Znalecký posudek č /35610

Transkript

1 DE9 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /35610 O ceně p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 173 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada, p.p.č. 291/1 - zahrada a p.p.č. 291/2 - zahrada v obci a k.ú. Pecka, okres Jičín Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 880 pro k.ú Pecka je zapsáno vlastnické právo pro Jiří Kovář, nar.: /2 Soňa Rossikopulu, nar /2 Objednatel posudku: EÚ Plzeň-město Mgr. Martin Tunkl 094 EX 07268/14 Palackého n. 28, Plzeň Posudek vypracoval dne 11. května 2015: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Posudek obsahuje 9 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Vyhovení č. 1-3 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 4 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro exekuci majetku dlužníka: 1) Jiří Kovář, nar.: a 2) Soňa Rossikopulu, nar , č.j. 094 EX 07268/14 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 22. dubna Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 173 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada, p.p.č. 291/1 - zahrada a p.p.č. 291/2 - zahrada v obci Pecka, k.ú Pecka, okres Jičín Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 11. května 2015 Nález, výměry a ocenění 1 - p.p.č. 97 s č.p. 173 s příslušenstvím Nález: Rodinný dům stáří odhadem let, přízemní s částečným podsklepením a jednou obytnou místností v podkroví. Proveden je klasickou technologií ze smíšeného a cihelného zdiva (sokl z pískovcových kvádrů), provedena dodatečná izolace proti vlhkosti. Provedeny jsou trámové stropy, sedlová střecha s eternitovou krytinou, osazeny okapy a svody, bez bleskosvodu. Provedena břízolitová fasáda, osazena dvourámová okna. V domě se v přízemí nacházejí vstupní chodba se schody do sklípku a do podkroví, dále dvě obytné místnosti, kuchyň s linkou a sporákem na PB, koupelna s vanou a umyvadlem, spižírna a WC, v podkroví směrem k silnici jedna obytná místnost, jinak chodba a půda. V domě je proveden rozvod ÚT, zdroj tepla (plynový kotel) je však odpojen a vytápění je řešeno lokálně. Dům je napojen na obecní rozvod vody a kanalizaci, elektřina připojena, plynoměr v HUP odebrán. Příslušenství je tvořeno přistavěnou zděnou kolnou, v níž byl umístěn kotel ÚT a dále studnou a venkovními úpravami; přípojkami vody, kanalizace, elektro a plynu (vč. HUP), dále oplocením s vraty, zpevněnou plochou ze zámkové dlažby, opěrnou zdí (zčásti zřícená). Na pozemcích ve funkčním celku se nacházejí trvalé porosty ovocné i okrasné. Umístění v rámci obce mimo centrum, avšak s dobrou dostupností, pozemky svažité a orientované na severovýchod, přístupová komunikace zpevněná s dosti velkým podélným sklonem je předpokladem zhoršené dostupnosti motorovým vozidlem v zimním období. Průměrná nemovitost v místě mimo hlavní centra regionu.

3 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 3 Rodinný dům č.p. 173

4 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 4 Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha 1.NP 13,4 x 8,06 108,00 Zastavěná plocha celkem 108,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p zahrada /1 - zahrada /2 - zahrada 57 Celkem Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Prodej, rodinný dům 4+kk, Pecka RD 4+kk v obci Pecka se zahrádkou o CP 255 m². Přízemí: chodba se schodištěm, sklep a dílna. 1NP: kuchyně s obývacím pokojem, chodba, koupelna a WC. Podkroví: dva dětské pokoje, ložnice se sprchovým koutem, WC. Dům je po rekonstrukci, nová střecha, fasáda ze dvou stran, plastová okna, koupelna, 2x WC. Topení krbovými kamny s výměníkem, voda obecní. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování

5 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 5 Nabídková cena ,00 Kč K u = 0,80 koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba řadový Konstrukce cihla Stav velmi dobrý, rok rekonstrukce: 2013 Vlastnictví neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 255,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo 1 Pozemek celkem 255 Celkem 255 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Pozemky - velikost Pozemky - konfigurace +5-5 K f = 1,30 x 1,10 x 0,95 = 1,3585 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 255,00 m 2 x 108,00 m 2 / 1,3585 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Rodinný dům 5+1 v obci Pecka Prodej rodinného domu po částečné rekonstrukci v obci Pecka. Dům má nová plastová okna, dobrou střešní krytinu,oplechování, svedení odpadu do kanalizace, částečná výměna rozvodů elektřiny, topení, dlažby, vyzděnou kolnu, opravy omítek, příprava na kuchyňskou linku, oprava vnějších omítek,terénní úpravy. Dis.: vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dětský pokoj, koupelna s vanou a WC, vstup do sklepa a do podkroví. Podkroví je po částečné rekonstrukci- sádrokartony, zateplení. V podkroví prostorná ložnice - možnost rozdělení na 2 místnosti, další pokoj - letní, WC. IS: rozvod topení na krbová kamna s výměníkem, voda veřejná, odpady svedeny do kanalizace, el. 220/380 V. Výměra pozemku činí 381 m², zastavěná plocha domu 136 m2 (měřeno). Vhodné k rekreaci i trvalému bydlení. V blízkosti koupaliště, lesy, příroda. koef. K f Identifikace vzorku - nabídka CB Datum zpracování obr. 1

6 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 6 Nabídková cena K u = 0,80 Charakteristika nemovitosti ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví zděná neuvedeno po částečné rekonstrukci neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 136,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo 1 Pozemek celkem 381 Celkem 381 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Pozemky - velikost Pozemky - konfigurace koef. K f K f = 1,20 x 1,10 x 1,05 = 1,386 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 136,00 m 2 x 108,00 m 2 / 1,386 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Prodej, rodinný dům 4+1, Pecka Prodej rodin. domu se zahradou v klidné části obce Pecka. Dis.: 1. NP - vstupní chodba, kuchyně, jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, spíž. 2. NP - schodiště s vestavěnými skříněmi, chodba, ložnice, podkrovní místnost, velká půda s možností předělání na další dva pokoje. K domu náleží další technické přístavky a veliká zahrada. Veškerá občanská vybavenost v místě. obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování

7 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 7 Nabídková cena K u = 0,80 Charakteristika nemovitosti ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví samostatný cihla dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 120,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo 1 Pozemek celkem 284 Celkem 284 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Pozemky - velikost 0 3 Pozemky - konfigurace koef. K f K f = 1,10 x 1,05 x 1,15 = 1,32825 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 120,00 m 2 x 108,00 m 2 / 1,32825 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč

8 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 8 Závěrečná část posudku Obvyklá cena p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 173 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada, p.p.č. 291/1 - zahrada a p.p.č. 291/2 - zahrada v obci a k.ú. Pecka, okres Jičín, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 11. května ,00 Kč slovy: šestsetdevadesáttisíc Kč Na nemovitosti nebyly zjištěny závady ve smyslu služebností (věcných břemen) V Třibřichách, dne 11. května 2015

9 Znalecký posudek č /35610 Elektronická verze Strana 9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /35610 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 11. května 2015 Petr Brodský Třibřichy Chrudim