Znalecký posudek. o ceně nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1005/27/15 o ceně nemovitosti okres Havlíčkův Brod, obec Ždírec nad Doubravou, katastrálním území Stružinec: list vlastnictví č spoluvlastnický podíl 1/2 na stavbě pro rodinnou rekreaci Stružinec če. 53 na parc. č. 172/24 a jiné stavbě bez čp/če na parc. č. 172/25, okres Chrudim, obec a katastrálním území Všeradov: list vlastnictví č spoluvlastnický podíl 1/2 na pozemku parc. č. 982/28 (trvalý travní porost) Účel posudku: exekuce prodejem nemovitých věcí EX 325/14 Posudek vyžádal: Soudní exekutor JUDr. Jiří Komárek Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Jihlavská Žďár nad Sázavou Posudek obsahuje: 14 stran včetně obálky a příloh Posudek se předává v 1 vyhotovení Posudek vyhotoven dne: Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel.: barta.milan@seznam.cz

2 strana 2 A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v okrese Havlíčkův Brod, obci Ždírec nad Doubravou, katastrálním území Stružinec, zapsané na listu vlastnictví č. 293 jako spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na stavbě pro rodinnou rekreaci Stružinec če. 53 na parc. č. 172/24 a jiné stavbě bez čp/če na parc. č. 172/25, a v okrese Chrudim, obci a katastrálním území Všeradov, zapsané na listu vlastnictví č. 160 jako spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. 982/28 (trvalý travní porost), vše s příslušenstvím a součástmi. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka, Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, č.j. 38 EX 325/14-47 ze dne , které jsem obdržel dne Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je Společenství pro dům Jungmannova 1388 a 1389 Hradec Králové, se sídlem Jungmannova 1388/13, Hradec Králové, práv. zast. advokát JUDr. Anna Vyhlídalová, se sídlem Gočárova 535, Hradec Králové. Povinným je spoluvlastník oceňovaných nemovitostí Zuzana Orlíčková, bytem Vilantice 7, PSČ Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitých věcí a jejich příslušenství a cenu závad s nimi spojených. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozd. předpisů (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 293 pro katastrálním území Stružinec, ze dne , výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 160 pro katastrálním území Všeradov, ze dne , katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Městském úřadu Ždírec nad Doubravou, Obecním úřadu Všeradov a Městském úřadu Hlinsko, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření bylo provedeno dne znalcem osobně za účasti druhého spoluvlastníka nemovitostí pana Miroslava Tomišky, když k řádně a včas zaslané výzvě k umožnění prohlídky se povinná nedostavila. B. POPIS - NÁLEZ 1/ Katastrální území Stružinec - list vlastnictví č. 293: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na stavbě pro rodinnou rekreaci Stružinec če. 53 na parc. č. 172/24 a jiné stavbě bez čp/če na parc. č. 172/25, s příslušenstvím a součástmi:

3 strana 3 Oceňované nemovitosti spolu sousedí a tvoří jednotný funkční celek. Jsou umístěné na lesních pozemcích jiného vlastníka (LV č. 215) v chatové lokalitě na okraji lesa cca 200 m severovýchodně od rybníka Januš. Terén se mírně svažuje směrem severním. Přístup je možný pouze přes cizí pozemky po lesní pěšině. Inženýrské sítě: elektřina, jiné napojitelné sítě v místě nejsou; nepitná voda se odebírá z vlastní mělké studny umístěné před chatou, kanalizace z dřezu a umyvadla je svedena do nádob, ze záchodu (v dřevníku) je svedená do jímky s trativodem. Stavba pro rodinnou rekreaci Stružinec če. 53 je rekreační chata vybudovaná v r Chata je dřevěná opatřená povrchovým nátěrem. Je přízemní na pilířích bez podsklepení, s obytným podkrovím pod sedlovou střechou a plechovou krytinou. Podlahy jsou prkenné, strop dřevěný trámkový. Schody jsou dřevěné žebříkové bez podstupnic. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. Instalace vodovodu a kanalizace není. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. V kuchyni je jednoduchá linka, dřez, sporák na PB lahev. Dispozice: V přízemí je obytná místnost a veranda (s kuchyňským koutem a umyvadlem); v podkroví je jedna místnost (ložnice). Konstrukční provedení a vybavení je podstandardní. Celkový stav podprůměrný se zanedbanou údržbou. Příslušenství: a) dřevník (jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. 172/25): přízemní dřevěná stavba s pultovou střechou a krytinou z vlnitých desek, prkenná podlaha, bez instalací, jednoduché okno, dřevěné dveře, je zde umístěný záchod splachovací vodou donesenou v nádobách, odpad je svedený do zemní jímky s trativodem, b) studna - mělká studna hl. cca 1,7 m, prům. 30 cm, bez čerpadla. Pozemky - jsou v majetku jiného vlastníka (LV č. 215), parc. č. 172/24 je zastavěný chatou; parc. č. 172/25 je zastavěný dřevníkem. Charakteristika: Obec Ždírec nad Doubravou cca 3145 obyv. - místní část Stružinec spadá pod obec s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem Chotěboř Dopravní dostupnost lokality: silnice III. tř. 1,8 km, vlak 1,7 km, autobus 2 km Inž. sítě v místě dostupné: elektřina Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): rekreační chata, 0/2 Počet bytů/velikost: 1 / 2+kk Konstrukční řešení stavby: dřevěná stavba, sedlová a pultová střecha s plechovou krytinou, vytápění lokální kamny na tuhá paliva Parametry stavby: zast. plocha chata 29 m 2 ; dřevník 7 m 2 Stáří: 51 let

4 strana 4 Kvalita stavby: Konstrukční provedení a vybavení je podstandardní. Celkový stav podprůměrný se zanedbanou údržbou. Příslušenství: dřevník, studna Pozemky: jsou v majetku jiného vlastníka (LV č. 215) Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, nevázne na nemovitosti jiná závada (např. typu věcného břemene). S nemovitostí nejsou spojena jiná práva. Nemovitost není pronajatá. Vlastník (dle výpisu z KN): Orlíčková Zuzana, čp. 7, Vilantice podíl 1/2 Tomiška Miroslav, tř. Míru 2671, Pardubice podíl 1/2 Pozitivní faktory: + přírodní prostředí Negativní faktory: - umístění na cizích pozemcích, - pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2, - nemožný příjezd, nekvalitní přístupová cesta, - přístup možný jen přes cizí pozemky, - chatová lokalita, 2/ Katastrální území Všeradov - list vlastnictví č. 160: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. 982/28 (trvalý travní porost): Pozemek v blízkosti chaty směrem severním, avšak na chatu nenavazuje. Roste na něm neudržovaný travní porost, terén je podmáčený. Z hlediska územního plánu se jedná o pozemek ležící mimo zastavěné i zastavitelné území. Výměra 149 m 2. Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, nevázne na nemovitosti jiná závada (např. typu věcného břemene). S nemovitostí nejsou spojena jiná práva. Nemovitost není pronajatá. Vlastník (dle výpisu z KN): Orlíčková Zuzana, čp. 7, Vilantice podíl 1/2 Tomiška Miroslav, tř. Míru 2671, Pardubice podíl 1/2 Pozitivní faktory: -- Negativní faktory: - pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2, - obtížný příjezd, - přístup možný jen přes cizí pozemky, - podmáčený terén.

5 strana 5 C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za tímto účelem jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. I. obvyklá cena nemovitosti 1/ Katastrální území Stružinec - list vlastnictví č. 293: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na stavbě pro rodinnou rekreaci Stružinec če. 53 na parc. č. 172/24 a jiné stavbě bez čp/če na parc. č. 172/25, s příslušenstvím a součástmi: Porovnání s úrovní obvyklých cen: Porovnávaný objekt è. C POR cena porovnávaného objektu (Kè) K Z zdroj K POR OC cena oceòovaného obj. odvozená z porovnávaného (Kè) Celkem prùmìr pozn.: zde je nemovitost porovnávaná jako celek (nikoliv v podílu id. 1/2) LEGENDA: K Z (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny K Z = až 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně

6 strana 6 nižší (též s přihlédnutím na provizi) a podle odborné úvahy znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) K POR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x K Z / K POR Po provedené analýze a porovnání lze konstatovat, že prodejnost podílu o velikosti id. 1/2 bude nižší než matematicky vyjádřený podíl, a to z důvodu, že takovýto spoluvlastnický podíl neumožňuje vymezit odpovídající reálnou část nemovitosti k užívání (reálně nelze nemovitost v tomto podílu užívat). Z tohoto důvodu stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve spoluvlastnickém podílu id. 1/2 na úrovni 75 % ceny matematicky zjištěného podílu 1/2, tedy: 1/2 * * 0,75 = ,- Kč po zaokrouhlení : ,- Kč 2/ Katastrální území Všeradov - list vlastnictví č. 160: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. 982/28 (trvalý travní porost): Obvyklá cena zemědělských pozemků mimo zastavěné území se pohybuje v úrovni % úřední ceny podle bonity bez polohové přirážky. Obvyklou cenu oceňovaného pozemku stanovuji s ohledem k výše uvedeným negativním faktorům na dolní hranici rozpětí (tedy 100 % ) Poz. p. è. druh pozemku Výmìra m 2 BPEJ úø.cena /obv. cena Kè/m 2 Obvyklá cena pozemku (Kè) 982/ z toho podíl 1/2 175 po zaokrouhlení 180 II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou --

7 strana 7 D. ZÁVĚR Nemovitost I. obvyklá cena nemovitosti 1/ Katastrální území Stružinec - list vlastnictví č. 293: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na stavbě pro rodinnou rekreaci Stružinec če. 53 na parc. č. 172/24 a jiné stavbě bez čp/če na parc. č. 172/25, s příslušenstvím a součástmi 2/ Katastrální území Všeradov - list vlastnictví č. 160: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. 982/28 (trvalý travní porost) Obvyklá cena (Kč) Celkem Slovy: čtyřicetsedmtisíc-sedmsetčtyřicet korun českých II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou -- V Havlíčkově Brodě dne

8 strana 8 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1005/27/15 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel./t-mobile: barta.milan@seznam.cz PŘÍLOHY fotodokumentace strana 9-10 katastrální mapa s podkladem ortofotosnímku strana 11 porovnávané nemovitosti strana 12-14

9 strana 9

10 strana 10

11 !"4#634$8#4%5#71$57$!6156!4#6& $ '( )

12 !" #5 #$%196 #5 4&13 4'( 424) *4 #49( +$9$ 4&13,3'& *4 /$19$ 4*2$ 248) ) ).4*2) ) ) )'* 01 '34569$ -4.19$ $ ) '4'45( 5$$1 3.'4*1& '13'19$ 8)6 31'6 1 98)6$ 9 )134 $ 9 43'& $34 '9$3 5 '345 #117 0) &1 */ *1*$ *51/$6 38)83 &$*129$ &6.4*3'459$.9$7 + 8) 1 98)6$ 326*13 96/*$7 9213/9 &1 51* $ 9 ) * : *9.'4 5$81 8)6 5* * 8)7 ;0 : 8)18347 '34569$ &1 494./$4 8)7 0) 4&$ (/ '( &1 5.'496& 4* 21 <7 56&194 99$ "06! = '497 +$569 & $ 8)6 31'( &1.'5*129 *' *2134 8) 1 98)6$ )4.>*3.4'459$ )/%7 621 &1 5 '345.'4*1&9.4'59 '1'817?)4*94.'4 '6/ &1 4* 8) 5*6219.4)(8) ABCDEFG IJKLGM -127 N10 O O 1 P42 N10 O O '83Q'5'1278? 12 3''98>?151'345(8) RSS6 SR0 '*81! T12194 /1*$?$ U '4*1& 8) 01 V #1! ' '1 0)'* W X YZ[\]^ àbcd ef ghi j]k l mzbno[pi [oz]n qazr\sg t jz]buscdvẁ acxyz{{{vnz]buscdvẁz\]cbsuzxz[\]^z\rgzàbcbzn]`lozbno[plz }~~}fv w v ve ƒy }

13 ! "#"$% &'()* +",-.% */0/'0 12% 134# 1 25",%! ,% 16 :33 25",% 7- ;$ 9,% <3% * #% '& :<# -.8% *= #% *= 7-.8 ",% *= $% '' 1"-% = >" ",".% 95 A99% B3"!%?-"?$23%?68% 795.8$ -3 ",.-"C -4 *= #5,,93.38 ", 0 / D8 5 9"-#/? E33.8#3 2$# 3 9"3 -<./? 2-3" < $2E3,8C. "-3 -$ "-C F9-3/ "% GHIJKLMNIH PMLIJ ;-/% (*) 0&0 ))) Q-% -$ 8-9U ""# =(0V' 78 W - Y 795.8$ *= Z?2[ -. " D8,9 ' ' ' ' ' ' \ ] ^_`abc efghi jk lmn o_pghqr s`thbuben `v_bt wf_xayl z {_bguyhi e} fh~ t_bguyhi e} abhgyu ~_`abc axl efghg r_pghxr v`thbube r_pghx ƒ } ƒ ƒ k ƒ ƒ ˆ

14 !" " #$ %!& "' "&$ ()*"+ %!& "',#$ -.)*" /0 "!"1$.2-2 3"'4#$ ,$ 678! 6,&"'$ 0,9 4: ;'$ 69 <77,&"'$ 4 =1 ;'$ >77 ;4?7$ 5 ;7: 4#:!$ 5@ <?! 4#:$ 5@ 4#: ;4:!$ 5@ 4#: "'$ 5@ 6"4$. =7$ A"!47 ':! 4 BC 0$ 3',' DE#"!!,';1$ =>7; F ) G>!; :;!! +.@*5-6,+ ;4 1:4!8"1 H1,7$ H9:$ I: 5@ 5 #:!7,47" >?#"C >:;1 "4;!!,# A,"+ J,4?! ;>! "'"#+ G? K;7,1 1!7 ':! 4,9 "47" '#:C LI+ H,47" #:1 "+ I: &7,#7 7 "'?7 ;"'7!7: "'+ H49 :;+ "$ MNOPQRSTON VSROP G,4$ -W 2.2 D4$ XY41+# G Z G 41 :4;E ""! (-2*5 : ) %C G H7# 4 [ ;& #:1 5@ \ A," " I:'; ] ^ _àbcd fghij kl mno pqrsato as`cu vgẁbqm x y`chzqij{f gi}~ {ùchzqij{f bcihqz}àbcdbwmfghihzqrsat k ƒƒ l q{ { {k ˆ~