ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Právo užívání bytu v družstvu Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Vršovice Bulharská 12/585, Praha 10, Vršovice Bytové družstvo Bulharská 12, Bulharská 12/585, Praha 10, Vršovice, vlastnictví: výhradní Bytové družstvo Bulharská 12, Bulharská 12/585, Praha 10, Vršovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 4, JUDr. Monika Elfmarková Adresa objednavatele: K Beránku 3, Praha 4 ZHOTOVITEL : J I Ř Í K O P E C KÝ, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí Adresa zhotovitele: Heckelova 474/11 Praha 9 Koloděje ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) EX 1463/ OBVYKLÁ CENA Kč

2 2 Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Kumprechta Počet stran: 16 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze dne, dne NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je právo užívání bytu v bytovém domě č.p. 12, s příslušenstvím a pozemkem č. 504, v katastrálním území Vršovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Informace sdělené Správcem objektu Usnesení č.j. 115 EX 1463/14-054, ze dne SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová

3 3 zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je právo užívání bytu v bytovém domě č.p. 12, s příslušenstvím pozemkem č. 504, v katastrálním území Vršovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Jedná se o byt v bytovém domě, který je ve vlastnictví bytového družstva Bulharská 12, Praha 10 Vršovice, na stejné adrese se nachází i bytový dům č.p Bytový dům číslo popisné (červené)585, číslo orientační (modré) 12 v ulici Bulharská Byt je o velikosti : Pokoj 22,5 m 2 Kuchyň 14,0 m 2 Předsíň 5 m 2 Příslušenství 10,6 m 2 C E L K E M 52,10 m 2 Byt je původně vybaven, včetně dveří podlah a ostatních konstrukcí. Dle informace zástupce bytového družstva není vypracováno Prohlášení vlastníka dle dostupných podkladů a výpočtem jsem zjistil přibližnou celkovou podlahovou plochu budoucích jednotek, která

4 4 činí cca 2150 m2. Na oceňovanou jednotku, byt o celkové podlahové ploše 52,10 m2 tedy připadne spoluvlastnický podíl o velikosti 521/21500 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků Porovnávací ocenění 2.1 Byt v čp 585 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1

5 5 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,090 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,057 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vršovice: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997

6 6 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Zastavěná plocha č. 504 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek celkem 516,00 m ,- Zastavěná plocha č zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Zastavěná plocha č. 504 = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky

7 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 koeficient dle typu Podlahové plochy bytu podlahové plochy Byt: ( 22,5+14,0+5,0+10,60 ) * 1,00 = 52,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 52,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 80 let: II 1,00

8 8 s = 1-0,005 * 80 = 0,600 Index vybavení I V = (1 + V ) * V i 10 * 0,600 = 0,678 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,678 = ,44 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 52,10 m 2 * ,44 Kč/m 2 * 0,970 * 1,090= ,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,85 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 521 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 521 / = ,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,- Kč Byt č. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,85 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Byt č. - zjištěná cena = ,85 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou

9 9 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt v čp 585 Prodej bytu 2+kk 45 m²žitomírská, Praha 10 - Vršovice Kč Prodej družstevního bytu 2+kk o ploše 45m2 v 1.NP cihlového domu ve Vršovicích, včetně sklepa. Byt v udržovaném stavu má nízké náklady na bydlení, orientace oken na SZ. Sklep o ploše 4 m2, dům po rekonstrukci. Anuita 0, převod do OV se zatím neplánuje. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborná dopravní dostupnost: tram Bohemians a Vršovické náměstí 2 minuty chůze. Doporučujeme. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Včetně provize RK ID zakázky:

10 10 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 45 m 2 Plocha podlahová: 45 m 2 Sklep: 4 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně Výtah:

11 11 Prodej bytu m²vršovická, Praha 10 - Vršovice Kč Exkluzivně Vám nabízíme prodej prostorného družstevního bytu, aktuálně 2+1 s lodžií, 80 m2, v pěkném cihlovém domě v centru Vršovic, na ul. Vršovická. Byt se nachází v 1 patře původního cihlového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí. Velkou předností jsou nebytové prostory v přízemí domu, které se pronajímají, proto jsou poplatky velmi nízké navíc družstvo poskytuje nájemníkům každoroční finanční bonus na rekonstrukci v bytě. Byt je orientován JZ, s výhledem na stadion Bohemians. Dispozičně je nyní řešen jako 2+1 s možností rekonstrukce na 3+kk. Z prostorné předsíně je vstup vpravo do velké kuchyně (14,6 m2), vlevo do obývacího pokoje (26 m2), který je průchozí do dalšího pokoje (18 m2). Koupelna i WC jsou oddělené, vstup je z chodby. Z obývacího pokoje je vstup na prostornou lodžii ( 5m2). Byt prošel rekonstrukcí nová koupelna a WC, nová euro okna, renovace parket v obou pokojích, lino v předsíni a kuchyni. Zánovní kuchyňská linka, prostorná vestavěná skříň v předsíni, renovace zárubní a dveří, renovace štuků atd. Vytápění je řešeno plynovými WAW kamny, ohřev vody bojlerem, který je umístěn v komoře za koupelnou a je zde i místo pro pračku. V domě je i prostorná půda a střešní terasa, která je nájemníky využívána k posezení, opalování či výhledu na fotbalové zápasy. V suterénu domu jsou sklepy a

12 12 garáže pro parkování. Družstvo je na tom finančně velmi dobře, vchod a vnitřky domu jsou po renovaci, prostorné, světlé. Dům i byt nabízí příjemné důstojné bydlení ve kvalitním cihlovém domě a to vše za velmi nízké měsíční náklady. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: měsíční poplatky do FO jsou 0,- Kč ID zakázky: BN03528 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Podlaží: 2. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Lodžie: 5 m 2 Sklep: Datum nastěhování: Ihned Rok rekonstrukce: 2000 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, MHD Vybavení: Částečně Výtah:

13 13 Prodej bytu 2+kk 51 m²novorossijská, Praha 10 - Vršovice Kč Nabízíme k prodeji družstevní byt se splacenou anuitou, s okamžitým převodem do osobního vlastnictví, možno financovat hypotékou. Byt je v 5. patře cihlového, udržovaného domu s výtahem. Byt i dům prošel částečnou rekonstrukcí - jsou zde plastová okna, stoupačky v plastu, dům má novou střechu, nové vchodové dveře, poštovní schránky, zvonky, úprava společných prostor. Byt je bez balkonu, ale s výhledem do zeleně, s orientací jihovýchod-východ (obývací pokoj a ložnice) a severo-západ (kuchyně a koupelna). K bytu náleží sklep 2 m2, k využití je společná sušárna. Byt je útulný, světlý. Obývací pokoj, ložnice se šatnou, zděná koupelna je s vanou a umyvadlem, s oknem. samostatná toaleta také s oknem. Podlahy jsou kombinací dlažeb a koberců - pod nimi jsou parkety. Dálkové ústřední topení s měřiči na radiátorech. Výborná občanská vybavenost, vše v pochozí vzdálenosti, nákupní centrum Eden, fotbalový stadion Slavie, Bohemians, plavecký stadion Slavie, MŠ, ZŠ, sportovní gymnázium Přípotoční.

14 14 Výborná dopravní dostupnost - 5 min. od domu tramvajová zastávka Slavia - tramvaje č. 4, 7, 22, 24, noční tramvaje 55, 57,59, autobusová zastávka Bělocerkevská - autobusy č. 124, 135, 136, 139, 150. Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Podlaží: 5. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 51 m 2 Plocha podlahová: 51 m 2 Sklep: Parkování: Vybavení: Částečně Výtah: Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč

15 15 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Byt ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt v čp ,00 Kč Porovnávací hodnota Kč Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč

16 16 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Mobil: odhadynemo@volny.cz