tel: Jméno objednatele odhadu: Dražbyprost, s. r. o. tel: Rekapitulace: Stanovená cena stávající:

Transkript

1 Expertní názor na výši ceny obvyklé č. EN 001/1410/2016 Nemovitost: Pozemek parc. č. St. 170 zastavěná plocha a nádvoří (součástí je stavba: Horní Staré Buky, č. p. 168, bydlení), LV č. 432, k. ú. Horní Staré Buky, obec Staré Buky Typ nemovitosti: Účel ocenění: Metodika oceňování: rodinný dům Expertní názor - stanovení tržní ceny nemovitosti Použita byla rovněž pravidla pro tržní oceňování, zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Jméno a příjmení vlastníka/obchodní firma Radek Procházka RČ/IČ /3631 Jméno kontaktní osoby pro místní šetření: tel: Jméno objednatele odhadu: Dražbyprost, s. r. o. tel: Rekapitulace: Stanovená cena stávající: ,- Kč Podmínky platnosti: S vědomím objednatele nebyla zjišťována právní rizika plynoucí ze zápisů na aktuálním listu vlastnictví a nabývacích listin. Nejsou tedy stanoveny ani podmínky platnosti ceny. Počet stran / výtisků: 10 / 2 Datum provedení místního šetření / za účasti: / Procházka Radek s rodinou Datum, k němuž se ocenění provádí: Datum vypracování ocenění: Vypracoval: Ing. Jiří Hnyk Máchova Hořice Tel.: IČ: Koncesní listina č.j.: ŽÚ/2-016/05-03/2651 Vydal: MÚ Hořice odbor obecní živnostenský úřad Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Certifikace: Bankovní institut VŠ, a.s. č.:1410/03 Příloha č.1: Příloha č.2: Příloha č.3: Příloha č.4: Příloha č.5: LV č. 432, k. ú. Horní Staré Buky, ze dne Kopie KM, nahlížení do KN Kopie KM s projekcí ortofoto - nahlížení do KN Fotodokumentace Situace

2 1. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI LV č. 432 okres Trutnov Obec Staré Buky k.ú. Horní Staré Buky č. parc St. 170 Součástí je stavba č.p. 168 ulice Horní Staré Buky Seznam podkladů k ocenění LV č. 432 ze dne , Náhled KM z , Náhled ortofoto mapy z , objednávka č..j. 249/015 ze dne NÁLEZ Stav : Zkolaudovaný Rozestavěný Projektovaný V rekonstrukci Typ nemovitosti rodinný dům Údaje o lokalitě a umístění nemovitosti přibližný počet obyvatel obce 550 umístění nemovitosti: centrum širší centrum centrum místní části okraj obce mimo obec převažující zástavba :RD bytové domy obytná smíšená rekreační administrativní, služby obchodní průmyslová výrobní další údaje o lokalitě: skladová hromadná doprava v místě Nejbližší zastávka vzdálena min. 1 občanská vybavenost základní úplná vzdálenost správního centra v km 2 negativní vlivy ne ano hluk prach exhalace jiné/jaké záplavové území: ne: ano: Rok posled. záplav dle DIBAVOD: Rozsah záplav v místě: Údaje o pozemcích celková výměra v m 2 80 pozemek rovinný mírně svažitý svažitý orientace pozemku jižní severní východní západní napojení na inženýr. sítě elektro telefon kanalizaci vl. jímku cizí ČOV vodovod vl. studnu plynovod přístup: přímo z veřejné komunikace přes cizí pozemky ošetřený věcným břemenem právně nezajištěn Údaje o stavbách hlavní stavba: samostatně stojící řadová vnitřní řadová krajní obestavěný prostor hlavní stavby (m 3 ) 578 plocha zastavěná hlavní stavbou (m 2 ) 80 počet PP 0 počet NP vč. obyt. podkroví 2 podlahová plocha (m 2 ) 133,3 ( z toho garáž 13,1 m 2 ) disp. řešení bytu: NP zádveří, chodba, kotelna se skladem TP, WC, umývárna, 2x pokoj, hala se schodištěm a výstupem na jižní pozemek 2. NP chodba se schodištěm, 3x pokoj, kuchyň, koupelna s WC vytápění ústřední etážové lokální Příprava TUV v kombinovaném bojleru topné médium plyn elektro tuhá paliva tepelné čerpadlo převažující povrch podlah PVC lepené koberce parkety plovoucí dlažba jiné/jaké koberce položené na dřevovláknitých deskách konstrukce a tech. stav konstrukce zděná panelová dřevěná kamenná jiná /jaká dřevěný sendvič s opláštěním osinkocementovými a dřevovláknitými deskami - typ OKAL stáří let 40 rekonstrukce ne ano v roce předmět rekonstrukce: Opotřebení: 50% údržba výborná dobrá průměrná zanedbaná garáž: počet: 1 počet stání: 1 samost. stojící: v přístavbě: v PP n. 1.NP další stavby: nejsou jsou kolik / jaké: podlahová plocha prostor určených k podnikání v m 2 (pokud existují): 0 další: dům je trvale užíván rok nabytí nemovitosti 2003 kupní cena v Kč: nezjištěna

3 Skutečnosti zjištěné na místním šetření: Staré Buky - menší obec vzdálená 2 km JV od Pilníkova od silnice I. třídy Jičín - Trutnov a cca 10 km od Trutnova a cca 5 km SZ od silnice Dvůr Králové - Trutnov. V lokalitě je rozptýlená zástavba rodinných domů vesnického typu ve zvlněné podhorské krajině, lokalita je spíše vhodná pro rekreaci, v okolí lesy. Občanská vybavenost je základní, obchod, hospoda 2x, OÚ, pošta, ale nikoliv v části Horní Staré Buky. MŠ a ZŠ v Pilníkově. Hodnocená nemovitost je vzdálená 300 m východně od křižovatky silnice vedoucí z Pilníkova do Výšinky a odbočky do Horních Starých Buků. V místě je pouze zastávka autobusu. Hodnocený objekt je umístěn v řadové zástavbě deseti RD typu OKAL. Okolní zástavbu tvoří RD řadové OKAL a RD vesnického typu, objekty individuální rekreace a 400 m jihovýchodně se nachází zemědělský areál. Hlavní vstup do domu a příjezd do garáže je ze severu z pozemku parc. č. 246/3 ostatní plocha s živičným povrchem nebo druhým vchodem z předzahrádky z jihu z pozemku parc. č. 246/2 trvalý travní porost, oba pozemky jsou ve vlastnictví České republiky (právo hospodaření má Státní pozemkový fond) bez zřízení věcného břemene. Pozemky mají charakter veřejně přístupné komunikace. Oba pozemky jsou napojeny na veřejnou komunikaci na parc. č. 978 a 1588/1 - ostatní komunikace ve vlastnictví obce Staré Buky. Rodinný dům č. p. 168 je třetím domem v řadě od západu. Objekt je nepodsklepený, dvoupodlažní se sedlovou střechou s mírným sklonem s omezenou možností provedení půdní vestavby. Půdorys je obdélníkový. Objekt je dřevostavbou typu OKAL s nosnou konstrukcí z dřevěných hranolů s vnitřní tepelnou izolací minerální vlnou a s vnějším opláštěním osinkocementovými deskami. Krov je dřevěný jalový pouze s krokvemi zavětrovanými latěmi, krytina z betonových tašek na latích na dřevovláknitých deskách. Podlahy s dřevotřískovými deskami a betonovým potěrem (krytina PVC, plovoucí lamino a koberce), v garáži podlaha betonová. Vnitřní povrchy z dřevovláknitých desek s tapetami nebo variopaintem (v sociálním zázemí aplikován i na keramické obklady). Stropy dřevěné, podhledy z desek dřevovláknitých, v části pokojů 2. NP jsou lepené polystyrénové pohledové kazety. Okna dřevěná zdvojená, kování TOKOZ, dveře typové v truhlářské zárubni, schodiště je celodřevěné. V koupelně rohová vana, umývadlo a WC, v 1. NP samostatné WC s předsíňkou s umývadlem. V kotelně kotel na TP, kombinovaný bojler a příčkou oddělený sklad paliva. V kuchyni původní kuchyňská linka se sporákem se sklokeramickou deskou a digestoří. V zádveří vestavěné skříně. Vytápění objektu je teplovodní ÚT s kotlem na TP a ocelovými rozvody do hliníkových radiátorů, příprava TUV v kombinovaném el. bojleru. Objekt je napojen na rozvod elektřiny, vodovodu a kanalizace, která je svedena do cizí ČOV. Výhody: - relativní dostupnost bývalého okresního města Trutnova s plnou vybaveností (10 km) - klidná lokalita k bydlení - rekreační charakter okolí bez průmyslového a dopravního zatížení Nevýhody: - lokalita s hůře dostupnou základní občanskou vybaveností nutnost dojíždění do školy, školky i do obchodu - původní standard vybavení bez větších rekonstrukcí - podstandardní nadzemní konstrukce domu typu OKAL, která užívala zdravotně závadné materiály opláštění - nedostatečné tepelněizolační parametry - žádné vlastní okolní pozemky (jižní zahrádka i severní příjezd je na cizím pozemku) - právně neošetřené napojení a užívání společné ČOV (LV č. 423, k. ú. Horní Staré Buky) na parc. č. St. 166 (LV č. 505, k. ú. Horní Staré Buky). Pozemek i stavba jsou ve spoluvlastnictví vlastníků sousedních řadových domů. - přivedení rozvodů elektřiny, vodovodu i kanalizace po cizích pozemcích parc. č. 246/2 a 246/3 Hodnocení trhu: Nabídka starších RD v lokalitě a blízkém okolí je vzhledem k malé atraktivitě vyšší než poptávka, protože možnosti zaměstnání i základní vybavenost jsou více vzdáleny a dostupnost je podprůměrná hlavně v zimním období. RD č. 1: Porovnávací hodnota Pilníkov Okružní řadový krajní RD z roku 1920 (obestavěný prostor 527 m 3, zastavěná plocha 95 m 2, podlahová plocha 128 m 2, pozemky 1083 m 2, zděný s dílčí rekonstrukcí 2005 (nové sociální zázemí, kuchyně a zateplení fasády s pohledovými lamelami, eternitové šablony + pozink, EL, VO, KA, PL, okna dřevěná zdvojená. Přízemní RD s podkrovím. Starší, ale lepší zděná konstrukce, podobná velikost, vlastní větší pozemky, lepší lokalita v centru obce Pilníkov u základní občanské vybavenosti. Prodejní cena 2015: 1,2 mil. Kč, databáze odhadce

4 RD č. 2: RD č. 3: RD č. 4: RD č. 5: RD č. 6: Dvůr Králové Sylvárov, Prodej rod.domku na okraji Dvora Králové n. L. o velikosti 4+1 po kompl. rekonstrukci z r POZ 689. Nové veškeré rozvody,podlahy,střecha,okna, topení vč. kotle na TP atd. Pozemek má výměru 689 m 2. Vedle domu je v bezplatném užívání zahrada, na které stojí altánek s posezením. Disp. zádveří, chodba, WC, koupelna s vanou, menší ložnice, kuchyň, obýv. pokoj s krb.kamny a v patře dvě podkrovní pěkné místnosti. Dům se nachází u lesa na okraji obce s překrásným výhledem do kraje na město a hory. Před domem jsou koleje, u domu kolna a voliéra Lepší poloha blíže k OV, podobný standard po rekonstrukci, lepší konstrukce, vlastní část pozemků Nabídka RK: ,- Kč, 1/2016 Pilníkov Trutnovská - 1 NP a obyvatelné podkroví, nepodsklepený, 1.NP celkem 95 m2 - sestává ze dvou částí - nová část (obytná místnost, kuchyňský kout, koupelna, WC, vstupní hala a schodiště ocelové schodnicové s dřevěnými stupni. Stará část (obytná místnost, sklad, komora, suché WC a chodba). Podkroví (78 m2) sestává ze dvou částí - nová část (dvě obytné místnosti, chodba) a stará část (letní místnost, předsíň). Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba v nové části dobrá, stará část původní stav. Rozvod vody studené i teplé (v nové části). Ohřev TUV v kombinovaném plynovém kotli s ÚT v podkroví. Vytápění je ústřední teplovodní, s kombinovaným plynovým kotlem a radiátory, stará část bez vytápění. Částečná rek. v letech včetně části fasády, zbývající část bez rekonstrukce. Objekt má pultový v části sedlový krov, krytý falcovým plechem na bednění s úplnými klempířskými konstrukcemi včetně parapetů. PL, EL, KA a VO. Blíže k OV u rušné hlavní silnice, rovněž bez vlastních pozemků, lepší napojení na sítě, podobný standard pouze v nové části, zděná konstrukce, srovnatelná velikost i podlahová plocha Nabídka RK: ,- Kč, 1/2016 Vítězná - Huntířov - prodej zděného rodinného domku 2+1 na slunném místě. Celková výměra pozemků je 1171 m 2. Disp: v přízemí bývalá dvougaráž s kotelnou a vstupem do přistavěné kolny. V patře 2 pokoje, balkon, prostor bývalé koupelny, kuchyně a vstup na půdu, kde lze vybudovat 2 podkrovní malé pokoje. Domek má kompletně novou střechu z r. 2007, krytinu z pozink. plechu. Vyžaduje však nutnou celkovou vnitřní rekonstrukci. Elektřina 230/400V, veřejný vodovod, odpady do žumpy, vytápění ústřední na TP. Zahrada ve svahu, neoplocená Cca 2x menší, horší nevyrovnaný částečně demolovaný standard, horší poloha s vlastním pozemkem, zděná konstrukce, předimenzovaná garáž. Nabídka RK: ,- Kč, 1/2016 Staré Buky zděný RD v rekonstrukci. Dva byty (3+1 - standard, 4+1 rozestavěný v podkroví), pozemky m 2, obestavěný m 3, ZP 197 m 2, PP 177 m nová krytina, vestavba podkroví, podříznutí, okna Elektřina vlastní studna septik, 2x větší, velké vlastní pozemky, srovnatelný standard, lepší zděná konstrukce s rekonstrukcí. obyvatelný z části Prodejní cena 2015: 1,4 mil. Kč, databáze odhadce Židovice, OKAL, 5+1, pozemky 472 m 2, podlahová plocha 124 m 2, garáž v 1. NP. Vybavení domu dobré (zateplená fasáda, zdvojená okna,...). Shodná konstrukce, ale krajní v lepším stavu s vlastní pozemkem, po zateplení fasády. Prodejní cena 11/2014: 1 mil. Kč, databáze odhadce Výsledek porovnávací hodnoty: ,- Kč Rizika spojená s nemovitostí: 1) Na nemovitosti váznou: - zástavní práva smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s. - zástavní právo exekutorské ve prospěch České spořitelny, a.s. - zahájení exekuce ze dne související exekuční příkaz k prodeji ze dne Uvedené zápisy nejsou ve stanovené ceně zohledněny. 2) K posouzení nebyla k dispozici Smlouva kupní ze dne Případná rizika z této smlouvy plynoucí nebyla hodnocena. 3) Kanalizace je svedena do cizí ČOV (LV č. 423, k. ú. Horní Staré Buky) na parc. č. St. 166 (LV č. 505, k. ú. Horní Staré Buky). Pozemek i stavba jsou ve spoluvlastnictví ostatních vlastníků sousedních řadových domů. Napojení kanalizace na ČOV a její užívání není smluvně ošetřeno (vlastní studnu nebo jímku nelze umístit nemovitost nemá vlastní volný pozemek). 4) Přípojky elektřiny, vodovodu i kanalizace jsou umístěny na cizích pozemcích parc. č. 246/2 a 246/3 bez smluvního ošetření (vlastní studnu nebo jímku nelze umístit nemovitost nemá vlastní volný pozemek) 5) Hlavní vstup do domu a příjezd do garáže je ze severu z pozemku parc. č. 246/3 ostatní plocha s živičným povrchem nebo druhým vchodem z předzahrádky z jihu z pozemku parc. č. 246/2 trvalý travní porost. Oba jsou ve vlastnictví České republiky (právo hospodaření má Státní pozemkový fond) bez zřízeného věcného břemene. Pozemek parc. č. 246/3 má charakter veřejně přístupné komunikace. 6) Vlastníkem domu užívaná jižní zahrada je na parc. č. 246/2 trvalý travní porost ve vlastnictví České republiky (právo hospodaření má Státní pozemkový fond) bez smluvního ošetření. Dům tedy nemá vlastní volné pozemky.

5 3. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ A ZÁVĚR Stanovení ceny obvyklé Cena obvyklá stávající: ,- Kč Komentář k obvyklé ceně: Řadový rodinný dům s bytem 5+1 s garáží, starší dřevěné podstandardní konstrukce OKAL bez provedených větších rekonstrukcí a bez vlastních volných pozemků v neatraktivní lokalitě s horší dostupností občanské vybavenosti. Napojení na sítě EL, VO i KA není právně ošetřeno. Podmínky platnosti ceny: S vědomím objednatele nebyla zjišťována právní rizika plynoucí z omezujících zápisů v části C na aktuálním listu vlastnictví a případná rizika plynoucí z nabývacích listin. V Hořicích dne Vypracoval: Ing. Jiří Hnyk

6 Náhled katastrální mapy:

7 Širší situace lokality:

8 Projekce fotomapy do katastrální mapy: