Znalecký posudek č. 116/325/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 116/325/2012 O ceně bytové jednotky č. 36/2 o velikosti 2+1 s příslušenstvím v 1. nadzemním podlaţí dvoupodlaţního zděného atypického bytového domu čp. 36 v obci Kohoutov a ocenění pozemku: stavební parcely č. parc. st. 135/1 - zastavěná plocha a nádvoří, podílovým spoluvlastníkem 5496/ Tyto nemovitosti jsou v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu, katastrální pracoviště Trutnov, zapsány na LV č. 451 a LV č. 452 katastrální území Kohoutov, obec Kohoutov. Objednatel posudku: In time reality, s.r.o. Sportovní 769/32a Hradec Králové 9 Účel posudku: pro potřeby objednatele Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Miroslav Rádl Široká Hradec Králové 7 Posudek obsahuje 9 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem je znalecký posudek o ceně bytové jednotky č. 36/2 o velikosti 2+1 s příslušenstvím v 1. nadzemním podlaţí dvoupodlaţního zděného atypického bytového domu čp. 36 v obci Kohoutov a ocenění pozemku: stavební parcely č. parc. st. 135/1 - zastavěná plocha a nádvoří, podílovým spoluvlastníkem 5496/ Tyto nemovitosti jsou v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu, katastrální pracoviště Trutnov, zapsány na LV č. 451 a LV č. 452 katastrální území Kohoutov, obec Kohoutov. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele posudku pana Vavrdy z RK In time reality, s.r.o. a znalce Ing. Miroslava Rádla. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy získaný na internetu - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - údaje zjištěné na místě samém 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Kohoutov Katastrální území: Kohoutov (667706) jméno In time reality, s.r.o. adresa Sportovní 769/32a, Malšovice, Hradec Králové 5. Dokumentace a skutečnost Po prohlídce nemovitostí a po získání údajů od objednatele posudku bylo moţné vypracovat daný posudek. Nebyla k dispozici ţádná projektová dokumentace. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku situovanou v neřadovém domě o dvou nadzemních podlaţích. Bytová jednotka má vlastní samostatný vchod. Dům se nachází ve střední části souvisle zastavěného území obce Kohoutov při místní silniční komunikaci. Okolní zástavba je tvořená rodinnými domy. Dům je napojen na místní vodovod, veřejná kanalizace a plynovod nejsou v obci zavedeny. Námi oceňovaná bytová jednotka se skládá z loţnice, obývacího pokoje, toalety, chodby, kuchyně, skladu a koupelny. Vybavení bytu je standardní a odpovídá původnímu vybavení běţného bytu. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV je elektrickým bojlerem. Podlahové Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 krytiny jsou z PVC, keramické dlaţby a koberce. Omítky jsou vápenné štukové. V kuchyni a na WC v koupelně jsou keramické obklady. Dveře jsou dřevěné plné i prosklené. Bytový dům byl postaven před 85 lety, v roce 1970 proběhla rekonstrukce oken, vnitřních rozvodů a topení. Současný stavebně-technický stav bytové jednotky odpovídá stáří objektu. 7. Obsah posudku Oddíl 1 Byt a) Byt Oddíl 2 a) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Trutnov Počet obyvatel: do obyvatel Oddíl 1 Byt a) Byt 25 Podlahové plochy bytu (PP): obývací pokoj 8,80 m 2 loţnice + 14,00 m 2 WC + 4,90 m 2 chodba + 7,20 m 2 kuchyně + 17,00 m 2 sklad + 1,30 m 2 koupelna + 4,90 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 58,10 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Kohoutov Počet obyvatel: 282 Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka niţší neţ nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00

5 5 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Ţádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,980 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaţí nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodţie 0,01 uţívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údrţbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,556 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,980 0,556 = 0,518 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,518 = ,11 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 58, ,11 = ,19 Kč Byt zjištěná cena: ,19 Kč

6 6 Oddíl 2 a) Pozemky 28 Cena pozemku byla sníţena o 7% z důvodu nemoţnosti napojení objektu na veřejnou kanalizaci. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 282 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není moţnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,949 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a st. 135/ , 66, ,28 nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: / Cena po úpravě: = 3 017,62 Kč Pozemky zjištěná cena: 3 017,62 Kč

7 7 C. Rekapitulace Oddíl 1 Výsledné ceny bytu: a) Byt ,19 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemky 3 017,62 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: 3 017,62 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: ,81 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: šestsetčtyřicetšesttisícsedmdesát Kč V Hradci Králové, Ing. Miroslav Rádl Široká Hradec Králové 7

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j.3541/97 pro základní obor stavebnictví stavební odvětví různá se specializací stavební rozpočty a kalkulace cen stavebních prací s rozšířením z č.j.spr.2017/98 pro obor - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 116/325/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 116/325/2012 podle připojené likvidace.

9 9 E. Seznam příloh - kopie výpisů z katastru nemovitostí ze dne kopie snímku katastrální mapy získané na internetu