ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1068/137/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1068/137/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 1202/3 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p (který stojí na pozemku parc. č. 65/1) a na pozemcích parc. č. 65/1 a 65/2 ve výši 10338/255393; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 8707/14-28 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 Znalecký posudek č.1068/137/2014 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Bytová jednotka č. 1202/ Pozemky spoluvlastnický podíl Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 25

3 Znalecký posudek č.1068/137/2014 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j.: 167 EX 8707/14-28 a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 9558, tj.: o bytová jednotka č. 1202/3 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p (který stojí na pozemku parc. č. 65/1) a na pozemcích parc. č. 65/1 a 65/2 ve výši 10338/255393; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: BLV: Vlastník CASPIAN LLC s.r.o., Italská 1202/12, Vinohrady, Praha 2; Identifikátor: Nemovitosti Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 1202/3 byt 10338/ * LV č pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled BLV: Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Vinohrady, č. p bytový dům 65/1 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 25

4 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměry: parc. č. 65/1 zastavěná plocha a nádvoří 516 m 2 parc. č. 65/2 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr 84 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k.ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc.č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán; BJ bytová jednotka; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; ZP započitatelná plocha B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Zvonek nebyl označen jménem povinného, schránky nejsou přístupné z veřejně přístupných míst. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 25

5 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz.příloha Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Vinohrady dálkový náhled - viz.příloha Územní plán hlavního města Prahy Smlouva kupní ze dne , V-30023/ Část prohlášení listiny vlastníka s výměrami jednotky a půdorys 2.NP viz.příloha Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 25

6 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 25

7 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz.přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 25

8 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí výměr jednotky z prohlášení vlastníka. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 25

9 Znalecký posudek č.1068/137/2014 odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v těsné blízkosti centra Prahy v městské části Vinohrady, konkrétně se jedná o roh ulic Italská a Římská, v katastrálním území Vinohrady. Ulice Italská spojuje frekventované ulice Anglická, Vinohradská a Seifertova, je souběžná s ulicí Legerova, projíždí jí autobusová MHD. Jedná se o poměrně rušnou lokalitu s nočním životem, v okolí je velké množství barů, restaurací a kulturních zařízení. Václavské náměstí je vzdáleno asi 600m pěší chůzí. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu městského bydlení, která je charakteristická původní zděnou zástavbou zděných řadových bytových domů. Zeleň je k dispozici v rámci Riegrových sadů m pěšky. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá potřebná občanská vybavenost. Dopravní dostupnost: Lokalita je výborně dostupná především veřejnou dopravou. V okruhu do 500 m od objektu jsou 3 stanice metra - Náměstí Míru, I. P. Pavlova a Muzeum. Je zde také několik tramvajových zastávek (v ulici kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 25

10 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Vinohradská a na Náměstí Míru) a přímo před objektem i zastávka autobusů. Dostupnost autem ve špičkách negativně ovlivňuje přetíženost příjezdových ulic. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Italská, z pozemku parc. č (ostatní komunikace / ostatní plocha; vlastník: Hlavní město Praha) a z ulice Římská, z pozemku parc. č (ostatní komunikace / ostatní plocha; vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování v okolních ulicích je omezené je možné pouze s kartou rezidenta oblasti či v místech s placeným stáním. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon Bytová jednotka č. 1202/3 Bytová jednotka dle prohlášení vlastníka s dispozicí 4+1/B se nachází ve 2.NP zděného bytového domu č. p. 1202, který byl postaven cca v roce Dům má celkem 5 nadzemních podlaží, stavebně upravené podkroví a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy a technické zázemí. V přízemí bytového domu jsou nebytové prostory (obchody). V objektu se pravděpodobně nachází osobní výtah (s ohledem na půdní vestavbu). Byt se skládá dle půdorysu z prohlášení vlastníka ze vstupní chodby, ze které vedou dveře postupně zprava do komory, 3 pokojů orientovaných do ulice Italská na západ, a do pokoje a kuchyně, které jsou orientované do vnitrobloku na východ, a na WC. Z kuchyně je přístupná spíž, která je pravděpodobně dle prohlášení vlastníka a kupní smlouvy součástí kuchyně. Balkón je přístupný z jednoho z pokojů a je orientován do ulice Italská. V místě je zvýšená hlučnost a prašnost z ulice Italská. Okna bytu směrem do ulice jsou zastíněny vzrostlými stromy. V bytě jsou vysoké stropy. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci byt, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepší možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu cca kolem roku 1900 Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 5 nadzemních podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolace proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: dřevěné trámové s rovným rákosovým podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky, částečně asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování atiky a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná - zdobená kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 25

11 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: dřevěná špaletová Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: kamenná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné parkety, kobercové, z keramické dlažby Vytápění: plynové lokální či aku kamny Ohřev teplé vody: plynová karma Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: opotřebované podstandardní koupelna s vanou, umyvadlem, samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: opotřebovaná kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Soupis místností bytové jednotky dle prohlášení vlastníka Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha pokoj 20,66 100% 20,66 m 2 pokoj 24,43 100% 24,43 m 2 pokoj 17,84 100% 17,84 m 2 pokoj 4,39 100% 4,39 m 2 2.NP kuchyně 16,15 100% 16,15 m 2 WC 1,4 100% 1,40 m 2 koupelna 3,24 100% 3,24 m 2 chodba 13,88 100% 13,88 m 2 komora 1,39 100% 1,39 m 2 balkón 1,07 50% 0,54 m 2 Započitatelná plocha bytu v 2.NP 103,92 m 2 Celková započitatelná plocha bytové jednotky 103,92 m 2 Stavebně technický stav bytové jednotky Bytová jednotka je pravděpodobně v původním nevalném stavu, konstrukce a vybavení interiéru jsou opotřebované. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 25

12 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Stáří a stavebně technický stav domu Bytový dům byl postaven odhadem v roce 1900, je v udržovaném stavu po rekonstrukci. Poměrně nová je viditelně fasáda, repasována byla okna, opravena střešní krytina, provedena půdní vestavba, malby ve společných prostorách. Objekt je bez viditelných statických poruch Pozemky spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši 10338/ na pozemcích parc. č. 65/1 a 65/2, které jsou zapsané na LV č (dálkový náhled), v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 65/1: 65/2, 66, 68, 4089, 4139 parc. č. 65/2: 65/1, 66, 67,68, 69 Pozemek parc. č. 65/1 Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný tvar a je z celé své plochy zastavěn stavbou č. p Pozemek západní a severní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací (ulice Římská a Italská), napojen je na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 65/2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 25

13 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar a tvoří společný dvůr ve vnitrobloku. Povrch pozemku je pravděpodobně z celé své plochy zpevněný betonem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako OV všeobecně obytné. OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba1a, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m 2 prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m 2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 25

14 Znalecký posudek č.1068/137/ Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti Shrnutí Adresa: Praha 2 - Vinohrady, ulice Italská č. p č. o. 12 Nemovité věci: byt 4+1/B ve 2.NP zděného BD Stav: pravděpodobně nevalný Dispozice: 4+1/B Vybavení: pravděpodobně podstandardní Podlaží: 2.NP Příslušenství: - Započitatelná plocha: 103,92 m 2 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o umístění v těsné blízkosti centra Prahy výborná dostupnost veřejnou dopravou a veškerá potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o vysoké stropy Ponižující faktory o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení (byt nebyl zpřístupněn) o omezené možnosti parkování - zpoplatněné či pro rezidenty oblasti (parkovací karta) o zvýšená hlučnost a prašnost z ulice Italská o okna bytu orientovaná do ulice jsou zastíněna vzrostlými stromy o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 25

15 Znalecký posudek č.1068/137/2014 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 10 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 11 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 25

16 Znalecký posudek č.1068/137/2014 Analýza trhu bytové jednotky 1.) Nabídka bytů s výměrou od 90 m 2 do 110 m 2 v městské části Vinohrady - bylo nalezeno celkem 123 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka bytů s dispozicí 3+1 (či kk) a 4+1 (či kk) v městské části Vinohrady - bylo nalezeno celkem 111 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka bytů s výměrou od 90 m 2 do 110 m 2 v městské části Vinohrady - bylo nalezeno celkem 59 bytů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) Na tomto serveru byla nalezena pouze 1 plánovaná nedobrovolná dražba bytu se započitatelnou plochou 44,8 m 2, který je umístěn v ulici Libická č. p Tento byt není s oceňovaným bytem porovnatelný, vzhledem ke své velikosti, proto není uvažovaný v porovnávací hodnotě. Vyvolávací cena Kč, znalecký posudek mnou vypracovaný byl ve výši Kč ke dni ) Na tomto serveru nebyla v městské části Vinohrady nalezena žádná nedobrovolná dražba bytu. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě odpovídá nabídka poptávce u obdobných nemovitých věcech, v nabídce se vyskytuje velké množství obdobných bytů. V současnosti probíhá privatizace velké části bytového fondu, který je ve vlastnictví Prahy 2, což má a bude mít pravděpodobně v budoucnu negativní vliv na ceny a obchodovatelnost. Díky umístění v těsné blízkosti centra Prahy je však oceňovaný byt při drobném snížení ceny pod obvyklou cenu poměrně dobře a především rychle obchodovatelný. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V-30023/ ) byla kupní cena za nemovitou věc ve výši ,- Kč ( Kč/m 2 ). Ke dni realizace transakce odpovídala cena pravděpodobně přibližně obvyklé ceně. Od roku 2008 došlo ke snížení realizovaných cen obdobných nemovitých věcí, v obvyklé ceně je také zohledněno riziko spojené s nezpřístupněním bytu. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 25

17 Znalecký posudek č..1068/137/2014 Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: Byt 4+1/B ve 2.NP Byt 3+kk v 5.NP Byt 4+kk/B v 6.NP Byt 2+1 ve 2.NP Byt 4+kk ve 2.NP Adresa: Vinohrady, Italská Vinohrady, Kladská Vinohrady, Korunní Vinohrady, Římská Vinohrady, Perunova Byt 3+1 ve zvýš. 1.NP Vinohrady, Mánesova Fotografie: Doplňujicí popis: x Byt k rekonstrukci umístěný v 5.NP ze 6NP cihlového bytového domu s výtahem. Celý objekt je po kompletní rekonstrukci. Okna jsou situována do ulice a vnitrobloku. Byt umístěný naproti rezidenci Korunní Dvůr o dispozici 4+kk s balkónem a sklepem. Byt se nachází v 5.patře bytového domu s výtahem po rekonstrukci. Byt 2+1 umístěný ve 2.NP domu s novým stoupacím potrubím, fasádou a výtahem. Byt je v udržovaném stavu po část. rekonstrukci (elektroinstalace, vytápění ÚT plyn, WC, koupelna, kuchyně). V pokoji je dřevěné vestavěné patro. Byt 4+kk umístěný ve 2.NP bytového domu bez výtahu v udržovaném stavu. K bytu náleží 2 sklepy. Podlahy bytu jsou z dubových parket, topení je ÚT plynové, okna špaletová, stoupací potrubí v plastu, orientace je na východ a západ. Byt 3+1/T ve zvýšeném 1.NP po rekonstrukci tak, jako celý dům. Okna bytu jsou cca 2,5 m nad chodníkem, orientace ulice + dvůr. V bytě jsou 2 koupelny a WC. Na podlaze dlažba, dřevěné parkety, okna nová euro. Vytápění ÚT plynové. V domě nové rozvody, výtah, okna, fasáda, spol. prostory. Konstrukční provedení: zděné Dispozice: 4+1/B Podlaží, ve kterém se byt nachází: 2.NP Počet NP domu celkem: 1PP - 5NP + podkroví Počet podlaží vlastního bytu: 1 Výtah: osobní Započitatelná plocha m 2 : 103,92 Nabídková/prodejní cena Kč: x Cena / m 2 započ. pl.: x Variační koeficient [%]: 10,95% zděné zděné zděné zděné zděné 3+kk 4+kk/B kk NP 6.NP 2.NP 2.NP zvýšené 1.NP 1PP - 6NP + podkroví 1PP - 6NP + podkroví 1PP - 6NP + podkroví 1PP - 4NP 2PP - 4NP + podkroví osobní osobní osobní bez výtahu osobní 90,00 95,00 95,50 100,00 97, kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 25

18 Znalecký posudek č..1068/137/2014 K 1 - Lokalita: K 2 - Pozemek: K 3 - Stav bytu: K 4 - Stav bytového domu: K 5 - Vybavení, příslušenství: K 6 - Velikost nemovité věci: K 7 - Umístění bytu v domě: K 8 - Napojení na sítě (přípojky): K 9 - Zdroj informací: K 10 - Právní vztahy: K 11 - Ostatní: Vinohrady, Italská vlastní nevalný udržovaný po rekonstrukci Srovnání pomocí indexové metody dál od centra dál od centra obdobná dál od centra klidnější 1,05 1,10 1,00 1,07 0,98 obdobný obdobný obdobný obdobný obdobný 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 nevalný střední udržovaný střední udržovaný střední až nevalný dobrý po rekonstrukci 1,00 0,95 0,95 0,98 0,90 po rekonstrukci po rekonstrukci po rekonstrukci udržovaný po rekonstrukci 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 podstandardní podstandardní standardní standardní opotřebované dobré po rekonstrukci 1,00 0,95 0,95 0,98 0,90 4+1/B, započitatelná menší byt 3+kk menší byt 4+kk/B menší byt 2+1 menší obdobný byt plocha 103,92 m 2 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 2.NP z 5NP s výtahem E, K, V, P, telefon v exekuci 5.NP s výtahem 6.NP s výtahem 2.NP s výtahem 2.NP bez výtahu zvýšené 1.NP 0,98 0,98 1,00 1,02 1,02 veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 inzerce inzerce inzerce inzerce inzerce 0,90 0,90 0,85 0,90 0,90 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena / m 2 započ. pl.: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]: 2,76% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (aritmetický průměr po zaokrouhlení) [Kč]: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 25

19 Znalecký posudek č..1068/137/ Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Jednotka na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví 8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vinohrady Počet obyvatel: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 25

20 Znalecký posudek č..1068/137/ Prohlídka nemovitých věcí viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1202/3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV 0,00 stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,960 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,02 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 0,960 i = 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 25

21 Znalecký posudek č..1068/137/ Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1202/3 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 65/1 516, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 65/2 84, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - podíl - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky - podíl = ,-Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 2 Stáří stavby: 114 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 20,66 * 1,00 = 20,66 m 2 pokoj: 24,43 * 1,00 = 24,43 m 2 pokoj: 17,84 * 1,00 = 17,84 m 2 pokoj: 4,39 * 1,00 = 4,39 m 2 kuchyně: 16,15 * 1,00 = 16,15 m 2 WC: 1,40 * 1,00 = 1,40 m 2 koupelna: 3,24 * 1,00 = 3,24 m 2 chodba: 13,88 * 1,00 = 13,88 m 2 komora: 1,39 * 1,00 = 1,39 m 2 balkon: 1,07 * 0,17 = 0,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 103,56 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 25

22 Znalecký posudek č..1068/137/ Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem - 2.NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II -0,01 - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - balkon 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 114 let: s = 1-0,005 * 114 = 0,430 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,600 = 0,581 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV 0,00 stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,960 Index polohy pozemku i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,02 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - vyšší úroveň sjednaných cen III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,300 i = 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 25

23 Znalecký posudek č..1068/137/2014 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,581 = ,44 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 103,56 m 2 * ,44 Kč/m 2 * 0,960 * 1,300= ,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,08 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,87 Kč Bytová jednotka č. 1202/3 - zjištěná cena = ,95 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1202/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřimilionyčtyřistaosmdesátpěttisícosmsetdeset Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 25

24 Znalecký posudek č..1068/137/2014 D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou o zapsané na LV č. 9558, tj.: bytová jednotka č. 1202/3 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p (který stojí na pozemku parc. č. 65/1) a na pozemcích parc. č. 65/1 a 65/2 ve výši 10338/255393; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni , částkou ve výši: ,- KČ slovy: Pětmilionůjednostotisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o Žádné příslušenství nebylo zjištěno. c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele. V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 25