ZNALECKÝ POSUDEK. č. 191/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 191/12 o obvyklé ceně nemovitostí - bytu číslo 96/5 v domě č.p. 96 s garáží a příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 295, katastrální území Dírná, obec Dírná, okres Tábor a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 12169/09-73/Ku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytu číslo 96/5 v domě č.p. 96 s garáží a příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 295, katastrální území Dírná, obec Dírná, okres Tábor a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt číslo 96/5 s garáží Adresa předmětu ocenění: Dírná Dírná Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Dírná Katastrální území: Dírná Počet obyvatel: 450 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Trčkové, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 295, k.ú. Dírná - informace z nahlížení do katastru - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě prohlášení vlastníka ze dne Vlastnické a evidenční údaje Šťastná Jaroslava Dírná 96, Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šťastná Jaroslava Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka na místě samém

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází severozápadně od středu obce. Předmětem ocenění je bytová jednotka v 1. NP a garáž. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Bytový dům - je tvořen jedním vchodem a nachází se v zástavbě bytových domů. Bytový dům byl postaven v roce Dům je napojen na elektrickou energii, vodovod a kanalizaci. Bytový dům má dvě nadzemní podlaží a jednom podzemní podlaží, je průběžně udržovaný. Část s oceňovaným bytem a garáží je v původním stavu. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 494/2-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 494/2 Popis: Oceňovaný byt se nachází ve 1. nadzemním podlaží bytového domu. Součásti bytu je podle prohlášení vlastníka také garáž v 1. podzemním podlaží. Z tohoto důvodu je oceněna jako součást bytu. Vybavení bytu je standardní. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, plynu, elektroinstalace, kanalizace, ústředního topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). Součástí bytu je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, plynu, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S bytovou jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Byt je standardně vybaven, v původním stavu. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Popis: Pozemek je zastavěn stavbou. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: - 4 -

5 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1580 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a ,00 2,1580 0, ,65 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 56, ,25 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,25 Pozemek - zjištěná cena = ,25 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,25 Kč ,25 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,25 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, do obyvatel Stáří stavby: 27 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 10,00 m 2 pokoj: 19,40 m 2 pokoj: 8,00 m 2 pokoj: 8,60 m 2 pokoj: 12,00 m 2 koupelna: 2,90 m 2 WC: 1,00 m 2 předsíň: 13,00 m 2 lodžie: 4,34 m 2 garáž: 19,55 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 98,79 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 4,00 m 2-5 -

6 sklep: 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 6,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 98,79 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 6,00 m 2 x 0,10 = 0,60 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 99,39 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 27 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 10 x 0,90 = 0,661 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,940 i = 1-6 -

7 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,661 x 0,940 x 0,900 = 0,559 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 2 x 0,559 = 7 690,72 Kč/m 2 CP = CU x PP = 7 690,72 Kč/m 2 x 99,39 m 2 = ,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,66 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,25 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,25 Kč x / = 3 081,19 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,19 Kč Byt číslo 494/2 - zjištěná cena = ,85 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 494/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 494/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Sedmsetšedesátsedmtisícčtyřistašedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

9 Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, byt 4+1, 100 m2 Cena: Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Dírná Datum aktualizace: ID zakázky:

10 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Balkón: 4 m2 Sklep: 3 m2 Garáž: Ano Rok rekonstrukce: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Zařízeno: Ano Popis: Nabízíme byt 4+1 v OV s balkonem a garáží v klidné části obce Dírná. Byt se nachází v prvním patře dvoupatrového cihlového domu, obytná plocha činí 100 m2. Byt prošel v roce 2008 rekonstrukcí, mimo jiné částečně nová plastová okna. Po vstupu se ocitneme v chodbě, ze které se dále vchází do jednotlivých místností. K dispozici je kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. Po dohodě s majiteli je možné v bytě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará vlastní elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K bytu náleží garáž a sklepní kóje. Možnost přikoupení pozemků. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Popis vybavení: Dle dohody s majiteli. 2. Prodej, byt 4+1, 100 m2 Cena: Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: - cena k jednání! Adresa: Dírná

11 Datum aktualizace: ID zakázky: BT393704: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Popis: Reality klíč nabízí k prodeji byt 4+1 s balkonem a sklepem, v klidné obci Dírná, jenž se nachází 25km od Tábora a 2km od zámku Červená Lhota. Jedná se o byt v původním stavu, dvoje okna jsou vyměněna - plastová, zbylá v původním stavu. V koupelně se nachází vana, WC je samostatné. Byt se prodává s garáží, která se nachází v přízemí bytového domu. Doporučujeme zájemcům, jenž si přejí příjemné a klidné bydlení. 3. Prodej, byt 4+1, 78 m2 Cena: Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: SLEVA! Adresa: Lodhéřov Datum aktualizace: ID zakázky: CB12SF226 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 78 m2 Plocha podlahová: 78 m2 Plocha zahrady: 460 m2 Balkón: 3 m2-11 -

12 Garáž: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Exclusivně Vám nabízíme prodej zděného bytu 4+1/B, OV, 78m2, 2.patro, v obci Lodhéřov u Jindřichova Hradce. Původní udržovaný byt je napojen na obecní vodovod, kanalizaci a plyn s vlastním měřením spotřeby. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva s možností instalace plynového kotle, ohřev vody el. bojler. V domě nové stoupačky. K bytové jednotce náleží sklep, garáž pro dva automobily a oplocená zahrada u domu o výměře 460m2, vše také v OV. Obec Lodhéřov se nachází necelých 6 km od Jindřichova Hradce, kde je kompletní občanská vybavenost. Měsíční poplatky činí cca 1600,-Kč. Výhodná poloha bytu v klidné obci nedaleko J. Hradce s velkou zahradou a parkováním pro 2 vozy v garáži. Doporučujeme prohlídku. Volné od Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca ,- Kč. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šťastná Jaroslava Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Závady: Závady nebyly zjištěny, nemovitosti neužívá vlastník. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož

13 i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši slovy: Pětsettisíc Kč ,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 191/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.191/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -