Znalecký posudek. o ceně nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 929/3/14 o ceně nemovitosti kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, katastrální území Pardubičky list vlastnictví č (jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st ) Účel posudku: exekuce prodejem nemovitostí č.j. 35 EX 869/06 Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Jihlava soudní exekutor Mgr. Radek Karafiát Královský vršek Jihlava Posudek obsahuje: 12 stran včetně obálky a příloh Posudek se předává ve 4 vyhotoveních. Posudek vyhotoven dne: Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel.: barta.milan@seznam.cz

2 strana 2 A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku je nemovitosti v okrese a obci Pardubice, v katastrálním území Pardubičky, zapsaná na listu vlastnictví č , jako jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st bez pozemků (pozemek jiného vlastníka), s příslušenstvím a součástmi. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora Mgr. Radka Karafiáta, Exekutorský úřad Jihlava, č.j. 35 EX 869/06-76 ze dne , které jsem obdržel dne Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je E.ON Energie, a.s., se sídlem F.A. Gerstnera 2151/6, České Budějovice, IČ , zast. Mgr. Tomáš Čermák, advokát, AK Kříženecký a partneři, v.o.s., se sídlem Na Sadech 21, České Budějovice. Povinným je vlastník nemovitosti František Šetina, Pražská třída 8/66, Hradec Králové - Kukleny. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství, a budou-li zjištěny též práva a závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozd. předpisů (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č pro katastrální území Pardubičky, ze dne , katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Magistrátu města Pardubic, pasport stavby ověřený na Magistrátu města Pardubic v r. 2002, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření bylo provedeno dne znalcem osobně bez účasti povinného - vlastníka. Povinného jsem týden předem obesílal dopisem s uvedením termínu místního šetření, tento se však nedostavil, ani mne nijak nekontaktoval. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze zvenčí oplocení. B. POPIS - NÁLEZ Katastrální území Pardubičky: jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st bez pozemků (pozemek jiného vlastníka LV č. 5460), s příslušenstvím a součástmi: Nemovitost leží v zastavěném území jihovýchodní části města Pardubice, místní části Pardubičky, v zahrádkářské osadě "Velká", resp. "U Tesly", při železniční trati a ulici Východní.

3 strana 3 Příjezd k osadě je po zpevněné místní komunikaci (ul. Východní). Okolní zástavba je smíšená zahrádkářskými chatami a obytná převážně rodinnými domy. Terén je téměř rovinatý. Podle platného územního plánu je oceňovaná stavba včetně s ní užívaných pozemků (jiného vlastníka) ve funkční ploše rekreace a navazuje na funkční plochu pro výstavbu rodinných domů. Nemovitost je napojená na veř. rozvod elektřiny. Kanalizace, vodovod ani plynovod v místě není dostupný. Oceňovaná stavba je zahrádkářská chata umístěná na severozápadním rohu zahrádkářské osady "Velká". Je zděná, přízemní, plně podsklepená, obdélníkového půdorysu o zast. ploše 3,98 x 4,13 m, výška od terénu ke hřebenu střechy 2,9 m, bez podkroví, se sedlovou střechou a vlnitou eternitovou krytinou. Má jednu místnost bez možnosti vytápění. Je provedená elektroinstalace; instalace vody a kanalizace nejsou (nejsou inženýrské sítě - v osadě je pouze rozvod užitkové vody ze společných studní). Zastavěná plocha: 16 m 2 Konstrukční provedení a vybavení chaty je podstandardní. Celkový stav odpovídá zhoršené údržbě. Příslušenství - přistavěný malý sklad a sklípek, venkovní úpravy (elektropřípojka). Pozemky: nejsou ve vlastnictví povinného Charakteristika obce: Město Pardubice cca obyv. sídlo Krajského úřadu Dopravní dostupnost: silnice I. tř., vlak, autobus; až k chatě po zpevněné místní komunikaci Inž. sítě v místě dostupné: elektřina Pracovní příležitosti: dobré Infrastruktura: veškerá infrastruktura krajského města Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): zahrádkářská chata, 1/1 Konstrukční řešení budovy: zděná stavba, sedlová střecha s vlnitou eternitovou krytinou, bez možnosti vytápění Parametry stavby: zastavěná plocha 16 m 2 Kvalita stavby: podprůměrný technický stav, zhoršená údržba, podstandardní vybavení Příslušenství: přistavěný malý sklad a sklípek, venkovní úpravy (elektropřípojka). Pozemky: nejsou ve vlastnictví povinného Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, nevázne na oceňované stavbě žádná závada typu věcného břemene.

4 strana 4 Stavba je umístěná na cizím pozemku (parc. č. st. 1470) a současně se stavbou je užívána jako zahrada též část cizího pozemku (parc. č. 95/1) - oba tyto cizí pozemky jsou zapsané na LV č Majitel chaty nedoložil žádný právní vztah k těmto cizím užívaným pozemkům (např. nájemní smlouvu a pod.) Nemovitost není pronajatá - nájemní smlouva nebyla předložena. Vlastník (dle výpisu z KN): Šetina František, Pražská Třída 8/66, Kukleny, Hradec Králové Pozitivní faktory: + umístění v rámci města Pardubice Negativní faktory: - nevyřešený právní vztah k zastavěnému pozemku i k pozemku užívanému jako zahrada - umístění v zahrádkářské osadě - chybějící inž. sítě - podprůměrný technický stav, zhoršená údržba, podstandardní vybavení - v současné době nižší poptávka po obdobných nemovitostech C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za tímto účelem jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen. Po provedeném rozboru a porovnání s úrovní obvyklých cen stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti takto: Katastrální území Pardubičky: jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st bez pozemků (pozemek jiného vlastníka LV č. 5460), s příslušenstvím a součástmi: obvyklá cena nemovitosti

5 strana 5 Porovnávaný objekt è. C POR cena porovnávaného objektu (Kè) K Z zdroj K POR OC cena oceòovaného obj. odvozená z porovnávaného (Kè) Celkem prùmìr LEGENDA: K Z (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny K Z = až 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi K POR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x K Z / K POR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ,- Kč

6 strana 6 D. ZÁVĚR I. obvyklá cena nemovitosti Nemovitost List vlastnictví č k.ú. Pardubičky jiná stavba bez čp/če na poz. parc. č. st bez pozemků, s příslušenstvím a součástmi: Obvyklá cena (Kč) Celkem slovy: padesátdva-tisíce korun českých II. obvyklá cena závad a práv - nebyly zjištěny ani zadány -- V Havlíčkově Brodě dne

7 strana 7 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 929/3/14 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel./t-mobile: barta.milan@seznam.cz PŘÍLOHY fotodokumentace strana 8-9 porovnávané nemovitosti strana 10-12

8 strana 8

9 strana 9

10 Prodej, chata, 50 m² Sreality.cz 1 z :55 Nejnavštvovanjší realitní server, máme aktuálních nabídek Prodej, chata, 50 m² Celková cena: Adresa: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Stav objektu: Vlastnictví: Typ domu: Plocha užitná: Plocha podlahová: Plocha pozemku: Voda: Místní zdroj Elektina: 230V Doprava: MHD K za nemovitost + provize RK Spojovací, Lázn Bohdane Montovaná Dobrý Osobní Patrový 50 m 2 20 m m 2 Popis: Prodej chatky v zahrádkáské kolonii U Jiího, s evidenním íslem, v KÚ Lázn Bohdane. Chatka v osobním vlastnictví je pvodní, ásten podsklepená, pouze s údržbou stechy, vlastní studna, zavedena elektina. Pozemek o rozloze 400 m², je ve vlastnictví eského zahrádkáského svazu a pronajímá se za roní nájemné ve výši dva tisíce korun. Na pozemku jsou ovocné stromy, rybízy a zahrada se záhony. Zavít Poloha na map je pouze orientaní. Poloha zadaná inzerentem je ulice. V okolí nemovitosti najdete Bus MHD: autobusová zastávka Lázn Bohdane, aut. nádr. 420 m Bankomat: Bankomat eské spoitelny 560 m Pošta: eská pošta, s.p. 700 m Lékárna: Lékárna Na Lužci 510 m Sportovišt: Hišt Na Lužci 340 m Restaurace: Hospdka Bílá Vrána 530 m Kontaktovat prodejce Píhodová Ivana Mobil: callcentrum@realityiq.cz Dotaz prodejci Realitní kancelá Reality IQ, a.s. 28. íjna 1584/281, Ostrava

11 Prodej, chata, 390 m² Sreality.cz 1 z :55 Nejnavštvovanjší realitní server, máme aktuálních nabídek Poloha na map je pouze orientaní. Poloha zadaná inzerentem je msto. Prodej, chata, 390 m² Celková cena: Adresa: Pardubice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Vlastnictví: Umístní objektu: Typ domu: Podlaží poet: Plocha zastavná: Plocha užitná: Plocha podlahová: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Sklep: Voda: Místní zdroj Topení: Jiné Elektina: 230V, 400V Doprava: MHD Zaízeno: K za nemovitost vetn provize Dnes Smíšená Dobrý Samostatný Osobní Klidná ást obce Pízemní 1 9 m m 2 9 m m m 2 6 m 2 ásten Popis: Prodej devné chatky Pardubice - Jesniánky. Chatka 9 m2 je v osobním vlastnictví na pronajatém pozemku, je zaízená a ásten podsklepená 6 m2. K chatce náleží klna s elektrickou sekakou a drobným náadím. Vlastní elektromr. Na zahrad je skleník, vzrostlé ovocné stromy. Vrtaná vlastní studna na užitkovou vodu. V tsné blízkosti pitná voda. Dostupnost MHD u vchodu do kolonie. Volná ihned. Zavít Kontaktovat prodejce Zákaznická linka Telefon: Mobil: info@mmreality.cz Dotaz prodejci M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha

12 Prodej, chata, 362 m² Sreality.cz 1 z :57 Nejnavštvovanjší realitní server, máme aktuálních nabídek Poloha na map je pouze orientaní. Poloha zadaná inzerentem je ulice. V okolí nemovitosti najdete Prodej, chata, 362 m² Celková cena: Adresa: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Vlastnictví: Umístní objektu: Typ domu: Podlaží poet: Plocha zastavná: Plocha užitná: Plocha podlahová: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Sklep: Voda: Místní zdroj Topení: Jiné Elektina: 120V, 230V, 400V Doprava: MHD Zaízeno: K za nemovitost vetn provize Na Záboí, Zelené Pedmstí Smíšená Velmi dobrý Samostatný Osobní Klidná ást obce Pízemní 2 vetn 1 podzemního 20 m m 2 20 m m m 2 10 m 2 ásten Popis: Prodej devné podsklepené chaty v zahrádkáské kolonii Pardubice - Jesniánky. Chata je pízemní 20 m2, na pronajatém pozemku o rozloze 362 m2. Chata má novou zateplenou stechu a okapy. Na zahrad je osm ovocných strom, zavedená elektina, studna s erpadlem a elektrická sekaka. Pitná voda 50 m od chaty. Orientace zahrady východ a západ. Dostupnost MHD u východu ze zahrádkáské kolonie. Zavít Bus MHD: autobusová zastávka Kpt. Nálepky 260 m Vlak: vlaková stanice Pardubice závodišt m Bankomat: Bankomat SOB 600 m Pošta: eská pošta, s.p. 610 m Lékárna: Lékárna Na Višovce 910 m Sportovišt: Softball Pardubice 850 m Restaurace: Hospdka U Zeleného stromu 510 m Kontaktovat prodejce Zákaznická linka Telefon: Mobil: info@mmreality.cz Dotaz prodejci M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha