ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 č.j. 163 EX 1785/14-39 o obvyklé ceně nemovitých věcí na LV č. 170 a to lesního pozemku parc.č. 313 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Nový Jičín 3, Štefánikova 9, , Nový Jičín, Soudní exekutor Mgr.Ing.Monika Michlová Účel posudku: Posudek vypracoval: Stanovit obvyklou cenu pro exekuční řízení pohledávky Ing. Lacina Jiří, znalec v oboru ekonomika, stavebnictví, bytem Veřovice č.p. 388, PSČ: , mobil: , info@jirilacina.cz odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové odvětví ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek Expert oceňování nemovitostí, certifikovaný CO ÚIS - č.106/21/qen/2003. Autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT č Odhadce nemovitostí QON č. 1555/06 -certifikát Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhlášky MF ČR o provedení některých ustanovení zákona č. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změněn některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2010 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Zvláštní požadavky objednatele : stanovit obvyklou cenu pro exekuční řízení. Ve Veřovicích : Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh je zpracován ve čtyřech vyhotoveních z nichž se dvě písemné a jedno elektronické předávají objednavateli.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Zadání znaleckého posudku Soudní exekutor Mgr.Ing.Monika Michlová, Exekutorského úřadu v Novém Jičíně, který je pověřen provedením exekuce na základě listiny, kterou vydal Okresní soud ve Zlíně č.j.13 EXE 2683/ ze dne , kterou tento soud nařídil exekuci pohledávky oprávněného SMART Capital, a.s. IČO se sídlem Hněvotínská 52/241, Olomouc Hodolany, právně zastoupen Mgr. Jiřím Kňáva, se sídlem Sokolská 536/220 Olomouc-Hodolany proti povinnému: Jaroslavu Kurtinovi, nar , r.č /0494, bytem Šanov 194, Šanov. Dle usnesení Exekutorského úřadu Nový Jičín 3, Štefánkova 9, Nový Jičín č.j. 163 EX 1785/14-39 ze dne , je zadáním znaleckého posudku stanovit cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství a to cenou obvyklou. Podmínkou vypracování znaleckého posudku je kompletní prohlídka nemovitostí, včetně zjištění všech potřebných údajů na úřadech evidujících materiály potřebné k ocenění jejího stavu. Jedná se o nemovitosti na LV č. 170 lesního pozemku parc.č. 313 o výměře 4 304m2 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná. Cena určena na základě znaleckého posudku bude členěna takto: 1. Cena nemovitých věcí se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaných nemovitých věcí. 2. DPH z ceny nemovitých věcí dle odst.1/, pokud převod nemovitých věcí dle jeho zjištění podléhá daňové povinnosti. 3. Označení příslušenství nemovitých věcí a součástí souvisejících s oceňovanou nemovitou věcí v katastru nezapsané. 4. Ocenění zjištěných věcných břemen, nájemních práv, pachtu, výměnku, předkupního práva. Ze znaleckého posudku musí být patrné, které součásti a příslušenství jsou jeho obsahem tak, aby bylo možné přesně identifikovat předmět dražby. Pokud se týká nutnosti zjištění závad, poté tyto závady, pokud nebudou zjevné z katastru nemovitostí nebo při ohledání místa nebo hodnověrně prokázány povinným nebo jinou osobou, nutno zjistit dotazem na příslušném obecním a stavebním úřadě- za tímto účelem je znalec oprávněn vyžadovat součinnost po příslušných úřadech. Týká se to zejména závad, které nejsou patrné z výpisu z katastru nemovitostí právo cesty, umístění inženýrských sítí, nájemní vztah, povinnost strpět průtok vody přes pozemek a podobně. Pokud některé z uvedených skutečností nebudou zjištěny, nutno ve znaleckém posudku uvést činnosti, které znalec vyvinul k jejich zjištění a konstatování, zda tyto závady hodnověrně neexistují nebo že nebyly zjištěny například v důsledku odmítnutí součinnosti povinným, přítomnými při ohledání nebo některým úřadem. Závady, které nejsou patrné z katastru nemovitostí nutno zjistit místním šetřením a dotazem na příslušný obecní úřad a stavební úřad. Současně musí znalec určit i nemovité věci nebo jejich části, které se do katastru nemovitostí nezapisují, ale s označením nemovitosti souvisí. Bylo provedeno místní šetření na místě samém dne a pořízení fotodokumentace. Ocenění nemovitosti bude provedeno podle platných předpisů, dále bude proveden porovnávací způsob ocenění a stanovení obvyklé ceny. Dále budou zodpovězeny jednotlivé body, které jsou uvedeny v usnesení.

3 3 1.2 Popis oceňované nemovitosti V rámci tohoto posudku budou oceněny nemovité věcí na LV č. 170 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná. Bude oceněn lesní pozemek parc.č. 313 v k.ú. Vajglov, který se nachází v nezastavěné části obce- volné krajině, tvoří lesní porost-remízek, mezi zemědělskými pozemky, pozemek je určený k plnění funkce lesa. Je v mírně svažitém terénu, přístup je po nezpevněné polní komunikaci a dále přes pozemek jiného vlastníka, pozemek není pronajatý, není zatížen věcným břemenem. Na pozemku se nenachází lesní porost, byl vykácen a pozemek je zanedbaný nevyčištěný, zarostlý kopřivami a trávou. Pozemek budou oceněn dle 7. Obec Břidličná je městem s počtem obyvatel dle aktuálního stavu. Znalec při zpracování znaleckého posudku, bude vycházet ze skutečného stavu, který zjistil při místním šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č Katastrální mapa Usnesení o ustanovení znalce Výsledky místního šetření spojené s prohlídkou nemovitosti Podklady pro ocenění lesa a lesních porostů Pro ocenění byl použit cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb Metodika ocenění Znalec pro zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí na LV č. 170 v k.ú. Vajglov použije: Ocenění dle věcnou hodnotou dle platného cenového předpisu - zákona č. 151/1997 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Zjišťování ceny se provádí metodikami, které jsou výše uvedeny a blíže popsány při použití konkrétní metodiky. Výnosová metoda ocenění se použije v případě, kdy je nemovitost pronajata. Porovnávací metoda porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.

4 2. POSUDEK - ocenění nemovitostí Posudek I. : Ocenění dle cenového předpisu. Posudek II : Porovnávací způsob ocenění Posudek III : Stanovení obvyklé ceny Závěr IV : Rekapitulace ocenění 4 2. POSUDEK I. - ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitostí je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb.. V rámci tohoto znaleckého posudku budou oceněny tyto nemovitosti: 2.1. Lesní pozemek v k.ú. Vajglov Lesní pozemek v k.ú. Vajglov Popis V této části bude oceněn lesní pozemky parc.č. 313 o výměře 4 304m2 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná. Jedná se o pozemek, který se nachází v nezastavěné části obce- volné krajině, tvoří část lesního porostu- remízek mezi zemědělskými pozemky, lesní pozemek není porostlý lesním porostem, lesní porost byl vykácen a pozemek je bez porostu, neudržovaný, nevyčištěný. Pro ocenění lesního pozemku byl stanoven hospodářský soubor 551, lesní typ 5S a dle přílohy č. 6 odpovídá cena 6,71 Kč/m2. Informace o lesním pozemku a porostu byly konzultovány s příslušným lesním hospodářským správcem pro danou oblast Ocenění

5 5 Ocenění lesního pozemku podle 7 Parc. Číslo Druh Výměra (m 2 ) Hosp. Soubor Lesní typ ZC Kč/m2 S ZCU Kč/m2 Cena Kč 313 Lesní pozemek LT 5S 6,71 1,00 6, ,84 Celkem pozemek ,84 Cena lesního pozemku parc. č. 313 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná, dle 7 a po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí: ,-Kč Zjištěná cena nemovitých věcí na LV č. 170 lesního pozemku parc.č.313 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná, ke dni odhadu, podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhlášky MF k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, dle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí: ,- Kč POSUDEK II: Porovnávací způsob ocenění 3.1 Popis Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, obecně např. druhu, účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení atd. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemísťovat je. Platí, že obecná cena CO se zjistí vynásobením časové ceny CČ (reprodukční cena snížená o opotřebení - věcná hodnota) průměrným koeficientem prodejnosti KP v daném místě a čase podle vztahu: CO = CČ * KP Koeficient prodejnosti je definován jako poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami věcí určitého, resp. srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě. Matematicky je koeficient prodejnosti definován vztahem: průměrná cena prodejní Σ cen prodejních KP = = průměrná cena časová Σ cen časových Cílem srovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené srovnávací objekty a na základě uskutečněných prodejů z vypočtené ceny časové a výnosové přiměřeně odvodil srovnávací cenu oceňované nemovitosti. Cílem tohoto posudku je seřadit alespoň 3 nemovitostí přibližně stejné velikosti a vyhodnotit minimální a maximální cenu, průměrnou cenu nemovitostí. Jelikož není známá prokazatelná cena, za kterou by byl v daném místě v nedávné minulosti realizovány převody obdobných nemovitostí stejného charakteru a velikostí, konstrukčního provedení, provádí se srovnávací vyjádření hodnoty nemovitostí, která dle metodiky je určena propočtem z věcné ceny nemovitosti s odrazem její skutečné ceny z hlediska situování, trhu nemovitostí a dalších faktorů.

6 Porovnávací způsob lesních pozemků : V této části posudku bude provedena porovnávací metoda lesních pozemků v obci Břidličná a okolí do 25 km, dle realitních prodejů. Bude použito srážky ve výši 10% z důvodu, že se jedná o nabízené ceny, nikoliv uskutečněné ceny a srážky 50% z důvodu, že se jedná o lesní pozemky s lesním porostem, to je celkem srážka 60%. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis pozemku M 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Světlá Hora lesní ,00 0,40 7,20 pozemek Hošťálkovy-Staré Purkratice lesní poz ,21 0,40 20,09 Lomnice -lesní pozemek ,40 0,40 17,76 Třeština-lesní pozemek ,10 0,40 8,84 Vikýřovice-lení pozemek ,30 0,40 26,92 Průměrná cena 16,16 Kč/m 2 Porovnávací hodnota nemovitostí Průměrná cena 16,16 Kč/m 2 Celková výměra oceňovaného pozemku činí: m 2 Porovnávací hodnota ,25 Kč Cena nemovitých věcí na LV č. 170 a to lesního pozemku parc.č. 313 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná, dle porovnávacího způsobu, ke dni ocenění po zaokrouhlení činí: ,- Kč POSUDEK III.: Stanovení obvyklé ceny 4.1. Závěrečné vyhodnocení : Znalec měl za úkol zjistit obvyklou cenu nemovitých věcí na LV č lesního pozemku parc.č. 313 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná. Ke zjištění obvyklé ceny ve 3 posudcích, provedl znalec zjištění dle vyhlášky č. 199/2014 Sb., porovnávací způsob ocenění a ocenění nájemního práva. Pro přehlednost uvedu závěry zjištění z jednotlivých posudků ) Ocenění dle cenového předpisu Posudek č. I - ocenění dle cenového předpisu na LV č. 170 činí: Časová cena činí: ,- Kč

7 ) Porovnávací způsob ocenění Posudek II - ocenění porovnávacím způsobem nemovitosti na LV č. 170 činí: Porovnávací ocenění činí: ,- Kč 4.2.1) Stanovení obvyklé ceny podílu nemovitých věcí na LV č. 170 Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí na LV č. 170 a to lesního pozemku parc.č. 313 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná: Znalec stanovuje odborným odhadem obvyklou cenu nemovitých věcí na LV č. 170 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná, která je ke dni ocenění ve výši : Kč. Slovy: Šedesátdevěttisícpětsetšedesátkorunčeských Závěr IV : Rekapitulace ocenění V této části bude provedena rekapitulace ocenění obvyklé ceny nemovitých věcí na LV č. 170 v k.ú. Vajglov v obci Břidličná, včetně zodpovězení daných zadání, které byly uvedeny v usnesení o ustanovení znalce ze dne Cena nemovitých věcí se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaných nemovitých věcí. 2. DPH z ceny nemovitých věcí dle odst.1/, pokud převod nemovitých věcí dle jeho zjištění podléhá daňové povinnosti. 3. Označení příslušenství nemovitých věcí a součástí souvisejících s oceňovanou nemovitou věcí v katastru nezapsané. 4. Ocenění zjištěných věcných břemen, nájemních práv, pachtu, výměnku, předkupního práva. K bodu 1. Cena nemovitých věcí na LV č. 170 v obci Břidličná v k.ú. Vajglov se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaných nemovitých věcí, byla stanovena dle platného cenového předpisu a dále byl proveden porovnávací způsob ocenění pro stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena nemovitých věcí na LV č. 170 v obci Břidličná v k.ú. Vajglov, byla stanovena ve výši: ,-Kč, jedná se o cenu, která reálně vystihuje aktuální prodejní cenu posuzovaných nemovitých věcí v místě a čase, která je bez závad. K bodu 2. DPH z ceny nemovitosti dle odst.1/,pokud převod nemovitosti dle zjištění podléhá daňové povinnosti nepodléhá daňové povinnosti DPH, na základě šetření bylo zjištěno, že naše oceňovaná nemovitá věc není využívána k podnikání, ani nebyla předmětem podnikání vlastníka nemovité věci. K bodu 3. Označení příslušenství nemovitých věcí a součástí souvisejících s oceňovanou nemovitou věci v katastru nemovitostí nezapsanou. Příslušenství související s oceňovanou nemovitou věcí v katastru nezapsané se u naši nemovité věci nevyskytuje.

8 8 K bodu 4. Označení zjištěných věcných břemen, nájemních práv, výměnku, pachtu a předkupního práva, váznoucích na oceňovaných nemovitých věcí. V našem případě nemovité věci nejsou zatíženy věcným břemenem, oceňované zemědělské pozemky nejsou pronajaty platnou nájemní smlouvou ani nejsou pachtována. Dále je naše nemovitost je zatížena zástavním právem exekutorským a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci a zahájena exekuce. Ve Veřovicích Ing. Jiří Lacina Veřovice 388 Z n a l e c k á d o l o ž k a : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č. j. Spr / 98 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Ze dne pod č.j. Spr. 1921/2003 pro základní obor ekonomika ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky. Ze dne pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek. Znalecký posudek byl zapsán pod č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 121/2015 podle připojené likvidace. Ve Veřovicích dne Ing. Jiří Lacina Přílohy: 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č Katastrální mapa. 3 Usnesení o ustanovení znalce. 4 Nabídky lesních pozemků. 5 Fotodokumentace.

9 9 Příloha č. 1.

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18 Příloha č. 2

20 20

21 21 Příloha č.4

22 22

23 23

24 24

25 25