DEVELOPERSKÁ ČINNOST A VYBRANÉ PRAKTICKÉ OTÁZKY Z NÍ VYPLÝVAJÍCÍ

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra obchodního práva Rigorózní práce DEVELOPERSKÁ ČINNOST A VYBRANÉ PRAKTICKÉ OTÁZKY Z NÍ VYPLÝVAJÍCÍ Mgr. Lukáš Klicpera 2011/2012

2 Prohlašuji, že jsem rigorózní práci na téma: Developerská činnost a vybrané praktické otázky z ní vyplývající zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. 2

3 Obsah 1 Úvod Developerská činnost Právní úprava vymezení developerské činnosti Definice developerské činnosti dle práva Velké Británie Definice developerské činnosti pro potřeby této práce Přípravná fáze Realizační fáze Závěrečná fáze Uzavření developerské smlouvy SPV Omezení pravomoci statutárního orgánu SPV Vliv dozorčí rady na jednání jednatele Developerská činnost v širším, užším a nejužším smyslu Dílčí závěr Základní pojmy obchodního závazkového práva Závazkový vztah Smlouva a výklad projevu vůle Obchodní závazkový vztah Prameny práva, praxe stran, obchodní zvyklosti Zásada poctivého obchodního styku a dobré mravy Dílčí závěr Porovnání se smluvními typy Smlouva o dílo Smlouvy příkazního typu Mandátní smlouva Vztah k NOZ Dílčí závěr Developerská smlouva Označení smlouvy a smluvních stran Předmět plnění developerské smlouvy Úplata

4 5.4 Odpovědnost za vady Odpovědnost za škodu a limitace náhrady škody Ostatní smluvní klauzule Konkurenční doložka Salvátorská klauzule Klauzule závazku součinnosti Fikce (domněnka) doručení Doložka o alternativním řešení sporů Dílčí závěr Promlčení Obecně k institutu promlčení Aktivní legitimace k uplatnění námitky promlčení Uplatnění námitky promlčení ve vztahu k dobrým mravům a zásadě poctivého obchodního styku Běh promlčecí doby Vybraná specifika promlčení dle občanského zákoníku Vybraná specifika promlčení dle obchodního zákoníku Výklad ust. 397 ObchZ Prodloužení promlčecí doby zahájením soudního řízení Dílčí závěr Řešení sporů v rámci rozhodčího řízení Vyloučení rozhodce Zrušení rozhodčího nálezu Dílčí závěr Závěr Resumé Seznam literatury

5 1 Úvod Ačkoliv došlo ke zhoršení podmínek na trhu s nemovitostmi, v praktickém důsledku to mělo za následek pouze zvýraznění rozdílu mezi kvalitními a méně kvalitními developerskými projekty a developerskými společnostmi. Developerská činnost je tedy navzdory současné ekonomické situaci stále aktivním a atraktivním předmětem podnikání. Cílem této práce je zabývat se developerskou činností a z ní vycházejícími vybranými otázkami, jejichž výskyt jsem zaznamenal v praxi. Budu se zabývat otázkami, jejichž řešení se sice v praxi občas zdají jako bezproblémové, ovšem jak laická, tak odborná praxe zpravidla pomíjí některé dílčí, ale podstatné otázky. V praxi často nemají řešené otázky a mechanismy oporu v teoretické rovině. V této práci se pokusím uvést některé v praxi běžné instituty do teoretické roviny a následně navrhnout jejich řešení v praxi. Tato práce tedy v první řadě definuje developerskou činnost. Definice je nezbytná pro správné podřazení developerské činnosti a developerské smlouvy pod odpovídající právní úpravu a následné určení možností při řešení vybraných otázek. Pouze správné pochopení a následná definice podstaty developerské činnosti může vést k řádné aplikaci práva v daných situacích. Vysvětlení a definici developerské činnosti je tedy nezbytné věnovat náležitou pozornost. V rámci developerské činnosti dochází k prolínání více právních oborů. Developerská činnost je totiž činností komplexní a jedná se tedy o multioborovou činnost. Je výrazně ovlivněna soukromoprávní úpravou dle hmotného práva, tedy dle práva obchodního a občanského a zcela přirozeně i úpravou procesní dle občanského soudního řízení či rozhodčího řízení. Developerská činnost je však ovlivněna také z hlediska veřejného práva, zejména práva správního se zaměřením na stavební právo, právo ochrany kulturních památek, právo životního prostředí, právo pozemkové a právo finanční. Na základě toho musela být i tato práce koncipována z části jako multioborová. Není možné definovat developerskou činnost, jež tvoří přímý předmět plnění developerské smlouvy, bez vymezení pojmů i z jiných právních odvětví. Není rovněž možné pojednávat o praktických důsledcích závazkových vztahů z developerské smlouvy bez zohlednění procesněprávních aspektů. 5

6 Poté, co se v druhé kapitole této práce pokusím definovat developerskou činnost, přistoupím v rámci třetí kapitoly k aplikování developerské činnosti na režim obchodních závazkových vztahů. Bude tedy nezbytné se vypořádat s tím, co pod pojmem obchodní závazkový vztah rozumět a zda závazkové vztahy z developerské smlouvy spadají pod právní úpravu obchodního zákoníku a případně v jakém režimu. Ve čtvrté kapitole se zabývám porovnáním developerské smlouvy s vybranými smluvními typy dle obchodního zákoníku a občanského zákona a následnou možností podřazení developerské smlouvy pod jejich úpravu. Samotnou developerskou smlouvu z hlediska jejích podstatných náležitostí a dalších jednotlivých ustanovení, jejichž ujednání v developerské smlouvě považuji z praktického hlediska za vhodné, případně nezbytné řeším v kapitole páté. Budu se tedy zabývat mimo jiné předmětem plnění developerské smlouvy, úplatou a její splatností, odpovědností za vady a za škodu. Dále se budu zabývat vybranými obecnými ustanoveními, které se v praxi hojně využívají, avšak jak je uvedeno v této práci, jejich užití není zcela bezproblémové. Po rozboru developerské smlouvy z hlediska jejích ustanovení se tato práce v šesté kapitole zabývá problematikou promlčení závazkových vztahů vzniklých z developerské smlouvy či v souvislosti s ní, aplikací institutu promlčení a s ní souvisejícími praktickými otázkami. V sedmé kapitole se věnuji řešení sporů vzniklých z developerské smlouvy či v souvislosti s developerskou smlouvou vzniklých, a to se zaměřením na řešení sporů formou rozhodčího řízení. V této části se zaměřuji na řízení před Rozhodčím soudem při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky. Z praktického hlediska se zabývám možností vyloučení rozhodce a vybraným způsobem zrušení rozhodčího nálezu. Závěrem pak shrnuji poznatky získané v rámci vypracování této rigorózní práce. Touto rigorózní prací volně navazuji na svou předchozí práci na téma Developerská smlouva. Z tohoto důvodu nebylo možné se v plném rozsahu vyvarovat podobnostem a to zejména v okruhu přímých citací a některých konceptů definic. 6

7 2 Developerská činnost V současné době existuje v České republice více či méně úspěšně mnoho společností zabývajících se developerskou činností 1. Odborné literatury, která by developerskou činnost zkoumala a definovala, však není mnoho. Není tak nijak zakotven stabilní názor na to, co všechno developerská činnost obsahuje, co pod ni zařazovat a co již překračuje meze developerské činnosti a jedná se o činnost pouze související či činnost s developerskou činností nijak nespojenou. V této úvodní části mé práce považuji za vhodné popsat samotný developerský proces, jeho dílčí části a jeho varianty a následně se pokusit definovat samotný pojem developerské činnosti. Developerské projekty patří do oblasti projektového financování. Developer je investorem projektu, nikoli však finálním investorem. Finální investor má zájem vlastnit výsledný projekt, nechce však podstoupit riziko výstavby. 2 Pod pojmem výstavby je však dle mého názoru v tomto konkrétním případě nutné chápat nejenom samotnou realizaci výstavby, ale rovněž majetkoprávní vypořádání a stavebně právní přípravu projektu od případné změny územního plánu po vydání stavebního povolení a následného kolaudačního souhlasu. Nákupem nemovitostí prostřednictvím developera se finální investor snaží snižovat případná rizika možných vlastnických a jiných sporů. Stejně tak finální investor buď nemůže anebo nechce podstupovat přípravnou fázi výstavby 3. Developer však zpravidla neprovádí výstavbu sám, ale sjednává si generálního či dílčí dodavatele/zhotovitele Viz např. jež eviduje ke dni developerů, jež eviduje ke dni developerů. ACHOUR, Gabriel, Developerské projekty 1.část. Dostupný z: [citováno ]. Mnohdy se jedná o komplikace při jednání s orgány veřejné moci či občanskými sdruženími a jinými subjekty, jejichž cílem je někdy až fanatická ochrana současného stavu budov či pozemků a s tím souvisejícím možným ohrožením dobrého jména finálního investora. K tomuto došlo například při nechvalně známé kauze kácení stromů při výstavbě prodejen maloobchodního řetězce po celé ČR viz wikipedia.org/wiki/kácení_stromů_u_prodejen_lidl. Zejména z důvodu, že samotná výstavba zabírá pouze dílčí část časového průběhu realizace projektu a nejedná-li se o developera s vysokým počtem současně realizovaných a průběžně navazujících projektů, či o developera, jež se vedle developerské činnosti specializovaně zabývá rovněž 7

8 2.1 Právní úprava vymezení developerské činnosti V české právní úpravě v současné době nenajdeme přímou definici developerské činnosti jako takové 5. Pro nástin možných definic developerské činnosti je možné se inspirovat například v právní úpravě Velké Británie Definice developerské činnosti dle práva Velké Británie Právní úprava Velké Británie obsahuje definici developerské činnosti v rámci veřejnoprávního předpisu Town and Country Planning Act Developerská činnost je definována v článku 55 jako provádění výstavby, inženýrské činnosti, těžby či jiných činností v, na, přes či pod pozemkem, nebo provádění jakýchkoliv podstatných změn v užívání jakékoliv budovy či pozemku. 6 Výstavba je dále definována jako: a) Demolice budovy; b) přestavba; c) podstatné stavební úpravy či přístavby; d) další činnosti běžně prováděné stavebníkem v rámci jeho podnikatelské činnosti. Za developerskou činnost se však nepovažuje zejména 7 : a) Údržba, úprava či změna budovy, která i. má vliv pouze na interiér budovy, nebo ii. nemá podstatný vliv na vnější vzhled budovy; b) provádění prací nutných k opravě, údržbě nebo rozvoji silnic; samostatnou výstavbou, je pro developera finančně neefektivní zaměstnávat stavební dělníky a odborné stavební zaměstnance Developerská činnost je ale jednou z činností dle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE), kde je uvedeno, že se jedná o formu outsourcingu, kdy developer je zadavatelem stavebních prací. [převzato ], překlad Lukáš Klicpera Uvádím pouze výjimky využitelné pro potřeby této práce. 8

9 c) provádění prací nutných k opravě, údržbě nebo rozvoji inženýrských sítí státem či samosprávou; d) využití stavby nebo pozemku ve vlastních prostorách obytného domu k jiným účelům vztahujících se k užívání bytového domu jako takového; e) využití jakékoli půdy pro účely zemědělství a lesnictví (včetně zalesnění) a souvisejících budov. Za developerskou činnost se dále nepovažují činnosti, které by svým obsahem developerskou činností byly, avšak nedosahují rozsahu daného prováděcím předpisem (tj. bagatelní developerská činnost) Definice developerské činnosti pro potřeby této práce Jelikož česká právní úprava developerskou činnost nijak zvlášť nedefinuje, bude nutné v této práci vycházet jak z české a zahraniční literatury, tak z developerské praxe. V rámci dělení developerské činnosti dle typu projektu můžeme definovat následující kategorie 9 : - Development průmyslových objektů (mimo jiné se jedná o továrny, montážní haly); - development komerčních objektů (zejména administrativní budovy); - development obchodních objektů (a to jak velkoobchodní, tak maloobchodní, tzv. retail parky); - development bytových objektů (neboli rezidenční development); - development smíšených staveb (například tzv. logistické parky). Jedním ze základních způsobů, jak definovat developerskou činnost, je popsat jednotlivé kroky developerského procesu. Je však nutné si uvědomit, že časový postup jednotlivých kroků nemusí být vždy stejný a zpravidla ani nebývá. Jednotlivé kroky mohou v některých případech probíhat současně či nezávisle na sobě. Dále tedy uvádím 8 9 Viz Town and Country Planning Act ANDERSEN Bob ANDERSEN Luke. Residential real estate development: a practical guide for beginners to experts s. 13 an. 9

10 takové pořadí jednotlivých kroků, jaké je v praxi dle mého názoru nejčastější a rovněž zahraniční literatura je zpravidla takto uvádí. Developerský proces lze rozdělit do tří základních fází 10 : - Přípravná; - realizační; - závěrečná. Jedná se o základní rozdělení. Z tohoto rozdělení tato práce nadále vychází. V rámci těchto fází lze dle mého názoru rozlišovat dílčí činnosti developerského procesu. Jedná se o jakýsi generální postup. Zahraniční literatura uvádí následující: - Vyhledání nemovitosti; - studie proveditelnosti; - uzavření developerské smlouvy; - zajištění vlastnických práv k nemovitosti; - zajištění financování; - zajištění potřebných povolení; - zajištění odbytu projektu; - výstavba; - převod projektu na investora. 11 Ačkoliv tento výčet není zcela vyčerpávající, považuji jej pro potřeby rozdělení developerské činnosti na základní fáze za dostačující. Další publikace 12 uvádějí kroky podrobněji, mezi nimi například: ACHOUR, Gabriel, Developerské projekty 1.část. Dostupný z: [citováno ]. ANDERSEN Bob ANDERSEN Luke. Residential real estate development: a practical guide for beginners to experts s. 20 an. Např. COLLIER, Nathan S, a kol. Construction Funding: The Process of Real Estate Development, Appraisal, and Finance. New Jersey: John Wiley & Sons, Inc,

11 - Tvorba konceptu, určení a nastavení kritérií projektu; - určení vstupního kapitálu; - sestavení interní pracovní skupiny (pro akvizice nemovitostí, finanční řízení, marketing, vyjednávání); - určení možností trhu; - určení možných lokalit; - tvorba studie proveditelnosti; - tvorba marketingové studie; - analýza lokality (prvotní posouzení z hlediska práva životního prostředí, prvotní posouzení vhodnosti pro zamýšlený záměr, určení možných překážek a odpůrců projektu); - prvotní analýza konkrétního projektu (odhad nákladů, příjmů a celkových výdajů a tedy možného průběžného zisku, odhad prodejní ceny projektu, zjištění možností financování); - zajištění budoucí akvizice nemovitostí; - zajištění posudku vlivu na životní prostředí; - komunikace s možnými zdroji financování; - zajištění externích spolupracovníků (architekti, techničtí poradci, právní poradci); - tvorba vizualizace projektu; - formování marketingového plánu; - výběr vhodného projekt manažera (osoby zodpovědné za realizaci projektu); - získání cenových nabídek subdodavatelů s ohledem na již vypracované prvotní specifikace projektu; - zajištění souladu projektu s územním plánováním; - vypracování projektové dokumentace projektu; - předání projektové dokumentace subdodavatelům; 11

12 - finální určení způsobu financování projektu a právní formy SPV; - uzavření smluv na zajištění financování; - získání závazných nabídek od subdodavatelů; - vyhodnocení nabídek z hlediska rizik a nákladů; - uzavření realizačních smluv se subdodavateli; - zajištění stavebního povolení; - koupě pozemku; - zahájení stavby; - průběžný dozor na stavbě; - realizace marketingové prezentace projektu; - vyhotovení projektové dokumentace skutečného provedení stavby; - otevření stavby; - v závislosti na způsobu zpeněžení projektu buď realizace prodeje projektu či pronájem projektu za účelem umořování cizích zdrojů financování; - vyhledání nového projektu. Jako developera lze dle mého názoru identifikovat fyzickou či právnickou osobu (obchodní společnost), jež vyhledá a zajistí majetková práva k nemovitosti, vyhotoví vhodný projekt výstavby a zajistí potřebná povolení pro jeho realizaci, projekt převede na finálního investora a za toto inkasuje odměnu. Developer tedy zpravidla není dodavatelem stavby ani finálním investorem 13. Při uzpůsobení výše uvedených jednotlivých činností developera na české prostředí tak lze do jednotlivých fází developerského procesu zařadit 14 následující činnosti Např. COLLIER, Nathan S, a kol. Construction Funding: The Process of Real Estate Development, Appraisal, and Finance. New Jersey: John Wiley & Sons, Inc, Opět s výhradou možného prolínání či překrývání jednotlivých činností. 12

13 2.2.1 Přípravná fáze První fází developerského procesu je přípravná fáze, pod kterou zařazujeme navržení uplatnitelného projektu a určení odpovídající lokality ve vztahu k úspěšné realizaci projektu a vyhotovení prvotní rešerše možností financování. Samotná developerská činnost tak zpravidla začíná rozhodnutím o typu projektu ve vztahu k možnostem trhu s ohledem na výběr vhodné lokality. Výběr vhodné lokality obsahuje zejména prověření majetkoprávních vztahů a regulativů stavebního práva. Mezi lokalitami lze rozlišovat mezi greenfields a brownfields lokalitami. Greenfields je urbanistický termín označující území, které dosud nebylo zastavěno a je využíváno jako zemědělská půda nebo jde o ryze přírodní plochy. 15 Jelikož není zastavování greenfields z urbanistického hlediska (zpravidla) žádoucí a to zejména z důvodu rozšiřování městské výstavby (tzv. urban sprawl) 16 a s tím souvisejícím nárokům na rozšiřování inženýrských sítí, dopravní obslužnosti a služeb, je z urbanistického hlediska preferováno využívání brownfields. Brownfields je urbanistický termín označující zejména opuštěná a zchátralá území a stavby s nefunkčními komerčními či obytnými budovami, nevyužívané průmyslové areály a dopravní stavby. Zpravidla se vyznačují negativními sociálními jevy jako je bezdomovectví a vandalství a ekologickou zátěží a jedná se o objekty o velkých plochách 17. Výhodou brownfields projektů je mimo jiné pozitivní přístup orgánů státní správy a samosprávy pro případnou rekultivaci území, umístění uvnitř zastavěného území a při dobře uchopeném projektu i zcela jednoznačně atmosféra a historie lokality. V městském územním plánování by dle mého názoru měl být kladen primárně důraz na obnovu brownfields, tedy obnovu těch oblastí, které byly v dřívějších dobách zastavěny a dnes jsou bez využití či jsou využívány zcela marginálně [citováno ]. JACKSON, Jiřina. Urban sprawl. URBANISMUS A ÚZEMNÍ ROZVOJ, č. 6/2002. s. 21 an.; [citováno ]. Viz národní databázi brownfields dostupná z 13

14 Velká atraktivita brownfields developerských projektů 18, jež přetrvává dodnes, se projevuje v narůstajícím počtu již úspěšně realizovaných či plánovaných projektů 19. V případě greenfields developerských projektů tedy v přípravné fázi půjde o vyhledání vhodného pozemku, v případě brownfields projektu o vyhledání vhodného brownfields objektu. Při určení vhodného projektu a vyhledání nemovitostí jsou možné dva postupy. První variantou je k rámcovému 20 projektu vyhledat odpovídající nemovitosti. K této situaci dojde zpravidla v případě projektů na klíč, kdy je mezi developerem a finálním investorem nastolena spolupráce ještě před započetím konkrétního projektu a developer vytváří projekt a vyhledává nemovitosti přímo dle požadavků investora. Nevýhodou developerského projektu na klíč může být nižší zisk z realizace takového projektu, kdy je developer omezen požadavky finálního investora a tyto požadavky se mohou projevovat např. ve vyšších nákladech na realizaci projektu 21. Výhodou je zpravidla jistý prodej projektu finálnímu investorovi a tedy snižování finančního rizika na straně developera. Dále může k tomuto postupu docházet v případě, kdy je developer zaměřen na určitý typ developerských projektů (viz výše v kapitole 2.2) a jeho dobré jméno je svázáno právě s tímto daným typem developerské činnosti. Druhou variantou je přednostní výběr nemovitostí, vhodných zejména z cenového hlediska a atraktivních vzhledem k dané lokalitě, a až následné určení developerského projektu a hledání vhodných investorů. Tato varianta zpravidla přináší vyšší zisk developera, avšak obsahuje riziko, že developer nenajde vhodného finálního investora za požadovanou a kalkulovanou cenu projektu K tomu dále např. Development news, č. 7/2007 a 7/2008. Viz např. nákupní a kulturní centrum Vaňkovka - Brno ( nákupní centrum Palladium Praha; Corso Karlín - Praha 8 ( Karolína Ostrava; DINO park Ostrava; Projekt Prague Marina ( Kolbenova City Development ( či plánovaná výstavba v místech nákladového nádraží Žižkov v Praze. Rámcovým projektem rozumím určení typu developerského projektu, rozsahu, lokality, základní vize provedení apod. Např. z důvodu nutnosti vynaložit vyšší kupní ceny za požadovaný pozemek, jelikož je snižována možnost výběru. 14

15 Zastávám názor, že po vyhledání a určení vybrané lokality a stanovení typu a alespoň rámcových specifik developerského projektu by developer měl vyhotovit tzv. studii proveditelnosti. V rámci této studie proveditelnosti dojde ke zhodnocení veškerých podmínek potřebných pro realizaci projektu a možných překážek a odpůrců projektu. Bohužel i přes zjevnou zřejmost tohoto kroku není studii proveditelnosti vždy věnována odpovídající pozornost. Jednotlivé úkony při zpracování studie proveditelnosti nečiní zpravidla developer zcela sám, ale na jednotlivé studie (např. rozptylové, hlukové, možné ekologické zátěže a jiné) najímá dodavatele (projekční a architektonická studia). Další součástí studie proveditelnosti by dle mého soudu mělo být určení, jakým způsobem developer zajistí vlastnické či užívací právo k vybraným nemovitostem. Základním a nejužívanějším způsobem je samozřejmě nabytí vlastnického práva k potřebným nemovitostem. Nejedná se však o způsob jediný. Stejně tak lze dle mého názoru využít jiné způsoby, a to jak z důvodu zvoleného způsobu financování, plánovaného charakteru a trvání developerského projektu nebo nemožnosti či neochoty současného vlastníka nemovitosti prodat. Zejména se jedná o sjednání dlouhodobého nájemního vztahu či úplatného věcného břemene na dobu určitou. U varianty sjednání nájemního vztahu je však nezbytné brát v potaz relativně aplikovatelné možnosti výpovědi nájemní smlouvy či možnosti odstoupení od ní. Proto v případě alternativních způsobů zajištění práv k nemovitostem doporučuji zřizovat odpovídající věcná břemena, jakožto pevnější právní vztah. Poslední variantou je majetkový vstup vlastníka nemovitostí do projektu, a to buď formou vkladu nemovitostí jako nepeněžitého vkladu do kapitálové obchodní společnosti, formou vytvoření veřejné obchodní společnosti formou tichého společnictví apod. Dále by v rámci studie proveditelnosti mělo dojít k posouzení zamýšleného projektu na daných nemovitostech ve vztahu k regulativům stavebního práva, tj. zda je projekt v souladu s právním stavem nemovitostí z hlediska územního plánování a stavebního řádu. V rámci studie proveditelnosti by dle mého názoru mělo dojít rovněž ke zhodnocení možností realizace projektu ze stavebnětechnického hlediska, zejména co 15

16 se týká technické možnosti stavby 22 a následného užívání realizovaného projektu 23. Tyto okolnosti se mohou výrazně projevit na výsledné ceně projektu či na jeho samotném budoucím fungování. Samozřejmě by se v rámci studie proveditelnosti měl developer zabývat rovněž otázkou financování projektu. Vzhledem k tomu, že developerské společnosti zpravidla neoperují s volnými disponibilními finančními prostředky k zajištění financování projektu z vlastních zdrojů a vzhledem k tomu, že financování vlastními prostředky je vesměs považováno za nejdražší způsob financování 24, bude zpravidla developer zajišťovat financování z cizích zdrojů. Za tímto účelem je vhodné v rámci studie proveditelnosti rovněž navrhnout a zhodnotit možné způsoby financování projektu. Do přípravné fáze developerské činnosti je rovněž dle mého názoru možné zařadit (případně jako subkapitolu studie proveditelnosti) právní audit nemovitostí 25. Cílem právního auditu nemovitostí je celkové posouzení právního stavu nemovitostí potřebných pro realizaci zamýšleného projektu, a to z hlediska majetkových práv k nemovitostem a jejich možného užívání. Tato činnost by za žádných okolností neměla být podceňována a vynechána. Celkově je nutné shrnout, že okolností ovlivňujících právní audit vybraných nemovitostí je nespočet. Z tohoto důvodu není v možnostech této práce a nebylo by ani účelné se zabývat všemi. Právní audit nemovitostí by měl v první řadě posoudit nabývací tituly předchozích vlastníků (např. z hlediska platnosti a možného odstoupení od smlouvy) a stav vlastnického práva současných vlastníků nemovitostí a upozornit na rizika s nimi související. Fatální následky může mít nezohledněná existence společného jmění manželů, stav restitucí či splnění podmínek Může se jednat o nutnost terénních, sanačních a jiných přípravných prací, možnosti zásobování stavby materiálem, vodou, elektrickou energií a pracovní silou, možnosti přístupu stavební techniky, a jiné. Zde se např. může jednat o možnosti údržby, dostupnosti, možnosti zásobování objektu, napojení na nezbytné či vhodné inženýrské a datové sítě apod. Viz např. VEBER, Jaromír. Podnikání malé a střední firmy. 2., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada, s. 150; ČIŽINSKÁ, Romana a Pavel MARINIČ. Finanční řízení podniku: moderní metody a trendy. 1. vyd. Praha: Grada, s. 117 a mnohé další. Odlišně ACHOUR, Gabriel, Developerské projekty 1.část. Dostupný z: [citováno ]. 16

17 vyžadovaných zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako ObchZ či obchodní zákoník). K tomuto je vhodné zabývat se splněním podmínek dle ust. 193 odst. 2 ObchZ: K uzavření smlouvy, na jejímž základě má společnost nabýt nebo zcizit majetek, přesahuje-li hodnota nabývaného nebo zcizovaného majetku v průběhu jednoho účetního období jednu třetinu vlastního kapitálu vyplývajícího z poslední řádné účetní závěrky nebo z konsolidované účetní závěrky, sestavuje-li společnost konsolidovanou účetní závěrku, se vyžaduje souhlas dozorčí rady. Odborná literatura 26 uvádí, že v případě absence udělení tohoto souhlasu je smlouva postižena sankcí absolutní neplatnosti. S tímto závěrem však nesouhlasím, neboť dle mého soudu je v daném případě přednostně preferovat ochranu dobré víry třetích osob na úkor neplatnosti dané smlouvy. Třetí osoba nemá totiž možnost, jak zaručeně přezkoumat, zda došlo (a platně) k udělení souhlasu dozorčí radou, resp. ani zaručeně ověřit, zda smlouva takovému schválení vůbec podléhá. Soudím tedy, že je tedy vhodné v případě absence souhlasu dozorčí rady ke smlouvě přistupovat stejně jako při překročení oprávnění statutárního orgánu omezeného rozhodnutím valné hromady. Daná smlouva by tedy neměla být stižena sankcí neplatnosti, ale mělo by dojít toliko k uplatnění odpovědnostních vztahů mezi společností a statutárním orgánem. Dále je třeba posoudit, zda nedošlo k porušení povinností dle ust. 196a ObchZ: Jestliže společnost nebo jí ovládaná osoba nabývá majetek od zakladatele, akcionáře nebo od osoby jednající s ním ve shodě anebo jiné osoby uvedené v odstavci 1 nebo od osoby jí ovládané anebo od osoby, se kterou tvoří koncern za protihodnotu ve výši alespoň jedné desetiny upsaného základního kapitálu ke dni nabytí nebo na ně úplatně převádí majetek této hodnoty, musí být hodnota tohoto majetku stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem. Pro jmenování a odměňování znalce platí ustanovení 59 odst. 3. Jestliže k nabytí dochází do 3 let od vzniku společnosti, musí je schválit valná hromada. V tomto případě je však dle mého názoru zájem společnosti na neplatnosti smlouvy podpořen účelem daného ustanovení. Účelem tohoto ustanovení je zamezit konkurenčnímu jednání a střetu zájmu ze strany statutárního orgánu. V tomto případě by tedy nedodržení podmínek bylo stiženo sankcí absolutní neplatnosti úkonu, 26 ŠTENGLOVÁ, Ivana in ŠTENGLOVÁ, Ivana, Stanislav PLÍVA, Miloš TOMSA. Obchodní zákoník: komentář. 13. vyd. Praha: C.H.Beck, s. 711; KOZEL, Roman in KOBLIHA, Ivan, a kol. Obchodní zákoník: úplný text zákona s komentářem. Praha: Linde Praha, a. s., s

18 na základě kterého by došlo k nabytí vlastnického práva v rozporu s právní úpravou dle ust. 196a ObchZ. Ani tento názor však nelze zastávat bezvýjimečně a vždy je potřeba sledovat účel dané úpravy. K tomuto lze konstatovat, že jsou zřejmé tendence výklad úpravy dle ust. 196a ObchZ změnit tak, aby přinášela větší právní jistotu budoucím nabyvatelům majetku. Tyto tendence aktuálně vyvrcholily v rámci rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 8. února 2012, sp. zn. 31 Cdo 3986/2009, v rámci kterého byl konstruován názor Velkého senátu Nejvyššího soudu, že: byla-li ve smlouvě podléhající ustanovení 196a odst. 3 obch. zák. sjednána cena tržní (tj. cena v daném místě a čase obvyklá), ačkoliv cena, za níž byl majetek převeden, nebyla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem, bylo účelu sledovaného uvedeným zákonným příkazem dosaženo, byť nikoliv postupem předpokládaným v ustanovení 196a odst. 3 obch. zák. (potažmo článku 11 směrnice). V takovém případě však není žádného důvodu dovozovat absolutní neplatnost uzavřené smlouvy jen proto, že nebyl dodržen mechanismus zabezpečující, aby cena za převod majetku nebyla sjednána na úkor společnosti. Opačný závěr (podle něhož to, že cena nebyla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem, vede bez dalšího k závěru o neplatnosti smlouvy podléhající ustanovení 196a odst. 3 obch. zák. i tehdy, byla-li sjednána cena tržní) by v krajním případě mohl vést i k poškození společnosti, na jejíž ochranu je ustanovení 196a odst. 3 obch. zák. konstruováno (např. bude-li ve smlouvě sjednána cena pro společnost výhodnější než cena tržní). Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen Zákon o korporacích ), přináší změnu v posuzování uzavírání smluv mezi společností a členem orgánu obchodní korporace tak, že v ust. 55 zavádí oznamovací povinnost člena orgánu o zamýšleném uzavření smlouvy, kdy nejvyšší nebo kontrolní orgán obchodní korporace může takové uzavření zakázat (viz ust. 56 odst. 2 Zákona o korporacích). V případě akciové společnosti dále platí, že pokud společnost nabývá od zakladatele nebo akcionáře v průběhu 2 let po svém vzniku majetek za úplatu převyšující 10 % svého upsaného základního kapitálu, musí být a) úplata stanovena tak, aby nepřesahovala hodnotu nabývaného majetku stanovenou posudkem znalce a b) nabytí, včetně výše úplaty, schváleno valnou hromadou. Pro případ neudělení souhlasu s jednáním statutárního orgánu ustanovuje Zákon o korporacích sankci relativní neplatnosti, které se lze dovolat do šesti měsíců ode dne, kdy se o neplatnosti oprávněná osoba dozvěděla nebo dozvědět měla a mohla, nejdéle však do deseti let od dne, kdy 18

19 k takovému jednání došlo. Porušením zákazu dle ust. 56 odst. 2 Zákona o korporacích však není smlouva zatížena sankcí neplatnosti, ale porušení povinností podle těchto pravidel je porušením zákona, a tedy jednáním nenáležitým, tj. rozporným s péčí řádného hospodáře. 27 Z tohoto důvodu je dle mého názoru společnost oprávněna po statutárním orgánu požadovat náhradu škody, neplatnosti smlouvy se však zásadně nedomůže. Absence požadovaného doložení znaleckého posudku, nebo rozpor s takovým posudkem, dává právo tomu, k jehož ochraně doložení znaleckého posudku slouží, dovolávat po druhé smluvní straně vypořádání, a to do 3 měsíců ode dne, kdy se strana, které vznikla takovým uzavřením smlouvy újma, dozví, že dohodnuté protiplnění je nižší, než jaké by vyplývalo ze znaleckého posudku, nejpozději však do 10 let od uzavření smlouvy. Vypořádání se provede v penězích tak, jako by bylo dohodnuto protiplnění podle znaleckého posudku. Po marném uplynutí této lhůty může znevýhodněná smluvní strana od smlouvy odstoupit. 28 Úpravu souhlasu s převodem majetku, jehož hodnota za jedno účetní období přesáhne 1/3 vlastního kapitálu dle ust. 193 ObchZ Zákon o korporacích vypouští bez náhrady, kdy se uplatní obecná pravidla o corporate governance 29, převodu částí obchodního jmění 30. Dalším faktorem, který by měl být zkoumán v rámci právního auditu nemovitostí, je možná existence omezení vlastnického práva a zatížení nemovitostí právními vadami. Vyjma omezení zapsaných na příslušném listu vlastnictví v katastru nemovitostí mohou existovat např. nájemní smlouvy na danou nemovitost či jiná zatížení vlastnického práva do katastru nemovitostí nezapisovaná. Jelikož změnou majitele nemovitosti Důvodová zpráva k Zákonu o korporacích Tamtéž. Corporate governance představuje podle definice OECD systém, kterým je společnost vedena a kontrolována. Systém definuje distribuci práv a povinností mezi zainteresovanými stranami ve společnosti jako jsou akcionáři, výkonný management, statutární orgány, zaměstnanci a zákazníci, případně další zainteresované osoby. Jedná se o soubor právních a exekutivních metod a postupů, které zavazují především veřejně obchodovatelné společnosti udržovat vyvážený vztah mezi společností a těmi osobami, jež ji tvoří. (viz Důvodová zpráva k Zákonu o korporacích. 19

20 nedochází 31 k ukončení nájemních vztahů a ani není zákonem dána možnost takový vztah bez dalšího v případě koupě nemovitostí ze strany nového vlastníka ukončit, je nezbytné posoudit relevantní možnosti ukončení takovýchto právních vad a zatížení. Další překážkou, jež může bránit zdárné realizaci developerského projektu je omezení vyplývající z právních předpisů a norem ve vztahu k ochraně kulturních památek či archeologických nalezišť a zejména ve vztahu k životnímu prostředí. Prakticky však nelze bez většího průzkumu možnost výskytu archeologických hodnot a tedy existence archeologického naleziště odhalit. Pro případ zjištění archeologických zatížení doporučuji stanovit pro developera možnost od smlouvy odstoupit. V případě zhotovení a vyhodnocení studie proveditelnosti a právního auditu nemovitostí developer přistupuje k druhé fázi developerského procesu Realizační fáze Zajištění majetkových resp. užívacích práv k nemovitostem je zásadně první činností při realizaci projektu. Jak již bylo uvedeno výše, základním a nejužívanějším způsobem zajištění nemovitostí je nabytí vlastnického práva k nim. Ne vždy je však tento způsob možný či vhodný. Limitující mohou být jak finanční možnosti developera či investora, nastavení parametrů projektu (např. na dobu určitou) či absence vůle či možností 32 vlastníka nemovitosti prodat. V takových případech lze využít zejména sjednání dlouhodobého nájemního vztahu či úplatného věcného břemene na dobu určitou. ZAJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTÍ Koupě nemovitostí může být dle mého názoru realizována třemi základními způsoby. Prvním z nich je uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Smlouva o budoucí kupní smlouvě může být, i v případě, kdy nepřímým předmětem je nemovitost, Není-li v případě nebytových prostor domluveno v souladu s ust. 11 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dohodnuto jinak. Jednat se může např. o existující předkupní právo ve prospěch třetího subjektu, zákonné omezení nakládání s nemovitostmi apod. 20

21 podřízena úpravě jak občanského, tak také obchodního zákoníku 33 (jako relativní či fakultativní obchod viz níže). Z žádné právní normy totiž nevyplývá, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (jako v případě kupní smlouvy na nemovitosti), pak jí předcházející smlouva o budoucí smlouvě by se též musela řídit ustanoveními občanského zákoníku ( 50a ObčZ) a nikoli 289 ObchZ 34. V případě, kdy bude smlouva uzavírána mezi dvěma podnikateli, jestliže při jejím uzavření je zřejmé s přihlédnutím ke všem okolnostem, že se týká jejich podnikatelské činnosti, či mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb v širší souvislosti 35, není prostor pro úvahy nad režimem závazkového vztahu 36. Ovšem v případě, kdy bude smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavírána mezi developerem a subjektem, jež není podnikatelem či pokud druhým subjektem sice bude podnikatel, ale nebude se uzavření smlouvy týkat jeho podnikatelské činnosti 37 či se státem nebo samosprávnou územní jednotkou, jestliže se netýkají zabezpečování veřejných potřeb v širších souvislostech, je na místě rozhodnout, zda se smlouva má řídit občanským či obchodním zákoníkem. Důvodů pro podřízení smlouvy o smlouvě budoucí pod režim obchodního zákoníku může být mnoho. Dle mého názoru jedním z hlavních důvodů je možnost určení budoucí smlouvy obecným způsobem. V rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1497/2005 ze dne je uveden názor, že je možné část pozemku, která má být předmětem kupní smlouvy, v budoucí smlouvě kupní určit také tím, že jde o tu část původní parcely, která sousedí s dvěma jinými označenými parcelami, a jednak tím, že zbývající neurčené hranice budou Viz např. BEJČEK, Josef in FALDYNA, František, Naděžda ROZEHNALOVÁ, Josef BEJČEK a Jarmila POKORNÁ. Obchodní zákoník s komentářem. 1. vyd. Praha: Codex, s. 68 an. Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne sp. zn. 32 Odo 557/2006. Podmínka aplikace obchodního zákoníku na závazkové vztahy ve smyslu ustanovení 261 odst. 2 obchodního zákoníku vztahující se k vymezení předmětu vztahu, tj. že musí jít o vztahy týkající se zabezpečování veřejných potřeb, je splněna i v případě širší souvislosti, viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 29 Cdo 2115/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 41/2000, rozsudek ze dne , sp. zn. 33 Odo 478/2004 nebo rozsudek ze dne , sp. zn. 28 Cdo 4437/2010. Viz ust. 261 ObchZ. Viz níže v této práci. 21

22 probíhat podle geometrického plánu a vyznačeny v terénu a na mapě tak, jak odsouhlasí prodávající i kupující. I v takovýchto případech je však nezbytné, aby smluvní strany určily části pozemků takovým způsobem, aby bylo i třetím (neznalým) osobám ze samotného textu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nepochybně zřejmé, jaká část pozemku je předmětem budoucího převodu. Proto byla např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Odo 1535/2005 ze dne označena jako nedostatečná specifikace v budoucnu převáděné části pozemku, kdy výměra nově oddělované parcely byla stanovena jen orientačně a nebylo tak zřejmé, jaká bude přesná poloha oddělovaných pozemků 39. Dále hraje roli odlišná právní úprava smluvní pokuty či odpovědnosti za škodu 40 včetně možnosti vzdání se nároku na náhradu škody před porušením povinnosti 41 apod. Zásadním rizikem podřízení režimu obchodního zákoníku však podle mého soudu je úprava dle ust. 292 odst. 5 ObchZ, na základě které závazek uzavřít budoucí smlouvu zaniká, jestliže okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku tohoto závazku, se do té míry změnily, že nelze na zavázané straně rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Za takovou změnu však nelze považovat změnu, která představuje podnikatelské riziko, které při uzavírání smlouvy podnikatel nutně přejímá. 42 Jelikož se však jedná o ustanovení dispozitivní 43, musím s ohledem na právní jistotu smluvních stran doporučit smluvně vyloučit aplikaci této právní úpravy. Uzavřít smluvní vztah formou smlouvy o smlouvě budoucí je nezbytné zejména za situace, kdy má developer zájem nabýt vlastnické právo pouze k části pozemku, vzniklé na základě v budoucnu zhotovovaného geometrického plánu. V tomto případě není dle mého soudu možné uzavřít kupní smlouvu s odkládacími podmínkami či bez odkládacích podmínek, neboť není splněna podmínka určitosti předmětu kupní smlouvy Zrušen Nálezem Ústavního soudu II.ÚS 3005/07 ze dne z procesních důvodů. Obdobně viz JANÁČKOVÁ, Markéta. Úskalí budoucích kupních smluv týkajících se části pozemku mezi podnikateli. Dostupné z: [citováno ]. Srovnej 420 ObčZ s 373 ObchZ. Viz ust. 386 odst. 1 ObchZ ve znění od TOMSA, Miloš in ŠTENGLOVÁ, Ivana, Stanislav PLÍVA, Miloš TOMSA. Obchodní zákoník: komentář. 13. vyd. Praha: C.H.Beck, s Srovnej s ust. 263 ObchZ. 22

23 a nejsou splněny podmínky dané zvláštními právními předpisy na specifikaci nepřímého předmětu smlouvy 44. Dalším způsobem zajištění vlastnického práva k nemovitostem v této fázi realizace developerského projektu je tedy uzavření kupní smlouvy. Kupní smlouva, jejímž nepřímým předmětem je nemovitost, se řídí vždy v souladu s ust. 409 a 261 odst. 6 ObchZ úpravou dle občanského zákoníku (v případě smlouvy mezi dvěma podnikateli, jestliže při jejím uzavření je zřejmé s přihlédnutím ke všem okolnostem, že se týká jejich podnikatelské činnosti či mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb v širší souvislosti, jakožto kombinovaný obchodní závazkový vztah viz níže). Pozitiva uzavření kupní smlouvy jsou zřejmá. V případě, že jsou naplněny podmínky (náležitosti) smlouvy dle právní úpravy a developer splní veškeré své povinnosti z kupní smlouvy, se bez dalšího stane vlastníkem nemovitostí a tím snižuje rizika spojená s budoucím výkonem věcných práv k nemovitostem. V tomto případě jsou eliminována rizika neposkytnutí spolupráce prodávajícím, jak existují (ač v rozporu s oprávněným očekáváním) na základě smlouvy o smlouvě budoucí 45. Argumentem proti nabývání vlastnictví již v této fázi realizace developerského projektu je skutečnost, že je nutné splnit další významné podmínky k úspěšné realizaci projektu. Tyto podmínky však nemusejí být vždy v plné dispozici developera. Jednat se dle mého názoru bude zejména o vydání potřebných veřejnoprávních stanovisek, souhlasů, rozhodnutí a povolení a jejich nabytí právní moci. Pokud by k vydání uvedených Zákon č. 265/1992 Sb., Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů; Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů. Vždy existuje riziko (i pokud je tato povinnost řádně zajištěna), že prodávající odmítne následně kupní smlouvu podepsat a případné nárokování nahrazení projevu vůle soudem bývá zdlouhavé. Developerovi tak vzniká škoda a případně může být ohrožen celý projekt. Dále může nastat situace, že budoucí prodávající navzdory svým povinnostem převede nemovitosti na třetí subjekt. V takovém případě by došlo k zániku smlouvy o smlouvě budoucí v důsledku nemožnosti plnění a opět by bylo nezbytné se domáhat vzniklé škody. 23

24 rozhodnutí a povolení nedošlo, výsledkem by se mohla stát situace, kdy by se developer stal, obecně řečeno, pouze vlastníkem předražené zemědělské půdy 46. Jak vyplývá z výše uvedeného textu, ani jednu z obou uváděných variant nemohu bez výhrad doporučit. V rámci realizace developerských projektů se užívá ještě třetí způsob, dle mého soudu nejvhodnější. Tímto způsobem je uzavření kupní smlouvy s odkládacími podmínkami 47. Tento způsob se v praktickém pojetí nachází na rozhraní mezi smlouvou o smlouvě budoucí kupní a samotnou kupní smlouvou. Za odkládací podmínku je nutné rozumět takovou podmínku, na jejímž splnění závisí, zda právní následky zamýšleného úkonu nastanou 48. Odkládací podmínky jsou v občanském zákoníku dle mého názoru upraveny nad míru stručně. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) však v ust. 548 an. v tomto směru žádné změny nepřináší. Pokud je smlouva uzavřena s odkládacími podmínkami, je okamžikem podpisu smluvními stranami platná a smluvní strany zavazuje. Do splnění sjednaných odkládacích podmínek však nenastanou právní účinky této smlouvy, resp. té části smlouvy, jejíž účinnost je podmíněna (zpravidla týkající se převodu nemovitostí a úhrady kupní ceny). Považuji totiž za nesprávný postup, kdy je na splnění odkládacích podmínek vázána celá smlouva a nikoliv pouze ta oddělitelná část, týkající se převodu nemovitostí. V rámci realizace developerského projektu je totiž zpravidla nutná součinnost prodávajících (ať už se jedná o poskytnutí souhlasů do územního řízení, o poskytnutí relevantních podkladů či umožnění vstupu na nemovitosti). Je-li však na splnění odkládacích podmínek vázána smlouva jako celek, nelze se domáhat plnění povinnosti k součinnosti ani uplatňovat případné sankce za její neposkytnutí. Jako základní odkládací podmínky doporučuji sjednat, dle konkrétních okolností, vznik a splnění těchto právních skutečností či povinností: - Vydání a nabytí právní moci územního rozhodnutí o umístění stavby (developer si mimo jiné zajišťuje soulad projektu s územně plánovací K této situaci docházelo například v souvislosti se změnou právní úpravy ohledně fotovoltaických elektráren a s tím souvisejícím zmaření nedokončených projektů. Teoreticky je možné použít i podmínky rozvazovací. S ohledem na právní jistotu stran a např. daňové dopady (daň z převodu nemovitostí) je však nelze doporučit. 36 ObčZ. 24

25 dokumentací). Zde je však nezbytné upozornit na sporný výklad ust. 111 odst. 1, písm. a) StZ ze strany některých stavebních úřadů, kdy tyto stavební úřady při posuzování žádosti o vydání stavebního povolení přezkoumávají toliko to, zda je plánovaná stavba v souladu s územním rozhodnutím o umístění stavby a nikoliv již, komu územní rozhodnutí svědčí. Pro developera to tedy může znamenat, že na jeho žádost vydané územní rozhodnutí využije pro realizaci projektu původní (stávající) vlastník nemovitosti při současném porušení smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Na toto riziko je dobré pamatovat již při uzavírání kupní smlouvy s odkládacími podmínkami či u smlouvy o smlouvě budoucí kupní; - zajištění majetkových práv k dalším nemovitostem (jsou-li k realizaci developerského projektu nezbytné i další nemovitosti); - odstranění veškerých právních vad a omezení vlastnických práv k převáděným nemovitostem. Uvedený výčet není zcela zjevně vyčerpávající. Sjednaných odkládacích podmínek může být mnohem více. Vždy je však třeba brát v potaz požadavek určitosti, dovolenosti a možnosti odkládacích podmínek. Jde-li o podmínku odkládací, pak platí, že nemožná nebo nedovolená podmínka způsobuje, že neplatným je právní úkon celý, resp. jeho účinky nikdy nenastanou 49. Zajímavým způsobem se však ke sjednaným podmínkám postavil Ústavní soud v nálezu I. ÚS 331/98 ze dne , kdy prezentoval názor, že jelikož kupní smlouva zakládá synallagmatický právní vztah obsahující vzájemná plnění, tj. konkrétní vzájemná práva a povinnosti obou stran s následky zániku práv jednoho z účastníků při vzniku práv druhého účastníka či zániku povinnosti jejím 49 Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 20 Cdo 261/2003, kdy je tento závěr potvrzen i v kasačním nálezu Ústavního soudu ze dne , sp. zn. I.ÚS 382/04. Srovnej s novějším rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 20 Cdo 1726/2004: Pokud je neplatné ujednání představující podmínku odkládací (suspenzivní), právní účinky úkonu nikdy nenastanou, tedy právní úkon není takovou právní skutečností, která relevantním způsobem zasáhne do právních vztahů účastníků. Nelze však pojmově hovořit o tom, že takový právní úkon je neplatný. 25

26 splněním, je proto i zánik práv a povinností ze závazkového vztahu účastníků kupní smlouvy vázán (v souzené věci) na podmínku, jejíž splnění je nemožné, tedy na podmínku, že účinnost smlouvy nastává vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podle ust. 36 odst. 1 občanského zákoníku se k takové podmínce nepřihlíží. Ústavní soud tak výkladem pomocí synallagmatického vztahu transformoval odkládací podmínku nabytí účinnosti na podmínku rozvazovací a vztáhl tak i na tuto situaci ust. 36 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako ObčZ či občanský zákoník) a dovodil, že závěr o neplatnosti smlouvy je vadný, jelikož se dle daného ustanovení k (Ústavním soudem transformované ) rozvazovací podmínce nepřihlíží 50. Je-li platně sjednána odkládací podmínka, je třeba dále vést v patrnosti znění ust. 36 odst. 3 ObčZ, dle kterého jestliže účastník, jemuž je nesplnění podmínky na prospěch, její splnění záměrně zmaří, stane se právní úkon nepodmíněným. Takováto situace by se dle mého soudu dala aplikovat na situaci, kdy by developer vůbec nezačal s naplňováním odkládacích podmínek sjednaných v jeho prospěch (např. by vůbec nepožádal o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby). V takovém případě by developerovi bylo zcela zjevně na prospěch, že by nekupoval pro něj bezvýznamné nemovitosti. Z tohoto důvodu považuji za nezbytné ve smlouvě uvést souhlas prodávajícího s tím, že developer je oprávněn od plnění odkládacích podmínek upustit, přičemž se nejedná o takové zmaření odkládací podmínky, jež by mělo být sankcionováno dle ust. 36 odst. 3 ObčZ. Ke stejnému závěru dospěl Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne , sp. zn. 29 Cdo 3661/2010, dle kterého nelze považovat za záměrné a neoprávněné zmaření odkládací podmínky jednání, se kterým byla druhá smluvní strana srozuměna a k němuž dala svůj souhlas. Takové jednání není svévolným jednáním narušujícím důvěru druhé smluvní strany v řádné naplnění uzavřené smlouvy a není tedy ani jednáním, které by bylo třeba sankcionovat způsobem předvídaným v 36 odst. 3 obč. zák. V případě, kdy nebude možné (jak je uvedeno výše) převést vlastnické právo k nemovitostem na developera, je možné zajistit potřebná práva k nemovitostem 50 Je nutné upozornit, že Ústavní soud v daném případě vycházel zejména z ustanovení 34, 35 a 36 občanského zákoníku, nicméně i tak je provedená transformace druhu podmínky pozoruhodná. 26