Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 26/2015

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 26/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1327/1 v bytovém domě č.p. 1325, 1326, 1327 na pozemku parc.č. 2297, vč. podílu o velikosti 590/17992 na společných částech domu č.p. 1325, 1326, 1327 a na pozemku parc.č vše v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice, zapsáno na LV č. 3523, Postup při zpracování posudku: Povinní p. Jaroslav Hladík a p. Věra Hladíková se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili. Vstup do bytové jednotky umožnil syn povinných. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 5484/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1327/1 v bytovém domě č.p. 1325, 1326, 1327 na pozemku parc.č. 2297, vč. podílu o velikosti 590/17992 na společných částech domu č.p. 1325, 1326, 1327 a na pozemku parc.č vše v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice, zapsáno na LV č. 3523, Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: V Domkách Duchcov Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Duchcov Katastrální území: Duchcov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80-2 -

3 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 715,70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a syna povinných. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 4085, 3657; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od syna povinných, který byl přítomen místnímu šetření a umožnil vstup do oceňované bytové jednotky; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 1327/1 v bytovém domě č.p. 1325, 1326, 1327 na pozemku parc.č. 2297, vč. podílu o velikosti 590/17992 na společných částech domu č.p. 1325, 1326, 1327 a na pozemku parc.č vše v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice, zapsáno na LV č. 3523, Bytový dům č.p. 1325, 1326, se nachází v zastavěné části města Duchcov na ul. V Domkách. Jedná se o blok panelového bytového domu se třemi vchody. Objekt je postaven s jedním podzemním a 4-mi nadzemními podlažími, střecha je plochá. Stáří objektu je dle získaných informací cca 30 let. Dům je po revitalizaci - zateplení, oprava střešní krytiny a klempířských prvků, nové vstupy, plastová okna. Bytová jednotka č. 1327/1 - o velikosti 2+1 je umístěná v 1.NP objektu s celkovou podlahovou plochou 59,00m2+zasklená lodžie 2,61m2 a sklepní kóje v 1.PP. Bytová jednotka je po částečných rekonstrukcích z roku cca zděné jádro, nové ker.obklady a dlažby v koupelně a WC, nové vybavení zařizovacími předměty (vana, umyvadlo, splachovací WC), provedeny nové rozvody vody a odpadů, úprava elektroinstalace, výměna podlahových krytin, plastová okna, nová kuch.linka. Dispozice: - 2 x pokoj, kuchyň, chodba, koupelna, WC, lodžie, sklepní kóje. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné v kovové zárubní, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, v koupelně je vana, umyvadlo, splachovací WC, bytové jádro zděné, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem. Pozemek parc.č je zcela zastavěn stavbou bytového domu č.p. 1325, 1326, Spoluvlastnický podíl na pozemku je o velikosti 590/ K oceňované bytové jednotce náleží také podíl o velikosti 590/17992 na společných částech domu č.p. 1325, 1326,

4 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 1327/1 b) Pozemek parc.č podíl 590/ ) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00-4 -

5 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 a) Bytová jednotka č. 1327/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 7 905,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy koupelna: 2,89 * 1,00 = 2,89 m 2 kuchyň: 11,76 * 1,00 = 11,76 m 2 chodba: 8,26 * 1,00 = 8,26 m 2 WC: 0,88 * 1,00 = 0,88 m 2 pokoj: 16,56 * 1,00 = 16,56 m 2 pokoj: 18,65 * 1,00 = 18,65 m 2 lodžie: 2,61 * 0,20 = 0,52 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,52 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00-5 -

6 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,850 i = 1 II 1,00 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 7 905,- Kč/m 2 * 0,850 = 6 719,25 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 59,52 m 2 * 6 719,25 Kč/m 2 * 0,900 * 1,070= ,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,36 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č podíl 590/17992 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,070 = 0,963 6 i = 1-6 -

7 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,70 0, ,22 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 689, ,72 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,72 Pozemek parc.č podíl 590/ výchozí cena pro výpočet = ,72 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 590 / Pozemek parc.č podíl 590/ zjištěná cena = ,32 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 1327/1 = ,- Kč b) Pozemek parc.č podíl 590/17992 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 7 -

8 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej, byt 2+1 (58m2) v osobním vlastnictví, 1+2, 4. patro, ul. Zahradnictví, Duchcov. Dům zateplen, plastová okna. Byt je v původním stavu - umakartové jádro původní vybavení koupelny a WC, původní kuch.linka, podlahy. Nověji jsou provedeny plastová okna. Dům je po revitalizaci. Nabídková cena RK: ,- Kč. (4.741,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Duchcov); uvedená byt.jednotka je v horším technickém stavu (v původním stavu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.121,- Kč/m2 podlahové plochy

9 2. srovnatelná nemovitost K prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové výměře 55 m2 v obci Duchcov, ul. Družby. Dům prošel celkovou revitalizací-nová plastová okna, fasády, střecha, zateplení. Byt se nachází ve 3. patře pod střechou, v místnostech je nové linoleum, dlažba, jádro je sádrokartonové s obkladem, nové elektrické rozvody v mědi. K bytu náleží sklepní kóje, kolárna, prádelna. Nabídková cena RK: ,- Kč (5.455,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Duchcov); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.909,- Kč/m2 podlahové plochy

10 3. srovnatelná nemovitost K prodeji byt 2+1 (55m2) s lodžií v osobním vlastnictví v Duchcově, ul. Družby. Dům prošel celkovou revitalizací. Byt se nachází ve 2. patře a je v původním stavu. Nověji pouze plastová okna. a nové el. rozvody v mědi. K bytu náleží sklepní kóje, kolárna, prádelna. Nabídková cena RK: ,- Kč (6.364,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Duchcov); uvedená byt.jednotka je v horším technickém stavu (v původním stavu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6.873,- Kč/m2 podlahové plochy. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 4.909,- až 6.873,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 5.634,- Kč/m2 podlahové plochy 59m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 5.634,- Kč/m2 = ,- Kč

11 Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 1327/1 v bytovém domě č.p. 1325, 1326, 1327 na pozemku parc.č. 2297, vč. podílu o velikosti 590/17992 na společných částech domu č.p. 1325, 1326, 1327 a na pozemku parc.č vše v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice, zapsáno na LV č. 4085, 3657, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

12 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1327/1 v bytovém domě č.p. 1325, 1326, 1327 na pozemku parc.č. 2297, vč. podílu o velikosti 590/17992 na společných částech domu č.p. 1325, 1326, 1327 a na pozemku parc.č vše v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice, zapsáno na LV č. 4085, 3657, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1327/1 v bytovém domě č.p. 1325, 1326, 1327 na pozemku parc.č. 2297, vč. podílu o velikosti 590/17992 na společných částech domu č.p. 1325, 1326, 1327 a na pozemku parc.č vše v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice, zapsáno na LV č. 4085, 3657, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : třistatřicettisíc korun českých ,- Kč. V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 26/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 8 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

13 Fotodokumentace pořízená dne

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 OZN.: V Domkách č.p. 1327, Duchcov, okr. Teplice. OZN.: V Domkách č.p. 1327, Duchcov, okr. Teplice