ZNALECKÝ POSUDEK. Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o ceně budovy č.p.858 na parc.č.3416, katastrální území, obec a okres Vsetín, včetně pozemku. (LV č.6100) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Kovářová Jana U Křivačkárny 858 Vsetín Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 043 EX 623/08 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 6.května 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 6.května 2011

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ve Vsetíně, dne 17.března 2011, LV č Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 623/08 ze dne o ustanovení znalce. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Vsetín. Částečná projektová dokumentace stavby. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 18.dubna 2011 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Projektová dokumentace Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Budova pro skladování č.p.858 na parc.č ) Budova pro skladování 1. 2) Přístavba vstupu 1. 3) Přístavba skladu 2) Stavební pozemek parc.č

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Budova pro skladování č.p.858 na parc.č.3416 Popis Původní část objektu byla postavena již v roce 1890 a později byly přistavěny další části budovy a to část vstupu a skladovací část. Stavba navazuje na objekt restaurace na parc.č.3415, která je však jiného vlastníka. 1.1) Budova pro skladování Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce tvoří hrázděné zdivo v tl.45 cm na kamenných základech, kde zdivo se nachází v havarijním stavu, je vyklenuté a zavlhlé. Krytina střechy a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky jsou rovněž vápenné hladké, avšak značně zvětralé, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou provedeny pouze kolem sprchového koutu. Dveře rámové náplňové, okna dřevěná dvojitá. Podlahy jsou převážně provedené jako betonové s cementovým potěrem. Vytápění je ústřední na elektro kotel, avšak přívod elektro je odpojen a el.instalace je nefunkční, bleskosvod chybí. Rozvod vody jen studené, zařizovací předměty zdravotechniky tvoří splachovací záchod a sprchový kout, vedle kterého je instalován el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do septiku jiného vlastníka. Objekt se nachází ve velmi špatném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou dlouhodobě prováděny. Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 12.40*8.00*6.50 = m 3 Zastřešení 12.40*8.00*2.00*0.5 = m 3 celkem = m 3-3 -

4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 12.40* m m 3.80 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.80 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Schody chybí % * Vrata chybí % -0.03* Elektroinstalace podstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 121 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %

5 Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.80 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.406,34 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,96 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,96 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,36 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,60 Budova pro skladování Cena celkem Kč ,- 1.2) Přístavba vstupu Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o zděnou, dvoupodlažní přístavbu u hlavního vstupu s nízkým sedlovým krovem, bez možnosti podkroví. V přístavbě je schodiště do půdního prostoru, okna dřevěná dvojitá, opatřena ocelovými mřížemi. Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 4.20*5.90*6.40 = m 3 Zastřešení 4.20*5.90*0.80*0.5 = 9.91 m 3 celkem = m 3-5 -

6 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 4.20* m m 3.30 m/* 2.NP - patro 4.20* m m 2.90 m/* Celkem: žádné podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.10 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 12. Vrata chybí % -0.03* Bleskosvod chybí % * Ostatní podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.10 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x

7 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.224,79 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,12 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,12 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,84 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,28 Přístavba vstupu Cena celkem Kč ,- 1.3) Přístavba skladu Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o nejnovější část stavby, která je přízemní, nepodsklepená s nízkým sedlovým krovem, bez možnosti podkroví. Okna dřevěná dvojitá, opatřena mřížemi, vrata a dveře rámové náplňové s nátěrem. Krytina střechy a klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové s cementovým potěrem. Zařizovací předměty zdravotechniky, ani další vybavení se v této části nenachází. Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 12.00*6.80*4.00 = m 3 Zastřešení 12.00*6.80*1.50*0.5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 12.00* m m 3.80 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.80 m. /* výška odvozena ze sv.výšky - 7 -

8 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 10. Schody chybí % * Elektroinstalace podstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.80 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.562,- Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,20 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,20 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč ,60 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,60 Přístavba skladu Cena celkem Kč ,- Budova pro skladování č.p.858 na parc.č.3416 Cena celkem Kč ,

9 2) Stavební pozemek parc.č.3416 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3416 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 234 m 2 Úprava ceny pozemku Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 100% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 800,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 880,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 818,45 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,37 Stavební pozemek parc.č.3416 Cena celkem Kč ,

10 C. REKAPITULACE 1) Budova pro skladování č.p.858 na parc.č ) Budova pro skladování Kč ,- 1. 2) Přístavba vstupu Kč ,- 1. 3) Přístavba skladu Kč ,- 1) Budova pro skladování č.p.858 na parc.č.3416 Kč ,- 2) Stavební pozemek parc.č.3416 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Osmsetpěttisícosmsetšedesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.6100 pro katastrální území a obec Vsetín vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 623/08 ( k č.j. 31 Nc 3761/2008) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná budova č.p.858 pro skladování, včetně pozemku a příslušenství zapsaných na LV č.6100 se nachází v zastavěné části obce Vsetín, v lokalitě bytových domů včetně občanské vybavenosti, poblíž nádraží ČD. Dům čp.858 může být napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod a zemní plyn. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví

11 Oceňovaná stavba je specifická a není objektem se kterým se běžně obchoduje. Není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách právě tohoto druhu nemovitostí. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení ceny obvyklé použít srovnávací metodu, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi. Nalezené nemovitosti pro srovnání proto uvádím pouze informativně a cenu obvyklou stanovuji na základě uvedených skutečností odborným odhadem. K prodeji jsou inzerovány následující nemovitosti pro skladování nebo lehkou výrobu: 1. Jasenice okr.vsetín, objekt skladu, zastavěná plocha 395 m2, přízemní stavba bez podkroví, okna dřev.zdvojená, 380 V, topení ústřední na tuhá paliva, pozemek 1000 m2 cena ,- Kč 2. Racková okr.zlín, sklad, novostavba bez vnitřního vybavení, zastavěná plocha 130 m2, plochá střecha, pozemek 750 m2 cena ,- Kč 3. Želechovice nad Dřevnicí, plechová skladovací hala, světlá výška 6 m, užitná plocha 696 m2, pozemek 700 m2 4. Valašské Meziříčí, objekt pro sklad nebo lehkou výrobu, zděný, přízemní, užitná plocha 300 m2, bez pozemku cena ,- Kč cena ,- Kč

12 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že práce záchovné údržby nejsou dlouhodobě prováděny a objekt se nachází ve velmi špatném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti dle LV č.6100 ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 6.května 2011 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

13 - 13 -