ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITOST: Areál společnosti EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o., Areál společnosti EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o. Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Sokolnice, k.ú. Sokolnice Adresa nemovitosti: Brněnská 1743, Sokolnice Vlastník stavby: EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o., Brněnská 1743, Sokolnice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o., Brněnská 1743, Sokolnice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o. Brněnská 1743, Sokolnice Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 20 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z LV č ze dne pro k.ú. a obec Sokolnice - kopie KM zájmového území - orientační mapa - starší ocenění Ing. Ivo Nováka -částečná PD - údaje z vlastní databáze - údaje z veřejně přístupných zdrojů Místopis Oceňovaný areál se nachází na samém západním okraji obce Sokolnice na ulici Brněnská( mezi ulicí Brněnská, Hasičská a Slovákova). Sokolnice jsou větší zemědělskou obcí ležící cca 5 km jihovýchodně od okraje Brna. V obci je běžná vybavenost odpovídající její velikosti ( cca 2200 ob.) a významu - pošta, škola, zdravotní středisko, síť obchodů a služeb. V obci je možnost napojení na všechny IS - veřejný vodovod, kanalizace, plyn a elektřina. Okolní zástavbu tvoří bytové domy rodinné domky a garáže. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1050/1 SÚS JMK Celkový popis Areál je oplocený a sestává ze tří samostatných budov - dvoupodlažní administrativní budova č.p. 173 ( na p.č. 1046), přízemní provozní budovy ( na p.č. 1047) a skladové haly ( na p.č. 1366) s příslušenstvím - zpevněné plochy, přípojky IS, studna, ploty, brána a branka, přístřešek a pod. toto příslušenství není samostatně oceňováno ale jeho hodnota je zohledněna ve výsledné ceně obvyklé areálu jehož plnou funkčnost svojí existencí podmiňuje. Areál byl vybudován v roce 1985 a později byly prováděna pouze běžná údržba. Areál je využíván pro řízení společnost a údržbu a skladování. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 2 -

3 Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: K nemovitosti se nevážou žádná věcná břemena (mimo práva zřizování a provozování vedení, které nemá vliv na cenu obvyklou), zástavní práva nebo jiná omezení a zatížení. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Administrativní budova č.p. 173 na p.č Provozní objekt na p.č Sklad na p.č Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek 3. Výnosové ocenění 3.1 Areál EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o. v Sokolnicích OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Administrativní budova č.p. 173 na p.č Věcná hodnota dle THU Zděná samostatně stojící dvoupodlažní administrativní budova s plochou střechou. Budova má brizolitovou fasádu, vnitřní omítky jsou vápenné dvojité, v soc. zařízeních jsou částečně keramické obklady stěn. Střecha je plochá s živičnou vícevrstvou svařovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Budova má rovné keramické omítnuté stropy. Podlahy jsou s dlažbou nebo krytinou PVC. V budově je ústřední plynové topení s vlastním kotlem. TUV je zajišťována plynovým bojlerem se zásobníkem, kombinovaným s kolektory na střeše. Schodiště je montované s keramickými nášlapy. Budova je dobře udržovaná. Dispoziční řešení : I.NP - soc. zařízení, sklady, dílna se samostatným vchodem, kanceláře II.NP - kanceláře, soc. zařízení a sklad - 3 -

4 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 229,80 m 2 2,90 m Výčet místností: šatny, soc. zažízení, dílna 195,00 m 2 1,00 195,00 m 2 Užitná plocha celkem: 195,00 m 2 II.NP 229,80 m 2 2,98 m Výčet místností: kancelář 195,00 m 2 1,00 195,00 m 2 Užitná plocha celkem: 195,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (22,16*10,37)*(2,90) = 666,42 m 3 II.NP (22,16*10,37)*(2,98) = 684,80 m 3 střecha 22,16*11,37*0,2 = 50,39 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 666,42 m 3 II.NP 684,80 m 3 střecha 50,39 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 401,61 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy s rovným podhledem omítané 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody montované kovové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata neuvažuje se 13. Okna zdvojená vyklápěcí 14. Povrchy podlah PVC a dlažba 15. Vytápění ústřední s plynovou kotelnou 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod - 4 -

5 18. Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody plynový zásobníkvý boijer 22. Vybavení kuchyní neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní hydranty, žaluzie, sluneční kolektory, 26. Instalační pref. jádra Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 230 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 390 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 401,61 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 28 Další životnost roků 52 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč Provozní objekt na p.č Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící zděný přízemní nepodsklepený objekt sloužící jako dílny, sklad a soc. zařízení. Budova má vápenné omítky, sedlový nízký krov s krytinou z vlnitého osinkocementu, část budovy má plochou střechu s živičnou krytinou., kovová okna, plechová vrata, betonové podlahy nebo dlažbu. V budově je ústřední topení s plynovým kotlem, rozvod vody, kanalizace a rozvod motorové elektřiny. Budova je běžně udržována Dispoziční řešení : I.NP - sklad, šatna, dílna, dílna, sklad. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 266,98 m 2 3,15 m Výčet místností: dílny, soc.zař., sklad 232,00 m 2 1,00 232,00 m 2 Užitná plocha celkem: 232,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (24,30*9,27*3,15)+(4,50*9,27*3,40) = 851,40 m 3-5 -

6 střecha (24,30*9,27*1,15*0,5)+(4,50*9,27*0,2) = 137,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 851,40 m 3 střecha 137,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 989,27 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha sedlová s mírným sklonem - vazníky 5. Krytiny střech osinkocementové vlnovky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů omítky 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody chybí 11. Dveře plechové a dřevěné 12. Vrata kovová 13. Okna ocelové a sklocihly 14. Povrchy podlah beton dlažba 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody 19. Vnitřní kanalizace částečné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí 24. Výtahy chybí 25. Ostatní plyn 26. Instalační pref. jádra Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 267 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 232 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 989,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 28 Další životnost roků

7 Opotřebení % 46,70 Věcná hodnota (VH) Kč Sklad na p.č Věcná hodnota dle THU Zděný přízemní nepodsklepený halový objekt, rozdělený příčkami na tři části. Střecha sedlová z ocelových příhradových vazníků, krytina z pozinkovaného plechu, podlahy betonové, omítky z větší části vápenné. Objekt není vytápěn, nemá rozvod vody. V prostřední části je instalován jeřáb o nosnosti 2 tuny. Objekt je běžně udržován. Dispoziční řešení : I.NP od jihu - sklad s dílnou, sklad, sklad Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 400,00 m 2 5,20 m Výčet místností: sklad s dílnou 153,00 m 2 1,00 153,00 m 2 sklad nezateplený 69,00 m 2 1,00 69,00 m 2 sklad zateplený 138,00 m 2 1,00 138,00 m 2 Užitná plocha celkem: 360,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (32,00*12,50)*(5,20) = 2 080,00 m 3 střecha (32,00*12,50*1,20*0,5) = 240,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 2 080,00 m 3 střecha 240,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 320,00 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové patky izolované 2. Svislé konstrukce kovová vyzdívaná 3. Stropy zavěšené 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha kovový sedlový - příhr. vazníky 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka - 7 -

8 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka 9. Vnitřní obklady neuvažuje se 10. Schody chybí 11. Dveře kovové a dřevěné 12. Vrata kovová 13. Okna kovová 14. Povrchy podlah beton 15. Vytápění neuvažuje se 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod neuvažuje se 21. Ohřev teplé vody neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická neuvažuje se vybavení 24. Výtahy neuvažuje se 25. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 400 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 360 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 320,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 28 Další životnost roků 32 Opotřebení % 46,70 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek na kterém se nachází oceňovaný areál - pozemek je nepravidelného tvaru, mírně svažitý sestávající z šesti funkčně propojených parcel ( dvě jsou vedeny jako orná půda ale slouží jako ostatní plocha - manipulační plocha a nádvoří. V místě jsou všechny IS. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena

9 Lokalita: Sokolnice [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: ,00 0,76 750,52 Popis pozemku: Pozemek pro komerční výstavbu, zasíťovaný, horší poloha, zdroj inzerce Lokalita: Sokolnice KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,03 KUV: 0,85 Parcela č.: ,00 0,74 772,19 Popis pozemku: Stavební pozemek určený pro výstavbu RD. IS na vedlejším pozemku, šířka pozemku 35 m, zdroj inzerce Průměrná jednotková cena 761,36 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V lokalitě se v současné době nabízí stavební pozemek v průmyslové zóně - se všemi IS o celkové výměře m 2 za jednotkovou cenu 990 Kč/m 2. Stavební pozemky pro bydlení se v lokalitě nabízejí jenom mírně dráž. Jednotková cena byla stanovena z důvodů obezřetnosti mírně pod srovnávací hodnotou. Takto stanovená cena pozemků koresponduje i s cenami obdobných pozemků v okolí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výnosové ocenění 3.1 Areál EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o. v Sokolnicích Uzavřený areál s administrativními prostorami, dílnami, sklady a vlastním sociálním zázemím. Nájmy byly odvozeny od pronájmu obdobných objektů se stejnou vybaveností v okolí. Z důvodů objektivity byla do výnosů připočtena i částka za možný pronájem části pozemků, která není nezbytně nutná pro provoz areálu a mohla by být komerčně využita samostatně - parkování, skladování a pod.. Při výpočtu byla použita míra kapitalizace, která zohledňuje rizikovost areálu, jeho stav a jeho komerční potenciál. Bylo přihlédnuto i k možnosti pronajímat areál po částech. Odpočitatelné náklady a ztráta nájemného tvoří cca 25 % výnosu což je běžně udávaná výše, údaje o pojištění a dani z nemovitostí byly převzaty z poskytnutých podkladů. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů - 9 -

10 č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Ostatní prostory Administrativní budova č.p. 173 na p.č. 1046, I.NP, šatny, soc. zažízení, dílna 2. Kancelářské prostory Administrativní budova č.p. 173 na p.č. 1046, II.NP, kancelář 3. Provozní prostory Provozní objekt na p.č. 1047, I.NP, dílny, soc.zař., sklad 4. Provozní prostory Sklad na p.č. 1366, I.NP, sklad s dílnou 5. Skladovací prostory 6. Skladovací prostory Sklad na p.č. 1366, I.NP, sklad nezateplený Sklad na p.č. 1366, I.NP, sklad zateplený , , , , , ,00 7. Ostatní prostory Pozemky ,00 p.č.1048, Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 296 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 1,50 % * Nh Kč/rok Opravy a údržba 10,50 % * Nh Kč/rok Správa nemovitosti 2,00 % * Nh Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok

11 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 7,03 Výnosová hodnota Cv Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Administrativní budova č.p. 173 na p.č ,00 Kč 1.2 Provozní objekt na p.č ,00 Kč 1.3 Sklad na p.č ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek ,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Areál EEIKA ŠAFRÁNEK s.r.o. v Sokolnicích ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Desetmilionůsedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Výsledná cena obvyklá byla z důvodů obezřetnosti stanovena mírně cca 5% pod srovnávací hodnotou, která má v tomto případě nejvyšší vypovídací schopnost o cenách obdobných areálů. Snížení zohledňuje možné skryté závady, případně negativní vývoj realitního trhu. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Srovnávací hodnotu nebylo možné vzhledem k nedostatku relevantních údajů o prodeji nebo nabídce obdobných areálů v této lokalitě stanovit. Závěr Cena obvyklá je platná 1 rok od dne ke kterému bylo ocenění zpracováno, za předpokladu minimálně současného stavu všech posuzovaných objektů a pozemků. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/ Oslavany

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 014/

13 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1860 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 Administrativní budova zadní pohled č.p. 173 Budova na p.č Hala na p.č

18 Skladová hala na p.č.1366 Interiér dílny v budově na p.č Interiér skladu a dílny v hale na p.č

19 - 19 -

20 - 20 -