ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1121/9/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1121/9/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - jiného nebytového prostoru č. 2505/38 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p a 2505 (který stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1) ve výši 3998/37735; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 5682/14-22 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 33 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Jiný nebytový prostor č. 2505/ Pozemky ve vlastnictví třetích osob Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY Srovnávací metoda Výnosová metoda Rekapitulace tržních metod ocenění a určení obvyklé ceny Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 33

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 5682/12-22: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 5747, tj.: - jiný nebytový prostor č. 2505/38 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p a 2505 (který stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1) ve výši 3998/37735; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: Vlastník KNOW HOW s. r. o., Sarajevská 505/14, Vinohrady, Praha 2; identifikátor: BLV: Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 2505/38 jiný nebytový prostor 3998/37735 * LV č pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled BLV: Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Vinohrady č. p. 2504, 2505 bytový dům 1084/1, 1085/1 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 33

4 * LV č pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled BLV: Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměra: 1084/1 zastavěná plocha a nádvoří 323 m /1 zastavěná plocha a nádvoří 290 m 2 Pozn. Předmětem ocenění není spoluvlastnický podíl na pozemcích pod budovou parc. č. 1084/1 a 1085/1 podíl 3998/37735 je ve vlastnictví České republiky. Ostatní spoluvlastnické podíly na pozemcích pod budovou jsou ve vlastnictví vlastníků jednotek v budově v rozsahu dle spoluvlastnických podílů na bytovém domě. 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 33

5 B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí, avšak za přítomnosti zaměstnanců společnosti MED SCHICK, s.r.o., která má oceňovaný nebytový prostor v pronájmu. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu kromě zaměření. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že se adresát z uvedené adresy odstěhoval. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 5682/14-22 ze dne Část listiny prohlášení vlastníka s výměrami jednotky získáno z archivu KN Kupní smlouva ze dne ; V-38264/ Nájemní smlouva ze dne viz. příloha Kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne , č. j. OV/07/036099/Ing.Cad dispoziční změny spojené se změnou užívání na výrobnu cukrářských výrobků Výzva k účasti na závěrečné kontrolní prohlídce ze dne Souhlas s provedením ohlášené stavby ze dne , č. j. OV/07/031039/Ing.Cad Technická zpráva, 03/2007; vypracoval: Věra Riegerová Technická zpráva - vzduchotechnika, ; vypracoval: Ing. Tomáš Jadrníček Výkresová dokumentace půdorysy, situace, 03/2007; vypracoval: Ing. Jiří Dvořáček, Ing. Tomáš Jadrníček Zákaz užívání stavby ze dne , č. j. OV/07/036099/Ing.Cad Rozhodnutí o přerušení stavebního řízení ze dne , č. j. 3406/96/Ing.Kl. Výzva k provedení stavebních úprav ze dne , č. j. 3406/96/Ing.Kl/J Oznámení o zahájení řízení o odstranění nepovolené stavby ze dne , č. j. 3406/96/Ing.Kl/J kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 33

6 Oznámení změny v užívání stavby ze dne Pozvánka k místnímu šetření ze dne , č. j. 3814/97/Ing.Kl. Kolaudační rozhodnutí ze dne , č. j. 1128/91-Vá Návrh na kolaudaci ze dne Žádost o kolaudaci ze dne Kolaudační rozhodnutí ze dne , č. j. 713/92-Vá byt č. 1, č. 2., č. 5 Oznámení o zahájení stavebního řízení ze dne , č. j. 2564/85-Ing.Vá-D Stavební povolení ze dne Výjimka ze zákazu staveb v ochranném pásmu dráhy ze dne , č. j. 3048/ Ohlášení stavebních úprav ze dne Změna nedokončené stavby ze dne , č. j. 3095/88/Ing.Vá/D Rozhodnutí o prodloužení lhůty výstavby ze dne , č. j. 3386/89/Ing.Vá/D Prodloužení lhůty výstavby ze dne , č. j. 2587/90/Ing. Vá/D Oznámení o výpovědi nájemní smlouvy ze dne a výpověď nájemní smlouvy ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Vinohrady dálkový náhled - viz. příloha Územní plán města Prahy Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 33

7 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, s. ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 33

8 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 33

9 Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný nebytový prostor je pronajímán společnosti MED SCHICK, s.r.o., která v oceňovaných prostorách provozuje cukrářskou výrobu v souladu s kolaudací nebytového prostoru. Nájemní smlouva byla doložena prostřednictvím u jednatelem nájemce. Nájemní smlouva byla uzavřena dne Prostor je pronajat za účelem zřízení a provozování výrobny a prodejny cukrářských výrobků a s tím souvisejících činností. Smlouva je uzavřena na dobu určitou, a to na 60 měsíců od dne uzavření smlouvy, tj. do K datu ocenění uplynuly z nájemní smlouvy cca 2 roky, do konce trvání smlouvy jsou to cca 3 roky. Výše nájemného je ,- Kč měsíčně a je splatné vždy k 25. dni předcházejícího měsíce. Výše nájemného má být vždy valorizována v souladu s úředně zveřejněným inflačním růstem a to vždy k 1.1. následujícího roku. Vedle nájemného nájemce hradí ze svého služby, které přímo souvisí s užíváním předmětu nájmu, tj. elektrická energie, odvoz odpadu, vytápění a TUV. Nájemce pravděpodobně také uhradil pronajímateli kauci ve výši ,- Kč k zajištění nájemného, plateb za služby a k úhradě jiných závazků souvisejících s nájmem. Nájemce i pronajímatel jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu bez udání důvodů s výpovědní lhůtou 6 měsíců, která začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce od doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. Inflační doložka není uplatňována dle sdělení jednatele nájemce. Existenci nájemní smlouvy nepovažuji za závadu s negativním vlivem na obvyklou cenu, i když srovnávací hodnota nájemného vychází vyšší než je skutečné nájemné dle nájemní smlouvy. Dle porovnání (viz. bod znaleckého posudku) vychází srovnávací hodnota nájemného ve výši 128 Kč/m 2 /měsíc, tj Kč měsíčně za nebytový prostor. Důvodem, proč nepovažuji smlouvu za závadu s negativním vlivem na obvyklou cenu, je pouze malý rozdíl cca 12% mezi skutečným nájemným a srovnávací hodnotě nájemného. Nájemce je poměrně stabilní, má dlouhodobou nájemní smlouvu (na 5 let), sjednána je inflační doložka, nájemní smlouvu lze vypovědět bez udání důvodu ve lhůtě 6 měsíců. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Dále je v sekci C-LV uveden zákaz zcizení nebo zatížení po dobu trvání zástavního práva V-5923/ To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 33

10 5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, v půdorysu nebytového prostoru získaném z archivu stavebního úřadu nejsou uvedeny kóty, a proto musely být výměry převzaty z prohlášení vlastníka, které není v souladu se skutečným stavem. V půdorysu, který je v souladu se skutečným stavem, je uveden pouze seznam místností pouze s částečnými výměrami. V prohlášení vlastníka jsou uvedeny výměry nebytového prostoru před přestavbou, celková výměra by však měla cca souhlasit s celkovou aktuální výměrou. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je nebytový prostor kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 33

11 (provozovna cukrářské výrobny), u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací a metodu výnosovou. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti absolutního centra Prahy, v městské části a katastrálním území Vinohrady, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o východní část ulice Sarajevská, která je souběžná s hlavní ulicí Bělehradská a je kolmá na ulice Na Folimance a Rejskova. Z východní strany je zástavba ohraničena železniční tratí a ze západní strany parkem Folimanka. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 1,5 km pěšky severním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, která je charakteristická původní zděnou zástavbou bytových domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, městský úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, gymnázium, nemocnice, knihovna, pošta, muzeum, sportovní hala aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci Prahy v dosahu MHD. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží v blízkosti hlavních silnic Bělehradská, Legerova, Nuselská a Vršovická. Z veřejné dopravy je asi 200 m pěšky zastávka tramvají, které zajišťují dobré spojení s centrem města. Nejbližší stanice metra C I. P. Pavlova je vzdálena cca 4 minuty jízdy tramvají, stanice metra B Karlovo náměstí cca 11 minut. Nejbližší vlaková stanice Praha-Vršovice se nachází cca 1 km východním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Sarajevská, z pozemku parc. č. 4198/1 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování v okolních ulicích je omezené možné pouze s kartou rezidenta oblasti či v místě s placeným stáním. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 33

12 7.2. Jiný nebytový prostor č. 2505/38 Jedná se o nebytový prostor umístěný v 1.NP zděného bytového domu č. p. 2505, který byl zkolaudován v roce Objekt je podsklepený, má celkem 6 nadzemních podlaží a stavebně upravené podkroví. V suterénu a přízemí se nachází společné a nebytové prostory, od 2.NP výše jsou již jen bytové jednotky. Oceňovaný nebytový prostor zabírá prakticky celé přízemí kromě společných prostor, je orientován na sever do ulice (2x výloha, 1x plechová vrata) a na jih do vnitrobloku. Prostor je využíván jako cukrářská výrobna a k těmto účelům je prostor také uzpůsoben. V jednotce je provedena vzduchotechnika a chladicí boxy. Prostory jsou poměrně členité pro cukrářskou výrobu byly uzpůsobeny v letech , kdy byla provedena rekolaudace z využití pro obchod. Prostory má v současnosti v pronájmu společnost MED SCHICK, s.r.o. na dobu 5-ti let do Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci jiný nebytový prostor, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: kolaudační rozhodnutí ze dne , výstavba probíhala v letech Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 6 nadzemních podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolace proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné a železobetonové Stropy: železobetonové monolitické s rovným podhledem, v 1.NP s trámy Střecha: tvar: kombinace: plochá a pultová Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: břízolitová omítka; obklad 1.NP z kabřince Vstupní dveře do objektu: kovové prosklené Vrata: plechová Okna: dřevěná zdvojená či plastová s izolačním zasklením; 2x kovová výloha Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky; omítnuté stropy či podhledy Obklady: keramické ve výrobnách, skladech a na sociálním zařízení Schody: konstrukce: betonové v objektu; v jednotce kovové s dřevěnou nášlapnou vrstvou do kanceláře Dveře: náplňové hladké plné do kovových zárubní; tepelněizolační do chladicích boxů Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC (šatny, kancelář) a keramické dlažby Vytápění: ústřední - žebrové litinové radiátory; Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: 2x WC s umyvadlem, umyvadlo v místnosti pro umývání beden a nádobí Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu, třífázové jističe a rozvody ke strojům Výtahy: osobní v objektu Ostatní: vzduchotechnika, chladicí boxy Údržba: prováděna běžná údržba kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 33

13 Soupis místností nebytového prostoru dle půdorysu - současný stav Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Užitná plocha hlavní výrobní místnost 89,70 100% 89,70 m 2 pečení korpusů 32,45 100% 32,45 m 2 suchý sklad surovin 16,10 100% 16,10 m 2 chladicí box na vejce 2,80 100% 2,80 m 2 místnost vytloukání vajec 3,70 100% 3,70 m 2 chladicí box na tuky 7,30 100% 7,30 m 2 chladicí box - sklad korpusů 6,00 100% 6,00 m 2 chladicí box - polotovary 4,60 100% 4,60 m 2 chladicí box - hotové výrobky 12,75 100% 12,75 m 2 sklad čistých přepravek 7,14 100% 7,14 m 2 mytí přepravek 4,25 100% 4,25 m 2 1.NP špinavé přepravky 9,24 100% 9,24 m 2 kancelář provozu 8,20 100% 8,20 m 2 mytí provozního nádobí 7,00 100% 7,00 m 2 navažování surovin 8,00 100% 8,00 m 2 technická místnost 6,20 100% 6,20 m 2 strojovna chladicích boxů 3,80 100% 3,80 m 2 WC nezjištěna 100% nezjištěna m 2 chodby nezjištěna 100% nezjištěna m 2 šatna zaměstnanců 19,50 100% 19,50 m 2 příjem a výdej zboží 33,00 100% 33,00 m 2 nádoby na směsný odpad 9,20 100% 9,20 m 2 sklad kartonů 1,00 100% 1,00 m 2 Soupis místností nebytového prostoru dle prohlášení vlastníka - původní stav Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Užitná plocha kancelář 11,40 100% 11,40 m 2 místnost příjmu zboží 23,60 100% 23,60 m 2 místnost výkupu 15,10 100% 15,10 m 2 provozovna 89,40 100% 89,40 m 2 přípravna 17,00 100% 17,00 m 2 denní místnost 11,40 100% 11,40 m 2 chladírna 22,00 100% 22,00 m 2 1.NP strojovna 13,00 100% 13,00 m 2 sklad 14,00 100% 14,00 m 2 sklad 26,60 100% 26,60 m 2 sklad 29,50 100% 29,50 m 2 sklad odpadů 2,80 100% 2,80 m 2 úklidová místnost 4,40 100% 4,40 m 2 WC 6,90 100% 6,90 m 2 šatny 12,80 100% 12,80 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 33

14 umývárny 6,30 100% 6,30 m 2 chodba 37,00 100% 37,00 m 2 zádveří 10,70 100% 10,70 m 2 vjezd pro zásobování 45,90 100% 45,90 m 2 Celková užitná plocha nebytového prostoru 399,80 m 2 Stavebně technický stav jiného nebytového prostoru Nebytový prostor je ve středním převážně původním udržovaném stavu z let , kdy proběhla výstavba objektu. V letech byla provedena přestavba jednotky na současné využití pro cukrářskou výrobu. Rekonstrukce se týkala především změny dispozice, instalace vzduchotechniky a chladicích boxů. Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven v letech Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou převážně v původním udržovaném stavu. V domě byla vyměněna některá okna za plastová, žádné jiné rekonstrukce nebyly zjištěny. Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově hodnotím stavu objektu jako střední Pozemky ve vlastnictví třetích osob Bytový dům č. p a 2505 stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1, které nejsou předmětem ocenění. Povinný nemá na těchto pozemcích spoluvlastnický podíl. Spoluvlastnický podíl na pozemku v rozsahu 3998/37735 je ve vlastnictví České republiky. Ostatní spoluvlastnické podíly na pozemcích jsou ve vlastnictví vlastníků jednotek v bytovém domě v rozsahu dle spoluvlastnických podílů na bytovém domě. Sousední parcely: parc. č. 1084/1: 1085/1, 1085/2, 1086/1, 4198/1 parc. č. 1085/1: 1084/1, 1085/2, 1087/1, 1087/2, 4198/1 Pozemek parc. č. 1084/1 Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar s vykousnutím v jihovýchodním rohu, je zastavěn vnitřním řadovým bytovým domem č. p a Pozemek severní stranou sousedí s ulicí Sarajevská a jižní stranou s uzavřeným vnitroblokem, je napojen na veškeré inženýrské sítě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 33

15 U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1085/1 Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar, je zastavěn vnitřním řadovým bytovým domem č. p a Pozemek severní stranou sousedí s ulicí Sarajevská a jižní stranou s uzavřeným vnitroblokem, je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako OV všeobecně obytné. OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 33

16 Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m 2 prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m 2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti Shrnutí Adresa: Praha 2 - Vinohrady, ulice Sarajevská č. p a 2505 nebytový prostor - cukrářská výrobna střední udržovaný z r. 1991, Nemovité věci: Stav: v 1.NP zděného BD v pronájmu rekolaudace v r členité prostory uzpůsobené - standardní vč. vzduchotechniky a Dispozice: Vybavení: rekolaudované na cukrářskou výrobu chladicích boxů Podlaží: 1.NP z 6NP Příslušenství: - Užitná plocha: 399,80 m 2 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o umístění v blízkosti centra Prahy občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory o umístění nebytového prostoru v 1.NP bytového domu o omezené možnosti parkování parkovací zóna pro rezidenty o stavba na cizím pozemku o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 33

17 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY Srovnávací metoda Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovacích možností; atraktivity okolí; změn v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí; K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků; K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení; K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby; K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho užitné plochy; K 7 - Koeficient umístění jednotky v sobě odráží umístění, ve které podlaží se jednotka nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv; K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě; K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové; K 10 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí; K 11 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem; Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 33

18 (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu nebytové jednotky 1.) Nabídka nebytových prostor v ulici Sarajevská a okolí do 0,5 km - bylo nalezeno celkem 22 nebytových prostor s nabídkovou cenou od Kč/m 2 do Kč/m 2 (od Kč do Kč). 2.) Nabídka nebytových prostor v městské části Vinohrady - bylo nalezeno celkem 35 nebytových prostor s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka nebytových prostor v městské části Vinohrady - bylo nalezeno celkem 33 nebytových prostor s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) ; Na těchto serverech v městské části Vinohrady nebyla nalezena žádná nedobrovolná dražba nebytového prostoru. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V nabídce je poměrně malé množství obdobných prostor, nabídka je však přibližně v rovnováze s poptávkou. Prostory jsou umístěny v 1.NP bytového domu ve vedlejší ulici mimo frekventovaná místa, nejsou tedy vhodné pro využití na obchod, restauraci či hlasitější výrobu. Prostory jsou kolaudovány jako cukrářská výrobna, v případě změny využití by se změnou museli souhlasit vlastníci ostatních jednotek v objektu. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V-38264/ ) byla kupní cena za nemovitou věc ve výši ,- Kč. Kupní smlouva je posouzena jako výrazně nižší, než byla cena obvyklá, a nemá vypovídací hodnotu vzhledem k určení aktuální obvyklé ceny. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 33

19 Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Stavba na cizím pozemku předmětem ocenění není podíl na pozemku pod objektem Předmětem ocenění není příslušný podíl na pozemcích, na kterých stojí bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaný nebytový prostor. Reprezentanti, kteří jsou uvedeni níže ve výpočtu srovnávací hodnoty, stojí vždy na vlastním pozemku předmětem ocenění je vždy pozemek či spoluvlastnický podíl na pozemku. Při výpočtu srovnávací hodnoty je nebytový prostor uvažován jako vč. pozemku a až následně je provedena srážka ve výši předpokládané kupní ceny za podíl id. 3998/37735 na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1. Současným vlastníkem tohoto podílu je Česká republika. Prodej majetku z vlastnictví státu do soukromého vlastnictví by vždy měl být uskutečněn za cenu obvyklou. V Praze však ve většině případů bývá za obvyklou cenu zaměňována cena dle Cenové mapy Prahy a za tuto cenu se ve většině případů prodávají pozemky pod stavbami cizích vlastníků. Srážka ze srovnávací hodnoty je proto vypočtena pomocí vynásobení příslušného spoluvlastnického podílu, celkové výměry pozemků a jednotkové ceny pozemků dle Cenové mapy pro rok Dle Cenové mapy Prahy pro rok 2014, mapový list 60, skupina 4053, je cena pozemků Kč/m 2, předpokládaná kupní cena za podíl na pozemcích je pak Kč (tj / * 613 m 2 * 7140 Kč/m 2 ). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 33

20 Srovnávací metoda Nemovité věci: Adresa: Oceňovaná nemovitá věc nebyt.j. - cukrářská výrobna Vinohrady, Sarajevská 2505 Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 nebyt.j. - kancelář či sklad Vinohrady, Slezská 1655 nebyt.j. - bývalá klubovna, dílna Žižkov, Lucemburská 1670 nebyt.j. - posilovna Nové Město, Hálkova nebyt.j. - kanceláře Vinohrady, Nitranská 894 nebyt.j. - původní sklepní prostory Nové Město, Tyršova 1838 Fotografie: Doplňujicí popis: x Nebytový prostor v 1.PP po celkové rekonstrukci se skládá ze vstupní haly, ze které vedou dveře do 8 místností, 2x sociální zařízení, kuchyňky a skladu. Možnost využití jako: kanceláře, studio, ordinace, vzorková prodejna či sklad. Nebytový suterénní prostor s dispozicí 3+kk, který byl dosud užíván jako klubovna. Jedná se o polosuterén rohového bytového domu převážně v původním stavu. Nebytový prostor v suterénu zděného BD. Do prostor se vchází po schodech vchodem z ulice, je zde i nákladní výtah na 1600 kg. V prostorech je v současnosti tělocvična - posilovna (včetně posilovacích strojů), šatna, 2x sprcha a WC. Nebytový prostor v polosuterénu zděného BD po rekonstrukci. Jedná se o ateliér s okny na J a Z, zaujímá celý půdorys suterénu. Prostor má vysoké stropy, cvičebnu, 2 kanceláře a zázemí. Možné jsou dispoziční změny. Nebytový prostor v polosuterénu cihlového BD po rekonstrukci. Prostor je tvořen více průchozími sklepními místnostmi a je možno ho upravit na např. sklad, masážní salon, solárium, vinotéku, kanceláře, aj. Vytápění a ohřev vody je centrální (plynová kotelna). Konstrukční provedení: zděné zděné zděné zděné zděné zděné Dispozice: členité prostory 8 místností + soc.zař. 3+kk posilovna + zázemí kanceláře se zázemím více původních sklepů Podlaží umístění nebyt. jednotky: 1.NP 1.PP 1.PP 1.PP 1.PP 1.PP Počet NP domu celkem: 1PP - 6NP + podkroví 1PP - 5NP 1PP - 6NP + podkroví 1PP - 4NP 1PP - 4NP + podkroví 1PP - 5NP + podkroví Počet podlaží vlastní nebyt. j.: Výtah: osobní nezjištěno osobní nákladní osobní osobní Užitná plocha m 2 : 399,80 200,00 96,00 205,00 130,00 104,00 Nabídková/prodejní cena Kč: x Cena / m 2 užit. pl.: x Variační koeficient [%]: 19,36% Srovnání pomocí indexové metody obdobná dále od centra města blíže k centru města obdobná blíže k centru města K 1 - Lokalita: Vinohrady, Sarajevská 1,00 1,02 0,90 1,00 0,97 K 2 - Pozemek: cizí zastavěný stavbou - vlastní, zastavěný vlastní, zastavěný vlastní, zastavěný vlastní, zastavěný vlastní, zastavěný kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 33