Aspekty hypotečního financování bytových potřeb klientů

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín Aspekty hypotečního financování bytových potřeb klientů Bakalářská práce Autor: Ivana Pohanková Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha Duben, 2013

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Domaţlicích, dne Ivana Pohanková

3 Poděkování Ráda bych poděkovala vedoucí bakalářské práce ing. Olze Šeflové za důleţité a velmi cenné informace, které jsem pouţila při zpracování této práce.

4 Anotace Bakalářská práce se zabývá zhodnocením produktové nabídky a úvěrovými procesy vybraných bank na hypotečním trhu v České republice při financování bytových potřeb. Dalším cílem práce je formulace doporučení ČS na zlepšení v oblasti hypotečního úvěrování. Bakalářská práce se zabývá teoretickým vymezením hypotečních úvěrů, dále vyhodnocuje informace o analýze parametrů vybraných produktů konkrétních bank pro financování bytových záměrů. Následující kapitola nastiňuje úvěrové procesy jednotlivých finančních institucí. Na závěr jsou shrnuty výsledky a podána doporučení pro Českou spořitelnu na zlepšení v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Klíčová slova: hypoteční úvěr, hypotéka, hypoteční specialista, parametry, úvěrový proces, fixace, osobní bankéř Abstract My bachelor thesis focuses on evaluating the offer of products and the credit processes of chosen banks in the mortgage loan market in the Czech Republic for financing housing. Another goal of my thesis is to make recommendations for the CS Bank how to improve their ways in the field of mortgage loans. My bachelor thesis describes mortgage loans theoretically, further it evaluates the information gained in the parameters analysis of choses products of individual banks destined for financing housing projects. The following chapter outlines the crediting processes of individual financial institutions. In the end I sum up the results and make some recommendations for the Ceska Sporitelna Bank what they could improve in the sphere of mortgage loans. Keywords: mortgage loan, mortgage, mortgage loan specialist, parameters, credit process, fixation period, personal banking adviser

5 Obsah Úvod Teoretické vymezení hypotečních úvěrů Historie a vývoj hypotečního úvěrování Teoretické vymezení jednotlivých pojmů Příjemce hypotečního úvěru (dluţník, spoludluţník) Účely hypotečního úvěru Předmět hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru Splácení a splatnost hypotečního úvěru Zajištění hypotečního úvěru Úročení hypotečních úvěrů Metodologie Metodologie teoretické části Metodologie praktické části Analýza a komparace parametrů a obchodních podmínek vybraných bank pro financování konkrétních bytových záměrů Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank Vyhodnocení parametrů jednotlivých bank srovnání Výhody hypoték ČS Výhody hypoték KB Výhody hypoték Raiffeisenbank Výběr nejvhodnější varianty financování na základě konkrétních poţadavků 2 rozdílných klientů Porovnání úvěrových postupů vybraných hypotečních bank Česká spořitelna Úvodní jednání s klientem na obchodním místě Jednání s hypotečním specialistou Zhodnocení úvěrového obchodu, schvalovací proces, podpis smluvní dokumentace, čerpání, správa Komerční banka

6 4.2.1 Úvodní jednání s klientem na obchodním místě Zhodnocení úvěrového obchodu, schvalovací proces Smluvní dokumentace, čerpání, správa Raiffeisenbank Úvodní jednání s klientem na obchodním místě Zhodnocení úvěrového obchodu, schvalovací proces Smluvní dokumentace, čerpání, správa Výsledky, závěry, doporučení ČS na zlepšení v oblasti hypotečního úvěrování Shrnutí výsledků analýzy a komparace Doporučení pro ČS na zlepšení v oblasti hypotečního úvěrování Závěr Seznam pouţitých zdrojů Seznam grafů, tabulek a obrázků Seznam pouţitých zkratek Přílohy

7 Úvod V ţivotě kaţdého člověka nastane situace, kdy je nucen řešit otázku svého bydlení a s ním spojené investice. Kaţdý se můţe rozhodnout, jakým způsobem své bydlení vyřeší. Někdo se rozhodne pro nový byt, jiný naopak pro nákup pozemku a výstavbu rodinného domu se zahradou a bazénem. Významnou roli zde hrají finanční prostředky. Uhradit koupi bytu či rodinného domu nebo financování novostavby je pro většinu lidí velice problematické. V případě, ţe mladý člověk nebo rodina nemá dostatek finančních prostředků, má moţnost vyuţít sluţeb vybraných bankovních institucí působících na českém trhu. Tyto instituce poskytují různé druhy úvěrů, kterými lze koupi či výstavbu nemovitosti financovat. Nejčastějším způsobem financování investic do bydlení je vyuţití hypotečního úvěru. Hypotéka je jednou z moţností, jak si zajistit vlastní bydlení a ještě zůstat finančně zodpovědným při plnění dalších povinností. Splácet hypotéku například let je veliký závazek, který musí většina z nás akceptovat právě proto, abychom si mohli zajistit takové bydlení, které odpovídá našim představám. Nicméně, v případě řádného splacení hypotéky, se stáváme majiteli nemovitosti, která nejen pro nás, ale i budoucí generace slouţí jako uchovatel hodnoty peněz. Cílem této bakalářské práce je zaměření na zhodnocení produktové nabídky a úvěrových postupů vybraných bank na hypotečním trhu v ČR při financování potřeb občanů. Hodnotí parametry vybraných institucí (České spořitelny, Komerční banky a Raiffeisenbank) pro financování konkrétních bytových záměrů a jejím primárním cílem je porovnání jejich parametrů a úvěrových postupů a doporučení ČS na zlepšení v oblasti hypotečního úvěrování. V prvé řadě bude vytvořen stručný přehled jednotlivých produktů všech tří peněţních institucí, které jsou dále porovnány v rámci vybraných bankovních institucí. Na základě toho bude vytvořen stručný přehled, dle kterého bude zřejmé, jak jsou produkty jednotlivých finančních institucí výhodné a jaké procesy musí ţadatel v dané finanční instituci při vyřizování hypotečního úvěru absolvovat. V poslední části bude vytvořeno přehledné shrnutí, aby bylo zřejmé, jaký produkt dané instituce je pro konkrétní případ financování nejvýhodnější, a formulována konkrétní doporučení pro ČS na zlepšení v oblasti hypotečního úvěrování. 7

8 Klíčové kapitoly této práce obsahují následující: teoretické vymezení HU, analýza parametrů vybraných bank pro financování konkrétních bytových záměrů, porovnání úvěrových postupů vybraných bank, výsledky, závěry, doporučení ČS na zlepšení v oblasti HU. Současná nabídka hypotečních úvěrů na trhu u jednotlivých bank je velmi rozmanitá. Bankovní instituce se snaţí přizpůsobit hypotéku klientovi přímo na míru, tak aby hypoteční úvěr splnil klientova očekávání a zároveň byla kvalitně stanovena finanční moţnost rodiny, včetně výhledu do budoucna. 8

9 1 Teoretické vymezení hypotečních úvěrů 1.1 Historie a vývoj hypotečního úvěrování Hypoteční banky začaly vznikat ke konci 17. století v Anglii. Ve střední Evropě zaznamenaly rozvoj aţ v 18. století. V Čechách vznikla první fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. Jednalo se o Hypoteční banku Království českého v Praze, která byla zaloţena v roce Tato banka, později přejmenovaná na Hypoteční banku českou, umoţňovala získat úvěry na domovní a pozemkový majetek. V období mezi světovými válkami bylo v Československu hypoteční bankovnictví vytvářeno dle rakouského a německého vzoru zemských bank, které fungovaly jako veřejnoprávní ústavy a podléhaly dozoru zemských správních orgánů. Na poskytované úvěry byly zemskými bankami vydávány zástavní listy. Tyto listy mohly být dluţníkem prodány tomu, kdo měl o takovéto zhodnocení peněz zájem. Výnosy z prodeje hypotečních zástavních listů mohly být pouţívány ke koupi nemovitostí, na investice do výstavby nemovitostí nebo investice do zemědělských pozemků, z důvodu zvýšení jejich hodnoty zástavy. Hypoteční úvěry byly zajišťovány nemovitostmi, u kterých byl proveden záznam vyznačení zástavy v pozemkových knihách. Dluţník dle právní legislativy té doby ručil nejen zastavenou nemovitostí, ale celým svým majetkem. České hypoteční bankovnictví bylo zastaveno německou okupací a poté bylo na více neţ padesát let zcela přerušeno. 1 Hypoteční úvěry se v Čechách začaly rozvíjet zejména po roce 1995, přestoţe jiţ v roce 1990 byl přijat zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tento zákon vymezoval pojem, podstatu a upravoval náleţitosti hypotečních zástavních listů a také definoval hypoteční úvěr. Československá obchodní banka získala dle tohoto zákona licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Uvedený zákon však dostatečně neřešil právní úpravu v oblasti zástavního práva a jeho realizaci ani kapitálový trh, který je nedílnou součástí hypotečního bankovnictví. Ke skutečnému poskytování hypotečních úvěrů a dlouho očekávanému rozvoji hypotečních bank proto došlo aţ s pětiletým zpoţděním. 2 1 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen Edice bankovnictví. 398 s. ISBN , s Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen Edice bankovnictví. 398 s. ISBN , s

10 Velký vývoj v této oblasti nastal aţ právní úpravou hypotečních úvěrů, která vychází ze zákona č. 84/ 1995 Sb., z 18. dubna V platnost vstoupil 1. července 1995, byl nazván zákonem hypotečním a novelizoval dalších pět zákonů. Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Novelizace substituovala pojem nominální hodnota výrazem jmenovitá hodnota a emisi dluhopisu nahradila vydáním dluhopisu. Dále upravila oblast hypotečních zástavních listů a oblast zástavního práva (zajišťovací instrument), jeţ je v ČR upravena občanským a částečně obchodním zákoníkem. Byly vypuštěny paragrafy 297 a 298 a ustanovení, na základě kterého mohlo vzniknout zástavní právo jiţ při vzniku zástavního listu. Korekcí mohlo zástavní právo vzniknout pouze na základě smlouvy mezi bankou a dluţníkem. Zákon o bankách změnil, ţe hypoteční úvěry můţe poskytovat pouze banka vlastnící licenci od České národní banky. Změny byly provedeny i v zákoně o konkursu a vyrovnání, došlo k posílení subjektů investujících do hypotečních zástavních listů. V případě, ţe by se banka stala úpadcem, byly by pohledávky těchto subjektů přednostně uspokojeny ze zástavních listů. V občanském soudním řádu byla upravena problematika splátkové morálky dluţníků. Nedodrţením smluvních povinností dluţníka mohla banka přistoupit k realizaci zástavního práva a byla přednostně uspokojena před ostatními zástavními věřiteli. 3 Další úprava vymezení pojmu hypoteční úvěr a změny v oblasti zástavního práva jsou uvedeny v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Tento zákon vstoupil v platnost , dnem vstupu České republiky do Evropské unie. Nová definice hypotečního úvěru je v části o hypotečních zástavních listech ( 28 32). Jsou zde také definovány změny spojené se vstupem České republiky do Evropské unie. V oblasti zástavního práva došlo k rozšíření o moţnost zřízení zástavního práva k nemovitosti, která se nachází nejen na území České republiky, ale i na území členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. V zákoně jsou dále definovány základní pojmy, jako například hypoteční úvěr, hypoteční zástavní listy, vztah mezi majitelem zástavního listu a majitelem zastavované nemovi- 3 Zpracováno podle: ČESKO. Zákon č. 84/1995 Sb. ze dne 18. dubna 1995, kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1995, částka 18, s Dostupné také z: 10

11 tosti. Nejpodstatnější změnou, kterou zákon z roku 2004 přinesl, je moţnost poskytování i neúčelového hypotečního úvěru (obchodně nazývaného jako americká hypotéka ) dubna 2012 vstoupil v platnost zákon č. 172/2012 Sb., obměňující zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 634/2004 Sb., o právních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 97/1963 Sb., o mezinárodním právu soukromém a procesním, ve znění pozdějších předpisů Teoretické vymezení jednotlivých pojmů Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů dozví o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti. 6 Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 7 Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, slou- 4 Zpracováno podle: ČESKO. Zákon č. 190/2004 Sb. ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech. In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, částka 63, s Dostupné také z: 5 Zpracováno podle: ČESKO. Zákon 172/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 97/1963 Sb., o mezinárodním právu soukromém a procesním ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. Rejstřík Vydán dne 31. ledna 2013, částka 61, s Dostupné také z: 6 ČESKO. Zákon č. 190/2004. Sb., ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech. In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, částka 63, s. 2897, Hypoteční zástavní listy 28, odst. 3 - citace. Dostupné také z: 7 ČESKO. Zákon č. 190/2004. Sb., ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech. In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, částka 63, s. 2897, Hypoteční zástavní listy 28, odst. 4 - citace. Dostupné také z: 11

12 ţících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. 8 Hypoteční úvěry členíme např. na: investice související s bydlením fyzických osob/rodiny (residential mortgages), investice související s podnikatelskými záměry (commercial mortgages). Tyto hypoteční úvěry jsou od sebe rozlišeny podmínkami, které mají vliv na jejich poskytnutí. Hypoteční úvěry poskytované na investice do bydlení mají většinou výhodnější úvěrové i úrokové podmínky neţ úvěry na podnikatelské účely. Větší podíl na hypotečním trhu představují hypoteční úvěry na bydlení fyzických osob, především hypoteční úvěry na koupi, výstavbu, modernizaci či opravu rodinných i bytových domů a bytů Příjemce hypotečního úvěru (dlužník, spoludlužník) Dluţníkem nebo spoludluţníkem můţe být: občan ČR s trvalým pobytem na území ČR předkládá platný občanský průkaz, občan ČR s trvalým pobytem mimo ČR předkládá platný pas ČR nebo platný občanský průkaz, občan státu EU, Norska, Islandu, Lichtenštejnska nebo Švýcarska předkládá průkaz o povolení k přechodnému pobytu vydaný ČR (přechodný pobyt musí ke dni podání ţádosti o hypoteční úvěr trvat minimálně 3 roky, státní příslušník členského státu EU) nebo průkaz s povolením k trvalému pobytu v ČR vydaný ČR (trvalý pobyt nemá stanovenou minimální dobu), dále platný pas nebo povolení/průkaz k přechodnému/trvalému pobytu vydané ČR, občan třetí země s povolením k trvalému pobytu v ČR vydaným ČR předkládá platný pas nebo povolení k trvalému pobytu vydané ČR ČESKO. Zákon č. 190/2004. Sb., ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech. In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, částka 63, s. 2897, Hypoteční zástavní listy 28, odst. 5 - citace. Dostupné také z: 9 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen Edice bankovnictví. 398 s. ISBN , s Zpracováno podle: konzultace s hypotečními specialisty a vyuţití znalostí z praxe v oblasti příjemce hypotečního úvěru 12

13 1.2.2 Účely hypotečního úvěru Pokud je hypoteční úvěr poskytován jako účelový, můţe být pouţit na: koupi dokončené i rozestavěné nemovitosti úhrada kupní ceny, koupě spoluvlastnického podílu na nemovitosti za účelem získání celé nemovitosti do vlastnictví, úhrada rozdílu cen nemovitostí při jejich výměně, výstavbu nemovitosti výstavbu lze provádět na základě pravomocného stavebního povolení, na základě ohlášení stavby nebo bez ohlášení i bez povolení po dokončení výstavby musí být předloţen doklad prokazující oprávnění uţívat stavbu, stavební úpravy nemovitostí rekonstrukce, modernizace, opravy, přístavby, výstavbu/stavební úpravy nemovitostí terénní úpravy pozemku včetně úprav terasy, výstavba bazénu pevně spojeného s pozemkem financované nemovitosti a dále vybavení pevně spojené s nemovitostí kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů, vestavěné skříně, podlahy, venkovní/vnitřní ţaluzie, vypořádání vlastnických vztahů např. dohoda o vypořádání společného jmění manţelů, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví, splacení úvěru poskytnutého peněžním ústavem (refinancování) a použitého se stejným účelem hypotečního úvěru splacení dříve poskytnutých bankovních úvěrů jiným peněţním ústavem, splacení jiných (včetně americké hypotéky ) neţ hypotečních úvěrů, splacení dříve poskytnutých hypotečních úvěrů (konsolidace), úplatný převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu vyrovnání závazků při převodu členských práv a povinností v bytovém druţstvu, s nímţ je spojeno právo uţívat druţstevní byt, úhradu již provedených investic do nemovitosti zpětné proplacení nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Hypotečním úvěrem nelze financovat úhradu závazku, který: je předmětem sporu, obchází právo či zákon nebo je v rozporu s dobrými mravy, není účelový nebo nekoresponduje s účelem uvedeným klientem nebo není podloţen písemným dokladem, nebo pokud jednání či chování klienta nebo předloţené podklady vzbuzují nedůvěru o zákonnosti, platnosti či regulérnosti záměru. 13

14 1.2.3 Předmět hypotečního úvěru Předmětem účelového hypotečního úvěru můţe být: Rodinný dům (včetně příslušenství stavby garáţe, sklepa) je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, můţe mít nejvýše 3 samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Bytová jednotka (včetně příslušenství) je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Stavba pro individuální rekreaci stavba, která svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinnou rekreaci a můţe mít dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví (např. rekreační domek, chata). Stavební pozemek je určený k výstavbě výše uvedených nemovitostí s maximální velikostí 2500 m 2. Podmínkou je předloţení územního rozhodnutí nebo regulačního plánu, ze kterého bude patrné, ţe se bude jednat o výstavbu nemovitostí k bydlení, přístup k pozemku musí být zajištěn z veřejné komunikace. Pozemek musí mít vybudované inţenýrské sítě nebo účelem úvěru musí být vybudování inţenýrských sítí. výjimečně i zemědělská půda Výše hypotečního úvěru Maximální výše hypotečního úvěru je stanovena po celkovém posouzení a výši mohou ovlivnit následující faktory: schopnost klienta splácet úvěr a výše jeho vlastních zdrojů, typ klienta příjemce úvěru a typ produktu, počet klientů zavázaných v úvěrové smlouvě, maximální limit hypotečního úvěru, procento povoleného zatíţení nemovitosti k nominální hodnotě zajišťovacího prostředku (NHZP), současná nebo budoucí nominální hodnota zajišťovacího prostředku stanovená v Ocenění nemovitosti Zpracováno podle: konzultace s hypotečními specialisty a vyuţití znalostí z praxe v oblasti pouţití prostředků a předmětu hypotečního úvěru. 12 Zpracováno podle: konzultace s hypotečními specialisty a vyuţití znalostí z praxe v oblasti výše hypotečního úvěru. 14

15 1.2.5 Čerpání hypotečního úvěru Čerpání peněţních prostředků z účelového hypotečního úvěru je provedeno po splnění podmínek čerpání uvedených ve smlouvě o úvěru na základě předloţených dokladů. Tyto dokumenty prokazují účel hypotečního úvěru a příjemce čerpaných prostředků. Hypoteční úvěr lze čerpat aţ po vyčerpání vlastních finančních prostředků klienta a po ověření, ţe prostředky klienta a prostředky z poskytnutého hypotečního úvěru zcela pokryjí celkový investiční záměr. Před kaţdým čerpáním je nutné provést kontrolu, zda proti klientovi není vedeno insolvenční řízení. Čerpání lze provést na základě příkazu k úhradě (výstavba rodinného domu) nebo na základě předmětné smlouvy (koupě nemovitosti kupní smlouva). Druhy čerpání: Jednorázové čerpání vyuţíváno v případě financování investice na koupi jiţ dokončené, existující nemovitosti nebo v případě, kdy je hypoteční úvěr pouţit ke splacení jiného úvěru pouţitého na financování investic do nemovitosti nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti (vyplacení dědického podílu). Postupné čerpání vyuţíváno při výstavbě, rekonstrukci nebo modernizaci nemovitosti. Způsob čerpání: převod na účet třetí osoby dodavatele, převod na účet notářské úschovy nebo na speciální účet dané banky, bezhotovostní převod na účet klienta (výstavba, dostavba, rekonstrukce), hotovostní vyplacení kupní ceny prodávajícímu. Doba čerpání lhůta pro čerpání hypotečního úvěru je sjednána na základě dohody s klientem. Období čerpání úvěru a počátek splácení je stanoven ve smlouvě o úvěru Splácení a splatnost hypotečního úvěru Splátka se skládá ze součtu úmoru (jistiny) a úroku. Úmor je postupně splácená část nesplaceného dluhu, tzv. jistina. Úrok je částka rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny za předem dohodnuté období. 13 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen Edice bankovnictví. 398 s. ISBN , s

16 Banka můţe klientovi nabídnout jeden ze tří základních způsobů splácení: Anuitní splácení dluţník splácí v pravidelných termínech vţdy pevně stanovenou splátku (anuitu) společné splácení jistiny úvěru a úhrady odpovídajících úroků. Výše splátek se po dobu platnosti úrokové sazby nemění. Anuitní splátka se stanoví v závislosti na výši úvěru, počtu splátek a výši úrokové sazby. V průběhu splácení se v rámci anuitní splátky mění vzájemný poměr mezi splátkou jistiny úvěru a úrokem. V prvé polovině splácení převaţuje podíl úroku, v druhé polovině podíl úmoru. Anuitní splátky jsou splatné vţdy k poslednímu dni kalendářního měsíce, čtvrtletí, zcela výjimečně i pololetí. Degresivní splácení dluţník splácí pravidelnou neměnnou částku úmoru a úměrně klesající jistině sniţující se částku úroku. Splátky mají trvale klesající charakter. Velmi málo pouţívaný způsob splácení (spíše pro hypoteční úvěry podnikatelského charakteru). Progresivní způsob splácení dluţník splácí v pravidelných termínech rostoucí úmor a postupným klesáním naspořené jistiny klesá i částka úroku. Téměř nepouţívaný způsob splácení. 14 Splatnost účelového hypotečního úvěru můţe být v rozmezí 1 roku aţ 40 let. Nejčastěji vyuţívaná doba splatnosti je 20 a 25 let, optimální doba je 15 aţ 20 let. Doba splatnosti je období, po které dluţník splácí bance hypoteční úvěr aţ do úplného splacení. Hypoteční úvěr musí být splacen do sedmdesáti let věku dluţníka i spoludluţníka, výjimky nad tuto věkovou hranici řeší banky individuálně. Doba splatnosti má vliv na výši splátky. Čím je doba splatnosti delší, tím je splátka niţší a naopak Zajištění hypotečního úvěru Zástavní právo k nemovitosti Hypoteční úvěry musí být vţdy zajištěny zástavním právem k předmětné, tj. úvěrované (lze i rozestavěné) nebo jiné (např. zkolaudované) nemovitosti, která se nachází na území ČR. Zástavní právo lze zřídit: k financované nemovitosti ve vlastnictví nebo podílovém spoluvlastnictví dluţníků, 14 Zpracováno podle: SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví. První vydání. Praha. Bankovní institut, srpen Edice bankovnictví. 398 s. ISBN , s

17 k jiné neţ financované nemovitosti ve vlastnictví nebo podílovém spoluvlastnictví dluţníků, k nemovitosti ve vlastnictví nebo podílovém spoluvlastnictví třetích osob, např. rodičů/dětí dluţníků. Zástavní právo musí být zřízeno k celé nemovitosti. V případě více vlastníků nemovitosti podepisují všichni spoluvlastníci zástavní smlouvu. Zástavní právo se zřizuje k dokončené nebo rozestavěné stavbě, k pozemku pod stavbou a přilehlým pozemkům tvořícím funkční celek. Dále ke všem stavbám, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí (např. drobné stavby nebo stavby podzemní) a nacházejí se na pozemku, k němuţ bude zřízeno zástavní právo. Existenci nemovitosti potvrzuje list vlastnictví, na němţ jsou zaznamenány údaje o vlastnictví, věcných právech včetně práva zástavního, věcná břemena atd. Zástavní právo k pohledávce z pojistného plnění Nemovitost, k níţ je zřizováno zástavní právo, musí být vţdy pojištěna a musí být zřízeno zástavní právo k pohledávce z pojistného plnění. Rozsah pojištění musí krýt minimálně rizika ţivelní. Povinné je vţdy riziko poţáru, vichřice a vodovodního nebezpečí, dále taková ţivelní rizika, která vykazuje lokalita, v níţ se předmětná nemovitost nachází. V případě, ţe nemovitost vykazuje i jiná rizika vzniku pojistné události, musí být dále pojištěna proti těmto rizikům. Nejobvyklejší jsou rizika záplavy a povodně, eroze půdy, pádu stromů a nárazu dopravních prostředků. Oceňování nemovitosti je prováděno odhadem obvyklé ceny nemovitosti formou znaleckého posudku. Ocenění můţe být provedeno smluvním i nesmluvním znalcem dané banky. Pro poskytnutí úvěru je vyuţíváno pouze ocenění smluvním znalcem. Další způsoby dozajištění Ručitelský závazek způsob zajištění úvěru ve formě písemného prohlášení třetí osoby ve prospěch věřitele (banky), ţe převezme povinnost uspokojit pohledávku věřitele v případě, ţe tak neučiní dluţník. Ručí-li za závazek více ručitelů, ručí kaţdý z nich v plné výši závazku (za celý dluh). Zástavní právo k pohledávkám z pojistné smlouvy nebo vinkulace pojistného plnění: z pojištění nemovitosti proti ţivelním škodám, z ţivotního pojištění (kapitálové i investiční), 17

18 z úvěrového pojištění schopnosti splácet pojištění nesplaceného zůstatku úvěru. Rozsah krytí rizik pomáhá řešit situace, kdy dluţník nebude schopen splácet úvěr. Toto pojištění pokrývá riziko smrti z jakýchkoliv příčin, invalidity, pracovní neschopnosti nejen z důvodu úrazu, ale i nemoci a v rozšířené podobě i ztrátu zaměstnání. Bianco směnka Úročení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry mohou být sjednávány s různými typy úrokových sazeb. Nejčastěji vyuţívaná je úroková sazba fixovaná pro určité období. Dalšími typy jsou úrokové sazby pevné, proměnné nebo plovoucí. Pevná úroková sazba pro období fixace Platnost a výše fixované úrokové sazby je pro dané období úrokové sazby neměnná. První období začíná platit ode dne uzavření smlouvy o úvěru a trvá do posledního dne kalendářního měsíce předcházejícího kalendářnímu měsíci, v němţ uplyne stanovená doba platnosti úrokové sazby. Na období následující sděluje výši úrokové sazby banka klientovi písemně v měsíci předcházejícím začátku platnosti nové úrokové sazby. 16 Pevná úroková sazba po celou dobu splácení úvěru Výši pevné úrokové sazby sjednává banka ve smlouvě o úvěru a je neměnná po celou dobu trvání úvěrového vztahu aţ do stanoveného dne konečné splatnosti. Výši pevné úrokové sazby navrhuje banka podle svých zásad a v závislosti na situaci na finančních trzích, na kterých se banka refinancuje. 17 Proměnná úroková sazba Hypoteční úvěry s proměnnou úrokovou sazbou nabízí moţnost úspory na úrocích, tedy moţnost takového splácení, aby se splátka v průběhu trvání hypotečního úvěru postupně sniţovala. Výhodou hypotéky s proměnnou sazbou můţe být niţší měsíční úrok, neboť 15 Zpracováno podle: konzultace s hypotečními specialisty a vyuţití znalostí z praxe v oblasti zajištění hypotečního úvěru. 16 Zpracováno podle: Česká spořitelna - Obchodní podmínky poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám - část 3. Úroky z úvěru, odst Zpracováno podle: Česká spořitelna - Obchodní podmínky poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám - část 3. Úroky z úvěru, odst

19 proměnná úroková sazba je navázána na vývoj jednoměsíční sazby PRIBOR 18. Tato sazba se skládá z PRIBORu vázaného na určité období a pevné odchylky banky. Hypoteční úvěr s proměnnou sazbou odráţí aktuální podmínky na trhu. Klient není vázán na jednoleté, tříleté, pětileté nebo delší fixační období a má stálou kontrolu nad úrokovou sazbou hypotéky, své finance si od počátku řídí sám. Výhodou proměnlivé úrokové sazby je i to, ţe klient můţe kdykoliv přejít na fixaci. 19 Základní úroková sazba Základní úroková sazba obchodní banky je touto bankou vyhlašovaná a mění se při výrazných výkyvech trhu. Úroková sazba u úvěru je stanovená jako výše základní sazby navýšená o dohodnutou marţi. Velmi málo pouţívaná PRIBOR - Prague Interbank Offered Rate - praţská mezibankovní nabídková úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je vyhlašovaná Českou národní bankou. 19 Zpracováno podle: Česká spořitelna - Obchodní podmínky poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám - část 3. Úroky z úvěru, odst Zpracováno podle: Česká spořitelna - Obchodní podmínky poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám - část 3. Úroky z úvěru, odst

20 2 Metodologie Tato bakalářská práce analyzuje historii a vývoj hypotečního úvěrování. Je zde citovaná obecná definice hypotečního úvěru a vysvětleny jednotlivé parametry daného produktu. V práci je provedena analýza a komparace parametrů a obchodních podmínek České spořitelny, Komerční banky a Raiffeisenbank pro financování konkrétních bytových záměrů. V této práci jsou charakterizovány jednotlivé druhy hypoték, které dané finanční instituce poskytují. Na konkrétních případech jsou porovnány úvěrové procesy vybraných bank, uvedeny jednotlivé kroky, které musí ţadatel při vyřizování hypotečního úvěru absolvovat, a dokumenty, které při vyřizování hypotečního úvěru předkládá. Na základě získaných údajů je provedeno vyhodnocení a shrnutí, jaký typ hypotečního úvěru je pro konkrétní případy nejvýhodnější, a formulována doporučení ČS na zlepšení v oblasti hypotečního úvěrování. 2.1 Metodologie teoretické části Základem pojmového vymezení je právní úprava hypotečních úvěrů, jeţ vychází ze zákona č. 84/1995 Sb., nazývaného zákonem hypotečním, který novelizoval dalších pět zákonů zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Úprava vymezení pojmu hypoteční úvěr a změny v oblasti zástavního práva jsou uvedeny v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., v části o hypotečních zástavních listech ( 28 32). Jednotlivé parametry byly stanoveny dle uvedené odborné literatury Specializované bankovnictví od H. Sůvové a kolektivu (1997), Specializované bankovnictví (dodatek) od ing. Olgy Šeflové (2006), Bankovní obchody od Stanislava Plívy (2009) i skript Bankovnictví (Kolektiv autorů, 2006), dále obchodních podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám dané banky a konzultovány s hypotečními specialisty jednotlivých bank. Autorka vyuţívá svých několikaletých znalostí z oblasti poskytování hypotečních úvěrů v České spořitelně. 2.2 Metodologie praktické části Pro naplnění cíle této práce je pojednáváno pouze o hypotečních úvěrech souvisejících s financováním bydlení fyzických osob. Analýza a komparace jednotlivých parametrů, podmínek i způsobu financování formou hypotečního úvěru dané banky je provedena na simulaci parametrů dvou odlišných klientských záměrů: 20

21 Koupě bytu do osobního vlastnictví: Charakteristika klienta: muž, 27 let, svobodný, bezdětný, zaměstnanec (2 roky, pracovní smlouva na dobu určitou 3 roky, střední management), příjem ze zaměstnání Kč, celkové měsíční náklady (potraviny, ošacení, domácnost energie, doprava) ve výši Kč, žádné splátkové závazky. Charakteristika nemovitosti: kupní cena Kč, vlastní zdroje 38 % Kč, výše úvěru Kč, splatnost 8 let, fixace úrokové sazby 5 let, stanovená hodnota nemovitosti ve výši Kč, jednorázové čerpání na účet prodávajícího uvedeného v kupní smlouvě bude provedeno po předložení potvrzeného návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti příslušným katastrálním úřadem, HU bude zajištěn zástavním právem k pořizované nemovitosti. Výstavba rodinného domu do osobního vlastnictví: Charakteristika klienta: manželé muž 41 let, žena 39 let, dvě děti (17 a 18 let), zaměstnanci (střední management a architekt), příjem ze zaměstnání muž Kč, žena Kč. Celkové měsíční náklady (potraviny, ošacení, domácnost energie, doprava) ve výši Kč, splátkové závazky půjčka s měsíční splátkou Kč a limit kontokorentního úvěru u osobního účtu Kč. Charakteristika nemovitosti: investiční záměr Kč, pozemek ve vlastnictví manželů, vlastní zdroje 21 % ( Kč na osobním účtu u banky), splatnost 20 let, fixace úrokové sazby 5 let, stanovená hodnota nemovitosti ve výši Kč, klienti mají u banky osobní účet, na který dochází měsíční mzda a z nějž bude hypoteční úvěr splácen, čerpání bude postupné, první čerpání bude po předložení potvrzeného návrhu na vklad zástavního práva k rozestavěné nemovitosti příslušným katastrálním úřadem, HU bude zajištěn zástavním právem k pořizované nemovitosti. 21

22 V bakalářské práci jsou porovnávány dva případy hypotečního financování koupě a výstavba nemovitosti. Jsou zde porovnány parametry jednotlivých druhů hypotečních úvěrů, podmínky a poţadované podklady k poskytnutí hypotéky, způsoby vyhodnocení jednotlivých parametrů, úvěrové a schvalovací procesy, správa úvěrové dokumentace tří vybraných bank České spořitelny, Komerční banky a Raiffeisenbank. Do komparace byly zařazeny tyto finanční instituce proto, ţe se nachází ve stejné lokalitě, z důvodu dostupnosti informací nutných pro vyhodnocení vybraných investičních záměrů a podobného charakteru nabízených produktů. Získané informace jsou uspořádány do přehledné tabulky, dle které je provedeno vyhodnocení nejvýhodnějšího produktu dané banky pro financování konkrétního investičního záměru. Jedná se především o tyto parametry analýzy: výše úrokové sazby, výše splátky a výše pojistného u pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr, jednotlivé poplatky související s poskytnutím a správou HU, celková zaplacená částka za celou dobu trvání hypotečního úvěru, kvalita a rychlost úvěrového procesu. Na základě syntézy výsledků jsou formulována doporučení ČS ke zlepšení v oblasti hypotečního úvěrování a vyuţitím prognózy stručně nastíněna perspektiva vývoje hypotečního úvěrování. 22

23 3 Analýza a komparace parametrů a obchodních podmínek vybraných bank pro financování konkrétních bytových záměrů Česká spořitelna, Komerční banka i Raiffeisenbank nabízí pro konkrétní bytové záměry jednotlivých klientů různé moţnosti financování. Banky mají velmi rozsáhlé nabídky produktů, podmínek i způsobů poskytování finančních prostředků. 3.1 Česká spořitelna Česká spořitelna svým klientům zajišťuje financování nemovitostí na bydlení formou hypotečních úvěrů, které jsou určeny občanům ČR, cizincům s trvalým pobytem v ČR a občanům členských zemí EU s průkazem povolení k pobytu přechodnému i trvalému. Ţadateli mohou být aţ čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Nemají-li manţelé zúţené společné jmění manţelů, musí do úvěrového vztahu vstupovat společně jako spoluţadatelé a alespoň jeden z nich musí být občanem ČR nebo musí mít povolení k pobytu nebo povolení k trvalému pobytu. Česká spořitelna poskytuje svým klientům pro financování nemovitostí na bydlení Hypotéku ČS, od Hypotéku s prémií, která nahradila Zvýhodněnou hypotéku ukončenou z důvodu malého zájmu o tento typ hypotečního financování. Nemovitost financovaná hypotékami ČS musí být na území České republiky a minimálně 50 % podlahové plochy musí být vyuţíváno pro bydlení. Nemovitosti určené k podnikatelské činnosti jsou financovány Privátní Business hypotékou (podlahová plocha k bydlení je menší neţ 50 %). Součástí hypoték ČS jsou různé sluţby a zvýhodnění, které si klient můţe vybrat a sjednat při projednávání hypotečního úvěru. Jedná se o sluţby bez poplatku, s poplatkem za sjednání a s poplatkem za sjednání s opakovaným poplatkem při změně úrokové sazby. Sluţby lze v průběhu trvání hypotéky doplnit o nové nebo naopak danou sluţbu zrušit. Hypotéka ČS moţnost financování aţ do výše 100 % hodnoty nemovitosti. Jednoduché vyřízení hypotečního úvěru, bez poplatku. U účelu koupě bytu lze vyuţít on-line ocenění zdarma, u účelu výstavby lze čerpat prostředky bez předkládání faktur. Tato hypotéka nabízí nejen úrokové zvýhodnění, ale i variabilní splácení moţnost přerušení splácení a odklad či změnu splátky v průběhu trvání hypotečního úvěru. 23

24 Česká spořitelna má dále ve své nabídce moţnost refinancování za výhodných podmínek splacení dříve poskytnutých úvěrů s investicemi do nemovitostí s moţností vyuţití financování dalších potřeb. Při posuzování akceptuje původní znalecké ocenění, ţadatel předkládá pouze 2 3 aktuální fotografie své nemovitosti. Vyřízení úvěru je zcela bez poplatku, splatnost aţ 30 let, moţnost čerpání aţ 12 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru. Hypotéka s prémií nový produkt České spořitelny se slevou z úrokové sazby pro první fixační období ve výši 0,3 % p.a. Dále za pokračování ve všech dalších fixacích získá klient finanční prémii. Celková prémie za dobu splácení úvěru je ve výši 4 % z vyčerpané výše hypotéky a je rozloţena mezi jednotlivé fixace (platí pouze pro fixace 3, 4, nebo 5 let). Tato prémie bude klientovi bezhotovostně převedena na účet, ze kterého hradí splátky hypotéky. Klient můţe tyto prostředky vyuţít na cokoliv (např. nákup spotřebního zboţí, dovolená atd.). Hypotéka je určena pro klienty, jejichţ délka splácení je 20 let a více. Produkt lze kombinovat se všemi ostatními benefity (sleva za aktivní účet, sleva za pojištění) kromě mimořádné splátky. Klient můţe mimořádné splátky vkládat dle běţných pravidel, ale pokud mimořádnou splátku vloţí, ztratí nárok na vyplacení prémie, zvýhodnění 0,3 % p.a. se nevrací. Hypotéku s prémií lze sjednat i u Hypotéky ČS v rámci změny fixace úrokové sazby, ale musí být splněna zbytková splatnost minimálně 20 let. Během splácení lze splátky kdykoliv změnit či přerušit. 21 Příklad: Hypotéka ve výši Kč se splatností na 20 let a fixací na 5 let. Za předpokladu, že hypotéka po celou dobu splatnosti zůstane u České spořitelny, bude prémie ve výši Kč. Na začátku každé další fixace klient obdrží Kč. Jednorázový poplatek za Hypotéku s prémií je Kč. 21 Zpracováno podle: Česká spořitelna, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: a dále 24

25 Obrázek č. 1: Výplata a výpočet prémie sníţení úrokové sazby o 0,3 % p.a Kč Kč Kč 1. fixační období 5 let 2. fixační období 5 let 3. fixační období 5 let 4. fixační období 5 let Uzavření smlouvy o Hypotéce s prémií Zdroj č. 1: Vlastní úprava autora 22 Sjednáním hypotéky s prémií ve výši Kč získává klient při dodrţení stanovených podmínek prémii ve výši 4 %, coţ je Kč. Na začátku prvního úrokového období má nárok na zvýhodnění ve výši sníţení úrokové sazby o 0,3 % p.a. Na začátku kaţdého dalšího fixačního období získá klient prémii ve výši Kč, coţ je jedna třetina z celkové vypočtené výše prémie. Základní charakteristika hypotečních úvěrů České spořitelny: účelový úvěr pro investice do nemovitosti s účely financování koupě (nejen na území ČR) a výstavba nemovitosti do vlastnictví, stavební úpravy nemovitostí, vypořádání vlastnických vztahů, splacení úvěru poskytnutého peněţním ústavem a pouţitého shodně s účelem HU (refinancování), úplatný převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém druţstvu, úhrada jiţ provedených investic do nemovitosti, konsolidace dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých na investice do nemovitosti účely lze vzájemně kombinovat, hypotéka bez poplatku za vyřízení, s poplatkem za správu a vedení úvěrového účtu, z hypotečního úvěru lze proplatit i vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti (např. kuchyňská linka, vestavěné skříně, projektová dokumentace atd.) celková cena nákladů můţe být aţ 50 % objemu hypotečního úvěru, moţnost financování investičního záměru aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, kterou stanoví znalec spolupracující s ČS, včetně prokazatelných nákladů souvisejících se záměrem (např. ocenění nemovitosti, realitní, právní sluţby), 22 Zpracováno podle: Česká spořitelna, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. 25

26 minimální výše úvěru činí Kč, maximální výše je omezena výší ceny nemovitosti, 80 % nebo 100 % z hodnoty zastavené nemovitosti, více neţ 100 % LTV (Loan to Value) nelze poskytnout, objemem investice do nemovitosti a bonitou klienta, sleva z úrokové sazby 0,5 % p.a. při aktivním vyuţívání osobního účtu ČS, 0,1 % p.a. v případě pojištění úvěru a 0,3 % p.a. pro první fixační období (Hypotéka s prémií), dále úrokovou sazbu ovlivňuje skutečnost, zda je ţadatel klientem České spořitelny, výše vlastních zdrojů, hodnota zajištění a výše hypotečního úvěru, výše úroku je stanovena individuálně dle hypotečního konfigurátoru, úrokovou sazbu nic nenavyšuje, je stanovena dle výše úvěru, LTV, splatnosti a doby fixace, hypotéka můţe být splácena z osobního účtu ČS (prioritně) nebo z účtu u jiné banky, pevná úroková sazba na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let, zajištění hypotéky smluvním zástavním právem k financované nebo jiné nemovitosti na území České republiky, ocenění nemovitosti zajistí ČS včetně opatření listu vlastnictví z katastru nemovitostí, ţadatel uhradí poplatek za ocenění nemovitosti a doloţí nabývací titul, banka zajistí vyhotovení ocenění u znalce spolupracujícího s Českou spořitelnou, on-line ocenění nemovitosti zdarma pouze pro bytovou jednotku (on-line ocenění lze provést pouze u měst s počtem obyvatel nad ), nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny, splatnost 5 aţ 30 let, moţnost splácení dle potřeb klienta včetně změny výše splátek, odkladu splátek či přerušení splácení dle vybraných sluţeb, splácení formou pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit, k dni v měsíci nebo k poslednímu dni daného měsíce, aţ po úplném vyčerpání a po celou dobu splatnosti částečné i celkové splacení bez jakékoliv sankce k datu změny úrokové sazby, v době trvání fixace úrokové sazby poplatek stanovený bankou, informace o průběhu splácení formou výpisu dle klientem zvolené frekvence výpisů, čerpání dle potřeb klienta, rychlé čerpání bez faktur při výstavbě nemovitosti, moţnost okamţitého čerpání na základě předloţeného návrhu na vklad zástavního práva potvrzeného příslušným katastrálním úřadem, po dobu čerpání se splácí pouze úroky z vyčerpané částky úvěru, 26

27 nezačne-li klient hypoteční úvěr čerpat, neplatí ţádné sankce, začne-li klient hypoteční úvěr čerpat, pak z nedočerpané výše větší neţ 20 % zaplatí sankci ve výši 5 % z nečerpané částky, daňové zvýhodnění (moţnost odpisu úroků hypotečního úvěru od základu daně, maximálně Kč ročně), komplexní finanční zajištění s vyuţitím sluţeb Pojišťovny České spořitelny včetně nabídky cenově výhodného pojištění, státní podpora (úrokový příspěvek na bytovou výstavbu), kterou lze vyuţít při splnění podmínek vládního nařízení (v současné době není poskytována), čerpání úvěru je jednorázové nebo postupné po dobu maximálně dvou let (můţe být i delší, následně je klientovi účtována závazková provize dle Sazebníku ČS), kompletní obsluha na jednom obchodním místě, více neţ 60 specializovaných pracovišť Komerční banka Komerční banka nabízí svým klientům pro financování nemovitostí na bydlení hypoteční úvěry, které jsou určeny občanům České republiky, cizincům s trvalým pobytem v ČR a občanům členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu přechodnému i trvalému. V případě manţelů musí být alespoň jeden z nich občanem ČR nebo musí mít povolení k pobytu nebo povolení k trvalému pobytu. Nemají-li manţelé zúţené společné jmění manţelů, musí do úvěrového vztahu vstupovat společně jako spoluţadatelé. Ţadateli mohou být aţ čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Nemovitost financovaná hypotečním úvěrem se musí nacházet na území České republiky a musí mít více neţ 50 % podlahové plochy určené k bydlení. Nemovitosti určené k podnikatelské činnosti jsou financované stejně jako hypotéky pro fyzické občany Hypotékou Klasik (hypoteční úvěr poskytovaný do 85 % nominální hodnoty zástavního práva) nebo Hypotékou Klasik Plus (hypoteční úvěr poskytovaný aţ do 100 % nominální hodnoty zástavního práva). Odlišné od standardních hypoték pro fyzické osoby jsou dobou splatnosti. Tyto hypotéky mohou mít maximální dobu splatnosti 10 let a podlahovou plochu k podnikání větší neţ 50 %. 23 Zpracováno podle: Česká spořitelna, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: včetně odborné konzultace s hypoteční specialistkou ČS. 27

28 Na investice do svého bydlení je moţné u Komerční banky vyuţít tyto druhy hypotečních úvěrů Flexibilní hypotéku, Hypotéku 2 v 1, Hypotéku Dopředu Dozadu, Překlenovací hypoteční úvěr a Předhypoteční úvěr. 24 Flexibilní hypotéka umoţňuje odloţit počátek splácení aţ o 12 měsíců, sníţit výši měsíční splátky aţ o 50 % po celou dobu trvání, přerušit splácení aţ na 3 měsíce (při odkladu splátek klient neplatí jistinu ani úroky) nebo opakovaně sloţit mimořádnou splátku aţ 20 % úvěru zdarma. Sníţení výše splátky, mimořádné splátky nebo přerušení splácení je moţné provádět opakovaně, vţdy nejdříve po řádném uhrazení dvanácti měsíčních splátek (anuitních i úrokových, po sobě následujících). 25 Hypotéka 2 v 1 je hypoteční úvěr s moţností vyuţití financování nejen nemovitosti na bydlení (účelová část), ale také na investice, u kterých není stanoven účel (neúčelová část) za stejně nízkou úrokovou sazbu a do výše aţ Kč. Neúčelová část musí vţdy souviset s danou nemovitostí a lze ji pouţít na investice spojené s pořízením vybavení či dalšími potřebnými výdaji. 26 Hypotéka Dopředu Dozadu spojuje dvě atraktivní výhody. Hypotéka Dopředu je úvěr na bydlení, který klientovi přináší jistotu a klid při hledání nemovitosti nebo při plánování modernizace či rekonstrukce jeho nemovitosti. Komerční banka klientovi schválí úvěr formou písemného příslibu dříve, neţ má vybranou konkrétní nemovitost, a po dobu šesti měsíců mu garantuje sjednané podmínky. Písemný příslib je poskytován na základě údajů sdělených klientem a v případě zásadních změn po uplynutí 6 měsíců je úvěr nově posuzován. Hypotéka Dozadu umoţňuje zpětnou refundaci jiţ vynaloţených nákladů na bydlení (max. dvanáct měsíců zpět), podmínky úvěru jsou standardní, prostředky lze následně pouţít na cokoliv. Klient musí bance předloţit kupní smlouvu a finanční tok ve formě dokladu prokazujícího, ţe kupní cena byla skutečně uhrazena z prostředků klienta. 27 Překlenovací hypoteční úvěr je účelový úvěr na investici do nemovitosti, který umoţní financování aţ do 100 % ceny nemovitosti. Tento úvěr je splacen 24 Zpracováno podle: Komerční banka, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 25 Zpracováno podle: Komerční banka, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 26 Zpracováno podle: Komerční banka, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 27 Zpracováno podle:komerční banka, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 28

29 z kapitálového ţivotního pojištění Komerční pojišťovny, a. s., nebo stavebního spoření uzavřeného u Modré pyramidy stavební spořitelny. Po dobu trvání úvěru klient splácí pouze úroky, jistina je následně splacena jednorázově nebo postupně ze stavebního spoření či kapitálového ţivotního pojištění. Tento druh hypotečního úvěru je vyuţívám velmi málo. 28 Předhypoteční úvěr je poskytován v kombinaci s následným hypotečním úvěrem nebo překlenovacím hypotečním úvěrem v době, kdy klient ještě nemá vhodnou nemovitost k uzavření zástavní smlouvy k nemovitosti. Tento typ hypotečního úvěru je doporučován v případě koupě druţstevního bytu, prodeje nemovitosti v insolvenci nebo draţbě a dále pro montované domky, kde je rychlá výstavba. 29 Základní charakteristika hypotečních úvěrů Komerční banky: účelový úvěr pro investice do nemovitosti s účely financování koupě nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnického podílu, nejen na území ČR), nemovitosti s číslem evidenčním včetně pozemku, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, koupě druţstevního bytu, předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace, opravy nemovitostí, konsolidace dříve poskytnutých úvěrů na investice do nemovitosti, refundace (zpětné proplacení) jiţ zaplacené investice do nemovitosti ne starší 1 roku účely lze vzájemně kombinovat, hypotéka s poplatkem za vyřízení (jednorázový poplatek Kč k datu u všech typů HU), z hypotečního úvěru lze proplatit i vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti (např. kuchyňská linka, vestavěné skříně, projektová dokumentace, geometrické zaměření stavby, stavební dozor, provize realitní kanceláře) celková cena nákladů můţe být aţ 50 % objemu hypotečního úvěru (účelové části), moţnost financování investičního záměru aţ do výše 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, kterou stanoví znalec spolupracující s Komerční bankou, včetně všech prokazatelných nákladů souvisejících s investičním záměrem (např. realitní a právní sluţby, stavební dozor, projektová dokumentace) vyjma znaleckého ocenění, 28 Zpracováno podle: Komerční banka, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 29 Zpracováno podle: Komerční banka, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 29

30 minimální výše úvěru činí Kč a maximální výše je omezena 85 % nebo 100 % z hodnoty zastavených nemovitostí, kterou stanoví Komerční banka, schopností klienta splácet a objemem investice do nemovitosti, úrokové zvýhodnění (úrokový bonus) 0,3 % p.a. v případě, ţe v době končící fixace nebude provedena mimořádná splátka nebo bude provedena mimořádná splátka v maximální výši 20 % z čerpané částky a ještě minimálně jedenkrát bude obnovena fixace v libovolné délce, sleva z úrokové sazby ve výši 0,3 % p.a. při tzv. domicilaci, převodu finanční částky stanovené bankou v doporučené výši dle individuálního posouzení na běţný účet klienta, ze kterého je hypoteční úvěr splácen (např. 0,25 aţ 1,5násobek výše měsíční splátky), dále úrokovou sazbu ovlivňuje skutečnost, zda je ţadatel klientem Komerční banky, výše vlastních zdrojů, hodnota zajištění a výše hypotečního úvěru (rozdělení do pěti pásem do 1 milionu, jeden dva miliony, dva tři miliony, tři čtyři miliony, nad čtyři miliony), úrokové navýšení o 1 % p.a. při sjednání obchodu, nedoloţí-li klient příjmy standardním způsobem (bezpříjmový HU) a dále má-li klient ve smlouvě sjednanou podmínku domicilace a toto ustanovení neplnil, můţe KB navýšit úrokovou sazbu o 0,3 % p.a., podmínkou získání úvěru je korunový běţný účet u KB pro fyzické osoby-občany vedený po celou dobu trvání obchodu (podmínka uvedena v úvěrové smlouvě), pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek (1 10 let, 15 let), od poloviny loňského roku lze nově vyuţít 3měsíční fixaci úrokové sazby, která je vyuţívána pouze u nových hypotečních úvěrů s účelem výstavby nemovitosti, kdy je ţadatel vlastníkem bytu, který v krátké době prodá, a ze získaných finančních prostředků plánuje sloţit mimořádnou splátku, nelze vyuţít floatingovou sazbu, hypoteční úvěr musí být zajištěn smluvním zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území ČR, ocenění nemovitosti zařídí KB, včetně získání listu vlastnictví z katastru nemovitostí, ţadatel uhradí poplatek za ocenění nemovitosti a doloţí nabývací titul, banka zajistí vyhotovení ocenění u znalce spolupracujícího s KB, nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pojistné plnění vinkulováno ve prospěch Komerční banky, doba splatnosti 5 aţ 30 let, moţnost splácení dle potřeb klienta včetně změny výše splátek, odkladu splátek či přerušení splácení dle dohody s bankou, 30

31 hypoteční úvěr je splácen měsíčně formou anuitních splátek vţdy k 10. nebo 15. dni v měsíci, aţ po úplném vyčerpání a po dobu klientem zvolené doby splatnosti, částečné nebo úplné předčasné splacení úvěru bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby, mimořádná nebo celková splátka mimo fixaci je vypočítána dle speciální kalkulačky v Hypotečním centru (obecně se nedá vyčíslit, výše sankce závisí na objemu a na době do následující fixace), informace o průběhu splácení formou výpisu v pravidelné měsíční frekvenci po dobu čerpání i splácení (elektronická forma výpisu zdarma, papírová forma výpisu 20 Kč), čerpání účelové (s doloţením konkrétních dokladů prokazujících účel čerpání) na účet uvedený v kupní smlouvě v případě koupě nemovitosti, na účty dodavatelů v případě výstavby a rekonstrukce a na běţný účet klienta v případě refundace, a dále zálohově (bez dokládání konkrétních účetních dokladů pouze u účelů výstavby a rekonstrukce nemovitosti) na běţný účet klienta, zálohově je moţné úvěr čerpat aţ do výše 100 % současné ceny zastavených nemovitostí, maximálně do 5 mil. Kč, moţnost čerpat jiţ na základě předloţeného návrhu na vklad zástavního práva potvrzeného příslušným katastrálním úřadem, po dobu čerpání se splácí pouze úroky z vyčerpané částky úvěru, KB od účtuje sankci za nedočerpání více jak 20 % z objemu HU, a to ve výši 5 % z nedočerpané částky, pokud je nedočerpáno 19,9 %, sankce se nehradí, odpočet zaplacených úroků od základu daně, komplexní finanční zajištění s vyuţitím sluţeb Komerční pojišťovny (ţivotní pojištění) a České pojišťovny (neţivotní pojištění), včetně nabídky cenově výhodného pojištění, státní podpora (úrokový příspěvek na bytovou výstavbu), kterou lze vyuţít při splnění podmínek vládního nařízení, kompletní obsluha na jednom obchodním místě, čerpání úvěru je jednorázové nebo postupné po dobu dvou let od data podpisu úvěrové smlouvy, čerpání je nutné zahájit nejpozději do 9 měsíců od tohoto podpisu, více neţ 90 specializovaných pracovišť Zpracováno podle: Komerční banka, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 31

32 3.3 Raiffeisenbank Raiffeisenbank nabízí svým klientům pro financování nemovitostí na bydlení hypoteční úvěry, které jsou určeny občanům České republiky, občanům členských zemí EU nebo jakéhokoliv jiného státu, u něhoţ je kladně posouzena moţnost úspěšného vymáhání dluţných pohledávek (v případě cizinců lze vyţadovat vlastní prostředky), s minimální věkovou hranicí 18 let a maximální věkovou hranicí ţadatele k plánovanému doplacení úvěru 70 let. V případě manţelů není nutné, aby alespoň jeden z nich byl občanem ČR nebo měl povolení k pobytu nebo povolení k pobytu trvalému. Nemají-li manţelé zúţené společné jmění manţelů, musí do úvěrového vztahu vstupovat společně jako spoluţadatelé. Ţadateli o úvěr mohou být maximálně čtyři různé osoby. Nemovitost financovaná hypotečním úvěrem Raiffeisenbank se můţe nacházet na území České republiky, ale i v zahraničí (pouze účel koupě nemovitosti včetně pozemků a vedlejších staveb), u nemovitosti v zahraničí banka vyţaduje zajištění zástavním právem k nemovitosti v tuzemsku a musí mít minimálně 50 % podlahové plochy určené k bydlení. Nemovitosti určené k podnikatelské činnosti jsou financované Profit hypotékou, která je specializovaná na komerční nemovitosti určené k následnému pronájmu hypotéka jako investice. 31 Na investice do svého bydlení je moţné u Raiffeisenbank vyuţít tyto druhy hypotečních úvěrů Hypotéka Klasik, Klasik Plus, Offset hypotéka se zápočtem úspor, Variabilní hypotéka, Hypotéka k programu Zelená úsporám (prodej této hypotéky byl v roce 2012 ukončen) a Equi hypotéka bez dokládání příjmu. 32 Hypotéku Klasik je moţné vyuţít na pořízení nemovitosti k bydlení, investici do nemovitosti určené k pronájmu, v případě potřeby financování druţstevního bytu nebo nemovitosti určené k individuální rekreaci. Hypotéku lze poskytnout aţ do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti a aţ 20 % z výše úvěru lze pouţít bez doloţení účelu (pouze u úvěrů nad částku Kč). 33 Hypotéka Klasik Plus je nový typ hypotečního úvěru určený pro financování takových investičních záměrů, kdy není moţné dočasně pouţít pořizovanou nemovitost 31 Zpracováno podle: Raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 32 Zpracováno podle: Raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 33 Zpracováno podle: Raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 32

33 k zajištění hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr Klasik Plus tvoří dva na sobě závislé úvěry. Nejprve je poskytnut nezajištěný úvěr aţ na dobu 24 měsíců (výše úvěru aţ čtyři miliony Kč), který je po zřízení zástavního práva k nemovitosti následně splacen hypotečním úvěrem. Klient s bankou uzavírá pouze jednu úvěrovou smlouvu a vyjma poplatku za správu úvěru nehradí ţádné jiné poplatky. 34 Hypoteční úvěr Offset hypotéka se zápočtem úspor je určen pro klienty, kteří potřebují hypoteční úvěr, ale současně chtějí mít uloţenou hotovost pro případ nepředvídaných výdajů. Pomocí zápočtu úspor pomáhá sníţit úrokové náklady hypotéky a výši měsíční splátky. Hypotéka s Offsetem můţe být zřízena ke kaţdé hypotéce Klasik při projednávání nové úrokové sazby nebo naopak nevyhovuje-li, je moţné ji ve stejném termínu změnit na klasicky splácenou hypotéku. 35 Variabilní hypotéka Raiffeisenbank ji hodnotí jako unikát na českém trhu. Účelová i neúčelová hypotéka s kontokorentním rámcem, která klientovi umoţní čerpat i splácet dle jeho potřeb. Hypotéka je poskytována aţ do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti, výše neúčelového úvěru Kč, u účelového typu aţ do 8 miliónů Kč. Hypotéka je vhodná pro klienty s více příjmy nebo příjmy z pronájmu. 36 Hypotéka k programu Zelená úsporám je vhodná pro ty, kteří plánovali investici do nemovitosti, ke které mohli získat dotaci z programu Zelená úsporám. Tuto hypotéku bylo moţné vyuţít na pořízení nemovitosti k bydlení, rekonstrukci či dostavby nemovitosti i jako investici do nemovitosti určené k pronájmu. Mimořádnou splátku ve výši dotace bylo moţné uhradit kdykoliv a zcela zdarma. Tato hypotéka byla v loňském roce ukončena z důvodu ukončení programu Zelená úsporám. 37 Equi hypotéka bez dokládání příjmu je určená ţadatelům, kteří nemohou nebo nechtějí doloţit svůj příjem standardně poţadovaným způsobem a chtějí si koupit nemovitost nebo získat volné finanční prostředky. K hypotéce ţadatel neprokazuje své příjmy daňovými přiznáními, výplatními páskami či potvrzením o příjmu. Raiffei- 34 Zpracováno podle:raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 35 Zpracováno podle:raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 36 Zpracováno podle:raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 37 Zpracováno podle:raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 33

34 senbank plně postačuje ţadatelovo prohlášení o příjmech a doloţení odhadu nemovitosti k ţádosti o hypotéku. 38 Základní charakteristika hypotečních úvěrů Raiffeisenbank: účelový úvěr pro financování pořízení nemovitosti nejen na území ČR, ale i v zahraničí, investice do nemovitosti s účely financování koupě nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnického podílu), vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, financování druţstevních bytů, předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace, opravy nemovitostí, refinancování bankovního úvěru či úvěru poskytnutého na bydlení ze stavebního spoření (lze refinancovat i úroky, poplatky či penále za mimořádnou splátku), zpětné refinancování jiţ zaplacené investice do nemovitosti účely lze vzájemně kombinovat, hypotéka bez poplatku za vyřízení, správu i vedení úvěrového účtu, z hypotečního úvěru lze proplatit i vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti (např. kuchyňská linka, vestavěné skříně, projektová dokumentace, geometrické zaměření stavby, stavební dozor, provizi realitní kanceláře) celková cena nákladů můţe být aţ 50 % objemu hypotečního úvěru, moţnost financování investičního záměru aţ do výše 90 % (výjimečně 100 %) hodnoty zastavené nemovitosti, kterou stanoví externí znalec spolupracující s Raiffeisenbank, včetně prokazatelných nákladů souvisejících s investičním záměrem (např. realitní a právní sluţby, ale pouze v případě zahrnutí do kupní ceny), minimální výše úvěru činí Kč a maximální výše je omezena 85 % nebo 100 % hodnoty zastavených nemovitostí, kterou stanoví Raiffeisenbank, schopností klienta splácet a objemem investice do nemovitosti, úrokové zvýhodnění o 1 % p.a. v případě převodu platebního styku a zřízení účtu u Raiffeisenbank, 0,2 % p.a. při uzavření libovolné ţivotní pojistky či pojistky na nemovitost a 0,1 % p.a. při uzavření stavebního spoření u Raiffeisen stavební spořitelny, úrokové navýšení v případě vyuţití turbo splátky o 0, 1 % p.a. a o 1 % p.a. v případě, ţe klient nedoloţí příjmy standardním způsobem, ale vyuţije moţnost výpočtu příjmů z obratu z podnikatelské činnosti, 38 Zpracováno podle: Raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 34

35 podmínkou získání úvěru je korunový běţný účet u Raiffeisenbank pro fyzické osobyobčany vedený po celou dobu trvání obchodu, pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek (1 10 let, 15 od podpisu úvěrové smlouvy), hypoteční úvěr musí být zajištěn smluvním zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území ČR a je určena k bydlení či individuální rekreaci, ocenění nemovitosti vyhotoví externí odhadce spolupracující s bankou (klient obdrţí od banky seznam spolupracujících odhadců, zkontaktuje ho, poplatek za znalecké ocenění hradí přímo znalci), banka zajistí pro odhadce výpis z katastru nemovitostí, nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pojistné plnění vinkulováno ve prospěch Raiffeisenbank, doba splatnosti 5 aţ 30 let, moţnost splácení dle potřeb klienta včetně změny výše splátek (ošetřeno dodatkem ke smlouvě o úvěru), odkladu splátek či přerušení splácení dle vybraných sluţeb, hypoteční úvěr je splácen měsíčně formou anuitních splátek k dni v měsíci, aţ po úplném vyčerpání a po dobu klientem zvolené doby splatnosti částečné nebo úplné předčasné splacení úvěru bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby, mimo tento termín lze uhradit mimořádnou splátku s poplatkem ve výši 10 %, nová sluţba moţnost mimořádných turbo 39 splátek úvěru bez sankce za předčasné splacení aţ do 25 % z výše nesplacené jistiny po kaţdých dvanácti řádně uhrazených splátkách, informace o průběhu splácení formou výpisu dle klientem zvolené frekvence výpisů, čerpání účelové v případě koupě nemovitosti banka převede finanční prostředky přímo na účet uvedený v kupní smlouvě či smlouvě o budoucí kupní smlouvě (s doloţením konkrétních dokladů prokazujících účel čerpání), v případě výstavby nebo rekonstrukce banka nepoţaduje předkládání faktur, prostředky načerpá přímo na běţný účet klienta (výše % současné ceny zastavených nemovitostí, maximálně do 5 mil. Kč), který následně hradí realizované práce a materiál (účelové proinvestování prostředků je doloţeno Protokolem o stavu stavby, který klientovi vyhotoví znalec či zaměstnanec banky, po ukončení stavebních prací klient bance doloţí splnění financovaného záměru, 39 Turbo splátku lze hradit opakovaně, nezáleţí na stanovené době fixace úrokové sazby. S moţností mimořádných turbo splátek si lze bez obav zvolit i delší období fixace, coţ zajistí dlouhodobě stabilní úrok. 35

36 moţnost čerpání hypotečního úvěru jiţ na základě návrhu na vklad zástavního práva s otiskem podacího razítka příslušného katastrálního pracoviště, po dobu čerpání se splácí pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky úvěru, při nedočerpání úvěru se neplatí ţádné poplatky či sankce, odpočet zaplacených úroků od základu daně, komplexní finanční zajištění s vyuţitím sluţeb pojištění Raiffeisen (TRIGA PLUS nebo TOP 1) přímo na pobočkách Raiffeisenbank, státní podpora (úrokový příspěvek na bytovou výstavbu), kterou lze vyuţít při splnění podmínek vládního nařízení, kompletní obsluha na jednom obchodním místě, čerpání úvěru je jednorázové nebo postupné nejpozději do dvou let od data podpisu smlouvy v případě výstavby nemovitosti, u ostatních účelů do 6 měsíců a úvěr lze čerpat jiţ na základě návrhu na vklad zástavního práva, více neţ 40 specializovaných pracovišť, z toho 80 % tvoří hypoteční centra, nejbliţší hypoteční centrum je v Plzni Vyhodnocení parametrů jednotlivých bank srovnání Výhody hypoték ČS bez poplatku za vyřízení, platného ke dni minimální výše úvěru činí Kč moţnost vyuţití proměnné úrokové sazby u Hypotéky s prémií sleva 0,3 % p.a. na úrokové sazbě pro první fixaci a finanční prémie ve výši 4 % z čerpané výše úvěru, kterou lze pouţít na cokoliv při aktivním vyuţívání osobního účtu ČS sleva z úrokové sazby 0,5 % moţnost přerušení splácení na začátku i v průběhu úvěrového vztahu, změny výše pravidelné splátky pomocí sluţby variabilita splátek garance úrokové sazby na 30 dní od okamţiku vystavení nabídky do podpisu smlouvy o úvěru 40 Zpracováno podle:raiffeisenbank, internetové stránky [online]. C2013 [cit ]. Dostupné z www: 36

37 výhodné pojištění schopnosti splácet pro případ nenadálé situace neschopnosti hradit pravidelné měsíční splátky Pro případ překlenutí období mezi potřebou zdrojů na financování nového bydlení a prodejem stávající nemovitosti lze vyuţít výhodné překlenovací financování. Na pořízení druţstevního bytu nebo bytu od města či obce lze vyuţít hypotéku ČS, na přechodnou dobu nezajištěnou zástavním právem k danému bytu nebo jiné nemovitosti. Koupě nemovitosti aţ do 100 % hodnoty nemovitosti, on-line ocenění (města nad obyvatel), odhadci, kteří exkluzivně pracují pro banku, financování druţstevních bytů. Refinancování akceptace původního odhadu 7 let, garance úrokové sazby aţ rok dopředu, on-line ocenění bytu zdarma, nedokládání příjmu. Výstavba nemovitosti zrychlená výstavba (500 tisíc Kč nad aktuální hodnotu zastavované nemovitosti, čerpání bez faktur) Výhody hypoték KB více druhů hypotečních úvěrů expresní vyřízení do 7 pracovních dnů moţnost poskytnutí HU bez vybrané konkrétní nemovitosti (hypotéka Dopředu Dozadu moţnost uzavření při první návštěvě v KB, garance sjednaných podmínek a úrokové sazby aţ 6 měsíců) financování aţ do 120 % investičního záměru u Flexibilní hypotéky lze zdarma odloţit počátek splácení aţ o 12 měsíců, sníţit měsíční splátku aţ o 50 %, přerušit splácení aţ na 3 měsíce nebo opakovaně vkládat mimořádnou splátku aţ do výše 20 % úvěru Hypotéka 2 v 1 umoţňuje financování jedním úvěrem nejen poţadovaného investičního záměru, ale i investice spojené s pořízením vybavení domácnosti i ostatních poţadovaných výdajů Koupě nemovitosti aţ do 120 % hodnoty nemovitosti, moţnost vyuţití Hypotéky Dopředu Dozadu, která umoţní získat hypoteční úvěr dříve, neţ má klient vybranou konkrétní nemovitost (smlouvu lze uzavřít okamţitě při první návštěvě banky, sjednané podmínky a garance úrokové sazby platí aţ na dobu 6 měsíců), nebo Hypotéky 2 v 1, kdy klient získá finanční prostředky nejen na koupi nemovitosti, ale také na cokoliv dalšího za stejně nízkou úrokovou 37

38 sazbu (neúčelová část 20 % z celkové výše úvěru, max Kč, financování musí vţdy souviset s danou nemovitostí např. nábytek, elektronika), financování nemovitostí s číslem evidenčním nebo rekreačních objektů bez navýšení úrokové sazby, u rezidenčních nemovitostí moţnost dokládání příjmu pouze formou čestného prohlášení (podmínka: 30 % vlastních zdrojů z výše kupní ceny, do 60 % hodnoty nemovitosti). Refinancování zdarma, i v případě navýšení o další účel, byl-li hypoteční úvěr, který je předmětem refinancování, splácen u jiné banky více neţ 35 měsíců, lze doloţit příjmy pouze formou čestného prohlášení, při zachování stejných parametrů refinancovaného hypotečního úvěru. Výstavba aţ do 120 % investičního záměru, stejná výše úrokové sazby na výstavbu rodinného domu nebo garáţe či chaty, zálohové čerpání klient nepředkládá ţádné faktury, čerpání je provedeno na účet klienta (nelze vyuţít u kombinace účelů, pouze výstavba nebo pouze rekonstrukce) Výhody hypoték Raiffeisenbank bez poplatků za projednání, posouzení, správu i vedení úvěrového účtu libovolný výběr znalce spolupracujícího s Raiffeisenbank ze seznamu, banka konkrétního znalce nepřiděluje ve městech Praha a Brno moţnost interního on-line odhadu bez poplatku není pevně stanovena výše vlastních zdrojů (ani u cizinců řešeno individuálně) do výdajů rodiny započítávány pouze dluhové závazky (nezapočítáván kontokorentní úvěr, kreditní karta ani výdaje na rodinu) náhrady stravného při zahraničních sluţebních cestách jsou do příjmu započítávány v celé výši, v případě poukazování na účet klienta schvalovací proces do 24 hodin od doloţení poţadovaných podkladů Variabilní hypotéka účelová i neúčelová hypotéka s kontokorentním rámcem, která klientovi umoţní čerpat i splácet dle jeho potřeb. Hypotéka je poskytována aţ do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti, výše neúčelového úvěru Kč, u účelového typu aţ do 8 miliónů Kč. Koupě nemovitosti u úvěrů sjednaných na částku vyšší neţ Kč můţe klient pouţít aţ 20 % z výše úvěru na cokoliv bance neprokazuje účelové vyuţití finančních prostředků (lze pouţít i u jiných účelů), projednání hypotéky bez podepsané kupní smlouvy či smlou- 38

39 vy o budoucí smlouvě kupní, ke schvalovacímu procesu postačuje pro doloţení účelu koupě návrh kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě a pro čerpání úvěru stačí podepsaná smlouva o budoucí kupní smlouvě (následně doloţená kupní smlouva musí být zcela totoţná). Refinancování klient nedokládá příjmy (příjem se odvozuje z výše splátky pětinásobek výše splátky), postačuje dosavadní dobrá splátková morálka, nový HU lze navýšit, v případě doloţení odhadu vyhotoveného znalcem uvedeným na seznamu znalců pro Raiffeisenbank není poţadováno nové ocenění. Výstavba nemovitosti čerpání bez předkládaných faktur, banka nevyţaduje poloţkový rozpočet stavby (celkovou sumu klient uvádí pouze do ţádosti o úvěr) ani smlouvu o dílo, v rámci rozpočtu můţe klient poţadovat i 15% rezervu na pokrytí nepředvídatelných nákladů (v případě, ţe tato rezerva není vyuţita, klient úvěr nemusí dočerpat, není zpoplatněno). Doporučené typy hypoték Hypotéka Klasik, Hypotéka Klasik Plus (montované rodinné domy), Equi hypotéka (bez dokládání příjmu). 3.5 Výběr nejvhodnější varianty financování na základě konkrétních požadavků 2 rozdílných klientů Financování investičního záměru koupě nemovitosti: Analýza a komparace jednotlivých parametrů byla provedena u České spořitelny a Komerční banky. V Raiffeisenbank nelze tento případ financovat hypotečním úvěrem z důvodu jedné osoby zavázané na hypotečním úvěru a nedosahující příjmu Kč. Zde bylo klientovi doporučeno financování úvěrem ze stavebního spoření. Česká spořitelna navrhla na financování koupě nemovitosti Hypotéku ČS, Komerční banka Hypotéku Klasik. Po celkovém vyhodnocení jednotlivých ukazatelů a všech poplatků za posouzení a správu, včetně celkové částky uhrazené za celou dobu trvání hypotečního úvěru, je výhodnější nabídka Komerční banky. 39

40 Tabulka č. 1: Porovnání parametrů jednotlivých bank u HU na koupi nemovitosti Parametry HU Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank Koupě druh HU Hypotéka ČS Hypotéka Klasik Hypotéka Klasik investiční záměr/výše HU Kč/ Kč Kč/ Kč Kč/ Kč počet ţadatelů osobní účet u banky ano ano ano splatnost 8 let 8 let 8 let délka fixace 5 let 5 let 5let výše úrokové sazby 3,54 % p.a. 3,59 % p.a. výše splátky Kč Kč výše pojistného 272 Kč 183 Kč poplatek za posouzení Kč poplatek za vedení 150 Kč 0 úvěrového účtu posouzení rizika 0 (on-line ocenění) Kč zástavy ostatní poplatky Kč (expresní Kč (čerpání čerpání na návrh na vklad) celkem za trvání HU Kč Kč Zdroj č. 2: Vlastní zpracování autora (platnost ke dni ) dle simulací vybraných bank Z výše uvedené tabulky č. 1 vyplývá, ţe Česká spořitelna poskytla výhodnější podmínky u třech srovnávaných aspektů úroková sazba, poplatek za posouzení a vyhodnocení hypotečního úvěru a posouzení rizika zástavy. Komerční banka dodala výhodnější podmínky u čtyř porovnávaných aspektů výše splátky, výše měsíčního pojistného u pojištění schopnosti splácet HU, poplatek za vedení úvěrového účtu a poplatek za čerpání na návrh na vklad do katastru nemovitostí. Porovnáním celkové částky, kterou klient zaplatí za celou dobu trvání hypotečního úvěru, je výhodnější nabídka Komerční banky. 40

41 Graf č. 1: Porovnání vybraných ukazatelů u HU na koupi nemovitosti Zdroj č. 3: Vlastní zpracování autora (platnost ke dni ) dle simulací vybraných bank Porovnáním parametrů obou bank je Česká spořitelna výhodnější z hlediska poplatku za projednání úvěru, poplatku za posouzení rizika zástavy a Komerční banka z hlediska výše splátky, výše pojistného, poplatku za vedení úvěrového účtu a poplatků ostatních. Graf č. 2: Porovnání celkových nákladů klienta za dobu trvání úvěru u HU na koupi nemovitosti Zdroj č. 4: Vlastní zpracování autora (platnost ke dni ) dle simulací vybraných bank Pomocí celkového výpočtu jsme provedli porovnání, jakou částku klient uhradí za daných podmínek financování HU obou bank za celou dobu trvání hypotečního úvěru. Z hlediska celkové částky je výhodnější nabídka Komerční banky. 41