ALFA znalecká s. r. o. Slovenská 1085/1a, Ostrava - Přívoz, zapsaná do OR vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 29197

Transkript

1 ALFA znalecká s. r. o. Slovenská 1085/1a, Ostrava - Přívoz, zapsaná do OR vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK o hodnotěčásti nemovitého majetku společnosti JABLUNKOVSKÁ JATKA spol. s r.o. (VÝROBNÍ AREÁL) OBJEDNATEL: Výstaviště, Černá louka, pav. K Ostrava, Moravská Ostrava IČ ZHOTOVITEL: ALFA znalecká s.r.o. Slovenská 1085/1A PSČ Ostrava Přívoz IČ OCENĚNO KE DNI: VYHOTOVENO DNE: DOBA PLATNOSTI: POČET VYHOTOVENÍ: POČET STRAN: 3 ( z toho 1 výtisk pro zpracovatele) 35 (bez příloh)

2 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro odhad Tento odhad byl zpracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se v návaznosti na podklady a informace objednatele ocenění, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné a že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti nebo břemen zadlužení, kromě uvedených objednatelem ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány ve všech případech. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Zpracovatel nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události a podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi platnými aplikovatelnými zákony a předpisy v České a Slovenské republice. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o údržbě, souhlasu povolení nebo jiná legislativní a nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází odhad založený v této zprávě. 2

3 Stanovená hodnota je dána aktuálními podmínkami trhu k datu ocenění a reflektuje majetkově závazkovou situaci podniků k datu tohoto odhadu. Ocenění je zpracováno pouze k vymezenému účelu. 3

4 1. ÚVOD PŘEDMĚT A ÚČEL OCENĚNÍ DATUM OCENĚNÍ ZÁKLADNÍ POJMY PŘEDLOŽENÉ PODKLADY A JEJICH ZDROJ ZÁSTAVNÍ PRÁVA, VĚCNÁ BŘEMENA, AJ POPIS AREÁLU METODIKA OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU OCENĚNÍ VĚCNOU CENOU (NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP) OCENĚNÍ VÝNOSOVOU HODNOTOU (METODA VÝNOSOVÁ) OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM VOLBA OPTIMÁLNÍ METODY PRO KONKRÉTNÍ TYP OCENĚNÍ OCENĚNÍ VĚCNOU HODNOTOU DLE VYHLÁŠKY 450/2012 SB ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Č.P. 500 NA POZEMKU PARC.Č HLAVNÍ VÝROBNÍ BUDOVA NA POZEMKU PARC.Č BUDOVA ČOV NA POZEMKU PARC.Č. 1245/ BUDOVA U RAMPY NA POZEMKU PARC.Č. 1226/ REKAPITULACE NÁKLADOVÉHO OCENĚNÍ OCENĚNÍ POZEMKŮ V RÁMCI AREÁLU OCENĚNÍ POZEMKŮ MIMO FUNKČNÍ CELEK AREÁLU (PARC.Č. 1226/2 A 1227) OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU SROVNÁVACÍ METODOU TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITÉHO MAJETKU ZÁVĚREČNÝ VÝROK

5 1. Úvod 1.1. Předmět a účel ocenění Znalecký ústav ALFA znalecká s.r.o. (dále jen znalec ) obdržel dne 14. května 2013 od společnosti objednávku ve věci vypracování znaleckého posudku v oboru ekonomika ocenění části nemovitého majetku sepsaného do majetkové podstaty dlužníka JABLUNKOVSKÁ JATKA spol. s r.o., PSČ , Jablunkov č.p. 500, IČ Účelem zpracovaného znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé pro účel zpeněžení veřejnou dobrovolnou dražbou dle příslušných ustanovení zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění. Předmětem ocenění je výrobní areál pro masnou výrobu, včetně sociálního a administrativního zázemí v Jablunkově, oceňovaný areál je zapsán na LV č pro obec a katastrální území Jablunkov. Předmětem ocenění je dražebníkem vymezený nemovitý majetek: - budova č.p. 500 (občanská vybavenost) na pozemku parc.č. 1242, - budova bez čp/če (technická vybavenost) na pozemku parc.č. 1226/2, - budova bez čp/če (občanská vybavenost) na pozemku parc.č. 1241, - budova bez čp/če (občanská vybavenost) na pozemku parc.č. 1245/2, - pozemek parc.č. 1226/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 402 m 2, - spoluvlastnický podíl ve výši ½ k pozemku parc.č ostatní plocha/neplodná půda o výměře 501 m 2, - pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře m 2, - pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m 2, - pozemek parc.č ostatní plocha/jiná plocha o výměře m 2, - pozemek parc.č. 1245/1 trvalý travní porost o výměře m 2, - pozemek parc.č. 1245/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 101 m 2, 5

6 Oceňovaný nemovitý majetek byl plně využíván pro potravinářské účely (zpracování masa a masných výrobků) do dubna roku 2012, v důsledku rozhodnutí o úpadku dlužníka došlo k ukončení výroby Datum ocenění S ohledem na zadání objednatele bylo datum ocenění stanoveno na den Základní pojmy Obecně platné předpisy v oblasti oceňování kladou důraz na reálnost ocenění a zároveň vyžadují určitou stabilitu zjišťované hodnoty. Z hledaných hodnot nejlépe těmto požadavkům vyhovuje tržní hodnota, a to ve stavu, v jakém se nemovitost v době ocenění nachází. V ocenění bude zjišťována hodnota tržní, neboli obvyklá cena ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné či obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. 6

7 Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Odhad obvyklé ceny je zpracován k datu ocenění uvedenému v předchozí kapitole. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění Předložené podklady a jejich zdroj Při zpracování ocenění byly využity tyto podklady a zdroje: výpis z katastru nemovitostí, LV č pro obec Jablunkov, katastrální území Jablunkov, kopie katastrální mapy pro katastrální území Jablunkov, výsledky místního šetření provedené dne a , informace z územního plánu města Jablunkov, informace o pojištění nemovitosti, poskytnuto insolvenčním správcem dne , informace o prodejních cenách nemovitého majetku (internet, dražební kanceláře) Zástavní práva, věcná břemena, aj. Na listu vlastnictví č pro obec a k.ú. Jablunkov je v oddíle C omezení vlastnického práva uvedeno Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSOS 13 INS-5189/2012-A15 ze dne Dále jsou zde uvedena zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek. Přesná specifikace výše uvedených omezení je zřejmá z listu vlastnictví, který je uveden v příloze ocenění. K oceňovanému nemovitému majetku se nevztahují žádná věcná břemena, která by byla zapsána na příslušném listu vlastnictví. S ohledem na účel ocenění nemovitého majetku (veřejná dobrovolná dražba dle zákona č. 26/2000 Sb.) je ocenění provedeno bez vlivu zástavních práv na obvyklou cenu nemovitého majetku. 7

8 1.6. Popis areálu Předmětem ocenění je výrobně-provozní areál zaměřený na zpracování masa a výrobu masných výrobků, který je zapsán na LV č pro obec Jablunkov, katastrální území Jablunkov. Město Jablunkov leží v okrese Frýdek-Místek a je nejvýchodnějším městem v ČR, k datu ocenění má obyvatel a má velmi dobrou občanskou vybavenost (ZŠ, MŠ, sportoviště, zdravotnické zařízení). Město i jeho okolí je významnou turistickou i rekreační lokalitou v rámci Moravskoslezského kraje. Oceňovaný areál je umístěn na severním okraji města a je přístupný po asfaltové komunikaci z ulice Nádražní, vzdálenost do centrální části města Jablunkov je cca 1 km. Jedná se o uzavřený areál tvořený hlavní výrobně-provozní budovou, administrativní budovou a budovou ČOV. Budovy v areálu byly postaveny v roce 1947 a 1950, v případě hlavní výrobní budovy došlo v průběhu životnosti k celé řadě stavebních úprav a přístaveb, které souvisely s potřebami rozšiřovaní masné výroby a nařízení legislativy EU, celková vnitřní rekonstrukce objektu proběhla v roce Celková výměra areálu činí m 2, pozemky v areálu jsou umístěny ve sklonitém terénu, výrobní areál je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řadu, elektro a telefon, odpadní vody z areálu jsou svedeny do vlastní čističky odpadních vod (budova na pozemku parc.č. 1245/2). Dle platného územního plánu města Jablunkov se oceňovaný areál nachází ve funkčním zařazení výroba a skladování lehký průmysl, pozemky parc.č. 1245/1 a parc.č. 1245/2 jsou ve funkčním zařazení zeleň. V rámci areálu jsou umístěny zpevněné plochy, které jsou využívány k parkování a příjezdu, areál je oplocen a je přístupný dvěma vjezdy. 8

9 2. Metodika ocenění nemovitého majetku Ocenění nemovitého majetku (odhad obvyklé ceny) ve vlastnictví společnosti JABLUNKOVSKÁ JATKA spol. s r.o., se sídlem Jablunkov 500, Jablunkov, IČ: , je provedeno za účelem stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé pro účel zpeněžení veřejnou dobrovolnou dražbou dle příslušných ustanovení zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. 9

10 Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika ( v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ). V níže uvedeném přehledu je uveden obecný popis jednotlivých metod ocenění Ocenění věcnou cenou (nákladový přístup) Ocenění věcnou hodnotou může být podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo realizovat výstavbu nemovitosti jako nové. Vzhledem k technickému a morálnímu zastarávání staveb se reprodukční cena staveb (tzn. cena, za kterou by bylo možné stejné nové porovnatelné aktivum pořídit v době ocenění) sníží o opotřebení způsobené tímto zastaráváním a k takto stanovené věcné hodnotě staveb se připočte hodnota všech pozemků ve funkčním celku, stanovená na základě porovnávacího přístupu. Hodnota stanovená nákladovým přístupem je teda rovna součtu věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné, nebo porovnatelné nové věci. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 279/1997 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání je stanoveno za pomoci např. lineární, analytické, nebo jiné běžně používané metody. Při určení hodnoty pozemků ve funkčním celku pro potřeby určení věcné hodnoty souboru staveb a pozemků, je zpravidla vhodné použití porovnávacího přístupu. V rámci tohoto přístupu jsou hodnoceny následující aspekty: -výměra podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, - druh pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.), 10

11 - atraktivita umístění a dostupnost pozemku v dané lokalitě, - orientace pozemku ke světovým stranám a jeho tvaru, - možnost využití pozemku, jeho vybavenosti, - právní závady spojené s pozemkem ochranná pásma, ekologické zátěže, věcná břemena, stavební uzávěra, - územně plánovací dokumentace, atd Ocenění výnosovou hodnotou (metoda výnosová) Výnosový princip zohledňuje podnikatelský pohled kupujícího (potenciálního investora) na nemovitost jako na věc, jejíž vlastnictví mu má přinášet užitek ve formě výnosů plynoucích buď z pronájmu nebo z provozování nemovitosti. Výnosová metoda vede ke zjištění výnosové hodnoty diskontováním budoucích výnosů z pronájmu či provozu nemovitosti za předpokladu nulové čisté současné hodnoty (NPV). Výnosová hodnota z pronájmu nemovitosti (staveb a pozemků) vychází z dosahovaného ročního nájemného sníženého o roční náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa a pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti apod. Současná hodnota nemovitosti je pak určena dle následujícího schématu: Stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu, Stanovení odpovídající diskontní míry, Využití diskontování, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň. Hodnota nemovitostí vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze zjednodušeného vzorce: 11

12 VH = 100 * V/i, Ve vzorci je možno V nahradit Vp, Kde: VH je výnosová hodnota nemovitosti, V je čistý roční stabilizovaný výnos (před zdaněním, je-li stanoven z nájmu), Vp je upravený stabilizovaný roční zisk (po zdanění), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podniku, i je diskontní míra. Diskontní míru lze stanovit jako součet bezrizikové složky a rizikové přirážky. Riziková přirážka zohledňuje jak systematické riziko představující obvyklá obchodní a finanční rizika spojená s investicí do nemovitostí obdobného charakteru, tak specifické riziko spojené s investicí do konkrétně posuzované nemovitosti. Rizika jsou pro konkrétní nemovitosti determinována zejména faktory, jako je lokalizace nemovitosti, typ nemovitosti, její funkční využití, apod. Riziková složka diskontní míry představuje výnos z bezrizikových cenných papírů a pro její určení se obvykle používá sazba dlouhodobých státních obligací. Bezriziková složka diskontní míry je tedy pro jednotlivé nemovitosti obvykle shodná Ocenění porovnávacím způsobem Metoda porovnání tržních cen (hodnot) pro ocenění nemovitostí (staveb a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé, popř. jsou pro srovnání použity nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace jsou čerpány z veřejně 12

13 dostupných zdrojů. Tato metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně možné dosažitelné ceně oceňované nemovitosti v případě její realizace na trhu s nemovitostmi. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Úkolem znalce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné ceny. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru umístěné v obdobné či stejné lokalitě. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zohledňují: a) prodejnost v případě porovnávání s nemovitostmi, které jsou nabízeny v rámci inzerce na realitním trhu k prodeji platí předpoklad, že se jedná o nabídkové ceny realitních kanceláří, u kterých je předpoklad jejich snížení vlivem vyjednávání, b) atraktivitu lokality odráží rozdíl v atraktivitě umístění oceňované a porovnávané nemovitosti, c) dopravní dostupnost nemovitosti porovnává rozdíl v dostupnosti oceňované a porovnávané nemovitosti a z toho plynoucí případné omezení v možnostech užívání, d) technický stav porovnává rozdíl v technickém stavu mezi porovnávanou a oceňovanou nemovitostí s ohledem na riziko zvýšených nákladů na údržbu či modernizaci a z toho plynoucí omezení užívání nebo výnosu z pronájmu, e) vybavenost nemovitosti porovnává rozdíl v rozsahu a kvalitě vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, jeřábové dráhy, EZS, EPS), f) funkční využitelnost porovnává stávající způsob využití, případně i možnost změny využití oceňovaných a porovnávaných nemovitostí, ve vztahu k oceňované výnosnosti staveb, 13

14 2.4. Volba optimální metody pro konkrétní typ ocenění Pro účely stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je použito metody nákladové a porovnávací. Vzhledem k tomu, že se současná česká i zahraniční znalecká praxe přiklání k jednoznačnému názoru, že výsledkem ocenění má být hodnota zjištěná na základě jedné, nejvhodnější metody, byla za základní metodu pro stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku zvolena metoda porovnávací. Oceňovaný areál v Jablunkově byl do dubna roku 2012 intenzivně využíván pro potravinářské účely a jedná se o velmi specifický typ nemovitého majetku. Tento typ nemovitého majetku není na realitním trhu běžně pronajímán a proto nelze zjistit obvyklé nájemné nutné pro výpočet výnosové hodnoty nemovitého majetku, z tohoto důvodu není u tohoto nemovitého majetku aplikována výnosová metoda ocenění. 14

15 3. Ocenění věcnou hodnotou dle vyhlášky 450/2012 Sb. V této části ocenění je proveden výpočet nákladové hodnoty (věcné hodnoty) nemovitého majetku, který představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti). Vzhledem k tomu, že prováděcí vyhláška Ministerstva financí České republiky (č. 450/2012 Sb.) k zákonu o oceňovaní majetku č. 151/1997 Sb., používá koeficient změny cen staveb, jež přiměřeně upravuje základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č Předmětem ocenění je administrativní budova č.p. 500, která je umístěna na pozemku parc.č a nachází se uvnitř výrobně-provozního areálu. Jedná se o samostatně stojící zděnou stavbu, s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími, zastřešenou valbovou střechou. Budova slouží jako administrativní zázemí pro výrobně-provozní areál, v I.PP je umístěna kotelna, chodba, dílny a sklady údržby areálu, v I.NP a II.NP budovy jsou umístěny administrativní prostory se sociálním zázemím. Základy objektu jsou betonové pasy (s izolací), svislé nosné konstrukce je cihelné zdivo v tl. 45 cm, stropy jsou betonové s rovným podhledem, krov je dřevěný-valbový, střešní krytina je kryta eternitovými šablonami, vnější úprava povrchů je provedena z břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna budovy jsou dřevěné zdvojené, vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva a s el. kotlem, radiátory jsou deskové, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady keramické standardního provedení, schody jsou ŽB monolitické s běžným povrchem, dveře jsou dřevěné hladké, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod instalován, ohřev TUV je z el. boileru. Dle zjištěný podkladů je budova z roku 1947, v průběhu životnosti byly prováděny částečné rekonstrukce objektu. Stavebně-technický stav je průměrný, vyšší stupeň opotřebení vykazuje vnější úprava povrchů (fasáda). 15

16 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,120 budovy pro službu a administrativu Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I. PP 2,40 m 10,50 11,10+10,50 8,00+1,20 3,50 = 204,75 m 2 I. NP 3,15 m 10,50 11,10+10,50 8,00 = 200,55 m 2 II. NP 3,10 m 10,50 11,10 = 116,55 m 2 Součet: 8,65 m 521,85 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,84 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 173,95 m 2 Obestavěný prostor (OP): Obestavěný prostor 10,50 11,10 2,40+10,50 11,10 7,55+10,50 11,10 3, 55/4+10,50 8,00 2,40+1,20 3,50 1,50+10,50 8,00 4, 35+(10,50 8,00 1,77/2) (10,50 4,00 1,77/4) = 1 892,17 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 8,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce 17,40 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Krov, střecha 7,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,80 % Standardní 10. Schody 2,90 % Standardní 11. Dveře 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,20 % Standardní 15. Vytápění 4,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 16

17 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,20 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,00 % Standardní 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,20 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9840 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9579 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0394 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9840 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1200 Základní jednotková cena upravená: = 5 474,47 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 892,17 m ,47 Kč/m 3 = ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 66 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: / ( ) = 66,000 % Odpočet opotřebení: ,90 Kč 66,000 % ,41 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,49 Kč Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č zjištěná cena: ,49 Kč 17

18 3.2. Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č Předmětem ocenění je hlavní výrobní budova areálu, která je umístěna na pozemku parc.č Jedná se o rozsáhle členitý objekt nepravidelného půdorysu, který byl v průběhu životnosti rozšiřován o přístavby výrobních, expedičních a sociálních prostor za použití různých stavebních materiálů. Budova je nepodsklepeným objektem, s jedním nadzemním podlažím, a nad části objektu s podkrovím. Budova slouží jako hlavní výrobní a provozní objekt areálu, včetně sociálního a administrativního zázemí. Základy objektu jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, krov je dřevěný sedlový, střešní krytina je plech s nátěrem a osinkocementové šablony, nad přístavbami je převážně bonský šindel na bednění, vnější úprava povrchů je břízolitová omítka (1/3) a vápenná omítka hladká (2/3), vnitřní úprava povrchů je provedena ve výrobních a provozních prostorách z keramických obkladů, v kancelářích jsou vápenné omítky hladké, v podkroví jsou provedeny nátěry sádrokartonů, okna jsou převážně plastová a částečně dřevěná zdvojená, dveře jsou nerezové včetně zárubní a hladké plné, vytápění je ÚT s el. kotlem, vrata jsou plastová s pohonem. Dle zjištěný podkladů je původní část budovy z roku 1950, v průběhu životnosti stavby došlo k řadě rekonstrukcí a původní objekt z roku 1950 byl podstatně rozšířen, v roce 1992 provedena rekonstrukce výrobních prostor a přístavby výrobních prostor, v roce 1997 provedena přístavba lednice a bourárny, v roce 2003 provedena dostavba expedice uzenin a šaten pro muže a ženy (západní část objektu s pultovou střechou), proběhla celková rekonstrukce vnitřních prostor dle norem EU (nové šatny, nové keramické a panelové obklady stěn, keramické podlahy a lité podlahy, nerezové dveře, nové rozvody vody, elektřiny a stlačeného vzduchu ve výrobních prostorách, instalace vzduchotechniky a klimatizace, nová střešní krytina, zavěšená manipulační dráha). Stavebně-technický stav odpovídá stáří a provedeným rekonstrukcím, s ohledem na výše uvedené je výše opotřebení odhadnuta ve výši 30 %. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro průmysl 18

19 Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,113 budovy pro průmysl (výrobní) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I. NP 3,90 m 1 222,47 m 2 Podkroví 2,60 m 21,45 7,65+2,75 7,65 = 185,13 m 2 Součet: 6,50 m 1 407,60 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 703,80 m 2 Obestavěný prostor (OP): Obestavěný prostor (6,90 25,80+15,45 8,90) 6,00+(21,45 8,65+2,75 7,6 5) 4,40+(13,67 14,65+12,72 5,15+6,97 5,24) 3,40+( 12,20 12,35) 3,10+(6,90 25,80+15,45 8,90) 4,10/2+( 21,45 8,65+2,75 7,65) 3,75/2+(13,67 14,65+12,72 5,15+6,97 5,24) (0,30+1,60)/2+(12,20 12,35) (0,60+1, 50)/2+(12,20 13,35+4,00 14,65 3,28 1,65+5,57 2,85) 4,00+(12,20 13,35+4,00 14,65 3,28 1,65+5,57 2,85) (0,30+1,50)/2 = 6 913,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 8,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce 21,40 % Standardní 3. Stropy 11,30 % Standardní 4. Krov, střecha 6,20 % Standardní 5. Krytiny střech 2,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 5,80 % Nadstandardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,80 % Standardní 10. Schody 3,10 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Nadstandardní 12. Vrata 0,30 % Nadstandardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 3,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 6,40 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 2,00 % Standardní 19

20 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,90 % Standardní 24. Výtahy 1,00 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 5,80 % + 0, Dveře 12. Vrata 24. Výtahy 0,54 3,20 % + 0,0173 0,54 0,30 % + 0,0016 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0402 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 786, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9294 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8630 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0402 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1130 Základní jednotková cena upravená: = 4 611,86 Kč/m 3 Základní cena upravená: 6 913,00 m ,86 Kč/m 3 = ,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: / ( ) = 30,000 % Odpočet opotřebení: ,18 Kč 30,000 % ,45 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,73 Kč 20

21 Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č zjištěná cena: ,73 Kč 3.3. Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/25 Předmětem ocenění je budova ČOV, která je umístěna u příjezdu k areálu, na pozemku parc.č. 1245/25. Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený jednopodlažní objekt, se sedlovou střechou. V budově je hlavní technologický prostor čističky a malé sociální zázemí objektu s wc a sprchou. Základy objektu jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou ŽB skelet, který je vyzdíván plnými cihlami v tl. 45 a 30 cm, budova je bez stropu, krov je dřevěný sedlový, střešní krytina jsou osinkocementové šablony, vnější úprava povrchů je břízolitová omítka s nátěrem, vnitřní úprava povrchů je vápenná omítka hladká, okna budovy jsou jednoduchá kovová a dále luxferová, v objektu je instalována jeřábová dráha na I nosníku s kočkou o nosnosti 500 kg. Dle zjištěných podkladů je budova z roku 1992, stavebně-technický stav je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: N. vodní hospodářství Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy vodního hospodářství, čistíren a úpraven vod Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro vodní hospodářství Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Podlaží: I.NP Výška: 4,15 m Zastavěná plocha: 7,65 13,20 = 100,98 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 4,15 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 100,98 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (7,65 13,20) 4,35+7,65 13,20 1,92/2 = 536,20 m 3 21

22 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 10,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce 23,90 % Standardní 3. Stropy 13,10 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha 6,10 % Standardní 5. Krytiny střech 2,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 5,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 2,30 % Nevyskytuje se 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,30 % Standardní 13. Okna 4,20 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 7,10 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,40 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,70 % Standardní 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,30 % Nadstandardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 13,10 % 0, Schody 17. Bleskosvod 25. Ostatní 0,54 1,852 2,30 % 0,0230 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 0,54 5,30 % + 0,0286 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,

23 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 3 247, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,1580 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9854 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8060 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8716 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1130 Základní jednotková cena upravená: = 5 499,90 Kč/m 3 Základní cena upravená: 536,20 m ,90 Kč/m 3 = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 21 roků Předpokládaná další životnost: 79 roků Opotřebení: / ( ) = 21,000 % Odpočet opotřebení: ,38 Kč 21,000 % ,74 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,64 Kč Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/25 zjištěná cena: ,64 Kč 3.4. Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/2 Předmětem ocenění je budova bez čp/če, která je umístěna u betonové mycí rampy nad areálem, na pozemku parc.č. 1226/2. Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený jednopodlažní objekt, s plochou střechou. V budově je umístěno ovládání pro betonovou čistící rampu, objekt je dlouhodobě nevyužíván k původnímu účelu. Základy objektu jsou betonové, svislá nosná konstrukce je cihelné zdivo, strop s rovným podhledem, střešní krytina je asfaltová lepenka, vnější úprava povrchů je břízolitová omítka, vnitřní úprava povrchů je vápenná omítka hladká, dveře jsou ocelové, elektroinstalace provedena, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dle zjištěných podkladů je budova z roku Zatřídění pro potřeby ocenění 23

24 Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: I.NP Zastavěná plocha: 5,05 4,60 = 23,23 m 2 Obestavěný prostor (OP): Obestavěný 5,05 4,60 4,20 prostor = 97,57 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Standardní 4. Krov 7,30 % Standardní 5. Krytina 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 1,

25 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Základní jednotková cena upravená: = 2 616,25 Kč/m 3 Základní cena upravená: 97,57 m ,25 Kč/m 3 = ,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 43 roků Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: / ( ) = 53,750 % Odpočet opotřebení: ,51 Kč 53,750 % ,29 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,22 Kč Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/2 zjištěná cena: ,22 Kč 3.5. Rekapitulace nákladového ocenění Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č ,90 Kč 2) Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č ,18 Kč 3) Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/ ,38 Kč 4) Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/ ,51 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,97 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č ,49 Kč 2) Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č ,73 Kč 3) Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/ ,64 Kč 4) Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/ ,22 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,08 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč 3.6. Ocenění pozemků v rámci areálu Předmětem ocenění jsou pozemky v rámci výrobně-provozního areálu společnosti JABLUNKOVSKÁ JATKA spol. s r.o., v Jablunkově č.p Oceňované pozemky je 25

26 možno napojit na všechny inženýrské sítě, kromě plynovodu. Dle platného územního plánu města Jablunkov se oceňované pozemky nachází v zóně výroby a skladování. Město Jablunkov nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Tržní hodnota pozemků je stanovena srovnávací metodou, kdy se v principu jedná o vyhodnocení nedávno uskutečněných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a developery. Bylo zjištěno, že srovnatelné nezastavěné pozemky v obdobných lokalitách jsou prodávány v rozmezí 200,- až 400,-Kč/m 2. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku v dané lokalitě a možnostem jeho využití je jednotková cena pozemků stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jednotková cena Cena pozemku Zastavěná plocha a nádvoří ,-Kč ,- Zastavěná plocha a nádvoří ,-Kč ,- Ostatní plocha/jiná plocha ,-Kč ,- Trvalý travní porost 1245/ ,-Kč ,- Zastavěná plocha a nádvoří 1245/ ,-Kč ,- CELKEM m ,- Tržní hodnota pozemkůčiní celkem ,-Kč Ocenění pozemků mimo funkční celek areálu (parc.č. 1226/2 a 1227) V rámci oceňovaného souboru nemovitostí jsou na LV č pro obec Jablunkov, katastrální území Jablunkov zapsány dva pozemky, které jsou umístěné mimo funkční celek s výrobním areálem, ale v jeho těsné blízkosti (přes cestu). Pozemky jsou umístěny severním směrem od výrobně-provozního areálu, jedná se o pozemky parc.č. 1226/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 402 m 2 a spoluvlastnický podíl ve výši ½ k pozemku parc.č ostatní plocha/neplodná půda o výměře 501 m 2. Dle platného územního plánu města 26

27 Jablunkov se oceňované pozemky nachází v zóně výroby a skladování lehký průmysl. Město Jablunkov nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Tržní hodnota pozemků je stanovena srovnávací metodou, kdy se v principu jedná o vyhodnocení nedávno uskutečněných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a developery. Bylo zjištěno, že srovnatelné nezastavěné pozemky v obdobných lokalitách jsou prodávány v rozmezí 200,- až 500,-Kč/m 2. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku v dané lokalitě a možnostem jeho využití je jednotková cena pozemků stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jednotková cena Cena pozemku Zastavěná plocha a nádvoří 1226/ ,-Kč ,- Ostatní plocha/neplodná půda (podíl ½) ,-Kč ,- CELKEM ,- Tržní hodnota pozemkůčiní celkem ,-Kč. 27

28 4. Ocenění nemovitého majetku srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. O nemovitostech uvedeného typu, t.j. výrobně-provozní areály pro potravinářské využití uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, lze konstatovat, že tyto jsou na trhu nemovitosti nabízeny v omezeném rozsahu. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití lze konstatovat, že oceňovaný areál je obchodovatelný s delší dobou prodejností. Jako podklady byly použity údaje z databáze znaleckého ústavu, které byly získány prostřednictvím největších internetových realitních serverů a Prodejní ceny u jednotlivých nemovitostí jsou upraveny koeficientem úpravy ceny ve výši 0,85 (inzerovaná nemovitosti), nebo 1,00 (rezervovaná nemovitost, prodaná nemovitost). Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, níže uvedené nemovitosti : 28

29 Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Výrobně-provozní budova v centru Frýdlantu nad Ostravicí, jednopodlažní objekt pro potravinářské využití (bourárna masa, sklady zeleniny), z roku 1987, částečná rekonstrukce v roce 2005 (střecha, interiéry), celková užitná plocha m 2, výměra pozemku m 2. Výrobně-skladový areál v Ostravě-Přívoze, jednopodlažní objekty, kompletní inženýrské sítě, dálkové vytápění (Dalkia), opotřebení cca 30 %, celková užitná plocha m 2, výměra pozemkůčiní m 2. Stav objektu dobrý velmi dobrý Foto objektu Cena objektu (Kč) Cena objektu za m 2 UP ,- (korekce 0,85) , ,-Kč/m ,- (korekce 0,85) , ,-Kč/m 2 Datum nabídky Provozní budova v Dolním Benešově, vhodné pro potravinářskou výrobu a lehkou výrobu, opotřebení cca 40 %, celková užitná plocha m 2, výměra pozemku m 2. dobrý ,- (korekce 0,85) , ,-Kč/m 2 Výrobní areál v Ostravě- Vítkovicích, dvoupodlažní budova, vhodné k těžké výrobě, sklady a kanceláře, kolaudace v roce 1998, veškeré IS, stlačený vzduch, opotřebení cca 20 %, celková užitná plocha 648 m 2, celková výměra pozemků m 2 velmi dobrý ,- (korekce 0,85) , ,-Kč/m

30 Minimální jednotková cena za 1 m 2 užitné plochy: Průměrná jednotková cena za 1 m 2 užitné plochy: Maximální jednotková cena za 1 m 2 užitné plochy: 3 120,00 Kč 6 311,00 Kč 9 050,00 Kč Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaný areál je částečně srovnatelný s obdobnými výše uvedenými výrobně-provozními objekty a areály v rámci Moravskoslezského kraje. Stavebně-technickým stavem, vybavením a umístěním se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Kladný vliv na obvyklou cenu areálu mají zejména tyto faktory: dobrý stavebně-technický stav objektu (vnitřní rekonstrukce v roce 2003), areál splňuje legislativní podmínky EU pro potravinářské provozy a dobré dopravní napojení areálu. Negativním vlivem působícím na prodejnost oceňovaného areálu může být skutečnost, že prostory v hlavní výrobní budově jsou stavebně přizpůsobeny pro účely masné a uzenářské výroby (chladírny, prostor udíren, zavěšená kladková dráha), jiné alternativní využití těchto prostor sebou přináší značné finanční náklady na úpravu a přestavbu tohoto nemovitého majetku. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, objekty pro výrobu a skladování v průměru od 3 120,- do 9 050,- Kč za 1 m 2 užitné plochy. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota oceňovaného nemovitého majetku ve výši 4 500,-Kč/m 2 užitné plochy. Zástupce vlastníka nemovitosti nepředložil kompletní a aktuální projektovou dokumentaci skutečného stavu stavebních objektů, z tohoto důvodu je užitná plocha oceňovaných nemovitostí odvozena z jejich zastavěné plochy a to ve výši 70 % jejich zastavěné plochy. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za 1 m 2 užitné plochy: 4 500,00 Kč Užitná plocha oceňovaných nemovitostí: m 2 Porovnávací hodnota: = ,- Kč Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem ,-Kč. 30

31 5. Tržní hodnota nemovitého majetku Aplikací různých, výše uvedených metod pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí bylo dosaženo níže uvedených hodnot nemovitého majetku. Způsob ocenění Hodnota Věcná hodnota nemovitého majetku celkem ,- Kč - hodnota stavebních objektů ,- Kč - hodnota pozemků ,- Kč - hodnota pozemků mimo funkční celek areálu (parc.č. 1226/2, 1227) ,- Kč Výnosová hodnota nemovitého majetku nestanovena Hodnota nemovitého majetku zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč + pozemky mimo funkční celek areálu (parc.č. 1226/2, 1227) Obvyklá cena celkem (tržní hodnota) ,- Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupů má v tomto hodnocení jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou při stanovení tržní hodnoty nemovitostí preferovány přístupy výnosový a porovnávací, které odrážejí zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálna data ověřená realitním trhem (porovnávací přístup). Naopak přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebního materiálu a stavebních prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi. S ohledem na skutečnost, že každá oceňovací metoda má svá pozitiva i negativa, je nutné provést v rozsahu dostupných informací závěrečnou analýzu spočívající ve vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného nemovitého majetku a zohledněním souvisejících rizik a závad. Silné stránky nemovitosti: dobrý stavebně-technický stav objektů, rozsáhlá vnitřní rekonstrukce v roce 2003, výrobně-provozní areál odpovídá aktuálním hygienickým normám EU pro potravinářskou výrobu, velmi dobrá dopravní dostupnost areálu (osobní auta, autobus, železnice), velmi dobré dopravní napojení na silnici Ostrava-Žilina, 31

32 umístění areálu mimo objekty bydlení, dostatek zpevněných ploch pro parkování v rámci areálu. Slabé stránky nemovitosti: umístění areálu v rámci menšího města Jablunkov (5 760 obyvatel), v rámci areálu není možnost napojení na zemní plyn, omezená možnost stavebního rozvoje v rámci areálu, dispozice prostor hlavní výrobní budovy pro účely masné a uzenářské výroby (chladírny, bourárna, prostory udíren) omezuje jiné alternativní využití objektu. Trendy (příležitosti a hrozby): v případě příznivého vývoje v potravinářském sektoru lze předpokládat zájem o tento segment provozních areálů, v budoucnu lze předpokládat nutnost provedení zateplení vnějších obvodových konstrukcí z důvodu snížení energetické náročnosti budov. Účelem ocenění je stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti, kterou obecně chápeme jako cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Po zvážení všech dostupných informací, zjištěných skutečností, silných a slabých stránek i příležitostí a hrozeb je stanovena obvyklá (tržní) cena nemovitosti ke dni ocenění na částku ,- Kč. Tržní hodnota nemovitého majetku k datu celkem ,- Kč. 32

33 6. Závěrečný výrok Na základě objednávky společnosti, je zpracováno ocenění nemovitého majetku, který je ve vlastnictví společnosti JABLUNKOVSKÁ JATKA spol. s r.o., se sídlem Jablunkov 500, Jablunkov, IČ: Účelem zpracovaného znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé pro účel zpeněžení veřejnou dobrovolnou dražbou dle příslušných ustanovení zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění. Pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti vycházíme z věcné a porovnávací metody. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu ( ) byl učiněn tento závěr: Obvyklá cena nemovitosti byla odhadnuta na částku: ,-Kč (slovy: šestmiliónůdvěstětisíckorun českých) V Ostravě dne Ing. Zdeněk Trefil soudní znalec 33

34 Znalecká doložka Dne 20. července 2006 rozhodl ministr spravedlnosti České republiky v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37 / 1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů o zapsání společnosti ALFA znalecká s.r.o. do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost s rozsahem znaleckého oprávnění pro: - oceňování podniků a jeho částí, - oceňování věcí nemovitých, - oceňování věcí movitých, - oceňování finančního majetku, - oceňování nehmotného majetku a majetkových práv, - oceňování pohledávek a závazků, - oceňování hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, - oceňování fůzí a akvizic, - oceňování investic, - odvětví řízení, plánování a organizace ekonomiky a podniků. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. podpis statutárního zástupce znaleckého ústavu 34

35 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrálních mapy Poloha oceňovaných nemovitostí Fotodokumentace 35

36

37

38

39

40

41 Poloha nemovitosti

42