Představení EKOSPOL a.s.

Transkript

1 REALITNÍ STATISTIKY: jediný objektivní nástroj mapování trhu RNDr. Evžen Korec, CSc.

2 Představení EKOSPOL a.s. přední česká developerská společnost prodej bytů prodej parcel k výstavbě rodinných domů 18 let na trhu od roku 1992 zrealizovala 36 velkých developerských projektů patří mezi TOP4 rezidenční developery v ČR dle podílu na trhu patří mezi 100 nejstabilnějších českých společností dle ČEKIA Stability Rating

3 Problémy realitních statistik Neexistuje nezávislý a komplexní zdroj informací o trhu nových bytů Neexistuje jednotné chápání pojmů prodaný byt a podíl na trhu Neexistuje jednotný systém stanovení ceny za metr čtvereční 3

4 Zdroje realitních statistik ČSÚ z hlediska prodejů sleduje pouze zápisy do katastru nemovitostí (zpoždění 1 měsíc 2 roky od skutečného prodeje) u zápisů do katastru nemovitostí nerozlišuje novostavby a starší byty realitní servery pracují pouze s nabídkovými cenami nemají kontrolu nad skutečnými transakcemi mohou být ovlivněny zájmy inzerentů - developerů 4

5 Zdroje realitních statistik realitní poradenské společnosti mají pouze omezený přístup k informacím nikdy nezmapují celý trh mohou být ovlivněny vlastními zájmy (klienty jsou také developeři) developerské společnosti mají přesné informace pouze o vlastních transakcích rozhodně nejsou nezávislí 5

6 Co je vlastně prodaný byt? většina developerů uvádí skutečný počet prodaných bytů někteří developeři však uvádějí pouze počet prodaných nemovitostí nemovitostí přitom může být také: bytová jednotka garážové stání parcela rodinný dům jiný nebytový prostor atd. 6

7 Co je vlastně prodaný byt? Výsledek? Developer ve skutečnosti prodal 100 bytů (58 z nich s garážovým stáním), 20 parcel a 40 rodinných domů Na otázku novináře Kolik jste prodali bytů? odpoví: Naše společnost prodala celkem 218 nemovitostí. ( = 218) NIKDO pak není schopen uvedené číslo rozklíčovat a ověřit jeho pravdivost 7

8 Co je vlastně podíl na trhu? neexistuje jasné chápání pojmu každý developer si podíl na trhu vykládá po svém celkový počet prodaných bytů (?) celkový počet nabízených (volných) bytů (?) celkový počet bytů v prodávaných projektech (?) podle EKOSPOL a.s. nejlépe vypovídá o skutečném podílu na trhu ABSOLUTNÍ POČET prodaných bytů každého developera kdo je vlastně největší český developer? 8

9 Cena za metr čtvereční Nejasná a nejednotná metodika uvádění konečné ceny za metr čtvereční bytové plochy cena za m 2 = cena bytu/čistá podlahové plocha bytu cena za m 2 = cena bytu/(čistá podl. plocha + plocha balkonů a teras) cena za m 2 = (cena bytu - paušální cena balkonu paušální cena garážového stání)/čistá podlahová plocha bytu... možných kombinací je mnoho 9

10 Cena za metr čtvereční metodika výpočtu ceny u bytů EKOSPOL a.s. cena za m 2 = cena bytu/(podlahová plocha bytu + ½ plochy balkonu) Výsledek? Byt č. 1 (EKOSPOL a.s.): 1+kk, 33 m 2, balkon: 8 m 2, cena: Kč vč. DPH cena za m 2 = Kč vč. DPH [ /(33 + ½ x 8)] Byt č. 2 (jiný developer): 1+kk, 33 m 2, balkon: 8 m 2, cena: Kč vč. DPH cena za m 2 = Kč vč. DPH [ /(33+8)] Dražší byt je nakonec o Kč/m 2 levnější 10

11 Tvorba statistik EKOSPOL a.s. Pravidelné sledování VŠECH developerských projektů v k.ú. Praha s více než 50 byty Prameny: webové ceníky developerských projektů, databáze EIA, mediální monitoring vyjádření a citací developerů, realitní inzertní časopisy a servery Pravidelný týdenní monitoring Sleduje se Cenová úroveň bytů Změna počtu bytů v cenících projektů za dané období Fáze zahájení prodeje, inženýrské činnosti, průběh výstavby, dokončení výstavby, doprodání projektu 11

12 Tvorba statistik EKOSPOL a.s. Vyhodnocování získaných dat probíhá každý měsíc Vyhodnocuje se: počet prodaných bytů, počet dokončených bytů, zahájení prodeje, zahájení výstavby, dokončení projektu, doprodání projektu Analyzují se poměrové ukazatele Prodané byty/celková nabídka developera Dokončené neprodané byty v nabídce developera Cenové úrovně dobře x špatně prodávaných bytů atd. Výstupy pro média prezentuje EKOSPOL 1x za čtvrtletí Personální zajištění monitoringu EKOSPOL a.s.: 1 pracovník (analytik) na plný úvazek (HPP) 12

13 Prodej nových bytů v Praze Vývoj trhu nových bytů a jeho predikce (celkový počet nových bytů prodaných v Praze) 3409 K bylo v Praze prodáno celkem 1954 nových bytů. Výsledek za celý rok 2009 byl překonán. Poptávkové stimuly v roce 2011: - hrozba sjednocení DPH od deregulace nájemného - relativní nedostatek malých cenově dostupných bytů...??? 3000??? * celý rok 2010** 2011** * období ** predikce ** predikce EKOSPOL a.s. EKOSPOL a.s. 13 Zdroj: webové ceníky developerských projektů

14 14 Prodej nových bytů v Praze Developeři v Praze dle prodejů (celkový prodej za období ) počet bytů CENTRAL GROUP Skanska CZ EKOSPOL FINEP CP Praha Trigema CTR Group BCD Group Geosan Development Avestus Real Estate P.H.A. zbytek trhu Zdroj: webové ceníky developerských projektů

15 15 Prodej nových bytů v Praze Developeři v Praze dle podílu na trhu (podíl na trhu prodaných bytů za období ) 20% 18,47% 17,40% 15,10% 12,64% 10% 5,32% 4,35% 4,30% 4,25% 1,89% 1,59% 1,54% 0% 13,15% počet bytů CENTRAL GROUP Skanska CZ EKOSPOL FINEP CP Praha Trigema CTR Group BCD Group Geosan Development Avestus Real Estate P.H.A. zbytek trhu Zdroj: webové ceníky developerských projektů

16 16 Co nejde na odbyt? Developeři s největším počtem dokončených neprodaných bytů Zdroj: webové ceníky developerských projektů 0 EKOSPOL CP Praha Sekyra Group Lighthouse Group FINEP SATPO Development CENTRAL GROUP AMADA Praha ORCO Skanska CZ ABLON Group SIDI Czech Republic

17 Co nejde na odbyt? Projekty s nejvíce dokončenými neprodanými byty Central Park Praha (2009) Rezidence Korunní (2010) Residence Jeseniova (2009) Belarie Park (2009) Zelené město II (2010) Slunečný vršek III (2009) Obytný park centrum Kbely (2009) Prokopský vrch (2010) Bytový soubor Slatinka A+B (2008) Podbaba IV (2010) Bytový soubor Slatinka C (2009) Západní město - Britská čtvrť (2010) Rezidenční komplex Šafránka III (2010) Na Hvězdárně Velká Chuchle I (2010) Zelené město I (2009) Centrum Dolní Břežany (2009) Metropole I+J+K+L (2009) 17 Zdroj: webové ceníky developerských projektů

18 Co nejde na odbyt? Cenová úroveň dokončených neprodaných bytů méně než Kč/m Kč/m2 více než Kč/m2 23% 14% 63% 18 Zdroj: webové ceníky developerských projektů

19 RNDr. Evžen Korec, CSc. DĚKUJI VÁM ZA POZORNOST 19