SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4071/2013 NEMOVITOST: 1/2 garáží bez č.p. na pozemcích p.č. 688/25, 688/206 a 1/2 pozemků p.č. 688/25 a 688/206 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Vratimov, k.ú. Vratimov Adresa nemovitosti: Lesní, Vratimov Vlastníci stavby: Jaromír Gelačák, Provaznická 1532/9, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Gelačáková, Rezkova 2961/8, Ostrava - jih, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jaromír Gelačák, Provaznická 1532/9, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Gelačáková, Rezkova 2961/8, Ostrava - jih, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 4293/11-18 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 garáží bez č.p. na pozemcích p.č. 688/25, 688/206 a 1/2 pozemků p.č. 688/25 a 688/206 v kat. úz. Vratimov, obec Vratimov, okres Ostrava-město, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Vratimov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Vratimov, list mapy č. Ostrava 7-0/43 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-4293/11-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-4293/11-92 ze dne informace sdělené zástupcem SÚ města Vratimov - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Vratimov je začleněna územně pod okres Ostrava město a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrava. Obec Vratimov se rozkládá asi 9 km jižně od centra města Ostrava. Protéká zde řeka Ostravice. Vratimov se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Horní Datyně a Vratimov. Obec je vzdálená přibližně 16 km od polských hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 688/1 Město Vratimov 2

3 Celkový popis Oceňované nemovitosti - garáže bez č.p. jsou situovány v okrajové části obec Vratimov, obec Vratimov, okres Ostrava, při ulici Lesní. Garáže jsou řadové vnitřní a nacházejí se na vlastních pozemcích parc. č. 688/25 a 688/206. Na listu vlastnictví jsou zapsány garáž bez č.p. na p.č. 688/25 a garáž bez č.p. na p.č. 688/206. Při místním šetření bylo zjištěno, že na p.č. 688/206 se nachází dvě garáže. Na listu vlastnictví jsou uvedeny garáže bez č.p., při místním šetření bylo dále zjištěno, že na vratech garáže na p.č. 688/25 je zapsáno č. 97, na p.č. 688/206 jsou zapsány č. 96 a 109. Stavební úřad k daným garážím nemá žádné informace. Garáže jsou zděné s plochou střechou krytou lepenkou. Stropy jsou dřevěné omítnuté. Napojení na el. rozvod jen u některých garáží. Vrata kovová. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na parc. č. 688/206 se nachází dvě garáže, o této skutečnosti nezjištěny žádné informace. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/ Garáže bez č.p. na parc. č. 688/ Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 3,4*6,4 = 21,76 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,76 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] (3,4*6,4)*(2,80) = 60,93 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor NP 60,93 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 60,93 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 4

5 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře C 2, ,00 0,00 9. Okna C 1, ,00 0, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9410 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 597,05 Plná cena: 60,93 m 3 * 2 597,05 Kč/m 3 = ,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % ,30 Kč Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 - zjištěná cena = ,96 Kč 1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,0*13,0 = 39,00 5

6 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 39,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (3,0*13,0)*(2,80) = 109,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 109,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 109,20 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře C 2, ,00 0,00 9. Okna C 1, ,00 0, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9410 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 597,05 Plná cena: 109,20 m 3 * 2 597,05 Kč/m 3 = ,86 Kč 6

7 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % ,14 Kč Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 - zjištěná cena = ,72 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Jedná se o menší stavební pozemky zastavěné garážemi v průmyslové části obce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9410 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 276,51 1,00 2,1460 0, ,00 614,22 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 688/25 23,00 614, ,06 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 688/206 41,00 614, ,02 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,08 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 - zjištěná cena = ,08 Kč 7

8 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Garáž bez č.p. na p.č. 688/ ,- Kč Garáže bez č.p. na parc. č. 688/ ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 688/25 a 688/ ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 8

9 2. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 60,00 m 2 Obestavěný prostor: 170,13 m 3 Plocha pozemku: 64,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Garáž Nabízíme k prodeji zděnou garáž o velikosti 23 m2 ve Vratimově na ulici Popinecká. Natažená elektřina 220 a 380V, momentálně nezapojeno. Areál nabízí možnost využití nájezdové rampy a myčky. Příjezd po zpevněné cestě. Garáž Nabízíme k prodeji zděnou, řadovou garáž o rozměrech 21 m, v žádané lokalitě Ostravy - Vítkovic. V garáži je zavedená elektřina 220 V, vlastní elektroměr. Má bezpečnostní zámek, 1 rok nová střecha. Lze využívat jako dílnu. Garáž Nabízíme družstevní garáž ve výborném stavu. Elektřina. Garáž Nabízíme k prodeji garáž v Moravské Ostravě, ul. Gajdošova, za domovem důchodců. Výborná poloha, hlídané důchodci, elektřina 220V,vlastní elektroměr, generální oprava střechy. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Lokalita Vratimov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 23,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 9

10 Název: Garáž Lokalita Vítkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 21,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Garáž Lokalita Mariánské Hory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Garáž Lokalita Moravská Ostrava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 10

11 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 60,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/ ,00 Kč 1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/ ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ½ Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

12 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka garáží je v lokalitě Vratimov a okolí na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost i MHD, garáže na vlastních pozemcích c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4071/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 120/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

13 13