ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1499/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 15 o výměře 341 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Svinná, č.e. 330, rod.rekr, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 15, Parcela č. 20 o výměře 992 m2 zahrada, zapsané na LV č. 70, pro k.ú. Svinná u Stříbra, obec Vranov, část obce Svinná, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 15 o výměře 341 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Svinná, č.e. 330, rod.rekr, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 15, Parcela č. 20 o výměře 992 m2 zahrada, zapsané na LV č. 70, pro k.ú. Svinná u Stříbra, obec Vranov, část obce Svinná, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 70 pro k.ú. Svinná u Stříbra ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70 pro k.ú. Svinná u Stříbra ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, sdělení a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 70 ze dne pro k.ú.svinná u Stříbra Raschta Jaroslav, č.p. 11, Kbel Adresa nemovité věci: Svinná č.e. 330 Název katastrálního území: Svinná u Stříbra Název obce: Vranov Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č. 70 4

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 70 pro k.ú. Svinná u Stříbra v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Raschta Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Jedná se o rekreační chalupu při místní zpevněné komunikaci, v obci Vranov, část Svinná, v centru (na návsi). Bezprostřední okolí je prostorné, v okolí jsou převážně obdobné rodinné domy a rekreační chalupy. Oceňovaná rekreační chalupa je součástí pozemku st.parc.č. 15. Vstup a vjezd na pozemek je ze západní strany, vstup do chalupy dřevěnou verandou ze západní strany. Severně od chalupy stojí původní chlívek, za ním dřevěná kolna, na zahradě pak původní dřevěný včelín. Odkanalizování splaškových vod do jímky, voda ze studny, která je na pozemku parc.č. 581/1 ve vlastnictví obce Vranov, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Vranov se nachází na území okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Vranov se rozkládá asi třicetdva kilometrů východně od Tachova a tři kilometry východně od města Stříbro. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 170 obyvatel. Vranov se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Svinná a Vranov. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Část Svinná je bez občanské a technické vybavenosti, od Vranova vzdálena cca 1,50 Km. Popis a stav objektů Rekreační chalupa Jedná se o rekreační chalupu nepodsklepenou, přízemní s jedním pokojem v podkroví. Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry: 1 NP (přízemí): vstupní veranda (6,38m2, PVC), chodba (5,70m2, koberec), vlevo kuchyně (10,52m2, ker.dlažba, kuchyňská linka, kotel na tuhá paliva), za kuchyní pokoj (15,66m2, PVC), z chodby rovně užší chodbou (2,31m2, ker.dlažba) na sociální zařízení (5,54m2, umyvadlo, sprchový kout, WC společně, bojler), z chodby vpravo místnost s východem na zahradu (37,85m2, ker.dlažba), schody na půdu, na půdě jeden pokoj (18,63m2, PVC nebude zahrnut do užitné plochy). Celkem 3+1, užitná plocha 83,96m2, zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor 800m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce dřevěná trámová, 5

6 schody na půdu dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda štuková, vnitřní povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, který je v kuchyni, ohřev vody bojlerem, který je na sociálním zařízení, el. instalace provedena. Rekreační chalupa je z roku 1930, původně jako rodinný dům čp. 4 (byla provedena změna užívání na rod.rekreaci), přibližně v roce 1997 byla provedena rekonstrukce koupelny, ústřední vytápění a částečná oprava místností, nyní je chalupa přibližně 7 let prázdná, bez oprav, bez údržby, bez úklidu a je ve zhoršeném až špatném stavebně technickém stavu (funkčnost instalací, značná vlhkost zdiva a tím porušené omítky, lokálně výskyt prasklin). Ostatní stavby Chlívek Stojí severně od chalupy, je přízemní, nepodsklepený s částečným podkrovím, s pultovou a sedlovou střechou, podlaha betonová a hliněná, strop s rovným podhledem, okna jednoduchá, dveře dřevěné, vrata plechová. Chlívek je řadu let bez oprav a bez údržby, ve velmi špatném stavu. Zastavěná plocha 55m2. Východně za chlívkem a částečně za chalupou je rozbitý původní otevřený sklad. Dřevěná kolna Navazuje severně na chlívek, je přízemní s pultovou střechou, podlaha hliněná, vrata dřevěná. kolna je řadu let bez oprav a bez údržby ve velmi špatném stavu. Zastavěná plocha 16m2. Včelín Původní dřevěný, již rozpadlý a rozbitý včelín na zahradě. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení z pletiva, vrata, vrátka apod., vše již bez oprav a bez údržby, ve špatném, dožilém stavu. Pozemky Pozemek st.parc.č. 15 o výměře 341m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rekreační chalupou, chlívkem a kolnou, nezastavěný pozemek je předzahrádka před chalupou, zarostlý a neudržovaný a parc.č. 20 o výměře 992m2 (zahrada) je volným pozemkem zahrady, mírně svažitý, částečně oplocený, léta neudržovaný a zcela zarostlý. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem Chalupa = 83,96m2 130 m m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chalupy, která je bez oprav a bez údržby, ve špatném stavu, je již přibližně 7 let prázdná. 6

7 3.2. Výpočet Porovnání 1) Horní Kozolupy, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme Vám ke koupi přízemní, částečně podsklepený rodinný dům v obci Horní Kozolupy, vzdálené 12 km od Stříbra. V přízemí se nachází veranda, chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna a WC. Místnosti mají zachovalé dřevěné podlahy. Podkroví skýtá svým stavem možnost perfektní půdní vestavby. Ve sklepě jsou 2 prostorné místnosti. Na obytnou část navazuje zděná kolna s podkrovím a samostatně stojící zděná kolna. Dům je vhodný k trvalému bydlení, ale i k rekreaci. V okolí jsou krásné a hluboké lesy. Elektřina 220/380V, voda obecní, jímka, vytápění lokální na tuhá paliva. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 150 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 382 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V Doprava: Silnice 2) Cebiv, Bezemín, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme Vám ke koupi přízemní, částečně podsklepený rodinný dům s podkrovím, který se nachází v obci Bezemín, vzdálené 2 km od Cebivi a 13 km severně od Stříbra. V přízemí domu se nachází veranda, chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC a spíž. Podkroví je vhodné k vestavbě. K domu náleží velká zahrada s nádvořím o výměře cca m2 a zděná stodola. Nemovitost je vhodná mj. pro chov koní nebo hosp. zvířat. Elektřina 220/380V, voda ze studny, odpad sveden do jímky, vytápění lokální na tuhá paliva, ohřev vody přes el. boiler.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: H11314 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 350 m 2 Užitná plocha: 70 m 2 Plocha podlahová: 70 m 2 Plocha pozemku: 3923 m 2 Sklep: Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V Doprava: Silnice 3) Kšice, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje možnou koupi rodinného domu s pozemky v Kšicích, okr. Tachov. Kšice je malá obec s poměrně mladým složením obyvatelstva, velmi čisté životní prostředí, v obci je obecní úřad, obchod, hostinec. Veškerá další občanská vybavenost se nachází v nedalekém Stříbře. Do obce zajíždí autobusová doprava. Nabízený dům je součástí bývalé usedlosti, jejíž další části malý druhý dům s číslem popisným/neobyvatelný, ale s možností rekonstrukce/ a přístavek - se nacházejí na stejném pozemku o rozloze 1298 m². Součástí nabídky a ceny je také samostatný sousedící pozemek o rozloze m² zahrada nacházející se vně oplocené části, ve vzdálenosti cca 20 m. Dům je vytápěn pomocí ústředního topení s kotlem na tuhá paliva, voda se prozatím přečerpává z vlastní studně a odpadní vody jsou odváděny do septiku.těsně za domem, ve vzdálenosti 2m od domu na obecním pozemku je vybudována přípojka na obecní kanalizační řad a vodovod - výborná pitná voda, zbývá dům připojit. V prvním podlaží se nacházejí velká obytná místnost, zrovna tak rozměrná kuchyně s kuchyňskou linkou včetně místnosti využívané jako komora, koupelna a chodba. Díky vyšším stropům působí toto podlaží pěkným, vzdušným dojmem a to i díky zachování původního vzhledu některých stavebních prvků, např. dveří či oken. Do druhého podlaží vedou pěkné dřevěné schody. V druhém podlaží se nacházejí 4 místnosti, podkroví tvoří půda. Dům prošel v minulosti rekonstrukcí vnitřních stavebních prvků, zejména koupelna je velmi pěkná. Topení řešeno jako ústřední s kotlem na pevná paliva. Dům je ihned obyvatelný a volný, potřebuje však postupně provést některé opravy /střechy, udělat novou hydroizolaci části západní stěny/. Nemovitosti jsou i vzhledem k velikosti pozemků vhodné také pro podnikatelské využití Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: rychlá koupě=sleva ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 210 7

8 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 2623 m 2 Sklep: Parkování: 5 Topení: Ústřední tuhá paliva 4) Hněvnice, okr. Plzeň sever ,- Kč Nabídková cena Prodej domu s hospodářským stavením a zahradou v obci Hněvnice. Voda ze studny, suché WC. Objekt vhodný na rekonstrukci nebo chatu. Napojení na D5 cca 5 min Plzeň, Stříbro - 15 min. Doporučujeme prohlídku. Financování zajistíme.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 180 m 2 Užitná plocha: 245 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Plocha pozemku: 795 m 2 Parkování: 1 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Doprava: Silnice Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Horní Kozolupy, okr. Tachov 1,00 1,00 1,05 1,00 0,85 0,85 0, RD Cebiv, Bezemín, okr. Tachov 1,00 1,00 0,90 1,00 0,85 0,85 0, RD Kšice, okr. Tachov 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 0,85 0, RD Hněvnice, okr. Plzeň sever 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 0, maximum 4932 minimum 2387 průměr 3944 užitná plocha m2 83,96 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: třistatřicettisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: třistatřicettisíc Kč Jedná se o rekreační chalupu, která byla postavena jako obytná. Poloha je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a k rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k rekreaci ev. po rekonstrukci k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha. Slabé stránky bez oprav a bez údržby, přibližně 7 let prázdné, špatný stav, poptávka po obdobných nemovitých věcech je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: třistatřicet tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1499/2014 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup 11

12 zádveří chodba kuchyně pokoj za kuchyní menší chodba k soc.zař. 12

13 sociální zařízení větší pokoj východ z něj na zahradu 13

14 schody na půdu půda pokoj na půdě chlívek 14

15 dřevěná kolna včelín otevření sklad pohled jihozápadní pohled západní 15

16 pohled západní pohled východní pohled východní pohled jihovýchodní východ z velkého pokoje zahrada 16

17 5.3. Doklady 17

18 18

19 19

20 20