Oceňování podle cenového předpisu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování majetku Oceňování podle cenového předpisu Bakalářská práce Autor: Tomáš Kočí, DiS. Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Rokycanech dne Tomáš Kočí, DiS.

3 Poděkování Zde bych chtěl poděkovat vedoucímu práce prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za správné nasměrování do tvorby bakalářské práce a za čas, který mi věnoval při konzultacích na dané téma práce.

4 Anotace V první části bakalářské práce je popsán způsob oceňování nemovitostí podle cenového předpisu, kde jsou popsány základní pojmy, způsoby oceňování a dále pak aktuální změny v oceňovací vyhlášce a vybrané problémy oceňování nemovitostí. V druhé části práce jsou zpracovány dvě trţní ocenění, z nichţ první je ocenění bytu a druhé je ocenění výrobního areálu. Obě nemovitosti jsou také oceněny dle aktuální oceňovací vyhlášky. V poslední části je zpracována analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany. Annotation The first section describes the method of valuation of properties based on price regulation, which describes the fundamental concepts, valuation and the actual changes in the valuation and Selected Issues Decree valuation. In the second part are two market value, the first of which is flat and the other award is recognition of the manufacturing facility. Both properties are also valued by the current valuation regulations. The last part deals with the analysis of the real estate market in Rokycany.

5 Obsah Úvod 6 1. Teoretická část 1.1 Vymezení základních pojmů Oceňování stavby Oceňování bytu a nebytového prostoru Oceňování pozemků Oceňování trvalých porostů Shrnutí změn v textové části oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb Shrnutí změn v přílohách oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb Vybrané problémy oceňování nemovitostí Shrnutí teoretické části Praktická část 2.1 Trţní ocenění bytu Ocenění bytu podle cenového předpisu Trţní ocenění komerční nemovitosti výrobního areálu Ocenění výrobního areálu podle cenového předpisu Shrnutí praktické části Analytická část 3.1 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany 93 Závěr 102 Seznam pouţité literatury 103 Seznam pouţitých zkratek 104 5

6 Úvod Oceňování podle cenového předpisu je jedním ze způsobů jak ocenit nemovitost. Pouţívá se hlavně pro zjištění základu majetkových daní, v dědickém řízení apod. Metodiku jak nemovitost ocenit upravuje zákon o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhláška. Hlavním cílem bakalářské práce je obecné seznámení a aktuální pohled na oceňování nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č. 364/2010 Sb. a jejich vybrané problémy, dále pak praktické vyhotovení dvou trţních ocenění majetku a následná analýza realitního trhu. Bakalářská práce je kromě úvodu a závěru členěna do třech dílčích kapitol. V první části práce se seznámíme se současnou situací oceňování nemovitostí podle cenových předpisů v České republice a jejich moţnou problematikou. V druhé části práce jsou vypracována dvě konkrétní trţní ocenění majetku. V prvním případě se jedná o ocenění bytu v bytovém domě. V druhém případě se jedná o ocenění komerční nemovitosti. Obě nemovitosti jsou rovněţ zpracovány podle aktuální oceňovací vyhlášky. Poslední část bakalářské práce je věnovaná analýze trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany. 6

7 1. Teoretická část Oceňování nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a jeho prováděcí vyhlášky č. 364//2010 Sb. a jejich vybrané problémy 7

8 1.1 Vymezení základních pojmů Výchozím cenovým předpisem se pro oceňování podle cenového předpisu rozumí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku). Prováděcím předpisem k tomuto zákonu je pak vyhláška č. 364/2010 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná, která se stanovuje podle cenového předpisu se téţ nazývá cenou administrativní, někdy také cenou úřední. Tato cena se vztahuje na případy, kdy stanovení ceny podle zákona č. 151/1997 Sb. výslovně nařizují právní předpisy, nejedná se tedy o ocenění majetku pro trţní účely, ale pro účely a potřebu státní správy. Snahou při určování ceny zjištěné u nemovitostí je prostřednictvím koeficientu prodejnosti přiblíţit tuto cenovou kategorii co nejvíce reálným podmínkám na trhu s nemovitostmi tak, aby vystihovala závislost nabídky a poptávky. Vzhledem k tomu, ţe při statistickém zpracování cen prodejních a vyhláškových dochází k časové prodlevě mezi zveřejněním v oceňovací vyhlášce a skutečností na trhu, dochází k tomu, ţe administrativní cena se liší od skutečné trţní ceny i o několik desítek procent. V zákoně č. 151/1997 Sb. jsou specifikovány případy, kdy je třeba cenový předpis pouţít; jak je v textu zákona uvedeno, upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb jen pro účely stanovené zvláštními předpisy a to: - ocenění majetku investičních společností a investičních fondů - vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim - konkursech a vyrovnání - stanovení základu daně darovací - stanovení základu daně z převodu nemovitostí - odměny notářů a správců dědictví - ostatní daňové účely. 1) 1) Bradáč, A..; Fiala, J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Linde Praha,

9 1.1.1 Způsoby oceňování majetku a sluţeb Majetek a sluţba se oceňují cenou obvyklou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Samozřejmě je nutné zváţit všechny okolnosti, která by mohly mít na cenu vliv, ale i přesto se do její výše nebude promítat vliv mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího, ale ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu je myšleno stav tísně prodávajícího nebo kupujícího. Co se týče osobních poměrů jedná se zejména o majetkové vztahy, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. V případě zvláštní obliby se jedná o zvláštní hodnotu přikládanou k majetku nebo sluţbě, která vyplývá z osobního vztahu k danému majetku. Dalším způsobem oceňování majetku a sluţeb podle cenového předpisu je: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu ( úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo, která je jinak zřejmá e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu 9

10 g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2) 1.2 Oceňování staveb Zákon o oceňování majetku rozděluje nemovitosti následovně: - stavby - pozemky - trvalé porosty Stavby se dále pro účely oceňování člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory 2. venkovní úpravy b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) vodní nádrţe a rybníky d) jiné stavby 2) 2 Zákona č. 151/1997 Sb. ( Zákon o oceňování majetku) 10

11 Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavba nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. Nestanoví-li zákon jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichţ pouţití u jednotlivých staveb stanoví vyhláška. Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího uţití stejným způsobem, jako stavba nemovitá stejného uţití. Při oceňování staveb nákladovým způsobem se vychází ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo nákladů na pořízení stavby. U staveb určených k demolici se ocení pouze materiál, který bude k dalšímu uţití a odečtou se od něho náklady na demolici stavby. Dále pak se musí zohlednit charakter, velikost stavby, její vybavení, poloha a prodejnost dané stavby. U vodní nádrţe a rybníku je nutné i zohlednit jejich funkci. V neposlední řadě je nutné zohlednit hledisko opotřebení stavby. Dalším moţným způsobem ocenění staveb je způsob výnosový, kde vyhláška stanoví způsob jak cenu vypočítat, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Posledním způsobem ocenění staveb je způsob porovnávací. Vyhláška zde přesně specifikuje jak ocenit garáţ, byt ve vícebytovém domě, rekreační chatu, zahrádkářskou chatu, rodinný dům, rekreační chalupu a rekreační domek. 1.3 Oceňování bytu a nebytového prostoru Bytem se pro účely oceňování rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství, nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností 11

12 včetně příslušenství, určených k jiným účelům neţ k bydlení ( tzv. provozní prostory obchody, ordinace, restaurace, garáţe, sklady, dílny, kanceláře aj.); pouţívá se název jednotka. Oceňují se včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné uţívání. Dokončené byty v bytových domech typových a netypových ( typy J,K) se oceňují způsobem porovnávacím, ostatní jednotky způsobem nákladovým. Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby slouţící výhradně společnému uţívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě na pozemku shodné, cena pozemku se rovněţ započte do ceny stavby. 1.4 Oceňování pozemků Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, 12

13 e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. 3) Stavební pozemek se přednostně oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 podle cenové mapy pozemků, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě (tzn. buď obec cenovou mapu vůbec nemá, nebo cenovou mapu má, ale pro daný pozemek není v této mapě cena uvedena), ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2, upravené o vliv polohy a další vlivy, působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle příslušného ustanovení oceňovací vyhlášky. Pro sestavení cenových map pozemků stanoví zákon, ţe obce mohou stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků v cenových mapách. Pro tento účel prodávající při prodeji stavebního pozemku zašle obci, na jejímţ území pozemek leţí, a to jen v případech a za podmínek stanovených obecně závaznou vyhláškou obce, informaci o jeho sjednané ceně za m 2, o parcelním čísle a názvu katastrálního území. Finanční úřady shromaţďují v daňových spisech obsaţené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Zemědělské pozemky jsou takové, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost. Oceňují se na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) cenou dle vyhlášky, s případnými úpravami. Lesní pozemky jsou takové, které jsou jako les evidovány v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky. Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů, zpravidla pomocí kódu, uvedeného v lesní hospodářském plánu. Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorií lesů a další vlivy působící na vyuţitelnost lesní pozemků stanoví prováděcí vyhláška. 3) 9 Zákona č. 151/1997 Sb. ( Zákon o oceňování majetku) 13

14 Pozemky vodních nádrţí a vodních toků ( pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky) a jiné pozemky ( například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina) se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Proti tomuto ustanovení byla zpočátku řada připomínek, oprávněně kritizujících skutečnost, ţe se zde dává přednost stavu, který je v rozporu se zákonem. Je však třeba si uvědomit, ţe ocenění podle zákona se bude provádět velmi často zpětně, k datu, ke kterému jiţ není moţno antidatovat správné zapsání druhu pozemku v katastru. Jedná se například o ocenění pro případ dědictví, kdy se ocenění provádí k datu úmrtí zůstavitele. Obdobně například při rozvodu manţelství zanikne společné jmění manţelů k datu právní moci rozsudku o rozvodu manţelství, vypořádání se však můţe táhnout řadu let. 1.5 Trvalé porosty Trvalé porosty se člení následovně: a) lesní porosty b) ovocné dřeviny c) vinnou a chmelovou révu d) okrasné rostliny Pro lesní porosty stanovuje zákon ocenění nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zkamenění. Postup zjištění základních cen lesních porostů a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesa, hospodářský tvar lesa, stupeň poškození porostu, sortimentaci porostu a další vlivy, které 14

15 působí na produkci dřeva, stanovuje vyhláška. Při oceňování se vychází z údajů o lesním porostu obsaţených v závazném podkladu zpracovaném podle zvláštního předpisu. Není-li tento podklad zpracován nebo údaje v něm uvedené neodpovídají skutečnosti, zjistí se potřebné údaje podle skutečnosti. 4) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny vinné a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic. Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem. Základní ceny a jejich úpravu, vyjadřující zejména zdravotní stav porostů, stupeň poškození, jejich ekonomickou ţivotnost a ceny zařízení vinic a chmelnic stanovuje prováděcí vyhláška. Od novely vyhlášky č. 617/2006 Sb. pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí přináší vyhláška zjednodušené způsoby oceňování porostů lesních a dále ovocných porostů a okrasných rostlin na zahrádkách do m 2 procentem z ceny pozemku. 4) 15 Zákona č. 151/1997 Sb. ( Zákon o oceňování majetku) 15

16 1.6 Shrnutí změn v textové části oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb.: 5 ( rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky) Je zde doplněno, ţe RD, které patří k původní zemědělské usedlosti se ocení nákladovým způsobem. 10 ( venkovní úprava) V druhém odstavci se slovo 3.2 zrušuje, protoţe poloţka 3.2 Trafostanice byla v příloze č. 11 zrušena. Trafostanice je nyní v tabulce č. 25 v příloze č. 5 vyhlášky. 15 ( rozestavěná stavba) Zde byly upřesněny pouze některé pojmy. 21 ( opotřebení stavby) V tomto paragrafu bylo v odstavci č. 1 doplněno, ţe k ceně po odpočtu opotřebení se připočte cena technologického zařízení určujícího účel uţití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení, sníţená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti stavby K p stavby. 22 ( ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu) V druhém odstavci byl vypuštěn typ B u vyjmenovaných budov, dále pak je upřesnění u nepronajaté stavby a doplněno, ţe nelze-li pro účel uţití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem. V odstavci č. 3 se upřesňuje, ţe ocenění kombinací se pouţije jen za předpokladu, ţe všechny nemovitosti, které zahrnuje nájemní smlouva, jsou předmětem ocenění. 23 ( popis výnosového způsobu ocenění) V odstavci č. 5 se upřesňuje, ţe případné porosty na pozemku se ocení podle části páté. 16

17 24 aţ 26a stavby oceňované porovnávacím způsobem Zde je změna názvosloví a prvního vzorce: - základní cena z přílohy se nyní nazývá indexovaná průměrná cena IPC - tato cena se násobí indexem cenového porovnání zjištěného analogickým jako dříve ( násobením IT,IP a IV) dle vzorce CU = IPC x I, kde výsledkem je cena upravená CU a ta se násobí výměrou stavby. Dále bylo upřesněno, ţe v této ceně je jiţ obsaţeno standardní vybavení z příslušné přílohy nákladového ocenění 26 ( rekreační a zahrádkářské chaty oceňované porovnávacím způsobem) Zde byla v odstavci č. 4 vypuštěna poloţka 3.2 trafostanice. 26a ( rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky porovnávacím způsobem) V odstavci č. 1 je uvedeno, ţe rodinný dům, který patří k původní zemědělské usedlosti se neocení porovnávacím způsobem. 29 ( zemědělský pozemek) Změna na konci odstavce č. 4 se vypouští slova a koeficientem K p z přílohy č ( jiné pozemky) Odstavec č. 4 se nyní týká ostatních pozemků v nezastavěném území s koeficientem 0,06 38 ( lesní porost na nelesním pozemku) Zde byla zrušena moţnost ocenit podle

18 44 ( pouţívání koeficientu prodejnosti) V odstavci č. 1, coţ je koeficient prodejnosti hlavních staveb, bylo upřesněno, ţe se to týká bytů a nebytových prostorů. Dále v tomto odstavci písmeno b) bylo vypuštěno, ţe rozestavěnému bytu v budově typu J nebo K příslušel K p uvedený ve sloupci 13 přílohy č. 39. V odstavci č. 2 (K p staveb příslušenství) písmeno c) zde se pouţije K p ze sloupce 7 přílohy č. 39, tedy stejně jako pro bytové domy. V témţe odstavci písmeno f) - zde bylo vypuštěno to samé co v odstavci č. 1 V odstavci č. 10 bylo vyškrtnuto, ţe pozemku příslušejícího rozestavěného bytu v budově typu J a K příslušel K p uvedený ve sloupci 13 přílohy č. 39 V odstavci č. 11 se zvýšila moţnost úpravy K p z ±25 na ± 30 %. Je zde ale dodáno, ţe je nutné zdůvodnění této změny. 18

19 1.7 Shrnutí změn v přílohách oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb.: Příloha č. 2 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru: Do textu pod tabulku č. 1 přibylo, ţe ZC neobsahuje cenu technologického zařízení, které je součástí stavby a odpovídá účelu uţití stavby. Dále v popisu standardního vybavení je nyní u kuchyní typu J a K standardní provedení Kuchyňská linka s dřezem a vestavnou troubou a varnou deskou nebo samostatným sporákem elektrickým, plynovým nebo kombinovaným v celkové délce do 240 cm. Příloha č. 3 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru haly a její standardní vybavení a základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru: Zde je změna stejná jako u přílohy č. 2, tzn., ţe ZC neobsahuje cenu technologického zařízení, které je součástí stavby a odpovídá účelu uţití stavby. Dále v popisu standardního vybavení je nyní poloţka č. 9 pod názvem Vnitřní obklady ( hygienické zařízení), bez slova keramické, u typů A aţ D se předpokládá běţný keramický obklad. Příloha č.5 Základní ceny staveb inţenýrských a speciálních pozemních: V této příloze je nově na konci tabulka č Trafostanice Příloha č. 6 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardních vybavení a základní ceny za m 2 podlahové plchy bytu a nebytového prostoru: Zde byly doplněny popisy typů A aţ O. Příloha č. 11 Základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení: Zde byla zrušena poloţka 3.2 Trafostanice, která je nyní jako poloţka 25 v příloze č. 5. Příloha č. 17 Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro ocenění kombinací nákladového a výnosového: V této příloze je v tabulce č. 2 změněn název posledního sloupce a dále byly změněny všechny vzorce pro případy, kdy ceny stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem je 19

20 větší neţ cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti. Příloha č. 18 Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáţí: Zde je nová tabulka č. 1, která změnila název. Původní název základní ceny se změnil na indexované průměrné ceny za m 3 obestavěného prostoru garáţe. Do tabulky č. 2 přibyl znak číslo 0, kde jsou popsány konstrukce. Příloha č. 18a Trh s nemovitostmi, poloha nemovitosti: V této příloze je změna pouze v tabulce č. 6, kde ve znaku č. 4 ( dopravní spojení), číslo III. se mění hodnota P i z 0,2 na 0,02 Příloha č. 19 Základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu v budovách typu J a K: Zde je změněna tabulka č. 1 a opět nový název tabulky ( indexované průměrné ceny). Příloha č. 20 Základní ceny za m 3 zahrádkářských chat: obestavěného prostoru rekreačních chat a Tato příloha je celá nová, kde opět v tabulce č. 1 je změněn název na indexované průměrné ceny a v tabulce č. 2 byl vloţen nový znak č. 0 Typ stavby, který je komentován po tabulkou. Příloha č. 20a - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků: Zde jsou stejné změny jako v příloze č. 20. Příloha č. 21 Úprava základních cen stavebních pozemků: V této příloze je poněkud více změn. První změna se týká tabulky č. 1, kde přibyla poloţka č. 1.4 přiráţky pro případy, kdy se jedná o pozemek v obci, ve které výše sjednaných cen stavebních pozemků výrazně překročí cenu pozemku zjištěnou dle 28 odst. 1, upravenou poloţkami této přílohy a koeficienty K i a K p, a to: - ve výši do 300 %, pokud je to z důvodu polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) ( Praha) nebo c) ( Brno, Ostrava) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků, resp. 20

21 - ve výši do 400 %, pokud je to z důvodu polohy v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků a jiných, zastavitelných pozemků Druhou změnou je v tabulce č. 3, poloţka 3.1 ( pozemek v k.ú. sídelní část obce) u Frýdku- Místku jsou za sídelní části povaţována k.ú. Frýdek a k.ú. Místek. Poslední změnou je poznámka č.1 za tabulkou, kde jiţ není nutnost pouţít plnou výši přiráţky podle poloţky 1.2 ( výhodnost pozemku na území obce) vloţením slova zpravidla. Příloha č. 38 Koeficienty změn staveb K i a Příloha č. 39 Koeficienty prodejnosti K p : V příloze jsou jako kaţdý rok nové hodnoty. Na konec byla přidána věta, ţe při pochybnostech o určení budoucí stavby se pouţije K p ze sloupce 11 ( rodinné domy) přílohy č. 39 a nejniţší K i dle CZ-CC 111,112. 5) Příloha č. 39 Koeficienty prodejnosti K p : Stejně jako u přílohy č. 38 jsou zde nové hodnoty K p. Dále byl vypuštěn sloupec 13 ( byty), nyní se pouţije sloupec 7 ( bytové domy). Další změnou je, ţe hlavní město Praha je nyní rozděleno pouze na 21 oblastí místo původních 28 oblastí. Další změna je v poznámce č. 7, která nyní zní: Koeficient ze sloupce 7 přísluší stavbám typu J,K z přílohy č. 2 a bytům nebo nebytovým prostorám v bytových domech typu J, K, oceňovaných podle 13 a pozemku, na kterém je byt oceňovaný podle 25. 6) Poslední změna je v poznámce č. 11, která zní: Koeficient ze sloupce 11 přísluší stavbám oceňovaným podle 5 a bytům a nebytovým prostorám v rodinném domě, oceňovaných podle 13 a pozemku, na kterém je stavba oceněná podle 26a. 7) 5), 6), 7) Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P., Úřední oceňování majetku 2011, CERM,

22 1.8 Vybrané problémy oceňování nemovitostí Objemové podíly konstrukcí a vybavení Objemový podíl konstrukce nebo vybavení vyjadřuje poměrný podíl, který v cenovém vyjádření zaujímá cena prvku ( konstrukce,vybavení) v ceně celé věci. Zjišťuje se podle vztahu cena prvku i na stavbě CP i = celkový součet cen prvků na stavbě Součet objemových podílů pro celou dokončenou stavbu pak musí činit 1,000. Velikost objemových podílů pro budovy, haly, rodinné domy, rekreační domky, rekreační chalupy, rekreační chaty a zahrádkářské chaty, garáţe a vedlejší stavby je ve vyhlášce uvedena v příloze č. 15, tabulka č.1 aţ č. 6. Vyhláška umoţňuje v případech, kdy určitá konstrukce nebo vybavení se nevyskytují ve výčtu v příslušné příloze pro standardní vybavení, provést výpočet pro tzv. konstrukce neuvedené. Od oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb. je tento postup včetně potřebných vzorců přehledně uveden v příloze č. 15, textová poloţka č. 8. Výše objemového podílu konstrukcí a vybavení neuvedených v přílohách popisu standardního provedení závisí na velikosti objektu; tentýţ bazén bude mít v malém objektu větší podíl, neţ u objektu velkého. Do konstrukcí a vybavení neuvedených je moţno zařadit například ( pokud nelze zahrnout do poslední poloţky Ostatní ): - Bazén, - rozvody počítačové sítě, klimatizaci, - podkroví u objektů oceňovaných jako budova n. hala ( tedy nikoliv u objektů s koeficientem úpravy ZC na vyuţité podkroví RD, RCH), - vanu s vířivkou apod., je-li navíc; - pokud není vířivka navíc, ale místo normální vany a je několikrát draţší neţ standard ( při pouţití běţného postupu znamená nadstandard jen 54 % daného objemového podílu navíc), pak je moţný postup: 22

23 - odečíst standardní vanu jako chybějící a - přičíst drahou jako vybavení navíc 8) Cena konstrukce neuvedené k datu a místu odhadu Je třeba uvaţovat cenu konstrukce pro případ, kdy je zabudována současně se stavbou objektu, nikoliv cenu rekonstrukce dodatečné vestavby, která je zpravidla draţší o práce bourací a ztíţené podmínky. Cenu podkroví ( navíc, mimo cenu krovu) je moţno zjistit několika způsoby: - vyuţitím existujícího rozpočtu ( s omezením o výše uvedené práce bourací a ztíţené podmínky ev. dodatečné vestavby), - nebo vyuţitím stávajících ZC podle vyhlášky, s úpravou lokálním koeficientem vybavení nazvěme jej například K4L ( s tím, ţe některé konstrukce např. základy jsou jiţ oceněny v ceně základní části objektu) 9) 8), 9) Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P., Úřední oceňování majetku 2011, CERM,

24 1.9 Shrnutí teoretické části V této části bakalářské práce vysvětluji jakými způsoby lze oceňovat nemovitosti podle zákona č. 157/1997 Sb. a aktuální vyhlášky č. 364/2010 Sb. Jsou zde podrobně popsány způsoby oceňování staveb, bytů a nebytových prostorů, pozemků a trvalých porostů. Dále jsou zde popsány hlavní změny v oceňovací vyhlášce a to jak v textové části, tak v části s přílohami. Na konci teoretické části jsou uvedeny vybrané problémy oceňování nemovitostí. Dle mého názoru je hlavní změnou ve vyhlášce č. 364/2010 Sb. oproti vyhlášce č. 460/2009 Sb. skutečnost, ţe v 21 ( opotřebení stavby) se nově musí k ceně po odpočtu opotřebení připočíst cena technologického zařízení určujícího účel uţití stavby, která se zjistí podle výše nákladů na jeho pořízení a sníţená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti K p stavby. Tato změna samozřejmě má vliv na cenu. Další podstatnější změnu bych viděl u ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu, kde je nově nyní doplněno, ţe nelze-li pro účel uţití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladový způsobem. Další podle mě důleţitá změna je, ţe nákladovým způsobem se nově podle 5 ocení i rodinný dům, který patří k původní zemědělské usedlosti. Změny, které mají vliv na cenu zjištěnou se týkají indexovaných průměrných cen bytů, rekreačních chat nebo zahrádkářských chat, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků. U bytů se ve většině lokalit cena zvýšila. Samozřejmě na cenu mají vliv jako kaţdý rok změny koeficientů K i ( koeficient změn cen staveb ) a K p ( koeficient prodejnosti). 24

25 2. Praktická část 2.1 Trţní ocenění bytu 25

26 Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 TRŢNÍ OCENĚNÍ Byt č. 881/15 V bytovém domě č.p. 881 Na Pátku Rokycany STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 1. DUBEN

27 Společnost Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 1. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončil trţní ocenění majetku označeného mně jako Byt č. 881/15 Uvedený na listu vlastnictví č. 7065, pro katastrální území Rokycany Nacházejícího se na adrese Na Pátku 881, Rokycany, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Toto trţní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemen nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Trţní ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem k 1. dubnu Zpracovateli ocenění je známo, ţe ocenění má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli ocenění není známo nic o tom, ţe by ocenění mělo zároveň slouţit i pro jiný účel jako je např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni, katastrálním pracovištěm Rokycany, na listu vlastnictví č. 7065, pro katastrální území Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou tohoto ocenění. Zpracovatel ocenění chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 27

28 přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování ocenění nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění společnosti Bankovní institut vysoká škola, a.s. jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Toto ocenění tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající stavu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 28

29 Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém ke dni ocenění, tedy ke dni Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek byt č. 881/15 se nachází v atraktivní lokalitě Rokycan, blízko centra města. Okolní zástavba je převáţně tvořena panelovými domy ze sedmdesátých let 20 století. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost ( obchody, banka, kulturní zařízení, apod.). V těsné blízkosti objektu je také zastávka městské hromadné dopravy. Parkování u objektu je moţné, ale není dostačující a budoucí rozšíření není moţné. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má byt uzamykatelnou sklepní kóji a právo uţívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako standardní nájemní byt. Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 1719/ na parcele č o výměře 184 m 2. podíl na oceňovaném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. 29

30 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 1719/ na společných částech domu zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými plným dveřmi.. Stávající dispozice obsahuje 1 pokoj, kuchyni, předsíň, koupelnu a WC. Byt je situován v šestém nadzemním podlaţím označený jako č. 15. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou panelové. Všechny prvky hlavní stavební výroby jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů ( trhliny, plísně apod.). Stav prvků pomocné stavební výroby je ke dni ocenění úměrný staří bytu. Rekonstrukce V oceňovaném bytě nejsou nezbytné ţádné rekonstrukce vyjma koupelny a WC. Dispozice bytové jednotky 881/15 Kuchyně 13,63 m² Pokoj 16,04 m² Předsíň 1,82 m² Koupelna 1,95 m² WC 0,94 m² Celkem 34,38 m² 30

31 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţil pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek není v současném stavu ekonomického vyuţití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. 31

32 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Rokycanech nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V tomto případě se jednalo o nabídky, musel jsem proto tuto skutečnost zohlednit koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden metr čisté vyuţitelné plochy ( NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je ,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 32

33 A - AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Byt - Rokycany, Na pátku 881 Horákova ul. ul. K Řece ul.vokáčova Katastrální území Rokycany Rokycany Rokycany Rokycany Obec Rokycany Rokycany Rokycany Rokycany Okres Rokycany Rokycany Rokycany Rokycany B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání NFA Počet srovnávacích jednotek 34, Prodejní cena celkem X , , ,00 Cena za 1 porovnávací X , , ,00 jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota , , ,00 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota , , ,00 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , , ,00 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,00 Vyuţití podle územního plánu Bytová, vícepodlaţní Bytová, vícepodlaţní Bytová, vícepodlaţní Bytová, vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota , , ,00 33

34 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota , , ,00 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,00 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Obdobná Horší Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota , , ,25 Technický stav objektu Dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Dobrý Korekce 0,9 0,9 1 Upravená hodnota , , ,25 Technické vybavení Dobré Obdobné Obdobné Obdobné Korekce Upravená hodnota , , ,25 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,25 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota , , ,25 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,25 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,25 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,25 34

35 Jiná technická korekce Příslušenství bytu Obdobné Obdobné Obdobné Korekce Upravená hodnota , , ,25 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti 34,38 Obdobný Obdobný Větší Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota , , ,56 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota , , ,56 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) , , , , ,48 Zaokrouhleno ,00 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. 35

36 Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je ,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem 6 000,- Kč/p.m. * ,- Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10 % 7 200,- Kč Efektivní hrubý příjem ,- Kč Rezerva na renovace odborný odhad ,- Kč Ostatní provozní náklady ( pojištění, reţie, daň z nemovitosti) 3 500,- Kč Čistý provozní příjem (NOI) ,- Kč Kapitalizační míra ( R ) 8 % Trţní hodnota ( V ) ,- Kč Trţní hodnota zaokrouhlená ,- Kč 36

37 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, které reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrné konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. Závěr Toto ocenění vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části ocenění. 37

38 Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Indikace ( Kč) Váha (%) Váţený průměr ( Kč) Porovnávací metoda % Příjmová metoda % Nákladová metoda N/A 0 0 Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsme jí váhu 90 % při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem na ní poloţil váhu 10 %. Z důvodů, které jsem podrobně specifikoval v části Ocenění tohoto ocenění nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. dubna 2011 reprezentována částkou: ,- Kč ( slovy: Sedmsetdesettisíckorunčeských) 38

39 Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto ocenění jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 39

40 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovali, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Rokycanech, dne Tomáš Kočí, DiS. 40

41 41 Příloha č. 1

42 42 Příloha č. 2

43 43 Příloha č. 3

44 2.2 Ocenění bytu podle cenového předpisu a) úkol odhadce: Úkolem je provedení ocenění nemovitostí bytu č. 881/15 v bytovém domě ulice Na Pátku č.p. 881 a spoluvlastnického podílu pozemků st.p.č. 274 a st.p.č v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany, a to za účelem převodu vlastnictví. Ocenění je podle poţadavku objednatele provedeno ke dni Zjištěná cena je v daném čase a místě obvyklá. b) prohlídka nemovitosti: Prohlídka nemovitostí se zjištěním skutečností byla provedena dne Posuzované nemovitosti se pro účely tohoto ocenění skládají z těchto částí: 1) pozemky (podíl) - stavební parcela č stavební parcela č ) byt č. 881/15 c) vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k bytu č. 881/15 bylo ke dni zpracování posudku vloţeno v katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne pro Dagmar Rýdlovou, Masarykovo nám. 1, Rokycany 1 (identifikátor /2190). Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č pro katastrální území Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne Vlastnické právo ke společným částem bytových domů a pozemků bylo ke dni zpracování posudku vloţeno v katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne pro Dagmar Rýdlovou, Masarykovo nám. 1, Rokycany 1 (identifikátor /2190) s podílem 1719/ a pro další spoluvlastníky (kopie výpisu je přílohou posudku). 44

45 Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č pro katastrální území Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne d) pouţité právní předpisy: - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb. e) pouţité podklady: - výpis z katastru nemovitostí z listů vlastnictví LV č. 7065, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne kopie katastrální mapy v měřítku 1:500, vyhotovená geografickým informačním systémem pomocí dálkového nahlíţení do katastru nemovitostí dne původní smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne s uvedením podlahových výměr jednotlivých místností a popisem nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku - skutečnosti zjištěné na místě dne f) popis jednotlivých dílčích částí: 1) pozemky (podíl) Podle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o stavební parcelu č o výměře 184 m 2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří a stavební parcelu č o výměře 185 m 2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří. Stavební parcely jsou zastavěny bytovými domy č.p. 881 a č.p Pozemky se nachází ve středu zastavěného území města Rokycany, v blízkosti centra města. Přístup na pozemek je z uliční zpevněné komunikace ulice Na Pátku. V místě je moţnost 45

46 napojení na rozvod elektřiny, rozvod plynu, veřejný vodovod i veřejnou kanalizaci. Negativní účinky okolí, ani jiné omezení uţívání pozemků nebyly při prohlídce zjištěny. Rokycany je město s počtem obyvatel (Malý lexikon obcí ČR ). Ve městě není schválená cenová mapa stavebních pozemků. 2) byt č. 881/15 Jedná se o byt s příslušenstvím označený jako č. 15 umístěný v 6. NP bytového domu č.p. 881 členěný na 1 pokoj, kuchyni, předsíň, koupelnu a WC. Jedná se o podsklepenou montovanou panelovou stavbou s plochou střechou. Stavba má osm nadzemních podlaţí. Dům je podle zjištěných informací uţíván od roku 1969, stáří stavby ke dni ocenění je 42 let. Stavba je v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou. Další charakteristika je uvedena v části II. Ocenění v popisu indexů trhu, polohy, konstrukcí a vybavení. Podlahová plocha bytu pro potřebu ocenění: kuchyně = 13,63 m 2 pokoj = 16,04 m 2 předsíň = 1,82 m 2 koupelna = 1,95 m 2 WC = 0,94 m 2 celkem 34,38 m 2 46

47 O C E N Ě N Í 1) pozemky (podíl) stavební parcely - podle 28, odst. 1 uvedené vyhlášky základní cena: 28, odst. 1, písm. i) = 400,- Kč / m 2 přiráţky a sráţky v % podle přílohy č. 21: - výhodnost polohy pozemku pol % celkem + 50 % (200,- Kč / m 2 ) 600,- Kč / m 2 - moţnost napojení na rozvod plynu + 10 % celkem + 10 % (60,- Kč / m 2 ) základní cena upravená - 28, odst. 1 = 660,- Kč / m 2 výpočet ceny: 184 m m 2 x 660,- Kč / m 2 = ,- Kč koeficient změny stavby K i CZ-CC 1122; SKP (budovy vícebytové) K i = 2,154 koeficient prodejnosti K p bytové domy, Rokycany K p = 0,514 spoluvlastnický podíl: (1719/104975) = 0,0164 úprava ceny: ,- Kč x 2,154 x 0,514 x 0,0164 = 4 422,04 Kč zjištěná cena podílu pozemků: 4 422,04 Kč 47

48 2) byt č. 881/15 byt ve vícebytovém domě - podle 25 uvedené vyhlášky kraj = Plzeňský Indexovaná průměrná cena, podle přílohy č. 19, tabulky č. 1 = ,- Kč / m 2 výpočet indexu trhu T i, příloha č. 18a, tabulka č.1: č. znak popis pásma č. hodnota T i 1. Situace na trhu nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlast. nemovitostí stavba ve spoluvlastnictví II 0,00 3. Vliv na prodejnost bez vlivu II 0,00 celkem 0,00 index trhu T i = 1 + součet hodnot 1-3 = 1 + 0,00 = 1,00 výpočet indexu polohy P i, příloha č. 18a, tabulka č.6: č. znak popis pásma č. hodnota P i 1. Poloha nemovitosti souvisle zastavěné území III 0,00 2. Význam lokality preferovaná III + 0,08 3. Okolní zástavba a ŢP objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení centrum obce III + 0,02 5. Parkovací moţnosti omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené bez dalších vlivů II 0,00 celkem + 0,10 index polohy P i = 1 + součet hodnot 1-8 = 1 + 0,10 = 1,10 48

49 výpočet indexu konstrukce a vybavení V i, příloha č. 19, tabulka č.2: č. znak popis pásma č. hodnota V i 1. Typ stavby budova panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domů sušárny, prádelny II 0,00 3. Příslušenství domu bez dopadu na cenu II 0,00 4. Umístění bytu ostatní podlaţí 6.NP s výtahem II 0,00 5. Orientace bytu ostatní světové strany s částečným II 0,00 výhledem 6. Příslušenství bytu standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bez dalších prostor I - 0,03 8. Vytápění bytu dálkové vytápění III 0,00 9. Neuvedená kritéria bez vlivu na cenu III 0,00 celkem - 0, Stavebně-tech. stav v dobrém stavu II C (1,05 x 0,8) III 0,84 index konstrukcí a vybavení V i = (1 + součet hodnot 1-9) x hodnota 10 = (1-0,03) x 0,84 = 0,815 výpočet ceny: Cena upravená CU = Indexovaná průměrná cena IPC x index cenového porovnání I IPC = ,- Kč / m 2 I = T i x P i x V i = 1,00 x 1,10 x 0,815 = 0,897 CU = ,- Kč / m 2 x 0,897 = ,08 Kč / m 2 34,38 m 2 x ,08 Kč / m 2 = ,77 Kč Zjištěná cena bytu č. 881/15: ,77 Kč 49

50 R E K A P I T U L A C E 1) pozemky (podíl) 4 422,04 Kč 2) byt č. 881/ ,77 Kč součet celkem ,81 Kč zaokrouhleno ,- Kč Cena bytu č. 881/15 ke dni ocenění činí ,- Kč slovy: šestsetosmdesátšesttisícstopadesát Kč 50

51 2.3 Trţní oceněními výrobního areálu - výrobna brusných kotoučů 51

52 Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 TRŢNÍ OCENĚNÍ Výrobna brusných kotoučů Radnice Radnice STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 1. DUBEN

53 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 1. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončil trţní ocenění majetku označeného mně jako Výrobna brusných kotoučů Uvedený na listu vlastnictví č , pro katastrální území Radnice, obec Radnice, okres Rokycany Nacházejícího se na adrese Pikova ul., Radnice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Toto trţní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemen nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Trţní ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem k 1. dubnu Zpracovateli ocenění je známo, ţe ocenění má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli ocenění není známo nic o tom, ţe by ocenění mělo zároveň slouţit i pro jiný účel jako je např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni, katastrálním pracovištěm Rokycany, na listu vlastnictví č , pro katastrální území Radnice, obec Radnice, okres Rokycany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou tohoto ocenění. Zpracovatel ocenění chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 53

54 přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování ocenění nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění Města Radnice jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Toto ocenění tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající stavu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 54

55 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek se nachází ve městě Radnice u Rokycan, vedle městského úřadu. Okolní zástavba je převáţně tvořena rodinnými domy. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou dopravu. Parkování je moţné na veřejných prostranstvích před areálem nebo přímo ve výrobním areálu. Okolní zástavba je převáţně zastavěna rodinnými domy. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní podnikatelskou činností výroba brusných kotoučů. Pozemek Oceňovaný pozemek se stává ze 3 pozemkových parcel. Podle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o stavební parcelu č. 686/1 o výměře 391 m 2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěnou stavbou výrobny brusných kotoučů. Dále pak se jedná o pozemkovou parcelu - zahradu č. 247/1 o výměře 202 m 2 a pozemkovou parcelu zahradu č. 247/13 o výměře 146 m 2. Pozemkové parcely tvoří se stavebním pozemkem a stavbou výrobny brusných kotoučů jednotný funkční celek. Seznam pozemkových parcel je uveden v části Ocenění. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky ( rozvod elektřiny, rozvod plynu, veřejný vodovod a veřejná kanalizace) a rozvody inţenýrských sítí, různě technologické rozvody, zpevněné plochy a komunikace a oplocení. Budovy Výrobna brusných kotoučů Jedná se o nepodsklepenou budovu s jedním nadzemním podlaţím, v části je nástavba podlaţí. Střecha nástavby je nízká sedlová, zbylá část střechy je plochá. Výrobní budova je v 1.NP 55

56 uţívaná jako výrobna a sklad materiálů a výrobků; ve 2.NP je v části sociální zázemí pro zaměstnance výrobny (šatny, sprchy, WC) zbývající část je bez vyuţití. Stavba je zaloţena na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a tvárnic zděné v tl. do 40 cm; strop s rovným podhledem. Konstrukce krovu nízké sedlové střechy je dřevěná vázaná. Krytina sedlové střechy je z vlnitých osinkocementových desek, krytina ploché střechy je ţivičná svařovaná. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchy jsou upraveny vápennou dvouvrstvou omítkou. Vnější povrchy 1.NP jsou z břízolitu a u 2.NP chybí. Dveře jsou hladké plné i prosklené, vrata dřevěná truhlářsky zpracovaná, okna dřevěná zdvojená. Podlaha betonová a z keramické dlaţby. Vytápění ústřední, elektroinstalace světelná i třífázová, bleskosvod je proveden. Vnitřní rozvod studené i teplé vody je proveden. Vnitřní kanalizace z litinového a plastického potrubí, vnitřní plynovod je proveden, ohřev vody je zajištěn bojlery, vnitřní hygienické vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty a splachovací WC. Ostatní konstrukce a vybavení chybí. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je relativně v dobrém stavu, základní údrţba je prováděna. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kriterium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium. 56

57 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemků, jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobní haly jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. 57

58 Při porovnání pozemků jsme vzali v úvahu faktory jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar, velikost pozemku, vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků a další. Pozemek je zatíţen věcným břemenem spoluuţívání za úplatu, ale toto břemeno nemá na cenu pozemku vliv. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s výrobní halou indikovaná porovnávací metodou je: je vypočítána následovně: Kč 739 * 430 = Kč VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území: Radnice u Rokycan Pořadové číslo Číslo parcely Výměra parcely Jednotková cena Trţní hodnota m 2 Kč/ m / / / Celkem Zaokrouhleno

59 TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Výrobna brusných kotoučů, Radnice Pozemek Osek Pozemek Rokycany Pozemek Rokycany Parcelní číslo viz tabulka N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Radnice Osek Rokycany Rokycany Obec Radnice Osek Rokycany Rokycany Okres Rokycany Rokycany Rokycany Rokycany B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Kč Kč Kč Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 450,00 Kč 650,00 Kč 700,00 Kč Datum transakce Korekce Upravená hodnota 450,00 Kč 650,00 Kč 700,00 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 405,00 Kč 585,00 Kč 630,00 Kč Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 585,00 Kč 630,00 Kč Existence věcných břemen Věcné břemeno spoluuţívání Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 585,00 Kč 630,00 Kč Vyuţití podle územního plánu Komerční zástavba Komerční zástavba Komerční zástavba Komerční zástavba Korekce

60 Upravená hodnota 405,00 Kč 585,00 Kč 630,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 585,00 Kč 630,00 Kč Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 585,00 Kč 630,00 Kč D. Technické parametry Lokalita Průměrná Obdobná Lepší Lepší Korekce 1 0,8 0,8 Upravená hodnota 405,00 Kč 468,00 Kč 504,00 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 468,00 Kč 504,00 Kč Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní sítí Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 468,00 Kč 504,00 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 468,00 Kč 504,00 Kč Dopravní obsluţnost Průměrná Průměrná Dobrá Dobrá Korekce 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 405,00 Kč 421,20 Kč 453,60 Kč Dopravní dostupnost a Dobrá Dobrá Výborná Výborná parkování Korekce 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 405,00 Kč 379,08 Kč 408,24 Kč Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce

61 Upravená hodnota 405,00 Kč 379,08 Kč 408,24 Kč Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota 405,00 Kč 379,08 Kč 408,24 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 739 Větší Větší Větší Korekce 1,1 1,1 1,05 Upravená hodnota 445,50 Kč 416,99 Kč 428,65 Kč Moţná zastavitelnost viz. územní Obdobná Obdobná Obdobná plán Korekce Upravená hodnota 445,50 Kč 416,99 Kč 428,65 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 430,38 Kč 445,50 Kč 416,99 Kč 428,65 Kč Rozloha pozemku 739 Celková porovnávací hodnota ,82 Kč Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy výrobní areály, které byly nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V tomto případě se jednalo o nabídky, musel jsem proto tuto skutečnost zohlednit koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu( GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Nemovitost je zatíţena věcným břemenem uţívání za úplatu, ale toto břemeno nemá na cenu nemovitosti vliv. 61

62 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je ,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. TABULKA II MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Výrobna brusných kotoučů, Radnice Parcelní číslo 686/1 Adresa nemovitosti Výrobní hala, Kaznějov Výrobní areál, Břasy Katastrální území Radnice Kaznějov Břasy Zbiroh Výrobní areál, Zbiroh Obec Radnice Kaznějov Břasy Zbiroh Okres Rokycany Plzeň sever Rokycany Rokycany B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku 430 Kč 500 Kč 400 Kč 300 Kč Hodnota pozemku celkem , , , ,00 C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X , , ,00 Prodejní cena bez ceny pozemku , , ,00 Cena za 1 porovnávací jednotku X 3 166, ,38 857,38 Datum transakce Korekce Upravená hodnota 3 166, ,38 857,38 62

63 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 2 850,21 Kč 955,24 Kč 771,64 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota 2 850,21 955,24 771,64 Existence věcných břemen Věcné Ne Ne Ne břemeno uţívání Korekce Upravená hodnota 2 850,21 955,24 771,64 Vyuţití podle územního Výrobní areál Výrobní areál Výrobní areál Výrobní areál plánu Korekce Upravená hodnota 2 850,21 955,24 771,64 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 2 850,21 955,24 771,64 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne závazky Korekce Upravená hodnota 2 850,21 955,24 771,64 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota 2 850,21 955,24 771,64 Technický stav objektu Dobrý Lepší Lepší Dobrý Korekce 0,9 0,9 1 Upravená hodnota 2 565,19 859,72 771,64 Technická vybavenost Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná budovy Korekce Upravená hodnota 2 565,19 859,72 771,64 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Obdobná Lepší Obdobná 63

64 Korekce 1 0,95 1 Upravená hodnota 2 565,19 816,73 771,64 Další moţný rozvoj Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý nemovitosti Korekce Upravená hodnota 2 565,19 816,73 771,64 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 2 565,19 816,73 771,64 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 2 565,19 816,73 771,64 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce Upravená hodnota 2 565,19 816,73 771,64 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 2 565,19 816,73 771,64 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti 391 obdobná Větší Větší Korekce 1 1,3 1,1 Upravená hodnota 2 565, ,75 848,81 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 2 565, ,75 848,81 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 1 118, , ,75 848, ,55 Hodnota pozemku ,00 Celková porovnávací hodnota ,55 64

65 PŘIJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je ,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. 65

66 PŘEHLED NÁJEMNÉHO Popis Výroba Trţní nájemné Trţní nájemné celkem Nájemné dle smluv Potencionál ní roční hrubý příjem m2 Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/rok Kč Výrobna Sociální zázemí Venkovní plochy Celkem PŘÍJMOVÁ METODA PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 20 % Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 4 000,- Kč 0,- Kč 5 000,- Kč 6 000,- Kč ,- Kč Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI) ,- Kč ,- Kč ,- Kč Kapitalizační míra ( R ) 10 % Trţní hodnota ( V ) ,- Kč 66

67 Trţní hodnota zaokrouhlená ,- Kč NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, které reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrné konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů ne reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţství komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. 67

68 Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţná nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč BUDOVA fyzické funkční morální věcná Popis stáří GFA GBV RC opotřebení opotřebení opotřebení hodnota rok m² m³ Kč/m³ % % % 1000 Kč výrobní hala Sociální zázemí ( šatny) celkem VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Výměra, délka, fyzické funkční morální věcná Popis stáří ks GBV RC opotřebení opotřebení opotřebení hodnota rok m² m³ kč/m³ % % % 1000 Kč Vodovodní přípojka 43 28, Kanalizace , Jímka , Zpevněné komunikace Ploty 43 2, Podezdívka 43 2, Vrátka Vrata celkem 49 68

69 budovy pozemky vedlejší stavby a venkovní úpravy celkem celkem zaokrouhleno REKAPITULACE HODNOT ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ZÁVĚR Toto trţní ocenění vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace ( Kč) Váha (%) Váţený průměr ( Kč) Porovnávací metoda % Příjmová metoda % Nákladová metoda % Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe i kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími 69

70 metodami. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 60 %. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledku příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 20 %. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pouze pomocí nákladové metody spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem došel k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentována částkou = ,- Kč (slovy: Jedenmilionstošedesáttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. 70

71 Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto ocenění jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto ocenění. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 71

72 Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovali, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Rokycanech, dne Tomáš Kočí, DiS. 72

73 73 Příloha č. 4

74 74 Příloha č. 5

75 75 Příloha č. 6

76 76 Příloha č. 7

77 2.4 Ocenění výrobního areálu podle cenového předpisu 77

78 a) úkol odhadce: Úkolem je provedení ocenění nemovitosti stavby výrobny brusných kotoučů bez č.p. s příslušenstvím; trvalých porostů; pozemků st.p.č. 686/1, p.p.č. 247/1 a p.p.č. 247/13 v k.ú. Radnice u Rokycan, obec Radnice, okres Rokycany, a to za účelem zjištění ceny pro převod vlastnictví. Ocenění je provedeno ke dni a zjištěná cena je v daném místě a čase obvyklá. b) prohlídka nemovitosti: Prohlídka nemovitosti se zjištěním skutečností byla provedena dne Posuzované nemovitosti se pro účely tohoto ocenění skládají z těchto částí: 1) pozemky - stavební parcela č. 686/1 pozemková parcela č. 247/1 pozemková parcela č. 247/13 2) budova - výrobna brusných kotoučů 3) venkovní úpravy 4) trvalé porosty c) vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem bylo ke dni ocenění vloţeno v katastru nemovitostí pro společnost Město Radnice, Náměstí Kašpara Šternberka 363, Radnice. Vlastnické právo je evidováno na listu vlastnictví č pro katastrální území Radnice u Rokycan, obec Radnice, okres Rokycany a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne d) pouţité právní předpisy: 78

79 - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb.a č. 364/2010 Sb. e) pouţité podklady: - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví LV č , vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne částečná projektová dokumentace - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku - skutečnosti zjištěné na místě dne f) popis jednotlivých dílčích částí: 1) pozemky Podle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o stavební parcelu č. 686/1 o výměře 391 m 2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěnou stavbou výrobny brusných kotoučů, pozemkovou parcelu zahradu č. 247/1 o výměře 202 m 2 a pozemkovou parcelu zahradu č. 247/13 o výměře 146 m 2. Pozemkové parcely tvoří se stavebním pozemkem a stavbou výrobny brusných kotoučů jednotný funkční celek. Pozemky se nachází v zastavěném území města Radnice, severně od budovy Městského úřadu Radnice. Přístup na pozemky je po zpevněné místní komunikaci. V místě je moţnost napojení na rozvod elektřiny, rozvod plynu, veřejný vodovod i veřejnou kanalizaci. Negativní účinky okolí, ani jiné omezení uţívání pozemků nebyly při prohlídce zjištěny. 79

80 Radnice je obec s počtem obyvatel (Malý lexikon obcí ČR 2010). Ve městě není schválená cenová mapa stavebních pozemků. 2) výrobna brusných kotoučů Jedná se o nepodsklepenou budovu s jedním nadzemním podlaţím, v části je nástavba podlaţí. Střecha nástavby je nízká sedlová, zbylá část střechy je plochá. Výrobní budova je v 1.NP uţívaná jako výrobna a sklad materiálů a výrobků; ve 2.NP je v části sociální zázemí pro zaměstnance výrobny (šatny, sprchy, WC) zbývající část je bez vyuţití. Stavba je zaloţena na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti; svislé konstrukce jsou zděné z cihel a tvárnic zděné v tl. do 40 cm; strop s rovným podhledem; konstrukce krovu nízké sedlové střechy je dřevěná vázaná; krytina sedlové střechy je z vlnitých osinkocementových desek, krytina ploché střechy je ţivičná svařovaná; klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu; vnitřní povrchy jsou upraveny vápennou dvouvrstvou omítkou, vnější povrchy 1.NP jsou z břízolitu a u 2.NP chybí. Dveře jsou hladké plné i prosklené; vrata dřevěná truhlářsky zpracovaná; okna dřevěná zdvojená; podlaha betonová a z keramické dlaţby; vytápění ústřední; elektroinstalace světelná i třífázová; bleskosvod je proveden; vnitřní rozvod studené i teplé vody je proveden; vnitřní kanalizace z litinového a plastického potrubí; vnitřní plynovod je proveden; ohřev vody je zajištěn bojlery; vnitřní hygienické vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty a splachovací WC. Ostatní konstrukce a vybavení chybí. Stavba se pro potřeby ocenění povaţuje za budovu typu L CZ-CC ; SKP s účelem uţití budovy pro průmysl. Základní cena je podle přílohy č. 2 pouţité vyhlášky 2 786,- Kč / m 3. Objemové parametry stavby: zastavěné plochy: 1.NP 28,70 m x 6,80 m = 195,16 m 2 24,20 m x 6,70 m = 162,14 m 2 6,10 m x 1,90 m (schodiště) = 11,59 m 2 80

81 368,89 m 2 2.NP i zastřešení 24,20 m x 6,70 m = 162,14 m 2 6,80 m x 2,00 m = 13,60 m 2 175,74 m 2 výpočet obestavěného prostoru: vrchní stavba 1.NP: 195,16 m 2 x 3,80 m = 741,61 m 3 162,14 m 2 x 3,90 m = 632,35 m ,96 m 3 nástavba a schodiště vč. zastřešení: 162,14 m 2 x 3,90 m = 632,35 m 3 13,60 m 2 x 3,90 m = 53,04 m 3 175,74 m 2 x 1,00 m / 2 = 87,87 m 3 11,59 m 2 x 2,60 m = 30,13 m 3 11,59 m 2 x 3,90 m / 2 = 22,60 m 3 825,99 m 3 Obestavěný prostor celkem: 2 199,95 m 3 výpočet průměrné zastavěné plochy a průměrné výšky podlaţí: podlaţí zastavěná plocha konstrukční výška součin 1. NP 195,16 m 2 3,80 m 741,61 m 3 162,14 m 2 3,90 m 632,35 m 3 11,59 m 2 2,60 m 30,13 m 3 368,89 m ,09 m 3 průměrná zastavěná plocha podlaţí: = 368,89 m 2 81

82 průměrná výška podlaţí: 1 404,09 m 3 / 368,89 m 2 = 3,81 m Standardnímu vybavení budov posuzovaná stavba odpovídá v souladu s přílohou č. 2 pouţité vyhlášky s výjimkou následujících poloţek: pol.č. konstrukce vybavení navíc nadstandard podstandard chybí 8. úprava vnějších povrchů chybí z 30 % 0, výtahy chybí 0, ostatní chybí 0,056 součet 0,00 0,00 0,00 0,079 Podle informace objednatele posudku bylo uţívání 1.NP výrobny zahájeno v roce 1968 a nástavby v roce Stavebně technický stav odpovídá pravidelné údrţbě. Vzhledem k uvedeným skutečnostem je pro výpočet opotřebení pouţito lineární metody. 3) venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy, které byly provedeny v rámci realizace původní stavby výrobny v roce 1968 stáří 43 let. vodovodní přípojka - CZ-CC 2222 potrubí ocelové DN 40 mm předpokládaná ţivotnost 50 let 28,70 m kanalizační přípojka - CZ-CC 2223 potrubí kameninové DN 150 mm předpokládaná ţivotnost 80 let 25,00 m ţumpa - CZ-CC 2223 z monolitického betonu 15,00 m 3 82

83 předpokládaná ţivotnost 80 let zpevněné plochy - CZ-CC 211 s povrchem betonovým monolitickým, tl. 15 cm 35,00 m 2 předpokládání ţivotnost 50 let ploty - CZ-CC 1251 (uliční) z ocelových plotových rámů na ocelové sloupky (2,50 m x 1,00 m) 2,50 m 2 předpokládaná prodlouţená ţivotnost 45 let stanovené opotřebení 85 % podezdívka - CZ-CC 1251 betonová, výška 30 cm předpokládaná ţivotnost 50 let vrátka - CZ-CC 1251 ocelová s výplní z drátěného pletiva předpokládaná prodlouţená ţivotnost 45 let stanovené opotřebení 85 % 2,50 m 1 ks vrata - CZ-CC 1251 ocelová s výplní z drátěného pletiva předpokládaná prodlouţená ţivotnost 45 let stanovené opotřebení 85 % 1 ks 4) trvalé porosty Na pozemku u výrobny se nachází okrasné rostliny - břízy. Jejich počet a stáří je uvedeno v části II. Ocenění. O C E N Ě N Í 83

84 1) pozemky stavební parcela - podle 28, odst. 1 uvedené vyhlášky pozemkové parcely - podle 28, odst. 5 uvedené vyhlášky základní cena: 35 + (počet obyvatel 1000) x 0, ( ) x 0, = 40,60 Kč / m 2 přiráţka v % podle přílohy č. 21: - moţnost napojení na rozvod plynu + 10 % celkem + 10 % (4,06 Kč / m 2 ) základní cena upravená - 28, odst. 1 = 44,66 Kč / m 2-28, odst. 5 (44,74 x 0,4) = 17,86 Kč / m 2 výpočet ceny: st.p.č. 686/1 391 m 2 x 44,66 Kč / m 2 = ,06 Kč p.p.č. 247/1 a p.p.č. 247/ m m 2 x 17,86 Kč / m 2 = 6 215,28 Kč celkem = ,34 Kč koeficient změny stavby K i CZ-CC 1251; SKP (průmysl) K i = 2,133 koeficient prodejnosti K p výroba, 1-2 tisíce obyvatel, okres Rokycany K p = 0,577 úprava ceny: 84

85 23 677,34 x 2,133 x 0,577 = ,67 Kč zjištěná cena pozemků: ,67 Kč 2) výrobna brusných kotoučů budova - podle 3 uvedené vyhlášky základní cena ZC budovy typu L = 2 786,- Kč / m 3 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K 1 konstrukce zděná K 1 = 0,939 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu K 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / m 2 průměrné zastavěné plochy K 2 = 0,92 + 6,60 / 368,89 = 0,92 + 0,018 K 2 = 0,938 koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu K 3 K 3 = 2,10 / průměrná výška podlaţí + 0,30 K 3 = 2,10 / 3,81 + 0,30 = 0, ,3 K 3 = 0,851 koeficient vybavení stavby K 4 K 4 = 1 + [0,54 x (1,852 x CP navíc + CP nadstandard - CP podstandard - 1,852 x CP chybí )] K 4 = 1 + [0,54 x ( ,852 x 0,079)] K 4 = 0,921 koeficient polohový K 5 ostatní města K 5 = 1,00 koeficient změny stavby K i CZ-CC 1251; SKP (průmysl) K i = 2,133 85

86 koeficient prodejnosti K p výroba, 1-2 tisíce obyvatel, okres Rokycany K p = 0,577 základní cena upravená ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i x K p ZCU = 2 786,- Kč / m 3 x 0,939 x 0,938 x 0,851 x 0,921 x 1,00 x 2,133 x 0,577 ZCU = 2 367,04 Kč / m 3 výpočet ceny: 1 373,96 m 3 x 2 367,04 Kč / m 3 = ,20 Kč opotřebení lineární metodou: 43/70 x 100 = 61,43 % = ,60 Kč = ,60 Kč 825,99 m 3 x 2 367,04 Kč / m 3 = ,30 Kč opotřebení lineární metodou: 21/70 x 100 = 30,00 % = ,39 Kč = ,91 Kč zjištěná cena výrobny brusných kotoučů: ,51 Kč 3) venkovní úpravy venkovní úpravy - podle 10 uvedené vyhlášky vodovodní přípojka základní cena = 360,- Kč / m úprava ceny koeficienty: 86

87 K 5 = 1,00 K i = 2,322 K p = 0,577 základní cena upravená 360,- Kč / m x 1,00 x 2,296 x 0,531 = 482,32 Kč / m výpočet ceny: 482,32 Kč / m x 28,70 m = ,58 Kč opotřebení lineární metodou: 43/50 x 100 = 86,00 % = ,06 Kč zjištěná cena: 2 768,52 Kč kanalizační přípojka základní cena = 1 180,- Kč / m úprava ceny koeficienty: K 5 = 1,00 K i = 2,324 K p = 0,577 základní cena upravená 1 180,- Kč / m x 1,00 x 2,324 x 0,577 = 1 582,32 Kč / m výpočet ceny: 1 582,32 Kč / m x 25,00 m = ,00 Kč opotřebení lineární metodou: 43/80 x 100 = 53,75 % = ,43 Kč zjištěná cena: ,57 Kč ţumpa 87

88 základní cena = 2 300,- Kč/m 3 OP úprava ceny koeficienty: K 5 = 1,00 K i = 2,324 K p = 0,577 základní cena upravená 2 300,- Kč / m 3 OP x 1,00 x 2,324 x 0,577 = 3 084,18 Kč/m 3 výpočet ceny: 3 084,18 Kč / m 3 OP x 15,00 m 3 = ,70 Kč opotřebení lineární metodou: 43/80 x 100 = 53,75 % = ,20 Kč zjištěná cena: ,50 Kč zpevněné plochy základní cena = 290,- Kč / m 2 úprava ceny koeficienty: K 5 = 1,00 K i = 2,284 K p = 0,577 základní cena upravená 290,- Kč / m 2 x 1,00 x 2,284 x 0,577 = 382,18 Kč / m 2 výpočet ceny: 382,18 Kč / m 2 x 35,00 m 2 = ,30 Kč opotřebení lineární metodou: 43/50 x 100 = 86,00 % = ,62 Kč zjištěná cena: ploty 1 872,58 Kč 88

89 základní cena = 450,- Kč/m 2 p.pl. úprava ceny koeficienty: K 5 = 1,00 K i = 2,133 K p = 0,577 základní cena upravená 450,- Kč/m 2 pohl.pl. x 1,00 x 2,133 x 0,577 = 553,83 Kč/m 2 výpočet ceny: 553,83 Kč / m 2 pohl. pl. x 2,50 m 2 = 1 384,58 Kč opotřebení lineární metodou: 85 % = ,89 Kč zjištěná cena: 207,69 Kč podezdívka základní cena = 950,- Kč / m úprava ceny koeficienty: K 5 = 1,00 K i = 2,133 K p = 0,577 základní cena upravená 950,- Kč / m x 1,00 x 2,133 x 0,577 = 1 169,20 Kč / m výpočet ceny: 1 169,20 Kč / m x 2,50 m = 2 923,00 Kč opotřebení lineární metodou: 89

90 43/50 x 100 = 86,00 % = ,78 Kč zjištěná cena: 409,22 Kč vrátka základní cena = 1 450,- Kč / ks úprava ceny koeficienty: K 5 = 1,00 K i = 2,133 K p = 0,577 základní cena upravená 1 450,- Kč / ks x 1,00 x 2,133 x 0,577 = 1 784,57 Kč / ks výpočet ceny: 1 784,57 Kč / ks x 1 ks = 1 784,57 Kč opotřebení lineární metodou: 85 % = ,88 Kč zjištěná cena: 267,69 Kč vrata základní cena = 3 420,- Kč / ks úprava ceny koeficienty: K 5 = 1,00 K i = 2,133 K p = 0,577 základní cena upravená 3 420,- Kč / ks x 1,00 x 2,133 x 0,577 = 4 209,13 Kč / ks výpočet ceny: 90

91 4 209,13 Kč / ks x 1 ks = 4 209,13 Kč opotřebení lineární metodou: 85 % = ,76 Kč zjištěná cena: 631,37 Kč zjištěná cena venkovních úprav: ,14 Kč 4) trvalé porosty trvalé porosty - podle 41 uvedené vyhlášky okrasné rostliny: druh a tvar stáří počet cena celková cena (roky) (ks) (Kč) (Kč) listnaté stromy I (bříza) , ,- součet celkem ,- Kč úprava cen okrasných rostlin polohovým koeficientem: zeleň ve výrobních areálech = 0, ,- Kč x 0,45 = ,- Kč úprava ceny koeficientem prodejnosti K p = 1,0 zjištěná cena trvalých porostů = ,- Kč 5) věcné břemeno - uţívání nemovitosti Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno spočívá v úplatném uţívání nemovitosti na parcele č. 686/1 pro pana Ing. Jiřího Koldu na dobu 10 let. Výměra uţívaných ploch: 391,00 m 2 Výpočet ceny věcného břemene ( 18 zákona č.151/1997 Sb.) 91

92 Roční uţitek zjištěný ze smlouvy Počet let uţívání práva podle smlouvy Uvaţovaný počet let uţívání práva pro výpočet Cena věcného břemene (roč.uţitek x počet let) ,- Kč 10 let 5 let ,- Kč Věcné břemeno podle 18 zákona Cena celkem ,- Kč R E K A P I T U L A C E 1) pozemky ,67 Kč 2) výrobna brusných kotoučů ,51 Kč 3) venkovní úpravy ,14 Kč 4) trvalé porosty ,00 Kč 5) věcné břemeno uţívání nemovitosti ,00 Kč součet celkem ,32 Kč zaokrouhleno ,- Kč Cena nemovitostí ke dni ocenění činí ,- Kč slovy: dvamilionydvěstějedenácttisícšestsetšedesát Kč 2.5 Shrnutí praktické části 92

93 V této části práce jsem zpracoval dvě trţní ocenění, a to ocenění bytu a v druhém případě se jednalo o komerční nemovitost výrobní areál. Oba objekty jsem také zpracoval podle platné oceňovací vyhlášky. Zajímalo mě, jestli se bude trţní cena a cena zjištěná vybraných nemovitostí výrazně lišit, nebo jestli se bude k sobě přibliţovat. V prvním případě se jednalo o byt 1+ 1 v osobním vlastnictví v panelovém domě v Rokycanech. Trţní cena tohoto bytu mi vyšla ,- Kč a cena zjištěná podle cenového předpisu mi vyšla ,- Kč. Takţe v tomto případě se ceny příliš nelišily a vyhláška je zřejmě v tomto případě dobře zpracovaná. V druhém případě se jednalo o malý výrobní areál výrobnu brusných kotoučů ve městečku Radnice. Zde jsem spočítal trţní cenu na ,- Kč, ale cena zjištěná podle cenového předpisu činila ,- Kč. Zde bohuţel vyhláška nekoresponduje s trţní cenou nemovitosti. Je tedy zřejmé, ţe je třeba vyhlášku stále zdokonalovat, aby se výsledné ceny k sobě co nejvíce přibliţovaly. 93

94 3. Analytická část 3.1 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany 94

95 Obecná charakteristika trhu POPIS OKRESU Okres Rokycany leţí ve východní části Plzeňského kraje. Rozlohou i počtem obyvatel je okres nejmenší v kraji, a po okrese Jeseník i v České republice. Rokycansko je region mezi Berounkou, Brdy a Křivoklátskem. Ve střední části okresu Rokycany najdeme pásmo kopců sopečného původu Radeč s nejvyšším vrcholem Brno, vysokým 745m n.m. Územím okresu Rokycany prochází 26km dálnice mezi Plzní a Prahou. Okresní město Rokycany bylo vyhlášeno městskou památkovou zónou. Nejnavštěvovanějšími památkami okresu Rokycany jsou vodní hamr v Dobřívě technická památka a zámek ve Zbiroze. Další zajímavé zámky jsou Liblín, Radnice, Mirošov a Bušovice. 95