Znalecký posudek č /2017

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 Stanovení ceny obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č , kat. území Kročehlavy, obec Kladno Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 810/16-64 Posudek obsahuje celkem 35 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: ; Spisová značka: C vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

2 Obsah: 1 ÚVOD Účel a předmět ocenění Obecné předpoklady a omezující podmínky Rozhodné datum ocenění Vymezení pojmu obvyklá cena Vymezení pojmu hodnota Jmenování znalce Podkladové materiály Hlavní používané zkratky a pojmy Použitá literatura IDENTIFIKACE VLASTNÍKA IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI Popis Nemovitosti METODY OCENĚNÍ Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda ANALÝZA HODNOTY Volba metody Výpočet nákladovou metodou Výpočet porovnávací metodou REKAPITULACE ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY

3 Tabulky: Tabulka č. 1: Místnosti v Nemovitosti Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty pozemků Tabulka č. 5: Výpočet věcné hodnoty celkem Obrázky: Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Nemovitostí (modře) Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Kladno se zachycením Nemovitosti Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí

4 1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé: Pozemku parc. č jehož součástí je Budova pro bydlení č. p a pozemku parc. č. 4566, jak je zapsáno na listu vlastnictví (LV) č ; katastrální území Kročehlavy, obec Kladno (dohromady dále též jako Nemovitost ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 4

5 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 26. dubna Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS , kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, 1 International Valuation Standards 2005, str , International Valuation Standards 2011, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

6 ...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne usnesením č. j. 151 EX 810/ Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č , katastrální území Kročehlavy, vyhotovený dne Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy; Částečná projektová dokumentace akce Rekonstrukce rodinného domu Březinova 1264 včetně průvodní zprávy, půdorysů, řezů a pohledů; Kolaudační rozhodnutí č.j. Výst 1419/06/330/Hl povolující užívání stavby Přístavba rodinného domu, které nabylo právní moci ; Informace získané na místním šetření. Místní šetření bylo provedeno dne za účasti vlastníka p. Jiřího Modlingera. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního 6

7 (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář MF ČR Ministerstvo financí ( MMR Ministerstvo pro místní rozvoj ( IRI Institut regionálních informací, s.r.o. ( ARK Asociace realitních kanceláří ( 1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, s. ISBN Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. 7

8 Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 13. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (Dále též jako NOZ ). 8

9 2 Identifikace vlastníka Jméno a Příjmení : Sídlo: Jiří Modlinger Březinova 1264, Kročehlavy, Kladno 3 Identifikace Nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně stojící Rodinný dům s pozemky zahrady a příslušenstvím. 3.1 Popis Nemovitosti Jedná se o rodinný, samostatně stojící dům č.p. 1264, který se nachází v lomu ulice Březinova. Rodinný dům má 3 nadzemní podlaží, z nichž 1. NP slouží jako suterén, 2. a 3. NP slouží jako obytné. Vnitřní dispozice Domu č.p. 1264, viz Tabulka č. 1. Původní zděný rodinný dům dle sdělení z druhé poloviny dvacátého století (1968) byl v letech prodloužen přístavbou ve směru do zahrady a vnitřní dispozice byla změněna ubouráním vnitřních příček. Nově bylo provedeno zateplení a vnitřní povrchy ze sádrokartonu, v celém domě byly provedeny nové podlahy a osazena nová okna a dveře. Shodně tak byla provedena kompletní výměna ZTI, WC a koupelen (v každém podlaží WC) a kuchyně ve 2. NP. V suterénu se nachází vstupní hala se zádveřím, dvougaráž, kotelna a dále technické místnosti, resp. volnočasové místnosti, v suterénu se nachází i WC. Ve 2 nadzemním podlaží je vlastní obytná plocha obývací pokoj s kuchyní, pracovna, šatna s vestavěnými skříněmi, místnost domácích prací (s vestavěnou pračkou) a další WC. Z obývacího pokoje je vstup prosklenými dveřmi na venkovní terasu, z níž je možný přístup točitým schodištěm na zahradu. Ve 3. NP (podkroví) jsou tři ložnice, koupelna s WC a šatna s vestavěnými skříněmi. Z haly je přístup sklopnými schůdky ve stropním poklopu na půdní prostor u hřebene, který není stavebně řešen. Stavba je dle dokumentace založena na základových pasech z betonu s provedenou hydroizolací, má svislé nosné konstrukce zděné (původní pravděpodobně plné zdivo o tl. 45mm, nová část z cihelných bloků Porotherm, střecha je polovalbová s taškovou krytinou (Bramac), klempířské prvky jsou z měděného plechu, stropy jsou železobetonové, nad přízemím je dřevěný trámový strop s rákosovým podhledem, okna jsou plastová, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně doplněny keramickými obklady, podlahy jsou dřevěné prkenné z dubových desek, v kuchyni a koupelně keramická dlažba, dveře jsou dřevěné, u prosklených dveří na terasu a francouzských oken ve 3. NP plastové resp. kovové. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, kanalizace a plynu (rozvody provedeny v rámci celkové rekonstrukci a přístavby), v obytných místnostech je i rozvod audiosignálu z obývacího pokoje. Vytápění je na plynový kotel s rozvodem do radiátorů, v obývacím pokoji je krb bez rozvodu do dalších místností. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči se nachází v kuchyni ve 2. NP. 9

10 Tabulka č. 1: Místnosti v Nemovitosti Podlaží Místnost Podlahová plocha (m 2 ) 1.NP zádveří 3,70 1.NP hala 14,00 1.NP garáž 28,00 1.NP kotelna 4,80 1.NP fitness 13,00 1.NP WC 1,30 1.NP sklep 4,50 1.NP dílna 27,00 2.NP schodiště 11,30 2.NP šatna 3,70 2.NP kuchyň 15,70 2.NP spíž 2,50 2.NP domácí práce 6,30 2.NP obývací pokoj 35,90 2.NP pracovna 17,50 3. NP hala 12,40 3. NP pokoj 20,00 3. NP šatna 6,70 3. NP pokoj 21,50 3. NP pokoj 18,10 3. NP Koupelna + WC 6,80 3. NP schodiště 8,40 Celkem 283,10 Nemovitost se nachází na pozemcích parc.č a 4566 v ulici Březinova. V ulici je řadová i lokální zástavba rodinných domů v obdobném provedení, resp. v původním stavu z minulého století. Terén pozemků je rovinatý, pozemek je ze všech stran oplocen, do ulice z vyzdívaných sloupků a podezdívky. Na pozemku parc.č se nachází dřevěný dětský domek, v centrální části zahrady rybníček, posezení s grilem a se zadní strany s udírnou (z kamenů), v zadní částí rozestavěná hrubá stavba zahradnického domku (k datu ocenění dokončena hrubá stavba bez stropní konstrukce a krytiny. Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost Parc.č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku stavba LV Zastavěná plocha nádvoří č.p Zahrada

11 Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Nemovitostí (modře) Poloha Nemovitost se nachází v lomu ulice Březinova, v rezidenční čtvrti Výhybka, v Kladně Kročehlavech. Okolní zástavbu tvoří až na výjimku v jižním směru pouze rodinné domy obdobné velikosti a a uliční výšky. V rámci města Kladna se jedná o jednu z nejžádanějších lokalit pro rezidenční bydlení díky své poloze a skladbě (izolace od hlavních tahů). Kročehlavy jsou počtem obyvatel největší částí města Kladna ve Středočeském kraji, která zahrnuje několik bývalých osad. Podle sčítání lidu z roku 2011 zde žilo obyvatel. 11

12 Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Dopravní poměry Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci, ulici Březinova. Parkování je možno v ulici před Nemovitostí, a v garáži. Zastávka MHD Vaníčkova je vzdálena cca 150 m od Nemovitosti. Kladno je obsluhováno autobusovou i vlakovou dopravou s dobrou dostupností do Prahy Územní plán Nemovitost se dle územního plánu obce Kladno nachází v plochách Bydlení v rodinných domech městské a příměstské. Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Kladno se zachycením Nemovitosti 12

13 3.1.4 Infrastruktura Nemovitost má vnitřní rozvod el. proudu, vody, kanalizace a plynu (rozvody provedeny v rámci celkové rekonstrukci a přístavby), v obytných místnostech je i rozvod audiosignálu z obývacího pokoje. Vytápění je na plynový kotel s rozvodem do radiátorů, v obývacím pokoji je krb bez rozvodu do dalších místností Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č zatížena Zástavními právy smluvními a dále zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji, viz, Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č , katastrální území Kročehlavy. Nemovitost není pronajata, ale užívána vlastníkem. 13

14 4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 14

15 u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 15

16 5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti byla použita metoda porovnávací, jako pomocná metoda nákladová. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 5.2 Výpočet nákladovou metodou Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky, atd Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla získána z částečné projektové dokumentace poskytnuté vlastníkem a činí 1 475,8 m 3 pro hlavní stavbu č.p Stáří a opotřebení Opotřebení bylo určeno lineárně, při předpokladu kompletní rekonstrukce a rozšíření hlavní stavby, která byla kolaudována v roce 2006 a předpokládané průměrné živostnosti jednotlivých konstrukčních prvků ve výši 80 let činí opotřebení 13,75% Výpočet hodnoty hlavní stavby Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši Kč s ohledem na konstrukční systém a standard provedení a vybavení Nemovitosti. Jednotková cena za m 3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 3 % (Dále též jako NUS ). 16

17 K věcné hodnotě hlavní stavby č. p byla připočtena hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav (rybníček, posezení + gril/udírna, zpevněná plocha, oplocení) ve výši 10 % věcné hodnoty hlavní stavby. Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet věcné hodnoty č.p.1542 Obestavěný prostor celkem (m 3 ) 1 475,80 Jednotková cena (Kč/m 3 ) 5 000,00 NUS (%) *) 3% Jednotková cena celkem (Kč/m 3 ) Reprodukční hodnota Kč % opotřebení 13,75% Věcná hodnota hlavní stavby Věcná hodnota vedlejších staveb a úprav Kč Kč Výpočet hodnoty pozemku Stavební pozemky určené pro výstavbu rezidenčních objektů nejsou v Kladenské čtvrti Výhybka k dispozici, nejbližší cenová hladina pozemků v Kročehlavech je v rozpětí Kč/m 2. S ohledem na nedostatek pozemků v lokalitě určujeme hodnotu pozemků ve výši Kč/m 2. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty pozemků parc. č. Výměra (m 2 ) Hodnota (Kč/m 2 ) Hodnota (Kč) Kč Kč Kč Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 5: Výpočet věcné hodnoty celkem Věcná hodnota staveb Věcná hodnota pozemků Věcná hodnota celkem Zaokrouhleně Kč Kč Kč Kč Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství a pozemků stanovená nákladovou metodou činí po zaokrouhlení Kč. 17

18 5.3 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodejů rodinných domů a vil v kladenské čtvrti Kročehlavy - Výhybka, pokud možno obdobného standardu. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou. Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství a pozemků byla stanovena porovnávací metodou po zaokrouhlení ve výši Kč. 18

19 6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 26. dubna 2017 stanovena různými přístupy: Nákladovou metodou: Porovnávací metodou: Kč Kč Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí Kč. 19

20 7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 26. dubna 2017 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemku parc. č jehož součástí je Budova pro bydlení č. p a pozemku parc. č. 4566, jak je zapsáno na listu vlastnictví (LV) č ; katastrální území Kročehlavy, obec Kladno činí k datu ocenění 26. dubna 2017: Kč Slovy: Osm milionů tři sta tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 20

21 8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 4. května 2017 Ing. Pavel Dytrych 21

22 9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č , katastrální území Kročehlavy Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha 22

23 Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

24

25

26 Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č , katastrální území Kročehlavy

27

28

29

30

31 Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou

32 Oceňovaná nemovitost: Vztažná jednotka srovnání m 2 užitné plochy Porovnávané nemovitosti 1 Koef. 2 Koef. 3 Koef. 4 Koef. 5 Koef. Březinova 1264, Kladno Identifikace nemovitosti Dobrovského 1123, Kladno Březinova 1026, Kladno Březinova 1593, Kladno J. Lébra 987, Kladno Dobrovského 1139, Kladno Foto nemovitosti Třípodlažní samostatně stojící vila po celkové rekonstrukci 2006 Popis Samostatně stojící vilka 7+2 o třech NP + garáž Řadový koncový dům o dispozici 7+2 s bazénem Řadový koncový dům o dvou podlažích Samostatně stojící RD 4+1 na rohu ulic po rekonstrukci Rodinný dům s příslušenstvím Výhybka, Kladno - Kročehlavy Lokalita obdobná 1,00 obdobná 1,00 obdobná 1,00 obdobná 1,00 obdobná 1, m 2, zastavěný stavbou + Pozemek (m zahrada a dvůr m ) m 1, m 1, m 0, m 1,05 2 1,1 výrazně menší mírně menší mírně větší mírně menší menší Zděný se sedlovou střechou Konstrukční systém obdobný 1,00 obdobný 1,00 obdobný 1,00 obdobný 1 obdobný 1 garáž, bazén, parkování na Zděná stavba garáže s podkrovím, Parkování & vedlejší garáž, bazén, krb garáž, bazén, tepelné 1,00 1 garáž 1,1 vlastním 1,1 0,9 přístřešek stavby udírna zahrada čerpadlo, solární pozemku panely Postaveno 1936, celková rekonstrukce 2006, velmi dobrý stav 283,1 Užitná plocha (m 2 ) Technický stav horší 1,10 obdobný 1,00 výrazně horší 1,20 obdobný 1,00 obdobný 1, , ,05 větší obdobný obdobný větší obdobný x Zdrojová cena (Kč/m 2 ) Kč Kč Kč Kč Kč x Průměrná upravená cena na (Kč/m 2 ) Zdroj Upravená cena Kč/m² Nabídková cena HVB real estate Kč 0,90 1, Kč Užitná plocha Nemovitosti (m 2 ) 283,10 Hodnota Nemovitosti (Kč) Kč Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč) Kč Nabídková cena sreality.cz Kč 0,9 0,95 Nabídková cena bezrealitky.cz Kč 0,9 1,15 Nabídková cena sreality.cz Kč 0,9 1,10 Nabídková cena RK NIKTEL Kč 1 0,9 0,90

33 Příloha č. 4: Fotopříloha

34 Pohled z ulice Březinova Pohled ze zahraday Kuchyně Pracovna Obývací pokoj Obývací pokoj Technická místnost Schodiště

35 Půdní prostor Pokoj 3. NP Koupelna WC 2. NP Technická místnost 1. NP Gril a udírna na zahradě Zahrada Rybníček