ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 581/5/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 581/5/16 777/2015-A NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 595/15 ve Zruči nad Sázavou Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Zruč nad Sázavou, k.ú. Zruč nad Sázavou Adresa nemovité věci: náměstí Míru 595, Zruč nad Sázavou Vlastníci stavby: Jan Voslář, náměstí Míru 595, Zruč nad Sázavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Voslář, náměstí Míru 595, Zruč nad Sázavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jan Voslář, náměstí Míru 595, Zruč nad Sázavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3585 / Jiří Voslář, náměstí Míru 595, Zruč nad Sázavou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3585 / OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, Praha Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, Pelhřimov ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely aukce v podílu 1/2. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Pelhřimově, dne Ing. Roman Lukáš

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce a to podílu 1/2 nemovitosti - bytové jednotky č. 595/15 zapsané na listu vlastnictví č , v budově Zruč nad Sázavou č.p. 595, zapsané na LV č , stojící na parcele č. 1837, zapsané na LV č , se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3585/ na společných částech bytového domu č.p. 595, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3585/ na parcele č. 1837, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a na parcele č. 1838/2, vedené jako ostatní plocha, vše zapsané na LV č , to vše v k.ú. Zruč nad Sázavou. Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne za účasti spoluvlastníka b.j. pana Jana Vosláře. Přehled podkladů - výpis z LV č pro obec a k.ú. Zruč nad Sázavou ze dne kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů - informace sdělené panem Janem Voslářem (stáří úprav b.j.) Místopis Město Zruč nad Sázavou je významnějším městem regionu, nejbližší správní centrum je Kutná Hora, vzdálena cca 30 km, dále jsou v dostupu města Čáslav (30 km) a Vlašim (20 km), město je dobře dostupné z dálnice D1 (5,5 km). V místě je plná občanská vybavenost tj. základní škola, lékaři, kompletní síť obchodů a služeb, autobus, železniční stanice trati Havl. Brod - Čerčany - Kutná Hora. Možnost zaměstnání v soukromém sektoru (TRW Autoelektronika, ASMO Czech), jinak se za prací dojíždí do významnějších středisek osídlení. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Předmět ocenění se nachází v městské části (katastrálním území) Zruč nad Sázavou, v okrajové části města, ve smíšené zóně složené z vícepodlažní bytové zástavby (nám. Míru) a z rod. domů, při městské komunikaci Poštovní, podélnou osou SV - JZ, pozemky jsou rovinné, v dostupu Tesco, Penny market, škola, školka, restaurace, autobusová a vlaková zastávka. Přístup ze zpevněné městské komunikace (ul. Poštovní), přes parcelu č v druhu ostatní komunikace, ve vlastnictví Města Zruč nad Sázavou. Silné stránky - v dostupu běžná občanská vybavenost (školka, škola, supermarket) vč. vlakové zastávky - umístění byt. domu v klidné části města v zástavbě obdobných objektů - možnost okamžitého trvalého bydlení - 2 -

3 Slabé stránky - byt. jednotka bez balkonu, lodžie - nejedná se o klasický byt. dům, ale o přestavěný internát na byt. dům, tj. středová chodba ze které se vchází do všech b.j. na podlaží (typ ubytovna) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na základě předloženého LV č pro k.ú. Zruč nad Sázavou ze dne jsou na oceňované nemovitosti evidována zástavní práva ve prospěch ČS a.s., Czech Platina Invest a.s., dále zástavní práva exekutorská (Voslář Jan). Dále byla nařízena exekuce (Voslář Jan, Voslář Jiří) a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Voslář Jan). V odstavci D je dále uveden nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zást. práva (Voslář Jiří). Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou Pozemky OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Součást nemovitosti tvoří stavební plocha pod domem (zastavěná objektem bydlení) a dále pozemek ve funkčním celku k byt. domu užívaný jako zeleň, pozemek obsahuje v části přístupové chodníky k byt. domu. Využití pozemků je v souladu se záměry schváleného územního plánu města, situovány jsou v klidové, obytné, městské zóně, jsou rovinné, užívání odpovídá právnímu stavu. Stavba obytného domu je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, dálkový ohřev vody a vytápění a elektro. Pozemky jsou přístupné z městské komunikace (ul. Poštovní), přes místní zpevněnou komunikaci - parcelu č v druhu ostatní komunikace, ve vlastnictví Města Zruč nad Sázavou. Obvyklá cena zainvestovaných pozemků v místě a čase se v dané lokalitě u obdobných staveb pohybuje v intervalu od 600,- Kč/m 2 do 700,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění pozemku je stanovena ve výši 600,- Kč/m

4 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a , / nádvoří ostatní plocha 1838/ , / Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Byt. jednotka 595/15 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Základní popis stavby : Jedná se o byt. dům, který byl přestaven z bývalého dívčího internátu, dům obsahuje jedno podzemní a deset nadzemních podlaží. V 1.PP jsou umístěny sklepní skladové kóje, společné prostory a dále skladové prostory a býv. klubovny (dnes bez využití), v 1.NP jednu byt. jednotku, bývalou vrátnici, šicí dílny (dnes bez využití), sklady a chodby, v 2.NP kancelářské prostory (bez využití) a ve zbývajících podlažích pak pouze bytové jednotky. Stavba je provedena z panelového systému a má plochou střechu, s výtahem. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, dálkový ohřev vody a vytápění a elektro. Popis bytové jednotky : Bytová jednotka je středová a je umístěna ve 4.NP. Jedná se o b.j. 2 + kk se soc. zařízením, která má dále v technickém podlaží (1.PP) umístěnou sklepní skladovou kóji. Dispoziční řešení : Běžná dispozice. Ze vstupní chodby je vstup do koupelny s WC, do pokoje a do ob. pokoje s kuch. koutem. Orientace oken JV. Popis tech. stavu stavby : Objekt byl uveden do užívání v r. 1970, původní funkce domu byla dívčí internát. V roce 2001 proběhla jeho přestavba na bytový dům. Byt. jednotka byla rekonstruovaná v r v rámci rekonstrukce domu a jeho přestavbě na bytový dům - tzn. nově podlahy, soc. zařízení, kuch. linka, obklady, okna (plast), dveře do obložek, rozvody elektro, stoupačky, apod.. Celkově je byt. jednotka rekonstruovaná a její stav umožňuje okamžité nastěhování, bez nutnosti dalších výdajů. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha pokoj + kuch. kout Obytné prostory 19,15 m 2 1,00 19,15 m 2 pokoj Obytné prostory 12,60 m 2 1,00 12,60 m 2 koupelna s WC Obytné prostory 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 předsíň Obytné prostory 2,47 m 2 1,00 2,47 m 2 sklep. kóje Ostatní prostory 3,08 m 2 1,00 3,08 m 2 Celková podlahová plocha 41,62 m 2 41,62 m 2-4 -

5 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací zákl. pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů váp. štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů obklad profilovaný plech 9. Vnitřní obklady keramické koupelna s WC 10. Schody železobetonové montované s PVC 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře, obložková zárubeň 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah ker. dlažba, koberce 15. Vytápění ústřední z dálkového zdroje 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplá a studená voda 19. Vnitřní kanalizace úplné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní sporák s varnou deskou, kuch. linka 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní žaluzie, digestoř 26. Instalační pref. jádra ŽB jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 41,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 46 Další životnost roků 44 Opotřebení % 51,10 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Zruč nad Sázavou byt. jednotka bez lodžie, balkonu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový byt. dům 41,62 m kk Kč Kč/m 2-5 -

6 Srovnatelné jednotky Název: Byt. jednotka 2+kk Prodej bytu 2+kk 40 m Poštovní, Zruč nad Sázavou Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+kk ve Zruči nad Sázavou v ulici Poštovní, OV, plocha 40,43m. V ceně bytu je veškerý nábytek (sedací souprava, konferenční stůl, obýváková stěna) a dále lednice a pračka. Byt se nachází v 3n.p. z 8.patrového panelového domu. V OP je plovoucí podlaha, na chodbě dlažba. Byt je před rekonstrukcí - původní okna, byt. jádro... K bytu náleží komora (na patře), sklep, kočárkárna a prádelna. V panelovém domě opravená střecha a výtah. Bude probíhat rekonstrukce vnitřních prostor panelového domu. V obci veškerá občanská vybavenost. Praha 66km - exit 56km Soutice. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: 2 028,12 Kč měsíčně ID zakázky: Aktualizace: Stav: Rezervováno Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 40 m 2 (uvažován navíc sklep) Plocha podlahová: 40 m 2 Lodžie: Sklep: Parkování: 2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení: Lokalita: Zruč nad Sázavou - ul. Poštovní Podlaží: 3 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 42,53 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, byt. jednotka obdobné velikosti, ale s lodžií, umístěna ve stejné lokalitě, je obdobně vybavena, v mírně horším stavu (bez rekonstrukce), byt. jednotka umístěna v klasickém byt. domě. Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m

7 Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu m Na Výsluní, Zruč nad Sázavou Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 ve Zruči nad Sázavou, jedná se o 3p. z třípatrového zděného domu, v původním stavu, centrální dálkové vytápění. Obývací pokoj 17,43m, kuchyň 10,39m, ložnice 14,60m, chodba 8,82m,koupelna 3,28m propojená s WC 1,38m, spíž a sklep. Veškerá občanská vybavenost. Praha 66km-exit 56km Soutice. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: 3 085,59 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena k jednání ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 56 m 2 (uvažován navíc sklep) Plocha podlahová: 56 m 2 Sklep: Parkování: 3 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita: Zruč nad Sázavou - ul. Na Výsluní Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný byt. dům 57,40 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, byt. jednotka obdobné velikosti, umístěna ve stejné lokalitě, je obdobně vybavena, ale je umístěna ve zděném byt. domě, v mírně horším stavu (bez rekonstrukce), byt. jednotka umístěna v klasickém byt. domě. Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m

8 Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu m Marie Majerové, Ledeč nad Sázavou Kč Nabízíme ve výhradním zastoupení byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 50 m ve 3. patře cihlového domu v Ledči nad Sázavou. V bytě plastová okna, zděné jádro, kuchyň nová. Okna orientovaná na jih. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je po rekonstrukci: zateplení, vnitřní prostory, vchod, nemá výtah. Lokalita v klidné části obce na okraji zeleně. Pro další informace nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK ID zakázky: N69 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 48 m 2 Plocha podlahová: 50 m 2 Sklep: Výtah: Lokalita: Ledeč nad Sázavou - ul. Marie Majerové Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný byt. dům 50,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, byt. jednotka obdobné velikosti, umístěna v lepším sídle z hlediska atraktivity, byt. jednotka je obdobně vybavena, ale je umístěna ve zděném byt. domě, v obdobném stavu, umístěna v klasickém byt. domě. Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt. jednotka 2+1 Prodejní cena : ,- Kč (ověřená dle KS) Datum prodeje : 02/2015 Plocha : 54 m2 Panelový bytový dům byl kolaudován a užíván je od roku 1977 (= stáří 38 roků), je běžně udržován, jsou nové stoupačky ZTI z plastů, po rekonstrukci jsou lodžie, je nové zateplení střechy s povlakovou krytinou, dům nemá zateplenu fasádu, ale je v poměrně dobrém tech. stavu. Jedná se o bytovou jednotku 2+1 v 5.NP, která obsahuje : předsíň, WC, koupelnu, kuchyň, 2x pokoj, šatnu, lodžii, v 1.NP sklepní kóji. Technický popis zjištěného současného stavu : podlahy PVC, plovoucí z lamina a ker. dlažba, nosné stěny i - 8 -

9 příčky panelové, stropy betonové panelové, běžné štukové omítky a původní fasáda, okna jsou nová plastová, dveře typové do ocelových zárubní, jsou provedeny keramické obklady stěn v koupelně a kuchyni, v koupelně je vana a umývadlo, splachovací záchod je kombi, TÚV je zajištěna dálkově s měřením, je rozvod studené i teplé vody z plastů (nové stoupačky), kanalizace je z běžného potrubí, v kuchyni je běžná kuch. linka, digestoř a el. sporák s varnou deskou. vytápění je dálkové ústřední a v bytě je rozvod k ocelovým žebrovým tělesům (nejsou poměrové měřáky), v bytě je rozvod el. proudu s jističi, je odvětrání WC a koupelny, v lodžii je nová dlažba a zábradlí, v 1.NP je plechová sklepní kóje, je rozveden televizní signál ze spol. antény, je domovní telefon s el. vrátným, byt je v poměrně dobrém stavu (část. úpravy bytu ). Lokalita: Ledeč nad Sázavou Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Zdroj: kupní smlouva Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 54,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, byt. jednotka obdobné velikosti, ale s lodžií, umístěna v lepším sídle z hlediska atraktivity, byt. jednotka je obdobně vybavena a v obdobném stavu, umístěna v klasickém byt. domě. Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 41,62 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: byt. jednotka bez lodžie, balkonu - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvěstědvacettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti - byt. jednotky a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (bytové jednotky č. 595/15 zapsané na listu vlastnictví č , v budově Zruč nad Sázavou č.p. 595, zapsané na LV č , stojící na parcele č. 1837, zapsané na LV č , se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3585/ na společných částech bytového domu č.p. 595, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3585/ na parcele č. 1837, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a na parcele č. 1838/2, vedené jako ostatní plocha, vše zapsané na LV č , to vše v k.ú. Zruč nad Sázavou) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku ,- Kč (po zaokrouhlení). Dle zadání pak obvyklá cena podílu 1/2 představuje částku ,- Kč s jejím mírným snížením o vliv menšího zájmu trhu o tento typ vlastnictví (pouze podílové) tj. celkem obvyklá cena ,- Kč. Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV č v odstavci C a D (zástavní práva, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce). V Pelhřimově Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 581/5/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9/16. Ing. Roman Lukáš Vlásenická Pelhřimov

11 Mapa KN

12 Mapa oblasti

13 Fotodokumentace Oceňovaná b.j. Sklepní kóje k b.j. Kuch. kout, vlevo předsíň Ob. pokoj s kuch. koutem Pokoj Koupelna s WC

14 - 14 -