Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 612/16, katastrální území Letňany, vedeno u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, zapsáno na LV č Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 1624/14-74 Posudek obsahuje celkem 39 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: ; Spisová značka: C vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

2 Obsah: 1 ÚVOD Účel a předmět ocenění Obecné předpoklady a omezující podmínky Rozhodné datum ocenění Vymezení pojmu obvyklá cena Vymezení pojmu hodnota Jmenování znalce Podkladové materiály Hlavní používané zkratky a pojmy Použitá literatura IDENTIFIKACE VLASTNÍKA IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI Technický popis Poloha Využití ploch územní plán Cenová mapa stavebních pozemků Dopravní poměry Infrastruktura Majetkoprávní vztahy METODY OCENĚNÍ Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda ANALÝZA HODNOTY Volba metody Výpočet výnosovou metodou Výpočet porovnávací metodou REKAPITULACE ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu... 9 Tabulka č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou

3 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Bytu v centrální části Prahy Obrázek č. 2: Ortomapa Bytového domu s umístěním Bytu Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí Obrázek č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků Obrázek č. 5: Lokalizace porovnávané oblasti

4 1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Bytové jednotky č.612/16 nacházející se v bytovém domě č. p. 609, 610, 611, 612, 613, 614, 615, 616 (dále též jako Bytový dům ) na pozemcích parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 včetně podílu na společných částech Bytového domu a pozemků parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 ve výši 424/87963, vše katastrální území Holešovice, vedené u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č (Byt), LV č (Bytový dům a pozemky) (dále též jako Byt či Nemovitost ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 4

5 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 15. května Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS , kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 1 International Valuation Standards 2005, str , International Valuation Standards 2011, str

6 1.5.1 Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne usnesením č. j. 151 EX 1624/ Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2163, katastrální území Letňany, vyhotovený dne a poskytnutý Zadavatelem, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1758, katastrální území Letňany, vyhotovený dne a poskytnutý Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy, 2 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

7 Prohlášení vlastníka s popisem Bytu a dispozicí získané na příslušném katastrálním úřadě, Výřez územního plánu hl. m. Prahy, Místní šetření. Pokus o místní šetření byl proveden dne dle termínu navrženého v dopise zaslaném vlastníkovi Bytu. Povinný na dopis nereagoval a na navrhovaný termín místního šetření nedorazil. Zhotovitel na základě těchto skutečností vyhrazuje právo zpravovat dodatek znaleckého posudku, v případě že by se objevili skutečnosti, které byly Zhotoviteli k datu zhotovení neznámé. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář MF ČR Ministerstvo financí ( MMR Ministerstvo pro místní rozvoj ( IRI Institut regionálních informací, s.r.o. ( ARK Asociace realitních kanceláří ( 7

8 1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha : Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, s. ISBN Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 8

9 2 Identifikace vlastníka Jméno: Radek Jankulár Trvalé bydliště: Kopřivnická 612, Praha 9 Letňany, Byt byl nabyt kupní smlouvou z Identifikace Nemovitosti Oceňovaný Byt č. 612/16 je umístěn v 6. NP (nadzemní podlaží) Bytového domu a má výměru42,4 m 2 podlahové plochy a dispozici 2+kk. 3.1 Technický popis Jedná se o Byt v bloku panelového domu, v předposledním podlaží, jehož okna jsou orientována na jih, do prostoru náměstí Stará náves. S ohledem na nemožnost zkontrolovat skutečný stav Bytu bylo vycházeno z veřejně dostupných podkladů získaných jak vnější obhlídkou, tak informací v inzerátech bytových jednotek nabízejících se ve shodném Bytovém domě. Bytový dům prošel částečnou rekonstrukcí, bylo provedeno zateplení pláště a nová fasáda, osazen nový výtah, vyměněny zvonky, rozvody elektřiny. Stav Bytu nebylo možno zjistit, předpokládán je původní stav bez významných rekonstrukcí. Tabulka č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu místnosti plocha (m 2 ) pokoj 10,6 Pokoj + kk 21,5 předsíň 7,2 WC 1,0 koupelna 2,1 Cekem 42,4 Dle prohlášení vlastníka k Bytu náleží i sklepní koje umístěná v 1. PP Bytového domu. 3.2 Poloha Bytový dům se nachází v severovýchodní části městské části Letňany. Letňany jsou spolu s Čakovicemi severovýchodním okrajem Prahy. Letňany jsou tvořeny především průmyslovou (sever a jih včetně letiště) a rezidenční zástavbou. Největší rozmach zaznamenali Letňany v 80. a 90. letech minulého století a dále v době tzv. developerského boomu v minulém desetiletí. V tuto dobu bylo postaveno větší množství bytových domů, obchodní centrum a prodloužena trasa metra C, která končí na jihovýchodním okraji městské části. Letňany jsou vyhledávanou lokalitou především pro nižší cenu bytů (v porovnání s širším centrem Prahy). 9

10 Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Bytu v centrální části Prahy Obrázek č. 2: Ortomapa Bytového domu s umístěním Bytu 10

11 3.3 Využití ploch územní plán Podle územního plánu hlavního města Prahy se pozemky parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 nachází v území definovaném jako OB. Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečné přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). 11

12 Výjimečné přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu1. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin. Bytový dům se nachází v území vymezeném jako záplavové (průtočné i neprůtočné) v rámci celé lokality. 3.4 Cenová mapa stavebních pozemků Pozemky parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 jsou v cenové mapě oceněny na výši Kč/m 2. Obrázek č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků 3.5 Dopravní poměry Pozemky parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 jsou zcela zastavěny Bytovým domem. Přístupný pozemek parc. č. 10/34 je ve vlastnictví hl. m. Prahy. Parkování je možné v ulici, v lokalitě je dlouhodobě spíše nedostatek parkovacích míst, což je ovšem obvyklé v rámci většiny Prahy. Letňany mají dobrou dopravní dostupnost na severovýchodní část Pražského okruhu s napojením na D8 (Lovosice), R10 (Liberec) a D11 (Hradec Králové). V docházkové 12

13 vzdálenosti od Bytu se nachází stanice MHD autobusu Staré Letňany (linky 158, 201, 202) s dojezdem na stanici metra Letňany. 3.6 Infrastruktura Byt má zavedenou vodu, elektřinu, je napojen na kanalizaci, telefon resp. internet. Plyn pravděpodobně zaveden není. 3.7 Majetkoprávní vztahy Dále jsou v části C (Omezení vlastnického práva) ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení související s exekučním řízením, Viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2163, katastrální území Letňany. Dle výpisu z KN neváznou na předmětném Bytu žádná věcná břemena resp. služebnosti. Nebylo zjištěno žádné nájemní právo, k datu ocenění je Byt pravděpodobně užíván vlastníkem případně dalšími osobami. 13

14 4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 14

15 u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 15

16 5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Jako pomocná byla použita metoda výnosová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. Nákladová metoda nebyla použita, protože u segmentu Bytů nelze přesně určit náklad na výstavbu jedné bytové jednotky v bytovém domě (samotný bytový dům je jiná kategorie). 5.2 Výpočet výnosovou metodou Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, že bude využívána k bydlení a bude pronajata jako Byt pro nájemní bydlení. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím kapitalizační míry. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. 16

17 5.2.1 Výnosy Podkladem pro stanovení výše výnosů Nemovitosti, byla analýza realizovaného nájemného na současném trhu a v porovnatelných lokalitách. Data byla získána z databáze renomované realitní kanceláře fungující tzv. franšízovým způsobem. Za relevantní trh byl Zhotovitelem identifikován trh nájemního bydlení v bytech na území městské části Praha Letňany v období říjen duben Zhotovitelem bylo získáno 50 vzorků realizovaných nájemních vztahů v jednotkových cenách od Kč/m 2 /měsíc. Aritmetický průměr činí 175 Kč/m 2 /měsíc, medián 176,7 Kč/m 2 /měsíc, dolní kvartil 150 Kč/m 2 /měsíc, horní kvartil 203 Kč/m 2 /měsíc. Pro standard oceňované jednotky určujeme nájemné v úrovni 160 Kč/m 2 /měsíc, tedy v úrovni aritmetického průměru a dolního kvartilu. Důvodem je předpokládané stav Bytu (bez významné rekonstrukce). Kapacita Nemovitosti Celková výše pronajímatelné plochy Bytu byla ztotožněna s užitnou plochou a činí 42,4 m 2. Tabulka č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu Typ Plocha Nájemné m 2 Kč/m 2 /měs. Kč/rok Bytová jednotka 1578/543 42, Výnosy z ročního pronájmu Bytu Kč/rok Celkové hrubé roční výnosy z pronájmu Bytu stanovujeme na Kč/rok. Výsledné výnosy plynoucí z pronájmu Nemovitosti jsou tedy součtem hrubých ročních výnosů z pronájmu Nemovitosti po zohlednění její průměrné obsazenosti. Výpadek nájemného Při použití výnosové metody je nutno uvažovat i riziko výpadku nájemného, které může být způsobeno např. tím, že při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, než prostory začne využívat a nájem platit nový nájemník. Pro stanovení obsazenosti do budoucna vycházíme z předpokládaných trendů vývoje obsazenosti obdobných nemovitostí na trhu a stanovujeme míru obsazenosti na cca 83,3 % z celkové pronajímatelné plochy Nemovitosti (tedy cca 10 měsíců v roce). Celkové roční výnosy Celkové roční výnosy po zohlednění míry neobsazenosti určujeme ve výši Kč. 17

18 5.2.2 Celkové roční Náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, že náklady na energie, opravy a údržba menšího rozsahu by byly hrazeny potenciálním nájemcem Nemovitosti. Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti Položka nákladů Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění nemovitosti (odborný odhad) Záloha na rekonstrukce (odborný odhad) Opravy a údržba většího rozsahu (odborný odhad) Roční náklady celkem Kč/rok Kč Kč Kč Kč Kč/rok Výpočet čistého ročního výnosu Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl výnosů generovaných pronájmem Nemovitosti a celkových ročních nákladů. Celková výše čistého ročního výnosu Nemovitosti je Kč Výpočet kapitalizační míry Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme kapitalizační míru ve výši 5,5 %. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%) 83,3% Korigované výnosy (Kč/rok) Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Kapitalizační míra (%) 5,5% Celkem Kč Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení Kč. 18

19 5.3 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných i nabídkových obchodních transakcí prodejů bytů v rámci projektu panelových bytových domů obdobných parametrů v ulicích Kopřivnická a Ostravská v bezprostřední blízkosti Bytového domu, Forma stanovení užitné plochy porovnávaných nemovitostí a oceňované Nemovitosti byla pro výpočet sjednocena. V porovnání jsou zařazeny byty transakce a nabídky Bytů, resp. nabídky členství v bytovém družstvu za předpokladu možnosti okamžitého převodu bytu do výhradního vlastnictví. V tom případě je však výše nesplacené anuity přičtena k výsledné ceně. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy. Všechny porovnávané byty měli k dispozici i sklepní kóji. Některé jednotky měly k dispozici i lodžii (převážně zasklenou), která byla taktéž započtena do podlahové plochy pro potřeby porovnání. Obrázek č. 5: Lokalizace porovnávané oblasti 3 Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou. Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 3 Maps.google.com 19

20 6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 15. května 2015 stanovena Výnosovou metodou: Porovnávací metodou: Kč Kč Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí Kč. 20

21 7 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 15. května 2015 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo viz 3.7 Majetkoprávní vztahy nájemní právo nezjištěno, Byt obýván vlastníkem. Věcná břemena viz 3.7 Majetkoprávní vztahy nezjištěna. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Bytové jednotky č.612/16 nacházející se v bytovém domě č. p. 609, 610, 611, 612, 613, 614, 615, 616 na pozemcích parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 včetně podílu na společných částech Bytového domu a pozemků parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 ve výši 424/87963, vše katastrální území Holešovice, vedené u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č (Byt), LV č (Bytový dům a pozemky) činí k datu ocenění 15. května 2015: Kč Slovy: jeden milion dvě stě osmdesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 21

22 8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 18. května 2015 Ing. Pavel Dytrych 22

23 9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2163, katastrální území Letňany Příloha č. 3: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 5: Fotopříloha 23

24 Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

25

26

27 Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2163, katastrální území Letňany

28

29

30

31 Příloha č. 3: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu

32

33

34 Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou

35 Oceňovaná nemovitost: Byt č. 16, Kopřivnická 612, Praha Letňany Byt ve 6. NP panelového bytového domu z přelomu 80/90. let o dispozici 2+kk. Sklepní koje v 1. PP, bez balkonu a vlastního parkování, orientace jih Vztažná jednotka srovnání m 2 užitné plochy Porovnávané nemovitosti 1 Koef. 2 Koef. 3 Koef. 4 Koef. 5 Koef. Ostravská 635, Praha Ostravská 636, Praha Ostravská 630, Praha Letňany Letňany Letňany Identifikace nemovitosti Kopřivnická 611, Praha Letňany Kopřivnická 617, Praha Letňany Popis Byt ve 4. NP panelového bytového domu o dispozici 3+1 se zasklenou lodžií a sklepní kójí. Rekonstrukce jádra, nové podlahy, rozvody Byt ve 1. NP panelového bytového domu o dispozici 3+kk se zasklenou lodžií a sklepní kójí. Rekonstrukce jádra, nové podlahy, kuchyně, kouplena. Byt v 7. NP panelového bytového domu o dispozici 3+1s lodžií a sklepem. Jádro původní, nové rozvody, kuchyně, okna. Byt v 1. NP panelového bytového domu o dispozici 4+1 s lodžií a sklepem. Jádro zděné, rekonstrukce koupelny, kuchyně, podlah, rozvodů a oken Byt ve 6. NP panelového bytového domu o dispozici 3+1, bez výrazných rekonstrukcí, jádro původní Praha - Letňany, Stará Náves Lokalita Shodná 1 Shodná 1 Shodná 1 Shodná 1 Shodná 1 Umístění v rámci Bytového Obdobné Obdobné 6. NP (výtah) ze 7 NP celkem Obdobná 4. NP z 7 NP 1 Horší 1. NP 1,1 1 Horší 1. NP 1,1 1 domu 7. NP ze 7 NP 7. NP ze 7 NP Provedena částečná rekonstrukce, pravděpodobně zateplení, výměna některých prvků Nemožno ověřit, předpoklad technického stavu odpovídajícímu stáří a údržbě (bez celkové rekonstrukce) parkování v ulici, Bus 158, 201, 202 Technický stav Bytového domu Shodný (jeden blok) 1 Obdobný (vedlejší blok) 1 Obdobný (vedlejší blok) 1 Obdobný (vedlejší blok) 1 Obdobný (vedlejší blok) Technický stav Bytu Výrazně lepší 0,8 Výrazně lepší 0,8 Mírně lepší 0,9 Výrazně lepší 0,8 Obdobný 1 Parkování, dopravní dostupnost Obdobné 1 Obdobné 1 Obdobné 1 Obdobné 1 Obdobné 1 42,4 m 2 Podlahová plocha jednotky 76 m² 76 m² 82 m² 95 m² 76 m² 1,05 1,05 1,05 1,1 Větší Větší Větší Výrazně větší Větší 1,05 x Zdrojová cena (Kč/m 2 ) Kč Kč Kč Kč Kč x Zdroj Realizovaná transakce databáze Zhotovitele 1 Realizovaná transakce databáze Zhotovitele 1 nabídková inzerce sreality.cz 0,85 Realizovaná transakce databáze Zhotovitele 1 Nabídka, sreality.cz, květen 0,85 leden 2014 listopad 2012 květen 2015 květen Upravená cena Kč/m² Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč 1, Kč 0,90 Průměrná upravená cena na (Kč/m 2 ) Kč Podlahová plocha Bytu (m 2 ) 42,4 Hodnota Bytu (Kč) Hodnota Bytu zaokrouhleně (Kč) Kč Kč 1

36 Porovnávaný byt č. 1 Porovnávaný byt č. 2 Porovnávaný byt č. 3 Oceňovaný Byt Porovnávaný byt č. 4 Porovnávaný byt č. 5

37 Příloha č. 5: Fotopříloha

38 Pohled z ulice Kopřivnická Vchod do bytového domu 612 Pohled z ulice Kopřivnická Zvonky Společné prostory Společné prostory

39 Parkoviště z ulice Kopřivnická Bytový dům ze Staré návsi Vchod z ulice Kopřivnickáh Bytový dům ze Staré návsi Okolí Bytového domu Vstup do objektu