ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemku číslo parcely 62/2 v katastrálním území Proboštov u Tašova, obec - Malečov, okr. Ústí nad Labem. Vlastník nemovitosti : Grim Daniel, Staroměstské nám. 548/20, Praha 1 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 3571/11-29 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění různé přirážky, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o nezastavěný pozemek situovaný na okraji malé osady Proboštov. Dle ÚP lze využít pro obytnou zástavbu, ale toto je zejména s ohledem na jeho tvar a situování málo reálné. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda a zjištěná cena dle platných cenových předpisů Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti pozemku číslo 62/2 ostatní plocha, v katastrálním území Proboštov u Tašova, obec Malečov, okr. Ústí nad Labem. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 238. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Daniel Grim, bytem Staroměstské nám. 548/20, Praha 1. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. -2-

3 1.4. Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce Zákon č. 89/2013 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhláška č. 356/2013 Sb. průměrné ceny zemědělských pozemků - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření -3-

4 bylo provedeno osobně znalcem dne osobně znalec. Pozn. Povinný byl o místním šetření písemně informován, ale místního šetření se nezúčastnil (ani tf. či jiná spolupráce). Dále znalec osobně jednal na OÚ Tašov a Malečov Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 238 pro katastrální území Proboštov u Tašova, obec Malečov, okr. Ústí nad Labem. V části A je zapsán vlastník Grim Daniel... 1/1 V části B vlastnictví pozemku V části C - exekuční příkazy, zástavní právo, věcné břemeno V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Daniela Grima, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je nezastavěný pozemek. Situovaný na okraji osady Proboštov v zastavěném území. Evidován jako jiná plocha Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje -4-

5 získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí i pro ocenění stavebních a jiných pozemků (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemku číslo parcely 62/2 evidovaný na listu vlastnictví číslo 238, pro katastrální území Proboštov u Tašova, obec - Malečov, okr. Ústí nad Labem. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 1 ze dne č.j. 49 EXE 1233/ , pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j ze dne k vymožení pohledávky VZP ČR proti povinnému : Daniel Grim, bytem Staroměstské nám. 548/20, Praha 1. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Na nemovitosti vázne právo věcného břemene chůze a jízdy ve prospěch sousední nemovitosti a to pozemku číslo parcely 62/1 na které je umístěna budova č.p. 15. Jedná se o pokračování příjezdu a chůze z ostatní komunikace ve vlastnictví obce, číslo parcely Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek č. parcely 62/2 Proboštov u Tašova Malečov Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Malečov Katastrální území: Proboštov u Tašova Počet obyvatel: 777 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce -5-

6 Název koeficientu O1. Velikost obce obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) č. IV IV V III Pi 0,65 0,60 0,80 0,70 IV V 0,80 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 240,59 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti osobně znalec ( povinný nespolupracoval ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 238, katastrální území Proboštov u Tašova, okr. Ústí nad Labem. - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 3571/11-29 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Informace získané na OÚ Malečov ( územní plán, inž. sítě, obchodování realit v místě a čase ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 3571/ Údaje získané na cuzk.cz ( přístupy k pozemku, vlastnictví okolních nemovitostí a další ) - Informace získané při místním šetření - OÚ v Tašově ( vybavenost obce, obvyklé ceny pozemků a další údaje ) - Informace o pozemku číslo parcely 63 ( sousedící nemovitost, u které je vjezd a vstup na předmětný pozemek ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 238 pro katastrální území Proboštov u Tašova, okr. Ústí nad Labem. ( Bližší - viz přílohy posudku ). 6. Dokumentace a skutečnost. Dle částečné venkovní prohlídky ( pozemek nebyl celý přístupný ) je pozemek užíván jako samostatná zahrada v zastavěném území obce. Osázen okrasnými stromy a keři, zadní krajní část i -6-

7 křoví z náletu. Povinný přes písemné doporučené obeslání se znalcem vůbec nespolupracoval. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek je situován v zastavěném území osady Proboštov, jižní okrajová část. Jedná se o nezastavěný pozemek, ( dle náhledu na cuzk.cz ), nepravidelného tvaru, mírně sklonitý k jihu. Ve své jižní části navazuje na svažitý pozemek na vodotečí, zarostlý stromy a křovím z náletu. Pozemek přímo sousedí s rekreační chalupou č.p. 4, kterou vlastní Grim Václav RNDr. CSc. Dále sousedí s pozemkem č. parcely 65 na kterém je umístěna budova hospody ( kulturák ) ve vlastnictví obce. Dle informací na OÚ Malečov je tato nemovitost dlouhodobě nabízena k prodeji, ale zatím bezúspěšně. Na západní straně sousedí pozemek s parcelou číslo 62/1, na které je situována budova č.p. 15. Tato nemovitost má oprávnění z práva věcného břemene přístupu a příjezdu přes oceňovaný pozemek. Jedná se o krátké prodloužení místní komunikace číslo parcely 52. Z této komunikace a částečně přes úzkou část oceňovaného pozemku je řešen vlastní příjezd a přístup na pozemek. Dle informativního porovnání katastrálního snímku se skutečností, je část předmětného pozemku užívána k nemovitosti č.p. 4 ( p.p. 63 ). Proboštov je malou osadou obce Malečov, s kterou není v souvislé zástavbě. Počet stálých obyvatel cca 60, využití zejména pro rekreační účely. Bez občanské vybavenosti. Základní vybavenost je v sousedící části obce Tašov ( obchod, OÚ, hospoda ). Ostatní až ve vlastní obci Malečov, která má celkem asi 800 obyvatel. MŠ, ZŚ, obchod, restaurace, OÚ, základní služby, sportovní zázemí. Správní centrum v okresním městě Ústí nad Labem. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Pozemek č. parcely 62/2 Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno chůze a jízdy ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční řízení, zástavní práva -7- č. III Pi 0,00 IV 0,00 III I 0,00-0,04

8 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 č. I Pi 1,03 III -0,02 IV II -0,02-0,10 III -0,05 III -0,05 IV I -0,02 0,00 II II II 0,00 0,00-0,30 4 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 i=1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nepravidelný tvar, ve spodní části nálet, svah nad potokem, sevřený zástavbou, věc. břemeno Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,453 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 0,435 a) Ocenění pozemků a1) Pozemek č. parcely 62/2 Oceňovaný pozemek je situován v zastavěném území obce, připojená část Proboštov u Tašova. Jižní okrajová část. Pozemek netvoří jednotný funkční celek s žádnou stavbou, nebo zastavěným pozemkem. Je nepravidelného tvaru, mírně sklonitý k jihu. Osázen okrasnými keři a stromky, spodní část předpokládáno křoví z náletu. ( Pozemek byl jen zčásti přístupný přes oplocení u č.p. 4, viz fotodokumentace, od č.p. 41, nebo ze spodní části od potoka nepřístupné ). Dle informací získaných na OÚ Malečov je pozemek v platném ÚP určen do obytné zástavby. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Přístup po krátké nezpevněné cestě, která se napojuje na asfaltovou silnici procházející centrálně Proboštovem. Možnost napojení na elektro NN a veřejný vodovod. Jiné inž. sítě nejsou zjištěny. Pozn. Protože pozemek nebyl zcela přístupný, nejsou trvalé porosty oceněny ( resp. na návrhu -8-

9 obvyklé ceny se výrazně nepodílí ). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast III 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití - I Nepravidelný tvar, sevřený okolí zástavbou 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Věcné břemeno k tíži II pozemku, úzký přístup ještě omezený sousední nemovitostí, spodní část sklonitá, nevhodný tvar Pi 0,00 0,00-0,01 0,00-0,02-0,30 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,670 i=1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,453 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,670 * 0,453 = 0,291 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 240,59 0,291 Typ Název Parcelní číslo 62/2 9 odst. 3 ( 4 Ostatní plocha odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Výměra [m2] 767,00 Koef. Upr. cena [Kč/m2] 0,300 21,00 Jedn. cena [Kč/m2] 21,00 Cena [Kč] ,16 107,- Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění vodním dílem 9 odst. 3 ( 4 odst. 6) 240,59 0,85 0,30 61,35-9-

10 Typ Název 9 odst. 3 ( 4 Ostatní plocha odst. 6) Jiný pozemek - celkem Parcelní číslo 62/2 Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 767,00 61,35 Cena [Kč] , ,45 Pozemek č. parcely 62/2 - zjištěná cena = ,45 Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno chůze a jízdy Věcné břemeno chůze a jízdy je oprávněním pro sousedící pozemek číslo parcely 62/1 na které je situována budova č.p. 15. Povinný přes písemnou žádost znalci neposkytl znění ( GP ) smlouvy o věcném břemeni a proto je toto věcné břemeno oceněno zjednodušeně paušální částkou ve smyslu 16, odst. 5 zák. č. 151/1997 Sb. Jedná se o prodloužení přístupové komunikace č. parcely 52 ( ve vlastnictví obce ), přes předmětný pozemek k uvedené nemovitosti. Pozn. Přesné znění smlouvy o věcném břemeni by bylo možné získat na příslušném katastrálním pracovišti, ale s ohledem zejména na časové lhůty je toto věc. bř. řešeno tímto mírně zjednodušeným způsobem. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí ,- Kč = ,- Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Pozemek č. parcely 62/ ,40 Kč a) Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šedesáttřitisícjednostošedesát Kč ,- Kč

11 Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno chůze a jízdy ,- Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Desettisíc Kč ,- Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pozemek (dle ÚP určen do smíšené obytné zóny) není ve skutečnosti plnohodnotný, převážně málo vhodný tvar, nezpevněný příjezd, bez inž.sítí, situovaný na okraji obce, sevřený okolní zástavbou, omezen věcným břemenem. Proto je jeho navržená obvyklá cena přiměřeně korigována. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot stavebních (výhledově) pozemků pro obec Malečov a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK, Internetu a informací z místa. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. V tomto případě je třeba zohlednit nevýhodnou polohu a tvar. Event. výstavba je prakticky možná jen ve spodní části pozemku, vedle sousedící hospody. Porovnávací nemovitosti jsou výlučně informativní!!! Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na druh pozemku, umístění v obci, možnost připojení IS, přístup, celkové situování a další. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Plnohodnotné stavební pozemky, s jasnou vlastnickou strukturou, nezatížené právy třetích osob, se pohybují v místě a okolí v rozpětí 60,- Kč 80,- Kč/m2.(informace z místa a OÚ). Z výše uvedených důvodů je odhad obvyklé ceny stanoven na spodní hodnotě. Potom přiměřená obvyklá cena je odhadována ve výši 60,- Kč/m2. V tomto případě nelze ani předpokládat zájem spekulantů. Reálné by bylo např. přikoupení pozemku ke stávající usedlosti č.p. 4, která s pozemkem sousedí (příbuzenský vztah?) nebo k č.p. 15, ke které je zřízeno oprávnění v věcného břemene. Také je třeba zohlednit výsledky administrativní ceny. Pozn. Přiložené inzerce je třeba v tomto případě považovat za výlučně informativní. Pozemek 62/2 - ostatní plocha Celková výměra - 767,0 m2 * 60,- Kč ,- Kč Odhad obvyklé ceny pozemku č. 62/2 zaokr. (bez zohlednění věcného břemene) ,- Kč Hodnota věcného břemene je určena paušální částkou ve výši ,- Kč

12 3.5. Rekapitulace kategorií ocenění Administrativní cena Hodnota věcného břemene Výsledná tržní hodnota pozemku č. 62/2 (zaokr.) Hodnota věcného břemene ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Návrh obvyklé ceny celkem s věcným břemenem zaokr ,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti pozemku číslo parcely 62/2, evidovaného na LV číslo 238 pro katastrální území Proboštov u Tašova, obec Malečov, okr. Ústí nad Labem, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč Tj. slovy : Čtyřicetšesttisíc Kč Hodnota věcného břemene... Odhad obvyklé ceny se započtením věcného břemene Tj. slovy : Třicetšesttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou ,- Kč ,- Kč

13 V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 Pozemek č. parcely 62/2 Proboštov u Tašova jižní pohled od č.p. 41 ( hospoda ) komunikace podél č.p. 41 od jihu pohled na konec pozemku od vodoteče pozemek od p.p. 52 ( přístup u st

18 vstup na pozemek okolo st. 63 pozemek vpravo od st. 63 a dále od st. 65 pozemek rekreační chalupa na st. 63 od silnice