Použití tržního ocenění při zajištění úvěru

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce Marketa Simbartlová duben, 2009

2 Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce Autor: Marketa Simbartlová Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha duben, 2009

3 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Karlových Varech dne Marketa Simbartlová

4 Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné vedení, pomoc a cenné připomínky při zpracování této bakalářské práce.

5 Anotace práce: Ve své práci se zaměřuji na otázku, proč banky mají nemovitosti jako zástavy a ve způsobu určení jejich trţní hodnoty. Kromě výpočtů cen konkrétních nemovitostí doplňuji svou práci o analýzu současného vývoje cen nemovitostí v části Karlovarského kraje, konkrétně na území okresu Karlovy Vary. Uvedené téma je mi blízké, protoţe jsem zaměstnána v ČSOB,a.s., a to v útvaru oceňování majetku kde je mou hlavní pracovní náplní posuzování vhodnosti konkrétních nemovitostí jako zástav banky, jejich oceňování a provádění aktualizace trţní ceny nemovitostí, které se staly zástavou banky, a to po dobu trvání zástavního práva. The Annotation of my Work: In my work I pay attention to the question, why banks use real estate properties as guarantees, and what is the methodology of identifying their value. Except of the price calculations of real estate properties I complement my work with analysis of the current development of real estate prices of a part of the Karlovy Vary administrative region, specifically in the area of the former administrative district Karlovy Vary. I feel associated with the above-mentioned issue, because I am an employee of the ČSOB,a.s. bank, working in the department of asset evaluation and pricing, my work is focused on estimating suitability of specific properties as bank guarantees, on evaluating and updating market prices of real estate properties, which are pledged by the bank during the existence of the security agreement or contract of pledge.

6 Obsah Úvod Teoretická část Všeobecně Vhodnost a nevhodnost zástav Základní popis Rozhodující ukazatele vhodnosti a nevhodnosti zástav Přehled typů zástav dle jejich vhodnosti Metody a metodika ocenění Oceňování nemovitostí pro daňové účely Oceňování nemovitostí na trţních principech Všeobecně Základní pojmy Zadluţitelná hodnota Praktická část I Ocenění rodinného domu v Karlových Varech, městská část Tašovice Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem Závěr objektivní trţní hodnota Aktuální fotodokumentace novostavby rodinného domu Situace lokality novostaveb rodinných domů Praktická část II Ocenění administrativní budovy v Karlových Varech, městská část Rybáře Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem Obvyklá cena zjištěná výnosovým způsobem Závěr objektivní trţní hodnota Aktuální fotodokumentace administrativní budovy Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy PŘEHLED LITERATURY... 48

7 Úvod Důvody proč si banky vybírají nemovitosti jako vhodné zajištění, můţeme posuzovat z různých úhlů pohledu. Jedním je podpora a důvody uvedené v zákonech. Jako další můţeme vidět i hledisko psychologické, protoţe kaţdý klient, kterému banka poskytne finanční prostředky a do zástavy si vezme jeho nemovitost je ze svých osobních i ekonomických důvodů motivován k dodrţení svých závazků a řádnému splacení půjčených finančních prostředků. Hodnota nemovitosti, která je předmětem zástavy banky je vţdy aktuální trţní cena k datu ocenění ve výši zadluţitelné hodnoty, to je dlouhodoběji akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí a další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost, které odpovídá době poskytnutí úvěru. Trţní cena nemovitosti vzniká na trhu jako ostatní statky, ovšem tento trh má svá specifika. Především jde o střet nabídky a poptávky po nemovitostech. Na trţní hodnotu nemovitosti působí hodně vlivů. Mezi nejvýznamnější patří poloha nemovitosti, lokalita kde se nachází. Znalost situace na trhu s nemovitostmi je základním předpokladem, který je nezbytný k vypracování trţního ocenění nemovitosti, která bude předmětem zástavy banky. V této práci je řešeno pouţití ocenění při zajištění úvěru. Vhodnost a nevhodnost zástav, metody a metodika ocenění. Jsou zde téţ příklady ocenění konkrétních nemovitostí jako zástav banky při úvěrovém řízení. V práci je téţ provedena analýza trhu s nemovitostmi, a to v části okresu Karlovy Vary. Při zpracování daného tématu byla pouţita široká škála podkladů. Bylo čerpáno z odborné literatury, tisku, odborných přednášek, školení a informací získaných v realitních kancelářích. Velice přínosné byly konzultace s úvěrovými pracovníky banky, které doplnily odborné informace. Současně bylo vyuţito několikaleté praxe v útvaru oceňování majetku v Československé obchodní bance,a.s.. 7

8 1.Teoretická část 1.1. Všeobecně Ocenění nemovitosti je prováděno při poskytnutí úvěru, kde je tento nemovitý majetek pouţit jako záruka. Vhodné typy nemovitostí pro konkrétní úvěr řeší banka ve svých pracovních předpisech pro úvěrové řízení, kde je téţ metodicky řešen způsob výpočtu jejich obvyklé ceny a zástavní hodnoty. Z pohledu rozdělení klientely banky se dá říci, ţe úvěrové obchody zajištěné nemovitostí určené pro firemní klientelu jsou zpravidla investiční střednědobé a dlouhodobé úvěry, úvěrové obchody zajištěné nemovitostí pro fyzické osoby jsou určeny k financování bydlení, coţ jsou hlavně úvěry hypoteční. Hypoteční úvěry jsou definovány v zákoně o dluhopisech č.190/2004 Sb. z 1.dubna 2004 v části o hypotečních zástavních listech ( 28-32). Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost, která je předmětem zástavy se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor 1. Některé banky (např. ČSOB, a.s.) neakceptují zástavu nemovitostí, která se nachází mimo území ČR. Důvodem je rozdílnost právního pohledu jednotlivých států při řešení vymahatelnosti zástav. Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí slouţících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu zákona číslo 190/2004 Sb. 8

9 1.2. Vhodnost a nevhodnost zástav Základní popis Banky obecně přijímají k zajištění aktivních obchodů nemovitosti v dobrém stavebně technickém stavu, které jsou obchodovatelné, svým charakterem vyhovují účelu, ke kterému byly postaveny, jejich uţívání není v rozporu s obecně závaznými právními předpisy, jsou schopny samostatného a nezávislého provozu, se zajištěným přístupem a s moţností alternativního vyuţití prostor nemovitostí. Nemovitosti musí být evidovány v katastru nemovitostí. Pokud nemovitosti nesplňují tato základní kriteria, jsou obecně povaţovány za nevhodné pro zástavu. Při určování vhodnosti nemovitosti jako zástavy je však potřeba provést posouzení z mnoha dalších hledisek. Je to například budoucí existence stavby z hlediska rozvoje lokality, která je řešena ve schváleném územním plánu. Nemovitost se můţe nacházet v pásmu budoucích plánovaných silničních průtahu, na území které je určeno pro těţbu surovin nebo v zátopovém území. U nestavebních pozemků, naopak můţeme zjistit jejich budoucí moţné vyuţití pro výstavbu, zejména tam kde jsou jiţ zpracované Studie vyuţitelnosti území, které navazují na schválený územní plán a podrobněji řeší členění pozemků a typy moţné výstavby. Velký vliv na vhodnost zástavy má téţ typ nemovitosti. Mezi všeobecně vhodné a podmíněně vhodné nemovitosti můţeme povaţovat byty, rodinné domy, rekreační stavby, bytové domy, administrativní budovy, stavební pozemky, výrobní areály s provozem. Za všeobecně nevhodné zástavy můţeme povaţovat bývalé výrobní a zemědělské areály kde jsou technicky a morálně zastaralé stavby a provozy. Při posuzování vhodnosti a nevhodnosti zástavy má velký vliv rozvoj místa, kde se nemovitost nachází. Jsou města a obce, kde proběhla výstavba průmyslových zón a původní zrušené provozy a výroba tak byly nahrazeny novými. Jsou ale téţ místa, kde došlo k výraznému útlumu zemědělské činnosti, která byla jediným moţným hlavním zdrojem pracovních příleţitostí a nemovitosti jsou zde prakticky neprodejné. Další velký vliv můţe mít i ukončení činnosti jediného velkého podniku jako jsou například v současné době porcelánky. Během jednoho roku se tak lokalita, kde byl velký zájem o nemovitosti změní v místo, kde začíná převaţovat nabídka nad poptávkou, a to se samozřejmě promítne do obvyklé ceny nemovitosti a zároveň do její vhodnosti jako zástavy banky. 9

10 Při posuzování vhodnosti a nevhodnosti zástavy musí být neustále prováděno monitorování současného vývoje ale i posuzování z hlediska předpokládaného vývoje, protoţe některé typy úvěrů jsou dlouhodobé a měli bychom se alespoň snaţit v tomto směru co moţná nejlépe předvídat moţná budoucí rizika Rozhodující ukazatele vhodnosti a nevhodnosti zástav Mezi rozhodující rizika, která mají vliv na vhodnost a nevhodnost zástavy a téţ na obvyklou cenu nemovitosti patří vznik a zánik stavby věcné břemeno uţívání, kdy je potřeba posoudit jeho rozsah, a pokud svým rozsahem bude moţné povaţovat nemovitost za podmíněně vhodnou zástavu, je potom nutné provést zohlednění omezení uţívání nemovitosti v obvyklé ceně přístupy a příjezdy, pokud nejsou přes pozemky státu a obcí je nutné je ošetřit věcným břemenem ve prospěch oceňované nemovitosti, která bude předmětem zástavy banky povodňové riziko, které souvisí téţ s moţností pojištění nemovitosti, jsou stupně rizika, kde jiţ pojišťovna nemovitost nepojistí předkupní práva, jsou téţ předkupní práva, která nelze ze zákona prominou (např. PF ČR) a nemovitost se tak stává nevhodnou ostatní rizika, kam patří téţ ţivotní prostředí v okolí nemovitosti (hluk, prach) Přehled typů zástav dle jejich vhodnosti Kaţdý odhadce, který vypracovává odhady pro banku, se orientačně řídí seznamem nevhodných zástav a pokud zjistí, ţe oceňovaná nemovitost spadá do tohoto seznamu, je povinen na tuto skutečnost upozornit. Přehled nemovitostí, které patří mezi nevhodné zástavy banky: kulturní památky speciální zemědělské stavby obsazené bytové domy s regulovaným nájemným výrobní areály a objekty se zastaralou technologií a neperspektivní výrobou 10

11 rekreační střediska a zařízení typu bývalých podnikových chat v neatraktivní lokalitě zemědělské pozemky restaurační zařízení předimenzované stavby na venkově objekty mimo provoz po havárii nebo poţáru stavby, na které je vydán demoliční výměr nebo jsou v demoličním pásmu pozemky zastavěné cizí stavbou nemovitosti v ochranných pásmech nemovitosti situované ve vyhlášeném dobývacím prostoru stavby v lokalitách s problematickým etnikem stavby s převaţující technologií stavby uţívané v rozporu s kolaudačním rozhodnutím Pro hypoteční úvěry účelové jsou všeobecně akceptovatelné jako zástavy následující typy nemovitosti: bytové jednotky rodinné domy bytové domy rekreační stavy stavební pozemky Z důvodu ošetření rizika byly z těchto hypotečních úvěrů vyčleněny hypotéky, kdy klient kupuje nemovitost jako investici za účelem pronájmu, tedy nikoliv pro uspokojení své bytové potřeby. Tyto hypotéky jsou poskytovány maximálně do 85% obvyklé ceny nemovitosti, zástavy banky. Jedná se o úvěr, jehoţ splácení je postaveno na příjmech z pronájmu. Klient není motivován strachem ze ztráty vlastního bydlení, úvěr je z pohledu banky více rizikový, proto jsou zde téţ vyšší úrokové sazby. 11

12 Pro hypoteční úvěry neúčelové nazývané americká hypotéka je tento okruh vhodných nemovitostí jako zástava banky zúžen, a to na: bytová jednotka rodinný dům bytový stavební pozemek V tomto případě musí být zastavovaná nemovitost zkolaudovaná, a pokud by byla rozestavěná a nezkolaudovaná, tak její rozestavěnost musí činit minimálně 90%. Potvrzení rozestavěnosti zpracovává interní bankovní odhadce. Výše poskytnutého úvěru je v tomto případě maximálně 70% obvyklé ceny nemovitosti, zástavy banky. Pro hypoteční úvěry účelové pouze na bydlení a bez prokázání příjmů klienta lze jako zástavu v ČSOB, a.s. použít tento okruh nemovitostí: bytová jednotka rodinný dům bytový dům rekreační stavba pro individuální rekreaci stavební pozemek nebytová jednotka, která bude po realizaci investičního záměru změněna na bytovou jednotku Ve výpočtu obvyklé ceny nemovitosti musí být téţ provedeno posouzení moţnosti pronájmu této nemovitosti a současně stanovení moţné dosaţitelné výše obvyklého nájemného bez sluţeb. Výše poskytnutého úvěru je v tomto případě maximálně 50% obvyklé ceny nemovitosti, zástavy banky. V některých případech je moţné jako předmět doplnění zajištění u tohoto typu úvěru téţ pouţít administrativní nebo polyfunkční budovu. 12

13 1.3. Metody a metodika ocenění Oceňování nemovitostí je v současné době v České republice děleno na oceňování pro daňové účely a na trţních principech Oceňování nemovitostí pro daňové účely Pro daňové účely je oceňování prováděno dle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a současně platné vyhlášky číslo 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona číslo 151/1997Sb. jejíţ účinnost je od Toto oceňování je prováděno při převodech nemovitostí kdy musí fyzické a právnické osoby předkládat na příslušné finanční úřady v místě kde se oceňovaná nemovitost nachází kromě daňového přiznání a kupní smlouvy téţ znalecký posudek, který zpracoval znalec jmenovaný krajským soudem. Citovaná vyhláška vymezuje pojmy a obsahuje způsob oceňování nemovitostí, které se provádí: nákladovým způsobem kombinací nákladového a výnosového způsobu porovnávacím způsobem Nákladovým způsobem byly původně oceňovány všechny typy staveb. V současné době jsou zde pouze stavby, které nejsou pronajímané, nebo neumoţňují svým technickým staveb pronájem, dále stavby nedokončené, stavby inţenýrské, stavby rozestavěné, rodinné domy a stavby pro rekreaci s obestavěným prostorem větším neţ 1100m 3, vedlejší stavby, které nejsou součástí porovnávací hodnoty, kulturní památky, rybníky a vodní díla. Kombinací nákladového a výnosové způsobu jsou oceňovány vybrané typy nemovitostí, které jsou pronajaty jednomu nebo více nájemcům a nebo u těchto vybraných typů nemovitostí jejich technický stav umoţňuje pronájem. Vyhláška číslo 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona číslo 151/1997Sb. jejíţ účinnost je od obsahuje míry kapitalizace pro jednotlivé typy nemovitostí a přesný způsob výpočtu ceny nemovitosti. 2 Bradáč,Albert;Scholzová,Vlasta;Krejčíř,Pavel.Úřední oceňování majetku Vydává Akademické nakladatelství CERM. s.r.o.. ISBN

14 Porovnávacím způsobem jsou oceňovány bytové jednotky a nebytové jednotky ve vlastnictví dle zákona číslo 72/1994Sb., který upravuje některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům. Dále garáţe, rekreační stavby a rodinné domy do obestavěného prostoru do 1100 m 3. Oceňování pozemků je řešeno samostatnou kapitolou vyhlášky a je zde řešeno ocenění podle typu pozemku. Specifikem je ocenění pozemků, které nejsou stavební, ale moţnost jejich zástavby řeší schválený územní plán. Využití znaleckých posudků vypracovaných dle vyhlášky číslo 456/2008 Sb. pro úvěrové řízení: V praxi pro úvěrové řízení se tyto znalecké posudky akceptují v některých úvěrových případech u stavebních spořitelen. Při hypotečním úvěru a firemním úvěru jsou pouţívány pouze jako další informace k oceňované nemovitosti Oceňování nemovitostí na tržních principech Všeobecně Předmětem ocenění pro potřeby zřízení zástavního práva jsou vţdy nemovitosti. V rámci trţního ocenění není zvaţovaná podnikatelská činnost související s provozem této nemovitosti (nejedná se o trţní ocenění podniku). Trţní ocenění podniku povaţuje banka za informativní hodnotu, jehoţ součástí je i vytypování majetku (nemovitého, movitého, ochranné známky), který by mohl být vyuţit jako zástava Základní pojmy Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé (dlouhodobé) vlastnosti oceňovaných nemovitostí, výnos dosaţitelný při řádném hospodaření a jiţ existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. 14

15 Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, poruchy zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. V rekapitulaci odhadu pro úvěrové řízení se uvádí: Cena obvyklá stávající - to je obvyklá cena oceňované nemovitosti podle stavu ke dni ocenění. Obvyklá cena budoucí - to je obvyklá cena oceňované nemovitosti podle stavu po dokončení stavby v cenové úrovni ke dni ocenění (novostavby, rekonstrukce a změny staveb). Obvyklá cena budoucí minimální - to je obvyklá cena oceňované nemovitosti podle stavu v průběhu stavby, kdy cena nemovitosti klesne pod minimální úroveň vlivem stavebních prací (demontáţe, bourací práce), tuto cenu je nutné uvádět u rekonstrukcí a přestaveb objektů Zadlužitelná hodnota Zadluţitelná hodnota, to je dlouhodoběji akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí a další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost 3. Cena v tísni zadlužitelná hodnota nebo cena pro zadlužení : Trţní ocenění má omezenou časovou platnost, obvykle je tato platnost 3 měsíce. Úvěr je však zpravidla poskytnut na několik let aţ desítky let. Po celou bodu splácení úvěru by hodnota majetku, kterým je úvěr zajištěn, neměla klesnout pod stanovenou cenu v tísni. 3 Němeček, Petr. Stanovení obvyklých cen a zástavních hodnot nemovitostí. Pracovní předpis 2005 Hypoteční banka, a.s. 15

16 Prodej v tísni není standardním typem prodeje. Trţní ocenění stanovuje obvyklou trţní cenu, tedy cenu, kterou je ochoten kupující zaplatit prodávajícímu za standardních trţních podmínek. Při prodeji v tísni jsou zcela jiné podmínky. Dluţník asi nebude chtít svůj nemovitý majetek z důvodu uhrazení dluhu v bance dobrovolně prodat. Jsou komplikace, kdy dluţník uzavře nevýhodné dlouhodobé nájemní smlouvy. Dále po ukončení provozu ve výrobním areálu dochází k demontáţi technologie. Končí ochrana majetku a další devastace nastává vlivem zrušení údrţby a vytápění 4. 4 Ort, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech. BIVŠ, str

17 2. Praktická část I 2.1. Ocenění rodinného domu v Karlových Varech, městská část Tašovice Jedná se o řadový rodinný dům, který je součástí lokality sídliště novostaveb 33 řadových rodinných domů realizovaných na okraji bytové zástavby městské části Tašovice. Dopravní dostupnost do centra města je linkou MHD. V blízkém Jenišově, který prakticky navazuje na Tašovice je velké nákupní centrum Globus a v blízké městské části Doubí je lékařská péče a další obchody, sluţby a restaurace. Dle předloţeného LV a Kupních smluv vázne na přístupovém pozemku předkupní právo pro Město Karlovy Vary sjednané na dobu určitou, a to do pravomocného kolaudačního rozhodnutí. Dle kupní smlouvy lze na pozemek vloţit zástavu z důvodu zaplacení kupní cena a na realizaci staveb. Toto předkupní právo lze ze strany Města Karlovy Vary téţ povaţovat za pojistku, aby byla výstavba 33 řadových rodinných domů realizována. V současné době je lokalita před dokončením. Rodinný dům je vnitřní řadová nepodsklepená stavba se dvěma NP a sedlovou střechou mírného sklonu. V místě stavby rodinného domu jsou veškeré inţenýrské sítě a přístup je po zpevněné komunikaci ze zámkové dlaţby. Rodinný dům má přípojky na vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrorozvod. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, chodba, technologie, WC, obývací pokoj, kuchyně, komora, pracovna, garáţové stání 2.NP: hala se schodištěm, 3* loţnice, koupelna, WC, šatna a terasa. Celková uţitná plocha bez terasy je 151m 2. Konstrukční systém stavby rodinného domu: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkost. Obvodové zdivo je z cihelných KB bloků. Stropy jsou ţelezobetonové filigránové. Vnitřní schodiště je ţelezobetonové prefabrikované s dřevěným obkladem. Krov je ze sbíjených dřevěných vazníků, krytina je ze speciálních betonových tašek BRAMAC, které jako prototyp byly výrobcem navrţeny na toto sídliště rodinných domů. Okna jsou plastová, dveře typové hladké a prosklené. Podlahy jsou plovoucí a z keramické dlaţby. V koupelně a kuchyni je keramický obklad. 17

18 Vytápění je ústřední plynovým kotlem. Zdroj teplé vody je tento plynový kotel. Rozvod elektroinstalace je světelná a motorová. V rodinném domě je standardní vybavení koupelny to je vana, umyvadlo a přívod pro automatickou pračku. Vnitřní omítky jsou vápenné, venkovní je zateplená. Rodinný dům je novostavba před kolaudací Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem Rodinný dům Cena za 1 m 3 obestavěného prostoru je stanovena, s ohledem na zjištěný běţný standard konstrukcí a vybavení řadového rodinného domu, dle publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS Praha, a.s. vydání 2008, kde průměrná cena zděné stavby rodinného domu je ve výši 4622,- Kč/ m 3. výměry: zastavěná plocha 79 m 2 obestavěný prostor 526 m 3 posouzení opotřebení: stavba je novostavba je zde opotřebení 0% ocenění:(op=obestavěný prostor, CN=cena nemovitosti, C= cena/1m 3) C 4 622,00 Kč/m 3 OP 526,00 m 3 CN=C*OP ,00 Kč Cena zjištěná ke dni odhadu nákladovým způsobem činí ,-Kč. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o novostavbu, není uplatněno opotřebení a nebyly shledány další nedostatky, které by měly být předmětem sníţeny ceny nemovitosti. Pozemky stavební a zahrady Dle výpisů z KN LV číslo 604 a LV číslo 435, k.ú. Tašovice se jedná o tyto pozemky: pozemek parc.č.st.598 zastavěná plocha a nádvoří 79 m 2 pozemek parc.č.123/93 zahrada 42 m 2 pozemek parc.č.123/110 zahrada 61 m 2 18

19 TABULKA - POZEMEK A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Česká ulice stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 598, 123/93, 123/ / /12 Adresa pozemku Tašovice Doubí Jenišov Jenišov Rybáře Katastrální území Tašovice Doubí u Karlových Var Jenišov Jenišov Rybáře Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Jenišov Jenišov Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 600,00 Kč 2 500,00 Kč Datum transakce Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč Vyuţití podle územního Rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům plánu Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Upravená 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Porovnatelná Porovnatelná Porovnatelná Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný 19

20 Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 700,00 Kč 1 440,00 Kč 2 250,00 Kč Svaţitost Rovinný Svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý Korekce 1 1,03 1,02 1,01 Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 751,00 Kč 1 468,80 Kč 2 272,50 Kč Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inţenýrských sítí Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 751,00 Kč 1 468,80 Kč 2 272,50 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 751,00 Kč 1 468,80 Kč 2 272,50 Kč Dopravní obsluţnost Autobus autobus autobus autobus autobus Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 751,00 Kč 1 468,80 Kč 2 272,50 Kč Dopravní dostupnost a Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré parkování Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 751,00 Kč 1 468,80 Kč 2 272,50 Kč Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 751,00 Kč 1 468,80 Kč 2 272,50 Kč Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota 2 400,00 Kč 1 751,00 Kč 1 468,80 Kč 2 272,50 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Větší Větší Větší Větší Korekce 1,04 1,04 1,05 1,03 Upravená hodnota 2 496,00 Kč 1 821,04 Kč 1 542,24 Kč 2 340,68 Kč Moţná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota 2 496,00 Kč 1 821,04 Kč 1 542,24 Kč 2 340,68 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku 182 Celková porovnávací hodnota 2 049,99 Kč 2 496,00 Kč 1 821,04 Kč 1 542,24 Kč 2 340,68 Kč ,95 Kč Karlovy Vary nemají platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Průměrná cena pozemků se v této části města, kde prolínají jednotlivé městské části Krajského města Karlovy Vary a obce Jenišov pohybují v rozpětí od 1600,-K/m 2 do 2500,-Kč/m 2. Pro účel zjištění obvyklé ceny pozemku nákladovým způsobem je pouţita porovnávací hodnota ve výši. 2050,-Kč/m 2. 20

21 Rekapitulace ceny zjištěné nákladovým způsobem: Rodinný dům Pozemky stavební a zahrady Součet ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem Porovnávací metoda je jednou ze základních metod pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Základním předpokladem takovéhoto vyhodnocení je dostatek informací o nedávno uskutečněných prodejích nemovitostí v lokalitě srovnatelných velikostí, vyuţitím, kvalitou a podobně. Informací realitních kanceláří je proto moţné vyuţít výhradně ke zjištění realizovaných cen nemovitostí. Kaţdý odhadce a instituce, která se chce seriozně zabývat oceňováním, si proto musí vytvářet vlastní databázi. Obdobným majetkem se rozumí novostavba nepodsklepeného rodinného domu se dvěma NP o zastavěné ploše kolem 80 m 2, uţitné ploše kolem 150 m 2 a pozemek výměry do 182 m 2. Místem se rozumí městská část Tašovice. V roce 2008 byly na trhu obchodovány a jsou nabízeny přímo v lokalitě 33 řadových rodinných domů jednotlivé shodné rodinné domy. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Řadový rodinný dům Česká ulice ŘRD Tašovice ŘRD Tašovice ŘRD Tašovice ŘRD Tašovice Parcelní číslo 598, 123/93, 123/ /63 123/64 123/68 123/69 Adresa nemovitosti Česká ulice Česká ulice Česká ulice Česká ulice Česká ulice Katastrální území Tašovice Tašovice Tašovice Tašovice Tašovice Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary 21

22 B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové užitné plochy domu Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Kč Kč Kč Kč Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Datum transakce Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Vlastnická práva Osobní Osobní Osobní Osobní Osobní Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Kolaudační rozhodnutí Ne Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne 22

23 Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Technický stav objektu Výborný Výborný Výborný Výborný Výborný Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Technická vybavenost budovy Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota ,67 Kč ,00 Kč ,67 Kč ,67 Kč Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota ,33 Kč ,05 Kč ,33 Kč ,33 Kč Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Upravená hodnota ,33 Kč ,05 Kč ,33 Kč ,33 Kč Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota ,33 Kč ,05 Kč ,33 Kč ,33 Kč Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota ,33 Kč ,05 Kč ,33 Kč ,33 Kč Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Upravená hodnota 25295, , , ,

24 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Shodná Shodná Shodná Shodná Upravená hodnota ,33 Kč ,05 Kč ,33 Kč ,33 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Upravená hodnota 25295, , , ,33333 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky ,24 Kč ,33 Kč ,05 Kč ,33 Kč ,33 Kč Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota ,83 Kč ,00 Kč ,83 Kč 24

25 Závěr objektivní tržní hodnota Ze zjištěných informací vyplývá, ţe realizační náklady na stavbu a její trţní hodnota se od sebe liší.. Důvod proč jsou kupující ochotni uhradit developerem nabízenou kupní cenu, která převyšuje náklady na vlastní realizaci stavby rodinného domu včetně ceny pozemku, je moţné chápat z několika důvodů: řadové rodinné domy se nacházejí ve vyhledávané lokalitě města toto je ojedinělá výstavba řadových rodinných domů na klíč, kdy kupující má jedinou povinnost, a to je uhradit kupní cenu potencionální kupující jsou buď velmi profesně vytíţení a vyhovuje jim tento typ klidného bydlení bez nutnosti údrţby velké zahrady a nebo jsou to cizinci. Převáţná část prodejů rodinných domů byla realizovaná v roce 2008, v současné době trh stagnuje a developer provedl propagační akci, kdy formou zprávy v místní rozhlasové stanici Dragon rádio nabídl ke kaţdému rodinnému domu kuchyňskou linku zdarma. Po této akci se zájem o jednotlivé rodinné domy oţivil. Obvyklá cena nemovitostí je zjištěna jako váţený průměr ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Váha Cena zjištěná nákladovým způsobem 40% Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 60% Kč Váţený průměr Kč Cena obvyklá ke dni odhadu Kč 25

26 Aktuální fotodokumentace novostavby rodinného domu zdroj: vlastní foto zdroj:vlastní foto 26

27 Situace lokality novostaveb rodinných domů zdroj: 27

28 3. Praktická část II 3.1. Ocenění administrativní budovy v Karlových Varech, městská část Rybáře Popis lokality: Administrativní budova č.p.707 je umístěna zhruba 600 m od centra města v městské části Rybáře v lokalitě kde probíhá celková rekonstrukce hlavní průjezdné komunikace a dochází tak k lepšímu propojení s centrální částí města. V docházkové vzdálenosti jsou menší obchody a restaurační zařízení. Spojení do centra města je linkami městské hromadné dopravy. V blízkosti administrativní budovy je dostatečná parkovací plocha na veřejných komunikacích a ve dvorní části administrativní budovy. Oceňovaný majetek: Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je nemovitost kompletně pronajímána. Oceňovaný majetek tvoří vlastní stavba administrativní budovy, pozemek zastavěný budovou a pozemek plochy dvora u budovy. Historie: Administrativní budova byla postavena v roce 1968 jako součást bývalého areálu Agroprojektu v Karlových Varech městské části Rybáře v Majakovského ulici. Pozemek: Předmětem ocenění jsou celkem dva pozemky. Pozemek parc.č o výměře 429m 2 a pozemek parc.č.1090/1 o výměře 1118m 2. Oba pozemky jsou rovinaté a místě pozemků jsou kompletní inţenýrské sítě, na které jsou provedeny přípojky pro stavbu administrativní budovy. Vedlejší stavby a venkovní úpravy: Vedlejší stavby zde nejsou venkovní úpravy jsou drobné parkové úpravy kolem budovy a na parc.č.1090/1. Tyto úpravy nemají zásadní vliv na hodnotu nemovitosti. 28

29 Administrativní budova: Předmětem ocenění je administrativní budova, které po provedené modernizaci v letech splňuje současný poţadovaný standard Administrativní budova je koncová řadová stavba, která je nepodsklepená a má pět nadzemním podlaţí propojených osobním výtahem. Dispozice administrativní budovy: 1.NP: pobočka komerční banky s vlastním vchodem, hlavní vstup do budovy, recepce, pracoviště pobočky stavební spořitelny, vstup do dvora s parkovacími místy 2.NP-5.NP: kanceláře (celkem 53), na kaţdém podlaţí je sociální zázemí a kuchyňka. Konstrukční systém stavby: Administrativní budova je ţelezobetonový skelet v modulu 4,80m a s konstrukční výškou 3,30m. Stropy jsou ţelezobetonové panelové, obvodový plášť je vyzdívaný o tl.300 mm. Plochá střecha má ţivičnou krytinu. Příčky jsou zděné a montované. Schodiště je betonové montované. Okna jsou plastová a kovová, dveře jsou typové, podlahy jsou z PVC. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější plášť je z plastových a skleněných obkladů. Topení je dálkové ústřední přes výměník. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Administrativní budova je uţívána v souladu se schváleným územním plánem města. Silné stránky: Umístění na okraji centra města s dobrou dopravní dostupností Moţnost parkování u budovy Velké variabilita vnitřní dispozice Slabé stránky: Vzhledem k umístění stavby není moţné počítat s jejím rozšířením přístavbou. Ocenění: Ocenění administrativní budovy je provedeno nákladovým a výnosovým způsobem. Porovnávací metoda není vyuţita vzhledem k tomu, ţe srovnatelná nemovitost z hlediska polohy a vybavení není na trhu nabízena a obchodována. 29

30 Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem Administrativní budova: Cena za 1 m 3 obestavěného prostoru je pouţita, s ohledem na zjištěný standard konstrukcí stavby a jejího vybavení, dle publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS Praha, a.s. vydání 2008, kde průměrná cena stavby administrativní budovy je ve výši 5 868,- Kč/ m 3. výměry: zastavěná plocha 429 m 2 obestavěný prostor 7567 m 3 Stavba je uţívaná od roku1968 je průběţně modernizovaná výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. posouzení opotřebení: (S=stáří stavby, Ţ=ţivotnost stavby, O=opotřebení stavby) S Ţ Předpokládaná celková ţivotnost 100 O opotřebení= S/Ţ*100= 41,00% ocenění:(op=obestavěný prostor, CN=cena nákladová, c= cena/1m 3 O=opotřebení, C=cena po odpočtu opotřebení) c Cena 5868,00Kč/m3 OP Dle výměr 7565,00m3 CN CN=c*OP ,00Kč O Dle výpočtu opotřebení 41,00% C=CN-O Cena po odpočtu opotřebení ,00Kč Cena ke dni odhadu zjištěná nákladovým způsobem ,00Kč Pozemky stavební a ostatní plochy Dle výpisů z KN LV číslo 960, k.ú. Rybáře se jedná o tyto pozemky: pozemek parc.č.1084 zastavěná plocha a nádvoří 429 m 2 pozemek parc.č.1090/1 ostatní plocha 1118 m 2 Karlovy Vary nemají platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Průměrná cena pozemků se v této části města, pohybuje v rozpětí od 1 000,00 do 1500,00Kč/m 2. 30

31 Rozhodující je u nezastavěného pozemku účel vyuţití a rozsah moţného zastavění pozemku dle schváleného územního plánu. V roce 2008 byl uskutečněn prodej pozemku sousedícího s administrativní budovou ve výši 1 000,00Kč/m2..Tento pozemek je dle schváleného územního plánu moţné vyuţít pro zřízení parkovací plochy nebo za účelem výstavby garáţe. Číslo výměra(m2) JC(Kč/m2) Cena (Kč) pozemek parc.č , , ,00 pozemek parc.č.1090/1 1118, , ,00 Celkem ,00 Cena ke dni odhadu zjištěná nákladovým způsobem ,00 Rekapitulace ceny zjištěné nákladovým způsobem: Administrativní budova Pozemky stavební a ostatní plochy Součet ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá cena zjištěná výnosovým způsobem Úvodem: Výnosové ocenění je jednou ze standardních metod zjišťování obvyklé (trţní) ceny nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je moţné stanovit v zásadě dvěma způsoby: kapitalizací stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (to je porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investováním kapitálu), diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, to je stanovení proměnného toku výnosů na hodnotu současnou, to je hodnotu v čase ocenění nemovitosti. 31

32 Vytváření dlouhodobějších prognóz je často problematické. V současné době je prováděn jednodušší způsob stanovení výnosové hodnoty to je kapitalizace stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu podle výrazu stabilizovaný výnos * 100(%) výnosová hodnota = úroková míra kapitalizace (%) Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si pro jednoduché pochopení představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos z nemovitosti. Při výpočtu výnosové hodnoty je nutné kromě příjmů z pronájmu zahrnout do výpočtu i náklady spojené s provozem nemovitosti. Tyto výdaje obsahují cenu daně z nemovitosti, cenu pojištění, náklady na správu a údrţbu a střádací poloţku a další nespecifikované náklady. Výpočet výnosové hodnoty: Tabulka příjmů z nájemného bez sluţeb Tabulka je sestavena podle přehledu pronajímaných ploch zapůjčených majitelem nemovitosti, jednotlivé výše nájemného odpovídají poloze v budově. Nejvyšší nájemné je v 1.NP, ostatní nadzemní podlaţí mají jednotnou výši nájmu. Pro posouzení zda předloţené nájemní smlouvy odpovídají dosaţitelným nájmům v lokalitě byly zjišťovány cenové nabídky nájemného na kancelářské prostory v centru města a na okraji centra. Tyto jsou v rozpětí 1 500,-Kč/m2/rok aţ 3 000,-Kč/m2/rok. Na základě těchto zjištěných skutečností byly předloţené nájemní smlouvy pro výpočet výnosové hodnoty akceptovány. Cena studeného Typ plochy Výměra v m 2 nájmu 1m 2 /Kč/rok Celkem za rok Obchodně servisní 160, , ,00 Administrativní 115, , ,00 Administrativní 1119, , ,00 Celkem 1394, ,00 32

33 Tabulka nákladů Tabulka nákladů je sestavena dle podkladů doloţených vlastníkem nemovitosti. Druh nákladů Roční cena Daň 8 500,00 Pojištění ,00 Opravy +údrţba ,00 Střádací poloţka ,00 Celkem ,00 Tabulka výpočtu výnosové hodnoty V administrativní budově jsou převáţně dlouhodobé nájmy, z části ale dochází k výměně nájemníků a některé plochy jsou po přechodnou dobu volné, z tohoto důvodu byla pouţita poloţka ztráty na nájemném ve výši 5%. Úroková míra kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Při jejím stanovení se vychází zejména z průměrné úrokové míry dlouhodobých vkladů (respektive z moţného zúročení peněz na kapitálovém trhu), s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobů vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi ( to je zvýšením o míru rizika při nákupu nemovitosti). Je potřeba téţ zohlednit vliv inflace a ekonomickou ţivotnost, to je dobu po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvaţována míra kapitalizace u administrativní budovy na okraji centra krajského města výši 8%. Výpočet: Ztráta uvaţovaná 5% ,00 Kč Zisk ,00 Kč Kapitalizační míra 8% Výnosová hodnota ,00 Kč Výnosová hodnota administrativní budovy ,00 Kč 33

34 Závěr objektivní tržní hodnota Administrativní budova má stabilní dlouhodobé nájemní smlouvy, které jiţ trvají 5 aţ 10 let. V současné době vlastník administrativní budovy připravuje projekt na výstavbu patrových garáţí na sousedním pozemku, který zakoupil od jiného vlastníka. Bude tím zvýšena další kapacita parkování pro administrativní budovu. Při posuzování poměru váhy jednotlivým metodám ocenění je dána vyšší váha výnosové hodnotě, která má z hlediska administrativní budovy větší schopnost vystihnou trţní hodnotu této oceňované nemovitosti. Tato nemovitost má schopnost přinášet příjmy z pronájmu. Obvyklá cena nemovitostí je zjištěna jako váţený průměr ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem. Váha Cena zjištěná nákladovým způsobem 40% Kč Cena zjištěná výnosovým způsobem 60% Kč Váţený průměr Kč Cena obvyklá ke dni odhadu Kč 34

35 Aktuální fotodokumentace administrativní budovy zdroj:vlastní foto zdroj:vlastní foto 35

36 Výpis z katastru nemovitostí 36

37 37

38 38

39 Kopie katastrální mapy 39

40 4. Analytická část 4.1. Analýza trhu s nemovitostmi všeobecně Na trhu s nemovitostmi dochází od druhé poloviny roku 2008 vlivem hospodářské krize ke změně poptávky a tím i změně obvyklých cen nemovitostí. První zmínky o měnících se podmínkách začal trh monitorovat v 07/2008 kdy postupně došlo ke zdraţení hypoték a tím byla i sníţena poptávka po bytech. Další vliv postupu globální krize byl v 10/2008 kdy zástupci ve stavebnictví přiznali sníţení tempa bytové výstavby. Ceny nového bydlení stagnují a je konec doby kdy vše co se postavilo, se téţ prodalo. Dle statistického přehledu vývoje stavební výroby z 01/2009 se v roce 2008 dokončilo o třetinu méně bytů a analytici bank předpokládají obrat k lepšímu nejdříve v roce Zájemci o bydlení se vracejí k pronájmům. Nastává situace, kdy developeři nabízejí různé bonusy, jako jsou např. kuchyňské linky v ceně bytu nebo rodinného domu Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary V Karlovarském kraji dochází aktuálně k tomu, ţe některým městům začínají investoři vracet pozemky, na kterých měla být realizována nákupní centra. Původně plánované developerské projekty byly, dle informací zjištěných v realitních kancelářích, které je měly realizovat, pozastaveny. O nové byty byl maximální zájem v roce 2007, a to vzhledem ke zvýšení DPH od ledna Rostly jejich ceny a tím se i zvyšovaly ceny bytů ve stávajících panelových domech. Trh se však jiţ nasytil, a zájem poklesl. Poptávka oslabila i proto, ţe mnoho mladých lidí z populačně silných ročníků si své bytové problémy jiţ vyřešilo. V Karlových Varech často dochází k tomu, ţe nájemníci bytů v lázeňském území a lukrativních lokalitách po zakoupení bytové jednotky za zvýhodněnou kupní cenu od vlastníka (převáţně Město Karlovy Vary) z velké části vyuţívají moţnost tento byt prodat za trţní cenu a následně v menších obcích do 20 km od města Karlovy Vary realizovat svoje bydlení formou výstavby nového rodinného domu nebo koupí starší stavby rodinného domu. Tato skutečnost má za důsledek téţ pokles počtu obyvatel v Krajském 40

41 městě Karlovy Vary a jejich přechod do blízkých obcí jako jsou například: Jenišov, Hájek, Ostrov, Nové Sedlo a téţ do města Loket nad Ohří v okrese Sokolov. V centrální části a lázeňské části města je nyní mnoho bytových domů, kde jsou novými vlastníky bytových jednotek cizinci, kteří byty uţívají minimální část roku. V lázeňském území a v lukrativních lokalitách Krajského města Karlovy Vary byla v předchozích letech téţ zahájena výstavba nových bytových domů nebo rozsáhlé rekonstrukce stávajících bytových domů. Tato výstavba a rekonstrukce jsou z převáţné části realizovány pro klienty z ciziny a do léta roku 2008 zde byly ceny bytů, průměrně ve výši ,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu. V současné době vlivem celosvětové hospodářské krize prodeje stagnují a ceny jsou, dle informací zjištěných v realitních kancelářích, při eventuelním prodeji akceptovány v rozpětí aţ Kč/m 2 podlahové plochy nového bytu. V lokalitě na území bývalého okresu zůstávají a naopak mírně se stále zvyšují ceny zasíťovaných stavebních pozemků. Pokles ceny u bytů v panelových domech je o 10% jejich kupní ceny ze začátku roku Došlo téţ všeobecně k poklesu zájmu o nemovitosti v lokalitách, kde došlo k ukončení výrobní činnosti v jediném zdroji pracovních míst. Trvale malý zájem a nízké ceny nemovitostí jsou v místech okresu Karlovy Vary tam, kde byla do roku 1989 rozsáhlá zemědělská rostlinná a ţivočišná výroba. Činnost původního Agrokombinátu Karlovy Vary,s.p. byla zrušena a místo jednotlivých závodů zde zemědělskou výrobou nyní provozují soukromé firmy, které se buď specializují na ekologickou zemědělskou činnost nebo práce spojené s údrţbou krajiny. K těmto činnostem stačí malý počet pracovních míst. V těchto lokalitách se hlavně obchoduje zemědělská půda, jejíţ cena je však převáţně na cenové úrovni za BPEJ (bonitní půdní ekologická jednotka) uvedené ve vyhlášce číslo 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona číslo 151/1997Sb., jejíţ účinnost je od Celkově stagnují a spíše klesají ceny rodinných domů a téţ poklesl zájem o rekreační stavby. Analýza trhu na území okresu Karlovy Vary je provedena v lokalitách, kde bylo moţné vzhledem k většímu pohybu na trhu s nemovitostmi zjistit jednotlivé ceny a provést přehled kupních cen nemovitostí. 41

42 Tržní ceny nemovitostí na území okresu Karlovy Vary zdroj: Průměrné ceny nemovitostí k 04/2009 Lokalita Stavební pozemek zasíťovaný Kč/m 2 Stavební Pozemek nezasíťovaný Kč/m 2 Rodinné domy 140m 2 obytné plochy Byty 2+1 Průměrná tržní cena Karlovy Vary 1 800, , , ,00 Nová Role 1 500, , , ,00 Ostrov 1 500, , , ,00 Jáchymov 1000,00 500, , ,00 Ţlutice 700,00 200, , ,00 Touţim 750,00 250, , ,00 Cena vybudovaných inţenýrských sítí je dle zjištěných informací u firmy Lafonte s.r.o., která dlouhodobě realizuje zasíťovaní jednotlivých lokalit pozemků pro výstavbu rodinných domů průměrně 500,-Kč/m 2 pozemku. 42

43 Detailní přehled aktuálních cen za 1m 2 zasíťovaných pozemků určených pro výstavbu rodinných domů k 04/2009 Lokalita Cena za 1m 2 zasíťovaného pozemku Jenišov 1 700, , 00 Karlovy Vary Doubí 2 700,00 Karlovy Vary Rybáře 2 500,00 Jedná se o lokality, kde je nejrozsáhlejší výstavba rodinných domů v lokalitě bývalého okresu Karlovy Vary. Obec Jenišov byla součástí města Karlovy Vary. Po roce 1989 se stala samostatnou obcí a v současné době dochází ke splynutí zastavěných ploch mezi Jenišovem a městskou částí Karlovy Vary Tašovice. Ceny pronájmů k 04/2009 bez služeb: Lokalita Nebytové prostory Nebytové prostory Nebytové prostory Rodinné domy Byty 2+1 Kč/měsíc provozní Kč/m 2 /rok obchodní Kč/m 2 /rok kanceláře Kč/m 2 /rok Kč/měsíc Karlovy Vary od 400,00 od 2 200,00 od 1 500,00 do 600,00 do 4 700,00 do 3 000, , ,00 Nová Role 300, , , , ,00 Ostrov 400, , , ,00 Jáchymov 200, , , , ,00 Ţlutice 200, , , , ,00 Touţim 300, , , , ,00 Aktuální informace byly sděleny majiteli realitních, které dlouhodobě obchodují v lokalitě okresu Karlovy Vary, a to: KV KOREKT s.r.o. Karlovy Vary Dobré bydlení Trading s.r.o. Karlovy Vary RECOM reality Karlovy Vary V některých částech okresu nejsou rodinné domy běţně pronajímány, nájemné bylo proto odvozeno z cen nájmů běţně pronajímaných bytových jednotek, s tím, ţe u rodinného domu byl uvaţován pronájem dvou bytových jednotek. 43