Vliv architektonické kvality okolní zástavby a vliv genia loci na tržní hodnotu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Vliv architektonické kvality okolní zástavby a vliv genia loci na tržní hodnotu Bakalářská práce Autor: Jitka Růžičková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. arch., akad. arch. Petr Rajtora Praha 2016

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Vrchotových Janovicích dne: Jitka Růžičková

3 Poděkování: Ráda bych poděkovala mému vedoucímu práce, Ing. arch., akad. arch. Petru Rajtorovi za odborné vedení při vytváření této bakalářské práce. Děkuji také Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za cenné odborné rady nejen při tvorbě bakalářské práce, ale během celého studia. Poděkování patří také rodině, především za jejich trpělivost při vytváření mé práce a také za podporu po celou dobu studia. Děkuji mému synovi, Bc. Miroslavu Růžičkovi za pomoc s formální stránkou práce, Václavu Hálovi za poskytnuté fotografie a paní Evě Jirsové za milé vzpomínky na doby minulé.

4 Anotace práce Bakalářská práce se v úvodu teoretické části zabývá jednotlivými metodami oceňování a legislativní úpravou. Hlavním cílem práce je zhodnocení vlivu okolní zástavby na tržní hodnotu v prostředí městské části Smíchov, Praha 5. Důležitou součástí práce je srovnání podobných nemovitostí v této městské části. Práce se zaměřuje na architektonicky významné stavby, genius loci místa a především na podíl jejich vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. V praktické části je vypracována analýza realitního trhu Prahy 5, ocenění bytové jednotky a rodinného domu na tržních principech. Klíčová slova: tržní hodnota, architektonická kvalita, lokalita, Smíchov Annotation The Bachelor's thesis deals with various valuation methodologies and legislative regulations at the begining of theoretical part. Main aim of the thesis is evaluate the influence of surrounding development on the market value in the district Smíchov, Prague 5. The important part of the thesis is to compare similar properties in this district. The thesis focus on the architecturally significant buildings, on genius loci places and mainly on the share of influence on the market value of the properties. In the practical part of the thesis is analysis of real estate market in Prague 5, valuation of the house unit and family house on market principles. Key words: market value, architectural quality, district, Smíchov

5 Obsah Úvod... 8 Teoretická část Legislativa a metody oceňování Platné právní předpisy Metody oceňování Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladové metody Smíchov Historie Smíchova Vzpomínky pamětnice Významné stavby Smíchova po roce Zlatý Anděl KOC Nový Smíchov Anděl Park Smíchov Smíchov Gate Areál Riverview Porovnání tržních cen nemovitostí a nájmů Prodej bytů o výměře m Pronájem bytů o výměře m Prodej bytů o výměře m Pronájem bytů o výměře m Informace z cenové mapy Vyhodnocení cen bytů a cen pronájmů na Smíchově Analýza realitního trhu Prahy Obecné informace Ceny nemovitostí Pozemky Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Bytové jednotky

6 3.2.5 Bytové domy Administrativní budovy Komerční objekty Nájmy Byty Kanceláře Celkový marketingový výhled Odhad tržní hodnoty bytové jednotky Obsah Úvod Podklady pro ocenění Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek Pozemek Vedlejší stavby a venkovní úpravy Byt Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Odhad tržní hodnoty rodinného domu Obsah Úvod Podklady pro ocenění Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek Pozemek Vedlejší stavby a venkovní úpravy Trvalé porosty

7 5.4.6 Rodinný dům Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Závěr Seznam použité literatury Seznam obrázků Seznam tabulek Seznam grafů Seznam použitých zkratek Přílohy

8 Úvod Téma mé bakalářské práce je Vliv architektonické kvality okolní zástavby a vliv genia loci na tržní hodnotu. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. Teoretická část se věnuje platné legislativě, pojmu cena obvyklá a jednotlivým metodám při oceňování nemovitostí. Pro účely tržního oceňování jsou metody děleny na porovnávací, příjmové a nákladové. Práce vyhodnocuje vhodnost použití různých metod oceňování majetku ve vztahu k lokalitě oceňované nemovitosti. Podstatná část bakalářské práce je věnována pražské městské části Smíchovu. Za použití konkrétních příkladů posuzuje lokality z hlediska historie, architektury a celkového rozvoje. Zde jsem se pokusila zachytit přerod průmyslové zástavby přelomu 19. a 20. století k moderní architektuře současnosti. Práci doplňuje i krátký rozhovor s pamětnicí a fotografie významných budov. Cílem teoretické části práce je vyhodnocení vlivu architektonicky cenných budov, historických i nových dominant Smíchova na tržní hodnotu okolních nemovitostí. V praktické části provedu analýzu trhu s nemovitostmi na Praze 5. Součástí praktické části jsou dvě tržní ocenění nemovitostí, a to bytové jednotky a rodinného domu. 8

9 Teoretická část 1 Legislativa a metody oceňování 1.1 Platné právní předpisy Základní právní normou pro úpravu majetkových vztahů je občanský zákoník. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. ledna 2014 nahradil zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Nový občanský zákoník přinesl změny v oblasti nemovitostí, především ujednotil vlastnictví pozemku a stavby. Zavedl nová práva a pojmy. V části třetí - Absolutní majetková práva: právo služebnosti, právo stavby. V části čtvrté Relativní majetková práva: výprosa, pacht, nově stanovil i nemajetkovou újmu [1]. Předpis č. 526/1990 Sb. Zákon o cenách se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, prací a služeb. Tento zákon platí i pro převody práv k nemovitostem. V 2 uvádí způsob sjednávání ceny, dohodu o ceně a také pojem nepřiměřený majetkový prospěch. Definuje cenu obvyklou takto: Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku [2]. Způsoby oceňování majetku upravuje Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování např. způsob výpočtu výše náhrad za živý a mrtvý inventář a zásoby, výpočet hodnoty cenných papírů v majetku v podílovém fondu. Dále se nepoužijí při převádění majetku podle zvláštního předpisu Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby [3]. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v 2 stanovuje způsoby oceňování majetku a služeb a definuje cenu obvyklou takto: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním [3]. 9

10 1.2 Metody oceňování Účel ocenění majetku je přiřadit majetku odpovídající hodnotu vyjádřenou v penězích. Hodnota může být tržní, pojišťovací, účetní, věcná, výnosová, porovnávací a reprodukční. Rozlišujeme různé druhy ocenění, podle účelu, pro který má ocenění sloužit. Ve své práci se zabývám tržním oceněním. Pro stanovení tržní hodnoty používáme různé metody, kterými provádíme ocenění na rozdílných principech. Použití metod závisí na typu a využití oceňovaného majetku. Záleží na mnoha faktorech trhu, které určují skutečnou hodnotu majetku. Rozhodujícími hledisky jsou lokalita, poměr nabídky a poptávky na trhu, skutečné možnosti ekonomického využití majetku [4] Porovnávací metoda Porovnávací metoda nejlépe odráží podmínky na trhu. Její úspěšné aplikace předpokládá porovnání cen srovnatelných nemovitostí. Podmínkou použití porovnávací metody v praxi je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Zde se setkáváme s hlavním problémem porovnávací metody naplněnost databáze úplnými a pravdivými informacemi. Jednotlivé tržní ceny jsou věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím a často jsou ovlivněny osobními poměry prodávajícího nebo kupujícího, mimořádnými okolnostmi trhu nebo vlivem zvláštní obliby [5]. Při aplikaci porovnávací metody vybíráme nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z databáze. Každá nemovitost, mimo výjimky řadových domků a totožných nových bytů v jedné budově na stejném podlaží, má jedinečné vlastnosti dané lokalitou, technickým stavem a dalšími proměnnými. Nesmíme zapomínat na časové hledisko. Za aktuální ceny považujeme ceny ne starší 3 měsíců, případně 1 rok. Z těchto důvodů u porovnávaných nemovitostí cenu upravíme použitím korekčních činitelů. Korekční činitelé se stanovují výpočtem nebo statistickou analýzou. Právě v případě lokality stanovujeme korekční činitel statistickým porovnáním cen porovnatelných objektů v různých lokalitách. Při správném výběru porovnávaných nemovitostí a při správné aplikaci korekčních činitelů je porovnávací metoda pro stanovení tržní hodnoty nejvhodnější metodou [5]. Porovnávací metoda vychází z podmínek trhu, proto se také při použití porovnávací metody nejlépe odrazí všechny aspekty porovnávaných nemovitostí, včetně atraktivity dané lokality Příjmová metoda Další metoda pro stanovení tržní hodnoty je metoda příjmová, neboli výnosová. Zde narážíme na problém analýzy nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší výnos nemusí být nutně nejlepším využitím majetku v případě, že zhoršuje technický stav nebo jinak znehodnocuje majetek. Příjmová metoda je vhodná v případě oceňování nemovitostí, které se běžně pronajímají. Při výpočtu vycházíme z hrubého příjmu, od kterého odečteme ztráty vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného, rezervy na renovace, provozní náklady a získáme čistý provozní příjem [5]. 10

11 Dalším krokem při použití příjmové metody je stanovení kapitalizační míry. Nejspolehlivěji ji určíme statistickými metodami, podmínkou je ale databáze prodejních cen a příjmů. V lokalitách s malými četnostmi prodejů se vypočte hypotetická kapitalizační míra jako součet úrokové míry bezrizikové investice, inflační míry, míry rizika a míry životnosti. Další možností je převzít údaj o výši kapitalizační míry z oceňovacího předpisu. Výhodou je, že údaj je stanoven na základě právního předpisu, nevýhodou je zpoždění při každoroční aktualizaci vyhlášky a především, že údaj je průměrný v rámci České republiky. Pro zohlednění významu lokality je proto nejpřesnější výpočet statistickými metodami z kvalitní databáze [5]. Pro účely posouzení vlivu okolí jde o vhodnou metodu, výše nájmů bytových i kancelářských prostor, v neposlední řadě také poměr poptávky a nabídky často velmi výrazně odráží tzv. dobrou adresu Nákladové metody Pro účely oceňování se používá několik způsobů založených na tzv. věcné hodnotě. Výše věcné hodnoty by měla odpovídat celkovým nákladům na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku. Při jejím použití vycházíme z nákladů na stavbu. Tato metoda klade velký důraz na popis majetku a následnou analýzu technického stavu. Důležité je zde objektivní zhodnocení technické i morální životnosti objektu a jeho jednotlivých prvků. Nákladová metoda používá porovnávání známých reprodukčních nákladů porovnatelné stavby se stavbou oceňovanou. Lze použít pracný rozpočtový způsob, metodu agregovaných položek nebo technicko hospodářských ukazatelů. Na principu nákladové metody je založeno i oceňování podle cenového předpisu, doplněného o různé koeficienty (např. koeficient prodejnosti), které mají za úkol přiblížit stanovenou hodnotu tržnímu prostředí [4] [5]. Nákladové metody nedokážou dostatečně zohlednit lokalitu, pouze s přihlédnutím k vyčíslení nákladů, například na dopravu materiálu a místních cen materiálu a stavebních prací. Pro posouzení architektonické kvality okolí, atraktivity pohledových horizontů a genia loci jsou nákladové metody nevhodné. 11

12 2 Smíchov 2.1 Historie Smíchova Nejstarším osídlením na území Smíchova byla osada Újezd s kostelem sv. Filipa a Jakuba, zmiňovaným již kolem r Později v polovině 14. století za vlády Karla IV. se část této osady ocitla v malostranských hradbách. Ve 14. století smíchovskou krajinu výrazně ovlivnilo zakládání vinic. V polovině 15. století byly vinice rozparcelovány a prodány staroměstským a malostranským měšťanům a ti zde začali stavět domy pro letní pobyt. V 18. století vznikly významné barokní stavby jako Dienzenhoferův letohrádek, kaple na Nesypce a pavilon v Jezuitské zahradě. V roce 1784 měl Smíchov 154 čísel popisných a souvislou zástavbu kolem hlavní třídy, zbytek Smíchova byl typicky venkovský, na jeho území se nacházely usedlosti, zahrady a pole [6]. Obrázek 1 Portheimka [24] Zásadní změna přišla s počátky průmyslové výroby v 19. století. Nejdříve zde vznikly kartounky - textilní manufaktury. Jako první zde vybudoval svoji továrnu Aron Przibram následován bratry Porgesovými. Bratři Porgesové získali šlechtický stav a přídomek von Portheim, odtud název Portheimka, na polovině zahrady Dienzenhoferova letohrádku postavili kartounku a letohrádek upravili na rodinné sídlo. Současná podoba Portheimky je zachycena na obrázku č. 1. Následovaly další továrny: Bayerlova na porcelán, Baerenreiterova na cukr, papírna, sirkárna na Plzeňské třídě, Kohoutova továrna na výrobu mlýnských strojů. V roce 1852 byly vybudovány Ringhofferovy závody továrna na železniční vozy, strojírna a slévárna, později přibyla výroba tramvají, parních strojů, zařízení pro pivovary, cukrovary, mlýny a lihovary. Zakladatel továrny František Ringhoffer II. se významně podílel na přeměně Smíchova, nejen samotnou výstavbou továrního komplexu, ale také výstavbou bytů pro dělníky 12

13 zaniklá kolonie Mrázovka. Jako starosta Smíchova a mecenáš se zasloužil o výstavbu Smíchovské synagogy v letech , v období mezi světovými válkami přestavěné ve funkcionalistickém stylu. V druhé polovině 19. století pokračoval rozvoj Smíchova výstavbou akcionářského pivovaru a především rozvojem dopravy. Na Smíchov zaústila železnice: Buštěhradská dráha a Pražsko-duchcovská dráha. Smíchov se stal důležitým dopravním uzlem a v roce 1876 byly uvedeny do provozu koňské tramvaje. Spolu s rozvojem dopravy a průmyslu se rozvíjela i výstavba v 70. letech 19. století zde vznikla řada výstavních novorenesančních domů, kláštery Sacré - Cour a svatého Gabriela a nový hřbitov na Malvazinkách. Mezi lety byl vystavěn podle plánů architekta Antonína Barvitia kostel svatého Václava v historizujícím stylu novorománském s vnějšími prvky stylu novorenesančního, kostel je zachycen na obrázku č. 2. Roku 1891 byla zbořena Újezdská brána a bylo povoleno stavět i v blízkosti hradeb. V roce 1898 stála na Smíchově již téměř tisícovka domů a počet obyvatel se blížil [6]. Obrázek 2 Kostel svatého Václava [25] 20. století přineslo další významné změny především elektrifikaci dopravy i průmyslu. Byly zbořeny staré manufaktury tzv. kartounky a na jejich místě vyrostly výstavné činžovní domy. Ve stylu secese byl postaven Národní dům, tržnice a také vily na Hřebenkách. Část botanické zahrady u Dienzenhoferova pavilonu byla rozparcelována a na jejím místě byla postavena budova okresního hejtmanství a činžovní domy. Mezi světovými válkami již dopravě nestačil most císaře Františka I. (nyní most Legií) a započalo se s výstavbou Jiráskova mostu ( ). Při stavbě Jiráskova mostu se připravovalo přesunutí Dienzenhoferova pavilonu, bohužel k tomu nedošlo a tato barokní památka byla v roce 1931 zbořena. Na obrázku č. 3 je rohový dům 13

14 Dienzenhoferových sadů. Dnešní Dienzenhoferovy sady jsou posledním zbytkem zahrady a její připomínkou je i název ulice V botanice. Rozvoj dopravy a průmyslu se významně podílel na charakteru Smíchova. Po připojení Tatry Kopřivnice v roce 1923 se změnil název Ringhofferovy továrny na Ringhoffer - Tatra a podnik se stal největším světovým výrobcem železničních vozů. V roce 1945 byla továrna znárodněna, později připojena ke koncernu ČKD a od roku 1963 až do počátku 90. let vyráběla pouze tramvaje. Hospodářské změny po roce 1989 přinesly nezvratný osud Ringhofferových závodů v podobě demolice v roce Snahy o památkovou ochranu tohoto jedinečného architektonického celku nebyly příliš úspěšné a jedinou připomínkou zaniklého areálu je secesní průčelí kovárny zakomponované do areálu KOC Nový Smíchov a památkově chráněná Ringhofferova vila. Na místě zaniklé továrny vznikly moderní polyfunkční budovy. Smíchov se proměnil z chátrající průmyslové periferie na městskou část s bohatou nabídkou kancelářských prostor, plnou obchodů, kaváren a restaurací [6]. Obrázek 3 Dienzenhoferovy sady a jižní část Janáčkova nábřeží [25] 14

15 2.2 Vzpomínky pamětnice Paní Eva Jirsová, žije na okraji Smíchova v ulici Nad Kesnerkou čp. 167 od roku Dům, zachycený na obrázku č. 4, byl postaven již v roce 1919 a hlavním stavebním materiálem je dřevo. V roce 1939 dům narychlo zakoupil otec paní Jirsové, architekt Karel Splavec poté, co musel přenechat nacistům svůj byt na Vinohradech. Připravila jsem si pro paní Jirsovou dvě otázky: Jaké máte vzpomínky na starý Smíchov? Když jsme sem přišli, tak tady okolo byly zahrady, pole. Bylo tady všechno takové venkovské a všude bylo daleko, do školy, do tanečních. Tady nahoře stál statek Kesnerka a pamatuji jeho bourání kolem roku U Anděla bydlela kamarádka v rohovém domě U zlatého anděla. Pamatuji si na návštěvy u ní, že měli krásný byt i s pavlačí, který si hezky opravovali a sotva ho dokončili, tak v roce 1980 se muselo bourat a s ním i další tři až čtyři domy. Co se Vám na současném Smíchově líbí? Od Anděla k náměstí Kinských Štefánikovou ulicí si připadám jako ve Francii, je zde taková tichá zóna. Vietnamské tržiště, které zde bylo po revoluci, je pryč. Kinská zahrada zůstala zachována a je zde národopisné muzeum. Nemůžu opomenout Portheimku a Bertramku, které zůstaly zachovány a považuji je za skvosty Prahy. A ty krásné a zalesněné kopce Zlíchovský, Kesnerka, Hřebenka to je poklad Prahy. Ne každá čtvrť sahá až k vodě, moc pěkné je nábřeží upravené a obnovený přívoz. Obrázek 4 Nad Kesnerkou čp. 167 [25] 15

16 2.3 Významné stavby Smíchova po roce Zlatý Anděl Obchodně administrativní centrum Zlatý Anděl vyrostlo v místech, kde v těsné blízkosti Smíchovské synagogy stával dvoupodlažní dům U zlatého anděla. Tento dům spolu se sedmi dalšími domy byl zbourán již v roce 1980 v souvislosti se stavbou metra. Investor stavby ING Real Estate zde v letech realizoval rozsáhlou stavbu se stavebními náklady 1 mld. Kč podle návrhu uznávaného architekta Jeana Nouvela. Komplex Zlatý Anděl získal ocenění Stavba roku Na obrázku č. 5 je zachyceno nároží Zlatého Anděla. Obdivovatelé této stavby nešetří chválou a superlativy ve smyslu, že tato stavba přinesla Smíchovu poezii a francouzský šarm. Podle mého názoru tento typ výstavby odráží svojí dobu. Podobně i Tančící dům na protějším břehu Vltavy ztělesňuje nenávratnou proměnu města směrem ke globalizaci. Podobný komplex si můžeme představit stejně tak dobře v New Yorku jako v Kataru nebo v Tokiu. Naštěstí zde autor respektoval měřítko okolní zástavby. Materiál stylu high-tech kov, sklo a plasty jsou jediné řešení pro budovy, kde investor požaduje přiměřenou podlahovou plochu pro kanceláře a obchody, navíc na poddolované stanici metra. Zaoblená fasáda se stylizovaným Wendersovým andělem vytváří kontrast k funkcionalistickému stylu sousedních objektů. Zbývající část komplexu je přísně pravoúhlá a jediné oživení minimalistické fasády přináší pokrytí útržky veršů [7]. Obrázek 5 Smíchovská synagoga a Anděl [25] 16

17 2.3.2 KOC Nový Smíchov Na místě po demolici továrních hal bývalé Ringhofferovy továrny, později Tatra ČKD a po odstranění velké ekologické zátěže, odtěžení obrovského množství kontaminované zeminy, bylo vybudováno v letech rozsáhlé Kulturní a obchodní centrum Nový Smíchov. V ideálním dosahu MHD stanice metra Anděl vzniklo obchodní centrum s hypermarketem, multikinem s 12 promítacími sály, obchody, restauracemi a kavárnami. Konstrukční systém je tvořen železobetonovým skeletem. Ve třech podzemních podlažích najdeme parkovacích míst. Z původního továrního komplexu zůstala zachována památkově chráněná secesní fasáda kovárny v Plzeňské ulici, její současnou podobu vidíme na obrázku č. 6. Jako připomínka starých časů byla citlivě včleněna do titanzinkových a prosklených fasád KOC. Sousedství funkcionalistických domů a Zlatý Anděl dotváří přívětivý městský dojem z této části Plzeňské ulice. Oproti tomu v Kartouzské ulici nás fasády z betonových panelů a vjezdy do garáží nenechají na pochybách, že zde je vyhrazeno pro dopravu. Celkově komplex KOC na místě nevyužitých továrních hal přinesl život do centra Smíchova a díky kapacitě podzemních garáží vyřešil dlouhodobý problém s parkováním [8]. Obrázek 6 Průčelí KOC [25] 17

18 2.3.3 Anděl Park Smíchov Dalším projektem, který pokračoval v přeměně Smíchova z bývalé průmyslové periferie města na administrativně obchodní centrum je komplex Anděl Park Smíchov. Rakouský developer Karimpol Group v centru Smíchova na Radlické ulici v blízkosti stanice metra Anděl vybudoval administrativní, obchodní a obytný komplex s podzemními garážemi. Komplex byl navržen Ing. arch. Václavem Aulickým, fasáda je skleněná s hliníkovými obklady a pásovými okny. Budova nabízí vysoký standard vnitřních prostor a byla kladně hodnocena, pokud jde o spotřebu energie a vliv na životní prostředí [9] [10] Smíchov Gate V roce 2006 byl dokončen rozsáhlý projekt Smíchov Gate, který obohatil nabídku kancelářských prostor v centru Smíchova. Projekt kanceláří doplňuje hotel Ibis. Vnější prezentace budovy, tvar písmene H a efektní barevné řešení fasády, ji odlišuje od okolní zástavby. V těsné blízkosti se nachází Ringhofferova původně klasicistní vila, přestavěná kolem r Osvaldem Polívkou ve stylu secese, tzv. Zámeček baronky Ringhofferové. Secesní budova je zde sevřená z obou stran, z důvodu blízkosti rychlostní komunikace byly na budově zazděny okna směřující ke komunikaci. Těsné sousedství administrativní budovy výrazné objemem i barevností neposkytuje secesní památce mnoho prostoru, výsledný dojem je zachycen na obrázku č. 7. Zde je těžké posoudit, co způsobilo větší degradaci okolí vily, zda výstavba dopravní infrastruktury a vjezdu do Strahovského tunelu nebo výstavba kancelářských budov Smíchov Gate [6] [10]. Obrázek 7 Smíchov Gate [25] 18

19 2.3.5 Areál Riverview Společnost Skanska Property Czech Republic dokončila v roce 2014 administrativní budovu Riverview mezi ulicemi Svornosti, U železničního mostu a Hořejší nábřeží. Budova byla navržena stockholmským architektonickým studiem Tengbom a nabízí úsporný koncept vytápění a klimatizace. Objekt tvoří dvě samostatná křídla, obdélníková sedmipodlažní část v ulici Svornosti a šestipatrové křídlo zakřivené na jižním průčelí, orientované směrem k nábřeží. Na obrázku č. 8 je vidět pohled na jižní průčelí. Budova Riverview nabízí m 2 kancelářských ploch, 90 parkovacích stání v podzemních garážích. Investor využil atraktivní lokalitu s dobrou dopravní dostupností. Velkou výhodou je krásný výhled na vltavská nábřeží a Vyšehrad [11]. Obrázek 8 Areál Riverview [26] 19

20 2.4 Porovnání tržních cen nemovitostí a nájmů Data jsem čerpala z nabídek realitního serveru, pro účely porovnání jsem vybrala jak prodeje, tak pronájmy. Z důvodu příliš rozdílných parametrů v nabídce rodinných a činžovních domů jsem provedla srovnání nabídek prodejů a pronájmů bytů. Smíchov nabízí dostatek bytů k prodeji, bylo tedy možné zařadit do výběru byty podobných parametrů. Výběr vzorků bytů byl proveden s ohledem na srovnatelnou technickou kvalitu tj. výběr pouze rekonstruovaných bytů ve velmi dobrém technickém stavu a novostaveb. Pro srovnání jsem vybrala 4 skupiny a pro každou porovnávanou skupinu jsem vytvořila graf, který ilustruje závislost ceny na lokalitě: pro prodej byty o výměře 50 m 2 až 62 m 2 graf č. 1, pro pronájem byty o výměře 54 m 2 až 74 m 2 graf č. 2, pro prodej byty o výměře 91 m 2 až 120 m 2 graf č. 3 a pro pronájem byty o výměře 94 m 2 až 130 m 2 graf č. 4. Velmi důležitým parametrem byla dostupnost MHD, všechny srovnávané byty mají velmi dobrou až výbornou dostupnost. Složitější je problém s parkováním, u většiny novostaveb je k dispozici parkovací stání (v cenách kolem ,-Kč za stání), parkování na ulici před domem je vzhledem k malému počtu parkovacích míst v bezprostředním dosahu problematické. Ke každé nabídce uvádím základní údaje o výměře, poloze, dostupnosti a ceně. Přehled hodnocených lokalit a jejich poloha je uvedena v Příloze č Prodej bytů o výměře m2 Cena bytu v Kč Lokalita Graf: 1 Atraktivita lokality v závislosti na ceně bytu o výměře m2 Zdroj: [12] 20

21 Plzeňská: zrekonstruovaný byt 2+kk o výměře 50 m 2 ve 4. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena k prodeji je ,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD, tramvajová zastávka Klamovka. Velmi rušná ulice, tramvajová trať zde byla vybudována již koncem 19. století, kdy bylo zrušeno stromořadí. Část zástavby jsou domy z počátku 20. století v historizujících slozích, doplněné novější výstavbou převážně z 50. let minulého století [6] [12]. Vltavská: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 55 m 2 v prvním zvýšeném nadzemním podlaží cihlového domu. Cena k prodeji je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. Okolní zástavba činžovní domy většinou z počátku 20. století, poblíž Smíchovský pivovar a nábřeží [12]. Na Zatlance: novostavba, bezbariérový byt 2+1 o výměře 55 m 2 s balkonem do vnitrobloku. Cena k prodeji je ,- Kč, Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, klidnější ulice. Jméno ulice vzniklo od názvu vinice Zaklanka. Usedlost Zaklanka byla zbořena již na konci 19. století. Domy v klasicistním stylu, např. gymnázium z let , doplňují novostavby, výhled do zeleně Mrázovka [6] [12]. Peroutkova: zrekonstruovaný byt 2+kk o výměře 59 m 2 ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena k prodeji je ,- Kč. Dobrá dostupnost MHD. Zeleň, smíšená zástavba z poloviny minulého století doplněna moderními stavbami, v blízkosti je hřbitov Malvazinky [12]. Na Hřebenkách: novostavba bytu 2+kk o výměře 62 m 2 v 1. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je ,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD. Klidná ulice, zeleň, okolní zástavba převážně vilová, část z počátku minulého století, významná je přestavba původní usedlosti arch. Františkem Kavalírem r [6] [12]. Zborovská: zrekonstruovaný byt 2+kk o výměře 57 m 2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu s výtahem. Cena k prodeji je ,- Kč. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost, nákupní centrum Nový Smíchov. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. Okolní zástavba činžovní domy většinou z konce 19. století a počátku 20. století novorenesanční a secesní [12]. 21

22 2.4.2 Pronájem bytů o výměře m2 Cena pronájmu v Kč Lokalita Graf: 2 Atraktivita lokality v závislosti na ceně pronájmu bytu o výměře m2 Zdroj: [12] Na Valentince: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 65 m 2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD - tramvajová zastávka, nedaleko stanice metra B. Přímo v ulici probíhá výstavba nového kancelářského komplexu na místě schátralé vozovny Smíchov [12]. Fráni Šrámka: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 60 m 2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Dobrá dostupnost MHD, byt se nachází v klidné lokalitě poblíž Husových sadů, většina bytových domů z poloviny minulého století byla nepříliš vkusně doplněna o další patro [12]. Kroftova: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 74 m 2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD - tramvajová zastávka Švandovo divadlo, nedaleko stanice metra B Anděl. Na první pohled se jedná o klidnou ulici poblíž Petřínských sadů a Kinského zahrady. Při prohlídce jsem se dotázala anonymní obyvatelky ulice na kvalitu bydlení - ulice je údajně obydlena větším počtem cizinců, opakovaně dochází k rušení nočního klidu a nepořádku okolo kontejnerů na odpadky [12]. Ke Klimentce: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 58 m 2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD, ulice Ke Klimentce se nachází v blízkosti Plzeňské ulice a přímo v ulici je velmi různorodá převážně vilová zástavba [12]. Na Zatlance: novostavba bytu 2+kk o výměře 67 m 2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, výhled do zeleně Mrázovka [12]. 22

23 Vrázova: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 66 m 2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD - tramvajová zastávka, nedaleko stanice metra B. Jedna část ulice je tvořena secesními a klasicistními činžovními domy s krásně opravenými fasádami, protější část ulice bez větší architektonické hodnoty bytová výstavba poloviny minulého století [12]. Janáčkovo nábřeží: zrekonstruovaný byt 2+1 o výměře 54 m 2 nacházející se v 1. nadzemním podlaží cihlového domu. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD - tramvajová zastávka, nedaleko stanice metra B. Na Janáčkově nábřeží se dochovaly architektonicky cenné domy převážně klasicistní a novorenesanční [12] Prodej bytů o výměře m2 Cena bytu v Kč Lokalita Graf: 3 Atraktivita lokality v závislosti na ceně bytu o výměře m2 Zdroj: [12] Tomáškova: zrekonstruovaný byt 3+1 o výměře 91 m 2 nacházející se ve 3. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. V ulici se nachází hodnotné činžovní domy, novorenesanční a klasicistní, nevýhodou je dopravní uzel, vjezd do tunelů [12]. Karla Engliše: zrekonstruovaný byt 4+kk o výměře 105 m 2 v 5. nadzemním podlaží ve starším udržovaném domě s novými rozvody. Cena k prodeji je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. V ulici Karla Engliše se nachází rohová funkcionalistická budova, kde sídlí Sberbank CZ, ostatní zástavba jsou činžovní domy, administrativní budovy, v těsném sousedství Anděl Park Smíchov, zeleň minimální [12]. Na Bělidle: v celkově rekonstruovaném domě nově vybudovaný byt 4+kk o výměře 104 m 2 nacházející se v 7. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, krásný výhled na řeku a vltavská nábřeží v těsné blízkosti historického centra [12]. 23

24 Švédská: novostavba bytu 3+kk o výměře 98 m 2 nacházející se v 1. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je ,- Kč. Švédská ulice je pojmenována podle tábora švédského vojska za třicetileté války. Původně v ulici stály usedlosti Plátenice a Nesypka. Ze zaniklé usedlosti Nesypka se dochovala barokní kaple z r V r bylo zbořeno několik architektonicky cenných domů. Ve Švédské ulici ke konci života bydlel spisovatel Jakub Arbes [6] [12]. Na Hřebenkách: novostavba bytu 4+kk o výměře 102 m 2 nacházející se v 3. nadzemním podlaží. Cena k prodeji je ,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD. Klidná ulice, zeleň, okolní zástavba je převážně vilová. [12]. Dienzenhoferovy sady: zrekonstruovaný byt 4+1 o výměře 120 m 2 ve 4. nadzemním podlaží v kompletně zrekonstruovaném domě z roku Cena k prodeji je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD. Původně zde byl francouzský park, později botanická zahrada, předchůdkyně zahrady Na Slupi. Na části pozemků byla v letech postavena rozsáhlá budova zemského úřadu a na dalších parcelách vznikly činžovní domy. Nabízí krásný výhled na řeku i na vzdálený Vyšehrad [6] [12] Pronájem bytů o výměře m2 Cena pronájmu v Kč Mošnova Lidická Randova Na Zatlance Švédská Janáčkovo nábřeží Lokalita Graf: 4 Atraktivita lokality v závislosti na ceně pronájmu bytu m2 Zdroj: [12] Mošnova: novostavba bytu 4+1 o výměře 110 m 2 nacházející se v 5. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, výhled do zeleně, mezi ulicí na Hřebenkách a Holečkovou ulicí [12]. Lidická: novostavba bytu 4+1. o výměře 94 m 2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl. Jedná se o rušnou ulici v samém centru Smíchova, ulicí vede tramvajová trať [12]. 24

25 Randova: novostavba bytu 3+1 o výměře 130 m 2 ve 3. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD. Mrázovka, klidná lokalita plná zeleně [12]. Na Zatlance: novostavba bytu 3+kk o výměře 97 m 2 nacházející se v 7. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD, nedaleko stanice metra B Anděl, v blízkosti OC Nový Smíchov, výhled do zeleně Mrázovka [12]. Švédská: novostavba bytu 4+kk o výměře 123 m 2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Velmi dobrá dostupnost MHD. Byt se nachází v klidné lokalitě s nádherným výhledem na Prahu [12]. Janáčkovo nábřeží: zrekonstruovaný byt 3+1 o výměře 120 m 2 nacházející se v 5. nadzemním podlaží. Cena pronájmu je ,- Kč. Výborná dostupnost MHD. Výhled na Národní divadlo, Tančící dům a Žofín [12]. 2.5 Informace z cenové mapy Pro další porovnání cen lokalit jsem použila cenovou mapu hlavního města Prahy. Cenová mapa je obecný podklad založený na historických cenách. Ceny uvedené v cenové mapě slouží jen jako orientační, cenová mapa je okrajový zdroj informací. Ceny uvedené v cenové mapě pro rok 2016 začínají u vybraných lokalit na částce 7 410,- Kč za m 2 ulice Plzeňská, většina ostatních hodnocených lokalit se pohybuje v částkách do ,- Kč za m 2, přes tuto částku se dostaly ulice Na Hřebenkách, Švédská, Ke Klimentce, Randova, Mošnova, Lidická a Kroftova. Podstatně vyšší částky jsou uvedeny v cenové mapě pro Dienzenhoferovy sady ,- Kč za m 2 a severní část Janáčkova nábřeží ,- Kč za m 2. Nejvyšší ceny dosahuje ulice Karla Engliše ,- Kč za m 2, stejně jako Zlatý Anděl a KOC Nový Smíchov [13]. 25

26 2.6 Vyhodnocení cen bytů a cen pronájmů na Smíchově Výsledky porovnání jsou dobře patrné na grafech 1 4. V příloze č. 1 jsou na mapě červeně vyznačeny hodnocené lokality. U skupiny bytů s menší podlahovou plochou se projevil cenový dopad atraktivity lokality o něco méně výrazně. Domnívám se, že u malých bytů má největší vliv na cenu dostupnost MHD, přesto i zde je patrný trend dobré adresy. Nejvýše hodnocené z porovnávaných lokalit jsou: Janáčkovo nábřeží, Zborovská, Vrázova, Na Zatlance, Na Hřebenkách a Peroutkova. Jedná se o lokality s historicky hodnotnou zástavbou Janáčkovo nábřeží, Zborovská, Vrázova a také o místa s podílem zeleně Na Hřebenkách, Na Zatlance, Peroutkova. V této skupině bytů jsou nejnižší ceny na ulici Plzeňská, Vltavská, Fráni Šrámka, Na Valentince, Kroftova, Na Zatlance. Zajímavý je případ bytů v ulici Kroftova, které jsou situovány v lokalitě blízko Arbesova náměstí, poblíž Petřínských sadů a Kinského zahrady. Zde se jedná o místní problém vzhledem k opakovanému nepořádku a rušení nočního klidu se byty v této ulici dostaly na nižší cenovou úroveň. Také v ulici Na Valentince je problém momentálního stavu, kdy z bývalé vozovny Smíchov se budují nové kanceláře. V případě ulice Fráni Šrámka a také části ulice Na Zatlance, se projevuje vyšší nabídka bytů a v ulici Fráni Šrámka i architektonicky nepříliš povedené nástavby na starších bytových domech a vilách. U bytů s větší podlahovou plochou je dobře patrný trend, kdy s výjimkou nábřeží se nejvýše cení klidnější lokality s tradiční vilovou zástavbou. Nejvyšších cen dosahují byty v blízkosti nábřeží a blíže Malé Straně Janáčkovo nábřeží, Dienzenhoferovy sady. Následují je byty v klidnějších lokalitách s množstvím zeleně: Na Hřebenkách, Na Zatlance, Švédská. Na Hřebenkách a Švédská ulice jsou tradiční vilové čtvrti s hodnotnou zástavbou. Ve Švédské ulici vyrostl nový bytový komplex Rezidence Sacre Coeur přímo naproti novorománskému kostelu svatého Gabriela. Zde jednoznačně výhled na architektonicky cennou stavbu zvýšil cenu bytů v tomto projektu. Moje hodnocení zahrnuje pouze lokality, kde se vyskytly nabídky na prodej a pronájem bytů. Nejvýznamnější lokality z hlediska genia loci, jako například Bertramka a Újezd se v nabídkách vůbec nevyskytují. Nejnižší ceny byly zjištěny v ulici Mošnova, Tomáškova, Lidická, Karla Engliše, Na Bělidle a Randova. Nižší ceny bytů i pronájmů se projevují nejen u lokalit vzdálenějších od centra, ale také v samém centru Smíchova. Například ulice Tomáškova s hodnotnou architekturou zjevně utrpěla bezprostřední blízkostí vjezdu do tunelu, ulice Lidická rušnou tramvajovou dopravou. Další negativní vliv je přílišné zahušťování výstavby příklad ulice Karla Engliše - Rezidence Anděl, Na bělidle a Randova, zde už převyšuje nabídka bytů nad poptávkou. 26

27 Praktická část 3 Analýza realitního trhu Prahy Obecné informace Městská část Praha 5 leží na levém břehu Vltavy v sousedství historického jádra Prahy. Tvoří ji několik původně samostatných obcí Smíchov, Košíře, Motol, Hlubočepy, Radlice, Jinonice, a Újezd. Další obce byly připojeny ve 2. polovině 20. století v souvislosti s rozšiřováním území Hlavního města Prahy - Malá a Velká Chuchle, Lahovice, Lipence, Lochkov, Radotín, Ruzyně, Řeporyje, Slivenec, Stodůlky, Třebonice, Zbraslav, Zličín. Jedná se o velmi různorodé území, na kterém se nachází uliční výstavba, vilové čtvrtě, sídliště, obytné komplexy, administrativní budovy, továrny, ale i chráněná území. Zvláštním druhem historicky cenné zástavby jsou bývalé usedlosti a letohrádky [14]. Na území městské části se nacházelo v minulosti mnoho významných průmyslových závodů. Z těch nejrozsáhlejších a nejznámějších musíme zmínit Ringhofferovy továrny na železniční vagóny na Smíchově, továrnu Waltrovka na automobily a letecké motory v Jinonicích. Výstavbu tvořily převážně průmyslové závody a dělnické kolonie. Hodnotnější domy byly soustředěny u nábřeží a v samém centru Smíchova. Na počátku 20. století byly vystaveny kolonie vil na svazích přilehlých kopců Malvazinka, Hřebenka, Cibulka. Období socialismu přineslo Praze 5 také několik panelových sídlišť jako Barrandov a Homolka. Další důležitý prvek byla výstavba nemocnice v Motole a Na Homolce. Po roce 1989 s politickými a ekonomickými změnami přišlo období průmyslové stagnace. Z významných výrobních závodů v současnosti pokračuje jen Smíchovský pivovar Staropramen. Řada nevyužitých průmyslových závodů byla zbourána a na jejich místě byly postaveny moderní polyfunkční, administrativní a bytové komplexy. Na Smíchově vyrostlo obří Kulturní a Obchodní Centrum Smíchov, které na Smíchov přineslo občanskou vybavenost hypermarket, restaurace, multikino. Velký projekt současnosti je polyfunkční komplex Waltrovka v Jinonicích. Na území městské části se nachází několik vysokých škol. Kulturní vyžití nabízí multikino a několik divadel, nejvýznamnější je Švandovo divadlo na Smíchově. Na Barrandově jsou stále v provozu filmové ateliéry [14]. Městskou částí Praha 5 prochází také významné dopravní uzly. V průmyslové minulosti hrála velkou úlohu železniční doprava. Smíchovské nákladové nádraží je toho důkazem. Jedná se o území o rozloze 52 hektarů na jih od Anděla až po Zlíchov. Celé toto území, v současnosti nevyužité, se zásadně promění a má zde vzniknout rezidenční a rekreační městská čtvrť. Obslužnost MHD je zajištěna metrem, tramvajemi a autobusy. Silniční doprava na území městské části zahrnuje největší silniční most v Praze - Barrandovský most, který je součástí Jižní spojky a spojuje Hlubočepy s Braníkem. Most je součást středního dopravního okruhu, který pokračuje rychlostní komunikací k tunelům Mrázovka a dále do Strahovského tunelu. V souvislosti s dynamickým rozvojem Smíchova a řešením dopravní situace se připravuje zahloubení Radlické radiály [14]. 27

28 3.2 Ceny nemovitostí Do analýzy jsem zahrnula pouze městské části Praha 5 Smíchov, Košíře, Radlice, Hlubočepy, Jinonice a Motol, okrajové čtvrti vykazují příliš velké odlišnosti. Pouze pro segment byty prodej a byty pronájem jsem do analýzy zahrnula i Stodůlky z důvodu velké nabídky panelových bytů. Jako podklad jsem použila nabídky z realitního serveru [15] Pozemky Poptávka vysoce převyšuje nabídku. Proluky se téměř nevyskytují, nová výstavba vzniká po demolici nevyužívaných průmyslových objektů např. vozovna Smíchov. Nabídka stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů i komerčních projektů je velmi omezená a ceny se pohybují od ,- Kč/m 2 do ,- Kč za m 2. Výjimkou jsou stavební pozemky v Radlicích, které se nabízejí za cenu 1500,- Kč za m 2, zde je nutné upozornit na stavební uzávěru v souvislosti s plánovanou výstavbou Radlické radiály [15]. V budoucnosti lze vzhledem k omezené nabídce předpokládat další růst cen pozemků Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů je omezená. Jednotlivé čtvrti vykazují významné rozdíly v nabídkových cenách. Nabídkové ceny se na Smíchově a v Hlubočepech pohybují mezi Kč, střední hodnota se pohybuje kolem Kč. V Jinonicích, ve Stodůlkách a v Košířích se nabídkové ceny vyskytují mezi Kč, střední hodnota se blíží Kč. Motol neposkytuje dostatečné množství nabídek pro vyhodnocení úrovně nabídkových cen [15]. Výhledově je předpoklad dále rostoucích cen rodinných domů vzhledem k jejich omezenému počtu a zvyšujícími se požadavky na kvalitu bydlení tohoto typu Objekty pro individuální rekreaci Nabídka chat pro rekreaci je situovaná na okrajové části Prahy 5 především Lipence, Slivenec a Zbraslav v nabídkových cenách Kč podle velikosti pozemku a technického stavu chaty. V hodnocených čtvrtích Prahy 5 se nabídky nemovitostí pro individuální rekreaci vzhledem k charakteru zástavby nevyskytují [15]. 28

29 3.2.4 Bytové jednotky Bytové jednotky se obchodují ve všech čtvrtích Prahy 5. Na ceny bytových jednotek kromě technického stavu, konstrukce a stáří bytového domu má velký vliv i lokalita. Důležitá je dopravní dostupnost, okolní zástavba i pohledové horizonty. V negativním smyslu se na výši cen může projevit rušná komunikace. Na Smíchově se v současné době nabízí nejširší a nejvíce různorodá nabídka bytů k prodeji. Byty vzdálenější od centra v bytových domech horší kvality jsou v cenách kolem Kč za m 2, byty vyšší kvality v žádaných lokalitách, Janáčkovo nábřeží, Švédská ulice nebo ulice na Hřebenkách dosahují cen okolo Kč za m 2 [15]. Tabulka 1 Prodej bytů Smíchov Smíchov Interval cen Kč za m 2 Interval celkových cen v Kč Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Zdroj: [15] Hlubočepy jako žádaná lokalita s menším počtem bytových domů v cenách za Smíchovem příliš nezaostávají. Lokalitě přidává na atraktivitě Prokopské údolí. Na trhu s byty je mnohem menší nabídka než na Smíchově. Tabulka 2 Prodej bytů Hlubočepy Hlubočepy Interval cen Kč za m 2 Interval celkových cen v Kč Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Zdroj: [15] Košíře podobně jako Hlubočepy nabízí omezené množství bytů na prodej, ceny nedosahují hladiny cen na Smíchově a v Hlubočepech. Tabulka 3 Prodej bytů Košíře Košíře Interval cen Kč za m 2 Interval celkových cen v Kč Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Zdroj: [15] 29

30 Jinonice nabízí omezené množství bytů na prodej v cenách obdobných jako v Košířích. Tabulka 4 Prodej bytů Jinonice Jinonice Interval cen Kč za m 2 Interval celkových cen v Kč Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Zdroj: [15] Trh s byty v Radlicích nabízí omezené množství bytů a dosahuje obdobné cenové úrovně jako v sousedních Jinonicích. Tabulka 5 Prodej bytů Radlice Radlice Interval cen Kč za m 2 Interval celkových cen v Kč Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Zdroj: [15] V Motole je minimální počet bytů k prodeji, cena se pohybuje okolo Kč za m 2, cena bytu je kolem Kč. Pro srovnání jsem zařadila i Stodůlky, kde je veliká nabídka starších panelových bytů v cenách okolo Kč za m 2. Tabulka 6 Prodej bytů Stodůlky Stodůlky Interval cen Kč za m 2 Interval celkových cen v Kč Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Zdroj: [15] V budoucnu lze předpokládat další růst cen bytů na nábřeží a v blízkosti Malé Strany. Na trh s byty v ostatních lokalitách budou mít vliv další velké developerské projekty v sousedních Jinonicích a především plánovaná bytová výstavba na nákladovém nádraží. V současnosti je již nabídka bytů dostatečná, především novostaveb bytů. Předpoklad do budoucna je růst cen bytů i v Hlubočepech a Košířích, vzhledem k malé nabídce bytů a atraktivnímu prostředí Prokopského údolí i parku na Cibulce. V Radlicích a Jinonicích trh s byty ovlivní dokončení projektu Waltrovka a několika menších projektů v Radlicích. Ve Stodůlkách očekávám další pokles poptávky po starších panelových bytech, vzhledem k veliké nabídce již realizovaných novostaveb v Městské části Praha 5 a také plánované výstavbě nových bytových komplexů. 30

31 3.2.5 Bytové domy S výjimkou Smíchova je nabídka prodeje bytových domů minimální, s cenami okolo Kč. Na Smíchově ceny menších bytových domů začínají na Kč, s velikostí domu a také v souvislosti s lokalitou se cena blíží Kč ulice Zborovská. Nejvyšší inzerovaná nabídka je v části Újezd nabídková cena Kč [15]. Předpokládaný vývoj trhu s bytovými domy je mírný pokles v souvislosti s výstavbou nových rozsáhlých bytových komplexů, které přinesou na realitní trh nové byty v atraktivních lokalitách. Další růst cen je možný u bytových domů v blízkosti historického jádra Prahy [16] Administrativní budovy V nabídce realitních kanceláří se v poslední době objevují i nabídky na prodej administrativních budov a především jejich částí. Kancelářské prostory jsou v nabídce od Kč za m 2 (Stodůlky) do za m 2 (centrum Smíchova) [15] Komerční objekty Charakter zástavby centra určuje nabídku v segmentu komerčních objektů nabídka je bohatá v případě obchodních prostor. Většinou se jedná o nebytové prostory v přízemních podlažích bytových domů, ceny se pohybují převážně okolo Kč za m 2. Výrobní prostory se neobchodují, pouze na okrajích Městské části Praha 5 je významnější nabídka skladovacích prostor [15]. 31

32 3.3 Nájmy Byty Smíchov v současné době nabízí velké množství bytů k pronájmu. Byty vzdálenější od centra v bytových domech horší kvality jsou v cenách od Kč za byt a měsíc, byty vyšší kvality situované blízko centra, především nábřeží dosahují cen až Kč za byt a měsíc [15]. Tabulka 7 Ceny pronájmů bytů Smíchov Smíchov Cena v Kč za byt za měsíc Byt 1 + 1, 1 + kk Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Byt 4 + 1, 4 + kk Zdroj: [15] Hlubočepy jsou lokalita s menším počtem bytových domů. Nabídka na pronájem bytů je mnohem menší než na Smíchově. Ceny pronájmů větších bytů zdaleka nedosahují cenové úrovně Smíchova. Tabulka 8 Ceny pronájmů bytů Hlubočepy Hlubočepy Cena v Kč za byt za měsíc Byt 1 + 1, 1 + kk Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Byt 4 + 1, 4 + kk Zdroj: [15] (malá nabídka) Košíře podobně jako Hlubočepy nabízí menší množství bytů k pronájmu. Ceny nedosahují hladiny cen na Smíchově. Tabulka 9 Ceny pronájmů bytů Košíře Košíře Cena v Kč za byt za měsíc Byt 1 + 1, 1 + kk Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Byt 4 + 1, 4 + kk Zdroj: [15] 32

33 Jinonice nabízí omezené množství bytů k pronájmu. Ceny pronájmů větších bytů zdaleka nedosahují cenové úrovně Smíchova. Tabulka 10 Ceny pronájmů bytů Jinonice Jinonice Cena v Kč za byt za měsíc Byt 1 + 1, 1 + kk Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Byt 4 + 1, 4 + kk Zdroj: [15] Nabídka bytů k pronájmu je v Radlicích omezená, dosahuje obdobné cenové úrovně jako v sousedních Jinonicích. Tabulka 11 Ceny pronájmů bytů Radlice Radlice Cena v Kč za byt za měsíc Byt 1 + 1, 1 + kk Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk (malá nabídka) Byt 4 + 1, 4 + kk Zdroj: [15] V Motole je nabídka pronájmů bytů naprosto minimální, ceny jsou v nižší cenové úrovni, srovnatelné se Stodůlkami. Tabulka 12 Ceny pronájmů bytů Motol Motol Cena v Kč za byt za měsíc Byt 1 + 1, 1 + kk Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk (malá nabídka) Byt 4 + 1, 4 + kk Zdroj: [15] 33

34 Zajímavá je velká nabídka pronájmů bytů ve Stodůlkách, kde zvláště menší byty jsou pronajímány za nejnižší ceny ze všech srovnávaných lokalit. Tabulka 13 Ceny pronájmů bytů Stodůlky Stodůlky Cena v Kč za byt za měsíc Byt 1 + 1, 1 + kk Byt 2 + 1, 2 + kk Byt 3 + 1, 3 + kk Byt 4 + 1, 4 + kk Zdroj: [15] Kanceláře Smíchov nabízí velké množství administrativních prostor. Ceny nabízených pronájmů kanceláře začínají od 100 Kč za m 2 /měsíc v okrajových částech Smíchova až po cenu 900 Kč za m 2 /měsíc přímo v budově Zlatý Anděl. V Hlubočepech je také dostatečná nabídka volných kancelářských prostor. Ceny pronájmů se pohybují v intervalu od 160 do 550 Kč za m 2 /měsíc. Nabídka pronájmu kancelářských prostor v Košířích je menší a ceny se pohybují v intervalu od 120 do 350 Kč za m 2 /měsíc. Mnohem menší nabídka kancelářských prostor je v Jinonicích. Nabídkové ceny se pohybují od 220 do 420 Kč za m 2 /měsíc. V Radlicích a v Motole je nabídka administrativních prostor minimální v cenách okolo 200 Kč za m 2 /měsíc. 3.4 Celkový marketingový výhled Další růst cen lze očekávat u stavebních pozemků, vzhledem k zastavěnosti městské části. Dá se předpokládat, že porostou také ceny rodinných a menších bytových domů. Na území Prahy 5 bylo dokončeno několik větších developerských projektů bytových domů a další se chystají. Trh s byty dostává novou dynamiku a zvyšuje se kvalita bydlení. Nové developerské projekty zákazníkům nabízí atraktivní lokality a vyšší standard bydlení. Zvýšená nabídka nových bytů způsobila pokles cen ve starší panelové zástavbě. Také výstavba nových administrativních prostor, především na Smíchově, se projevila na realitním trhu. Zvýšil se počet neobsazených kanceláří ve starších, technicky zastaralých budovách na málo atraktivních místech. Výstavba nových kanceláří pokračuje rychlým tempem a zvyšují se cenové rozdíly. Celkově se Praha 5 rozvíjí, její význam na realitním trhu se zvyšuje [16]. 34

35 4 Odhad tržní hodnoty bytové jednotky Ocenění bylo provedeno pro účel bakalářské práce, formální stránka, struktura ocenění a obecné informace byly čerpány ze skript BIVŠ Cvičení z oceňování nemovitostí I [16]. Podklady pro porovnávací metodu nabídkové ceny nemovitostí byly použity informace z realitních serverů [17] [18]. Odhad tržní hodnoty č. 001 Byt č. 1737/19 V bytovém domě č.p Na Bezděkově Benešov Vlastník nemovitosti: Účel ocenění: Objednatel odhadu: paní Hanušová Helena, RČ xxxxxxxxx Na Bezděkově 1737, Benešov stanovení aktuální tržní hodnoty majetku paní Hanušová Helena, Na Bezděkově 1737, Benešov Datum ocenění: Ocenění vypracovala: Jitka Růžičková, Vrchotovy Janovice 147,

36 4.1 Obsah Přílohy: Úvod Podklady pro ocenění Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Výpis z katastru nemovitostí LV č pro obec k.ú Benešov ze dne Kopie katastrální mapy mapový list č. 1-9/41 obec Benešov ze dne Plánek bytu Vlastní fotodokumentace Internetové nabídky porovnatelných nemovitostí 4.2 Úvod Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k Je mi známo, že odhad má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro účely bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Benešově, na listu vlastnictví č. 5559, pro katastrální území Benešov u Prahy, okres Benešov, část obce Benešov. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Tržní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zprávy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad tedy 36

37 nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - polohu, velikost a využitelnost pozemku - velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - nejvyšší a nejlepší využití - převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti - náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy - prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 4.3 Podklady pro ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č pro obec k.ú Benešov ze dne Kopie katastrální mapy mapový list č. 1-9/41 obec Benešov ze dne Plánek bytu poskytnutý vlastníkem nemovitosti Informace sdělené vlastníkem nemovitosti Vlastní fotodokumentace Data získaná z realitních serverů Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek byt č. 1737/19 se nachází v těsné blízkosti centra Benešova, v panelové zástavbě z přelomu 70. a 80. let minulého století. Jedná se o velmi žádanou 37

38 lokalitu, v dochůdné vzdálenosti od objektu je kompletní občanská vybavenost (obchody, banky, školy, restaurace, kulturní zařízení, pošta). Rovněž vlakové a autobusové nádraží je v dochůdné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, z důvodu nedostačující kapacity zde v letech 2013 až 2014 byla vybudována 2 dvoupatrová parkoviště a další se plánují. Kvalitu okolních horizontů hodnotíme jako průměrnou, převážně panelová zástavba doplněná městskou zelení Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem je hlavní a jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele k bytu náleží příslušenství uzamykatelná sklepní kóje č. 19. Majitel má právo užívat společné domovní prostory Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 17/797 na parcele p. č. 665/3 o výměře 486 m 2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 17/797 na společných částech domu, zde se jedná o přípojky médií. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna Byt Oceňovaný byt je situován v sedmém nadzemním podlaží panelového domu z roku Byt je přístupný z hlavního schodiště a také osobním výtahem, modernizace výtahu proběhla v roce Dispozice bytu obsahuje chodbu s vestavnými skříněmi, jeden pokoj a kuchyni s okny orientovanými do ulice Na Bezděkově, druhý pokoj směřující do vnitrobloku, bytové jádro s koupelnou a WC. Vodorovné nosné konstrukce i svislé nosné konstrukce tvoří prefabrikované železobetonové dílce. Příčky tvoří železobetonové dílce tl. 80 mm. Obvodový plášť budovy byl v roce 2009 zateplen, rekonstrukce ploché střechy se uskutečnila v roce Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo patologických jevů (trhliny, plísně, apod.). Okna jsou plastová, výměna proběhla v roce Vnitřní dveře bytu i jádro bytu s koupelnou a WC je původní. Původní je také kuchyňská linka a zařizovací předměty koupelny a WC, vana byla pouze renovována. Vytápění je dálkové, radiátory jsou původní 38

39 ocelové článkové. Podlahové krytiny tvoří koberce a linolea standardní kvality. Byt je celkově ve velmi dobrém technickém stavu, udržovaný a bez závad, které by bránily užívání bytu Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho okamžité využívání jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Podmínka maximální ziskovosti je tedy splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. 4.5 Ocenění Pro stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdílky ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a příjmové metody. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku 39

40 Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které jsou v současné době v Benešově nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Jako porovnávací jednotku jsem použila jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 14: 40

41 Tabulka 14 Stanovení tržní hodnoty bytu porovnávací metodou [16] upraveno autorkou STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY BYTU POROVNÁVACÍ METODOU Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Byt 1737/19 Na Bezděkově Na Bezděkově Nová Pražská Katastrální území Benešov u Prahy Benešov u Prahy Benešov u Prahy Benešov u Prahy Obec Benešov Benešov Benešov Benešov Okres Benešov Benešov Benešov Benešov B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání NFA Počet jednotek Prodejní cena celkem Kč Kč Kč Cena za jednotku X Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Bytová, vícepodlažní Bytová, vícepodlažní Bytová, vícepodlažní Bytová, vícepodlažní Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce

42 Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota Technický stav Dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Dobrý Korekce 0,9 0,9 1 Upravená hodnota Technické vybavení Dobré Velmi dobré Velmi dobré Dobré Korekce 0,9 0,9 1 Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Obdobná Obdobná Menší Korekce 1 1 0,9 Upravená hodnota

43 Jiná korekce Podíl hodnoty pozemku Obdobný Obdobný Obdobný Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno Zdroj: [17] [18] Příjmová metoda Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve svých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Od hrubého potenciálního příjmu byly odečteny ztráty vlivem neplacení nájemného a neobsazenosti, dále byly odečteny provozní náklady, ve výši stanovené posledním ročním vyúčtováním zaokrouhleno na celé stokoruny. Od provozního příjmu jsem odečetla rezervu na renovace a stanovila čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnotu jsem stanovila pomocí metody přímé kapitalizace, s kapitalizační mírou ve výši 6,5 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro určení hodnoty výnosovým způsobem: Hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (5%) Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace (odborný odhad) Ostatní provozní náklady (náklady na provoz, údržbu domu) Daň z nemovitosti Čistý provozní příjem Kč Kč Kč Kč Kč 760 Kč Kč Kapitalizační míra 6,5 % Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená Kč Kč 43

44 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Jednotkové reprodukční náklady byly převzaty z Cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2016, zveřejněných na webu Stavební standardy.cz. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení [19]. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvyklým zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč. 44

45 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody: Název bytová jednotka, Na Bezděkově 1737, Benešov Číslo pozemku 665/3 Vlastnický podíl 17/797 Číslo jednotky 1737/19 Nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných Skutečné stáří 36 let Ekonomická životnost 54 let Zastavěná plocha bytu 75 m 2 Celkový obestavěný prostor 225 m 3 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m 3 Reprodukční náklady celkem bez DPH Kč DPH + 5 % Kč Vedlejší stavby, venkovní úpravy + 5 % Kč Fyzické opotřebení - 30 % Kč Funkční nedostatky 0 % Kč Ekonomické nedostatky 0% Kč Pozemek Kč Indikovaná hodnota Kč Zaokrouhleno Kč 45

46 4.6 Závěr Toto ocenění vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 15 Stanovení tržní hodnoty bytu [16] upraveno autorkou Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 % při ocenění tržní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, a proto jsem na ní položila váhu 20 %. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o ocenění samostatné bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu. Z těchto důvodů byla metodě nákladové přisouzena váha 0%. 46

47 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentován částkou: Kč (slovy: Jedenmilionpětsetsedmdesáttřitisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 47

48 4.7 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z jiných veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v Ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 48

49 4.8 Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé. Ve Vrchotových Janovicích, dne Jitka Růžičková 49

50 Výpis z KN LV č [20] 50

51 Kopie katastrální mapy [20] 51

52 Plánek bytu [28] 52

53 Fotodokumentace Na Bezděkově 1737/19 č. 1 Pohled na dům čp [27] č. 2 Ložnice [27] č. 3 Obývací pokoj [27] č. 4 Kuchyňská linka [27] č. 5 Koupelna [27] č. 6 Samostatné WC [27] 53

54 Internetové nabídky Byt 1 [17] 54

55 Internetové nabídky Byt 1 [18] 55

56 Internetové nabídky Byt 1 [18] 56

57 5 Odhad tržní hodnoty rodinného domu Ocenění bylo provedeno pro účel bakalářské práce, formální stránka, struktura ocenění a obecné informace byla čerpány ze skript BIVŠ Cvičení z oceňování nemovitostí I [16]. Podklady pro porovnávací metodu nabídkové ceny nemovitostí byly použity informace z realitních serverů [22] [23]. Odhad tržní hodnoty č. 002 Rodinný dům č. p. 249 Vrchotovy Janovice Vrchotovy Janovice Vlastník nemovitosti: Účel ocenění: Objednatel odhadu: pan Václav Hála, RČ xxxxxxxxxx Vrchotovy Janovice 249, Vrchotovy Janovice stanovení aktuální tržní hodnoty majetku pan Václav Hála, Vrchotovy Janovice 249, Vrchotovy Janovice Datum ocenění: Ocenění vypracovala: Jitka Růžičková, Vrchotovy Janovice 147,

58 5.1 Obsah Úvod Podklady pro ocenění Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 920 pro obec k. ú Vrchotovy Janovice Ze dne Kopie katastrální mapy- mapový list č. 5-4/44 obec Vrchotovy Janovice Výřez základní mapy územního plánu obce Vrchotovy Janovice Půdorysy 1. NP a podkroví z projektové dokumentace Vlastní fotodokumentace Internetové nabídky porovnatelných nemovitostí 5.2 Úvod Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k Je mi známo, že odhad má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro účely bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Benešově, na listu vlastnictví č. 920, pro katastrální území Vrchotovy Janovice, obec Vrchotovy Janovice, okres Benešov. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Tržní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 58

59 Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění ( ) užíván výhradně k bydlení majitelem objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - polohu, velikost a využitelnost pozemku - velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - nejvyšší a nejlepší využití - převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti - náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy - prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 5.3 Podklady pro ocenění Výpis z LV č. 920, katastrální území Vrchotovy Janovice (786489) ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Projektová dokumentace Souhlas s užíváním stavby vydaný MěÚ Votice dne Informace sdělené vlastníkem nemovitosti Vlastní fotodokumentace Data získaná z realitních serverů 59

60 5.4 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek rodinný dům č. p. 249 se nachází v extravilánu městyse Vrchotovy Janovice, okres Benešov u Prahy. Charakter lokality je venkovské bydlení v klidné části obce s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti škola, lékař, pošta a základní síť obchodů a služeb. V Olbramovicích, vzdálených 5 km se nachází železniční stanice a autobusová zastávka s přímým spojením do Prahy. S plánovanou výstavbou dálnice D 3 a dálničním nájezdem u 2 km vzdálených Voračic se zkvalitní dopravní dostupnost autobusovou a automobilovou dopravou celého regionu. Lze říci, že se jedná o atraktivní lokalitu se středním rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení přesahujícím předpokládanou míru inflace. Parkování je zcela bez problémů, jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako velmi dobrou, pozemek se nachází u rybníka Zrcadlo a lesní školky Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem je hlavní činností v oceňovaném rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech ocenění Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Vrchotovy Janovice, v klidné lokalitě u rybníka Zrcadlo. Jako celek mají zhruba lichoběžníkový půdorys s delší jižní stranou, kterou tvoří břeh rybníka Zrcadlo. Severozápadní strana pozemku přiléhá k obecní komunikaci a po celé této straně je pozemek přístupný z veřejné komunikace. Pozemek p. č. 448 o rozloze 67 m 2 je zastavěn budovou č. p Pozemek p. č. 363 o výměře 413 m 2 je zastavěn budovou bývalého kachynce, nyní sloužící jako hospodářská budova k rodinnému domu. Pozemek p. č.722/1 o rozloze m 2 je nezastavěný, uvedený v Katastru nemovitostí jako trvalý travní porost a slouží jako užitková a okrasná zahrada u rodinného domu. Pozemky p. č. 448, p. č. 363 a část pozemku 722/1 jsou v územním plánu obce vedeny jako plochy bydlení v rodinných domech venkovské. V lokalitě je z inženýrských sítí dostupné pouze vedení elektřiny podzemní přípojka na pozemku 722/1. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze m 2. 60

61 5.4.4 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavbou je hospodářský objekt bývalého kachynce. Jedná se o samostatně stojící budovu situovanou severozápadně od hlavní stavby. Stavba je přízemní, nepodsklepená, částečně s betonovou podlahou, krytá pultovou střechou. Stavba byla vybudována v roce 1970 a do roku 1990 sloužila pro odchov kachen. Od roku 1990 do roku 2009 stavba nebyla nijak využívána, nebyla prováděna údržba. Po roce 2009 ji současný vlastník postupně opravuje oprava omítek, oken, elektroinstalace. Stavba je založena na betonových pasech, svislé konstrukce jsou v části objektu zděné z cihel plných pálených a většina svislých konstrukcí je provedena z vláknocementových desek. V jedné třetině objektu jsou podlahy betonové, bez izolace, ve zbylé části jen písek a udusaná hlína. Krov je dřevěný, tesařsky vázaný. Střešní krytinu tvoří vlnité azbestocementové desky na pokraji své životnosti, podložené rákosovými rohožemi. Okna jsou jednoduchá, jedna vrata jsou nová dřevěná s ocelovým rámem, troje vrata jsou původní z jednoduchých hoblovaných prken. Do objektu je zaveden světelný i motorový proud. Venkovní úpravy a příslušenství rodinného domu: 1. Studna kopaná skružená, hloubka 6 metrů, technologie umístěná v hospodářské budově tlaková nádoba a čerpadlo 2. Přípojné vodovodní potrubí provedené z plastových trubek Hostalen PPR PN Biologická čistírna odpadních vod EK- S4 (ČOV) 4. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z připojovací rozvodné skříně se stávajícím měřením umístěná v elektroměrovém pilíři u objektu na p. č Fotovoltaická elektrárna o max. výkonu 5,0 kwp umístěná na střeše rodinného domu č. p. 249 (FVE) 6. Skleník montovaný umístěný na betonových tvarovkách na pozemku p. č. 722/1 7. Plot ze strojového pletiva na železobetonových sloupcích 8. Vrata svařovaný ocelový rám vypletený strojovým pletivem 2x Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě, Původní příslušenství studna kopaná a pilíř elektro byly opraveny v roce 2009, ČOV a přípojky byly nově zřízeny v roce 2011, FVE v roce Trvalé porosty Na pozemku jsou dvě dominantní vrby křehké, břeh rybníka je osázen vrbou křehkou a vrbou jívou. Dále se na zahradě nachází nové výsadby ovocných stromů, převážně jabloní. V roce 2014 byla provedena výsadba smrků ve skupině 50 ks ve volném prostoru pozemku a dalších 120 ks při východní hranici pozemku budoucí funkce živého plotu vedle lesní školky. Vzhledem k nízkému stáří většiny porostů, které nezahrnují žádné vzácné dřeviny, nebyly porosty v ocenění samostatně zohledněny. 61

62 5.4.6 Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou rovnoběžně s hospodářským objektem a obecní komunikací. Stavba má jedno podlaží nadzemní a plně využité podkroví pod sedlovou střechou. Nadzemní podlaží má obdélníkový tvar, s přestřešeným zádveřím na severní straně objektu. Podkroví je přístupné vnitřním schodištěm, okna jsou provedena ve štítových zdech. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaží vstupní halu, kde je kotelna s kotlem ústředního vytápění a zásobníkovým ohřívačem teplé vody, WC, koupelnu a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem a spíž. Obytné podkroví obsahuje schodiště, halu, jednu obytnou místnost a šatnu. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, vyztužené betonářskou ocelí. Pod sloupky a pod komínovým tělesem jsou rozšířeny základovou patkou. Základová deska je železobetonová, vyztužená svařovanými sítěmi Kari 150/6. Nosné zdivo je keramické, z tvárnic Porotherm o tloušťce 300 mm, pilíř pod nosníky je z cihel plných o tloušťce 350 mm, vnitřní příčky jsou z cihel příčkových o tloušťce 100 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou provedené ze systému Miako Porotherm s keramickými a zesilujícími kovovými nosníky s betonáží desky z vyztuženého betonu. Stropní podhledová konstrukce podkroví je ze sádrokartonových desek GKF tl. 12,5 mm, montovaných spodem na konstrukci krovu do kovového roštu. Střecha je sedlová s dřevěným krovem vaznicové soustavy, se sloupkem se ztužením kleštinami. Krytina je z betonových tašek Bramac s povrchovou úpravou. Klempířské prvky jsou provedeny v materiálu titan-zinek. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasáda je zateplená polystyrenem, opatřená stěrkovou hmotou a výztužnou tkaninou. Na penetrační vrstvě je nanesena silikonová omítka. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyňském koutě, v koupelně a na WC z bělninových obkladaček. Schodiště je provedeno z monolitického železobetonu s nabetonovanými stupni obloženými dřevěným dubovým obkladem. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou plné, dřevěné, v dřevěných zárubních s obložkami. 62

63 Okna jsou plastová, s izolačním dvojsklem a bezpečnostním zasklením. Podlahy obytných místností jsou pokryty dřevěnou plovoucí podlahou, podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední s deskovými radiátory, v koupelně s trubkovým radiátorem. Zdrojem tepla je kotel na pevná paliva. Elektroinstalace je zavedená světelná i třífázová, jednotlivé stringy FVE jsou připojeny na vstup střídače. Rozvaděč FVE a střídač jsou vybaveny pojistkami a přepěťovou ochranou. Dům je vybaven bleskosvodem, FVE má samostatnou uzemňovací soustavu. Rozvod vody je proveden v plastových trubkách Hostalen PPR. Zdrojem teplé vody je kombinovaný ohřívač vody (elektrickou energií a výměníkem) o objemu 160 litrů. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PVC, včetně přípojky k ČOV. Zemní plyn není zaveden. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní hygienické vybavení obsahuje akrylátovou vanu, keramické umyvadlo a standardní splachovací WC. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod domácí datové sítě, satelitní televizní anténu a elektronický zabezpečovací systém objektu Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v technickém stavu, který umožňuje jeho okamžité využívání. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Podmínka maximální ziskovosti je tedy splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. 63

64 5.5 Ocenění Pro stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdílky ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a nákladové metody. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila metodu porovnávací a nákladovou. Příjmová metoda nebyla použita z důvodu, že v dané lokalitě není rodinný dům běžným předmětem pronájmu. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné, a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: Kč A je kalkulována následně: * 178 = Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující stránce. 64

65 Tabulka 16 Stanovení tržní hodnoty pozemku porovnávací metodou [16] upraveno autorkou STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY RODINNÉHO DOMU POROVNÁVACÍ METODOU: TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku u Zrcadla Vrchotovy Janovice Křešice Sedlečko Vrchotovy Janovice Parcelní číslo 722/1, 363, 448 Adresa pozemku V. Janovice 249 V. Janovice Křešice Sedlečko V. Janovice Katastrální území Obec Vrchotovy Janovice Vrchotovy Janovice Vrchotovy Janovice Křešice u Olbramovic Šebáňovice Vrchotovy Janovice Vrchotovy Janovice Olbramovice Vrchotovy Janovice Vrchotovy Janovice Okres Benešov Benešov Benešov Benešov Benešov B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 239,91 Kč 226,23 Kč 174,85 Kč 480,00 Kč Datum transakce Korekce Upravená hodnota 239,91 Kč 226,23 Kč 174,85 Kč 480,00 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 215,92 Kč 203,61 Kč 157,36 Kč 432,00 Kč Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 215,92 Kč 203,61 Kč 157,36 Kč 432,00 Kč Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 215,92 Kč 203,61 Kč 157,36 Kč 432,00 Kč Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota 215,92 Kč 203,61 Kč 157,36 Kč 432,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 215,92 Kč 203,61 Kč 157,36 Kč 432,00 Kč Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce

66 Upravená hodnota 215,92 Kč 203,61 Kč 157,36 Kč 432,00 Kč D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Horší Nejhorší Lepší Korekce 1 1,05 1,2 0,9 Upravená hodnota 215,92 Kč 213,79 Kč 188,84 Kč 388,80 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota 215,92 Kč 213,79 Kč 188,84 Kč 388,80 Kč Svažitost Rovinný Rovinný Mírně svažitý Rovinný Rovinný Korekce 1 1, Upravená hodnota 215, , , ,8 Dostupnost inženýrských sítí Horší Horší Horší Horší Uplná Korekce ,8 Upravená hodnota 215,92 Kč 224,48 Kč 188,84 Kč 311,04 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 215,92 Kč 224,48 Kč 188,84 Kč 311,04 Kč Dopravní obslužnost Autobus Obdobná Obdobná Horší Lepší Korekce 1 1 1,05 0,9 Upravená hodnota 215,92 Kč 224,48 Kč 198,28 Kč 279,94 Kč Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné Korekce Upravená hodnota 215,92 Kč 224,48 Kč 198,28 Kč 279,94 Kč Nutnost demolice stávajících objektů Ano Ne Ne Ne Ne Korekce 0,8 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 172,73 Kč 179,58 Kč 158,62 Kč 223,95 Kč Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 172,73 Kč 179,58 Kč 158,62 Kč 223,95 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 8422 Obdobná Obdobná Obdobná Menší Korekce ,9 Upravená hodnota 172,73 Kč 179,58 Kč 158,62 Kč 201,55 Kč Možná zastavitelnost viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota 172,73 Kč 179,58 Kč 158,62 Kč 201,55 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 178,12 Kč 172,73 Kč 179,58 Kč 158,62 Kč 201,55 Kč Rozloha pozemku

67 Celková porovnávací hodnota ,55 Kč Zdroj: [22] Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v obci Vrchotovy Janovice a v její bezprostřední blízkosti v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem došla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 17 : Tabulka 17 Stanovení tržní hodnoty RD porovnávací metodou [16] upraveno autorkou TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Vrchotovy Janovice 249 A. Identifikační údaje Vrchotovy Janovice I Slavkov Sedlečko Podolí Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území viz. tabulka Vrchotovy Janovice 249 Vrchotovy Janovice Vrchotovy Janovice Křešice u Olbramovic Šebáňovice Křešice u Olbramovic Obec Vrchotovy Janovice Vrchotovy Janovice Olbramovice Vrchotovy Janovice Olbramovice Okres Benešov Benešov Benešov Benešov Benešov B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Kč 178 Kč 178 Kč 178 Kč 178 Kč Hodnota pozemku celkem ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 67

68 C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Kč Kč Kč Kč Prodejní cena bez ceny pozemku ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Cena za 1 porovnávací jednotku X ,96 Kč ,14 Kč ,44 Kč 5 144,47 Kč Datum transakce Korekce Upravená hodnota ,96 Kč ,14 Kč ,44 Kč 5 144,47 Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota ,46 Kč ,93 Kč ,39 Kč 4 630,03 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota ,46 Kč ,93 Kč ,39 Kč 4 630,03 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota ,46 Kč ,93 Kč ,39 Kč 4 630,03 Kč Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota ,46 Kč ,93 Kč ,39 Kč 4 630,03 Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ne Korekce ,2 Upravená hodnota ,46 Kč ,93 Kč ,39 Kč 5 556,03 Kč Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota ,46 Kč ,93 Kč ,39 Kč 5 556,03 Kč E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Obdobná Horší Horší Korekce 0,9 1 1,1 1,1 Upravená hodnota ,42 Kč ,93 Kč ,33 Kč 6 111,64 Kč Technický stav objektu Výborný Zhoršený Výborný Dobrý Zhoršený Korekce 1,2 1 1,1 1,3 Upravená hodnota ,30 Kč ,93 Kč ,97 Kč 7 945,13 Kč Technická vybavenost budovy Výborná Dobrá Dobrá Dobrá Zhoršená Korekce 1,1 1,1 1,1 1,3 68

69 Upravená hodnota ,23 Kč ,02 Kč ,66 Kč ,66 Kč Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Zhoršená Korekce ,2 Upravená hodnota ,23 Kč ,02 Kč ,66 Kč ,40 Kč Další možný rozvoj nemovitosti Dobrý Omezený Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1, Upravená hodnota ,45 Kč ,02 Kč ,66 Kč ,40 Kč Dopravní obslužnost Dobrá Výborná Dobrá Dobrá Průměrná Korekce 0, ,05 Upravená hodnota ,51 Kč ,02 Kč ,66 Kč ,12 Kč Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Výborná Dobrá Horší Horší Korekce 0,9 1 1,1 1,1 Upravená hodnota ,16 Kč ,02 Kč ,63 Kč ,53 Kč Atraktivita objektu Výborná Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota ,16 Kč ,02 Kč ,63 Kč ,53 Kč Jiná technická korekce - energetická náročnost budovy Třída B Třída G Třída G Třída G Třída G Korekce 1,1 1,1 1,1 1,1 Upravená hodnota ,37 Kč ,32 Kč ,09 Kč ,08 Kč F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti 8140,32 Větší Obdobný Větší Větší Korekce 1,2 1 1,2 1,2 Upravená hodnota ,65 Kč ,32 Kč ,91 Kč ,50 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota ,65 Kč ,32 Kč ,91 Kč ,50 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky ,59 Kč ,65 Kč ,32 Kč ,91 Kč ,50 Kč Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,74 Kč Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota ,55 Kč ,29 Kč Zdroj: [23] 69

70 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. V dané lokalitě se nemovitosti tohoto typu běžně nepronajímají, proto nebylo možné stanovit hrubý potenciální příjem. Z tohoto důvodu nebyla při ocenění použita příjmová metoda. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Cenu za měrnou jednotku jsem použila z webových stránek Stavební standardy.cz. [19] Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvyklým zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují především tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. 70

71 Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci ekonomických nedostatků jsem vycházela ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v dané lokalitě. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody: Název Rodinný dům, Vrchotovy Janovice 249 Číslo pozemku 448, 363, 722/1 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 4 roky Ekonomická životnost 86 let Zastavěná plocha 67 m 2 Počet podlaží 1 nadzemní, podkroví Celková zastavěná plocha 134 m 2 Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 114 m 2 Celkový obestavěný prostor 362 m 3 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m 3 Reprodukční náklady celkem bez DPH Kč DPH + 5 % Kč Fyzické opotřebení - 4 % Kč Funkční nedostatky 0 % Kč Ekonomické nedostatky 0 % Kč Vedlejší stavba Kč Studna kopaná + čerpadlo Kč ČOV Kč Technologie stavby FVE Kč Přípojka elektro + pilíř Kč 71

72 Oplocení + vrata Skleník Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Kč Kč Kč Kč Kč Výpočet obestavěného prostoru RD: Přízemí: 7,45 * 8,95 * 2,9 = 193,36 m 3 Podkroví: 7,45 * 8,95 * 1,46 + 7,45 * 8,95 * 2,14 / 2 = 168,69 m 3 Celkem obestavěný prostor 362 m 3 72

73 Vedlejší stavby a příslušenství budovy: Stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou vedlejší stavba: Název hospodářská budova bez č. p., parcelní č. 363 Nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty Skutečné stáří 46 let Ekonomická životnost 34 let Zastavěná plocha 413 m 2 Počet podlaží 1 nadzemní Celkový obestavěný prostor m 3 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m 3 Reprodukční náklady celkem bez DPH Kč DPH + 20 % Kč Fyzické opotřebení - 55 % Kč Funkční nedostatky - 30 % Kč Ekonomické nedostatky - 70 % Kč Pozemek započten u RD Indikovaná hodnota Kč Název Studna kopaná + technologie + potrubí Reprodukční náklady celkem Kč Skutečné stáří (skruže + technologie Kč) 5 let Ekonomická životnost 20 let Fyzické opotřebení - 25 % Kč Indikovaná hodnota Kč Název Čistička odpadních vod ( EK S4) Skutečné stáří 5 let Ekonomická životnost 30 let Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - 14 % Kč Indikovaná hodnota Kč 73

74 Název Fotovoltaická elektrárna Skutečné stáří 2 roky Ekonomická životnost 23 let Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - 8 % Kč Indikovaná hodnota Kč Název Přípojka elektro + pilíř Skutečné stáří 5 let Ekonomická životnost 45 let Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - 10 % Kč Indikovaná hodnota Kč Název Oplocení + vrata Skutečné stáří 7 let Ekonomická životnost 23 let Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - 23 % Kč Indikovaná hodnota Kč Název Skleník Skutečné stáří 3 roky Ekonomická životnost 47 let Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - 6 % Kč Indikovaná hodnota Kč 74

75 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. březnu Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 18 Stanovení tržní hodnoty rodinného domu [16] upraveno autorkou Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda N/A 0 0 Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Tento typ majetku rodinný dům ve venkovské zástavbě je v uvažované lokaci pronajímán velmi výjimečně. Jedná se o typ nemovitosti, která slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Z důvodu neexistence věrohodných údajů pro indikaci tržní hodnoty příjmovou metodou, nebyla příjmová metoda aplikována. Náklady na výstavbu této nemovitosti zahrnují i ne zcela standardní položky, vedlejší stavbu a fotovoltaickou elektrárnu. Proto byla použita i metoda nákladová. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou a proto je jí přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentována částkou: Kč (slovy: Čtyřimilionytřistačtyřicetčtyřitisíckorunčeských). Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. 75

76 Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 5.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z jiných veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v Ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 76

77 5.7 Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. Tržní ocenění bylo zpracováno pro účel školní práce, předmětem ocenění byla nemovitost, kterou v současné době užívám společně s vlastníkem panem Václavem Hálou. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé. Ve Vrchotových Janovicích, dne Jitka Růžičková 77

78 Výpis z KN LV č. 920 [20] 78

79 Kopie katastrální mapy [20] 79

80 Územní plán Vrchotovy Janovice výřez [21] 80

81 Projektová dokumentace - půdorys 1. NP [29] 81

82 Projektová dokumentace - půdorys podkroví [29] 82

83 Fotodokumentace RD Vrchotovy Janovice č. p. 249 č. 1 Severní pohled na dům [27] č. 2 Jižní pohled na dům [27] č. 3 Kuchyňská linka [27] č. 4 Pokoj v přízemí [27] č. 5 Hospodářská budova [27] č. 6 Trvalé porosty na pozemku [27] 83

84 Internetové nabídky RD 1 [23] 84

85 Internetové nabídky RD 2 [23] 85