ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITOST: Pozemky dle L.V. č. 223 Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Velký Rybník, k.ú. Velký Rybník u Humpolce Adresa nemovitosti: Velký Rybník, Vlastník stavby: Jaroslav Fiala, V Kole 1369/11, Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Fiala, V Kole 1369/11, Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková Adresa objednatele: K Beránku 3, Praha 4 ZHOTOVITEL : Jiří Kopecký Adresa zhotovitele: Meinlinova 312 Praha 9 Koloděje telefon: odhadynemo@volny.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Velký Rybník. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Velký Rybník, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová 2

3 úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 223 ze dne Kopie katastrální mapy Usnesení č.j. EX 619/13-029, ze dne Exekuční příkaz č. 619/13-27, ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku Celkový popis zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky a ostatní plochy dle L.V. č. 223, v katastrálním území Velký Rybník u Humpolce, obec Velký Rybník, okres Pelhřimov. Jedná se převážně o malé 3

4 plochy v katastru obce Velký Rybník. Pouze pozemek č. 634 je větší plocha o výměře 4 303m 2, obdělávaná k zemědělským účelům. Jedná se o pozemky v územním plánu s rozdílným způsobem využití, převážně se jedná o NZ (plochy zemědělské, částečně pak NL (plochy lesní). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Zemědělské pozemky dle L.V. 223 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 4

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Velký Rybník u Humpolce: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 46,68 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonných opatření Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Zemědělské pozemky dle L.V. 223 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací 5

6 Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 0,90 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 46,68 0,383 1,000 17,88 Jednotková cena pozemku nesmí být 30,- Kč / m 2. 30,- Typ Název 4 odst. 3 ostatní plocha - místní účelová komunikace Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 99/2 11,00 30,00 330,- Ostatní stavební pozemek celkem 330,- Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 107/ ,00 1,34 60,00 2,14 539,28 porost trvalý travní 107/ ,00 1,33 60,00 2, ,50 6

7 porost orná půda 107/ ,00 1,33 60,00 2,13 291,81 orná půda ,00 7,04 60,00 11, ,40 orná půda ,00 4,22 60,00 6, ,75 orná půda 641/ ,00 7,04 60,00 11, ,60 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 8 452,00 m ,34 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 3,85 0,25 60 % 1,54 9 odst. 2a - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, odstavné, rekreační plochy 9 odst. 2a 46,68 0,70 32,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 99/2 11,00 1,54 16,94 9 odst. 4 ostatní plocha 641/1 250,00 1,54 385,- 9 odst. 2a ostatní plocha 641/3 240,00 32, ,20 Jiné pozemky - celkem 8 245,14 Zemědělské pozemky dle L.V zjištěná cena = ,48 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků ,50 Kč a 1 ) Zemědělské pozemky dle L.V. 223 a) Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč 7

8 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 15 Kč za m² Adresa: Mladé Bříště (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: ID zakázky: 0300 Plocha pozemku: m 2 8

9 Popis: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze m² nacházející se v obci Mladé Bříště v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. Pozemky jsou zahrnuty převážně v LPIS. V případě zájmu nás kdykoliv kontaktujte. Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 14 Kč za m² Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Humpolec, okres Pelhřimov. Pozemky jsou o CP m2 a jsou pronajaty na dobu neurčitou s 5-ti letou výpovědní lhůtou. 9

10 Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 24 Kč za m² Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: ID zakázky: 99 Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Plocha pozemku: m 2 Popis: Exkluzivně nabízíme pozemek o výměře 44111m2 u obce Hněvkovice u Humpolce. Pozemek je orientován k jihu. Na pozemku malý rybníček. Dálnice D1 3km. Krásná okolní příroda. Veškeré služby v Humpolci Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Mladé Břiště Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,71 10,58 Popis pozemku: 1)Prodej, pozemek zemědělská půda, m2celková cena: Kč Cena za m : 15 Kč za m² Adresa: Mladé Bříště (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: ID zakázky: 0300 Plocha pozemku: m 2 Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze m nacházející se v obci Mladé Bříště v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. Pozemky jsou zahrnuty převážně v LPIS. V případě zájmu nás kdykoliv kontaktujte. 10

11 Lokalita: Humpolec KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,94 0,72 10,04 Popis pozemku: 2)Prodej, pozemek zemědělská půda, m2celková cena: Kč Cena za m : 14 Kč za m² Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: m 2 Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Humpolec, okres Pelhřimov. Pozemky jsou o CP m2 a jsou pronajaty na dobu neurčitou s 5-ti letou výpovědní lhůtou. Lokalita: Humpolec KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,90 Parcela č.: ,80 0,46 10,97 Popis pozemku: 3)Prodej, pozemek zemědělská půda, m2celková cena: Kč Cena za m : 24 Kč za m² Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: ID zakázky: 99 Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Plocha pozemku: m 2 Exkluzivně nabízíme pozemek o výměře 44111m2 u obce Hněvkovice u Humpolce. Pozemek je orientován k jihu. Na pozemku malý rybníček. Dálnice D1 3km. Krásná okolní příroda. Veškeré služby v Humpolci Průměrná jednotková cena 10,53 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 99/ trvalý travní porost 107/ orná půda 107/ orná půda ostatní plocha 641/ ostatní plocha 641/ orná půda 641/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Zemědělské pozemky dle L.V ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky ,00 Kč Současný stav Porovnávací hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Sedmdesáttisíc Kč 12

13 Znalecká doložka: Tato cena je zjištěná porovnávacím způsobem podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonných opatření Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 a č. 441/2013 Sb. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Mobil: odhadynemo@volny.cz 13