ZNALECKÝ POSUDEK. č. 5579/23/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 5579/23/13 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/ v obci Lázně Kynžvart, okres Cheb Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek telefon: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/ v obci Lázně Kynžvart, okres Cheb dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/ Adresa předmětu ocenění: Polní 368, 369, Lázně Kynžvart Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Lázně Kynžvart Katastrální území: Lázně Kynžvart Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 38,5735 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f): ZC = C p * 3,0 = 115,72 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 637 k.ú. Lázně Kynžvart ze dne výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 542 k.ú. Lázně Kynžvart ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - údaje o bytové jednotce poskytnuté předsedou společenství vlastníků jednotek p. Vrzalem - údaje o velikosti místností jednotky z prohlášení vlastníka - skutečnosti zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Lázně Kynžvart z listu vlastnictví č. 637 ze dne jsou vlastníky bytu č. 369/9 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích (st.p.č. 562 o výměře 250 m 2, st.p.č. 563 o výměře 243 m 2, st.p.č. 564 o výměře 243 m 2 ) o velikosti podílu 3202/ : SJM Dlugoš Vladimír a Dlugošová Olga, Polní 369, Lázně Kynžvart. 6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníků, nebyla umožněna prohlídka bytu, znalecký posudek je proveden na základě prohlídky domu a informací získaných od vlastníků sousedních jednotek a předsedy společenství vlastníků

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňována je bytová jednotka č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. č.p. 368, 369, 370 a pozemcích (st.p.č. 562 o výměře 250 m 2, st.p.č. 563 o výměře 243 m 2, st.p.č. 564 o výměře 243 m 2 ) o velikosti podílu 3202/ situovaná v ulici Polní v obci Lázně Kynžvart umístěná ve 3.NP budovy č.p. 368, 369, 370 v sekci označené č.p Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace. V blízkosti budovy je občanská vybavenost (škola, školka, obchody, ordinace lékaře, restaurace, autobusová zastávka a vlakové nádraží). 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. Znalecký posudek B.1. Stanovení zjištěné ceny Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 369/9 Popis: Oceňovaný byt je umístěn ve 3.NP typového bytového domu č.p. 368, 369, 370 v sekci č.p Byt obsahuje dle údajů v prohlášení vlastníka kuchyň, 3x pokoj, předsíň, koupelnu, WC, lodžii a sklepní kóji v 1.PP. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha plochá s živičnou krytinou, fasádní zateplovací plášť, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, ohřev vody mimo objekt, rozvod STA, hydranty, zvonky. Předpokládané vybavení bytu : Omítky štukové, dveře hladké a prosklené, okna plastová, topení ústřední, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení standardní (umyvadlo, sprchový kout, WC), podlahy z PVC, z dlažeb, zděné jádro. Dům je užíván dle sdělení předsedy společenství vlastníků od roku 1986, byt byl rekonstruován v letech Současný stavebnětechnický stav jednotky není možno zjistit, je předpoklad opotřebení konstrukcí a vybavení, je provedeno snížení ceny

4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: St.p.č. 562 k.ú. Lázně Kynžvart Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 2 vyhlášky. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 115,72 1,00 2,1310 0, ,00 218,31 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební ,00 218, ,50 Stavební pozemek - celkem ,50 St.p.č. 562 k.ú. Lázně Kynžvart - zjištěná cena = ,50 Kč St.p.č. 563 k.ú. Lázně Kynžvart Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 2 vyhlášky. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k - 4 -

5 jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 115,72 1,00 2,1310 0, ,00 218,31 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební ,00 218, ,33 Stavební pozemek - celkem ,33 St.p.č. 563 k.ú. Lázně Kynžvart - zjištěná cena = ,33 Kč St.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart Popis: Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 2 vyhlášky. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava základní ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 115,72 1,00 2,1310 0, ,00 218,31-5 -

6 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební ,00 218, ,33 Stavební pozemek - celkem ,33 St.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart - zjištěná cena = ,33 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: St.p.č. 562 k.ú. Lázně Kynžvart = ,50 Kč St.p.č. 563 k.ú. Lázně Kynžvart = ,33 Kč St.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart = ,33 Kč ,16 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,16 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: do obyvatel Stáří stavby: 27 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně : 11,10 m 2 pokoj : 16,20 m 2 pokoj : 12,00 m 2 pokoj : 12,00 m 2 předsíň: 12,80 m 2 koupelna: 2,60 m 2 WC: 0,90 m 2 lodžie: 4,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: 3,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,20 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,60 m 2 * 0,10 = 0,36 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 72,56 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00-6 -

7 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Nebyla I -0,10 umožněna prohlídka bytu, dle získaných informací je byt po rekonstrukci provedené v letech Ke dni ocenění je předpokládáno opotřebení rekonstruovaných konstrukcí, z tohoto důvodu je provedeno snížení ceny. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 27 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,90 = 0,879 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,040 i = 1 Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00-7 -

8 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,879 * 1,040 * 0,900 = 0,823 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,823 = ,60 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,60 Kč/m 2 * 72,56 m 2 = ,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,16 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,16 Kč * / = 5 144,85 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,85 Kč Byt č. 369/9 - zjištěná cena = ,03 Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti : Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Byt 3+1 Byt 3+1 v obci Lázně Kynžvart v Kč Nabídka RK REINDL REAL ulici Polní, 75 m 2, 5. NP, (15.333,- Kč/m 2 ) ESTATE, s.r.o. panelová budova, byt po celkové rekonstrukci Byt 3+1 Byt 2+1 Byt 3+1 v obci Lázně Kynžvart v ulici Luční, 85 m2, 2. NP, byt průměrně udržovaný ve zděném domě Byt 2+1 v obci Lázně Kynžvart v ulici Krátká, 65 m2, 4. NP, plastová okna, byt udržovaný, budova bez výtahu, zateplená Kč (9.411,- Kč/m 2 ) Kč (12.092,- Kč/m 2 ) Nabídka RK M&M reality holding, a.s. Nabídka RK RAZKA s.r.o - 8 -

9 Byt 2+1 Byt 2+1 v obci Lázně Kynžvart v ulici 5.května, 53 m2, 1. NP, plastová okna, byt udržovaný po částečné rekonstrukci, budova bez výtahu, zateplená Kč (12.170,- Kč/m 2 ) Nabídka RK M&M reality holding, a.s. V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi je předpoklad pro případný prodej snížení nabídkových cen o 10 až 15 %. Na základě této skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na cca ,- Kč/m 2 započitatelné plochy bytu, přičemž plochy lodžie a sklepní kóje jsou započítány 1/2. Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, předpokládanému stavebnětechnickému stavu bytu s rizikem opotřebení konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č. 369/9 s podílem na společných částech domu č.p. 368, 369, 370 a pozemcích st.p.č. 562, st.p.č. 563 a st.p.č. 564 k.ú. Lázně Kynžvart o velikosti podílu 3202/ v obci Lázně Kynžvart, okres Cheb na ,- Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 369/ ,- Kč a) Ocenění staveb celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmsetpadesáttřitisícdevětsetčtyřicet Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: sedmsetpadesátpěttisíc Kč V Nejdku Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5579/23/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 637 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 542 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -