ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 733/15 zapsaná na listu vlastnictví č. 4930, vymezená v budově č.p. 732, 733, zapsané na LV č. 4910, stojící na parcele St. č zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na společných částech bytového domu č.p. 732, 733, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na parcele St. č o výměře 410 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Horní Slavkov, obec Horní Slavkov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Horní Slavkov, k.ú. Horní Slavkov Adresa nemovité věci: Dlouhá 733, Horní Slavkov Vlastník stavby: Petr Oel, Kladenská 151, Krásno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Oel, Kladenská 151, Krásno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: jako podklad pro veřejnou dražbu nedobrovolnou elektronickou vedenou Eurodražbami.cz, a.s. pod č.j. 1143/2015-N (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Petra Oela, vlastníka předmětné bytové jednotky

2 Počet stran: 21 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny : Bytová jednotka č. 733/15 zapsaná na listu vlastnictví č. 4930, vymezená v budově č.p. 732, 733, zapsané na LV č. 4910, stojící na parcele St. č zapsané na LV č. 4910, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na společných částech bytového domu č.p. 732, 733, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 560/18260 na parcele St. č o výměře 410 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Horní Slavkov, obec Horní Slavkov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Snímek z katastrální mapy Část z projektové dokumentace pořízenou na Městském úřadu Horní Slavkov Část z prohlášení vlastníka pořízenou na Katastrálním úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Místopis Horní Slavkov je malým městem okresu Sokolov, Karlovarského kraje. Město je vybavené rozšířenou občanskou vybaveností. Nadstandardním je centrální vytápění města. Do města je špatná dostupnost, zejména v zimním období. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Předmětný bytový dům č.p. 732, 733 stojí na pozemku parcelního čísla st v katastrálním území Horní Slavkov, obec Horní Slavkov. Bytový dům je řadový, vnitřní a má dva vchody. Uliční průčelí je orientováno na jih. Zadní průčelí na sever. Bytový dům zadní stranou sousedí s mateřskou školkou. Bytový dům má bezproblémový přístup i příjezd a to z ulice Dlouhá. Bezproblémové je i parkování na této ulici. Vchod č. 733 má 7 podlaží, z toho 1 podlaží podzemní a 6 podlaží nadzemních. Na každém nadzemním podlaží jsou 3 bytové jednotky, kromě 1. nadzemního podlaží, kde jsou 2-2 -

3 bytové jednotky. V podzemním podlaží jsou zejména sklepní kóje a místnosti zahrnuté do společných prostor. Bytový dům je zastřešený sedlovou střechou. Krov je postaven formou příhradových ocelových vazníků. Střecha je odvodněna dešťovými žlaby a svody z titanzinku. Bytový dům je postavený v panelovém montovaném systému PS 69. Bytový dům je nově zateplený. Bytový dům má schodišťový prostor v udržovaném stavu. Působí to čistě a upraveně. Schody jsou z terazza. Stěny jsou nově vymalovány. Bytový dům má svůj funkční osobní výtah. Předmětná bytová jednotka č. 733/15 je umístěna v posledním 6. nadzemním podlaží. Bytová jednotka je o velikosti 2+1 a obsahuje jednu bytovou jednotku určenou k trvalému bydlení. Dispozice : Vstupním prostorem je předsíň. Z předsíně jsou vstupy do obývacího pokoje, do pokoje, do kuchyně a do koupelny a WC. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii. WC je průchozí se vstupem do koupelny. Sklepní kóje je umístěna v 1. podzemním podlaží. Měřením podlahových ploch jednotlivých místnost jsem zjistil, že mezi podlahovou plochou uváděnou v prohlášení vlastníka a mezi skutečnou podlahovou plochou není soulad. Naměřil jsem jiné rozměry u předsíně, kuchyně a lodžii. Vzniklo to pravděpodobně tím, že mezi kuchyň a předsíň se vsadily nové posuvné dveře. Na lodžii je pravděpodobně chyba. Výpočet obvyklé ceny je proveden na základě skutečně naměřené podlahové plochy všech místností předmětné bytové jednotky. Skutečná podlahová plocha činí 62,82 m 2. Bytová jednotka má původní a již dožité bytové jádro a s ním i původní vybavení koupelny a WC : původní vanu, původní umyvadlo a původní splachovací záchod. V instalační šachtě je nová měření studené a teplé vody a nový plynoměr. Stejně tak je původní přestavěná kuchyňská linka s plynovým sporákem. Bytová jednotka je vytápěna centrálním topením. Centrálně je přiváděna i teplá užitková voda. Rozvody topení jsou původní a již dožité. Elektroinstalace je původní a zralá k revizi. Interiér je ve stylu štukové omítky. Betonové podlahy jsou pokryty kobercem. V koupelně a WC je keramická dlažba. Okno v kuchyni je dřevěné zdvojené v původním stavu. Okna a francouzské okno v obývacím pokoji a v pokoji jsou nová plastová. Posuvné dveře kuchyně jsou nové, ostatní dveře jsou původní prosklené. Stáří bytového domu : = 43 roků. Údržba : v zanedbaném stavu

4 Silné stránky téměř kompletní občanská vybavenost bytový dům je situován v klidném prostředí v blízkosti lesa předmětné území je chráněnou krajinnou oblastí Slabé stránky minimum pracovních příležitostí zmenšující se kupní síla obyvatel Horního Slavkova špatná dostupnost v zimním období poslední podlaží s rizikem zatékání srážkové vody do střešního pláště bytová jednotka před rekonstrukci vysoký převis nabídky nad poptávkou, když server sreality nabízí 23 bytových jednotek RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Předmětné území je chráněnou krajinnou oblastí II. - IV zóny Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. splácení dluhu s příslušenstvím dle smlouvy o úvěru ze dne ve výši ,- Kč, peněžitý dluh s příslušenstvím dle smlouvy o úvěru ze dne , který je podmíněný nebo vznikne v budoucnosti nejpozději do a to až do výše ,- Kč a peněžitý dluh vyplývající ze zástavní smlouvy, který je podmíněný nebo vznikne v budoucnosti nejpozději do a top až do výše ,- Kč, s oprávněním pro Úlehla Petr, Mírová 527, Loket Ostatní rizika: nejsou Komentář: Předmětná nemovitost je zatížena třemi zástavními smlouvami OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků - 4 -

5 Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Horní Slavkov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,05 Parcela č.: ,20 0,95 764,69 Popis pozemku: Stavební pozemek ve formě proluky v zastavěném území obce. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod a teplovod. Horní Slavkov má plnou občanskou vybavenost. Průměrná jednotková cena 764,69 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla St v katastrálním území Horní Slavkov, obec Horní Slavkov je pozemek stavební. Pozemek je situován v zastavěném území obce. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, teplovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 410 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] , / Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj Obytné prostory 16,30 m 2 1,00 16,30 m 2 pokoj Obytné prostory 16,04 m 2 1,00 16,04 m 2 kuchyň Obytné prostory 12,39 m 2 1,00 12,39 m 2 předsíň Obytné prostory 8,36 m 2 1,00 8,36 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 koupelna Obytné prostory 2,57 m 2 1,00 2,57 m 2-5 -

6 WC Obytné prostory 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 sklep Obytné prostory 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 Celková podlahová plocha 62,82 m 2 62,82 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha Příhradový vazník 5. Krytiny střech osinkocementové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štuková omítka 8. Úprava vnějších povrchů zateplení fasády 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře náplňové otočné a posouvací 12. Vrata chybí 13. Okna původní dřevěná i nová plastová 14. Povrchy podlah koberec 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 62,82 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 43 Další životnost roků 57 Opotřebení % 43,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty - 6 -

7 Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Horní Slavkov klasický bytový dům postavený v systému PS 69 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový montpvaný systém 62,82 m 2 6. nadzemní podlaží Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Prodej bytové jednotky v insolvenčním řízení Nabízíme ke koupi bytovou jednotku s dispozicí 2+1 o celkové výměře 49,02 m2 situovanou v 1 NP panelového domu v ulici Dlouhá v Horním Slavkově u Lesoparku. Jedná se o slunný byt s prostornou předsíní 8,30 m2, obývacím pokojem 16,22 m2, ložnicí 12,08. Kuchyň 8,62 m2 je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem ve tvaru písmene L. Bytové jádro je původní 3,8 m2. Dům je kompletně revitalizován včetně výtahu. Má nová plastová okna, podlahy v bytě jsou PVC a dlažbu v koupelně a na toaletě. Vytápění a ohřev vody jsou zajištěny dálkově. Bytový dům prošel kompletní revitalizací včetně zateplení fasády, výměny oken,výměny nového předního i zadního vstupu do domu, zadní vstup je bezbariérový a nachází se zde sklepní kóje 1,54 m2 a možnost odstavení kol stejně jako u vstupu, kde je uzamčená kóje po celá délce vstupních prostor. Dům je situován na klidném místě na okraji sídliště u Lesoparku. Za domem jsou zelené travnaté pásy s věšáky na prádlo. V sousedství je veškerá občanskou vybavenost a vedle domu jsou parkoviště. Pozn. : nabízená nemovitost je předmětem insolvenčního řízení. Daň z převodu nemovitostí hradí kupující a není v ceně nemovitosti. Cena: ,- Kč (za nemovitost) Před slevou: ,- Kč Lokalita: Horní Slavkov Druh nemovitosti: Byty Byty Plocha Plocha sklep: 2 m 2 Užitná plocha: 51 m 2 Základní vlastnosti Vlastnictví: osobní Technologie výstavby: panelová Stav objektu: velmi dobrý Celkový počet podlaží: 6 Číslo podlaží v domě: 1-7 -

8 Lokalita: Horní Slavkov, ulice Dlouhá Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 51,00 m Kč Kč/m 2 panelový montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Insolvenční správce; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - horší, 6. NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. KC 0,76 Název: Prodej podílu bytové jednotky Prodej bytu 2+1, 53 m2, Poštovní, Horní Slavkov Kč Upravená j. cena Kč/m Prodej ideální poloviny bytu 2+1 ve druhém patře cihlového domu. Byt je v průměrném stavu s novými plastovými okny. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: B42 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 53 m 2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita: Horní Slavkov Podlaží: 2. NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena - 8 -

9 plocha 53,00 m Kč Kč/m 2 zděný konstrukční systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - horší, 6. NP; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - před celkovou rekonstrukci; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/m Název: Prodej bytové jednotky Prodej bytu 1+1, 33 m2, U Lesoparku, Horní Slavkov 1" Kč Prodej bytu 1+1, v osobním vlastnictví, o ploše 35 m2, v klidné části Horního Slavkova v ulici U Lesoparku. Byt se nachází ve 4. NP panelového domu s výtahem. V domě byla provedena rekonstrukce, zateplení a střecha. Byt je v původním, udržovaném stavu. Jsou zde nová plastová okna a nově vymalováno. Přímo před domem je parkoviště, obchod a školka. S financováním rádi pomůžeme. Volný ihned. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 33 m 2 Plocha podlahová: 33 m 2 Sklep: 2 m 2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Výtah: Lokalita: Horní Slavkov, U Lesoparku Podlaží: 4. NP Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový montovaný systém 33,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: - 9 -

10 K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - obdobná, 6. NP; Provedení a vybavení - panel; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. KC 0,77 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 62,82 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: klasický bytový dům postavený v systému PS 69 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvěstědesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Ano, cena porovnáním je ,- Kč, ale tato cena je ponížena o 20 % vzhledem ke špatné obchodovatelnosti a tím pádem i vzhledem k velmi obtížné prodejnosti bytových jednotek v městě Horní Slavkov, okres Sokolov. Obvyklá cena je tedy po úpravě ve výši ,- Kč. Závěr Obvyklá cena je cenou reálnou. V Plasích

11 Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek z katastrální mapy 1 Projektová dokumentace 2 Prohlášení vlastníka 3 Fotodokumentace 3 Mapa oblasti - velké měřítko