Znalecký posudek. o ceně nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 876/5/13 o ceně nemovitosti okres Havlíčkův Brod, obec a katastrální území Havlíčkův Brod list vlastnictví č. 754 rodinný dům Chotěbořská čp Účel posudku: exekuce prodejem nemovitostí č.j. 102 EX 00300/12 Posudek vyžádal: Soudní exekutor Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo nám Ostrava Posudek obsahuje: 22 stran včetně obálky a příloh Posudek se předává ve 2 vyhotoveních. Posudek vyhotoven dne: Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel.: mobil: barta.milan@seznam.cz

2 strana 2 A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v okrese Havlíčkův Brod, obci a katastrálním území Havlíčkův Brod, zapsané na listu vlastnictví č. 754 jako rodinný dům Havlíčkův Brod čp (ulice Chotěbořská) na parc. č. st. 630 a pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada). K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava, č.j. 102 EX 00300/ ze dne Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je FIXCREDIT MONEY s.r.o., IČ , sídlo Poděbradova 909/41, Ostrava, zast. advokát JUDr. Petr Langer PhD., LL.M., Podružkova 11/1683, Ostrava - Poruba. Povinným je vlastník nemovitostí Jana Zápotočná, bytem Chotěbořská 2110, Havlíčkův Brod. Úkolem je stanovit cenu podle platného cenového předpisu (úřední cenu) a obvyklou cenu předmětných nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství, a práva a závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozd. předpisů (dále jen "zákon" a "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 754 pro katastrálním území Havlíčkův Brod, ze dne , zástavní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne , rozhodnutí o přípustnosti stavby přístavby a nástavby ze dne , vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1969, rozhodnutí o přípustnosti stavby - změna projektu nástavby rod. domku a stavby garáže ze dne , vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1971, povolení k trvalému užívání přístavby rod. domku a stavby garáže a dílny ze dne , vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1971, stavební povolení přístavby patra rod. domku ze dne , vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./le/87/285, kolaudační rozhodnutí přístavby patra rod. domku ze dne , vydal MěÚ v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./19/92/ji, sdělení k ohlášení udržovacích prací na stavbě rod. dům ze dne , vydal MěÚ v Havlíčkově Brodě pod č.j. ST.529/99/Led, projektová dokumentace Stavební úpravy RD ověřená ve stavebním řízení dne pod č.j. ST/2059/03, vypracoval Projekt plus s.r.o., Havlíčkův Brod, projektová dokumentace Návrh garáže, vypracoval Projektové a výrobní družstvo Liberec v r. 1971, projektová dokumentace přístavby a nástavby ověřená ve stavebním řízení dne pod č.j. výst/1969, projektová dokumentace Přístavba části patra rod. domku ověřená ve stavebním řízení dne pod č.j. výst./le/87/285, katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Městském úřadu Havlíčkův Brod,

3 strana 3 vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření bylo provedeno dne znalcem osobně za účasti Jany Zápotočné, bytem v oceňované nemovitosti. B. POPIS - NÁLEZ Rodinný dům Havlíčkův Brod čp na pozemku parc. č. st. 630 a pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a součástmi: Oceňované nemovitosti tvoří jednotný funkční celek a jsou umístěné v severní části zastavěného území okresního města Havlíčkův Brod při ulici Chotěbořská. Přístup přímo do domu je možný od nájezdu k ulici Chotěbořská; do garáže a na zahradu parc. č. 1026/3 je možný příjezd z ulice Brigádnická. Okolní zástavba je smíšená obytná a občanské vybavení - ve vzdál. cca 70 m je samoobsluha, přes ulici Chotěbořská jsou skleníky. Terén je mírně svažitý směrem východním. Nemovitost je napojená na inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Hlavní stavba - rodinný dům Havlíčkův Brod čp je řadový rodinný dům umístěný uvnitř řady, který obsahuje 2 byty se společným vchodem. Původní část domu je určitě starší než 80 let a postupem času prošel řadou stavebních úprav, z nichž nejvýznamnější byly dokončeny v r (přístavba a nástavba, podsklepení), v r (přístavba patra) a v r (přístavba patra). Dům je zděný, patrový s částečným podsklepením, se střechou v mírném spádu neumožňující zřízení podkroví. Venkovní omítka je břízolitová a hladká, keramické venkovní obklady soklu, stropy jsou rovné, podlahy betonové s povlaky (PVC, koberec, resp. plovoucí), příp. dlažba; okna jsou dřevěná dvojitá špaletová příp. plastová s izolačními skly; rozvod teplé i studené vody, ohřev vody v plynové karmě příp. v kombinovaném kotli ÚT; vytápění 2x plynový kotel; sociální zařízení 2x - vana, sprcha, umyvadlo, splachovací záchod; vybavení kuchyní 2x - el. příp. kombinovaný sporák, kuchyňská linka. V podzemním podlaží jsou 2 sklepní místnosti a kotelna. V přízemí je vstupní chodba, kuchyň, 3 obytné místnosti, koupelna, záchod a spíž. V patře je kuchyň, 3 obytné místnosti, koupelna se záchodem. Konstrukční provedení a vybavení domu je standardní. Stavba je v průměrném technickém stavu při běžné údržbě. Zastavěná plocha domu 128 m 2, obestavěný prostor celkem 976 m 3 (z toho 302 m 3 původní stavba, 521 m 3 z r. 1971, 62 m 3 z r a 92 m 3 z r. 2004) Příslušenství: a/ garáž s dílnou a skladem - přistavěné od severu k rodinnému domu v r. 1971, přízemní, zděné s pultovou střechou, zastavěná plocha 68 m 2, obestavěný prostor celkem 170 m 3 ; b/ venkovní úpravy - přípojky na inženýrské sítě, zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky, venkovní schody, (bazén umístěný na zahradě není zabudovaný - není součástí nemovitosti).

4 strana 4 Oceňované pozemky - parc. č. st. 630 je zvětšiny zastavěný rodinným domem, zbytek tvoří vnitřní dvůr, parc. č. 1026/3 je zčásti zastavěný garáží s dílnou, zbytek je volná zahrada. Trvalé porosty rostoucí na parc. č. 1026/3 jsou běžné ovocné a okrasné dřeviny. Charakteristika obce: okresní město Havlíčkův Brod cca obyv. obec s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem Dopravní dostupnost: silnice I. tř., vlak, autobus Inž. sítě v místě dostupné: elektřina, voda, kanalizace, plyn Pracovní příležitosti: omezené Infrastruktura: veškerá infrastruktura býv. okresního města Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): rodinný dům, 1/2 Počet bytů/velikost: 2 / 3+1 Konstrukční řešení budovy: zděná, střecha s mírným spádem, vytápění ústřední Parametry stavby: zast. plocha domu 128 m 2, obestavěný prostor 976 m 3 Stáří: původní část více než 80 let (31 % celkového obest. prostoru), část z r (54 %), část z r (6 %), část z r (9 %), Kvalita stavby: Konstrukční provedení a vybavení domu je standardní. Stavba je v průměrném technickém stavu při běžné údržbě. Příslušenství: garáž s dílnou a skladem a venkovní úpravy Pozemky: poz. parc. č. st. 630, zastavěná plocha a nádvoří 197 m 2 poz. parc. č. 1026/3, zahrada 373 m 2 celkem 570 m 2 Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, vázne na nemovitosti závada věcného břemene užívání. Nemovitost není pronajatá. Vlastník (dle výpisu z KN): Zápotočná Jana, Chotěbořská 2110, Havlíčkův Brod Pozitivní faktory: + 2 samostatně uživatelné byty zavedené inženýrské sítě Negativní faktory: - konstrukční provedení a vybavení v původní části domu je podstandardní - v současné době nižší poptávka po obdobných nemovitostech.

5 strana 5 C. OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU 1. Rodinný dům ( 26a vyhl): Nález: údaje jsou uvedeny v kap. B. Výměry: obestavěný prostor celkem: 976 m 3 Propočet ceny: Index trhu - příl.č. 18a, tab. č. 1 (I T ): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) è. Kvalitativní pásmo 1 Situace na dílèím (segmentu) trhu s nemovitostmi II Vlastnictví nemovitostí II Vliv právních vztahù na prodejnost (napø. prodej podílu, pronájem) - váznoucí zástavní práva a vìcné bøemeno T i II Celkem: Index trhu I T = 1 + sum(t i ) = 0.90 Index polohy - příl.č. 18a, tab. č. 6 (I P ): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) è. Kvalitativní pásmo 1 Poloha nemovitosti III Význam lokality II Okolní zástavba a āivotní prostøedí II Dopravní spojení II Parkovací moānosti v okolí II Obyvatelstvo II Zmìny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III Vlivy neuvedené II 0.00 Celkem: Index polohy I P = 1 + sum(p i ) = 0.97 Index konstrukce a vybavení - příl. č. 20a, tab. č. 2 (I V ): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) Kvalitativní è. pásmo 0 Typ stavby II B 1 Druh stavby II Provedení obvodových stìn III TloušAka obvodových stìn I Podlaānost II 0.01 P i V i

6 strana 6 5 Napojení na veøejné sítì (pøípojky) V Zpùsob vytápìní stavby III Základní pøíslušenství v RD III Ostatní vybavení RD I Venkovní úpravy II Vedlejší stavby tvoøící pøíslušenství k RD II Pozemky ve funkèním celku se stavbou II Kritérium jinde neuvedené III Stavebnì technický stav II - D 0.74 Celkem (V 1 aā V 12 )): 0.03 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + sum(v 1 aā V 12 )) * V 13 = 0.76 Cena rodinného domu: OP (m 3 ) Základní cena: ZC dle pøíl. è. 20a tab. è. 1 (Kè/m 3 ) Index trhu (I T ) 0.90 Index polohy (I P ) 0.97 Index konstrukce a vybavení (I V ) 0.76 Index cenového porovnání (I = I T * I P * I V ) 0.66 Základní cena upravená: ZCU = ZC * I Rodinný dùm (Kè) (OP * ZCU) Pozn. Cena rodinného domu zahrnuje i cenu venkovních úprav - 26a, odst. 4 vyhl. 2. Garáž s dílnou a skladem ( 24 vyhl): Nález: údaje jsou uvedeny v kap. B. Výměry: obestavěný prostor celkem: 169,7 m 3 Propočet ceny: Index trhu (I T ): 0,900 Index polohy (I P ): 0,970 (oba indexy stanoveny shodně podle rodinného domu) Index konstrukce a vybavení - příl.č. 18, tab. č. 2 (I V ): Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní) Kvalitativní è. pásmo 0 Typ stavby II B 1 Druh stavby I Konstrukce II Technické vybavení II Pøíslušenství - venk. úpravy II V i

7 strana 7 5 Kritérium jinde neuvedené III Stavebnì technický stav III-C 0.68 Celkem (V 1 aā V 6 )): Index konstrukce a vybavení I V = (1 + sum(v 1 aā V 6 )) * V 7 = 0.65 Cena : OP (m 3 ) Základní cena: ZC dle pøíl. è. 18 tab. è. 1 (Kè/m 3 ) Index trhu (I T ) 0.90 Index polohy (I P ) 0.97 Index konstrukce a vybavení (I V ) 0.65 Index cenového porovnání (I = I T * I P * I V ) 0.57 Základní cena upravená: ZCU = ZC * I Garáā s dílnou a skladem (Kè) (OP * ZCU) Pozemky ( 28 a násl. vyhl): Nález a výměry: Cenová mapa není. Přehled oceňovaných pozemků a jejich výměry jsou uvedeny v následující tabulce. Propočet ceny: stavební pozemky ( 28/1-i vyhl): jedná se o město se sídlem býv. okresního úřadu, základní cena: 400,00 Kč/m 2, úprava ceny podle přílohy č. 21 vyhl: pol. č zast. území k.ú. sídelní části města +42 % pol. č je možnost napojení na plyn +10 % K i = 2,146; K p = 1,070 Upravená cena stavebního pozemku: 400,00 * (1 + 42/100) * (1 + 10/100) * 2,146 * 1,070 = 1434,68 /m 2 pozemky ve funkčním celku: 0,40 * 1434,68 = 573,87 Kč/m 2 Poz. p. è. druh pozemku st. 630, zastavìná plocha Výmìra vyuāití Základní m 2 cena Kè/m Havlíèkùv Brod è.p. 2110, rod. dùm Upravená cena Kè/m 2 Cena pozemku Kè (resp. èásti) /3, zahrada Pozemky celkem: Trvalé porosty ( 42 vyhl): smíšené trvalé porosty ( 42, odst. 5) rostoucí na poz. parc. č. 1026/3. Cena je stanovena v procentní výši ze zjištěné ceny pozemku.

8 strana 8 pokryvná plocha (m 2 ) cena pozemku (Kè/m 2 ) koeficient ceny trvalých porostù 0.07 Trvalé porosty (Kè) Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu: poř. č. - nemovitost Cena (Kč) 1. Rodinný dům Garáž Pozemky Trvalé porosty celkem po zaokrouhlení Slovy: třimiliony-stošedesátdvatisíce-devětsetšedesát korun českých. D. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen. Po provedeném rozboru a porovnání s úrovní obvyklých cen stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti takto:

9 strana 9 I. obvyklá cena nemovitosti Rodinný dům Havlíčkův Brod čp na pozemku parc. č. st. 630 a pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a součástmi: Porovnávaný objekt è. C POR cena porovnávaného objektu (Kè) K Z zdroj K POR OC cena oceòovaného obj. odvozená z porovnávaného (Kè) Celkem prùmìr LEGENDA: K Z (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny K Z = až 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi K POR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x K Z / K POR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na ,- Kč

10 strana 10 II. obvyklá cena závad na nemovitosti váznoucích Podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno užívání na dobu 12 let od uzavření smlouvy ( ). Oprávněnou z věcného břemene je firma FIXCREDIT MONEY s.r.o., IČ , sídlo Poděbradova 909/41, Ostrava, tedy tatáž firma jako oprávněná v exekučním řízení. Věcné břemeno vzniklo na základě čl. VI. zástavní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene uzavřené dne na dobu 12-ti let od uzavření, oprávněný z věcného břemene má právo užívat předmětné nemovitosti, věcné břemeno je zřízeno úplatně za jednorázovou odměnu 100,- Kč. Ocenění závady: formálně jde sice o věcné břemeno, obsahově však zjevně slouží k zajištění pohledávky, není ani fakticky využíváno a má spíše spekulativní účel, jeho cena je tedy nulová.

11 strana 11 D. ZÁVĚR Nemovitost I. obvyklá cena nemovitosti List vlastnictví č. 754 v k.ú. Havlíčkův Brod: - rodinný dům Havlíčkův Brod čp na pozemku parc. č. st pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a součástmi: vše s příslušenstvím a součástmi: Obvyklá cena (Kč) Celkem Slovy: třimiliony korun českých II. obvyklá cena závad na nemovitosti váznoucích Věcné břemeno užívání 0,- Kč slovy: nula korun českých V Havlíčkově Brodě dne

12 strana 12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 876/5/13 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná Havlíčkův Brod tel. T- mobile barta.milan@seznam.cz PŘÍLOHY fotodokumentace strana porovnávané nemovitosti strana zástavní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene strana katastrální mapa strana 22

13 strana 13

14 strana 14

15

16

17

18

19

20

21

22