ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4/757/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4/757/2014 O ceně nemovitostí zapsaných na LV 9343, k.ú. Příbram a na LV 435, k.ú Milín včetně pozemků, obec Příbram a obec Milín, okres Příbram Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Vít Novozámecký, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - Město Bratislavská Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny na základě usnesení Exekutorského úřadu Brno - Město č.j. 056 EX 4753/ Ing. Jiří Karpíšek Mariánské údolí Příbram II telefon: jirkakarpisek@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Příbrami

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitostí včetně jednotlivých práv a závad, které jsou s výše uvedenými nemovitostmi spojená ke dni vydání usnesení exekutora. 2. Základní informace 1.LV Příbram Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Riegrova Příbram II Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 2.LV Milín Název předmětu ocenění: Pozemek s garáží Adresa předmětu ocenění: Milín Milín Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Milín Katastrální území: Milín Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 495,35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a v bytě paní Jakobové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 435, kú. Milín ze dne výpis z katastru nemovitostí LV 9343, kú. Příbram ze dne zjištění a měření na místě samém- usnesení Exekutorského úřadu Brno - Město č.j. 056 EX 4753/ exekuční příkaz čj. 056 EX 4753/ exekuční příkaz čj. 056 EX 4753/

3 - usnesení o opravě exekučního příkazu čj. 056 EX 4753/ kopie katastrálních map 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Ocenění bylo provedeno na základě měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost v kú Milín je pozemkem pro řadovou garáž a na ní řadová garáž nezapsaná do katastru nemovitostí. Je umístěna v západní části obce Milín s přístupem po místní komunikaci. Garáž je umístěna jako čtvrtá v řadě v pořadí od konce zástavby obce. Nemovitost v kú Příbram je bytovou jednotkou umístěnou č. 57 v 6. nadzemním podlaží bytového 11.podlažního domu čp.73 v Příbrami I, Riegrově ulici postaveném na pozemku parc.710/6 v katastrálním území Příbram, obec Příbram, okres Příbram. Přístup do domu je z chodníku procházejícího před domem. 8. Obsah znaleckého posudku LV Příbram 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka LV Milín 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Řadová garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Milín B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV Příbram 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 3 -

4 Bytová jednotka Jedná se o byt v šesté podlaží podlaží věžového domu, který se skládá z jedné místnosti částečně rozdělené příčkou s malým kuchyňským koutem a lůžkovou částí o celkové výměře 15,6 m 2. Součástí bytu je WC se sprchou. Bytový dům je v provedení železobetonový skelet se zateplením jižního a severního průčelí, stropy rovné. Střecha je rovná opatřená těžkými asfaltovými pásy. Klempířské prvky pozinkované. Omítka je tenkovrstvá, schodiště teracové, okna jsou zdvojená, plastová. Dveře jsou dřevěné hladké, podlahy dlažba, PVC. Vytápění je teplovodní centrální s radiátory. Ohřev teplé vody centrální. Elektrický sporák. Stavebně technický stav oceňovaného bytu je velmi zanedbaný.. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P,000 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,930 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00-4 -

5 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,937 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,82 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 710/6 203, , ,46 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,46 - zjištěná cena = ,46 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích = ,46Kč ,46 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,46 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění - 5 -

6 Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka: 15,6 * 1,00 = 15,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 15,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,473 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,

7 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,02 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,473 = 8 092,56 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 15,60 m 2 * 8 092,56 Kč/m 2 * 0,930 * 1,070= ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,46 Kč Spoluvlastnický podíl: 156 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,46 Kč * 156 / = 1 064,16 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,16 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,50 Kč LV Milín 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Řadová garáž Jedná se o zděnou řadovou garáž postavenou jako čtvrtá v řadě počítáno směrem od obce. Střecha je plochá opatřená krytou z těžkých asfaltových pásů. Klempířské konstrukce úplné pozinkované bez nátěru. Vnější omítka břizolitová, podlaha betonový potěr. Vrata dřevěná. Garáž - 7 -

8 byla postavena v roce Stavebně technický stav odpovídá běžnému opotřebení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 24 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 26): 1 901,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží garáž: 3,8*6,58 = 25,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška garáž: 25,00 m 2 2,53 m Obestavěný prostor garáž: (3,8*6,58)*(2,53) = 63,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 63,26 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 24 let: s = 1-0,005 * 24 = 0,880 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,880 = 0,818 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00-8 -

9 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II 0,00 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,800 6 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 901,- Kč/m 3 * 0,818 = 1 555,02 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 63,26 m 3 * 1 555,02 Kč/m 3 * 0,940 * 0,800= ,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,67 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Milín Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P,000 Index trhu s nemovitostmi 6-9 -

10 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III -0,03 více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,824 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,824 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,35 0, ,

11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 334/77 22,00 383, ,80 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 8 445,80 Pozemek Milín - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 8 445,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek Milín - zjištěná cena = 4 222,90 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV Příbram 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč LV Příbram celkem ,50 Kč LV Milín 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Řadová garáž ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Milín 4 222,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 4 222,90 Kč LV Milín celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč

12 D. ZÁVĚR: Na základě vlastních zkušeností se stanovením obvyklých cen ve vazbě na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi tohoto druhu stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ke dni Ve výši těchto hodnot byla cena konzultována s největšími realitními kancelářemi (reality Pintner) v regionu, dále byla porovnána s dalšími cenami včetně internetu a vlastní databáze znalce, a je při případném prodeji srovnatelné nemovitosti v této lokalitě reálně dosažitelná. a) Obvyklá cena nemovitostí: LV 9343 k.ú. Příbram ,- Kč, slovy: stodvacettisíc korun z toho podíl povinného... 1/1 : ,- Kč LV 435 k.ú. Milín ,- Kč, slovy: šedesátttisíc korun z toho podíl povinného...1/2: ,- Kč b) Cena práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitosti váznou nejsou V Příbrami Ing. Jiří Karpíšek Mariánské údolí Příbram II telefon: jirkakarpisek@gmail.com

13 - 13 -

14 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 976/82, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4/757/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. vyhl. 77/93 Sb