapovací a oceňovací jednotka bonitace zemědělské půdy. Konkrétní vlastnosti BPEJ byly vyjádřeny pětimístným kódem, např První číslice značí příslušnost ke klimatického regionu (0-9), druhá a třetí číslice stanovuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (01-78), čtvrtá číslice označuje kombinaci svaţitosti a expozice pozemku ke světovým stranám a pátá číslice vyjadřuje kombinaci hloubky půdy a -17-

18 její skeletovitosti (tj. podíl štěrku a kamene v ornici). K jednotlivému kódu byla přiřazena sazba v Kč za m². Vyhlášku č. 316/1990 Sb. doplnila a znovelizovala vyhláška č. 611/1992 Sb. s účinností od do Během času se do vyhlášek dostal pojem cenová mapa pozemků, kdy některé obce zpracovávaly informace o uskutečněných prodejích stavebních pozemků v místě, sestavovaly mapy a tyto jako návrh cenové mapy zasílaly ministerstvu financí ČR ke schválení. Některé pojmy byly naopak zase z vyhlášek odstraněny a nahrazeny jinými. Např. pojem rodinný domek přestal být uţíván v předpisech od (konec účinnosti zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty) a nahrazen pojmem rodinný dům Současnost Zatím poslední zásadní změnou v oceňovacích byl zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, účinnost od Tento zákon je předpisem obecným, uvádí základní zásady, a proto má své podrobnější prováděcí vyhlášky. Zákon upravuje způsoby oceňování majetku (věcí, práv a jiných majetkových hodnot) a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy (např. zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí; vyhláška o odměnách notářů). Zákon se nevztahuje na sjednávání cen (dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách), to probíhá převáţně dohodou. Zákon také neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Ustanovení tohoto zákona se nepouţijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování (např. v účetnictví) a při převádění majetku podle zvláštního předpisu (např. převod majetku státu na jiné osoby). Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Pojem obvyklá cena z pohledu tohoto zákona vysvětlen v definicích pojmů viz výše. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), -18-

19 c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, Další způsoby oceňování dle zákona zde nejsou uvedeny, jsou jiţ nad rámec této diplomové práce. Zákon v hlavě druhé člení nemovitosti na stavby a pozemky. Stavby pozemní jsou např. budovy. Stavby inţenýrské a speciální pozemní jsou například stavby dopravní, vodní. Podrobné členění najdeme v příslušné prováděcí vyhlášce. Pro ocenění je důleţité, ţe stavba se posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. V oceňovací praxi se občas stává, ţe oceňovaná stavba byla při své dávné výstavbě zkolaudována k jinému účelu uţití neţ je k datu ocenění uţívána. Například původní jednopatrový sklad v malé obci byl postupně změněn přestavbou na rekreační objekt. Ale v katastru nemovitostí je stále objekt veden jako jiná stavba nebo zemědělská stavba. Nebo původní zemědělská usedlost dnes slouţí z části pro bydlení a z části pro sídlo firmy s truhlářskou dílnou a sklady. Pro účely oceňování se pozemky člení na : a) stavební pozemky rozbor uveden v definicích pojmů b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. -19-

20 Zákon říká, ţe pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Dle 20 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. Nejsou údaje o druhu pozemku a jeho vyuţití právně závazné. V oceňovací praxi nastává tento nesoulad velmi často. S rozvojem výstavby kolem obcí a měst dochází k zabírání zemědělské půdy, změnám územních plánů, jsou vydávána nová územní rozhodnutí. Ministerstvo financí na dotaz: kdy (v jakém časovém období) lze např. pozemek orná půda s vydaným územním rozhodnutím povaţovat za stavební a takto i oceňovat, odpovědělo, ţe rozhodující datum, je datum vydání územního rozhodnutí a nikoliv datum nabytí právní moci. Při oceňování nemovitostí je povinností znalce/odhadce tyto skutečnosti ověřovat a poté správně o pozemky ocenit. Zákon o oceňování majetku dále člení trvalé porosty, zaobírá se majetkovými právy (např. práva odpovídající věcným břemenům), oceňováním cenných papírů, ostatního majetku (např. platebních karet, pohledávek a závazků) a podniků. K zákonu o oceňování je prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., s účinností od , o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., a s účinností od ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. (tato novelizace je bez zásadních změn). Vyhláška má mnoho příloh (příloha 1 aţ 39) kde jsou například různé základní ceny, koeficient K1 vyjadřuje druh konstrukce, koeficient K5 vyjadřuje polohu, koeficient Ki změnu ceny staveb, koeficient Kp prodejnost. Na tyto přílohy základní ustanovení vyhlášky odkazuje a při ocenění je nutno tyto respektovat. V zásadě lze dle oceňovacího předpisu oceňovat třemi způsoby: a) oceňování staveb nákladovým způsobem, b) oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu, c) oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem. ad a) Oceňování staveb nákladovým způsobem Nákladovým způsobem se oceňují stavby: budovy a haly, za určitých podmínek dále: rodinný dům, rekreační chalupa, rekreační domek, rekreační chata a zahrádkářská chata, -20-

21 garáţe, byty a nebytové prostory, dále vţdy vedlejší stavby, studny a jiné ve vyhlášce podrobně vyjmenované. Budova a hala - cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 vyhlášky, základní cenou za m 3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou různými koeficienty (např. K 1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K 2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí, K 4 - koeficient vybavení stavby, K i - koeficient změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni roku 1994, K p - koeficient prodejnosti) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, jejichţ obestavěný prostor je větší neţ m 3 nebo které patří k původní zemědělské usedlosti anebo jejichţ základní cena není uvedena v příloze č. 20a v tabulce č. 1 a cena rozestavěného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K 4, K 5, K i a K p Rekreační chata a zahrádkářská chata - cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichţ základní ceny nejsou uvedeny v příloze č. 20 a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K 4, K 5, K i, a K p. ad b) Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu Tento způsob oceňování se pouţije, pokud je celá stavba pronajata, nebo areál nebo část areálu. Pouţije se také ale v případě, kdy objekt (nebo jeho část) pronajat není, ale mohl by být. Vychází se z nájemní smlouvy nebo z obvyklého nájemného. Jen v případě, ţe nelze pro účel uţití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem. -21-

22 ad c) Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem V této části se vyhláška snaţí více přiblíţit skutečné situaci na trhu. Sběr dat z realizovaných prodejů a poté zapracování do vyhlášky je však bohuţel časově náročný (první rok sběr dat, druhý rok vyhodnocení a zpracování do cenového předpisu, třetí rok vchází cenový předpis v účinnost) a situace na trhu s nemovitostmi, potaţmo v naší ekonomice se né vţdy vyvíjí rovnoměrně tak, jak by si zpracovatelé předpisu představovali. Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do m 3, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 6. Bohuţel ani ministerstvo financí neumí přesně říci nebo definovat, co myšleno pojmem dokončený dům zda se jedná o dům zkolaudovaný (ale s chybějícími konstrukcemi, např. povrchy podlah, vnitřní osvětlovací tělesa, mnohdy i fasáda) nebo dům stavebně dokončený se všemi stavebními prvky, ale zatím z různých důvodů nezkolaudovaný (častým důvodem je vyhnutí se zápisu do katastru nemovitostí z důvodu hrozící exekuce). Rekreační chata a zahrádkářská chata - cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty uvedené v příloze č. 7. Byt ve vícebytovém domě - Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů 8) v budově typu J a K z přílohy č. 2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází, uvedené v příloze č. 2. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které -22-

23 není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání. Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně. Oceňování pozemků dle cenového předpisu Jak jiţ v zákonu o oceňování uvedeno, pozemky se pro účely oceňování člení na: stavební, zemědělské, lesní, vodní nádrţe a toky, jiné pozemky (např. baţiny). Ve svém rozboru se budu zabývat hlavně pozemky stavebními a méně pozemky zemědělskými. Stavební pozemky - se přednostně oceňují dle cenové mapy stavebních pozemků obce, která obsahuje textovou a grafickou část. V textové části je věcná analýza místního trhu s nemovitostmi a moţnosti jeho dalšího rozvoje. V grafické části je mapa se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 a ceny jednotlivých stavebních pozemků. V současné době počet obcí, které vydávají cenové mapy spíše ubývá, protoţe zpracování a údrţba dat potřebných pro tvoření map je finančně a časově náročná, a získaná data né vţdy kopírují situaci na trhu s pozemky (např. v lokalitě se uskutečnily pouze jeden dva prodeje pozemků a kupní cena byla ovlivněna mimořádnými okolnostmi (např. spekulativními nebo tíseň prodávajícího), které kupní cenu zdeformovaly, cena tedy nebyla výsledkem transakce, kdy účastníci jednali ochotně a z vlastní vůle. Tato bohuţel ale musí být zahrnuta do cenové mapy a můţe zdeformovat celý okolní trh s pozemky. Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle 28 vyhlášky. Co je podstatou 28 vyhlášky: Stavebním pozemkům jsou dle vyhlášky přiřazeny základní ceny (např. v Praze 2.250,- Kč/m², v Plzni 800,- Kč/m², v obci Bzí v okr. Plzeň-jih 35,- Kč/m²). Tyto ceny se dále upravují dle různých hledisek, např. dle počtu obyvatel v obci, zda je obec kulturně významná, jaký je přístup k oceňovanému pozemku (zda zpevněný, nezpevněný), zda pozemek ohroţen povodněmi atd. Upravená cena se vynásobí koeficienty K i a K p (koeficient změny cen staveb a koeficient prodejnosti). Nakonec se takto upravená cena vynásobí plošnou výměrou pozemku. Vliv na cenu pozemku má také to, zda je zahrnut do územního plánu obce, zda vydané rozhodnutí o umístění stavby a jiné faktory uvedené ve vyhlášce. Takto zjištěná cena pozemku dle cenového předpisu můţe činit nejméně 20 Kč/m 2 (při trţním ocenění třeba korunu nebo nulu). -23-

24 Zemědělské pozemky - základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (vysvětleno viz výše) uvedených v příloze vyhlášky. Tuto cenu lze dále upravovat např. o balvanitost pozemku nebo je-li v místě zvýšený výskyt elektrovodných stoţárů. Takto zjištěná cena pozemku dle cenového předpisu můţe činit nejméně 1 Kč za Kč/m 2. Oceňování trvalých porostů V oceňovací praxi se převáţně oceňují lesní porosty, ovocné dřeviny a okrasné rostliny. Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. Je třeba vycházet z lesních plánů a osnov od příslušného správce lesa. Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny vinné a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic. Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem. Oceňování trvalých porostů není moc vyhledávanou disciplínou u znalců/odhadců. Upřímně řečeno: málokdo je takový odborník na dřeviny (dendrolog), aby rozeznal Betulu pendulu (břízu bělokorou) od Betuly pubescent (břízy pýřité). Rozdíl v cenách u jednotlivých druhů za jeden strom je třeba i ,- Kč a kdyţ je např. u rekreačního objektu těchto stromů 5-10, tak celkový rozdíl v ceně dle oceňovacího předpisu můţe být 100 aţ 200 tisíc. Přitom ale v trţním ocenění se většinou dřeviny nijak významně na obvyklé ceně (trţní hodnotě) nemovitosti nepodílejí, trh s nemovitostmi dřeviny většinou nezajímají. Dnes tady dřevina je a zítra ji můţe někdo odstranit, zničit. Běţně se nejedná se významnou trvalou hodnotu. Koeficienty prodejnosti Vyhláška k zákonu pro oceňování stanoví způsob pouţívání koeficientu prodejnost Kp. V praxi je správné uţití koeficientu jednou z nejobtíţnějších oceňovacích disciplín. Bohuţel na správné určení Kp se váţe následně i správné určení dalšího koeficientu Ki koeficientu změny ceny staveb. Koeficient prodejnosti Kp dle vyhlášky vyjadřuje vztah cen nemovitostí sjednaných dle kupních smluv a jejich cen zjištěných dle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň. -24-

25 Na rozdíl od Kp při trţním ocenění, který nám říká, kolikrát dráţe nebo levněji se nemovitost na trhu prodává ve srovnání s vynaloţenými náklady na její pořízení (tj. náklady na vybudování a odečet opotřebení). Např. pro bytový dům je pro oblast Plzeň 1 koeficient Kp stanoven vyhláškou ve výši 1,672 a pro obec do 1 tisíce obyvatel v okrese Plzeň-jih ve výši 0,578. Znamená to tedy, ţe v Plzni se určitá nemovitost prodá výhodněji za vyšší cenu, je o ni větší zájem, neţ v malé obci. Koeficient prodejnosti se tvoří z dat, která poskytují finanční úřady z kupních smluv, tedy z realizovaných prodejů. Data zpracovává Ministerstvo financí ČR a Český statistický úřad. Na první pohled se tedy zdá, ţe vyhláška tímto koeficientem vlastně kopíruje stav na trhu nemovitostí. Ale bohuţel není tomu tak, protoţe rok trvá sběr dat (kupních cen) a další rok se vyhodnocuje a zpracovává do vyhlášky. Je zde tedy skluz cca 2 roky a za tu dobu se umí trh s nemovitostmi rychle měnit. A tak někdy dochází k situacím, ţe v malé obci se prodá bývalá zemědělská usedlost, kupní cena je spíše menší, ale zjištěná cena dle cenového předpisu je třeba i dvakrát větší, a prodávající musí zaplatit daň z převodu z té nepoměrně vyšší částky. Věcná břemena Další náročnou oceňovací disciplínou je ocenění věcných břemen. Dle občanského zákoníku 151n odst. 1) věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Zákon o oceňování v 18 nastiňuje postup oceňování práv odpovídajícím věcným břemenům. Postup je popsán hodně stručně a prováděcí vyhláška se jiţ touto problematikou nezaobírá. Proto Ministerstvo financí ČR vydalo komentář k oceňování těchto práv. Problematika věcných břemen je velmi obsáhlá a nad rámec této diplomové práce. Proto se zde nebudu zabývat druhy věcných břemen, jak vznikají a zanikají.., ale spíše se soustředím na moţné příklady. Zákon o oceňování stanoví, ţe právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. Roční uţitek se násobí počtem let uţívání práva, ale maximálně pěti, a pokud se právo váţe k určité osobě na dobu jejího ţivota, tak se násobí deseti. -25-

26 Například: - právo přejezdu pozemku na dobu určitou 3 roky (neţ soused dostaví svůj dům a svoji cestu) => ocení se trojnásobkem ročního uţitku - právo přejezdu pozemku na dobu neurčitou => ocení se pětinásobkem ročního uţitku - právo doţití babičky Novákové v rodinném domu => ocení se desetinásobkem ročního uţitku Násobky nejsou tak sloţité, sloţité je určit roční uţitek. Dle vyhlášky k oceňování 45 lze sníţit cenu nemovitosti o cenu věcného břemena na ní váznoucího nejvýše o 80 % zjištěné ceny nemovitostí. V trţní praxi se však můţe stát, ţe váznoucí věcné břemeno znehodnotí cenu nemovitosti zcela, anebo ještě naopak vyvolá další náklady (např. právo ukládání odpadu na určitém pozemku a následně povinnost pozemek ekologicky vyčistit). Míra kapitalizace K oceňování majetkových práv výnosovým způsobem se váţe tzv. míra kapitalizace. Při ocenění dle vyhlášky se míra kapitalizace p uţívá hlavně při oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu. Míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi očekávaným výnosem (budoucím, zpravidla ročním) a současnou hodnotou nemovitosti. Při vyuţití míry kapitalizace dle oceňovací vyhlášky dochází k určitému zkreslení, protoţe vyhláška uvaţuje nájemné z minulého období (poslední rok), ale výnosová hodnota je součtem budoucích výnosů. Míra kapitalizace dle vyhlášky také nerozlišuje, v jaké lokalitě se oceňovaná nemovitost nachází. Tzn., ţe například slušnému hotelu (nemovitost pro hromadné ubytování a stravování) v Plzni náleţí stejná míra kapitalizace (např. 8 %) jako ubytovně v horní dolní Lhotě. Můţete namítnout, ţe výpočet lze upravit koeficientem prodejnost Kp, ale toto právě při oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu nelze, neboť zde se pouţívají hodnoty bez Kp. V trţním oceňování je výběr hodnoty míry kapitalizace obrovský problém. Měli bychom určit podíl výnosů z pronájmu nemovitosti a skutečné prodejní ceny. Bohuţel se jedná o data těţko zjistitelná, a tak znalci/odhadci uţívají míru kapitalizace dle vyhlášky. Někdo s větším citem a někdo s menším. O tomto více v části: Trţní principy - příjmová metoda. -26-

27 2.2 TRŢNÍ PRINCIPIY Abych mohlo být provedeno srovnání trţních principů s oceňováním dle cenového předpisu i z pohledu historického, člením stručný historický přehled stejně jako přehled oceňování dle cenového předpisu viz výše Stručný náhled do historie Období do roku 1900 Odhadní řád nemovitostí č. 175 z roku 1897 je cenovým předpisem, a přesto můţeme jeho ustanovení povaţovat za trţní principy té doby. Předpis ukládal znalci povinnost zjistit hodnotu prodejovou (hodnotu obchodní, trţní). Zjištění hodnoty prodejové se dělo zvláště při nezastavěných pozemcích, kterých podle jejich polohy zužitkovali jest za staveniště. Při určení hodnoty prodejové bylo hleděno k obvyklým v té krajině cenám prodejovým. Období v letech Nařízení č. 175/1939 Sb. zákona a nařízení o zákazu zvyšování cen ( stopceny ) - tímto nařízením bylo ke dni zakázáno zvyšovat ceny nemovitostí při převodu staveb mezi občany na území české republiky postavených v letech 1939 aţ 1964 (u staveb v osobním vlastnictví) a v letech 1939 aţ 1984 (u staveb v soukromém vlastnictví). Z výše uvedeného vyplývá, ţe trţní oceňování bylo násilně přetrţeno v červnu roku 1939 stopcenami, takţe můţeme říci, ţe aţ do roku 1985 se oceňovalo pouze dle cenového předpisu, trh s nemovitostmi se nemohl svobodně vyvíjet, sice existoval (obchodovalo se s nemovitostmi), ale uskutečněné prodeje nebyly zaloţeny na přirozeném splynutí nabídky a poptávky mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozváţně a bez nátlaku. Od nabyla účinnosti vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků (její rozbor viz výše). V této vyhlášce se objevil nový trţní pohled na nemovitosti. Ceny staveb zjištěné dle tohoto předpisu mohly být zvýšeny aţ o 20 %, zejména vzhledem k místu, poloze a zvláštnímu vybavení. Od roku 1985 nastala tedy opět pro odhadce moţnost či povinnost oceňovat s přihlédnutím k trţním podmínkám v místě a čase. Vyhláška umoţňovala občanům, kteří mezi sebou uzavírají kupní smlouvu, sjednat po vzájemné dohodě vyšší cenu staveb, neţ byla cena zjištěná dle cenového předpisu. Zvýšení se pokládalo za cenu sjednanou dohodou mezi převodcem a nabyvatelem a nebylo na něj ţádné právo. -27-

28 Období od roku 1990 aţ po současnost V roce 1990 se v tehdy Československé federativní republice začalo s procesem přeměn, ekonomika se začala více trţně orientovat. Ekonomické principy uţ nebyly tolik potlačeny politickými rozhodnutími. Od se datuje novodobý vznik dvou nezávislých státu: České republiky a Slovenské republiky. Česká republika se začala postupně vyrovnávat s dlouholetým odtrţením od světových cen, začala se více zapojovat do evropského systému i v rámci oceňování. V roce 1994 vydal v zahraničí Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (International Valuation Standards Commitee IVSC) se sídlem v Londýně novelizované oceňovací standardy (první vydal v roce 1981, ale ty k nám v té době nepronikly). Standardy nepopisují přesně metody, jak oceňovat, ale poukazují na okolnosti, ke kterým je třeba při ocenění přihlíţet. V roce 1999 se do České republiky dostávají informace z evropské společnosti TEGoVA (The European Group of Valuers Associations). Organizace zveřejňuje standardy pro oceňování majetku. V té době také v České republice vznikají postupně různá seskupení odhadců a znalců, začínají se pořádat různá školení o problematice trţního oceňování. Vlastně se po roce 1990 všichni účastníci trhu s nemovitostmi začali vzdělávat, trh se začal rozvíjet. Ze začátku této pionýrské doby někteří aktéři vyuţili nepřehledné situace na nově vznikajícím trhu (ať uţ to byli prodávající, kupující, znalci, odhadci, státní instituce aj.), ale postupně se začala pravidla hry vyjasňovat a v současnosti si dovolím tvrdit, ţe valná většina obyvatel naší země tak trochu chápe fungování na trhu s nemovitostmi, různé instituce jsou daleko informovanější a obezřetnější, a jsou nastoleny určité trţní principy. Trţní principy to nazýváme proto, pro trţní ocenění neexistují ţádné přesně vymezené předpisy nebo přesná metodika. Proto také neříkáme, ţe zjišťujeme trţní hodnotu (jako u cenového předpisu je cena zjištěná), ale pouze odhadujeme. Odhadnutá hodnota by měla odráţet situaci na trhu s nemovitostmi (pokud mluvíme o současné hodnotě) nebo vývoj trhu (pokud mluvíme o budoucí hodnotě). Trţní oceňování se totiţ umí pohybovat v čase nejen směrem vzad (jako oceňovací předpis), ale i směrem vpřed, tj. do budoucna Současnost Napřed je třeba si připomenout, ţe trh je místem, kde se setkává nabídka s poptávkou a na základě vzájemné konfrontace se utváří ceny zboţí nebo sluţeb. Nemovitosti jsou zboţí jako kaţdé jiné, moţná jen s tou výjimkou, ţe se nedají přemístit, dováţet, některé ani vyrobit (pozemky). Trh zboţí a sluţeb řeší mimo jiné základní otázky: CO, JAK, PRO KOHO nebo PROČ vyrábět (budovat, produkovat )? Trh s nemovitostmi řeší to samé. -28-

29 Co prodávat, s čím obchodovat? Přeci se vším, co má nějakou cenu. Co vše lze ocenit? Vše! Jednoduchá odpověď, ale většinou sloţitá cesta k výsledku. Jak se k výsledku dobrat? Podstatou řešení úkolu pro znalce nebo odhadce je pochopení funkce oceňovaného majetku, jeho uţitečnosti, moţnosti vyuţití. Pro koho nebo proč oceňovat? Zde není myšlen účastník trhu, ale spíše za jakým účelem oceňovat. Jiný postup je třeba zvolit při zpracování odhadu ceny pro banku, jiný pro exekuční úřad, pro finanční analýzy podniků, pro dělení SJM. V kaţdém případě, ale základní metodologické přístupy pro práci znalce či odhadce (dále jen oceňovatele) jsou stejné, a to: 1. Reflexe (pozorování) 2. Indukce a dedukce 3. Analogie (modelování) 4. Analýza a syntéza Výborně o těchto přístupech pojednává Ing. Petr Ort, Ph.D ve svých skriptech 3, z kterých volně čerpám pro vysvětlení přístupů. Pomyslným prvním stupněm na cestě za výsledkem ocenění je prostá reflexe, tj. pozorování a zachycení daného stavu. Převedeno do praxe: oceňovatel provede prohlídku oceňované nemovitosti (například administrativní budovy), pořídí fotodokumentaci, budovu si zaměří (tj. její velikost vnější a podlahové plochy vnitřní), provede zápis o zjištěném stavu a neopomene prohlédnout a zdokumentovat i okolí budovy. Dalším stupněm je indukce a dedukce. Indukce je postup v úsudku od konkrétního případu k obecnému zjištění. Dedukce je postup opačný, od obecného k jednotlivému (konkrétnímu). V praxi to znamená, ţe u zmíněné administrativní budovy určíme její kvalitu a kvantitu, poté stanovíme reprodukční hodnotu vynásobením měrných jednotek vysoce agregovanou cenou (tj. cenou, která vyjadřuje cenu dokončené stavby vztaţenou na měrnou jednotku, např. kubický metr obestavěného prostoru stavby). Získáme tak věcnou hodnotu stavby. Aţ sem se postup zdá jednoduchý, průhledný, skoro aţ jednoduše matematický. V dalším stupni: analogii (modelování) musí oceňovatel prokázat nejen své znalosti získané studiem, ale také své zkušenosti získané praxí a mnohdy tvrdě vykoupené. Oceňovatel musí být schopen vymodelovat různé reálné situace týkající se oceňovaného objektu, situace kriticky zhodnotit a získané výsledky interpretovat. Například se můţe jednat o základní způsob modelování kapitalizační míry při výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou. -29-

30 Závěrečným stupněm (metodou) je obvykle analýza a syntéza. Analýza je postup od jevů k principům, syntéza je postup opačný od principů k jevům. V praxi to znamená, ţe se provede analýza vytěţených dat, roztřídí se do skupin dle výrazných znaků (např. velikost podlahové plochy, konstrukčních systémů ), je třeba si uvědomit určité vlastnosti nemovitosti, pouţít i matematické vyhodnocení, umět odhadnout následné chování jednotlivých konstrukcí budovy (např. jak budou snášet další zatíţení, vnější síly, vnitřní sály ). Uţívané metody ocenění zaloţené na trţním principu Ocenění nemovitostí na trţních principech je odlišné od zjištění ceny dle cenového předpisu (oceňovací vyhlášky). Trţní principy se odvíjejí od trţních mechanismů a stavu trhu, tj. vztahy mezi nabídkou a poptávkou. Trţní oceňování je zaloţeno na vývoji cen, tendencích v politice, ekonomice. Uţívané metody jsou: metoda porovnávací, příjmová, nákladová (definice viz výše). POROVNÁVACÍ METODA Oceňovanou nemovitost porovnáváme s prodeji obdobných nemovitosti v dané lokalitě a časovém rozmezí přibliţně 6 měsíců. Podmínky prodeje by měly být také porovnatelné (nemělo by se jednat např. o prodej v rodině, kdy kupní cena byla deformována osobními vztahy). Porovnání můţe být přímé a nepřímé. Přímé porovnání znamená, ţe porovnáváme přímo oceňovanou nemovitost se vzorky prodaných nemovitostí. Nepřímé porovnání znamená, ţe zjištěná data o prodávaných nemovitostech zpracujeme na průměrná data, vytvoříme si tzv. referenční vzorek (referuje o standardech vzorků) a oceňovanou nemovitost porovnáváme s tím vytvořeným referenčním vzorkem. V praxi se bohuţel stává, ţe v daném místě (okolí) a čase se nevyskytuje dostatečný počet prodaných obdobných nemovitostí a oceňovatel musí provádět porovnání i s obchodovanými (v té době nabízenými) nemovitostmi. Pak je na oceňovateli, aby vstupní data (nabízenou kupní cenu) citlivě upravil dle svých znalostí a zkušeností. V odhadu je třeba na tyto skutečnosti upozornit. Pro tuto metodu je důleţitá tvorba databáze o realizovaných prodejích nemovitostí. Databáze musí být neustále aktualizována, důleţité je, aby sbíraná data byla pravdivá a co moţná nejúplnější. Tvorba databází je jiţ nad rámec této diplomové práce. Při přímém porovnání je třeba porovnávat přes určité parametry. Parametry jsou nejen kvantitativní (zastavěná plocha, obestavěný prostor, ), ale i kvalitativní jak po stránce -30-

31 technické (např. konstrukční stavební systém, napojení na inţenýrské sítě), tak po stránce právní (např. zajištění přístupu k nemovitosti, omezení věcných práv, zda nemovitosti volná nebo pronajatá). Zjištěné parametry se upravují tzv. korekčními činiteli (koeficienty) jejich uţití a úprava viz praktická část této práce. V závěru porovnání získáme výslednou porovnávací hodnotu. Tato hodnota ovšem ještě nemusí být výsledkem ocenění. Oceňovanou nemovitost je lépe ohodnotit za pouţití více metod a v závěru výsledky metod citlivě posoudit. V praxi se vyskytují také však případy, kdy porovnávací metodu nelze pouţít. Je to například v případě odhadu ceny rozestavěného objektu. Tento objekt samozřejmě svoji cenu na trhu má. Ale rozestavěné stavby jsou vţdy v jiné fázi rozestavěnosti (dokončenosti), proto je nelze zcela dobře porovnávat a oceňovatel musí zvolit jinou metodu odhadu ceny. PŘÍJMOVÁ METODA Tato metoda je zaloţena na predikci čistých výnosů, které by mohly plynout z vlastnictví oceňované nemovitosti (jejího provozu či pronájmu). Principem metody je ukázat současnou hodnotu budoucích čistých příjmů z nemovitosti. Současnou hodnotu získáme diskontováním (odúročením) budoucích čistých výnosů na současnou hodnotu pomocí tzv. diskontní míry, která představuje výnosnost investice (např. koupě nemovitosti). Stanovení diskontní míry je velmi sloţitá disciplína a uţívá se v případech, kdy uvaţujeme budoucí peněţní toky a chceme je převést na současnou hodnotu (laicky řečeno: rozhodujeme se, zda investovat na kapitálovém trhu nebo investovat např. do koupě nemovitosti; na kapitálovém trhu můţeme znát dosahovanou výnosnost a tuto nebo větší výnosnost chceme mít i u předmětné nemovitosti; na základě této předpokládané výnosnosti můţeme budoucí peněţní toky převést na současnou hodnotu). Nebo můţeme postupovat opačně, tj. chceme zjistit míru zhodnocení investic vloţených do nemovitosti, tzv. kapitalizace. Kapitalizace proto, ţe převádíme výnos na kapitál. K tomuto převodu pouţíváme kapitalizační míru, kterou zjistíme jako poměr skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů prodaných nemovitostí. Pokud víme, ţe např. malá administrativní budova byla prodána za Kč a její roční výnos byl Kč, pak podíl hodnot je 8,8, tj. 8,8% kapitalizační míra. Obecně platí, ţe čím vyšší procento kapitalizační míry, tím niţší je výnosová hodnota nebo trţní hodnota nemovitosti. V příjmové metodě musí oceňovatel hodnotit, zda je oceňovaná nemovitost uţívána v souladu se zásadou nejvyššího a nejlepšího vyuţití, odhadnout zbývající dobu ţivotnosti objektu, vyhodnotit nájemní smlouvy, nutná náklady k provozu, aj. -31-

32 Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek po dobu své ţivotnosti schopen generovat. NÁKLADOVÁ METODA Metoda je zaloţena na odhadu reprodukčních nákladů stavby, tj. nákladů nutných k pořízení obdobné stavby v nových současných cenách. Tyto reprodukční náklady jsou pak sníţeny o skutečné opotřebení stavby a získáme tzv. věcnou hodnotu. Zjednodušený postup v praxi je takový, ţe oceňovatel na základě skutečných měření objektu vypočte obestavěný prostor objektu a celkovou kubaturu vynásobí vysoce agregovanou cenou. Vysoce agregovanou cenou lze získat z ceníků firem např. RTS Brno, ÚRS Praha. Tato cena zahrnuje veškeré náklady na určenou jednotku (m², m³, bm..). Takto získá reprodukční cenu, která je uţívána také pro pojištění nemovitosti, pro developery při výstavbě aj. Reprodukční cenu sníţíme o skutečné opotřebení objektu. Výsledkem je věcná hodnota objektu, ke které je nutno často připočítat hodnotu pozemku. Náklady na pořízení majetku nového jsou sníţeny o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Jiným znehodnocením můţe být např. zdraví ohroţující materiál: - azbest, který se pouţíval v 70. letech při výstavbě administrativních budov, škol, nákupních středisek aj. - známé boletické panely - formaldehyd - pouţíval se pro výrobu lepidel pojících dřevotřískové desky Hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou však jen málokdy ukazuje na trţní hodnotu majetku. V atraktivních lokalitách, kde poptávka po nemovitostech výrazně převyšuje nabídku, bývá trţní hodnota nemovitostí vyšší neţ hodnota zjištěná nákladovou metodou (kupující je ochoten nemovitost výrazně přeplatit). Naopak v neatraktivních lokalitách je hodnota nemovitosti zjištěná nákladovou metodou výrazně vyšší (i násobně vyšší) a poptávka je v místě mizivá (například v odlehlé lokalitě malé vsi je nákladová hodnota bývalé zemědělské usedlosti velmi vysoká, protoţe kubatura objektů stodol, hospodářské části je velká, ale prodejnost v místě je velmi nízká). Přesto nákladová metoda má své místo v oceňování majetku a mnohdy jen díky ní si uvědomíme různé konstrukční, technické, funkční nedostatky, které mají významný vliv na trţní hodnotu oceňované nemovitosti. -32-

33 Celkové hodnocení oceňované nemovitosti Aplikacemi výše uvedených metod můţeme odhadnout trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Musíme zváţit, zda oceňovaný majetek je na trhu obchodován, zda současná ekonomika je stabilní nebo se naopak předpokládají určité překotné změny (např. situace trhu před orkem 2004 před vstupem ČR do Evropské unie), které by měly kladný nebo záporný vliv vývoj trhu s nemovitostmi. Pokud jsou obdobné nemovitosti v dané lokalitě čile obchodovány, je vhodné přiřadit největší váhu metodě porovnávací. Je vhodné i trţní hodnotu navrhnout v určitém intervalu, cenovém rozpětí. V rozsudku Nejvyššího správního soudu (spisová zn. 8 Afs 80/ ) ze dne je uvedeno: Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že ceny sjednávané v běžných obchodních vztazích nelze absolutizovat jediným číslem,.ale je třeba ji stanovit alespoň intervalem nejčastěji realizovaných cen. Stanovení konkrétního rozpětí musí zohlednit, zda se zjištěné ceny pohybují ve velkém nebo naopak úzkém rozpětí.. Závěr soudu aplikovat i na odhad trţní hodnoty. Problém cenového rozpětí ale nastává v případě, kdy je třeba ocenit nemovitost bez DPH. Potom by bylo třeba určit u cenového rozpětí i nejvyšší a nejniţší DPH. Při celkovém hodnocení je třeba se také zabývat ekonomické pojmy goodwill a badwill. Pojem goodwill bychom mohli chápat jako určitou nadhodnotu nemovitosti, hodnotu ale spíše abstraktní. Např. v Plzni je restaurace U Švejka, jejíţ interiéry a nábytek jsou zdobeny motivy kreseb Josefa Lady vztahující se k době Rakouska-Uherska a k dobrému vojákovi Švejkovi. Pokud bychom restauraci oceňovali jako objekt (po stavební stránce), tak motivy kreseb by nebyly významným příspěvkem k trţní hodnotě objektu. Pokud bychom ale restauraci oceňovali jako podnik (ocenění podniku), pak by motivy kreseb byly chápány jako nehmotná součást majetku podniku. Tato nehmotná část by se mohla vyčíslit jako rozdíl mezi účetním oceněním podniku a trţním oceněním podniku. Goodwill vzniká dlouhodobým kladným působením podniku na trhu a vede ke vzniku všeobecného podvědomí o firmě (podniku). Jedná se tedy o jakési dobré jméno podniku, jeho sluţeb, výrobků. Pokud by ale podnik ve společnosti působil negativně, měl by špatnou pověst a tím získal špatné jméno, jedná se o záporný goodwill, běţně nazývaný badwill (např. podnik dlouhodobě poškozující okolní ovzduší a vody svými exhalacemi a odpadními vodami). -33-

34 3. KOMPARATIVNÍ ANALÝZA OBOU SYSTÉMŮ Oba dva výše charakterizované oceňovací systémy mají své zastánce i odpůrce. Oceňování dle cenového předpisu (někdy nazýváno administrativní oceňování nebo vyhláškové oceňování) se převáţně uţívá v souvislosti s daňovými zájmu státu (pro daň z převodu, darovací daň, dědickou daň, daň z příjmu, při převodu majetku státu na jiné osoby, pro vyvlastnění a jiné případy zvláštními předpisy stanovené nebo z rozhodnutí příslušných orgánů. V těchto případech, kdy je potřeba zjistit daňový základ, je k tomu potřeba nějaká právní norma, zákon, vyhláška. To splňuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a jeho prováděcí vyhláška. V zákoně a vyhlášce musí být pevně dána konstrukce ceny, protoţe nesmí být prostor pro dvojitý výklad. Naproti daňovým zájmům státu stojí trţní prostředí, kde působí neviditelná ruka trhu a prostředí se nechce nechat svázat nějakými statickými pravidly (vyhláškou), protoţe trh je ţivý organismus a neustále se vyvíjí, mění, reaguje na ekonomické situace, a to docela pruţně, nebo alespoň pruţněji neţ zákon o oceňování s prováděcí vyhláškou. V trţním oceňování neexistují přesné vzorce, do kterých by se dosadilo a matematicky by vyšel výsledek. Trţní oceňování je tvůrčí proces, hledání cenotvorných argumentů, jejich analýza a váţení všech známých faktorů ovlivňujících trh s nemovitostmi, uţívají se spíše postupová schémata, pečlivě se hodnotí a váţí. Kdybychom chtěli symbiózu obou systému znázornit na časové ose, zjistili bychom, ţe do roku 1936 sice existoval cenový předpis (Odhadní řád nemovitostí č. 175 z roku 1897), ale ten znalci ukládal zjišťovat při oceňování hodnotu nemovitosti prodejní (obchodní, trţní), hledělo se na v té krajině ceny prodejové. Dále musel znalec zaznamenat všechny okolnosti, které měly na cenu vliv. V odhadním řádu neexistovaly ţádné koeficienty prodejnosti, polohy, vybavení staveb. Vše se řídilo podmínkami na trhu v místě a čase. Proto si z tohoto můţeme odvodit, ţe do roku 1936 šly oba systémy společně, lépe řečeno: byl jeden oceňovací systém, který vycházel v místních trţních podmínek. V roce 1936 bylo vydáno nařízení vlády č. 175/1939 Sb. zákona a nařízení o zákazu zvyšování cen ( stopceny ) a vlastně tím bylo trţní oceňování násilně ukončeno. Dále po mnoho let pokračovalo jen oceňování dle cenového předpisu. Trh s nemovitostmi se nijak výrazně nevyvíjel, neexistovalo spolupůsobení a utváření trhu nabídkou a poptávkou. To vše -34-

35 trvalo aţ do roku 1990, skončilo období socialistické centrální ekonomiky, začal se v hospodářství rozvíjet trţní model. Můţeme říci, ţe na časové ose se od roku 1990 opět objevují oba oceňovací systémy vedle sebe, ale hodně vzdáleny. Cenový předpis byl striktní, neumoţňoval pohyb mezi mantinely (např. vyuţití znalosti místa při oceňování). Změna nastává prováděcí vyhláškou č. 540/2002 Sb. (k zákonu o oceňování), kdy s účinností od lze některé garáţe a byty oceňovat porovnávacím způsobem. U garáţí to lze jen u těch, které netvoří příslušenství jiných staveb. Jednalo-li se tedy o garáţ příslušenství rodinného domu oceňovala se nákladově; jednalo-li se o garáţ například řadovou, která netvořila příslušenství domu oceňovala se porovnávacím způsobem. Dále byla moţnost oceňovat porovnávacím způsobem byty ve vícebytovém domě (typovém, netypovém). Oceňovalo se dle nově vzniklých znaků pro porovnání: stav trhu, poloha nemovitosti v obci, napojení na inţenýrské sítě, dostupnost dopravy, konstrukční provedení, obchody, sluţby v místě a jiné. O tomto období můţeme říci, ţe nastává přibliţování cenového předpisu trţnímu oceňování. Přibliţování pokračuje i novelou č. 452/2003 Sb., s účinností od Do staveb oceňovaných porovnávacím způsobem přibyly rekreační chaty a zahrádkářské chaty (včetně venkovních úprav). Toto bylo velmi přínosné a úlevné i pro znalce a odhadce, protoţe dříve zaměřováním a popisováním venkovních úprav strávil znalec více času neţ se samotným objektem chaty. V roce 2005 novela č. 640/2004 Sb. nepřinesla ţádné zásadní změny a ani novely v roce 2007 vyhl. č. 617/2006 Sb. a č. 76/2007 Sb. nepřispěly výrazněji k přiblíţení cenového předpisu realitě. Jejich příspěvek byl jen ten, ţe se mohly ovocné dřeviny a okrasné rostliny pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí oceňovat zjednodušeným způsobem, tj. dle výměry pokryvné plochy porostu a určitého procenta z ceny pozemky. Dříve se totiţ stávalo, ţe při ocenění např. rekreační chaty se zahradou a porosty, byla cena zjištěná u porostů daleko vyšší neţ u samotné chaty a z celkové nesmyslně vysoké ceny se také platila např. daň z převodu (dříve 5%). Docházelo tak k nesmyslným řešením, ţe vlastník před oceněním raději všechny stromy na pozemku u chaty pokácel a teprve poté svolil k ocenění. Ocenění zjednodušeným způsobem se týkalo v některých případech i lesního porostu. Znaleckou veřejností byla nedočkavě očekávána novela vyhlášky pro rok V roce 2008 vyšla zcela nová vyhláška, která zrušila všechny předtím prováděcí vyhlášky. Nová vyhláška č. 3/2008 Sb. s účinností od platí do dnešní doby, ale jiţ byla několikrát -35-

36 novelizována. Její účinnost byla od 1.2. proto, ţe od tohoto data se pravidelně mění Malý lexikon obcí s počty obyvatel, coţ má vliv na výpočet ceny pozemků. Vyhláška č. 3/2008 Sb. ale bohuţel ţádné výrazné změny nepřinesla, i kdyţ bylo ministerstvem financí avizováno oceňování porovnávacím způsobem také rodinných domů. Čili ţádné další výrazné přiblíţení trhu. Aţ teprve novela - vyhláška č. 456/2008 Sb. pro rok 2009 přinesla dlouho ţádané a očekávané oceňování rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku porovnávacím způsobem. Konečně vyhlášku zajímalo i zde, jaká je situace na dílčím trhu s nemovitostmi, poloha nemovitosti (zda je oblast preferovaná nebo není), zda je v místě veřejná doprava, zda lze v okolí očekávat změny mající významný vliv na cenu nemovitosti, zda v okolí nebydlí konfliktní skupiny atd. To jsou všechno hlediska, která je nutno uvaţovat i při trţním ocenění a mohou mít výrazný vliv povyšující cenu nebo poniţující. To byl další velký krok cenového předpisu pro přiblíţení se trţnímu ocenění. V současnosti se cenový předpis snaţí i nadále přibliţovat trţnímu ocenění, ale vzhledem k tomu, ţe reakce prováděcí vyhlášky na situaci na trhu je asi tak s dvouletým skluzem, nemůţe se cenový předpis nikdy přiblíţit trţním principům. Jeden rok se sbírají data, druhý rok se vyhodnocují získané kupní ceny z kupních smluv, upravují se koeficienty prodejnosti, koeficienty přepočtu základní ceny dle druhu konstrukce a jiné, a teprve na počátku třetího roku nabývá nově vytvořená vyhláška účinnosti! V posledních letech se prováděcí vyhláška mění 1x za rok. Největší rozpory v oceňování byly asi tak v roce , kdy tvůrci vyhlášky v roce 2007 sbírali data (rok 2007 byl rokem s doposud nejvyššími kupními cenami nemovitostí za posledních cca 50 let (po měnové reformě v ČR v roce 1953), v roce 2008 data vyhodnotili, zpracovali novou vyhlášku s účinností od Jaké bylo zděšení znalců a jejich klientů, kdyţ ocenění dle cenového předpisu pro daň z převodu bylo daleko vyšší neţ cena, za kterou byla v roce 2009 nemovitost prodána. V roce 2009 se totiţ jiţ naplno projevila ekonomická krize i na trhu s nemovitostmi a některé nemovitosti spadly s kupní cenou aţ o 30 % oproti roku Takţe se běţně stávalo, ţe např. prodej bytu 3+1 v panelovém bytovém domě v Plzni byl realizován za Kč a cena zjištěná dle cenového předpisu byla Kč. Daň z převodu se platí 3 % z vyšší hodnoty (kupní cena vs. cena zjištěná). V tomto případě je vyšší cena zjištěná, daň z převodu tedy činila Kč. Z kupní ceny by byla daň Kč. To bylo velké rozčarování pro daňového poplatníka. -36-

37 V tomto hodnocení se chci zaměřit přímo i na konkrétní rozdíly obou současných oceňovacích systémů. V úvodní části zákona o oceňování majetku jsou uvedeny některé způsoby oceňování: Nákladový způsob Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Pro tento nákladový způsob jsou stanoveny standardy vybavení. Například: Příloha č. 6 vyhlášky tabulka II. Standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků. Popisuje standardní konstrukce a vybavení vyjmenovaných objektů. Tato tabulka byla vytvořena k zákonu o oceňování majetku v roce 1997 a konstrukce zde neuvedené jsou buď podstandardní nebo nadstandardní. Tabulka zaznamenala v uplynulých 15 letech ( ) jen málo změn, a přitom materiály uţívané ve stavebnictví udělaly obrovský kvalitativní skok. Na některé konstrukce vyhláška pohlíţí jako na nadstandardní, ale trh na ně nahlíţí jako na obvyklé čili standardní. Některé prvky hodnotí vyhláška jako standardní, ale trh jiţ jako podstandardní. Příklady: Číslo poloţky Konstrukce a vybavení Popis standardu Náhled vyhlášky Ovlivnění hodnoty 2 zdivo zdivo s tepelnou toto zdivo hodnota izolační standardní nezměněna schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tj. 45 cm,. 3 stropy jakékoliv i spalné stropy hodnota s rovným jsou nezměněna podhledem v pořádku 5 krytina pálená, betonová krytina hodnota pozinkovaný je nadstandard zvýšena plech, Náhled trhu nezateplené cihelné zdivo z původních plných cihel povaţuje za velmi podstandardní spalné stropy (mimo dřevostaveb) nechce betonová krytina je levnější materiálově Ovlivnění hodnoty směrem dolů výrazně směrem dolů hodnota nezměněna -37-

38 osinkocementové i pokládkou šablony, ţivičná (krytina svařovaná velkoformátová) na směrem osinkocementové dolů šablony trh nahlíţí negativně 20 zdroj teplé bojler, karma karmu hodnotí hodnota na karmu nahlíţí směrem vody jako standard nezměněna jako na dolů podstandard pokud hodnota bráno jako hodnota kombinovaný zvýšena standard u nezměněna kotel rodinných domů 23 vybavení plynový sporák el.sporák (včetně hodnota plynový sporák směrem kuchyně běţných zvýšena původní hodnotí dolů sklokeramických trh jako desek) hodnotí podstandard jako nadstandard el.sporák (včetně hodnota běţných nezměněna sklokeramických desek) hodnotí jako standard 24 vnitřní vana ocelová, akrylátovou hodnota akrylátovou vanu hodnota vybavení vanu hodnotí zvýšena hodnotí jako nezměněna jako nadstandard standard ocelovou vanu směrem původní hodnotí dolů jako podstandard Ad č. 2 Pokud mluvíme například o rodinných domech, tak dnes zajímají trh objekty s nízkou spotřebou energie, coţ vyhláška nijak zásadně neřeší. Zpřísňují se poţadavky na tepelný odpor svislých nosných konstrukcí (hlavně obvodového pláště budovy). K porovnání hodnot slouţí součinitel prostupu tepla U (dříve se pouţívala opačná hodnota: tepelný odpor konstrukcí R). -38-

39 Součinitel prostupu tepla U se udává v jednotkách W/m²K, vypovídá o tepelně izolačních schopnostech konstrukce. Pokud je hodnota vysoká (např. 1,30 u zděných domů z plného cihelného zdiva postavených kolem roku 1930), tak konstrukce propouští příliš mnoho tepla a provoz objektu je výrazně neekonomický. Pokud je hodnota nízká (např. 0,20 u zděného rodinného domu z novodobého cihelného zdiva postaveného kolem roku 2000), jedná se o objekt s výrazně ekonomičtějším provozem a tím i na trhu ţádanějším a více ceněním. Z výše uvedeného vyplývá, ţe vyhláška hodnotí konstrukci obvodového zdiva z pálených cihel vyrobených např. v roce 1970 (U = 1,1 W/m²K) a z nich v roce 1970 postavený dům stejně jako konstrukci obvodového zdiva z pálených cihel vyrobených např. v roce 2010 (U = 0,2 W/m²K) a z nich v roce 2010 postavený dům (zde se nezabýváme amortizací - to je jiné hledisko). Trh se ale naštěstí na to dívá jinak. Takto bychom se ale mohli pozastavit i u dalších konstrukcí: okna, stropní konstrukce, izolace...kaţdý prvek má svůj součinitel prostupu tepla U, z nich následně lze vypočítat průměrný součinitel prostupu tepla domu a lépe tak odhadnout spotřebu tepla k vytápění a s tím spojené náklady. Nikdo z účastníků trhu s nemovitostmi nechce mít zbytečné vysoké náklady na provoz kupované nebo uţívané nemovitosti. Při tvorbě tabulky popisů konstrukcí a jejich hodnocení k zákonu o oceňování v roce 1997 se ještě o součiniteli prostupu tepla U a tepelném odporu konstrukcí R neuvaţovalo, tyto hodnoty se neměřily. V České republice se začaly po roce 2000 vyrábět broušené cihly (zbroušené loţné plochy), aby se dosáhlo co nejmenších tepelných mostů. Vyvíjel se nejen tvar cihel, ale i vlastní materiál keramický střep, spojovací malta, omítky. Poţadavky na tepelnou ochranu budov se za posledních 50 let zpřísnili 6krát, z toho za posledních deset let 2krát. U zdiva z pálených cihel došlo k navýšení tepelného odporu za posledních 50 let 11 krát, z toho za posledních 10 let 3krát 6. Ale tento vývoj bohuţel vyhláška vůbec nezohledňuje. Ad č. 5 pokud je na stavbě osazena betonová krytina vyráběná kolem roku 1930, i to by správně dle vyhlášky mělo být hodnoceno jako nadstandardní, coţ se jeví jako nelogické. Je zajímavé, ţe zatímco tašková krytina u rekreačních chat (příloha č. 7 tabulka II) je hodnocena vyhláškou jako nadstandardní, tak u vedlejších staveb (příloha č. 8 tabulka II) je 6

40 hodnocena jako standardní. Čili dochází k tomu, ţe zděná kolna (nebo chlívek) u chaty s taškovou krytinou má krytinu hodnocenou jako standardní cenu nezvyšující a zděná chata s taškovou krytinou má krytinu hodnocenou jako nadstandardní, cenu zvyšující. Ale trh se na tento případ bude dívat zcela opačně. Podobně rozdílný náhled vyhlášky a trhu je na ţivotnost jednotlivých konstrukcí. Při analytickém způsobu oceňování jsou vyhláškou dány určité intervaly moţné ţivotnosti konstrukcí. Příklady ţivotností v letech: - základy svislé konstrukce stropy krov, střecha vnitřní obklady keramické vnitřní hygienické vybavení Z pohledu vyhlášky je co nejdelší ţivotnost konstrukcí pro daňové účely jasná. Čím se uvaţuje delší ţivotnost, tím je opotřebí rozloţeno do delšího časového úseku a zjištěná cena objektu je větší, neţ kdyby byla uvaţována kratší ţivotnost konstrukcí. Kdyţ je zjištěná cena objektu větší, pak také je např. základ daně z převodu nemovitostí (pokud = ceně zjištěné dle zvláštního právního předpisu = zákon č. 151/1997 Sb.) vyšší, a tím pádem je větší příjem z této daně do státního rozpočtu. Jaký je ale pohled trhu? Skutečně by mohl být potenciální kupující nadšený z toho, ţe jeho základy se mohou doţít minimálně 150 let? Jakou asi mají funkčnost dejme tomu po 70 letech, a co svislé a vodorovné izolace, jejich funkčnost? Nebo vnitřní hygienické vybavení, tj. vana, WC tyto jsou po 10 letech uţ né moc ţádoucí, natoţ po 20 a více. Dnes se vyrábí předměty s kratší dobou ţivotnosti neţ dříve, a to z více důvodů: aby výroba potaţmo cena výrobku nebyla tak drahá, aby kupující byl nucen častěji kupovat, ale také proto, ţe výrobky rychleji morálně zastarávají. Ale tyto aspekty vyhláška přehlíţí a jakoby říká: Ne, já trvám na tom, ţe základy staré 100 let mají teprve 2/3 nebo 1/2 své ţivotnosti za sebou a ţe jsou ještě v dobrém stavu. -40-

41 Výnosový způsob který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). V prováděcí vyhlášce se pouţívá k ocenění kombinace nákladového a výnosového způsobu. Pro výpočet ceny výnosovým způsobem je dán vzorec, v jehoţ jmenovateli je uvaţováno s mírou kapitalizace. Míra kapitalizace pro vybrané druhy objektů je uvedena v příloze č. 16 prováděcí vyhlášky. Zde je například k nemovitosti pro obchod a administrativu přiřazena míra kapitalizace 7 %. To znamená, ţe míra zhodnocení investic vloţených do nemovitosti dle vyhlášky bude stejná např. v obci Vrčeň u Nepomuka v okrese Plzeň-jih (obec má cca 320 obyvatel a skutečně na návsi stojí administrativní budova bývalého zemědělského druţstva dnes jiná zemědělská společnost) a také stejná např. v Praze. A takto to vyhodnocuje cenový předpis. Asi cítíme, ţe v tomto případě je vyhláška zcela out. Porovnávací způsob který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Zde je třeba objektivně pochválit tvůrce vyhlášky za dvě věci: a) při vyuţití porovnávacího způsobu se lze více přiblíţit realitě na trhu s nemovitostmi b) způsob výpočtu dává moţnost znalci lépe vyuţít své znalosti a zkušenosti Oceňovaná nemovitost se zde hodnotí ze tří hlavních hledisek: a) hodnotí se zde trh s nemovitostmi v místě situaci v místě posoudí nejlépe místní znalec rozhodně lépe, neţ ministerský úředník pomocí nějakého sloţitě sestaveného a zprůměrovaného koeficientu. b) hodnotí se poloha nemovitosti např. poloha v obci, dopravní dostupnost místa, obyvatelstvo v okolí (obtíţná skupina sousedů dovede kupní cenu nemovitosti výrazně sníţit), změny v okolí nemovitosti, dokonce i nezaměstnanost v obci a okolí (pokud na malém městě ukončí např. svoji výrobní činnost firma, která zaměstnávala 150 aţ 200 lidí z místa a okolí, rázem výrazně poklesne koupěschopnost místních obyvatel a to se odrazí i v místní trhu s nemovitostmi). -41-

42 c) hodnotí se konstrukce a vybavení hodnocení je podstatně jednodušší neţ u nákladového způsobu. Dokonce i opotřebení lze posoudit dle skutečného stavu a né matematicky jako podíl stáří objektu a celkové ţivotnosti. Mnohdy stavba stáří 50 let je méně opotřebená, protoţe se o ní vlastník kvalitně stará a průběţně modernizuje, neţ jiná stavba stáří 20 let, kterou její vlastník pouze uţívá a spíše vybydluje. To vše můţe znalec zohlednit. V kaţdém bloku hodnocení je ještě znak vlivy neuvedené, kde můţe znalec dále poníţit nebo povýšit hodnoty tak, aby celkový výsledek ocenění skutečně odpovídat situaci na trhu v dané lokalitě. Oceňování stavebního pozemku Zákon o oceňování říká: Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování, které stanoví vyhláška. Oceňování stavebních pozemků je velmi náročná disciplína, ať se oceňuje dle vyhlášky nebo na trţních principech. V praxi je nepřeberné mnoţství různých problémů při oceňování pozemků a vyhláška neumí nebo nemůţe všechny moţnosti postihnout. Například je-li pozemek evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, takto se musí i ocenit, bez ohledu na skutečný rozsah zastavění. V praxi se můţe stát, ţe pozemek o výměře 1500 m² má pouze jednu třetinu zastavěnou a uţívanou jako nádvoří a zbylé dvě třetiny (1000 m²) jsou svahem k řece. Přesto se celý pozemek musí ocenit jako zastavěná plocha a nádvoří, tedy daleko vyšší cenou, neţ jakou ve skutečnosti má. Zde nelze ani uţít ustanovení zákona, ţe při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Nebo jiný příklad: při ocenění stavebního pozemku byla v určitých lokalitách vyhláškou nařízena přiráţka aţ 250 % k základní ceně. V Plzni je pro část Plzeň 1 (coţ zahrnuje i široké centrum města, místa kde není tak velká atraktivita) přiráţka 100 %. V té lokalitě je mnoho řadových garáţí z let kolem roku 1960, stavěných v akci Z, a v současnosti jejich stavebně technický stav je převáţně spíše horší. Jestliţe se garáţ prodává včetně pozemku pod garáţí o výměře cca 20 m², tak cena zjištěná dle cenového předpisu -42-

43 samotné garáţe je Kč a zjištěná cena pozemku včetně 100% přiráţky je Kč/m² x 20 m² = Kč, celkem cena zjištěná je tedy Kč, ale cena trţní (realizovaná kupní cena) je ,- Kč. Nařízení přiráţky striktně platilo pro ocenění k datu do Nové znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. účinné od zmírnilo uplatnění maximální přiráţky, kdyţ slovo vţdy (rozumějme vţdy přiráţku pouţít) bylo nahrazeno slovem zpravidla. Znalec po řádném zdůvodnění tedy nemusí pouţít maximální přiráţku v plné výši. Vyhláška ani nezohledňuje například tvar pozemku nebo zda je zajištěn přístup k pozemku. Můţe být pozemek o výměře 800 m² tvaru širšího obdélníka, kam lze vhodně umístit stavbu rodinného domu v souladu se stavebním zákonem a dodrţením bočních odstupů od stávajících staveb, s přístupem po zpevněné veřejné komunikaci. Ale můţe být také jiný pozemek o stejné výměře, který je úzký, dlouhý, přístupný pouze přes nezpevněný pozemek jiné fyzické osoby. Bohuţel oba dva pozemku se ocení dle vyhlášky stejnou cenou. Z trţního pohledu je ale vyuţitelnost pozemků diametrálně odlišná a tím i jejich trţní hodnota je odlišná. Koeficienty prodejnosti Vyhláška k zákonu pro oceňování stanoví způsob pouţívání koeficientu prodejnost Kp. V praxi je správné uţití koeficientu jednou z nejobtíţnějších oceňovacích disciplín. Bohuţel na správné určení Kp se váţe následně i správné určení dalšího koeficientu Ki koeficientu změny ceny staveb. Koeficient prodejnosti Kp dle vyhlášky vyjadřuje vztah cen nemovitostí sjednaných dle kupních smluv a jejich cen zjištěných dle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň. Na rozdíl od Kp při trţním ocenění, který nám říká, kolikrát dráţe nebo levněji se nemovitost na trhu prodává ve srovnání s vynaloţenými náklady na její pořízení (tj. náklady na vybudování a odečet opotřebení). Např. pro bytový dům je pro oblast Plzeň 1 koeficient Kp stanoven vyhláškou ve výši 1,672 a pro obec do 1 tisíce obyvatel v okrese Plzeň-jih ve výši 0,578. Znamená to tedy, ţe v Plzni se určitá nemovitost prodá výhodněji za vyšší cenu, je o ni větší zájem, neţ v malé obci. Koeficient prodejnosti se tvoří z dat, která poskytují finanční úřady z kupních smluv, tedy z realizovaných prodejů. Data zpracovává Ministerstvo financí ČR a Český statistický úřad. Na první pohled se tedy zdá, ţe vyhláška tímto koeficientem vlastně kopíruje stav na trhu nemovitostí. Ale bohuţel není tomu tak, protoţe rok trvá sběr dat (kupních cen) a další -43-

44 rok se vyhodnocuje a zpracovává do vyhlášky. Je zde tedy skluz cca 2 roky a za tu dobu se umí trh s nemovitostmi rychle měnit. A tak někdy dochází k situacím, ţe v malé obci se prodá bývalá zemědělská usedlost, kupní cena je spíše menší, ale zjištěná cena dle cenového předpisu je třeba i dvakrát větší, a prodávající musí zaplatit daň z převodu z té nepoměrně vyšší částky. Koeficient prodejnosti je stanoven plošně pro určitou obec a její katastrální území, ale je zřejmé, ţe rodinný dům v menší obci stojící přímo u kravína (dříve se kravíny stavěly hned nedaleko návsi, zřejmě aby to dojičky a krmiči neměli v brzkých ranních hodinách daleko od domova) by měl mít niţší koeficient prodejnosti neţ jiný rodinný dům stojící na druhém konci té samé obce v klidném prostředí bez kontaminovaného okolí. V posledních letech právě na tyto a podobné případy vyhláška pamatuje a u většiny oceňovaných nemovitostí lze koeficient prodejnosti Kp sníţit nebo zvýšit aţ o 30 % na základě řádného zdůvodnění. Je pravda, ţe ani sníţení o 30 % není v některých případech dostačující, ale je zde opět vidět snaha tvůrců vyhlášky více reagovat na trţní podmínky v místě oceňované nemovitosti. Věcná břemena Problematika věcných břemen by vydala na několik diplomových prací, proto se zde soustředím jen na některé problémy s oceňováním věcných břemen. Zákon o oceňování majetku uvádí: Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům - právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Toto ocenění se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. Roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li cenu zjistit dle výše uvedeného, oceňuje se právo jednotně částkou Kč. V prováděcí vyhlášce se o oceňování věcných břemen nemluví vůbec. Na to, ţe věcné břemeno můţe být závadou, která nemovitost můţe zcela znehodnotit z pohledu trhu, není metodika oceňování příliš propracovaná. Ministerstvo financí si tento problém v roce 1999 uvědomilo, a tak vydalo alespoň Metodickou pomůcku formou Sdělení MF čj. 162/38 024/1999 a později další Sdělení ze dne Nyní máme rok 2012 a sdělení dosud nebyla aktualizována. -44-

45 Nejčastěji se vyskytující věcná břemena: právo bezplatného bydlení (v bytě, v rodinném domě), právo uţívání nebytových prostor, právo chůze nebo jízdy, právo pro energetiku, právo čerpání vody ze studny aj. Pokud se nejedná o věcné břemeno ze zákona (spíše dříve: na pozemek u rodinného domu byl umístěn betonový sloup pro nadzemní elektrické vedení; s vlastníkem pozemku nebyla sepsána smlouva, nebyla mu poskytnuta finanční náhrada a toto omezení nebylo evidováno v katastru nemovitostí dodnes se lze při ocenění s těmito ještě nedořešenými případy setkat), mnohdy není ani evidováno v katastru nemovitostí a zjistí se aţ při místním šetření. Dále existují další omezení vlastnického práva, která se také bohuţel neevidují v katastru nemovitostí, a to jsou osobní závazky. Například babička daruje svému vnukovi byt a vnuk se v darovací smlouvě osobně zaváţe, ţe babičku nechá v bytě tzv. doţít, a to bezúplatně, a tak v bytě 2+1 ţijí dále oba společně. Tento osobní závazek má stejnou právní váhu jako věcné břemeno. Jde tedy o právo odpovídající věcnému břemenu a oceňuje se dle cenového předpisu stejně. Pokud by vnuk byt prodával a závazek nezrušil (nebo by babička nepřistoupila na zrušení závazku) musel by znalec ocenit byt a také závazek. V tomto případě by se dle oceňovacího předpisu ocenění provedlo ve výši desetinásobku ročního uţitku. To znamená, ţe babička má uţitek: ušetří za nájemné po dobu 10 let. Uţitek za rok můţe být třeba Kč (polovina nájemného), za 10 let činí Kč. Cena bytu zjištěná bez závady je například Kč, po odečtu závady je výsledná hodnota Kč. Má ve skutečnosti byt 2+1 s babičkou na doţití (babička je zdravá ţena v nejlepších letech) na trhu hodnotu 1 milion korun? Nemá! Například banka (kdyby si kupující chtěl vzít na tuto kupovanou nemovitost úvěr) by zástavu vyhodnotila jako zcela nevhodnou. Trh by na takovouto nemovitost nahlíţel jako na nemovitost neobchodovatelnou nebo obchodovanou jen za velmi nízkou cenu. Případů, kdy věcné břemeno zcela znehodnotí nemovitost je mnoho. Uvedu jen ještě jeden: v Plzni v lokalitě na Výsluní je velmi pěkný stavební pozemek o výměře 860 m². Magistrát města Plzně uvaţuje v této lokalitě o vzdušném el.vedení NN a toto vedení povede přímo nad zmiňovaným pozemkem a to tak, ţe ho našikmo protne. Jak by toto věcné břemeno oceňovala vyhláška? Jako roční uţitek s násobkem pěti. Ročním uţitkem je myšleno, ţe povinný by pronajal určitý pruh pozemku k uţívání. Dejme tomu, ţe pruh pozemku pod vedením je v šířce 2 m a v délce 25 m, tj. celkem 50 m². Roční nájem takovéto plochy by mohl být 750 Kč. Násobek pěti činí Kč. Vyhláška by tedy toto omezení ocenila částkou Kč. -45-

46 Jak by se na uvedený případ díval trh? Vyhláška nezohledňuje ochranné pásmo u takovýchto liniových vedení. V tomto případě by bylo ochranné pásmo 15 m od krajního vodiče na kaţdou stranu, takţe znehodnocený pruh pozemku je široký 32 m a dlouhý 25 m = 800 m² (pozemek má 860 m²), takţe se dá říci, ţe pozemek je zcela znehodnocen. Stavět se na něm po vydání územního rozhodnutí pro vedení nesmí (nutno dodrţet ochranné pásmo), tak vlastníkovi zbývá jen na pozemku sekat trávu a udrţovat oplocení. Pokud by pozemek byl bez věcného břemene, mohla by být jeho trţní hodnota 860 x Kč = více neţ 1 milion Kč. S věcným břemenem by byla hodnota na trhu NULA! Řečnická otázka: Jaká vznikne vlastníkovi pozemku újma: Kč nebo 1 milion Kč? Z výše uvedených příkladů je zřejmé, ţe při oceňování věcných břemen je cenový předpis zcela mimo realitu. Výpočet obestavěného prostoru Pro ocenění dle cenového předpisu: Prováděcí vyhláška uvádí v příloze č. 1 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí podrobně způsob měření a výpočtu obestavěného prostoru. Měřeni a výpočet se provádějí v metrech, v metrech čtverečních nebo v metrech krychlových, vţdy se zaokrouhlením na dvě desetinná místa. Délky se uvádějí v metrech. Při kontrolním měření se původní délka povaţuje za správnou, pokud se kontrolní měření neodlišuje o vice neţ 1 % z původně naměřené délky. V praxi to znamená, ţe na deseti metrech se můţe měření odchýlit o deset centimetrů. Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Dále ve vyhlášce následuje přesný postup, jak měření provádět. Jiný způsob měření vyhláška nepřipouští. Pro ocenění trţní: V současnosti se vyuţívají 3 právní normy: 1. Aktuální prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 2. Obestavěný prostor dle ČSN Výpočet obestavěného prostoru dle DIN 277/1950 Obestavěný prostor dle ČSN nabyla účinnosti od ČSN jako norma závazná. Zde uvedeny definice obestavěného prostoru, výpočet obestavěného prostoru bylo -46-

47 třeba doloţit názorným rozměrovým náčrtkem. Rozlišuje se zde obestavěný prostor základů, spodní části objektu, vrchní části objektu a zastřešení. Tato norma je vyuţívána často i dnes, i kdyţ není jiţ závazná. Obestavěný prostor základů se započítává spíše pro nákladovou kalkulaci, pro ocenění nemovitosti neuvaţuje. Výpočet obestavěného prostoru dle DIN 277/ jedná se o německou normu (Deutsches Institut für Normung) základní myšlenky normy formulovány v roce 1934, později zpřesňovány ( v roce 1940, 1950, 1973, 1987). Pro ocenění se často uţívá verze z roku V roce 2011 Česká bankovní asociace současně s Českou komorou odhadců opět preferují normu DIN 277/1950 při ocenění nemovitostí pro bankovní účely. Problém je v tom, ţe tyto 3 právní normy se v postupu výpočtu obestavěného prostoru objektů liší, a proto často dochází k rozdílným výsledkům velikosti obestavěného prostoru, coţ má v konečném důsledku významný vliv na stanovení trţní hodnoty objektu. Bohuţel se zatím nezavedla praxe uvádět ve znaleckém posudku nebo odhadu, dle které právní normy byl obestavěný prostor vypočten (ale i zastavěná plocha, podlahová plocha). Nabídky realitních kanceláří nejsou v tomto směru uţ vůbec jednotné, mnohdy si dokonce pletou metry čtvereční a krychlové. Zde bych to zhodnotila jako nejednotnost výpočtu obestavěného prostoru pro oba systémy. Kaţdý způsob výpočtu má nějaké klady a zápory a svůj význam, proto v tomto případě nehodnotím, který systém výpočtu je lepší a transparentnější, ale pouze konstatuji rozdílnost. Přístupové komunikace k oceňovaným nemovitostem Dalším aspektem, který vyhláška příliš neřeší, jsou přístupové komunikace (cesty) k oceňovaným nemovitostem. Cestou je myšlen jakýkoliv přístupový (příjezdový) koridor ke zpřístupňovanému cíly. Přístupová cesta je důleţitá jak z hlediska povrchu cesty, tak z hlediska vlastnictví cesty. Povrch můţe být zpevněný (např. ţivicí) nebo nezpevněný ( vyjeţděná polní cesta). Jistě je logické, ţe přístup po zpevněné komunikaci je jednodušší, neţ kdyţ je cesta blátivá nebo neudrţovaná se závějemi. Problém vlastnictví cesty se skládá ze dvou hlavní hledisek: čí je povrch cesty a čí je pozemek pod cestou. Pro jednoduchost zde uvaţuji, ţe povrch a pozemek jsou jednoho vlastníka. Bezproblémový přístup je po veřejné komunikaci (např. ve vlastnictví obce). Naopak velmi problémový přístup můţe být po cestě ve vlastnictví fyzické osoby. -47-

48 Nebudu se zde pouštět do právních rozborů, to není předmětem této práce, ale chci upozornit na pohled cenového předpisu a pohled trţního oceňování. Příklad: Je nutno ocenit rodinný dům na stráni s malým pozemek, k němu vede mezi poli cesta s nezpevněným povrchem. Pozemek cesty je ve vlastnictví fyzické osoby vlastnící přilehlé a okolní pozemky orné půdy. Mohlo by se jednat o veřejnou cestu na soukromém pozemku, ale také nemusí. V případě, ţe se nejedná o veřejnou cestu, jsou moţnosti ocenění tyto: Náhled vyhlášky: Při ocenění nákladovém - lze sníţit koeficient prodejnosti maximálně o 30 % - lze v ocenění pozemků uplatnit sráţku minus 0,10 za přístup po nezpevněné komunikaci. Tato sráţka se týká pouze ceny pozemku (pod domem, okolo domu.). Při ocenění porovnávací metodou - lze uplatnit v Indexu polohy nemovitostí ve znaku 5. Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu - max. minus 0,10 - lze v ocenění pozemků uplatnit sráţku minus 0,10 za přístup po nezpevněné komunikaci. Tato sráţka se týká pouze ceny pozemku (pod domem, okolo domu.). Tato moţná sníţení nevystihují zcela znehodnocení ceny nemovitostí, jestliţe není přístup právně zajištěn (ať jiţ smluvně nebo ze zákona). Ani přístup umoţněný ze zákona nelze v realitě vţdy bez problémů vyuţívat. Náhled trhu: Takovouto nemovitost (jako ve výše uvedeném příkladu) by koupil jen zoufalec. Banky by oceňovanou nemovitost povaţovaly za nevhodnou zástavu, a tím pádem by neposkytly úvěr. Potenciální kupující, pokud by neměl celou poţadovanou kupní cenu v hotovosti, nemá mnoho šancí, jak nemovitost získat (snad jedině u nebankovních ústavů, ale to je varianta většinou zničující). Snaţil by se tedy o domluvení ceny co nejniţší nebo (a to spíše) by od této koupi ustoupil. Z pohledu trhu by se zde obvyklá cena předmětných nemovitostí blíţila skoro nule, jednalo by se o nemovitosti neprodejné. -48-

49 3.1. Shrnutí rozdílností obou systémů - závěry Hlavní rozdíly obou systémů bych utřídila dle jejich důleţitosti na: 1. Podstatné rozdíly 2. Méně podstatné rozdíly Ad 1. Podstatné rozdíly: a) Účel ocenění Oceňování dle cenového předpisu se převáţně uţívá v souvislosti s daňovými zájmu státu nebo při převodu majetku státu nebo převodu na stát. Účel trţního ocenění je variabilnější, ale pouţití systémů ocenění nelze zaměňovat. b) Výpočet obestavěného prostoru Způsob výpočtu obestavěného prostoru je v oceňovacím předpisu pevně dán, narozdíl od trţního ocenění, kde není striktně stanoveno z jakého předpisu je nutno vycházet (zda dle ČSN, DIN nebo oceňovacího předpisu). Výsledky ve výpočtu obestavěného prostoru jsou potom nesrovnatelné. c) Nepruţnost cenového předpisu v návaznosti na vývoj situace (ekonomické, politické aj.) v dané společnosti Cenový předpis má určitou 2-3letou zpoţděnost s ohledem na vývoj situace na trhu s nemovitostmi. Toto se výrazně projevilo např. v roce 2009, kdy trh jiţ skoro dva roky v útlumu a nemovitosti při oceňování dle cenového předpisu byly oceňovány daleko vyšší hodnotou neţ za jakou byly obchodovány. Toto bylo velmi nepříjemné např. pro poplatníky daně z převodu nemovitostí. d) Hodnocení stavebních konstrukcí z hlediska stavebně technického Cenový předpis zatím nijak významně nezohledňuje, ţe novější stavební prvky mohou být kvalitnějšími. Myšleno kvalitnější co do komfortu uţívání nebo ekonomičtější uţitek (např. nízký součinitel prostupu tepla, kvalitnější tepelné a zvukové izolace). Trh s nemovitostmi kvalitnější prvky vnímá a také ohodnocuje. -49-

50 e) Hodnocení stavebních konstrukcí z hlediska jejich ţivotnosti a jejich objemových podílů Cenový předpis uvaţuje opotřebení staveb pouze lineárně nebo analyticky s tím, ţe u lineární metody můţe činit opotřebení nejvýše 85 %. Pouţití jiných metod pro výpočet opotřebení se nepřipouští. Např. předpokládaná ţivotnost u budov, hal, rodinných domů je 100 let. Ale technický pokrok jde skokově nikoliv lineárně, a tak se běţně stává, ţe objekt haly stáří 20 let je jiţ morálně zastaralý a nesplňuje ani parametry současné legislativy. Nebo rodinný dům postavený v roce 1947, tedy těsně po válce (pouţit stavební materiál nevalné kvality), je dle cenového přepisu opotřeben kolem 65 %, není ani ve ¾ své ţivotnosti a jeho základy mohou údajně vydrţet aţ celkem 200 let. Ale co na to trh s nemovitostmi? Objekt haly starý 20 let hodnotí jako vhodný pro kompletní rekonstrukci (tedy za nízkou kupní cenu) a rodinný dům hodnotí spíše dle kvality a umístění pozemku, kdy potenciální kupující spíše přemýšlí o demolici domu a nové výstavbě na takto uvolněném pozemku. Také dané objemové podíly v cenovém předpisu jiţ neodpovídají současným stavebním prvkům a technologiím. Dříve bylo uvaţováno, ţe hlavním nositelem ceny např. rodinného domu jsou tzv. prvky dlouhodobé ţivotnosti PDŢ (základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště, krov), a proto jim byl přiřazen podstatný objemový podíl, rozhodně větší, neţ prvkům tzv. krátkodobé ţivotnosti PKŢ (např. střešní krytina, okna, dveře, vytápění). Situace na trhu dnes je taková, ţe objemové podíly PDŢ jsou ve skutečnosti menší neţ dříve (ale s podstatně lepšími vlastnostmi) a významný vliv na celkovou cenu nemovitosti získávají PKŢ (např. kvalitní fasádní omítky, krytiny střech, kuchyňské linky se spotřebiči, okna, dveře, tepelná čerpadla, solární kolektory). Trh s nemovitostmi opět tyto rozdíly vnímá, kvalita je kupujícími více vyţadována a také cenově akceptována. f) Výnosový způsob oceňování Při vyuţití tabulkové míry kapitalizace dané dle cenového předpisu dochází k určitému zkreslení, protoţe cenový předpis uvaţuje nájemné z minulého období (např. za poslední rok), ale výnosová hodnota je součtem budoucích výnosů. Míra kapitalizace dle vyhlášky také nerozlišuje, v jaké lokalitě se oceňovaná nemovitost nachází. Naopak při oceňování na trţních principech trh zajímá výnosnost, návratnost, s tím souvisí lokalita, kde se nemovitost nachází, ale i odhad výhledu do budoucnosti. Čili cenový předpis pouţívá míry kapitalizace pevně dané (s malou moţností korekce) a trh pro výpočet míry zohledňuje daleko více faktorů a tím dochází k přesnějšímu výsledku (lépe odpovídajícímu skutečnosti). -50-

51 g) Hodnocení věcných břemen Nejčastějšími věcnými břemeny jsou např. liniové vedení přes pozemek nebo doţivotní uţívání celé nebo části nemovitosti (např. rodinného domu). U liniového vedení cenový předpis nezohledňuje, zda oprávněným je fyzická osoba nebo podnikající subjekt (s jinou velikostí uţitku z práva uţívání). Také nezohledňuje, ţe například nadzemní vedení nízkého napětí napříč pozemkem zahrady můţe znehodnotit celý pozemek a ne jen vymezenou šířku pozemku. Dále při výpočtu náhrady povinnému (újmy) uvaţuje omezení jen na dobu max. 5 let, i kdyţ ve skutečnosti půjde vedení přes pozemek navţdy. U doţivotního uţívání rodinného domu cenový předpis při výpočtu náhrady povinnému uvaţuje omezení jen na dobu max. 10 let (pokud věcné břemeno na konkrétní osobu), i kdyţ ve skutečnosti oprávněná osoba v domě bude ţít třeba 30 let. U obou příkladů cenový předpis připouští maximální sníţení zjištěné ceny nemovitosti o 80 %. Při trţním ocenění ale věcné břemeno můţe být hodnoceno jako závada znehodnocující oceňovanou nemovitost zcela, tedy ve výši 100 %. h) Oceňování stavebních pozemků Při oceňování stavebních pozemků dle cenového předpisu je prioritní ocenění dle cenové mapy. Jen pokud v místě není platná cenová mapa, oceňují se pozemky dle dalších ustanovení cenového předpisu. Bohuţel cenové mapy většinou nemají kvalitní vypovídací schopnost nebo ustanovení předpisu nezohledňuje všechny podstatné faktory. Pak dochází k deformaci zjištěné ceny pozemku (ať jiţ směrem nahoru nebo dolů). Kvalitní trţní ocenění můţe více ukázat skutečné hodnoty pozemků a zohlednit více cenotvorných faktorů. i) Přístupové komunikace Z pohledu trhu s nemovitostmi je velmi důleţitým cenotvorným faktorem kvalita přístupu k oceňované nemovitosti. Jsou např. dva obdobné rodinné domy ve stejné lokalitě, kdy k jednomu je příjezd a přístup po zpevněné veřejné komunikaci (třeba ve vlastnictví obce, města) a ke druhému jsou dva přístupy. Jeden přístup je sice po zpevněné, ale neveřejné cestě na soukromém pozemku, a druhý přístup je přes pozemek obce, ale nezpevněný a přístupová trasa je třeba o 500 m delší. V tomto případě nelze uvalit věcné břemeno na neveřejnou cestu, protoţe existuje ještě jiný přístup k nemovitosti, ale tento jiný přístup není aţ tak atraktivní (je delší, blátivý ). Trh opět vyhodnotí a problémovou nemovitost ocení méně, neţ nemovitost s bezproblémovým přístupem. Cenový předpis ale tak dalece neuvaţuje (nebo lze v ocenění porovnáním jen málo zohlednit). -51-

52 Ad 2. Méně podstatné rozdíly: a) Oceňování méně tradičních nemovitostí Při oceňování méně tradičních nemovitostí (např. pozemku vodních ploch) se z cenového předpisu často vychází i při trţním ocenění. Obchodování s těmito nemovitostmi probíhá, ale s menší frekvencí. b) Oceňování porostů, vedlejších staveb Při oceňování objektů s pozemky se na pozemcích často vyskytují také porosty a vedlejší stavby. U porostů umoţňuje cenový předpis ocenit je buď zjednodušeně (mimo ocenění pro dědické řízení!) nebo je v případě nějakých kvalitnější hodnotnějších porostů lze ocenit nákladově, výnosově. Trh má někdy o porosty zájem (např. kvalitní lesní porost, vinná réva) a někdy nezájem (např. porosty u rodinných domů). Rozdíly v ocenění v těchto případech nebývají dramatické. Při ocenění vedlejších staveb mohou být rozdíly trochu větší, protoţe někdy se jedná o stavby objemné, např. bývalé hospodářské části. Cenový předpis na ně nahlíţí někdy jako na větší hodnotu mající objekty, ale trh je můţe hodnotit spíše jako závadu nebo bezcenné, bez uţitku. Dalšími rozdíly se v této práci z důvodu omezeného rozsahu nezabývám. Na základě analýzy obou oceňovacích systémů (ocenění dle cenového předpisu a ocenění na trţních principech) jsem dospěla k názoru, ţe existence obou oceňovacích systémů má i v dnešní době svůj význam. Je však třeba pečlivě uváţit, který ze systému bude v praktickém ocenění pouţit a to ze dvou pohledů: na prvním místě je vţdy ocenění v souladu s legislativou, na druhém místě (při moţné volbě systému) posoudit, který oceňovací systém je v dané situaci vhodnější (má větší vypovídací schopnost, je spravedlivější ). Vyuţití oceňovacího předpisu je často předepsáno konkrétními zákony a jejich ustanovení je třeba dodrţovat. Uţití trţních principů je variabilnější. Oba systémy si vzájemně mohou ze svých principů přebírat ty nejdůleţitější aspekty a vzájemně se tak vylepšovat. Cenový předpis se sice v posledních letech snaţí více přibliţovat trţním principům (například zařazení porovnávacího způsobu), ale zatím jsou oba systémy neslučitelné (nekompatibilní). -52-

53 4. PRAKTICKÉ PŘÍKLADY vliv obou systému na výsledek ocenění V praktických příkladech je z důvodu omezeného rozsahu práce zkrácena předepsaná forma pro zpracování znaleckých posudků a trţních odhadů. Příklady uvádím pro analýzu rozdílného oceňování dvou oceňovacích systémů, nikoliv jako přesný postup jak oceňovat nebo jaké náleţitosti má mít znalecký posudek či ocenění. Jako první příklad jsem si vybrala ocenění stavebního pozemku, kdy vlastník poţadoval trţní odhad pro sjednání ceny. Trţní odhad byl proveden, pozemek byl později prodán a následně poţadováno ocenění pro daň z převodu. Ze závěru příkladu vyplývá rozdílnost obou oceňovacích systémů, a ţe kdyby znalec pro trţní odhad pouţil cenový předpis (nesprávně), mohl způsobit prodávajícímu velkou majetkovou újmu. Popisné informace jsou pro obě ocenění stejná, proto je uvádím pouze ve společném úvodu k příkladu jen jednou. Druhý příklad ukazuje ocenění bytové jednotky 4+1 v Plzni, kdy napřed budoucí kupující poţádal o trţní odhad pro banku pro účely úvěrového řízení. Po uskutečnění prodeje byl byt oceněn dle cenového předpisu. Zde v závěru je vidět více pohledů (zájmů): - zájem prodávajícího: prodat co nejdráţe - zájem kupujícího: v tomto případě kupující z osobních důvodů akceptoval výrazně vyšší poţadovanou cenu prodávajícím, neţ ve skutečnosti byla trţní hodnota bytu (kupující měl v blízkosti staré rodiče a hledal byt v jejich blízkosti) - zájem banky: mít zdravé portfolio dostatečnou trţní hodnotu zástavu (né nadhodnocenou) - pohled cenového předpisu: ocenění porovnávací metodou se jiţ blíţí skutečnému stavu na trhu Ve třetím příkladu se zabývám vlivem věcného břemene: doţití osoby v rodinném domě. Z pohledu cenového předpisu je to jen mírné omezení a naopak z pohledu trhu je to výrazné omezení. Posledním čtvrtým příkladem chci ukázat ocenění pozemku pro vyvlastnění státem, kdy na oceňovaném pozemku bude vystavěn vstupní portál ţelezničního tunelu. Na cenu pro výkup pozemku se můţeme dívat z pohledu státu (a tedy nás daňových poplatníků): čím -53-

54 draţší výkupy, tím draţší veřejně prospěšné stavby, a na to navazuje zvyšování daní. Nebo se na cenu můţeme dívat z pohledu vlastníka pozemku, který mohl do budoucna pozemky ještě lépe vyuţívat nebo za 5 let prodat jako stavební, ale současným výkupem přichází o část svého majetku. Vlastník pozemku není charita, a proto zcela logicky poţaduje za nedobrovolně odebíraný majetek odpovídající náhradu. Struktura trţních ocenění a uspořádání je do tabulek v návaznosti na výuku Ing. Petra Orta, Ph.D. Příklady a přílohy k příkladům pocházejí z archivu autora této diplomové práce. 4.1 Ocenění stavebního pozemku Předmět ocenění pozemek p.č. 772/30 zahrada o výměře 866 m² v k.ú. Štěnovice, obci Štěnovice, okrese Plzeň-jih Ocenění k datu trţní ocenění k měsíci listopadu 2010 dle cenového předpisu k Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj - vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne , LV č Kopie katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, vyhotoveno pracovištěm Plzeň-jih ze dne , mapový list 8-9/13 3. Kupní smlouva na předmětný pozemek ze dne , právní účinky vkladu ke dni Potvrzení z OÚ Štěnovice o vyuţití pozemku ze dne Skutečnosti zjištěné na místě, informace a údaje sdělené objednatelem, OÚ Štěnovice a dalšími institucemi 6. Územní plán obce Štěnovice 7. Povodňový plán Plzeňského kraje 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jeho novely a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. 9. Informace o prodejích obdob. nemovitostí ze smluv, vlastní databáze, z real. kanceláří -54-

55 Celkový popis Oceňovaný pozemek se nachází v Plzeňském kraji, okrese Plzeň-jih, v ulici Polní obce Štěnovice. Jedná se o pozemek mírně svaţitý, s travním porostem, volně přístupný. Na hranici pozemku je z inţenýrských sítí zavedena el., obecní vodovod, kanalizace a plyn. Ocenění je provedeno dle podkladů uvedených v podkladové části tohoto posudku, dle stavu a uţívání ke dni , dle zjištění na místě samém, dle ústních údajů objednatele a institucí. Oceňovaný pozemek je evidován v katastru nemovitostí jako zahrada. Stavební úřad OÚ Štěnovice vydal dne potvrzení, ţe se předmětný pozemek nachází v území určeném územním plánem obce Štěnovice a územním rozhodnutím k výstavbě rodinných domů. Oceňuji v souladu s odstavcem 3) 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle skutečného stavu. Pozemek se nenachází v území ohroţeném povodněmi. K datu ocenění není v dané lokalitě platná cenová mapa. Příjezd a přístup k pozemku je po zpevněné veřejné komunikaci ve vlastnictví Obce Štěnovice. Obec Štěnovice má cca 1700 obyvatel (zdrojem je lexikon obcí), v místě jiţ probíhá výstavba nových rodinných domů a další je plánována. Dostupnost do Plzně dobrá, vzdálenost od centra města Plzně je cca 11 km. pohled od východu pohled od jihu -55-

56 Odhad trţní hodnoty majetku Účel ocenění Odhad trţní hodnoty majetku k měsíci listopadu 2010 Obsah ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 2. Ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tato čtyři kritéria 7 : Dodrţení právních předpisů Fyzická realizovatelnost Finanční proveditelnost Maximální ziskovost Ke dni ocenění je pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití nutno uvaţovat právní stav a reţim, v jakém se pozemek nachází. Pozemek je zahrnutý do územního plánu obce a nachází se v území určeném územním rozhodnutím obce Štěnovice k výstavbě rodinných domů. Jedná se tedy o pozemek stavební, i kdyţ v evidenci katastru nemovitostí evidován jako zahrada. Pro maximální ziskovost můţe vlastník pozemek pronajmout v celé plošné výměře nebo můţe pozemek vyuţívat pro vlastní potřebu a nemusí vydávat finanční částky za pronájem jiného pozemku v místě. Vlastník na pozemku můţe provést výstavbu rodinného domu. Na základě výše uvedených skutečností se jeví pozemek jako podnikatelsky vhodný, zatím ale není v reţimu nejvyššího a nejlepšího vyuţití

57 2. Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty jsem zde pouţila porovnávací metodu: Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění pozemku jsem pouţila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání pozemky, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou moţností vyuţití se blíţí oceňovanému pozemku. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa, je druh, účel, poloha, kapacita, vybavenost, vyuţití a jiné. Porovnávací pozemky 1. Pozemek v obci Štěnovice, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 847 m², pozemek rovinatý, skoro čtvercového tvaru, na hranici pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., plyn. Přístup po nezpevněné komunikaci. Realizovaná cena: 1 490,- Kč/m² datum transakce: červen Pozemek v obci Štěnovický Borek, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 1214 m², pozemek mírně svaţitý obdélníkového tvaru, na hranici pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., přístup po zpevněné komunikaci. Realizovaná cena: 1 350,- Kč/m² datum transakce: říjen Pozemek v obci Útušice, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 629 m², pozemek rovinatý, obdélníkového tvaru, na hranici pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., plyn. Přístup po zpevněné komunikaci. Realizovaná cena: 1 420,- Kč/m² datum transakce: listopad Pozemek v obci Štěnovice, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 965 m², pozemek mírně svaţitý obdélníkového tvaru, na hranici -57-

58 pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., plyn. Přístup po zpevněné komunikaci. Nabídková cena: 1 554,- Kč/m² nabízeno: listopad 2010 Porovnání pro pozemek p.č. 772/30 Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Parcelní číslo 772/30 Adresa pozemku Katastrální území Štěnovice Štěnovice Štěnovický Borek Útušice Štěnovice Obec Štěnovice Štěnovice Štěnovický Borek Útušice Štěnovice Okres Plzeň-jih Plzeň-jih Plzeň-město Plzeň-město Plzeň-jih B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² X 1 490, , , ,00 Datum transakce červen 10 říjen 10 listopad 10 listopad 10 Korekce 0, Upravená hodnota 1 460, , , ,00 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Nabídka Korekce ,9 Upravená hodnota 1 460, , , ,60 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 1 460, , , ,60 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 1 460, , , ,60-58-

59 Vyuţití podle územního plánu Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Pozemek pro výstavbu RD Korekce Upravená hodnota 1 460, , , ,60 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 1 460, , , ,60 Jiná právní omezení Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou a závazky Korekce Upravená hodnota 1 460, , , ,60 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Mírně horší Mírně horší Obdobná Korekce 1 1,05 1,05 1 Upravená hodnota 1 460, , , ,60 Tvar pozemku Tvar obdélníka Obdélník Čtverec Obdélník Obdélník Korekce 1 0, Upravená hodnota 1 460, , , ,60 Svaţitost Mírně svaţitý Rovinatý Mírně svaţitý Rovinatý Mírně svaţitý Korekce 0,95 1 0,95 1 Upravená hodnota 1 387, , , ,60 Dostupnost Kompletní Kompletní Částečná (není Kompletní Kompletní inţenýrských sítí plyn) Korekce 1 1, Upravená hodnota 1 387, , , ,60 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 1 387, , , ,60 Dopravní obsluţnost Zpev.komunik. Nezpevněná kom. Zpev.komunik. Zpev.komunik. Zpev.komunik. Korekce 1, Upravená hodnota 1 456, , , ,60 Dopravní dostupnost Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré a parkování Korekce Upravená hodnota 1 456, , , ,60 Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota 1 456, , , ,60-59-

60 Jiná technická korekce Není Není Není Není Není Korekce Upravená hodnota 1 456, , , ,60 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Obdobná Větší Menší Větší Korekce 1 0,97 1,02 0,99 Upravená hodnota 1 456, , , ,61 Moţná zastavitelnost 25 % plochy 25 % plochy 15 % plochy 25 % plochy 25 % plochy Korekce 1 1, Upravená hodnota 1 456, , , ,61 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 442, , , , ,61 1 m² Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota , , , , ,51 Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo Číslo parcely Výměra v m² Jednotková hodnota v Kč/m² Trţní hodnota Zaokrouhleno 1 772/ Celkem Typ úpravy základní ceny pomocí koeficientů násobením (vyšší kvalita nebo kvantita neţ u předmětné nemovitosti = niţší koeficient a naopak). Odhad trţní hodnoty pozemku Pro porovnávací hodnotu pozemku uvaţuji vzhledem ke všech známým ovlivňujícím faktorů jednotkovou cenu od 1 390,- Kč do 1 485,- Kč, tj. cenové pásmo od ,- Kč do ,- Kč. Trţní odhad pozemku p.č. 772/30 o výměře 866 m² indikován porovnávací metodou je kolem středu cenového pásma ve výši ,- Kč jakoby tento majetek v absolutním vlastnictví byl nabídnut k prodeji na volném trhu. -60-

61 Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů porovnávací metoda nejlépe odráţí nabídku a poptávku v místě, a metodě byla přisouzena váha 100 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni činí: Kč Slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíckorun českých Omezující podmínky, předpoklady a osvědčení odhadce zde neuvádím, nejedná se kompletní odhad nemovitosti. V Plzni, dne 15. listopadu 2010 Eva Holá Ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitosti je provedeno podle dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni Účel ocenění Pro daňové účely - prodej nemovitosti Obsah ocenění a) Venkovní úpravy a 1 ) Přípojka vody a 2 ) Přípojka kanalizace a 3 ) Přípojka plynu a 4 ) Přípojka el. a 5 ) Pilíř zděný -61-

62 b) Pozemky b 1 ) Pozemek p.č. 772/30 Ocenění a) Venkovní úpravy Vzhledem k tomu, ţe se jedná o poloţky nepodstatné a cílem této práce není ukazovat přesný postup ocenění venkovních úprav, uvádím níţe pouze výsledné částky ocenění venkovních úprav: a 1 ) Přípojka vody = 2 549,01 Kč a 2 ) Přípojka kanalizace = 9 657,57 Kč a 3 ) Přípojka plynu = 2 691,50 Kč a 4 ) Přípojka el. = 1 503,68 Kč a 5 ) Pilíř zděný = ,18 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek p.č. 772/ Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 3: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) aţ l) = 120,84 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Úprava Jedn. cena Cena [m 2 ] ceny [Kč/m 2 ] [Kč] zahrada 772/30 866,00 0,8 96, ,22 Součet ,22 Součet ,22 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,62 Mezisoučet ,84 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,1530 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 3 - celkem ,23 Pozemek p.č. 772/30 - zjištěná cena = ,23 Kč -62-

63 Výsledné ceny: a) Venkovní úpravy a 1 ) Přípojka vody = 2 549,01 Kč a 2 ) Přípojka kanalizace = 9 657,57 Kč a 3 ) Přípojka plynu = 2 691,50 Kč a 4 ) Přípojka el. = 1 503,68 Kč a 5 ) Pilíř zděný = ,18 Kč b) Pozemek p.č. 772/30 = ,23 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,17 Kč ,- Kč slovy: Dvěstěpadesátosmtisícjednostosedmdesát Kč V měsíci prosinci 2010 byl realizován prodej předmětného pozemku za ,- Kč (= trţní cena pozemku). SROVNÁNÍ cen k datu Stavební pozemek o výměře 866 m² Dle cenového předpisu Trţní hodnota Trţní cena Kč aţ Kč Kč Trţní odhad potvrdila realizovaná trţní cena, která se nacházela v uvaţovaném cenovém pásmu. Toto cenové pásmo odpovídalo realitě. Naproti tomu, pokud by odhadce provedl trţní ocenění dle vyhlášky, klient by navrţenou cenu vyuţil jako prodejní cenu, způsobil by odhadce svému klientovi velkou majetkovou újmu. Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí -63-

64 -64-

65 -65-

66 4.2. Ocenění bytové jednotky Předmět ocenění bytová jednotka č. 1715/18 a příslušenství, včetně podílů na společných částech domu a pozemků, vše v katastrálním území Plzeň, obci Plzeň, okrese Plzeň-město Ocenění k datu trţní ocenění k měsíci srpnu 2011 dle cenového předpisu k Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj - katastrální pracoviště Plzeň- město ze dne , LV č Kopie katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj - vyhotoveno dálkovým přístupem dne Původní kupní smlouva k předmětné bytové jednotce ze dne právní účinky vkladu práva ke dni Darovací smlouva ze dne Skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace sdělené objednatelem a Magistrátem města Plzně - archivem stavební dokumentace 6. Povodňový plán Plzeňského kraje 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jeho novely a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1715/18 a příslušenství se nacházejí v bytovém domě č.p v pátém nadzemním podlaţí, v ulici Dvořákova 27 v Plzni-Jiţní Předměstí. Bytový dům má 5 nadzemní podlaţí a 1 podzemní podlaţí. Jsou zde bytové jednotky různé velikosti. Dům je zděný, má plochou střechu se ţivičnou krytinou. Okna jsou plastová, dveře dřevěné plné a prosklené, stropy dřevěné s rovným podhledem, schodiště ţulové. Dům postaven kolem 1930, v roce osazena plastová okna, opraven střešní plášť. V domě nově zřízen výtah v roce 2011 (původně dům bez výtahu). V okolí je zástavba jiných bytových domů, příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci, v místě jsou poloţeny všechny inţenýrské sítě včetně plynovodu. -66-

67 Popis bytové jednotky č. 1715/18 Bytová jednotka č. 1715/18 se nachází v 5. NP zděného bytového domu v ulici Dvořákova 27 v Plzni na Borech v blízkosti Mulačovy nemocnice. Byt dispozičně 4+1 se sestává z: předsíně, kuchyně, čtyř pokojů, koupelny, WC, 2 komor (v bytě). Vybavení bytu je standardní kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem MORA, digestoří, WC kombi, rohovou vanou. Okna jsou plastová, dveře původní dřevěné do truhlářských zárubní, v pokojích renovované parkety, jinak dlaţba. Vytápění je dálkově a krbovými kamny v pokoji, ohřev vody plynovým průtokovým ohřívačem. K bytu lze uţívat sklepní kóji v 1. PP, tato zahrnuta do společných částí domu. V letech proběhla modernizace bytu: sníţení stropů (SDK), v části nové vnitřní omítky, dlaţba, obklady, koupelna, WC, kuchyně, rozvody vody a odpadů, osazena plastová okna, renovace vlysů... Byt v dobrém stavu, udrţovaný. celkový pohled od JZ interiér Odhad trţní hodnoty majetku Účel ocenění Odhad trţní hodnoty majetku k měsíci srpnu 2011 Obsah ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 2. Ocenění -67-

68 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tato čtyři kritéria 7 : Dodrţení právních předpisů Fyzická realizovatelnost Finanční proveditelnost Maximální ziskovost Ke dni ocenění je pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití nutno uvaţovat právní stav a reţim, v jakém se bytová jednotka nachází. Bytová jednotka uţívána v souladu s kolaudačním rozhodnutím a jedině takového uţívání je v tomto případě přípustné. Pro maximální ziskovost můţe vlastník byt pronajmout nebo ho můţe vyuţívat pro vlastní potřebu a nemusí vydávat finanční částky za pronájem jiného bytu v místě. Na základě výše uvedených skutečností se jeví byt jako podnikatelsky vhodný a je v reţimu nejvyššího a nejlepšího vyuţití. 2. Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty jsem zde pouţila porovnávací metodu: Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění bytu jsem pouţila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání byty, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou moţností vyuţití se blíţí oceňované bytové jednotce. Vzhledem k velké podlahové ploše oceňované bytové jednotky se mi podařilo zajistit pouze 3 obchodované obdobné byty pro porovnání. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa, je druh, účel, poloha, kapacita, vybavenost, vyuţití a jiné. -68-

69 Porovnávací vzorky bytů 1. Byt ve zděném bytovém domě v Alešově ulici, stáří domu 94 roky, dům bez výtahu, byt ve 4. NP o dispozici 4+1 vybaven: lamino kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, rohovou vanou, umyvadlem, WC kombi, vytápění etáţové s kombinovaným plynovým kotlem a zásobníkem na ohřev vody, okna plastová, povrchy podlah s vlysy. V roce 2001 modernizace bytu: výměna oken za plastová, vybudování etáţového vytápění, osazení rohové vany, WC kombi, obkladů a dlaţby, výměna části rozvodů el., vody, odpadů. Podlahová plocha bytu 106 m². Realizovaná cena: ,- Kč datum transakce: květen Byt ve zděném bytovém domě ve Vrchlického ulici, stáří domu 84 roky, dům bez výtahu, byt ve 3. NP o dispozici 5+kk vybaven: lamino kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči (horkovzdušná trouba, plynová varná deska, myčka nádobí, digestoř), vana a sprchový kout, 2 umyvadla, WC kombi, bidet. Vytápění je etáţové s kombinovaným plynovým kotlem a zásobníkem na ohřev vody, okna plastová, povrchy podlah s vlysy. V roce 1998 osazena plastová okna a zřízeno etáţové vytápění. V roce 2005 další modernizace bytu: odstranění příčky v kuchyni, nový kuchyňský kout, kompletní obnova koupelny a WC včetně rozvodů, obkladů a dlaţby. Podlahová plocha bytu 124 m². Realizovaná cena: ,- Kč datum transakce: červenec Byt ve zděném bytovém domě ve Stehlíkově ulici, stáří domu 93 roky, dům bez výtahu, byt ve 2. NP o dispozici 4+1 vybaven: atypickou dřevěnou kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči (horkovzdušná trouba, sklokeramická varná deska, myčka nádobí, digestoř), rohová vana a sprchový kout s masáţním panelem, 2 umyvadla, 2x WC kombi. Vytápění je etáţové s kombinovaným plynovým kotlem a zásobníkem na ohřev vody, okna plastová, povrchy podlah s vlysy. V roce 1995 osazena plastová okna a provedena renovace povrchů podlah. V roce 2002 zřízeno etáţové vytápění. V roce 2007 nové vybavení kuchyně, kompletní obnova koupelny a WC včetně rozvodů, obkladů a dlaţby. Podlahová plocha bytu 96 m². Realizovaná cena: ,- Kč datum transakce: červenec

70 Porovnání - pro bytovou jednotku Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název nemovitosti Byt č. 1715/18 Jiţní Předměstí Alešova ul. Jiţní Předměstí Vrchlického ul. Jiţní Předměstí Stehlíkova ul. Jiţní Předměstí Katastrální území Plzeň Plzeň Plzeň Plzeň Obec Plzeň Plzeň Plzeň Plzeň Okres Plzeň-město Plzeň-město Plzeň-město Plzeň-město B. Údaje o pozemku - pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání m² podlahové plochy bytu Počet jednotek Prodejní cena X Cena za jednotku X , , ,00 Datum transakce 5/2011 7/2011 7/2011 Korekce 1, Upravená hodnota , , ,00 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce Upravená hodnota , , ,00 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , , ,00 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,00 Vyuţití v souladu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům s kolaud. rozhodnutím Korekce Upravená hodnota , , ,00 Bezproblémové okolí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota , , ,00 Jiná právní omezení Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,00-70-

71 E. Technické parametry Lokalita Ţádaná Mírně horší Ţádaná Ţádaná Korekce 1,01 1,00 1,00 Upravená hodnota , , ,00 Technický stav objektu Dům udrţovaný Dům po Dům udrţovaný Dům udrţovaný rekonstrukci Korekce 0, Upravená hodnota , , ,00 Technická vybavenost Dobrá Dobrá Mírně lepší Mírně lepší bytu Korekce 1 0,99 0,99 Upravená hodnota , , ,21 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,21 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota , , ,21 Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD Korekce Upravená hodnota , , ,21 Dopravní dostupnost a parkování Parkování na vlastním pozemku Parkování omezené Parkování omezené Parkování omezené Korekce 1,01 1,01 1,01 Upravená hodnota , , ,80 Atraktivita objektu Dobrá Mírně lepší Mírně horší Mírně horší Korekce 0,99 1,01 1,01 Upravená hodnota , , ,57 Typ konstrukce Zděné Zděné Zděné Zděné Korekce Upravená hodnota , , ,57 F. Ostatní parametry Velikost Menší Větší Menší Korekce 1,01 0,98 1,02 Upravená hodnota , , ,50 Podlaţí 5. NP s výtahem 4. NP bez výtahu 3. NP bez výtahu 2. NP bez výtahu Korekce 1,03 1,02 1,01-71-

72 Upravená hodnota , , ,91 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Porovnávací hodnota celkem Typ úpravy základní ceny pomocí koeficientů násobením (vyšší kvalita nebo kvantita neţ u předmětné nemovitosti = niţší koeficient a naopak). Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky Pro porovnávací hodnotu bytové jednotky uvaţuji vzhledem ke všech známým ovlivňujícím faktorům hodnotu ve středu cenového pásma, indikovanou porovnávací metodou ve výši ,- Kč Tento trţní odhad bytové jednotky č. 1715/18 je uvaţován, jakoby tento majetek v absolutním vlastnictví byl nabídnut k prodeji po dostatečně dlouhou dobu na volném trhu. Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů porovnávací metoda nejlépe odráţí nabídku a poptávku v místě, a metodě byla přisouzena váha 100 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni činí: Kč Slovy: dvamilionypětsettisíckorun českých Omezující podmínky, předpoklady a osvědčení odhadce zde neuvádím, nejedná se kompletní odhad nemovitosti. -72-

73 Ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 1715/18-25 Popis viz výše společně pro trţní odhad. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 81 rok Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: bytová jednotka č. 1715/18: = 111,90 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 111,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje II -0,01-73-

74 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údrţbou Koeficient pro stáří 81 let: 0,60 9 Index vybavení I V i ) * V10 * 0,60 = 0,687 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované III 0,05 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší II -0,05 neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,687 * 1,050 * 0,950 = 0,

75 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,685 = ,08 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,08 Kč/m 2 * 111,90 m 2 = ,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,85 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,29 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,29 Kč * / = ,86 Kč Bytová jednotka č. 1715/18 - zjištěná cena = ,71 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Předmětem ocenění je také spoluvlastnický podíl ve výši 1119/18767 pozemků dle LV č : - p.č. 8092/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 558 m 2 - pozemek zastavěn bytovým domem č.p p.č. 8092/2 - zahrada o výměře 223 m 2 - p.č. 8092/3 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 220 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku, spíše rovinaté, v místě jsou zavedeny všechny inţenýrské sítě, příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci. K datu ocenění není v dané lokalitě platná cenová mapa. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 8092/1 558,00 800, ,- zastavěná plocha a nádvoří 8092/3 220,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- -75-

76 Mezisoučet , pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,6720 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,49 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 8092/2 223,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,6720 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,80 Pozemky - zjištěná cena = ,29 Kč Rekapitulace cen nemovitosti Bytová jednotka č. 1715/18 = ,71 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,71 Kč ,- Kč slovy: Dvamilionyčtyřistapadesáttisícšestsetdvacet Kč -76-

77 V Plzni, Eva Holá ZÁVĚREČNÉ SROVNÁNÍ k datu k měsíci říjnu Bytová jednotka 4+1 o podlahové ploše 112 m² Dle cenového předpisu Trţní hodnota - střed Trţní cena Kč Kč Kč Skutečně realizovaná trţní cena byla vyšší neţ trţní odhad střed a to z osobních důvodů kupujícího, který akceptoval výrazně vyšší poţadovanou cenu prodávajícím, neţ ve skutečnosti byla trţní hodnota bytu (kupující měl v blízkosti staré rodiče a hledal byt v jejich blízkosti). Ocenění dle cenového předpisu porovnávací metodou vyhláškovou zde odráţí stav trhu, coţ koresponduje se závěry, ţe začlenění porovnávací metody do vyhlášky přibliţuje ocenění dle cenového předpisu situaci na trhu (alespoň v případě ocenění bytů v Plzni mám toto ověřeno na více případech). Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí -77-

78 -78-

79 -79-

80 -80-

81 4.3 Ocenění rodinného domu s věcným břemenem Předmět ocenění objekt bydlení č.p. 19 včetně příslušenství, pozemků St. 55, p.č. 62/2, vše v katastrálním území Slavíkovice, obci Černíkov, okrese Klatovy. Ocenění k datu trţní ocenění k měsíci srpnu 2011 dle cenového předpisu k Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Smlouva kupní o převodu vlastnického práva k nemovitostem ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni Usnesení pro dědické řízení 10D 351/2000 se zřízením věcného práva, právní moci dne Skutečnosti zjištěné na místě, informace a údaje sdělené objednatelem, panem Krásnickým, institucemi 6. Znalecký posudek z roku 2001 pro dědické řízení - historie objektů 7. Údaje z územního plánu obce Černíkov - části Slavíkovice, informace z Obecního úřadu Černíkov 8. Povodňový plán Plzeňského kraje 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jeho novely a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Celkový popis Oceňované nemovitosti - objekt bydlení č.p. 19 včetně příslušenství a pozemky St. 55, p.č. 62/2 se nacházejí na okraji části Slavíkovice v zástavbě jiných rodinných domů se zahradami. Objekt je evidován v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení, svými parametry splňuje poţadavky na rodinný dům, oceňuji jako rodinný dům. Rodinný dům není podsklepený, má 1 nadzemní podlaţí, sedlovou střechu. V domě je jedna bytová jednotka 4+1. Dům je napojen na el. 220/380 V, voda je z vlastní studny, kanalizace svedena do ţumpy, plyn není. Na dům navazuje hospodářská část, naproti domu jsou další -81-

82 hospodářské objekty (stodola, chlévy). Příjezd k nemovitostem je po zpevněné veřejné komunikaci. V obci Černíkov ţije 329 obyvatel, v části Slavíkovice 89. V místě není rozvinutá infrastruktura, dostupnost do města Klatovy je dobrá, vzdálenost 12 km. Podrobnější popis oceňovaných nemovitostí Rodinný dům č.p. 19 Objekt je v katastru nemovitostí evidován jako objekt bydlení, splňuje parametry rodinného domu dle 2 odst. a) 2. vyhl. č. 501/2006 Sb. o obecně technických poţadavcích (ve znění vyhl. č. 269/2009 Sb.). Jedná se o rodinný dům. Rodinný dům není podsklepený, má jedno nadzemní podlaţí, sedlovou střechu. Základy jsou kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné smíšené. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem, krov je dřevěný sedlový, střešní krytina je pálená, klempířské konstrukce pozinkované. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné plné a prosklené. Povrchy podlah jsou betonové s dlaţbou, s PVC, dřevěné. Vnitřní obklad keramický je v koupelně. Vnější obklady nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější vápenocementové. Vytápění je etáţové na tuhá paliva, ohřev vody je bojlerem. V kuchyni je kuchyňská linka starší, sporák na tuhá paliva. V koupelně je vana a umyvadlo. WC je splachovací s nádrţkou. Je zavedena el. 220/380 V, rozvod vody je ze studny, kanalizace svedena do ţumpy. Plyn zaveden není (není v obci). Dům pochází z roku 1906 a blíţí se k hranici své ţivotnosti. Uvaţovaná podlahová plocha uţitná v rodinném domě je 101 m². Dispozice domu: 1. NP - veranda, chodba, kuchyně, 4 pokoje, koupelna, spíţ, WC Stodola Objekt bez čp/če na pozemku St. 55 má jedno nadzemní podlaţí, sedlovou střechu s pálenou krytinou, základy kamenné mělké bez izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny smíšené (cihly, kámen, dřevěné výplně), omítky vápenné částečné, vrata dřevěná svlaková, okna nejsou. Stropní konstrukce nejsou, podlaha je hliněná, el. proud pouze světelný. Vybaveno není, slouţí pro skladování sena, údrţba prováděna v minimálním rozsahu, objekt z roku Koeficient K4 uvaţuji ve skutečné výši dle skutečného stavu bez omezení. Hospodářská část Na rodinný dům navazuje hospodářská část bez čp/če na pozemku St. 55 pro chov drobného domácího zvířectva. Část má jedno nadzemní podlaţí, je nepodsklepená, strop je klenbový -82-

83 cihelný, krov dřevěný sedlový, střešní krytina pálená. Obvodové zdivo je prosyceno močovinou a celkově vlhké. Část byla vystavěna spolu s rodinným domem v roce 1906 a je v horším technickém stavu, koeficient K4 uvaţuji ve skutečné výši bez omezení. Chlévy Naproti stodole stojí zděné chlévy, jednopodlaţní se sedlovou střechou. Základy jsou kamenné mělké bez izolací proti zemní vlhkosti, zdivo smíšené provlhlé. Stropní konstrukce jsou cihelné klenbové, krov dřevěný, krytina pálená. Povrch podlah je cihelný, omítky vápenné, okenní otvory bez výplní, dveře dřevěné svlakové, el. proud světelný. Objekt z roku 1906, ve špatném technickém stavu. Studna Na pozemku St. 55 se nachází kopaná kamenná studna z roku cca 1900 (vybudována před výstavbou rodinného domu). Ze studny rozvod vody do rodinného domu, v domě čerpadlo Darling. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí na LV č. 13 v k.ú. Slavíkovice, obci Černíkov, okrese Klatovy: - pozemek St. 55 o výměře 1370 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - z části zastavěn rodinným domem č.p. 19 a hospodářskými objekty - pozemek p.č. 62/2 o výměře 424 m 2 - zahrada - pozemek ve funkčním celku Pozemky jsou mírně svaţité s travním porostem, celkově oplocené, přístup je ze zpevněné veřejné komunikace. Zavedena el., voda z vlastní studny, kanalizace do jímky. Plyn zaveden není. -83-

84 pohled od JZ pohled od JV pohled od jihu Odhad trţní hodnoty majetku Účel ocenění Odhad trţní hodnoty majetku k měsíci srpnu 2011 Obsah ocenění 3. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 4. Ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tato čtyři kritéria 7 : Dodrţení právních předpisů Fyzická realizovatelnost Finanční proveditelnost Maximální ziskovost Ke dni ocenění je pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití nutno uvaţovat právní stav a reţim, v jakém se oceňované nemovitosti nacházejí. Rodinný dům je uţíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím a jedině takového uţívání je v tomto případě přípustné. Majetek je fyzicky i morálně zastaralý a jiţ není schopen generovat výraznější příjem. Lepší vyuţitelnost a tím i ziskovost by mohla být dosaţena pouze po nákladné rekonstrukci objektů. Pro současnou maximální ziskovost můţe vlastník nemovitosti pronajmout nebo je můţe vyuţívat pro vlastní potřebu a nemusí vydávat finanční -84-

85 částky za pronájem jiného bytu v místě. Pronájem však v současné době není moţný, protoţe na nemovitosti vázne věcné břemeno bezplatného uţívání pro matku vlastníka nemovitosti. Nemovitosti vyuţívá vlastník pro své bydlení a bydlení své matky. Tím nemusí vlastník vydávat finanční částky za pronájem jiného bydlení. Na základě výše uvedených skutečností se jeví nemovitosti jako podnikatelsky nevhodné, je splněno pouze kriterium dodrţení právních předpisů, majetek není v reţimu nejvyššího a nejlepšího vyuţití. 2. Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty jsem zde pouţila porovnávací metodu: Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění rodinného domu s příslušenstvím a pozemky jsem pouţila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání domy, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou moţností vyuţití se blíţí oceňovaným nemovitostem. Vycházím ze 3 obchodovaných obdobných nemovitostí. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa, je druh, účel, poloha, kapacita, vybavenost, vyuţití a jiné. Porovnání je provedeno jako by oceňované nemovitosti nebyly zatíţeny věcným břemenem a teprve v závěru bude od odhadnuté hodnoty nezatíţených nemovitostí odečtena hodnota věcného břemene bydlení, která se v trţních podmínkách shoduje s náklady na odstranění břemene, tj. zajištění náhradního obdobného bydlení pro oprávněnou. Porovnávací vzorky 1. Rodinný dům v Černíkově, částečně podsklepený, 1 nadzemní podlaţí, sedlová střecha, byt 3+1. Objekt spíše v horším stavu. Byt vybaven: starší lamino kuchyňskou linkou, vanou, WC s nádrţkou, etáţovým vytápěním s kotlem na tuhá paliva. Zavedena el. třífázová, veřejná kanalizace, voda z vlastní studny. Plyn zaveden není. U domu je zděná stodola, chlívky, -85-

86 zahrada. Podlahová plocha uţitná v domě 115 m², pozemky celkem 1120 m². Přístup po zpevněné veřejné komunikaci. Realizovaná cena: ,- Kč datum transakce: červen Rodinný dům v Poděvousech, nepodsklepený, 1 nadzemní podlaţí, sedlová střecha, byt 4+1. Objekt spíše v horším stavu. Byt vybaven: kuchyňskými skříňkami a mycím pultem, starším plynovým sporákem, vanou, WC s nádrţkou, etáţovým vytápěním s kotlem na tuhá paliva. Zavedena el. třífázová, plyn. Kanalizace svedena do jímky, voda z vlastní studny. U domu je velká zděná stodola, 2 kolny, zahrada. Podlahová plocha uţitná v domě 130 m², pozemky celkem 1365 m². Přístup po zpevněné veřejné komunikaci. Realizovaná cena: ,- Kč datum transakce: srpen Rodinný dům v Radonicích, nepodsklepený, 1 nadzemní podlaţí, sedlová střecha, byt 3+1. Objekt spíše v horším stavu. Byt vybaven: plechovou kuchyňskou linkou, el.sporákem jiţ nefunkčním, vanou, WC s nádrţkou, vytápěním je lokální ve dvou místnostech na tuhá paliva. Zavedena el.světelná. Kanalizace svedena do jímky, voda z vlastní studny. Plyn zaveden není. U domu je zděná dílna, malé kolny ve špatném stavu, zahrada. Podlahová plocha uţitná v domě 110 m², pozemky celkem 960 m². Přístup po zpevněné veřejné komunikaci. Realizovaná cena: ,- Kč datum transakce: červenec 2011 Seznam porovnávaných objektů Zjednodušené porovnání z důvodu rozsahu práce: Název Realizovaná cena K m K v K 1 K 2 K 3 Jedn. cena [Kč/jedn.] 1. Černíkov ,- Kč 0,99 0,98 1,00 0,99 1, ,30 2. Poděvousy ,- Kč 0,98 0,98 1,00 0,97 1, ,92 3. Radonice ,- Kč 0,99 1,01 1,01 0,99 1, ,71 Součet: ,93 Kč/jedn./ 3 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: ,71 Kč/jedn ,98 Kč/jedn ,92 Kč/jedn. -86-

87 Koeficienty: Km koeficient místa Kv koeficient vybavení K1 koeficient stavu K2 koeficient podlahové plochy K3 koeficient pozemku Uţití koeficientů: koeficienty se mezi sebou násobí, proto kvantitativně a kvalitativně lepší stav má niţší koeficient a naopak. Střední trţní hodnotu uvaţuji ve výši ,- Kč. Tato hodnota bez odečtu závady věcného břemene. Náklady na odstranění právní závady věcného břemene bezplatného bydlení v domě Tyto náklady by se rovnaly nákladům na pořízení obdobného bydlení pro paní Janu Novákovou. Vzhledem k tomu, ţe v oceňovaných nemovitostech bydlí dvě osoby (osoba povinná a oprávněná), uvaţuji náhradu v rozsahu přibliţně polovičního rodinného domu s příslušenstvím a pozemky. Dle šetření v místě a okolí se cena rodinných domů s bytem 1+1 a 2+1 a zahradou pohybuje v cenovém rozmezí ,- aţ ,- Kč. Pokud pro zde snazší výpočet v názorném příkladu uvaţuji střední hodnotu, tj. cca ,- Kč, tak i náklady na odstranění břemene by se rovnaly ,- Kč plus cca ,- Kč na přestěhování, právní formality atd. Celkem uvaţuji náklady ve výši Kč. Ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. -87-

88 a) Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeňský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 105 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 472,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část I.: 9,45*12,74 = 120,39 m 2 nadzemní část II: 2,80*2,28 = 6,38 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška nadzemní část I.: 120,39 m 2 3,65 m nadzemní část II: 6,38 m 2 2,58 m Obestavěný prostor: nadzemní část I.: (9,45*12,74)*(3,65) = 439,43 m 3 nadzemní část II: (2,80*2,28)*(2,58) = 16,47 m 3 zastřešení I.: 3,30*0,50*9,85*13,10 = 212,91 m 3 zastřešení II.: 1,16*0,50*2,80*2,28 = 3,70 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 672,51 m 3 Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 126,78 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 126,78 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00-88-

89 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 105 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,402 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - ţádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - ţádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0, i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka I -0,10-89-

90 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - k objektu se váţe věcné I -0,05 břemeno Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 3 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,402 * 0,880 * 0,850 = 0,301 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 472,- Kč/m 3 * 0,301 = 1 045,07 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 045,07 Kč/m 3 * 672,51 m 3 = ,03 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,03 Kč b) Hlavní stavby b 1 ) Stodola - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část: 15,64*8,85 = 138,41 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin nadzemní část: 138,41 m 2 4,60 m 636,69 m 3 Součet 138,41 m 2 636,69 m 3 Průměrná výška podlaţí: PVP = 636,69 / 138,41 = 4,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 138,41 / 1 = 138,41 m 2 Obestavěný prostor: nadzemní část: (15,64*8,85)*(4,60) = 636,70 m 3-90-

91 zastřešení: (0,50*15,64*8,85)*(3,80) = 262,99 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 899,69 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy včetně zemních prací: kamenné mělké P 100,00 2. Svislé konstrukce: smíšené P 100,00 3. Stropy: nejsou C 100,00 4. Krov, střecha: dřevěný sedlový S 100,00 5. Krytiny střech: pálená taška S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech N 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné omítky S 60,00 není C 40,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné omítky S 50,00 není C 50,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100, Schody: nejsou C 100, Dveře: nejsou C 100, Vrata: dřevěná svlaková P 100, Okna: nejsou C 100, Povrchy podlah: nejsou C 100, Vytápění: X 100, Elektroinstalace: světelná S 100, Bleskosvod: není C 100, Vnitřní vodovod: X 100, Vnitřní kanalizace: X 100, Vnitřní plynovod: X 100, Ohřev vody: X 100, Vybavení kuchyní: X 100, Vnitřní hygienické vybavení: X 100, Výtahy: X 100, Ostatní: není C 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00-91-

92 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 13,10 100,00 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce: P 30,40 100,00 0,46 13,98 3. Stropy: C 13,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,00 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 60,00 1,00 2,34 C 3,90 40,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,70 50,00 1,00 1,35 C 2,70 50,00 0,00 0, Schody: C 1,80 100,00 0,00 0, Dveře: C 2,40 100,00 0,00 0, Vrata: P 3,00 100,00 0,46 1, Okna: C 3,40 100,00 0,00 0, Povrchy podlah: C 3,00 100,00 0,00 0, Elektroinstalace: S 6,10 100,00 1,00 6, Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 42,16 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,4216 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 115,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9677 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,7565 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4216 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,2570 Základní cena upravená = 294,85 Kč/m 3-92-

93 Plná cena: 899,69 m 3 * 294,85 Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 1 rok Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 105 / 106 = 99,057 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 % ,56 Kč Stodola - zjištěná cena = ,04 Kč c) Vedlejší stavby c 1 ) Hospodářská část - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část: 4,30*9,45 = 40,64 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška nadzemní část: 40,64 m 2 3,15 m Obestavěný prostor: nadzemní část: (4,30*9,45)*(3,15) = 128,00 m 3 zastřešení: (0,50*4,50*9,85)*(3,30) = 73,14 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 201,14 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) -93-

94 Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy kamenné bez izolací P 100,00 2. Obvodové stěny smíšené P 100,00 3. Stropy klenbové cihelné S 100,00 4. Krov dřevěný sedlový S 100,00 5. Krytina pálená S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře svlakové P 100, Okna dřevěná jednoduchá S 100, Podlahy betonové S 100, Elektroinstalace světelná P 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100,00 0,46 14,63 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů: 74,25 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7425 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7425 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,

95 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,2570 Základní cena upravená = 428,41 Kč/m 3 Plná cena: 201,14 m 3 * 428,41 Kč/m 3 = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 1 rok Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 105 / 106 = 99,057 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 % ,83 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = ,56 Kč c 2 ) Chlévy - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část: 8,45*4,60 = 38,87 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška nadzemní část: 38,87 m 2 3,05 m Obestavěný prostor: nadzemní část: (8,45*4,60)*(3,05) = 118,55 m 3 zastřešení: (0,50*8,45*4,60)*(1,50) = 29,15 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 147,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: -95-

96 (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy kamenné mělké P 100,00 2. Obvodové stěny smíšené S 100,00 3. Stropy cihelné klenbové S 100,00 4. Krov dřevěný S 100,00 5. Krytina pálená S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkované částečně S 100,00 7. Úprava povrchů vápenné omítky S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné svlakové P 100, Okna nejsou C 100, Podlahy cihelné P 100, Elektroinstalace světelná P 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1, Okna C 1,10 100,00 0,00 0, Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3, Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů: 85,89 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8589 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3-96-

97 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8589 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,2570 Základní cena upravená = 495,57 Kč/m 3 Plná cena: 147,70 m 3 * 495,57 Kč/m 3 = ,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 1 rok Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 105 / 106 = 99,057 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 % ,34 Kč Chlévy - zjištěná cena = ,35 Kč d) Studny d 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,

98 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,2570 Plná cena = ,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 111 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 9 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 111 / 120 = 92,500 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 % ,30 Kč Studna - zjištěná cena = 1 851,94 Kč e) Porosty e 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,00 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1794 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 52 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 1 040,00 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 67,60 Trvalé porosty - zjištěná cena = 67,60 Kč f) Pozemky f 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 35, ,- Součet ,- -98-

99 Úprava ceny příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost -10 % Úprava ceny celkem -10 % ,- Mezisoučet , není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % ,60 Mezisoučet ,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,2570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,2020 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,38 Cena pozemku nesmí být niţší neţ 20,- Kč za m 2. Cena pozemku: 1 370,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = ,- Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,- Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 62/2 424,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost -10 % Úprava ceny celkem -10 % ,- Mezisoučet , není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % ,72 Mezisoučet ,28 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,

100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,2020 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 2 660,54 Cena pozemku nesmí být niţší neţ 20,- Kč za m 2. Cena pozemku: 424,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 8 480,- Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 8 480,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 19 = ,03 Kč b) Stodola = ,04 Kč c) Vedlejší stavby c 1 ) Hospodářská část = ,56 Kč c 2 ) Chlévy = ,35 Kč d) Studna = 1 851,94 Kč e) Trvalé porosty = 67,60 Kč f) Pozemky = ,- Kč Cena nemovitosti činí celkem Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí (bez odečtu závady věcného břemene) ,52 Kč ,- Kč slovy: Osmsetčtyřitisíctřistadvacet Kč Věcné břemeno uţívání Na listu vlastnictví v části C je zaznamenáno omezení vlastnického práva: Věcné břemeno uţívání Z-2119/ Oprávnění pro Novákovou Janu, Slavíkovice 19 Povinnost k budově Slavíkovice č.p. 19, parcele p.č. 62/2, St. 55 Notářským zápisem 10D 351/2000 ze dne , nabytí právní moci dne bylo toto věcné břemeno zřízeno. Je třeba určit cenu závady z věcného břemene

101 Vymezení obsahu V článku II. notářského zápisu se zřizuje ve prospěch paní Jany Novákové (rok narození 1935) věcné právo bezplatného doţivotního uţívání k nemovitosti - objektu bydlení č.p. 19, a to zejména ke kuchyni a čtyřem pokojům, s moţností volného pohybu po celém domě a vedlejších stavbách, s moţností volného pohybu po pozemku St. 55 a p.č. 62/2, se spoluuţíváním veškerého příslušenství, s moţností přijímání návštěv a dále pak s moţností odebírat si z pozemků St. 55 a p.č. 62/2 veškeré plody dle vlastní potřeby. Z tohoto vyplývá, ţe paní Jana Nováková je osoba oprávněná a k datu ocenění byla jedna osoba povinná. Vymezení rozsahu Rozsah je dán podlahovou plochou objektu bydlení č.p. 19, uţitnou plochou příslušenství a pozemků. 1. Podlahová plocha v domě je 101 m 2, dále jsou podlahové plochy příslušenství. 2. Plochy pozemků jsou = m 2. Tyto plochy má moţnost uţívat jak osoba oprávněná, tak osoba povinná, tj. minimálně celkem 2 osoby. 3. Uţitek z plodů není ţádný. Délka trvání Po dobu ţivota oprávněné paní Jany Novákové (ke dni ocenění je stáří oprávněné 76 roků). Vlastní ocenění Právo doţivotního uţívání objektu bydlení č.p. 19 s příslušenstvím a pozemky Hodnota práva není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím nebo sluţbou, které lze koupit. Zde se jedná o odhad hodnoty věcného břemene, čili závady váznoucí na nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe z notářského zápisu nevyplývá finanční vyrovnání ani podíl na nákladech za údrţbu, oceňuji dle 18 zákona o oceňování odstavce 1) výnosovým způsobem a odstavce 4) desetinásobkem ročního uţitku. Jedná se zde o nehrazené nájemné. Nájemné rodinných domů není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního uţitku, který mohl mít povinný a nemá, proto pouţiji obvyklé sjednané nájemné pro -101-

102 obdobný rodinný dům s pozemky v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 18, ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. Stávající rodinný dům je z roku 1906, jeho technický stav odpovídá stáří. Obvyklé měsíční nájemné obdobného domu s příslušenstvím a pozemky v místě a okolí ke dni ocenění 4 000,- Kč roční nájemné 12 x 4 000,- Kč ,- Kč roční příspěvek na údrţbu 12 x 2 000,- Kč ,- Kč roční moţný uţitek oprávněného ,- Kč Předmětné nemovitosti uţívají minimálně dvě osoby (1 oprávněná a 1 povinná), proto uvaţuji přiměřený moţný roční uţitek ve výši 1/2, tj ,- Kč : 2 = ,- Kč Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcná břemena obecně. Roční uţitek vyplývající z věcného břemene: ,00 Kč Věcné břemeno na doţití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč Věcné břemeno: Věcné břemeno uţívání = ,- Kč Hodnota věcného břemene slovy - celkem: Jednostodvacettisíc Kč Cena nemovitostí po odečtení věcného břemene činí celkem ,- Kč Slovy: Šestsetosmdesátčtyřitisícetřistadvacet Kč -102-

103 ZÁVĚREČNÉ SROVNÁNÍ K měsíci srpnu Rodinný dům s pozemky + věcné břemeno bezplatného bydlení (dále v tabulce jen v.b.) Náhled trhu na nemovitosti v Kč Ocenění dle vyhlášky v Kč Ocenění nemovitostí bez odečtu závady Hodnota v.b Hodnota v.b. = náklady na odstranění Výsledné hodnocení V tomto případě je ocenění dle cenového předpisu zcela mimo realitu a diametrálně se rozchází náhledem trhu. Při ocenění nemovitosti nelze uvaţovat pouze hodnotu práva jako cenu sluţby (nájmu), ale je třeba hodnotit právo (věcné břemeno) v celé šíři dopadu na cenu (hodnotu) oceňované nemovitosti. Vţdyť kdo z nás by si koupil byť jen pro rekreaci nemovitost, kterou by nemohl svobodně uţívat a musel by respektovat práva oprávněného z věcného břemene? Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí -103-

104 -104-

105 -105-

106 4.4 Ocenění pozemku pro vyvlastnění státem Předmět ocenění části pozemku p.č díl a oddělená část dle geometrického plánu č /2010 ze dne , v k.ú. Doubravka, obci Plzeň, okrese Plzeň-město Ocenění k datu ocenění k měsíci lednu 2011 Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město ze dne , LV č Kopie katastrální mapy pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město ze dne , mapový list č. 7-4/1 3. Geometrický plán č /2010 ze dne potvrzený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město dne Usnesení ze dne SZ MMP/069795/10/KUBJ vydané Magistrátem města Plzně, odborem stavebně správním -106-

107 5. Veřejná vyhláška Územní rozhodnutí č č.j. 3645/2005 ze dne Veřejná vyhláška Rozhodnutí č č.j. 4633/2008 ze dne Část geodetické dokumentace Předběţný výkres výkupu pozemků, z 6/ Usnesení Okresního soudu Plzeň-město o schválení dědické dohody, č. 29 D 700/2006 ze dne Skutečnosti zjištěné na místě, informace podané zúčastněnými 10. Povodňový plán Plzeňského kraje 11. Informace o prodejích obdobných nemovitostí ze smluv, vlastní databáze, z realitních kanceláří 12. Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastnění), a související legislativa 13. Zákon č. 416/2009 Sb, o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, a související legislativa 14. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. 15. Výměr MF ČR č. 1/2010, 1/2011, 2/2011 Celkový popis Předmětný pozemek se nachází u severovýchodního okraje Plzně, v blízkosti zalesněného kopce Chlum, u jeho jihozápadní strany, v k.ú. Doubravka. Pozemek je zemědělsky vyuţíván, přístupný pouze přes zemědělské pozemky odlišných vlastníků. Inţenýrské sítě zavedeny nejsou. Statutární město Plzeň má cca obyvatel (zdrojem je lexikon obcí), jsou zde veškeré inţenýrské sítě, obchody, pošta, škola, zdravotnické zařízení, autobusové i vlakové spojení, rozvinutá infrastruktura. Obsah ocenění Popis pozemku a) Ocenění dle oceňovacího předpisu a výměru ministerstva financí b) Stanovení trţní ceny obvyklé dle zákona č. 416/2009 Sb

108 pozemek p.č Popis pozemku Předmětem ocenění je část pozemku p.č díl a v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město, LV č. 387 o velikosti 513 m². Jedná se o část tohoto pozemku v jeho jihozápadní části, která je dotčena Veřejně prospěšnou stavbou D314 vysokorychlostní trať v úseku most Gambrinus východní hranice města. Tato veřejně prospěšná stavba je vymezena v Územním plánu města Plzně. Konkrétně se jedná dle geometrického plánu č /2010 ze dne potvrzený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město dne , nový stav: p.č. 3125/12 o výměře 691 m², způsob vyuţití ostatní plocha, jiná plocha. Původní výměra pozemku p.č. 3125/12 o velikosti 178 m² byla zvětšena o další díl a z pozemku p.č a tento díl je o výměře 513 m² a je předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Předmětný pozemek se nachází u severovýchodního okraje Plzně, v blízkosti zalesněného kopce Chlum, u jeho jihozápadní strany, v k.ú. Doubravka. Pozemek je mírně svaţitý, tvarově trojúhelník, zemědělsky vyuţíván, ke dni ocenění v místě sněhová pokrývka. Je přístupný pouze přes zemědělské pozemky odlišných vlastníků. Inţenýrské sítě na něj zavedeny nejsou. Pozemek p.č je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku orná půda. Veřejnou vyhláškou Územní rozhodnutí č č.j. 3645/2005 ze dne , Veřejnou vyhláškou Rozhodnutí č č.j. 4633/2008 ze dne bylo vydáno územní rozhodnutí o umístění stavby pro stavbu Modernizace trati Rokycany. Oceňuji v souladu s vydaným územním rozhodnutím a geometrickým plánem. Oceňovaný díl a o výměře 513 m² je z více neţ výměry určen jako pozemek pro tunel Chlum hloubená -108-

109 část výjezdový portál a dle Geodetické dokumentace modernizace trati Rokycany Plzeň ze dne 06/2008, s dočasným záborem nad 1 rok trvání tedy zábor dle dokumentace dlouhodobý. Dle Povodňového plánu Plzeňského kraje se pozemek nenachází v území ohroţeném povodněmi. Pozemek se nenachází ani v ochranném pásmu lesa a ţeleznice (v blízkosti stávající). Ke dni ocenění není v místě platná cenová mapa. Oceňovaný díl a pozemku se svojí částí nachází v území řešeném platným Územním plánem města Plzně, kdy je dáno vyuţití území: plochy ţelezniční dopravy. Část územního plánu: -109-

110 Letecký snímek: Zasaţení dílu a stavbou: Z výše uvedených důvodů uvaţuji celou výměru dílu a 513 m² jako pozemek dotčený Veřejně prospěšnou stavbou D314 pro vysokorychlostní trať a takto i oceňuji

111 a) Ocenění dle oceňovacího předpisu a výměru ministerstva financí Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb.: Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. Cena [Kč/m 2 ] Ki Kp Sráţka [%] Upr.jedn.cena [Kč/m 2 ] Min. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] část oddělená z p.č díl a 513,00 800,00 2,1650 0, , ,19 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem ,19 nezpevněným a nebo prašným - celkem Celková maximální cena - díl a (zaokrouhleno dle 46) ,00 Kč Dále cenu ovlivňuje: Výměr MF č. 01/2010 ze dne 8. prosince 2009, kterým se vydává Seznam zboţí s regulovanými cenami nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2010, ve znění výměru MF č. 01/2011 ze dne a č. 02/2011. V oddíle A jsou maximální ceny stanovené Ministerstvem financí pro nemovitosti (stavby, byty, nebytové prostory, pozemky a trvalé porosty), jejichţ cena je plně nebo částečně hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu nebo jiných prostředků státu. Dle odst. a) Maximální cena je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, pokud se neuplatní postup podle 12 odst. 4 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů. V tomto případě kupující předloţí návrh na sjednání vyšší ceny, včetně věcného zdůvodnění výše ceny sjednané a znalecký posudek o ceně zjištěné podle zákona o oceňování majetku

112 Dle odst. b) V případě pozemku zastavěného dráhou, dálnicí a silnicí, popřípadě pozemku podle stavebního zákona určeného k zastavění některou z uvedených komunikací, pokud jsou nebo budou veřejně uţívány [oceňovaného podle 28 odst. 7 písm. a) vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška)], je zjištěná minimální cena těchto pozemků: Cena minimální dle výměru MF č. 1/2010, 1/2011, 2/2011 Pozemek p.č. Výměra v m² Min.cena v Kč Celkem v Kč 2450 díl a , ,00 Celková minimální cena ,00 Kč b) Stanovení trţní ceny obvyklé dle zákona č. 416/2009 Sb. Vysvětlení pojmů Pojem trţní cena obvyklá dle zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, není nikde a ničím definovaný pojem. Pro vysvětlení pojmu vycházím z korespondence mezi Ministerstvem financí a Ministerstvem dopravy v první polovině roku 2010, viz výňatek: -112-