Znalecký posudek č /11

Transkript

1 č.j.: 137Ex 3486/05 Znalecký posudek č /11 O obvyklé ceně zemědělských pozemků pp.č. 199/16, 227/1, 231/1, Lázně Bělohrad, bez příslušenství, včetně součástí, katastrální území Brtev, obec Lázně Bělohrad, okres Jičín, kraj Královéhradecký - dle LV č. 905 Objednatel posudku: Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. Veveří čp B r n o usnesení č. 137Ex 3486/05-28, ze dne Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v tel. mobil , freznicek@volny.cz Posudek obsahuje 7 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trutnově,

2 strana č. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně v daném místě a čase zemědělských pozemků pp.č. 199/16, 227/1, 231/1, Lázně Bělohrad, bez příslušenství, včetně součástí, katastrální území Brtev, obec Lázně Bělohrad, okres Jičín, kraj Královéhradecký, dle LV č. 905, pro účely exekučního řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a dokumentace nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu- dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 905, pozemek č. 199/16 orná půda 392 m 2, pozemek č. 227/1 trvalý travní porost 111 m 2, pozemek č. 231/1 lesní pozemek 8572 m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - informace o zjištěných cenách při prodeji pozemků v obcích okresu Jičín a sousedících obcí okresu Trutnov, - informace o obvyklé ceně zemědělské půdy při majetkových převodech mezi vlastníky, pozemků a soukromými zemědělci v uvedené obcí, - taxační údaje lesního hospodářského plánu (LHP), poskytnuté MěÚ Jičín, - informace o obvyklé ceně lesních pozemků a porostů, poskytnuté podnikateli na úseku těžby dřevní hmoty, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená podle skutečně realizovaných cen nemovitostí na území okresu Trutnov a Jičín, společně se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby - nejsou, pouze pozemky, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne , - fotodokumentace pořízená znalcem, viz. přílohy, - usnesení soudního exekutora čj. 137Ex 3486/05-28, ze dne , - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 905, k.ú. Brtev - vlastník Podolský Miroslav, Hlavní 40, Běrunice, identifikátor /1093, vlastnický podíl 1/1. 5. Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, jedná se o zemědělské pozemky s lesními porosty v lokalitě určené pro zemědělské využití. 6. Celkový popis nemovitosti Město Lázně Bělohrad má evidováno obyvatel. Město je lázeňským městem se základní infrastrukturou, je obcí s pověřeným obecním úřadem a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Jičíně. Město Lázně Bělohrad má schválený územní plán, oceňované pozemky jsou zemědělské pozemky jsou určeny jako zemědělská půda pro hospodářské využití mimo ÚP.

3 strana č. 3 Předmětem ocenění je skupina parcel, které jsou na severovýchodním okraji katastru Brtev u polní komunikace do Vřesníku a pozemky jsou na zalesněném svahu se západní expozicí, který odděluje bloky zemědělské půdy. V terénu jsou parcely dobře identifikovatelné dle zaměřených okrajů lesního komplexu, lesní komunikace na parcele 731 na severní hranici, která je v terénu užívána jako funkční komunikace, která odděluje vlastnictví, východní o západní hranici tvoří okraj lesa, nejasná je hranice na jižním okraji, která byla stanovena měřením od identických bodů. 7. Obsah posudku a) Pozemky - Ocenění porovnávací metodou 1) Pozemky dle LV č. 905, k.ú. Brtev B. Posudek Popis pozemků, hodnocení a ocenění a) Pozemky Pozemkové parcely 199/16 a 227/1, evidované v KN jako zemědělská půda jsou nejméně 25 let zemědělsky nevyužívané a postupně zarostly náletem listnatých dřevin. V porostu neproběhly žádné pěstitelské zásahy (probírka, prořezávka), dřeviny jsou ve skupinách, nízko větvené s převahou dřevní hmoty ve větvích korun a minimálním podílem kmenů. Parcela je oceněna v souladu s 9 odstavec 3 zákona č. 151/1997 Sb. dle skutečného stavu, pozemek je oceněn jako nelesní pozemek s lesním porostem, porost jako lesní na nelesní půdě. Pozemková parcela 231/1, evidovaná jako lesní půda je lesní pozemek s lesním porostem a při pochůzce byly posouzeny skutečnost s údaji LHP a údaje byly upraveny o zjištění dle porostových skupin: 1) Porostová skupina 4 je smrková tyčovina ve stáří 38 let, dobře zapojená, v porostu jsou souše a ojedinělé vývraty. V zhledem ke stáří a dynamice růstu porostu je porost přehoustlý a je nezbytné provedení prořezávky, která by upravila hustotu porostu s cílem uvolnit a zpevnit porost a vytvořit příznivé podmínky pro tloušťkový přírůstek na ponechaných jedincích. Vzhledem k charakteru porostu neovlivňuje neprovedení prořezávky tržní cenu, neboť horní hranice zásahu je ve čtyřiceti letech. Pozemek je oceněn jako lesní, cena porostu vychází z údajů Lesního hospodářského plánu pro uvedené porostové skupiny 2) Porostová skupina 1 Je porost náletových dřevin na vytěženém a nezalesněném lesním pozemku bez jakékoliv pěstební péče ( neprovedena probírka), takže na ploše jsou jak skupiny dřevin s počtem 5-8 dřevin na 1/m2, ale také plochy bez náletu dřevin zarostlé křovinami a malinami, které nedovolí další zalesnění náletem z okolních lesů. V porostu převažuje bříza u které v důsledku přehuštění dochází k ohýbání a vrcholovým zlomům.

4 strana č. 4 Stanovení ceny v místě a čase obvyklé vychází z dosažených tržních cen lesních pozemků a porostů v rozpětí 37,5 55 % ceny, vypočtené dle cenových předpisů. Výše rozpětí je závislá z podílu jehličnanů a stáří porostu. Horní hranice ceny je dosahována u mýtních a předmýtních porostů jehličnanů, minimální je zájem o mladé porosty jehličnanů a listnatých dřevin, u samovolně zalesněné lesní půdy břízou a osikou a cena nezalesněné lesní půdy vychází pouze z ceny pozemku. Ocenění a.1) Porovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky zemědělské, uvedené velikosti, resp. zjištěnému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obtížně obchodovatelné. Byl proveden výpočet dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je výsledná vypočtená hodnota nekoresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti zjištěnou dle realizovaných prodejů, proto s ní nadále neuvažuji. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a inzerce realitních serverů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé je vycházeno z následujících zdrojů : - informace o zjištěných cenách při prodeji pozemků v obcích okresu Jičín a sousedících obcí okresu Trutnov, - informace o obvyklé ceně zemědělské půdy při majetkových převodech mezi vlastníky, pozemků a soukromými zemědělci v uvedené obcí, - taxační údaje lesního hospodářského plánu (LHP), poskytnuté MěÚ Jičín, - informace o obvyklé ceně lesních pozemků a porostů, poskytnuté podnikateli na úseku těžby dřevní hmoty.

5 strana č. 5 Výpočet ceny : Všechny oceňované parcely jsou oceněné jako lesní a nelesní s lesním porostem dle souboru lesního typu parcely 231/1 3K1, vypočtená cena dle cenových předpisů upravena na cenu v místě a čase obvyklou koeficientem 0,55, 1/ Lesní pozemky: ocenění dle 30, odstavec 1-4. parcela výměra SLT cena 1 m2 Cena pozemku upravená x 0,55 199/ K 1 2,32 500,19 227/ K 1 2,32 141,64 231/ K 1 2, ,87 C e l k e m m ,70 Kč 2/ Lesní porosty: ocenění dle 35, odstavec Parcely 199/ /1 - výměra 503 m2 z toho podíl dřevin na ploše: bříza + jeřáb, stáří 25let, zakmenění 0,6 H BR={(9,77-3,77) x 0, ,77}x 0,6 x 1 (0,005x 55)= 2,36Kč/m 2 x 503 m 2 = 1 187,24 mezisoučet 1 187,24 úprava ceny dle přílohy 31 - položka 8 les nízký -30 % - položka přibližování - 3 % - 33 % - 391,79 Cena porostu 795,45 Kč Cena v místě a čase obvyklá je stanovena ve výši 42 % = 334,09 Kč/m 2. Parcela 231/1 - porostová skupina 4 - výměra m2 z toho podíl dřevin na ploše: smrk, stáří 38 let, zakmenění 1,00 H SM={(86,17-12,46)x 0,246+12,46}x1x1 (0,005x75)= 19,12Kč/m 2 x 4900m 2 =93.960,02 mezisoučet ,02 úprava ceny dle přílohy 31 - položka 4+9 vrcholové zlomy, souše - 15% - položka přibližování - 2 % - 17 % ,30 Cena porostu ,72 Kč Cena v místě a čase obvyklá je stanovena ve výši 45% = 34,993,22 Kč Parcela 231/1 - porostová skupina 1 - výměra m2 cena v místě a čase obvyklá je 1 Kč/ m 2 porostu = 3.672,00 Kč Cena porostů celkem ,31 Kč

6 strana č. 6 C. Rekapitulace Oceňované pozemky jsou lesní a nelesní pozemky s lesním porostem. Předmětem ocenění je skupina parcel, které jsou na severovýchodním okraji katastru Brtev u polní komunikace do Vřesníku a pozemky jsou na zalesněném svahu se západní expozicí, který odděluje bloky zemědělské půdy. V terénu jsou parcely dobře identifikovatelné dle zaměřených okrajů lesního komplexu, lesní komunikace na parcele 731 na severní hranici, která je v terénu užívána jako funkční komunikace, východní o západní hranici tvoří okraj lesa, nejasná je hranice na jižním okraji. Poloha nemovitosti mimo zastavěné území obce, v lokalitě scelených zemědělských pozemků, je vhodná pro dané využití. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocenění je neuvažuji. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv (zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji)!! Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti. Cena pozemků určená porovnávací metodou Obvyklá cena lesních porostů Cena zjištěná porovnávacím způsobem celkem (zaokrouhleno) ,70 Kč ,31 Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena slovy: padesáttisícpětsetosmdesát Kč , Kč V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/ Trutnov Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

7 strana č. 7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j.spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /11 podle připojené likvidace. Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp Trutnov Odhadce nemovitostí certifikovaný dne , recertifikovaný dne , Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/10 s platností do V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp Trutnov E. Seznam příloh Situace polohy pozemků, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 905, Snímek mapy katastru nemovitostí, Fotodokumentace pozemků a porostů

8 strana č. 8 Situace polohy pozemků - šipka označuje přibližnou polohu pozemků -

9 strana č. 9

10 strana č. 10 Snímek katastrální mapy -

11 strana č. 11

12 strana č. 12

13 strana č. 13