Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Stanovení ceny obvyklé rodinného domu s pozemky na LV č. 450, kat. Radonice u Prahy, okres Praha-východ Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 568/16-32 Posudek obsahuje celkem 37 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: ; Spisová značka: C vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

2 Obsah: 1 ÚVOD Účel a předmět ocenění Obecné předpoklady a omezující podmínky Rozhodné datum ocenění Vymezení pojmu obvyklá cena Vymezení pojmu hodnota Jmenování znalce Podkladové materiály Hlavní používané zkratky a pojmy Použitá literatura IDENTIFIKACE VLASTNÍKA IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI Technický popis Poloha Dopravní poměry Majetkoprávní vztahy Přístup a příjezd k Nemovitosti METODY OCENĚNÍ Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda ANALÝZA HODNOTY Volba metody Výpočet hodnoty nákladovou metodou Výpočet porovnávací metodou REKAPITULACE ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Seznam místností Rodinného domu Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty stavebních pozemků Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem

3 Obrázky: Obrázek č. 1: Fotomapa s vyznačením budovy č.p Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 3: Katastrální mapa s vyznačením parcely parc. č. 194/1 omezující přístup k Nemovitosti

4 1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Parcely parc. č. st. 245, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 238 a parcely parc. č. 194/35, vše katastrální území Radonice u Prahy, obec Radonice, okres Praha-východ, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 450 (vše dále též jako Nemovitost či Rodinný dům ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 4

5 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 24. října Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS , kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, 1 International Valuation Standards 2005, str , International Valuation Standards 2011, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

6 ...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne usnesením č. j. 151 EX 568/ Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce č.j. 151 Ex 568/16-32 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 450, katastrální území Radonice u Prahy, vyhotovený dne Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Radonice; Databáze Zhotovitele realizovaných prodejních cen; Podklady získané na příslušném stavebním odboru v Brandýse nad Labem: o Stavební výkresy skutečného zpracování stavby zpracované dne 6/1993 společností atelier 2j; o Kolaudační rozhodnutí z vydané Městským úřadem v Brandýse nad Labem stavebním odborem; Místní šetření. 6

7 Místní šetření bylo provedeno dne dle termínu uvedeného v dopise vlastníkům Nemovitosti. Proběhlo za přítomnosti paní Tzovairi a zástupců Zhotovitele pana Hrabce a pana Korčáka. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář MF ČR Ministerstvo financí ( MMR Ministerstvo pro místní rozvoj ( IRI Institut regionálních informací, s.r.o. ( ARK Asociace realitních kanceláří ( 1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, s. ISBN Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 7

8 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 8

9 2 Identifikace vlastníka Název: ELLADE, a.s., IČ: Sídlo: Rytířská 534/13, Staré Město, Praha 1 3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): Zděný samostatně stojící rodinný dům č. p. 238, jenž je součástí pozemku parc. č. st. 245 a okolní parcela zahrady parc. č. 194/35, k. ú. Radonice u Prahy. V této lokalitě bylo postaveno 26 obdobných domů v jednom developerském rezidenčním projektu. 3.1 Technický popis Jedná se o samostatně stojící zděný (tepelně izolované zdivo) rodinný dům se sedlovou střechou. Nepodsklepený přízemní objekt s podkrovím, delší stranou výškově odsazený o ½ podlaží. Krov dřevěný, krytina z tašek Bramac. Stavba je napojena na elektrickou energii, plynovod, vodovod ze společné studny, odkanalizována do kanalizace na ČOV. Dům je v dobrém technickém stavu až pravděpodobně porušenou hydroizolaci v domě. Tato závada je zřejmá v prostoru garáže a chodby u posilovny, kde se projevuje opadáváním omítky a v prostoru kuchyně, kde dochází k vyboulení podlahy (parket). V 1. podlaží je schodiště, kotelna, WC, garáž, dílna, předsíň, pokoj a posilovna. V mezipatře je hlavní vstup se zádveřím, kuchyňský kout, obývací pokoj s jídelním koutem a schodiště. V 2. podlaží jsou čtyři pokoje, koupelna a WC. Dle vyjádření paní jednatelky společnosti ELLADE, a.s. (paní Kamily Tzovairi), je v Nemovitosti, v jejím osobním majetku, kuchyňská linka se spotřebiči, vestavěné skříně a krb v obývacím pokoji. Nemovitost je tedy oceněna bez těchto objektů. 9

10 Tabulka č. 1: Seznam místností Rodinného domu Č. Místnost Výměra (m 2 ) 1 obývací místnost 37,64 2,3 kuchyň + jídelní kout 14,91 4 zádveří 5,97 5 schodiště 6,2 6 koupelna 10,08 7 ložnice 13,79 8 ložnice 13,07 9 ložnice 9,75 10 koupelna 4,23 11 ložnice 12,15 12 hala 5,96 13 schodiště 6,64 14 kotelna 5,37 15 WC 2,71 16 garáž kancelář 15,22 18 předsíň 1,98 19 sklad 3,54 20 ochlazovna 2,8 21 posilovna 11,04 Celkem 219,05 Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost Parc.č. Výměra Hodnota (m 2 ) (Kč/m 2 Hodnota (Kč) ) st Kč Kč 194/ Kč Kč Kč 10

11 Obrázek č. 1: Fotomapa s vyznačením budovy č.p Poloha Nemovitost se nachází v centru obce Radonice v zástavbě samostatně stojících rodinných domů obdobného stáří, vzhledu a umístění. Obec Radonice leží v těsném sousedství hlavního města Prahy, při její východní hranici. Vzhledem k těsnému sousedství s Prahou a výborné dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti jsou Radonice atraktivním místem pro i pro komerční aktivity. Obec má více než 900 trvale hlášených občanů, skutečný počet obyvatel je však zhruba o stovku vyšší. Radonice jsou samostatnou katastrální obcí sousedící s katastry jak samostatných obcí středočeského kraje Jenštejnem, Dehtáry a Svémyslicemi, tak s katastry městských částí hlavního města Prahy Horními Počernicemi, Chvaly, Satalicemi a Vinoří. V obci je veškerá technická infrastruktura jako je kanalizace, vodovod, plynovod či vydlážděné ulice, obec má i mateřskou školu. Občanům slouží obecní dům s prodejnou potravin, ordinací lékaře či společenským sálem, pro další společenské, kulturní či sportovní akce je k dispozici kulturní dům, Rodinný park Amerika s amfiteátrem a koupalištěm, fotbalový areál s tréninkovým hřištěm s umělou trávou a umělým osvětlením, tenisový areál, pro ostatní sporty lze využít víceúčelové sportovní hřiště. 3 Zdroj: Mapy.cz 11

12 Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Dopravní poměry Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci Na Vyhlídce. Parkování je možné na dvoře a v garáži v domu. Obec je obsluhována autobusovou dopravou (linka č. 367 na metro Černý Most v Praze 9). 3.4 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 450 zatížena zástavním právem a zahájením exekuce. Nájemní právo nezjištěno. 3.5 Přístup a příjezd k Nemovitosti Přístup k Nemovitosti z veřejné komunikace (parc. č. 194/9) je možný pouze přes pozemek jiného vlastníka. Jedná se o parcelu parc. č. 194/1 ve vlastnictví fyzické osoby, paní Věry Touškové. Omezení přístupu se týká i ostatních rodinných domů v okolí. Tento stav není právně ošetřen např. věcným břemenem jízdy a chůze přes tuto parcelu. Reálně však dosud nedochází ke sporům ohledně využití tohoto pozemku a pozemek je využíván jako veřejná komunikace (zelený pás a chodník) bez omezování jeho využití ze strany vlastníka. 4 Zdroj: Mapy.cz 12

13 Obrázek č. 3: Katastrální mapa s vyznačením parcely parc. č. 194/1 omezující přístup k Nemovitosti 13

14 4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko-hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 14

15 u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 15

16 5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání, jako pomocná byla použita metoda nákladová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodanými/nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 5.2 Výpočet hodnoty nákladovou metodou Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky atd Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla získána odečtením z projektové dokumentace a činí 905 m 3. Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 905 m 3 a výměrou pozemků ve výši 898 m Stáří a opotřebení Dle kolaudačního rozhodnutí bylo povoleno užívání nemovitosti Opotřebení tedy bylo určeno odborným odhadem (při předpokládané celkové životnosti 100 let) 20 %. 16

17 5.2.3 Výpočet hodnoty Domu Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši Kč pro typ Budovy pro bydlení Domy bytové netypové, což představuje spodní hranici rozpětí. Jednotková cena za m 3 byla stanovena pomocí Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení a dále na základě odborného odhadu dle dostupných podkladů a místního šetření. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy, a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 5 % (Dále též jako NUS ). K věcné hodnotě hlavní stavby byla připočtena hodnota, inženýrských staveb (přípojky IS) a venkovních úprav (oplocení, přístřešky apod.) ve výši 10 % věcné hodnoty hlavní stavby č. p Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby č.p. 238 Výpočet věcné hodnoty Obestavěný prostor celkem (m 3 ) 905 Jednotková cena (Kč/m 3 ) NUS (%) *) 5% Jednotková cena celkem (Kč/m 3 ) Reprodukční hodnota Kč % opotřebení 20% Věcná hodnota hlavní stavby Kč Věcná hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav 10% Kč Věcná hodnota staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Hodnota stavebních pozemků byla stanovena na základě analýzy prodejů pozemků umožňujících výstavbu rezidenčního objektu (rodinného domu) se zohledněním polohy v intravilánu. Výše hodnoty 1 m 2 pozemku byla stanovena na Kč. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty stavebních pozemků Parc.č. Výměra Hodnota (m 2 ) (Kč/m 2 Hodnota (Kč) ) st Kč Kč 194/ Kč Kč Kč 17

18 5.2.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota Věcná hodnota staveb Věcná hodnota pozemků Věcná hodnota celkem Zaokrouhleně Hodnota (Kč) Kč Kč Kč Kč Hodnota Nemovitosti stanovená nákladovou metodou činí po zaokrouhlení Kč. 5.3 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno ze čtyř realizovaných obchodních transakcí prodejů z databáze Zhotovitele a z jedné nabídkové ceny rodinných domů v obci Radonice u Prahy. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 užitné plochy, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou. Hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 18

19 6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 24. října 2016 stanovena: Nákladovou metodou: Porovnávací metodou: Kč Kč Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotě stanovených metodou porovnávací. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí Kč. 19

20 7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 24. října 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Parcely parc. č. st. 245, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 238 a parcely parc. č. 194/35, vše katastrální území Radonice u Prahy, obec Radonice, okres Praha-východ, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 450 činí k datu ocenění 24. října 2016: Kč Slovy: šest milionů jedno sto tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 20

21 8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 31. října 2016 Ing. Pavel Dytrych 21

22 9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 450, katastrální území Radonice u Prahy Příloha č. 3: Kolaudační rozhodnutí Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 5: Fotopříloha 22

23 Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

24

25

26 Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 450, katastrální území Radonice u Prahy

27

28

29 Příloha č. 3: Kolaudační rozhodnutí

30

31

32 Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou

33 Oceňovaná nemovitost: Na Vyhlídce 238, Radonice Rodinný dům o 1. NP a obydleném podkroví ve třech úrobních, se zahradou a dvougaráží x x Rezidenční část obce Zděný rodinný dům, udržovaný, ale pouze částečné rekonstrukce 219 m² Garáž 898 m² Kč jednotka srovnání m 2 Identifikace Nemovitosti Popis Foto nemovitosti Nabídková /kupní cena 2 Zdroj Poloha v rámci města Technický standard Užitná plocha Vedlejší stavby Výměra pozemku Celkem Kč/m 2 1 Na Proutkách č.p. 285, Radonice Dvoupatrový samostatně stojící zděný rodinný dům s plochou střechou a zahradou Kč Kč Kupní smlouva Obdobná Obdobný 227 m 2 Obdobná Venkovní krytý bazén 819 m² obdobná Kč Koef. 1, ,95 1 1,05 Porovnávané nemovitosti 2 Kupní smlouva Obdobná Obdobný 192 m 2, Obdobná Samostatná garáž Koef. 1, ,15 3 Oblouková č.p Radonice Na Skále č.p. 241, Radonice Rodinný dům se zahradou, zahradní chatkou Kč Rodinný dům o 1. NP a obydleném podkroví ve třech úrobních, se zahradou a dvougaráží kč Kč Kč Kupní smlouva Obdobná Obdobný 219 m 2, Stejná Samostatná garáž 862 m² Obdobná 732 m² Menší Kč Kč Koef. 1, ,05 1,15 4 Příčná č.p. 244, Radonice Rodinný dům o 1. NP a obydleném podkroví ve třech úrobních, se zahradou a dvougaráží Kč Kč Nabídka, REALCOM ESTATE, s.r.o., listopad 2016 Obdobná Obdobný 250 m 2, Větší Samostatná dvougaráž 960 m 2, Větší Kč Koef. 0, ,05 1 0,95 0,95 Oceňovaná nemovitost Lokalita Celková hodnota (Kč) m² Celkem Kč/m2 Na Vyhlídce 238, Radonice , Kč

34 Příloha č. 5: Fotopříloha

35 Pohled na Nemovitost. Parcela 194/1 před Nemovitostí jiného vlastníka. Dvojgaráž Zadní část Nemovitosti Předsíň Kuchyňský kout

36 Kotelna WC Pracovna Garáž Poškozená izolace v garáži Posilovna

37 Poškozená izolace Pohled z podkroví Pokoj Pokoj Koupelna Pokoj