ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4819/2014 část 1) NEMOVITÁ VĚC: 1/9 pozemku parc. č Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Žiželice, k.ú. Žiželice nad Cidlinou Adresa nemovité věci: Žiželice, Vlastníci pozemku: Ladislav Pospíšil, Poděbradova 197, Žiželice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Milan Pospíšil, Nezvalova 1821/23, Předměstí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Petr Pospíšil, Kochancova 329, Humenné, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Jaroslava Vlková, Radovesnice II 100, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 část 2) NEMOVITÁ VĚC: 1/3 pozemku ve zjednodušené evidenci PK 1104 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Radovesnice II, k.ú. Radovesnice II Adresa nemovité věci: Radovesnice II, Vlastníci pozemku: Ladislav Pospíšil, Poděbradova 197, Žiželice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Milan Pospíšil, Nezvalova 1821/23, Předměstí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Petr Pospíšil, Kochancova 329, Humenné, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 44/05 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/9 NA LV 936 OBVYKLÁ CENA 1/3 NA LV Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 Část 1) NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/9 pozemku parc. č v k.ú. Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 44/ usnesení o opětovném přizvání znalce 124 EX 44/ ze dne informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Obec Žiželice leží v rovinaté a mírně zvlněné krajině, nachází se 22 km severovýchodně od okresního města Kolín a asi 7 km jihovýchodně od Chlumce nad Cidlinou. V obci je veškerá občanská vybavenost - škola, školka, zdravotní středisko, lékárna. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Pozemek p.č se nachází jižně od obce Žiželice. Pozemek je mimo zastavitelné území obce. Pozemek je rovinný obhospodařovaný. Nájemní smlouva nepředložena. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území 2

3 Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemek p.č Obsah tržního ocenění majetku 1.1 Pozemek p.č OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemek p.č Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 5,77 5, ,66 orná půda ,00 8,00 8,00 64,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 266,00 m ,66 Pozemek p.č výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,66 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 9 Pozemek p.č zjištěná cena = 4 019,18 Kč 3

4 Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemek p.č Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Český Brod Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 0,80 KDD: 0,80 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 0,50 KUV: 0,50 Parcela č.: ,00 0,08 18,39 Popis pozemku: Prodej pozemku na okraji Českého Brodu. Vhodné jako zahrada pro pěstování vlastních plodin, či k rekreaci. Nedaleko protéká potok. Na pozemku elektřina, septik a garáž. Částečně oploceno. Lokalita: Pozemek, Břežany II KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,80 KDD: 0,80 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 0,70 Parcela č.: ,80 0,31 15,87 Popis pozemku: Dovolujeme si Vám nabídnout zemědělskou půdu o výměře m2 s přístupem z obecní komunikace. Pozemek je udržovaný formou pronájmu - krmná zeleň. Navazuje na půdu, na které se nacházejí skleníky, užívané k pěstování jahod. Lokalita: Pozemek, Týnec nad Labem KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,85 Parcela č.: ,62 0,54 20,41 Popis pozemku: Naše společnost Vám nabízí na prodej pozemek o rozloze 5317 m2 v Týnci nad Labem. Pozemek se nachází na okraji obce a je veden jako orná půda, možnost převodu na stavební parcelu. Kanalizace u pozemku. Průměrná jednotková cena 18,22 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 9,00 = ,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

5 Část 2) NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/3 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 1104 v k.ú. Radovesnice II, obec Radovesnice II, okres Kolín na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 44/ usnesení o opětovném přizvání znalce 124 EX 44/ ze dne informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Vesnice Radovesnice II se nachází v okrese Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Radovesnice II se rozkládá asi 16 km severovýchodně od Kolína. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Pozemek PK 1104 se nachází v jihozápadní okrajové části obce Radovesnice II, k.ú. Radovesnice II a je součástí p.č. 1106/5, který není evidován na žádném LV. Pozemek je situován na okraji areálu ZD. Dle sdělení zástupce obce je pozemek v ÚP veden jako výrobní zóna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z 5

6 komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemek PK 1104 Obsah tržního ocenění majetku 1.1 Pozemek PK 1104 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem je I -0,04 spoluvlastnický podíl 1/3. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,10 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 6

7 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,896 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Radovesnice II: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 130,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 330,24 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemek PK 1104 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00 7

8 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Okrajová zóna obce. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,896 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,896 = 0,860 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 330,24 0,860 0,300 85,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 ostatní plocha PK ,00 85, ,40 odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,40 Pozemek PK výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemek PK zjištěná cena = ,80 Kč 8

9 Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemek PK 1104 Srovnávací indexová metoda Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Chocenice A:0,60, B:1,50, C:0,40, D:0,70, E:0,50, F:1,50 236,00 0, ,11 Pozemek, Starý Kolín A:0,60, B:1,50, C:0,40, D:0,70, E:1,00, F:1,00 199,00 0,25 796,00 Pozemek, Kolín A:1,00, B:1,50, C:0,80, D:2,00, E:1,25, F:1,50 381,00 4,50 84,67 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 707,59 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce 0,60 B typ stavebního pozemku: 1,00 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod ,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: venkovská oblast 0,70 E územní připravenost, infrastruktura: špatná 0,50 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou 1,00 Celkový index * 0,08 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 59,44 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] ostatní plocha PK Celková výměra oceňovaných pozemků m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] m 2 * 59,44 Kč/m 2 = ,08 = ,08 Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek spoluvlastnický podíl * 1,00 / 3,00 = ,03 Výsledná cena = ,03 Kč 9

10 Část 1) REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemek p.č ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemek p.č ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena 1/9 pozemku na LV Kč slovy: Dvanácttisícpětset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: Situace na trhu s realitami je na střední úrovni, jedná se o pozemek p.č. 1573, který se nachází jižně od obce Žiželice, mimo zastavitelné území obce. Pozemek je rovinný obhospodařovaný. Nájemní smlouva nepředložena. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/9 nemovitostí ve výši ,- Kč. 10

11 část 2) REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemek PK ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemek PK ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena 1/3 pozemku na LV Kč slovy: Devatenácttisícdevětsetpadesát Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: Situace na trhu s realitami je na velmi dobré úrovni, pozemek PK 1104 v jihozápadní okrajové části obce Radovesnice II a je součástí p.č. 1106/5, pozemek v ÚP veden jako výrobní zóna. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 11

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4819/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 185/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne (LV 936) 1 Snímek katastrální mapy ze dne (LV 423) 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 936 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 423 ze dne

13 13