Znalecký posudek č /15

Transkript

1 Znalecký posudek č /15 O obvyklé ceně nemovité věci - nebytové jednotky (garáž) č. 9997/3 v budově č.e na pozemku parc.č. 692/2, v obci Praha, Katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: Mgr. Šárka Mixová insolvenční správce Štěpánská Praha 1 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby insolvenčního řízení, č.j. MSPH 94 INS 431/2015 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarz@seznam.cz Posudek obsahuje 12 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - nebytové jednotky (garáž) č. 9997/3 v budově č. e na pozemku parc. č. 692/2, v obci Praha, katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č , 2425 ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne Kopie katastrální mapy - zdroj: - Informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Praha Obec: Praha Katastrální území: Libeň [730891] List vlastnictví číslo: LV 11859,2425, 7877 Vlastníci: Klas Jiří S.K. Neumanna 2008/ Praha 8 - Libeň 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. 6. Celkový popis nemovitých věcí Předmětem ocenění je nebytové jednotky (garáž) č. 9997/3 v budově č. e na pozemku parc. č. 692/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 92 m 2, v obci Praha, katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Garáž č. 9997/3 byla postavena dle sdělení vlastníka v sedmdesátých letech. Objekt je zděný, podlahy betonové, vnitřní omítka štuková. Do garáže je přivedena elektřina. Nachází se v zanedbaném stavu.

3 3 7. Obsah posudku I. Pozemek a) pozemek parc. č. 692/2 II. Garáž a) garáž č. 9997/3

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,01 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,990 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

5 5 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,090 i = 2 a) Garáž 37 Nebytová jednotka (garáž) č. 9997/3 se nachází v budově č. e na pozemku parc. č. 692/2. Garáž byla postavena kolem roku 1970, podlahy betonové, omítky štukové hladké, přivedena elektřina. Garáž je v zanedbaném stavu. Podlaží: garáž Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 18,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): garáž 3,00 18 = 54,00 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 680, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 45 Koeficient pro úpravu (s): 0,775 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 6 ): 0,639 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 712,52 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,990 Index polohy (I P ): 1,090 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 54, ,52 0,990 1,090 = ,94 Kč

6 6 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 20 / 100 Cena po úpravě: = ,19 Kč Garáž zjištěná cena: ,19 Kč b) Pozemky 2 Pozemek parc.č. 692/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 92 m 2. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 692/2 zastavěná plocha a nádvoří , , Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 25 Cena po úpravě: = 9 200, Kč Pozemky zjištěná cena: 9 200, Kč

7 7 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Garáž ,19 Kč b) Pozemky 9 200, Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,19 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Garáž ,19 Kč b) Pozemky 9 200, Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,19 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč. Cena slovy: Dvacetdevěttisícjednostošedesát Kč.

8 8 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

9 9 Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí. Popis oceňované garáže: Popis: Garáž ve zhoršeném stavu Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 45let Stav objektu Zhoršený Počet podlaží 1 Svislé nosné Zděné konstr. Užitná plocha 18 m 2 Zastavěná plocha 18 m 2 Jiné příslušenství Není Přípojky Do garáže přivedena elektřina Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Garáž v obci Praha 9 - Černý most Popis: Garáž v dobrém stavu Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 40 let Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Svislé nosné konstr. Panelové Počet PP 0 Zastavěná plocha 18 m 2 Užitná plocha 18 m 2 Jiné příslušenství Není Příjezdová cesta Po zpevněné Přípojky Neuvedeno komunikaci , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,98 Celkový koeficient: 0,93 Přepočtená standardní cena , Kč

10 10 Objekt č. 2: Garáž v obci Praha - Libeň Popis: Garáž v dobrém stavu Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 38 Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Svislé nosné konstr. Zděná Počet PP 0 Zastavěná plocha 18 m 2 Užitná plocha 15 m 2 Jiné příslušenství Není Příjezdová cesta Po zpevněné Přípojky Neuvedeno komunikaci , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,98 Celkový koeficient: 0,98 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 3: Garáž v obci Praha 9 - Běchovice Popis: Bytová jednotka v udržovaném stavu. Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 50 let Stav objektu Zhoršený Počet NP 1 Svislé nosné konstr. Zděná Počet PP 0 Zastavěná plocha 18 m 2 Užitná plocha 18 m 2 Jiné příslušenství Není Příjezdová cesta Po nezpevněné Přípojky Bez přípojek komunikaci , Kč 8 278, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena 7 450, Kč

11 11 Objekt č. 4: Garáž v obci Praha Popis: Garáž v dobrém stavu. Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 20 let Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Svislé nosné konstr. Zděná Počet PP 0 Zastavěná plocha 18 m 2 Užitná plocha 18 m 2 Jiné příslušenství Není Příjezdová cesta Po zpevněné Přípojky Neuvedeno komunikaci , Kč 7 222, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,98 Celkový koeficient: 0,93 Přepočtená standardní cena 6 715, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy garáže je stanovena ve výši 9 000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši ,- Kč. Za tuto cenu by byla garáž č. 9997/3, dle LV 11859, 2425, 7877 v obci Praha, k.ú. Libeň, běžně prodejná. Obvyklá cena: ,- Kč. Cena slovy: Jednostošedesáttisíc Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

12 12 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz