ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 71/5 zapsaná na listu vlastnictví č. 545, vymezená v budově Lomnice, č.p. 61, 71, zapsané na LV č. 510, stojící na parcele č. 175 a 176/1, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7500/71700 na společných částech bytového domu č.p. 61, 71, zapsaného na LV č. 510 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7500/71700 na parcele č. 175 o výměře 309 m2 a parcele č. 176/1 o výměře 219 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Lomnice u Sokolova, obec Lomnice, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Lomnice, k.ú. Lomnice u Sokolova Adresa nemovité věci: Hornická kolonie 71, Lomnice Vlastník stavby: Marcel Czendrey, Hornická kolonie 71, Lomnice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marcel Czendrey, Hornická kolonie 71, Lomnice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: jako podklad pro provedení dobrovolné dražby č.j. 021/2016-D (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Dagmar Czendreeyové matky pana Marcela Czendreye (ten se na místní šetření

2 nedostavil) Počet stran: 17 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny : bytová jednotka č. 71/5 zapsaná na listu vlastnictví č. 545, vymezená v budově Lomnice, č.p. 61, 71, zapsané na LV č. 510, stojící na parcele č. 175 a 176/1, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7500/71700 na společných částech bytového domu č.p. 61, 71, zapsaného na LV č. 510 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7500/71700 na parcele č. 175 o výměře 309 m 2 a parcele č. 176/1 o výměře 219 m 2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Lomnice u Sokolova, obec Lomnice, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Snímek z katastrální mapy ze dne Prohlášení vlastníka Místopis Lomnice je obcí situovaná severně od okresního města Sokolov a v blízkosti Sokolovské uhelné pánve. Sokolov je okresní město s veškerou občanskou vybavenosti a výbornou dopravní dostupnosti blízkých Karlových Varů. Bytový dům č.p. 61, 71 je dům řadový vnitřní a stojí na pozemcích parcelního čísla 175 a 176/1 v katastrálním území Lomnice u Sokolova, obec Lomnice. Půdorys všech bytových domů na tomto území je uzavřeného tvaru. Do jeho středu je bezproblémový přístup a příjezd po obecním pozemku parcelního čísla 167 v katastrálním území Lomnice, způsob využití ostatní komunikace, který je ve vlastnictví obce Lomnice. Komunikace je zpevněná betonovou dlažbou. Jedná se o malé hornické sídliště respektíve o malé hornické ghetto, které s dnešním útlumem těžby hnědého uhlí v Sokolově již postrádá smysl. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytový dům je stavbou postavenou ve zděném konstrukčním systému a to v roce 1937, před druhou světovou válkou. Dům je zastřešený sedlovou střechou pokrytou plechem o středně velkých šablonách. Dešťové žlaby a svody nejsou natřené. Střecha je stáří asi 40 roků

3 Obvodové zdi jsou mokré, čeho důkazem je opadaná omítka obvodového zdiva v úrovni soklu. Na 1. a 2. nadzemním podlaží jsou jednotlivé bytové jednotky a v částečném podzemním podlaží jsou společné prostory jako je prádelna a sklepy. Do tohoto prostoru mi nebyl umožněn vstup. Ze schematu podzemního podlaží jsem ale vyčetl, že k předmětné bytové jednotce č. 71/5 patří společné prostory v 1. podzemním podlaží bytového domu č.p. 71 a to podílem 7500/ Předmětná bytová jednotka je situovaná v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 71. Bytová jednotka je o velikosti 3+1 a má tuto dispozici. Vstupním prostorem je zádveří, z kterého je vstup na WC a do komory č. 2, která byla zřízena z původního druhého WC. Následuje chodba, z které jsou vstupy do kuchyně, do pokoje, do dalšího pokoje. Z kuchyně je vstup do obývacího pokoje a do bývalé již zrušené komory č. 1 a do koupelny. Mezi podlahovou plochou vypsanou z prohlášení vlastníka a podlahovou plochou naměřenou znalcem na místě samém je nesoulad. Naměřeno bylo o 17,5 m 2 více než stanovuje prohlášení vlastníka. Navíc v prohlášení vlastníka schází chodba, zádveří a komora č. 2. Ve výpočtu je ale zahrnut skutečný stav. Skutečná podlahová plocha činí 92,40 m 2. Bytová jednotka je vytápěna kamny na tuhá paliva umístěnými v chodbě. Kamna jsou zaústěna do komínového tělesa, které je v nad střešní části značně zadehtované a již dožité. Žádný jiný topný systém bytová jednotka nemá. Kachlová kamna v obývacím pokoji a v pokoji nejsou používaná a udržovaná a tím pádem úplně dožitá. Přípravu teplé užitkové vody zabezpečuje elektrický bojler umístěný v koupelně. Sporák kuchyňské linky je na zemní plyn. Vnitřní omítky jsou štukové ale již popraskané, vyboulené a již zcela dožité. To samé podlahy, když spodní vrstvou je keramická dlažba, na ní je PVC a na něm je koberec. Dveře jsou dýhované plné i prosklené a již dožité. Okna jsou asi před 30 roky měněna a jsou dřevěná zdvojená. Okna zadní fasády mají dřevěné okenice. Koupelna o stáří asi 30 roků obsahuje vanu a umyvadlo a automatickou pračku. Rozvody studené a teplé vody a rozvod vnitřní kanalizace je již dožitý. Dožitá je i vnitřní elektroinstalace. Celá bytová jednotka je v neudržovaném stavu a je zralá k úplné rekonstrukci. Stáří bytové jednotky : = 79 roků. Na nádvoří je několik míst pro parkování osobních vozidel. Dále je v tomto prostoru dětské hřiště s malým zděným domečkem. Silné stránky Poměrně velká podlahová plocha. Slabé stránky Stavba je plně dožita bez řádné údržby a zralá na úplnou rekonstrukci. Konstrukční prvky krátkodobé životnosti jsou dožity, konstrukční prvky dlouhodobé životnosti dožívají a jenom ty mají svoji hodnotu. Převis nabídky nad poptávkou. Zmenšující se kupní síla obyvatelstva v celém karlovarském kraji

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. : a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č na částku ve výši ,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat od uzavření předmětné smlouvy do , a to až do výše ,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 476,- Kč, včetně příslušenství, nákladů oprávněného a nákladů exekuce s oprávněním pro Kooperativa pojišťovna, a.s. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění vymáhané pohledávky ve výši ,- Kč, včetně příslušenství, nákladů předchozího řízení, nákladů právního zastoupení a nákladů oprávněného s oprávněním pro Společenství vlastníků jednotek Lomnice u Sokolova. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 4 000,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného s oprávněním pro Okresní soud v Karlových Varech. Ostatní rizika: nejsou Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků - 4 -

5 Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Lomnice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,02 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,30 0,87 672,19 Popis pozemku: Volný stavební pozemek s možností napojení se na veškeré inženýrské sítě : elektrika, voda, kanalizace a plyn. Pozemek s přístupovou zpevněnou komunikací. Průměrná jednotková cena 672,19 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Předmětné pozemka parcelního čísla 175 a 176/1 v katastrálním území Lomnice u Sokolova jsou pozemky stavební. K předmětné nemovitosti je přístup a příjezd po zpevněné místní komunikaci. Pozemky jsou napojeny na tyto inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 528 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] , / / , / Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj Obytné prostory 22,26 m 2 1,00 22,26 m 2 pokoj Obytné prostory 22,29 m 2 1,00 22,29 m 2 pokoj Obytné prostory 12,86 m 2 1,00 12,86 m 2 kuchyň Obytné prostory 13,84 m 2 1,00 13,84 m 2 chodba Obytné prostory 10,52 m 2 1,00 10,52 m 2 zádveří Obytné prostory 3,28 m 2 1,00 3,28 m 2 koupelna Obytné prostory 3,94 m 2 1,00 3,94 m 2 WC Obytné prostory 1,29 m 2 1,00 1,29 m 2 komora 1 Obytné prostory 0,83 m 2 1,00 0,83 m 2 komora 2 Obytné prostory 1,29 m 2 1,00 1,29 m 2-5 -

6 Celková podlahová plocha 92,40 m 2 92,40 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štuková omítka 8. Úprava vnějších povrchů štuková omítka 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody chybí 11. Dveře prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah koberec, parkety, PVC, keramická dlažba 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní okenice 26. Instalační pref. jádra chybí Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 92,40 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 79 Další životnost roků 11 Opotřebení % 87,80 Věcná hodnota (VH) Kč Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Výpočet porovnávací hodnoty - 6 -

7 Lomnice Přízemní bytová jednotka Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Zděný konstrukční systém 92,40 m 2 1. NP Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Prodej bytové jednotky Prodej bytu 2+1, 68 m2, Mánesova, Lomnice - Týn Kč Nabízíme k prodeji prostorný byt dispozice 2+1 v přízemí cihlového domu v Mánesově ulici v Lomnici u Sokolova. Byt je v původním udržovaném stavu, je podsklepen, náleží k němu parkovací místo před domem. Byt je k dispozici ihned. V případě potřeby vyřídíme financování naším vlastním hypotečním centrem zdarma. Lokalita: Lomnice Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena Zděný konstrukční 68,00 m Kč Kč/m 2 systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou koef. KC cena Kč/m 2 plochou větší; Poloha - horší, řadový dům; Provedení a vybavení - 0, obdobné; Celkový stav - horší, před celkovou rekonstrukcí; Vliv pozemku - horší; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Název: Prodej bytu - 7 -

8 Prodej bytu 3+1, 67 m2, Karla Havlíčka Borovského, Sokolov Kč Nabízíme Vám k prodeji bytovou jednotku 3+1 o celkové výměře 67 m2, která se nachází v ulici Karla Havlíčka Borovského v obci Sokolov. Obec Sokol je okresním městem v Karlovarském kraji, lze zde najít veškerou občanskou vybavenost. Bytová jednotka se nachází v rodinném domě, který má 2. NP a jsou zde celkem 3 bytové jednotky, je napojen na venkovní rozvody vody, kanalizace, plynu, tepla a TUV a el. proudu. Fasáda domu je hrubá, okna plastová, střecha mansardová. Bytová jednotka se nachází v 1.NP bytové jednotky. Dispozice bytu: na celkové ploše 67 m2 se nachází kuchyně, tři pokoje, předsíň, WC a koupelna a sklepní koje. Dále k bytové jednotce náleží zahrada o podílu 1/6 a vstup do bytové jednotky je do předsíně bytu. Lokalita: Sokolov Podlaží: 1. NP Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena Zděný konstrukční 67,00 m Kč Kč/m 2 systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou koef. KC cena Kč/m 2 plochou větší; Poloha - horší, mimo Sokolov; Provedení a vybavení - 0, horší; Celkový stav - horší, před celkovou rekonstrukcí; Vliv pozemku - horší, bez zahrady; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 92,40 m 2-8 -

9 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: Přízemní bytová jednotka Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třistadesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Cena porovnáním je ,- Kč. Cena obvyklá je vlivem špatné obchodovatelnosti a tím pádem i špatné prodejnosti ponížena o 25 % a činí ,- Kč. Závěr Obvyklá cena je cenou reálnou. Vyšší být tato cena nemůže z důvodu obtížné prodejnosti bytových jednotek ve městě Sokolov a jeho okolí. V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek z katastrální mapy 2 Fotodokumentace 6 Mapa oblasti

11 Pozemek p.č

12 Pozemek p.č. 176/1-12 -

13 Pohled z nádvoří Zadní pohled

14 Obývací pokoj Obývací pokoj s kachlovými kamny Obývací pokoj Obývací pokoj Pokoj s kachlovými kamny Pokoj

15 Další pokoj Pokoj Koupelna Umyvadlo Vana WC

16 Kuchyň s plynovými kamny Kamna na tuhá paliva umístěná na chodbě Komora č. 2 Kouřovod vede zrušenou komorou č

17 - 17 -