ZNALECKÝ POSUDEK. č. 68/2012. O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 942/31 v obci Lovosice, ul. Osvoboditelů, k.ú. Lovosice, okres Litoměřice.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 68/2012 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 942/31 v obci Lovosice, ul. Osvoboditelů, k.ú. Lovosice, okres Litoměřice. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: De - Rooy, s.r.o. Stavební 995/ Ostrava Pro potřeby dražby. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín telefon: , petr.cvejn@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé - tržní nemovitosti bytové jednotky č. 942/31 v Lovosicích, ul. Osvoboditelů podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Osvoboditelů 942/ Lovosice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Lovosice Katastrální území: Lovosice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 93,0887 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 93,09 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti - objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém - přístup nebyl umožněn, prohlídka pouze z venku a z chodby 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 3720: Kočí Pavel, Osvoboditelů 942/53, Lovosice / Celkový popis nemovitosti Jedná se o panelový dům o půdorysném tvaru L. Dům má plochou střechu, 7 nadzemních podlaží a jedno přízemí. Dům je zateplený, okna plastová. Lokalita je dobrá. Vytápění dálkové. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím - 2 -

3 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím Popis: Bytová jednotka č. 942/31 se nachází v bytovém domě č.p. 942 ve 5. NP, jedná se o byt 1. kategorie. Vybavení jednotky: kuch. linka, sporák, vana, směšovací baterie 2 ks, dopisní schránka, zvonek, vodoměr 2 ks, WC kombi, otopná tělesa 3 ks, domácí telefon Dispoziční řešení: jedná se o klasický dvoupokojový byt, vstup do chodby z ní pak do pokojů, WC a kuchyně, z kuchyně do koupelny. Technický stav: byt v původním, neudržovaném stavu, rekonstrukce nutná. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky p.č. 82 a p.č. 83 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0620 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 93,09 1,00 2,1390 1, ,465 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 211, ,09 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 211, ,09 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,18 Pozemky p.č. 82 a p.č zjištěná cena = ,18 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky p.č. 82 a p.č. 83 = ,18 Kč ,18 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,18 Kč - 3 -

4 Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: kuchyně: 11,45 m 2 pokoj: 17,86 m 2 pokoj: 11,73 m 2 předsíň: 3,97 m 2 koupelna: 2,89 m 2 WC: 1,45 m 2 spíž: 0,75 m 2 lodžie: 3,54 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 53,64 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 1,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu = 53,64 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,80 m 2 x 0,10 = 0,18 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 53,82 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 10 x 1,00 = 0,650 i = 1-4 -

5 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním I 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť III 0,05 obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Byt je zadlužený a chystá se dražba na prodej. I -0,03 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,870 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,650 x 1,100 x 0,870 = 0,622 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 2 x 0,622 = 9 016,51 Kč/m 2 CP = CU x PP = 9 016,51 Kč/m 2 x 53,82 m 2 = ,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,57 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,18 Kč Spoluvlastnický podíl: 19 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,18 Kč x 19 / = 1 816,06 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemku ,06 Kč Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím - zjištěná cena = ,63 Kč - 5 -

6 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,60 Kč ,- Kč ,- Kč slovy: Čtyřistaosmdesátsedmtisícosmdesát Kč Nemovitosti ( byty ) k porovnání: 1) Prodej bytu 2+1 s balkónem o celkové výměře 62 m 2 v osobním vlastnictví v Lovosicích, ulice Krátká. Byt se nachází v prvním patře zrekonstruovaného panelového domu s výtahem. Na podlahách je položeno linoleum nebo koberec. Okna jsou nová plastová. Bytové jádro je původní umakartové. Součástí prodeje bytu je sklepní koje. Byt je ihned volný k nastěhování. Parkování vozidel je možné na parkovišti přímo u domu. Kompletní občanská vybavenost včetně zastávky MHD je v těsné blízkosti domu. Nájezd na dálnic D8 je od domu vzdálen cca 1km. Koupi této nemovitosti mohu vřele doporučit vzhledem k umístění a celkovému stavu domu. Cena: ,- Kč 2) Prodej bytu 2+1 o rozloze 52 m 2 ve 2. patře třípatrového cihlového domu v klidné části Lovosic, v blízkosti centra města, Sady pionýrů. Byt je v původním, velmi dobře udržovaném stavu. V kuchyni je zachovalá kuchyňská linka a sporák, v koupelně a na WC je standardní soc. zařízení. Podlahy tvoří koberec a PVC. K bytu náleží balkon a prostorný sklep. Kompletní občanská vybavenost a dopravní dostupnost. Cena: ,- Kč 3) Prodej bytu 2+1 v OV o podlahové ploše 54 m 2 v Lovosicích, ul. Palackého v 7. NP. Byt je čistě vymalovaný, nová plastová okna, natřeny radiátory a vestavěné skříně, původní jádro a kuchyňský kout, nové stoupačky, výtah. Cena Kč. Porovnávací hodnota na základě nabídkových cen: ,- Kč Komentář k ceně obvyklé Vzhledem k nízké poptávce a poměrně velké nabídce stanovuji cenu obvyklou v rozpětí mezi administrativní cenou ,- Kč a porovnávací hodnotou ,- Kč. Jedná o nabídkové ceny, proto snižuji cenu o 15%, potom vychází porovnávací cena ,- Kč. Ceny bytů silně kolísají např. v Lovosicích na ulici Wolkerova jsou na prodej dva byty 2+1, jeden za ,- Kč a za druhý ,- Kč. Dražší byt je dokonce o 10 m 2 podlahové plochy menší. Byt 2+1 za ,- Kč je údajně rezervovaný ( tel. informace z RK ) pro zájemce. Vzhledem k provedeným výpočtům a realitě trhu navrhuji cenu obvyklou ve výši ,- Kč - 6 -

7 Ve Vsetíně, Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín telefon: , petr.cvejn@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 68/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č